臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度簡上字二八九號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 施煜培 律師
施承典 律師被上訴人 乙○○ 住訴訟代理人 林錫恩 律師右當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十一日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭八十八年度南簡字第九一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除宣示判決筆錄理由要領第一項所記載相同者予以引用外，補充陳述如后：
（一）區分所有建物地下層停車位之產權在房地產實務上大致有二種情形，一為依土地登記規則第七十六條，將停車位列為非屬共同使用部份，並由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明，依該條規定得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。另一種為依土地登記規則第七十五條將區分所有建物之共同使用部份，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，停車位則包含於共同使用部份，並無物權法上之單獨所有權，僅於各區分所有權人訂有分管特約時，各區分所有權人按分管特約使用共同使用部份中劃為停車位之部分。本件之停車位，各區分所有權人均有共同使用部分之應有部分，原審判決理由謂原告（即被上訴人）取得建號一五七七號之共同使用部分，繼受其前手訂立之分管特約固無疑義，惟其又謂該共同使用部分即地下室第二十一號停車位專有部分之所有權，而得基於所有物返還請求權，請求上訴人返還停車位，理由上似有矛盾。蓋分管特約係針對共有物，停車位如有專有部分所有權，即不必也不能再訂立分管特約。
（二）系爭停車位無物權法上之單獨所有權，雖在共同使用部分（編為一五七七建號）建物登記謄本上之權利範圍，有買車位者，其權利範圍較未買者多。惟此應尚不足以認定應有部分多者，即擁有停車位使用權。此一應有部分之差異，充其量僅能顯示應有部分多者是在建商販屋時一併購買停車位，享有依分管特約使用停車位之權利，並不能表示應有部分差額之萬分之三十八部分即表示某一停車位之所有權或使用權。如嗣後分管特約有變更，縱共同使用部分之應有部分未變更，應有部分多者之停車位使用權，亦可能因之而移轉於其他區分所有權人，此因本件共同使用部分係屬全體區分所有權人所共有，無停車位使用權者，亦是劃為停車位之共同使用部分之共有人之一，只要分管特約變更應即可變更停車位使用之現況，而無變更共同使用部分應有部分比例之必要。上訴人本即為共有人之一，而系爭二十一號停車位本為所有區分所有權人所共有，非任何區分所有權人之共同使用部分之應有部分全部，得否對抗是依據分管特約，而非應有部分所有權之物權效力。
（三）地下層停車位之共同使用部分，所有之區分所有權人均有共有權，只不過是依分管特約，有的區分所有權人有停車位使用權，有的沒有。則只要分管特約變更，某一區分所有權人之停車位使用權，非不可移轉給其他無使用停車位權利之區分所有權人，或有停車位使用權利之人互易其車位位置以求便利，蓋其仍是共同使用部分之共有權人之一，並無違反「區分所有建物之共同使用部分，不得與其專有部分離單獨移轉或處分」之特性。故本案系爭停車位（編號二一號）最初係十四樓之五之區分所有權人（訴外人李燕仲）所擁有，嗣其將區分所有物賣予訴外人王麗茹（時間在八十一年十二月二十三日，登記日期則為八十二年一月十八日），本來共同使用部分之分管特約（即二一號停車位使用權）應對受讓人王麗茹有效，惟李燕仲賣予王麗茹者並不包括停車位，而係在八十一年十二月十六日即已先將停車位單獨賣予同棟大樓十六樓之五之訴外人鄭秩旻（並交付建設公司當初所印發之停車位使用權證書）。此種交易型態在情理、法理上應無不妥，在停車位之交易市場上亦甚為普遍（同棟大樓第三七號、八號停車位之現使用者，即係以與本案相同之交易過程購買而來，此可對照卷存一五七七號建物謄本及管理費繳交表即明），蓋購屋者可能並不須要車位，無強迫其必須付較高之價錢一併買受車位之理，否則以目前大樓林立之情況，必有礙房地產之交易，阻礙經濟發展。而在法理上其亦無違反區分所有建物之共同使用部分與區分所有物之專有部分在使用目的上須成為一體之特性，至於法律效果，應認此種交易完成後，規範停車位使用之分管特約已有變更。而王麗茹購屋時對其所買者並無停車位之使用權已甚明瞭，大樓管理委員會對十四樓之五的停車位已賣予十六樓之五的情形亦已知情並予備查登記在案，則王麗茹雖一併受讓共同使用部分之應有部分，惟原來其前手對停車位使用權之分管特約應認為早已變更為十六樓之五之鄭秩旻所擁有，王麗茹繼受之分管特約已無使用停車位之權利。故自八十一年起至嗣後系爭停車位再由鄭秩旻轉售予同棟大樓五樓之五之上訴人（同為建號一五七七之共有人之一），再歷六年至今，各關係人均相安無事，多年來王麗茹也一直未曾對上訴人或大樓管理委員會異議，而大樓管理委員會亦一直係以上訴人為依分管特約之停車位使用權人，對上訴人收取停車場管理費（見管理費繳交表，二一號停車位之繳費紀錄係登記在五樓之五，王麗茹之十四樓之五則無停車場管理費之繳交紀錄即明）。被上訴人買受王麗茹之十四樓之五，依其所繼受之分管特約，自亦應無停車位使用權。
