臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度簡上字二四○號
上 訴 人 乙○○
丙○○共 同訴訟代理人 鄭世賢律師被上訴人 甲○○ 住右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月十七日本院新營簡易庭第一審判決（八十八年度營簡字第三三二號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原審提出者相同，不再贅引外，補稱：
（一）緣上訴人等於民國八十五年三月二日向被上訴人承租系爭房屋，以供其經營幼稚園使用，租金每月為新台幣（下同）四萬元（嗣於八十八年一月份起調整為每月租金五萬元），此事實上訴人並不否認，惟查，上訴人除向被上訴人承租系爭房屋外，被上訴人並連同將系爭房屋以其配偶陳素琴名義申請立案之台南縣富民幼稚園之經營權亦一併承租予上訴人，全部租金為四萬元，後調整為五萬元，此有立案證書及承租幼稚園經營權協議書各一份可稽，故兩造間之租賃契約之標的為系爭房屋台南縣富民幼稚園之經營權，此合先敘明。
（二）迨至八十八年三月間，因上訴人經營該幼稚園發生困難，難以繼續維持，上訴人遂徵得被上訴人及其配偶陳素琴之同意，向台南縣政府申請暫時停辦，此經被上訴人同意並代為草擬，並依被上訴人要求資遣教師及員工，按依兩造間租賃契約，出租人本應提供合於使用收益之租賃物供承租人使用，今被上訴人同意將富民幼稚園予以停辦，故租賃物已無法續為使用收益，此其一也；又上訴人依被上訴人要求資遣幼稚園之員工及教師，此為被上訴人所明知，故而上訴人明確表明不再繼續使用系爭房屋之意思甚為明顯，此其二也；另則從富民幼稚園經營權協議書之移交清冊項目中應無富民幼稚園之校印及負責人陳素琴之印鑑章，故該印章顯係由被上訴人及陳素保管，故上訴人若未經被上訴人同意，豈得將之向台南縣政府申請停辦，此其三也；故而上訴人確有向被上訴人終止上述租賃契約之意思表示，且亦具體悉依被上訴人所求申請停辦資遣教師及員工，兩造應生合意終止租約之效果。
（三）又依上述說明，實際上被上訴人以其所有之系爭房屋用其配偶之名義申請富民幼稚園之立案，再將該幼稚園經營及系爭房屋一併出租予上訴人，故而幼稚園經營權另有訂立協議書，然事實上本為同一租賃契約，而上訴人於訂立系爭租賃契約之同時，亦有交付十五萬元之保證金予出租人即被上訴人，為此上訴人請求勸諭兩造和解，上訴人願將上開十五萬元之保證金歸由被上訴人所有，另有關水電及電話費用計三千一百四十元元及訴訟費用亦由上訴人負擔，而被上訴人陳素琴就有關系爭房屋富民幼稚園經營權之租賃契約對上訴人等不為主張任何賠償，以息紛爭。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提：台南縣私立幼稚園立案證書、承租幼稚園經營權協議書各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原審提出者相同，不再贅引外，補稱：
（一）上訴人向被上訴人承租系爭房屋，做為經營幼稚園之用，已為上訴人承認之事實，其與他人另訂承租經營幼稚園之協議書，與被上訴人請求「給付房屋租金事」無關，豈能混為一談。
（二）民國八十八年三月間，上訴人早已預謀將學生轉讓給白河鎮金典幼稚園以賺取權利金及註冊費（二月才收費），乃以設備老舊，欲以重新裝修為由，並諉稱不諳公文程式為藉口，請被上訴人幫其擬稿，被上訴人不疑有詐，乃依其意代為撰寫，豈料上訴人竟竄改其意將「暫時停招」捏造改為「暫時停辦」，並未經負責人（陳秀琴）同意，趁其出國期間擅自發文給台南縣政府教育局申請暫時停辦。被上訴人之配偶（陳素琴）接獲臺南縣政府八十八年四月九日八八府教國字第０六０九二三號函，甚為訝異，曾以郵政存證信函催告上訴人恢復續辦，上訴人卻置之不理。查不管是暫時停招，抑或是暫時停辦，亦皆有再繼續經營之意，故上訴人以此為終止租約為由實乃脫卸之詞。
（三）上訴人言：「富民幼稚園之校印及負責（陳素琴）之印鑑章，係由被上訴人及陳素琴保管，故上訴人若未經被上訴人，豈得將之向台南縣政府申請停辦」云云，然查事實是上訴人所蓋負責人（陳素琴）之章係做為申請健保卡之專用章顯係有偽造文書之嫌。
（四）又上訴人所提之保證金十五萬元，係為供作經營幼稚園違約及侵害陳素琴之行為，做為抵付賠償之用，上訴人今已違約在先（違背協議書第三條之一、三、
四、十二等項），豈能做為抵付租金。
（五）且被上訴人房屋出租，便有租金收入，怎會輕易同意上訴人停辦之理，此顯違背常情。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提陳素琴之護照資料、富民幼稚園園章、負責人印鑑印文、勞工保險加保申請表、全民健康保險申報表、被上訴人代擬之草稿、上訴人親擬之簡便行文表及承租幼稚園經營權協議書各一件為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張上訴人乙○○以上訴人丙○○為連帶保證人，於八十五年三月二日向被上訴人承租門牌號碼為台南縣○○鎮○○街一五三、一五五、一五七、
