臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第十七號
原 告 甲○○訴訟代理人 郭俊廷律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 張天良律師
許世烜律師右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：聲明：求為判決：
㈠被告乙○○應於原告給付新臺幣（下同）一百一十萬元之同時，將其所有坐落台
南縣○○鄉○○段○○○○號、建、面積０．００七０八五公頃土地所有權，暨地上建號四０之加強磚造二層樓房乙棟，地面層面積四二．一九平方公尺、二層
五五．二一平方公尺、騎樓一三．０二平方公尺，共計一一０．四二平方公尺，門牌台南縣山上鄉南州村三０七之八號所有權移轉登記與原告。
㈡訴訟費用由被告負擔。
陳訴：
㈠緣被告乙○○業營造業，民國七十一年間原告在台南縣新市鄉推出可口社區興建
三十六間透天樓房出售，被告原係承包原告所建上述房屋之水泥工程業務，原告為求利害共同分受，亦可減輕資金積壓，而邀被告將其所應得工資入股與原告及另一合夥人田永芳一同成立為合夥，雙方言明：被告占合夥股份十分之一；田永芳占合夥股份十分之三；原告占合夥股份十分之六。嗣因當時房地產景氣不佳，合夥所賣出房屋所收支票退票數百萬元，而房地不動產所有權名義又已登記與買受人，致合夥財務情況惡化。
㈡嗣合夥人田永芳訴請原告清算合夥帳目，訴訟中被告乙○○聽田永芳細說原告事
業可能面臨倒閉，要其小心，遂於七十五年十二月間，夥同多人要求原告，先將原告所有信託登記在陳貴裕名下之首開房地所有權，暫以買賣為原因登記與被告，用為保障，被告則負責償還首開房地在農會之抵押貸款五十萬元；並願等上述可社區之帳目收完畢清算後，分配合夥盈餘，及償還其代償還上述五十萬元之抵押貸款及利息，無條件將首開房地所有權移轉登記返還原告。原告同意，遂於七十五年十二月間成立上述約定契約，有土地及建物謄本內載登記原因為七十五年十二月三十日可稽。其後原告與田永芳等會算上述合夥所建房屋帳目發生虧損，已無盈餘可分配，被告亦知之甚稔，詎被告近期卻將原告所放在首開房屋內之財物丟出屋外，已見其居心叵測，原告願一次清償所欠被告上述契約所約定之債務五十萬元及利息六十萬元（可口社區之合夥則無盈餘可分配），爰依上述契約法律關係請求被告履行契約。
㈢被告謂伊就系爭房地不動產依買賣關係而得，且買賣價金已付清，顯非事實。系
爭不動產確係因被告糾集多人強制要求原告先將系爭產權過戶在其下，俾供其將來與原告清算合夥興建可口社區財產，若有所餘並其代償系爭房屋向農會抵押貸款之出資及利息等債權之確保，嗣後合夥人之可口社區若結算清楚，原告償還所欠被告債務後，被告即會將系爭所有權返還原告，故房屋自七十五年迄今，原告並無點交房屋予被告，且原告所有之衣櫃財物仍放在該房屋內。按系爭房屋買賣契約成立之日期為七十二年三月二十一日，產權過之戶之日期為七十五年十二月三十日，原告所附台灣高等法院台南分院（下稱台南高分院）七十九年度上字第一九五號給付（合夥）分配利益事件之民事判決，及台南地檢署七十七年度偵字第三七五四號被告甲○○侵占案不起訴處分書，內容均能證明兩造之合夥至七十九年仍未清算，豈容被告斷章取義，主張七十二年三月三十一日所成立之右開買賣契約，雙方買賣價金由被告投資款及承作上開工程之工資及代償銀行貸款抵付。