（四）大樓地下層停車位之分管特約有其特殊性，與一般共有物之分管特約不同，因該種停車位形式上雖仍係大家共有，但實質上已與一單獨所有權無異，未買停車位者，對停車位實僅形式上為共有人之一而已，實質上停車位已與他人之物無異，而交易習慣上亦係當其為一有獨立所有權之物在買賣，只不過在法律上仍須以其為共有物來處理。故有關分管特約之變更，應認各區分所有權人於最初向建商購屋時，對停車位之單獨買賣，只要不違反區分所有建物之共同使用部分與區分所有物之專有部分在使用目的上須成為一體之特性，並經管理委員會登記報備者，均已有默示同意變更分管特約中停車位之使用狀況。本件建商在將地下層共同使用部分區劃出停車位販賣時，即有印發停車位使用權證書交予購屋者，在其背面有備註「停車位應隨同主建物一同轉讓，不能單獨出售，車位之轉讓需向管理委員會報備。」，顯然在最初訂立分管特約時，即容許訂約後停車位之買賣，亦即嗣後停車位有買賣時，同意分管特約變更。雖另有所謂「停車位應隨同主建物一同轉讓，不能單獨出售」之文字，惟其顯然係為符合「區分所有建物之共同使用部分與區分所有物之專有部分在使用目的上須成為一體」之法理，同棟大樓之區分所有權人間，彼此既均為共同使用部分之共有人，彼此間單獨買賣停車位，應無違反此一法理，自不在禁止之列。
（五）再據八十八年五月司法院第八期公證實務研究會法律問題：請求人請求就區分所有建物之共同使用部分（例如法定停車空間）與其專有部分之主建物分離移轉予同棟建物之其他區分所有人辦理公證，可否准許？研討結論所採肯定說見解：「依土地登記規則第八十條、公寓大廈管理條例第四條第二項及內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函釋，雖不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉，但基於「法定停車位不得外賣」原則（內政部八十五年七月二日台內營字第八五七二九二０號函釋），在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例（權利範圍）所為之調整，應非不許（法務部七十九年七月七日（七九）律字第九六五六號函參照）。故法定停車空間（停車位）自非不得與其主建物分離而移轉予同棟建物之其他區分所有權人。」（上證一）。本件上訴人購買停車位雖未變更共同使用之應有比例，然其乃因當初代書告以共同使用部分無稅籍資料，無法辦理移轉，故乃以移轉共有土地應有部分萬分之八以代之，此於原審卷中一一六之三地號土地登記簿謄本中可見，且買賣契約亦特別標明買賣標的是編號二一號之停車位，而如前所述，本件停車位之移轉本質上應為共有物之分管特約之變更，與共同使用部分應有部分比例之移轉並無必然之關係，如分管特約可認已變更，停車位之使用權即應可認為已移轉，上訴人真意既是要買停車位之『所有權』（法律上應係使用權），且其停車位之移轉合法且合乎大樓管理委員會之規定亦如前所述，有關系爭停車位使用權所依據之分管特約，應認其已有變更。單獨移轉停車位予同棟大樓之其他區分所有權人既然合法，則規範停車位使用狀況之分管特約，解釋為於移轉時即已有所變更，王麗茹（被上訴人之前手）只購買區分所有物而未買停車位之情況時，其並未支付對價購買停車位，卻反可以據分管特約向支付對價購買停車位之鄭秩旻（上訴人停車位之前手）主張返還停車位，實有違反誠信原則。王麗茹多年來從未主張其應有二一號停車位使用權，大樓管理委員會亦只認定上訴人為二一號停車位之所有人。故依現有效之分管特約，有權使用二一號停車位之權利人應為上訴人，被上訴人本於所有權或分管特約請求上訴人返還停車位實無理由。
（六）本案大樓住戶對一五七七建號之權利範圍在大樓第一次登記時計有五種，即萬分之七四、萬分之七八、萬分之一一二、萬分之一一六、萬分之一五四（上證二建號一五七七號建物登記簿謄本影本），假如向建商購屋時，有購車位者，其權利範圍即為萬分之一一二以上，則試問究為萬分之一一二、一一六或一五四？而權利範圍萬分之一五四者是否又代表其有二個車位？又其是擁有第幾號車位之使用權？凡此均無從於共同使用部分之權利範圍中看出，亦即無從依住戶共同使用部分之權利範圍認定車位使用所據之分管特約之內容。實則建商販屋時對車位之買賣，係悉依其所製發之停車位使用權狀為準，此觀之該權狀背面所區劃之停車位總計有三十九個，但全部住戶中，共同使用部分之權利範圍在萬分之一一二以上者，則只有三十八戶（見上證二），此一事實即可證當初向建商購買車位者，非必然即擁有一五七七建號萬分之一一二以上之權利範圍。再觀之本案大樓住戶管理費繳交表，對照附呈上證三各相關建號建物登記謄本，有車位而其共同使用部分權利範圍為萬分之七四或七八者，計有如附表所示之九戶，扣除上訴人與三十七號、八號車位之現使用人，車位係向他住戶買的，尚有六戶其係自向建商買屋時即係有車位而共同使用部分權利範圍係萬分之一一二以下。而無車位但共同使用部分權利範圍為萬分之一一二以上者，扣除被上訴人一戶，則尚有如附表之五戶。