臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度簡上字第一九一號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 乙○○○被上訴 人 丙○○右當事人間請求侵權行為損害賠償事件，上訴人對於中華民國八十八年七月一日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭八十八年度南簡字第四九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹拾玖萬零叁佰元，及自民國八十八年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）訴外人劉活水於八十五年九月十日向上訴人之母乙○○○承租上訴人所有坐落台南市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭房屋），未經上訴人及出租人乙○○○之同意，擅將系爭房屋交與其子即被上訴人丙○○開設牙醫診所使用，租期屆滿後又繼續無權占用三個月又十五日，致上訴人遭受損害，上訴人因而請求該三個月又十五天，被上訴人丙○○無權占用期間，相當於租金額之損害賠償，無論依侵權行為或不當得利之法律關係，被上訴人均有賠償或返還之義務，原判決採信證人葉春言之證言，認上訴人已同意被上訴人丙○○免付四個月房租讓其搬遷等語之證言，而為上訴人敗訴之判決，惟出租人係乙○○○，上訴人不可能出面表示免除被上訴人四個月之租金，且葉春言在原審係供其聽聞被上訴人丙○○與其妻間之對話內容，並非耳聞目睹上訴人有向被上訴人表示免收房租情事。
（二）房屋租賃契約第四條第四款約定承租人經出租人之同意得就租賃房屋為必要之改裝及增加設施，但於交還房屋時不得拆除，故將該條文後段「乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」等文句刪除，旨在保留承租人增加之設施一併交還，以保持改裝及增加設施之功能，被上訴人竟將鐵門遙控器及加壓馬達拆除，致上訴人不得不重加裝修，被上訴人自應負賠償之責，原判決以鐵門、遙控器及加壓馬達係被上訴人自行裝置，二樓水管係因加壓馬達已拆除，致未能供水為由，認被上訴人不必負賠償之責，自有未合。
（三）上訴人係系爭房屋所有人，被上訴人遷離時，擅將鐵門之遙控裝置及自來水之加壓馬達拆除時，上訴人花費一萬五千三百元予以修復，被上訴人在租用系爭房屋期間僱請工人拆掉三扇房門，上訴人亦得請求賠償。
（四）雖然上訴人同意不要求被上訴人回復原狀，但被上訴人拆下來之東西須原物返還，否則等於減損上訴人之物，使上訴人不能自己將之回復原狀，而上訴人三扇門才請求五千元，鐵窗則經過一天就被小偷偷走。
（五）系爭房屋租賃契約書並未記載要給被上訴人房租四個月免收租金，上訴人於契約書亦無提到伊是出租人，則被上訴人何以不與出租人乙○○○談而向上訴人要求。
（六）上訴人並未主動找被上訴人，僅係從該處經過，且僅表示須寫切結書以後再考慮，此顯未答應被上訴人。況錄音帶中被上訴人亦提到當日晚上寫切結書，顯見兩造並未同意由被上訴人續住之事。
（七）二樓水管上訴人之自來水本可通到三樓並不須加壓馬達，因被上訴人牙醫診所整天要用水，從二樓就不能供應，後來二樓水管設備準備要放洗衣機，因被上訴人從一樓水箱切斷水源致上訴人無水可用，而須請人加裝才能使用。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人吳俊杰、陳佳惠。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）訂立租賃契約之初被上訴人之父劉活水即已明告承租房屋係供被上訴人開設牙醫診所之用，因當時丙○○尚在台北醫學院附設醫院就職，故由被上訴人之父劉活水與上訴人簽約，顯見簽約之前上訴人即已同意房屋使用方式。再者牙醫診所之登記須附有之建築物使用許可證及房屋完稅證明等文件，係上訴人之母乙○○○親自提交丙○○，始完成登記，況乙○○○一直居住該屋三、四樓，自無不知房屋使用情形之理，又豈能謂未經同意。