至於被告所附成立在七十六年一月四日之工程坪數與工程款記錄單內，雖有記載「雙方會帳結果七五二、一三一元正確」，係指被告向合夥所承包之工程款金額原告確認，但上開工程款應列入其投資合夥之可口工程金額，則被告隻字未提。從而依上述，被告既已將七十五萬二千一百二十一元列入其投資合夥一股之股金，即不可再主張抵充系爭房屋之買賣價金，否則上開買賣契約成立在先，上述工程款七十六年一月四日記錄單成立在後，被告應會要求原告書明抵付房屋價款，用杜爭議；而被告所提「本票十七萬五千四百四十六元」，係上開房屋農會抵押借款五十萬元之利息，原告並不爭執。
㈣被告在右述台南高分院七十九年民事判決及台南地檢署七十七年不起訴處分書中
，均先後結證證明兩造（包括合夥人田永芳）系爭合夥未清算，被告竟遺忘其證言，主張系爭房屋買賣價金已由投資款抵付。足見被告主張其係根據買賣契約而取得系爭房屋，並非約定擔保將來債權而暫時取得系爭房屋，洵非事實。
㈤至於陳貴裕之證言只要能證明伊係系爭房屋名下原告指定掛名之人頭，並非伊出
賣系爭房屋予被告即可，因時間相隔甚久，當天陳貴裕是否出面，與原告所述不同，應與本件無關，良以原告始終均主張係原告出面將系爭房屋過戶予被告，但用意在應被告確保將來被告就合夥利益分配，及其代塾償還農會之五十萬元系爭房屋抵押貸款本利之債權㈥按被告呈庭之 鈞院七十八年度訴字第二五０號請求給付分配利益等事件民事判決，雖從兩造攻擊防禦陳述中，已無證明被告參與右述合夥事件之股份為一股，即合夥股金之十分之一，但判決第二頁已散失，無從尋找，唯依該事件二審民事判決（主旨在裁明合夥尚未清算，上訴人不得請求分析合夥財產），亦足以證明合夥事件迄系爭房屋七十五年十二月三十日過戶時尚未清算，被告尚不可請求分析合夥財產，但被告卻引用系爭房地買賣契約所載：「價金由被告之投資款，及承作上開工程之工資及代償銀行貸款抵付」，而主張伊已付清房屋買賣價金，殊違事實。何況被告更於田永芳告訴被告侵占案，於台南地檢署七十七年度偵字第三七五四號案（已為證明不起訴處分）中亦出庭為原告所涉侵占案證明「乙○○拿二千元介紹費」「捐給神明五萬元」「伊三人（全部合夥三人）有約定甲○○看管土地，伊有同意」（即每月二萬五千元，十七個月四十二萬五千元），有台南地檢及高檢不起訴處分書二份可證，故兩造合夥七十七年當時仍未清算（按系爭房地過戶為七十五年十二月三十日）。從而被告主張系爭房地伊已付清價款而非買受並非實在。
乙、被告方面：聲明：求為判決如主文所示。
陳述：
㈠原告主張七十五年十二月間兩造訂立契約，由原告提供系爭不動產供被告擔保，
由被告代向農會清償該不動產之抵押借款五十萬元，俟可口社區之帳目收完畢清算後，分配合夥盈餘，償還被告代償之五十萬元抵押債務及利息後，被告願無條件將上開不動產移轉登記返還原告．．．云云。查被告與原告之間有共同興建可口社區之房屋及山上鄉之七間房屋，該房屋之水泥工程部分由被告承作，此為事實，但是兩造之間並無原告所謂上開七十五年十二月間之契約。
㈡民間房屋之買賣，買賣雙方通常先訂立買賣契約書，俗稱為「私契」，嗣辦理移