而再對照上證二與上證四新的一五七七號建物登記謄本影本，該些住戶共同使用部分之權利範圍，自系爭大樓第一次登記至今均未有變更。此亦可證住戶向建商購屋時，如有一併購車位時，其共同使用部分之權利範圍不必然是萬分之一一二以上。此亦表示本大樓停車位之使用權並非係表現在共同使用部分權利範圍之多寡，從而本棟大樓之停車位如有單獨買賣停車位者，亦無需變更共同使用部分權利範圍之比例，只需交付停車位使用權狀，並經管理委員會蓋章登記即可，車位使用現況之分管特約，亦應於此時發生變更。再參以本案大樓住戶有車位者，其以房屋、車位向銀行借貸者，必交付銀行車位使用權狀，否則銀行必僅以房屋價值核算較低之可貸款金額，蓋僅憑建號一五七七號之建物登記謄本，縱可看出其權利範圍比例較其他住戶多，但實不能以此看出其有停車位之使用權，更不可能看出其是有幾號停車位之使用權。
（七）本案停車位之使用權既係以車位使用權狀為準，則共同使用部分之權利範圍縱可變更其比例，亦應與有無停車位使用權無必然之關係，充其量是為免日後糾紛而已，蓋大樓之停車位如無單獨所有權或未將所有車位所在之共同使用部分單獨編為一建號，而係與其他公設合併編為一建號者，有關停車位之使用權，在過去本即紛爭不斷，故目前之大樓停車位之使用已經無與本案大樓相同之設計了。因此被上訴人所謂「未變更共同使用部分之比率，依照分管特約之約定及民法第七五八條之規定，其停車位專用權及所有權之變動，自因未登記而不生效力」，實無理由。更何況如前所述，向建商購屋時有另購車位者，其共同使用部分之權利範圍本即不一定為萬分之一一二以上，如為萬分之一一二以下而又有另購車位，則其嗣後欲單獨出賣車位時，其又應如何與買受人變其權利範圍比例？上訴人所提出之二十一號停車位使用權狀，其背後鄭秩旻已於出讓人簽名蓋章欄中簽章，而大樓管理委員會亦於管委會登記證章欄中蓋章，雖省略第一次買賣出賣人李燕仲與第二次買賣買受人即上訴人之簽章，但應仍可推斷出鄭秩旻係向原權利人李燕仲買受停車位，並再賣予權狀現持有者之上訴人，而參以卷存之二份車位買賣契約書，事實亦是如此，被上訴人謂大樓管理委員會亦不認同上訴人與訴外人鄭秩旻間之私自約定，顯無理由，否則管理委員會在上面蓋章是何用意？
（八）被上訴人又抗辯上訴人應舉證證明被上訴人對系爭停車位專用權所據之分管特約有明知或可得而知之情形，惟查：本案大樓之停車位並無單獨之所有權狀，亦未將停車位所在之共同使用部分單獨編為一個建號由有車位者共有，而係將各樓層之共同使用部分全部編為一個建號，且車位僅三十九個，住戶卻有九十戶，則任何人一看應即知車位之使用權係依據大樓所有住戶之約定，實不容被上訴人說不知車位之使用有分管特約存在，其至少是可得而知。何況被上訴人於原審亦是主張繼受分管特約，原審判決亦係認定被上訴人有繼受其前手之分管特約，只不過原審判決係誤認分管特約之內容應依共同使用部分權利範圍之比例多寡認定而已（如前所述，應係依車位使用權狀之持有與管委會蓋章登記之狀況認定，因僅憑權利範圍多寡，至少連住戶有權使用那一號車位均無從認定）。否則任何人買受本大樓區分所有不動產者，均可主張其不知有分管特約存在而可不受分管特約拘束，主張他人不得使用車位或主張不得使用某號車位，如此豈符合公平誠信原則？
（九）本案大樓停車位無單獨之所有權，係與其他公共設施合併為一個建號（一五七七），而由全體住戶所共有，故其使用權應係透過全體住戶所訂立之分管特約規範。而本大樓住戶間並無一明確之書面分管特約，而係向建商購屋時，有一併購車位者，由建商發給停車位使用權狀乙紙，其上記載車位號數，而管理委員會方面則建檔列管以便收取停車場管理費，故本大樓規範停車位使用權之分管特約，應係所有大樓住戶間有一默示之意思合致成立，即誰合法持有停車位使用權狀，管理委員會知悉並向其收取停車場管理費者，該持有權狀者即為大樓全體住戶所同意之車位使用權人，亦即停車位使用權所據之分管特約內容，係表現在停車位使用權狀之持有現況，較符合全體住戶之真意。停車位專用權，只是依據分管特約之一種權利，縱學理上認其有準物權之效力，然其究非民法規定之不動產物權，民法亦無相關應經登記之規定，其變動應無被上訴人所謂非經共同使用部分應有比例之移轉登記，不生效力之可言。
（十）至於法務部七十九年七月七日（七九）律字第九六五六號函：「．．．雖不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉分，但基於「法定停車位不得外賣」原則（內政部八十五年七月二日台內營字第八五七二九二０號函釋），在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例（權利範圍）所為之調整，應非不許」，然該函應係在闡釋同一區分所有建物之區分所有權人間，可單獨買賣停車位，而無違背區分所有建物之共同使用部分與專有部分之主建物不得分離而為移轉之法理。調整共同使用部分之應有比例，應只是該函示認為可以此方式為之，而非非以此方式為之不生效力。蓋民法既無對此種權利變動規定非經登記不生效力，行政機關不可能以令函為此規定。故上訴人購買停車位使用權，雖未變更共同使用部分權利範圍之應有比例，然如前所述，分管特約之內容既非表現在共同使用部分之應有部分比例，該應有比例未變更，不代表分管特約之內容未變更。反到是上訴人購車位取得權狀之過程一切合法，且為大樓管理委員會所認可，大樓全體住戶包括被上訴人之前手亦均無異議，分管特約內容系爭二十一號車位使用權人應早已變更為上訴人，實無疑義。
