臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第一六七八號
原 告 甲○○被 告 森海建設股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 丙○○右一人訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告森海建設股份有限公司應給付原告新台幣參拾萬元，及自民國八十八年九月三十日起至清償日止，按年息百分之六計算之利息。
被告丙○○應給付原告參拾壹萬元及自民國八十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告森海建設股份有限公司公司負擔二分之一，餘由被告丙○○負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告森海建設股份有限公司應給付原告新台幣（下同）三十萬元，被告丙○○應給付原告三十一萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之六計算之利息。
二、陳述：原告於民國八十六年十月九日與被告森海建設股份有限公司（下稱森海公司）及被告丙○○訂立標的為坐落台南市○○區○○○段三八五之六三地號及其上之建號一○四六號建物之不動產買賣契約，買賣價金共三百六十六萬元，原告已依房屋買賣契約給付房屋出賣人即被告森海公司三十萬元、依土地買賣契約給付土地出賣人即被告丙○○三十一萬元之價金。被告森海公司應依房屋買賣契約第九條第一項之規定應於八十七年七月以前交屋予原告，詎料該標的物已於民國八十七年十月六日遭訴外人萬泰商業銀行聲請假扣押、且房屋至今亦未建畢，而無法為所有權之移轉登記，被告之給付已顯屬不能，違反兩造房屋買賣契約第九條之規定，依該約第十七條原告自得解除買賣契約，原告爰依法請求被告返還原告已給付之買賣價金及按年息百分之六計算之遲延利息。
乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，惟據前到場所為聲明陳述略為：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：本件買賣契約被告確有過失違約情事，被告願承認自己之過失，並有誠意依約退屋返還價金賠償原告，惟需待標的物撤銷查封後始有資金償還，請求原告予以寬限，並與被告私下和解。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度執全字第二二一四號執行案卷。理 由
一、程序方面：
（一）本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
（二）被告森海公司之法定代理人原為李美珍，於本院審理中經變更為乙○○，有原告提出之森海公司變更登記事項卡一紙為證，而乙○○於本院言詞辯論時已依法聲明承受訴訟，合先敘明。
二、得心證之理由：
（一）原告主張兩造於民國八十六年十月九日分別與被告森海公司及被告丙○○訂立標的物為坐落台南市○○區○○○段三八五之六三地號及其上之建號一○四六號建物之預售屋買賣契約，房屋之出賣人為森海公司、土地之出賣人為被告丙○○。買賣價金合計共三百六十六萬元，原告已依房屋買賣契約給付房屋出賣人即被告森海公司三十萬元、依土地買賣契約給付土地出賣人即被告丙○○三十一萬元之價金等事實，業據提出房屋及土地買賣預定書及內附之付款明細表為證，且為被告所不爭，而堪信實。
（二）按依兩造買賣契約書第九條約定：「該預售屋之建築工程應在民國八十六年九月之前開工，自開工日起算三百個日曆天以前完成主建物、附屬建物及必要設施，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日，如逾期未開工及完工者，每逾一日應按已繳房屋總價千分之一計遲延利息予甲方，‧‧。若逾期六個月仍未開工及完工，視同乙方違約，甲乙雙方同意依本契約第十七條之違約處罰規定辦理。」，而於違約處罰即第十七條第一項則規定：「乙方（即被告森海公司）違反本契約第九條第二項之規定者，甲方（即原告）得解除本契約，解約時應將甲方已繳之房屋價款及遲延利息全部退還甲方」。是依兩造上開約定，被告森海公司應至少在八十七年九月前即應將建物完工，經查：原告主張被告森海公司並未依約如期完工交屋，且系爭買賣土地及建物因案為訴外人萬泰商業銀行請求本院以八十七年度執全字第二二一四號執行案件分別於八十七年十月六日及八十七年十一月二十四日查封至今等事實，業據原告提出土地及建物登記謄本各一紙足憑，並經本院調閱上開執行案卷核閱無誤，且為被告所不爭執，而堪信實。揆諸兩造契約上開規定，被告森海公司至本案言詞辯論終結即八十八年十二月三十日前，均未能完工交屋，顯已逾期六個月仍未完工，而違反前揭第九條之規定，原告自得依第十七條之規定解除兩造之房屋買賣契約，請求森海公司返還買賣價金及約定之遲延利息。查原告於本院第一次言詞辯論期日即八十八年九月三十日時，始當面向被告森海公司為解除契約並請求返還價金及約定遲延利息之意思表示，是兩造買賣契約應自斯時起始生解除效力，又兩造約定之遲延利息乃依已繳房屋價款每日千分之一計算，亦即按年息百分之三六點五計算，原告請求依年息百分之六計算，自為法之所許，從而，原告請求被告森海公司返還已付之房屋款三十萬元及自八十八年九月三十日起至清償日止，按年息百分之六計算之遲延利息，核無不合，應予准許。逾上開範圍之請求，則無所據，應予駁回。
（三）次查，系爭買賣土地既被查封，有如前述，依土地登記規則第一百二十八條規定，於法院撤銷查封前，登記機關不得許債務人申請移轉登記，法院自亦不得命為移轉登記。是被告丙○○此部分之給付義務自已陷於給付不能。原告主張與被告丙○○之土地買賣契約亦陷於給付不能，即有可採，則原告自得依民法第二百二十六第一項及第二百五十六條之規定解除土地買賣契約。且按兩造土地買賣契約之約定，若出賣人銀行貸款後發覺土地產權有糾紛致影響買受人權益時，得依第十二條之規定解除契約，並退還買受人已繳之土地價款及遲延利息。解釋上於銀行貸款前，即發生出賣人土地產權糾紛致影響買受人之權益時，買受人當更可依上開約定，主張解除契約請求返還已付價金及遲延利息。惟查，原告於起訴後遲至八十八年十一月三十日始以存證信函對於土地出賣人即被告丙○○為解除土地買賣契約之意思表示，此有原告提出之存證信函及回執各一紙在卷足憑，依民法第二百二十九條第二項之規定，被告丙○○應自當日起始負遲延責任。另遍查兩造土地買賣契約，並無另行約定遲延利息計算方式之記載，自應依民法第二百零三條之規定，依年息百分之五計算之。從而，原告一併依約請求被告丙○○返還已繳之買賣價金三十一萬元及自八十八年十一月三十日起至清償日止，按年息百之五計算之遲延利息，即有所據，應予准許。逾此範圍之請求，尚非正當，應予駁回。
三、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段，第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十三 日
臺灣臺南地方法院民事第 庭~B法 官 王貞秀右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十三 日~B法院書記官 蔡蘭櫻