轉登記時，均須另訂立不動產所有權移轉契約書，為移轉登記所訂該契約書，民間稱為「公契」，該「公契」僅記載依登記規則須記載之事項則可，由「公契」無法看出買賣之實際情形（例如買賣實際價金一千萬元，公契上面記載之買賣價金為公告現值計算之金額）。買賣雙方任何人，價金若干，如何支付等等之買賣內容，可由私契判斷。查系爭房屋為上開山上鄉七間房屋之一，起造人為陳貴裕，七十二年三月三十一日被告與陳貴裕訂立買賣契約，原告為陳貴裕之代理人，此七十二年三月三十一日之買賣契約書即買賣雙方間之私契，被告以價金一百一十一萬元購買系爭房屋及土地，價金由被告之投資款及承作上開工程之工資及代償銀行貸款抵付，該「私契」記載甚明。嗣被告與陳貴裕依據上開「買賣契約書」（私契）訂立不動產所有權移轉契約書（公契），向地政事務所辦理不動產所有權之移轉登記，該公契上面蓋有辦理監證之山上鄉鄉公所印及出賣人陳貴裕之印章及按指印，可證明該買賣所有權移轉契約書（公契）是真正，則被告取得系爭房屋所有權係因買賣而來（公契上面所載買賣價款三十六萬四千元，係按土地公告現值十萬八千元加上房屋課稅現值二十五萬六千元之金額，實際買賣金額是私契所載之一百十一萬元）。系爭不動產之出賣人為陳貴裕，並非原告，原告提起本件訴訟，顯無理由。
㈢依被告所提出七十二年三月三十一日之買賣契約書第三條、第四條有約定買賣價
金以投資及工資抵付、餘數扣除工資或銀行支付貸款清楚。查：被告與原告間有共同興建可口社區之房屋及山上鄉之七間房屋，房屋之水泥工程部分由被告承作，而買賣契約中所提及之工資即上開房屋水泥工程之工程款，該工程款業於七十六年一月四日由兩造共同會帳，核算後確定原告應給付被告各項工程款之總額為
七五二、一三一元，經兩造及證人簽名按指印於記錄單確認無訛有七十六年一月四日工程坪數與工程款記錄單可稽。按系爭不動產買賣價金為一百一十一萬元，扣除應給付被告之工程款七十五萬二千一百三十一元，再扣除登記費及契稅三萬三千三百一十五元，則剩餘三十二萬四千五百五十四元。又該不動產於當時有向農會抵押貸款五十萬元，被告為要取得權利完整之不動產，乃代償該筆借款五十萬元。經抵銷工程款、登記費及契稅，及代償借款後，原告尚欠被告十七萬五千四百四十六元，因此原告乃於被告代償向農會押借之五十萬元後，簽發一紙面額十七萬五千四百四十六元，以農會利息計息，並於票面上註明：「（房屋買賣會帳結集）」等字樣之本票一紙，交予被告收執。由上開事實可證，被告就系爭不動產之買賣價金業已清償，徵諸原告又不否認被告所提出買賣契約書，則系爭之不動產確為被告依買賣契約支付對價而取得所有權。
㈣被告與證人陳貴裕從不認識，從未見過其人，原告也於八十八年二月二十二日開
庭時表示：「陳貴裕未曾與被告見過面」、「（問：七十二年三月三十一日土地買賣契約書是誰和乙○○訂立？）我本人去。是代理陳貴裕去的」。然而八十八年三月八日開庭時 鈞院詢問證人陳貴裕有無親眼見過乙○○有無親自與乙○○接觸過買賣登記事宜時，證人陳貴裕竟答以：「有，我和乙○○、甲○○一起至代書處辦理」（請看八十八年三月八日）筆錄。查證人陳貴裕為原告之妻舅，由上開原告與證人陳貴裕間互相矛盾之供述，不難發覺該二人所言均不實，均不足採信。
㈤又原告提出二紙民事判決，主張合夥財產未清算，故未有價金支付，並欲以此推
認兩造間無買賣契約。惟查，該二紙民事判決之訴訟當事人為「田永芳」及「甲○○」，並無被告「乙○○」，因被告並非上揭民事判決之訴訟當事人，不論該判決結果為何，被告並不受其拘束，則原告持該判決欲對被告主張權利，已有未合；再者，被告取得系爭不動產所有權係基於買賣契約，與合夥有無清算並無關聯，何況被告確有支付買賣之代價，則原告以合夥財產未清算之判決欲主張被告未付買賣價金，進而欲推認未有買賣契約，此主張顯然過於牽強，洵無足取。而證人曾林金玉，係與原告同居之人，則證人曾林金玉之證言難免偏頗。本件不動產經雙方確實簽訂買賣契約，並辦理移轉登記完畢，若可僅由一名證人之證言即推翻合法之買賣，則任何買賣均無保障可言，何況證人曾林金玉係原告之同居人。