三、證據：除引用原審立證方法外，並提出金龍廣場大樓地下室二樓停車位使用權證書影本一件、建物登記簿謄本影本十七件、金龍大廈車位所有人明細表影本一件；並聲請訊問證人即金龍廣場大樓大廈管理委員會主任委員林廷泰。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除宣示判決筆錄理由要領第一項所載相同者予以引用外，補充陳述如后：
（一）上訴人購買停車位之原意，應係購買共同使用部分之「專用權」，並非所有權之「使用權」，而專用權之取得，應經移轉登記共同使用部分之應有比例，始生效力。蓋：使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，而單獨為權利之標的。金龍大廈住戶向建設公司購買房屋時，既約定停車位須另行購買，其停車位面積有計入公共設施之共同使用部分中，凡購買停車位者，其共同使用部分應有部分皆為萬分之一一二以上，有別於未購買停車位之住戶，此即視同全體住戶就大樓共同使用部分之停車位已簽訂有分管契約，依共同使用部分之應有比例多寡，判斷停車位專用權之有無，且停車位專用權之變動，非經共同使用部分應有比例之移轉登記，不生效力。
（二）上訴人購買停車位既未變更共同使用部分比例，依照分管契約之約定及民法第七百五十八條之規定，其停車位專用權及所有權之變動，自因未經登記而不生效力，蓋上訴人既提出八十八年司法第八期公證實務研究會法律問題乙則載明：「法定停車空間（停車位）非不得與其主建物分離而移轉予同棟建物之其他區分所有權人」，則：上訴人倘確有向訴外人鄭秩旻購買停車位，依照前揭法律意見，理應將共同使用部分之應有比例移轉至其名下，始符合分管契約之約定，暨物權變動以登記為生效要件之規定。再者，上訴人雖另主張：「因當初代書告以共同使用部分無稅籍資料，無法辦理移轉」，惟其主張似與前揭法律意見互相抵觸，並無足採。
（三）上訴人購買車位並不符合大樓管理委員會之規定。蓋：上訴人既自認使用權證書背面有備註：「停車位應隨同主建物一同轉讓，不能單獨出售」云云，則參酌前揭法律意見，停車位縱與其主建物分離，而轉讓予同棟建物之其他區分所有權人，亦須經調整共同使用部分之應有部分比例，始生效力。依照上開備註所載，本件大樓管理委員會似亦認定停車位之轉讓，非經移轉登記共同使用部分之應有比例，不生效力至明。再者，復就上訴人所提出停車位使用權證書以觀（見證二），其車位權利人仍記載：「李燕仲」，而非「甲○○」，顯見大樓管理委員會亦不認同上訴人與訴外人鄭秩旻間之私自約定，縱上訴人確有繳納停車場管理費之事實，亦不能據此認定上訴人為停車位之專用權人或所有權人至明。系爭停車位專用權所依據之分管契約，顯仍未有變更至明。
（四）退萬步言之，縱如上訴人所主張：「系爭停車位專用權所依據之分管契約已有變動」，上訴人仍應就被上訴人明知或可得而知乙節，負舉證之責任，始得主張分管契約對於上訴人繼續存在。蓋：共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人，若受讓人知或可得而知，其分管契約對於受讓人仍繼續存在，訴外人李燕仲縱將停車位轉讓與訴外人鄭秩旻，鄭某再將停車位轉讓予上訴人，惟訴外人李燕仲卻係將共同使用部分之應有比例連同主建物一併移轉予王麗茹，再經被上訴人向法院標購取得所有權，則上訴人對被上訴人知或可得知系爭停車位專用權所依據之分管契約業已變更乙節，顯應負舉證之責。
（五）金龍大廈住戶向建設公司購買房屋之初，應係依共同使用部分之應有部分比例多寡，判斷停車位專用權之有無，且停車位專用變動，非經共同使用部分應有比例之移轉登記，不生效力。蓋：上訴人自承停車位總計有三十九個，但全部住戶中，共同使用部分之權利範圍在萬分之一一二以上者，則只有三十八戶云云，復參酌建號一六三九之權利範圍記載為一五四，應係代表該建號所有權人擁有兩個停車位專用權，顯見本件建商在出售房屋之初，係以共同使用部分之應有部分比例多寡辨識住戶有無購買停車位。退萬步言之，建設公司在出售房屋之初，倘未以共同使用部分之應有比例多寡，判斷停車位專用權之有無，而係以其所發行之停車位使用權證書為依據，如證人林廷泰所述：「我們委員會是依停車位使用證來認定所有人：：使車位使用權證即所有權狀」云云，於法亦有未合，蓋依最高法院八十三年台上字第三二四三號民事判決表示：本件被上訴人固先向ｘｘ公司購買系爭停車位，並由ｘｘ公司發給被上訴人地下室停車位置證明，惟ｘｘ公司並未：：將地下一、二樓之所有權移轉登記為全體住戶共有，及購買停車位者增加其應有部分於共同使用部分權利內，竟將：：所有權移轉登記予陳ｘ光，再輾轉出售予上訴人，並辦畢所有權登記：：查系爭停車位僅係一使用權利，且不能脫離地下二層建物而獨立存在，原審認定上訴人非系爭停車位之真正所有權人，已有未合：：」云云，是以：：如果買受的只是單純的「地下停車位使用權」而已，竟未取得該地下室停車位所占共同使用部分之應有部分，一旦該地下室停車位位置所在之共同使用部分所有權移轉為他人所有，則取得所有權之人可本於所有權之效力請求只取得地下室停車位使用權之人，返還該地下室停車位，買受地下室停車位使用權者，即喪失其使用權。