（二）租賃契約第四條第四款並無「但於交還房屋時，不得拆除」等文句，而係上訴人無中生有，故意混淆視聽。又牙醫診所於八十六年七月二十六日開幕至八十七年十二月二十六日遷離，上訴人如無同意該屋使用方式，何能讓被上訴人前後在系爭房屋營業達十七個月之久？何況房租自八十七年一月十日起即由丙○○開具個人支票支付，由乙○○○親收，故上訴人所稱被上訴人未經同意使用系爭房屋開設診所，及違約、侵權，實屬無據。
（三）系爭房屋一樓鐵捲門與不鏽鋼玻璃門窗乃被上訴人拆除原來三十年前老式木門後另斥資十餘萬增添之設備，原老式木門置放於後方儲藏室，被上訴人遷離時只取走其中之遙控器，其餘設備皆留予上訴人使用，自來水設備為被上訴人世華牙醫診所需要而加裝之獨立給水系統，被上訴人僅取走加壓馬達，其餘設備皆留予上訴人使用，又原有三片門板於裝簧之初應屋主之指示亦由木工師傅搬置於屋主之儲藏室，且租賃契約上亦載明不用回復原狀。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提房租收款明細一紙、房屋租賃契約書一份、支票一紙、估價單三紙、照片十張為證，並聲請訊問證人徐文炳、葉春言、林宜鈴。
理 由
一、上訴人起訴主張系爭房屋一、二樓係上訴人所有，八十五年九月十日訴外人劉活水與上訴人之母乙○○○訂立房屋租賃契約，由被上訴人丙○○為連帶保證人，租期至八十七年九月十日屆滿，每月租金五萬元，詎被上訴人於租期屆滿後並未立即遷出，遲至八十七年十二月三十一日始遷讓，被上訴人應給付上訴人十七萬五千元。又被上訴人遷離時將系爭房屋造成毀損，上訴人花費一萬五千三百元，被上訴人亦應就此負連帶賠償之責，為此請求被上訴人丙○○給付上訴人十九萬零三百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（上訴人原請求被上訴人給付二十萬零五百九十元及法定遲延利息，原審判命被上訴人應給付一萬零二百九十元及法定遲延利息，該部分未據上訴，而告確定）被上訴人則以本件上訴人於租賃期間屆滿後同意予被上訴人四個月免收租金之搬遷期，被上訴人已於該期限內遷離，自無違約之可言，亦無須再繳納房租，至被上訴人丙○○遷離造成該屋毀損部分，除舊門板係經乙○○○同意於裝簧時暫時拆移，無須回復原狀外，餘均係被上訴人丙○○自行添置之裝簧，上訴人自不得向被上訴人丙○○請求修繕費用等語，資為抗辯。
二、上訴人主張伊母親與訴外人劉活水於八十五年九月十日訂立契約，約定將伊所有之系爭房屋出租予劉活水，其間自八十五年九月十日起至八十六年五月十日止得使用系爭房屋一樓，租金為每月三萬元，自八十六年五月十一日起十六個月得使用系爭房屋之一樓及二樓，租金為每月五萬元，劉活水於承租系爭房屋後交予渠子即被上訴人開設牙醫診所，嗣租賃契約於八十七年九月十日到期，被上訴人則至同年十二月二十六日遷讓，綜計被上訴人於租賃契約到期後占住三個半月等情，業據提出房屋租賃契約書一份為證，且為被上訴人所是認，均堪信為真實。
三、次查上訴人主張被上訴人未經同意而占住系爭房屋三個半月，據以請求被上訴人給付該期間相當於租金之損害賠償十七萬五千元，惟此則為被上訴人所否認，辯稱：上訴人曾同意其可減免四個月的房租等語。查被上訴人就其所辯，業據證人葉春言到庭結證：上訴人甲○○曾於八十七年十一月十日下午兩點打電話給被上訴人減免四個月房租，讓被上訴人搬遷，而上訴人於隔日即十一日有再到診所表示願免四個月房租讓被上訴人搬遷，當時我有在場，我有聽到這句話等語；另據證人林宜鈴證述：「當時甲○○在電話有告訴我要給我四個月時間找地方搬，不收我們得房錢。」是被上訴人所辯上訴人同意免其四個月房租以給予搬遷等語，寧非無據。參以本件被上訴人係為開設牙醫診所而承租系爭房屋，且被上訴人復投資相當之金額以對系爭房屋作裝簧，其中建物外觀整修為花崗石門面、加裝遙控鐵門並更新玻璃門窗、一、二樓牆壁則各貼上壁紙及裝設木質牆壁，二樓鋪設原木地板，及為開設牙醫診所而裝設加壓馬達、並製作木板隔間等，此有被上訴人提出之相片十七張在卷可參，復經本院依職權履勘現場所製勘驗筆錄可憑，依此，被上訴人先則花費高額費用以裝簧，本意當係為求能長久經營以求回收，惟嗣因兩造就租金之調整無法達成合意致本件租賃契約於二年後即終止，致被上訴人面臨搬遷之義務及血本無歸之窘況，則上訴人於此情況，同意延後被上訴人搬遷之義務，亦屬情理之常；雖據證人陳佳惠所證：「我聽到老板娘（指上訴人之母乙○○○）說房租並沒有要免費給他們（指被上訴人）住四個月，我是經過聽到他們在那裡對話說的，我是站在門外聽了一分多鐘，是甲○○說之前講的，不同意他們住四個月。」