㈥依原告所言，本件不動產以買賣登記予被告，僅係供被告「保障」，惟依經驗定
則而言，此種信託讓與擔保，除有辦理移轉登記之「公契」外，雙方所訂之「私契」，應為一紙信託契約，始符合常理。查本件之「公契」係所有權買賣契約，而「私契」並非信託契約，反而係買賣契約。再者，若本件不動產登記給被告，僅為擔保被告於合夥之權利者，依常理，被告也不必代償該不動產上之抵押債務，再額外支出。被告之所以代償該抵押債務，係因本不動產確係買賣，被告為要取得完整乾淨之權利，才會代償該抵押債務。又縱原告主張系爭不動產係原告信託登記予陳貴裕一節屬實，惟該信託關係原告與陳貴裕之間之內部關係，不能拘束被告，故對外部關係而言，陳貴裕才是權利人，因此原告不得持其與陳貴裕間之信託契約對被告主張其係原始所有人而主張將不動產返還登記予原告。
理 由原告主張被告乙○○業營造業，七十一年間原告在台南縣新市鄉推出可口社區興建
三十六間透天樓房出售，被告原係承包原告所建上述房屋之水泥工程業務，原告為求利害共同分受，亦可減輕資金積壓，而邀被告將其所應得工資入股與原告及另一合夥人田永芳一同成立為合夥，雙方言明：被告占合夥股份十分之一；田永芳占合夥股份十分之三；原告占合夥十分之六。嗣因當時房地產景氣不佳，合夥所賣出房屋所收支票退票數百萬元，而房地不動產所有權名義又已登記予買受人，致合夥財務惡化。嗣合夥人田永芳訴請原告清算合夥帳目，訴訟中被告乙○○聽田永芳細說原告事業可能面臨倒閉，要其小心，遂於七十五年十二月間，夥同多人要求原告，先將原告所有信託登記在陳貴裕名下之首開房地所有權，暫以買賣為原因登記被告，用為保障，被告則負責償還首開房地在農會之抵押貸款五十萬元；並願等上述可口社區之帳目收完畢清算後，分配合夥盈餘，及償還其代償還上述五十萬元之抵押貸款及利息後，願無條件將首開房地權移轉登記返還原告，原告同意遂於七十五年十二月間成立上述約定契約。其後原告與田永芳等會算上述合夥所建房圬盎目發生虧損，已無盈餘可分配，原告願一次清償所欠被告上述契約所約定之債務五十萬元及利息六十萬元，爰依上述契約法律關係請求被告履行契約。被告則以兩造間並無原告所謂之七十五年十二月間成立，由原告提供系爭不動產供被告擔保，由被告代向農會清償該不動產之抵押借款五十萬元，俟可口社區之帳目收完畢清算後，分配合夥盈餘，償還被告代償之五十萬元抵押債務及利息後，被告願無條件將上開不動產移轉登記返還原告．．．之契約，系爭不動產之前手所有人為陳貴裕，有土地登記簿謄本可稽，而買賣契約之賣方為陳貴裕，買方為被告，原告依契約所載只是陳貴裕之代理人而已，兩造之間並無買賣關係。依被告所提出七十二年三月三十一日買賣契約書第三條、第四條有約定「買賣價金以投資及工資抵付。餘數扣除工資或銀行貸款支付清楚」。被告與原告間有共同興建可口社區之房屋及山上鄉之七間房屋，房屋之水泥工部分由被告承作，而買賣契約中所提及之工資即上開房屋水泥工程之工程款，該工程款業於七十六年一月四日由兩造共同會帳，核算後確定原告應給付被告各項工程款之總額為七十五萬二千一百二十一元，經兩造及證人簽名按指印於既錄單確認無訛，系爭不動產買賣價金為一百一十一萬元，扣除應給付被告之工程款七十五萬二千一百三十一元，再扣除登記費及契稅三萬三千三百一十五元後，則剩餘三十二萬四千五百五十四元，又該不動產於當時有向農會抵押貸款五十萬元，被告為要取得權利完整之不動產，乃代償該筆借款五十萬元。