（六）另參酌民法第七百五十七條、第七十一條明定：物權，除本法或其他法律有規定外，不得創設。法律行為違反強制或禁止之規定者，除非其規定並不以之為無效者，應屬無效。證人林廷泰所證述：停車位使用權證即所有權狀，於法自有未合，上訴人與訴外人鄭秩旻間私下轉讓停車位使用權證書內，亦未經登記於建商所發行之停車位使用權證書內，自屬無效，況證人林廷泰亦稱停車位公同共有部分可以單獨分割，辦理移轉登記。
三、證據：除引用原審立證方法外，並提出停車位使用權證書影本一件。
丙、本院依職權調閱八十三年度執字第三五七四號拍賣抵押物強制執行案卷。理 由
一、本件被上訴人起訴主張其於八十七年一月二十日經由本院民事執行處拍定取得坐落台南市○○段一一六之三地號土地應有部分萬分之八十二，及土地上建物建號一六０六號門牌台南市○○路○○○號十四樓之五，包括共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二。該建號一五七七號之共同使用部分即該金龍廣場大樓大廈地下室編號第二十一號停車位之專有部分（以下簡稱系爭停車位）。詎該停車位竟為上訴人無權占用。上訴人雖以系爭停車位係伊向訴外人鄭秩旻購買該停車位使用權利而拒絕將停車位返還被上訴人，惟上開大樓住戶於向建設公司購買房屋時，即約定停車位需另行購買，購買停車位者，除其建物面積外，其停車位面積亦計入公共設施之共同使用部分中，故凡購買停車位者，其共同使用部分應有部分皆為萬分之一一二以上，至未購買停車位者，其共同使用部分應有部分僅有萬分之七十四或七十八，此即視同全體住戶已就大樓停車位簽訂有分管契約，足認未購買停車位之住戶均同意該大樓之全部停車位不計入大樓全體住戶分攤之公共設施面積，並不為全體住戶分攤價購，而係由建設公司另議價出售予欲購買停車位之住戶，並將停車位之建坪平均分攤於有購買地下室停車位之住戶，買受特定停車位之區分所有人，乃係買受該地下室停車位之應有部分。依分管特約對停車位具有專用之權能。被上訴人於拍定買受訴外人王麗茹所有之上開房地時，自亦包含訴外人李燕仲當初所購買之系爭停車位在內，區分所有建物之共同使用部分，不得與專有部分分離而單獨移轉或處分，上訴人縱向訴外鄭秩旻購買系爭停車位之使用權利，仍非購買地下室停車位之共同使用部分，上訴人此項停車位使用權買賣之債權契約，實不足以對抗上訴人之所有權，上訴人對系爭車位仍屬無權占有，爰依民法第七百六十七條之物上請求權及停車位之分管特約，請求上訴人返還系爭停車位等情；上訴人則以系爭停車位最初係十四樓之五之區分所有權人即訴外人李燕仲所有，嗣李燕仲於八十一年十二月二十三日將區分所有建物出售予訴外人王麗茹，並於八十二年一月十八日辦妥所有權移轉登記，本來共同使用部分之分管特約（即二一號停車位使用權）應對受讓人王麗茹有效，惟李燕仲賣予王麗茹者並不包括停車位，而係在八十一年十二月十六日即已先將停車位單獨賣予同棟大樓十六樓之五之訴外人鄭秩旻，並交付建設公司當初所印發之停車位使用權證書，鄭秩旻再於八十二年十月二日將系爭停車位使用權出售上訴人，上訴人當初購買停車位未變更共同使用部分之應有比例，係因代書告以共同使用部分無稅籍資料，無法辦理移轉之故，因之，本件停車位之移轉本質上應為共有物之分管特約之變更，與共同使用部分應有部分之移轉並無必然關係，蓋本件金龍廣場大樓地下室停車位並無單獨之所有權，係與其他公共設施合併為一個建號即一五七七號，而由全體住戶所共有，故其使用權應係透過全體住戶所訂立之分管特約規範。而本大樓住戶向建商購屋時，有一併購車位者，由建商發給停車位使用權狀乙紙，其上記載車位號數，而管理委員會方面則建檔列管以便收取停車場管理費，故本大樓規範停車位使用權之分管特約，即誰合法持有停車位使用權狀，管理委員會知悉並向其收取停車場管理費者，該持有權狀者即為大樓全體住戶所同意之車位使用權人，又系爭停車位無物權法上之單獨所有權，雖在共同使用部分即一五七七建號登記上之權利範圍，有買車位者，其權利範圍較未買者多。惟此一應有部分之差異，充其量僅能顯示應有部分多者是在建商販屋時一併購買停車位，享有依分管特約使用停車位之權利，並不能表示應有部分差額之萬分之三十八部分即表示某一停車位之所有權或使用權。如嗣後分管特約有變更，縱共同使用部分之應有部分未變更，應有部分多者之停車位使用權，亦可能因之而移轉於其他區分所有權人，此因本件共同使用部分係屬全體區分所有權人所共有，無停車位使用權者，亦是劃為停車位之共同使用部分之共有人之一，只要分管特約變更應即可變更停車位使用之現況，而無變更共同使用部分應有部分比例之必要。因之，王麗茹雖一併受讓共同使用部分之應有部分，該應有部分已無停車位使用權，且該停車位分管特約已變更為十六樓之五之鄭秩旻所擁有，再由上訴人所繼受，而大樓管理委員會亦一直係以上訴人為依分管特約之停車位使用權人，對上訴人收取停車場管理費，被上訴人買受王麗茹之十四樓之五，自無繼受取得停車位分管特約，被上訴人本於所有權或分管特約請求上訴人返還停車位實無理由等語，資為抗辯。