然依證人陳佳惠所述，渠係恰巧路過聽到當事人爭執，並在門外面聽一分多鐘對話，則在此相當距離所聽當事人之對話，是否足以真確瞭解當事人對話之真意，而免於斷章取義，不無可疑；且依渠所言，縱屬真實，亦僅足證明上訴人於該日未同意被上訴人續住四個月，尚無法據以認定上訴人於其他時間無同意被上訴人續住之事實；另依證人吳俊杰所證：「我只知道丙○○搬家後幾天我有去看」「（知道鐵門是否可以正常使用？）不瞭解鐵門之事。」依渠所述，亦無法作為有利於上訴人之證據。至上訴人主張方黃素謹為本件租賃契約之出租人，被上訴人應係與本件租賃契約之出租人即乙○○○商談續住事宜，故不可能由上訴人出面表示免除四個月租金等語，然查系爭房屋為上訴人所有，此為兩造所是認，上訴人既對系爭房屋有所有權，自有使用、收益、處分系爭房屋之權限，則被上訴人向上訴人協商續住，實為事理之常，故本件由上訴人同意被上訴人續住，自不無可能，上訴人就此所為主張，自屬無據。以此，被上訴人所辯其得上訴人同意延緩四個月之搬遷期限，自屬可採。
四、上訴人復主張被上訴人遷離時對系爭房屋造成毀損，致上訴人花費修繕費一萬五千三百元，故請求其給付此部分之支出，並提出估價單一紙、收據三紙為憑。惟查依系爭租賃契約第四條原載有「乙方（即指承租人）於交還房屋時，並應負責回復原狀」之文字刪除，依此，足認兩造就承租人業已合意免除承租人之回復原狀義務。而依上訴人所提估價單所裝修之項目係定作一扇門及裝三片門，惟依證人徐文炳所證：「（裝簧工作是否你承接？）是，當初上訴人訴代也有到場，她在三樓都有下來，後我有問她，她說拆掉門、窗放到後面，我裝簧的部分有一樓、地板、天花板及門拆掉換新的，及二樓地板、門，因上訴人說那些門、窗她都要，所以我放在後面。」依此，被上訴人當初於裝修門時，曾經出租人乙○○○到場察看並同意將門拆下後置於屋後，則被上訴人既係經出租人同意，自不得於事後再行要求被上訴人負擔重新整修門之費用；且上訴人所提僅為估價單，而非實際修繕之支出費用，更難要求被上訴人負擔估價單所載之費用。而上訴人雖復主張門窗置於屋後不久即遭小偷偷走等語，惟被上訴人乃係經上訴人同意將門窗置於屋後，自無從要求被上訴人就該物品遭竊之責任負賠償之責。
五、另依上訴人所提之三紙收據所載修繕項目固記載水管整理、路線處理、二樓燈具移動、裝遙控器及換電磁，然本件被上訴人於承租系爭房屋後曾自行裝設加壓馬達以增強供水強度，及加裝遙控鐵門，並於遷讓時將加壓馬達、遙控鐵門之遙控器拆除，此為兩造所是認，則被上訴人既係將其所裝設之加壓馬達、遙控器拆除，亦僅係使系爭房屋承租前之狀態，自難認被上訴人有毀損之行為；另上訴人所提之八十八年一月二十七日之收據所載收修繕項目中之水管整理、路線處理、二樓燈具移動，僅足證明上訴人有僱人從事該整修行為，尚無從以此認定該整修係因被上訴人之毀損行為所致，況所謂水管整理、路線處理、燈具移動，均非修繕行為，而僅係對於房屋非必要性之整修行為，自難認定上訴人係因被上訴人有所毀損而支出該費用，故亦無由要求被上訴人就此費用負賠償之責。此外，上訴人復無其他證據以證明被上訴人有毀損系爭房屋，致伊支出修繕之費用，則上訴人請求被上訴人給付損害賠償費用，亦無理由。至上訴人主張被上訴人未經伊同意擅將系爭房屋整修為牙醫診所，惟本件被上訴人整修時，迭經上訴人之母乙○○○到場勘查，業據證人徐文炳到庭證述，且上訴人係居住於系爭房屋之三、四樓，亦為上訴人所不爭執，則上訴人上、下樓，焉有不知被上訴人整修牙醫診所之理？伊於事前整修時既無異議，則事後再為此主張，自無理由，殊不足採。
六、綜前所述，上訴人主張被上訴人未經同意於租賃契約終止後占住系爭房屋，及毀損房屋之設備等情，均無可採，此如前述，從而，上訴人請求被上訴人給付上訴人十九萬零三百元，即自八十八年三月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法 官 李素靖~B 法 官 童來好~B 法 官 林富郎右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日~B 書記官 何小玉