一五九、一六一號等五間建物（以下簡稱系爭房屋），以供其經營幼稚園使用，雙方約定租期至九十二年九月三十日止，租金則為每月四萬五千元（嗣於八十八年一月起調整月租為五萬元），上訴人乙○○應於每月五日前繳付，且系爭房屋之水、電、電話費均應由上訴人乙○○負擔。詎上訴人乙○○僅繳付租金至八十八年三月份，同年四月份以後之租金即以幼稚園業已停辦為由，拒絕繳付，迄至八十八年六月底，共積欠租金達十五萬元，且上訴人乙○○亦未繳納系爭房屋八十八年三、四月份之電話費一千六百零七元、水費八百五十八元、電費六百七十五元，而由被上訴人代為繳納，則上訴人乙○○未繳租達二期以上，被上訴人自得解除系爭房屋租賃契約、收回系爭房屋，爰起訴請求上訴人連帶給付積欠之八十八年四、五、六月份之租金及其代繳之水、電、電話費，合計十五萬三千一百四十元。
上訴人則以：被上訴人係將系爭房屋及幼稚園經營權一併出租予上訴人，事實上為同一租賃契約，被上訴人既同意上訴人向台南縣政府申請自八十八年四月份起停辦幼稚園業務，上訴人並於繳付同年三月份租金後停辦幼稚園並遷出系爭房屋，則兩造應已於八十八年四月份起生合意終止租約之效果，上訴人並無繳納八十八年四、五、六月份租金及清償被上訴人代墊費用之義務等語，資為抗辯。
二、本件被上訴人主張上訴人乙○○邀同上訴人丙○○為連帶保證人，向被上訴人承租系爭房屋，並訂有租賃契約，上訴人乙○○應按月繳付租金及負擔系爭房屋之水、電、電話費（電話號碼為：0000000），惟上訴人乙○○僅繳付租金至八十八年三月份，且未繳納八十八年三、四月份之水、電、電話費各八百五十八元、六百七十五元、一千六百零七元等情，業據其提出房屋租賃契約書、電費收據、水費收據、電話費收據及催告函等件為證，復為上訴人所自認，則被上訴人主張該部分事實堪信為真。又被上訴人主張上訴人乙○○積欠八十八年四、五、六月份之租金及未清償被上訴人代其繳納之水、電、電話費合計十五萬三千一百四十元等語，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點在於系爭房屋租約，是否經兩造合意於八十八年四月份起終止？
三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，亦為民法第四百五十條第一項所明定，依此，定有期限租賃契約，如非一方當事人行使約定或法定終止權，或雙方合意終止租賃契約，契約必待期限屆至時始行消滅。本件上訴人抗辯兩造租約已於八十八年四月起合意終止而失其效力乙節，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此主張之事實負舉證之責。查上訴人雖提出被上訴人為上訴人代擬之向台南縣政府申請停辦幼稚園函件草稿以玆證明被上訴人同意終止系爭房屋租約之情，惟觀諸前開信函草稿內容僅表示因幼稚園學生驟減，經營困難，擬於下學期重新整修園區，故向台南縣政府教育局申請暫時停辦招生事宜等語，然尚難以此遽認被上訴人確有同意上訴人終止系爭房屋租約之意思表示，且其既表示因重新整理園區以致暫停招生，亦隱含停止招生只是暫時措施，上訴人仍將持續經營該幼稚園，並未透露不再繼續使用幼稚園所在之系爭房屋之意思，因此前開信函草稿自不足以證明雙方有合意終止租約之意思表示。再者，兩造尚有另訂承租幼稚園經營權協議書，被上訴人縱然同意上訴人停辦幼稚園，亦屬幼稚園經營權租約是否合意終止之範疇，與系爭房屋租賃契約是否因此而終止無涉，上訴人迄無法提出其他證據資料以實其說，則其前揭辯解，即無足取。
四、綜上所述，上訴人抗辯不足取，被上訴人基於兩造租賃契約之法律關係，請求上訴人連帶給付八十八年四、五、六月份租金及同年三、四月份代墊之水、電、電話費，合計一十五萬三千一百四十元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年七月二十八日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。又本件係屬民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第四百二十七條第二項第一款規定，自應依職權宣告假執行，是原審判決為上訴人敗訴之判決，並依職權宣告假執行，洵屬正當，並無違誤，上訴人仍執詞上訴，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第八十五條第二項、三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十五 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法 官 何清池~B 法 官 鄭彩鳳~B 法 官 蔡雅惠右正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十五 日~B 法院書記官 王志銘