二、本件被上訴人起訴主張其於八十七年一月二十日經由本院民事執行處拍定取得坐落台南市○○段一一六之三地號土地應有部分萬分之八十二，及土地上建物建號一六０六號門牌台南市○○路○○○號十四樓之五，包括共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二（即金龍廣場大樓大廈十四樓之五房地）所有權之事實，以及上訴人辯稱上開十四樓之五房地原係訴外人李燕仲所有，當初李燕仲向興建金龍廣場大樓大廈之建設公司購買上開十四樓之五房地時，亦同時購買該大樓地下室二樓編號第二十一號停車位（即系爭停車位），該大樓地下室二樓為建號一五七七號之建物一部分，嗣李燕仲將上開十四樓之五房地連同共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二均辦理所有權移轉登記與訴外人王麗茹，嗣再由被上訴人經由本院強制執行拍定取得所有權，惟李燕仲另於八十一年十二月十六日與同棟大樓十六樓之五所有權人即訴外人鄭秩旻訂立停車位使用權買賣契約，將系爭停車位使用權出售予鄭秩旻，並將建設公司所印發之停車位使用權證書交付鄭秩旻，嗣鄭秩旻再於八十二年十月二日將系爭停車位使用權出售同棟大樓五樓之五所有權人即上訴人，並將停車位使用權證書交付上訴人並均由上訴人繳納系爭停車位管理費之事實，均為兩造所不爭，且有被上訴人所提出之本院不動產權利移轉證書、土地所有權狀、土地登記謄本、照片及房屋稅籍證明書，以及上訴人所提出之不動產買賣契約書、讓渡書、金龍廣場大樓地下室二樓停車位使用權證書、支票、公寓大廈管理組織報備證明、土地所有權狀、土地及建物登記簿謄本為證，並經本院調閱八十三年度執字第三五七四號拍賣抵押物強制執行案卷核閱無誤，自堪信兩造主張上開部分事實為真正。
三、被上訴人另主張其所拍定取得之前開建號一六０六號門牌台南市○○路○○○號十四樓之五建物，包括共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二，凡購買停車位者，其共同使用部分應有部分皆為萬分之一一二以上，至未購買停車位者，其共同使用部分應有部分僅有萬分之七十四或七十八，該大樓之全部停車位不計入大樓全體住戶分攤之公共設施面積，而係由建設公司另議價出售予欲購買停車位之住戶，並將停車位之建坪平均分攤於有購買地下室停車位之住戶，買受特定停車位之區分所有人，乃係買受該地下室停車位之應有部分。依分管特約對停車位具有專用之權能等語，然為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。惟按：
（一）數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價金分擔之，民法第七百九十七條定有明文。按民法第七百九十九條所謂共同部分，係指大門、屋頂、地基、走廊、階梯、牆壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言（參見最高法院七十一年度台上字第一一九三號民事判決意旨）。再按同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有人共有，但若有部分區分所有人不需使用該共同使用部分者，得予除外；而該共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人，並不得單獨移轉於非區分所有人，此觀八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）之規定自明。因此各區分所有人就各種共同使用部分之應有部分，並非必然按其區分所有建物即專有部分之面積與共同使用部分之面積比例計算，此於公寓大廈之地下室停車位，尤為顯然。蓋各區分所有人有需停車位者，有不需停車位者，需停車位者於買受其專有部分時，得一併買受地下室停車位，即共同使用部分之應有部分，未買受停車位者，即予除外，而無該共同使用部分之應有部分；且地政機關於建築改良物登記簿上就共同使用部分係另編建號，詳列各區分所有人就共同使用部分之權利範圍（即應有部分），故作為停車位之地下室，即共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有。若買賣契約已載明未買受地下室停車位，地政機關就地下室，即共同使用部分所登記之權利範圍亦因其有無買受停車位而有差異，而無依民法第七百九十九條規定「推定」為各區分所有人共有之餘地。申言之，公寓大廈地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人；如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有人（參照最高法院八十六年度台上字第一六五五號民事判決意旨）。
（二）查依上訴人所提出之本件金龍廣場大樓大廈共同使用部分即一五七七建號之建物登記簿謄本記載，該一五七七建號共同使用部分，總面積為四一０六．四六平方公尺，層數為十七層，包含各樓層面積為：第一層面積三四．五二平方公尺、第二層面積七七二．八三平方公尺、第三層至第十七層面積均各為九七．九七平方公尺、屋頂突出物面積二０二．七八平方公尺、騎樓面積一三．三三平方公尺、地下一層面積八四．六四平方公尺、地下二層面積一五二八．八一平方公尺，有建物登記簿謄本在卷可憑。又金龍廣場大樓大廈之地下二層係規劃為三十九個停車位，為兩造所不爭，參之前開說明及八十四年七月十二日修正前之土地登記規則第七十二條第一款、第二款（修正後為第七十五條第一款、第八十條）規定，上開地下二層面積中，其中三十九個停車位之面積部分應為購買停車位之相關區分所有權人共有，意即該大樓住戶分擔之公共設施面積是先以公共設施總面積減去汽車停車位總面積後，再由全體住戶按其面積比例持分。然後有買汽車停車位之住戶再加入停車位之持分，因之，有向建商購買停車位之區分所有建物所有權人，其共同使用部分之應有部分較未購買停車位者為高，此觀被上訴人之前手李燕仲當初向建商所購買該大樓十四樓之五房屋時，有購買系爭停車位，共同使用部分之應有部分為一萬分之一一二，而上訴人當初向建商購買該大樓五樓之五房屋時，並未一併購買停車位，共同使用部分之應有部分為一萬分之七十四，有兩造建物登記簿謄本，區分所有建物共同使用部分附表可稽，且上訴人亦自承當初被上訴人之前手李燕仲有向建商購買一個停車位，而伊則未購買停車位，二者共同使用部分之差額為一萬分之三十八，依比例換算為十五．六平方公尺（4106.46x38/10000=15.60），亦與一個停車位之面積大致相合；參以本件金龍廣場大樓大廈，其中共同使用部分之應有部分為一萬分之一一二者有三十七戶，加上建號一六三九號房屋共同使用部分之應有部分為一萬分之一五四，當初係向建商購買二個停車位（即10000/78加上二個停車位10000/38x2），合計為三十九個停車位相符，足認被上訴人主張當初金龍廣場大廈承購戶向建商購買房地時，未購買停車位者共同使用部分之應有部分為一萬分之七十四或一萬分之七十八，至於另行購買停車位者，停車位的面積即列入該建物共同使用部分之權利範圍內，應有部分為一萬分之一一二或一萬分之一五四之事實，應堪採信。因之，該大樓地下二層就三十九個停車位僅該購買停車位之三十八戶房屋所有權人就三十九個停車位之面積有共有專用權。
（三）次按，公寓大廈管理條例（八十四年公佈）實施前，區分所有建築物之所有人，於分別出售其區分所有權時，以契約約定將該建築物之特定共用部分供特定區分所有權人使用，倘無違反強制或禁止之規定，成立分管契約，各立約之區分所有權人及知悉或可得知悉該約定之受讓人，應受其拘束（參照最高法院八十八年度台上字第三二二三號判決）。本件金龍廣場大樓係於公寓大廈管理條例實施前由建商出售各住戶，有建物登記簿謄本在卷可攷，購買停車位之三十八戶房屋所有權人，與建商訂定房屋買賣契約書時，既另訂停車位買賣契約書，約定將特定停車位專供特定區分所有權人使用、收益及管理，參諸前開判決意旨，應認上開與建商訂立停車位買賣契約書之三十八戶區分所有權人彼此間成立分管契約，就所購買之特定停車位有專用權。因之，分管契約係指當初購買停車位之住戶間就所共有之停車位面積之使用、收益及管理方法所約定之契約，即購買停車位之住戶就所購買之停車位面積即有所有權及使用權甚明。至於建商所交付住戶之停車位使用權證書，僅為該大樓管理上之便利而已，此觀被上訴人所提出之停車位使用權證書上，並無隻字片語提及有關立約當事人間就停車位使用、收益及管理之約定，停車位使用權證書並非分管契約，上訴人辯稱該大樓之全體住戶就地下二層三十九個停車位均有分別共有之所有權，向建商購買停車位者僅取得依分管特約三十九個停車位，且停車位若再出售同棟大樓之其他住戶，以交付停車位使用權證書作為變更分管契約云云，均無可取。
（四）再按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條定有明文。另參酌前開最高法院八十六年度台上字第一六五五號判決意旨，如區分所有人買受停車位後，又因故不需停車位者，依上述不需使用共同使用部分者，得予除外之規定，亦得單獨移轉於同一公寓大廈之其他區分所有權人，又本件大樓停車位並未包含樓梯間、公共走道依土地登記規則第八十條、公寓大廈管理條例第四條第二項及內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函釋，雖不得將區分所有建物之共同使用部分與其專有部分之主建物分離而為移轉，但基於「法定停車位不得外賣」原則（內政部八十五年七月二日台內營字第八五七二九二０號函釋），在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例（權利範圍）所為之調整，應非不許（法務部七十九年七月七日７９律字第九六五六號函參照）。故法定停車空間（停車位）自非不得與其主建物分離而移轉予同棟建物之其他區分所有權人（參照司法院第八期公證實務研究會）。因之，停車位出售同棟建物之其他區分所有權人，依上開民法第七百五十八條規定，仍需辦理共同使用部分有關停車位之應有部分所有權移轉登記，買受人始能取得停車位部分所有權及繼受分管契約之效力。另地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有權人，不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人，又共同使用部分之設施，共有人於與其他共有人訂立分管契約後，縱將其應有部分讓與第三人，該協議分管契約對於受讓人仍繼續存在，旨使分管契約具有物權之效力，避免破壞原有之分管狀態及效力，並顧全其他共有人利益（參照最高法院四十八年台上字第一０六五號判例）。因之，區分所有權人買受停車位後，又因故不需停車位者，得將停車位出售同棟大樓之其他區分所有權人，且可將共同使用部分中有關停車位部分之應有部分辦理移轉登記與買受停車位之同棟大樓區分所有權人，於辦理應有部分之所有權移轉登記後，就停車位所訂之分管契約對於受讓人繼續存在。蓋使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分（參照最高法院八十二年台上字第二九七二號判決，司法院民事廳八十年十月二日八十廳民三字第０九四八號函復台高院之研究意見）。準此而論，系爭金龍廣場大樓大廈十四樓之五房地，包括共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二（即含系爭停車位所有權在內）原係訴外人李燕仲所有，嗣李燕仲將上開十四樓之五房地連同共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二均辦理所有權移轉登記與訴外人王麗茹，嗣再由被上訴人經由本院強制執行拍定取得所有權，並辦畢所有權移轉登記，為兩造所不爭，則被上訴人既輾轉取得系爭停車位所有權，基於分管契約之準物權效力，則李燕仲就系爭停車位所訂立之分管契約自隨同移轉予被上訴人，被上訴人始為分管契約之受讓人。被上訴人辯稱本棟大樓之停車位如有單獨買賣停車位者，亦無需變更共同使用部分權利範圍之比例，只要購買停車位之使用權，分管特約即可隨之變更，無須變更共同使用部分應有部分比例云云，未據提出其理論之依據，顯然違反民法第七百五十八條之規定，且將停車位使用權與所有權分離，殊無可採，且依此方式所為停車位買賣，均難認為合法取得停車位所有權。
（五）未按，共有物分管範圍同意他人使用收益時，若共有物應有部分之共有權轉讓另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第四百二十五條之適用外，不得主張有權使用收益（參照最高法院七十二年台上字第九三八號判例）。經查，上訴人自承李燕仲於八十一年十二月十六日與同棟大樓十六樓之五所有權人即訴外人鄭秩旻訂立停車位使用權買賣契約，將系爭停車位使用權出售予鄭秩旻，嗣鄭秩旻再於八十二年十月二日將系爭停車位使用權出售同棟大樓五樓之五所有權人即上訴人，均未將共同使用部分中有關停車位部分之應有部分辦理移轉登記，則上訴人與前手鄭秩旻間，以及前手鄭秩旻與李燕仲間所訂立停車位使用權買賣契約，僅在上訴人與前手鄭秩旻間、前手鄭秩旻與李燕仲間發生債權之效力而已，不生共有物物權移轉之效力，自不得對抗已取得該大樓地下室停車位應有部分所有權之被上訴人而主張有權占有。至於被上訴人辯稱金龍廣場大樓大廈管理委員會是以停車位使用權證書持有人認定為停車位所有權人，伊持有停車位使用權證書，且伊與前手間所訂之停車位使用權買賣契約，已向該大樓管理委員會報備，而系爭管理委員會均向上訴人收取管理費，伊自屬有權占有云云，雖舉證人即金龍廣場大樓大廈管理委員會主任委員林廷泰附和其說，惟按，公寓大廈管理委員會係住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織，公寓大廈管理條例第三條第八款定有明文。金龍廣場大樓大廈管理委員會僅係區分所有權人為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作而設立之組織，對外並非各區分所有權人之代表人或代理人，亦非系爭停車位權利人，金龍廣場大樓大廈管理委員會以停車位使用權證書持有人認定為停車位所有人，亦屬無效，不生停車位所有權或分管契約移轉之效力，且有違使用權不得與所有權分離之原則。再者，管理委員會收取停車位管理費，係基於管理行為，與停車位所有權之誰屬無關，殊難以上訴人繳納停車位管理費即認上訴人為停車位所有權人，上訴人辯稱伊為停車位使用權證書持有人即為系爭停車位所有權人云云，亦無可採。被上訴人主張該大樓之全部停車位不計入大樓全體住戶分攤之公共設施面積，而係由建設公司另議價出售予欲購買停車位之住戶，並將停車位之建坪平均分攤於有購買地下室停車位之住戶，買受特定停車位之區分所有人，乃係買受該地下室停車位之應有部分。依分管特約對停車位具有專用之權能之事實，即堪採信。
四、從而，被上訴人既取得系爭金龍廣場大樓大廈十四樓之五房地，包括共同使用部分建號一五七七號應有部分萬分之一一二，即該大樓地下二樓編號第二十一號系爭停車位專有部分之所有權，並繼受取得分管特約，則被上訴人基於所有物返還請求權與分管特約，請求上訴人將坐落台南市○○段一一六之三地號土地上之系爭編號第二十一號之停車位騰空交還被上訴人，即屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人應遷讓返還停車位，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法 官 沈揚仁~B 法 官 洪碧雀~B 法 官 鄭彩鳳右正本證明與原本無異不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日~B法院書記官 王冬荷