經抵銷工程款、登記費及契稅，及代償借款後，原告尚欠被告十七萬五千四百四十六元，因此原告乃於被告代償向農會押借之五十萬元後，簽發一紙面額一十七萬五千四百四十六元，以農會利息計息，並於票面上註明：「（房屋買賣會帳結集）」等字樣之本票一紙，交予被告收執，由上開事實可證，被告就系爭不動產之買賣價金業已清償，被告取得系爭不動產所有權係基於買賣契約，且已付清買賣價金，與合夥有無清算並關聯。又縱原告主張系爭不動產係原告信託登記予陳貴裕一節屬實，惟該信託關係係原告與陳貴裕之間之內部關係，不能拘束被告，故對外部關係而言，陳貴裕才是權利人，因此原告不得持其與陳貴裕間之信託契約對被告主張其係原始所有人而主張將不動產返還登記予原告等語置辯。
查㈠系爭坐落台南縣○○鄉○○段○○○○號土地，原告於七十三年五月九日因共
有物分割登記，其應有部分為一００分之一九，嗣陳貴裕於七十三年六月九日因買賣而取得該地之所有權全部後，於七十五年十二月三十日賣給被告，並於七十六年二月十日登記完畢。又系爭土地上建號四０之加強磚造二層樓房（門牌號碼台南縣山上鄉南州三０七之八號）係於七十三年五月十日為所有權第一次登記，所有權人為陳貴裕，其後於七十五年十二月三十日賣給被告，並於七十六年二月十日登記完畢，有土地登記簿謄本及建物登記簿謄本附卷可稽。㈡依兩造不爭之七十二年三月三十一日土地買賣契約書所載，系爭土地及建物之買主（甲方）為被告乙○○，賣方（乙方）為陳貴裕，而原告陳秋生則為陳貴裕之代理人，雙方約定價金一百一十一萬元，甲方於契約成立即日付定金八十萬元，不另立收據，以本契約為憑（以投資及工資抵付），餘款扣除工資、投資或銀行貸款支付清楚，有土地買賣契約書影本附卷可稽。又依系爭不動產買賣由山上鄉公所監證訖，送地政機關之七十五年十二月三十日土地建物買賣所有權移轉契約書上所載之承買人為被告，出賣人為陳貴裕，有該契約書影本附卷可稽，足見系爭不動產之買賣雙方為被告與陳貴裕，原告僅在七十二年三月三十一日代理賣方陳貴裕將系爭不動產賣給被告而已。㈢可口社區及山上鄉之房屋水泥工程之工程款業經兩造於七十六年一月四日共同會帳，雙方核算結果原告應給付被告工程款總額為七十五萬二千一百三十一元，有工程坪數與工程款紀錄單影本附卷可稽。又依七十二年三月三十一日之買賣契約書，雖約定一切稅捐、規費全部由乙方即陳貴裕負擔，惟實際上契稅監證費卻由被告繳納，有收據影本附卷可稽。另被告確有簽發一張發票日七十六年三月十一日、金額十七萬五千四百四十六元、指定人乙○○、利息以農會利息計付之本票給被告，上開本票並由甲○○註明「房屋買賣會帳結集」等字且蓋有其指模，有該本票影本附卷可稽，是被告稱其就系爭不動產之買賣價金已因扣除原告應給付被告之工程款七十五萬二千一百三十一元，登記費及契稅三萬三千三百一十五元及代償農會貸款五十萬元後，原告尚欠被告十七萬五千四百四十六元，而由原告開上開本票交付被告收執，其就系爭不動產係基於買賣契約且已付清價金，與合夥有無清算並無關連，應可採信。
㈣證人陳貴裕雖證稱系爭房屋雖為其起造，但事實上為其姊夫甲○○所有，原先甲
○○蓋房屋，伊去幫忙，伊有意向甲○○購買房屋，因此所有權人登記伊之名字，伊未付錢給甲○○，因伊大姊死亡，甲○○兒子還太小，無法登記給他的兒子，才登記伊之名字，後來甲○○向伊要印鑑證明，伊問為什麼，甲○○說乙○○逼他將房屋所有權登記在乙○○名下，伊就將印鑑交給甲○○去辦，並證稱其有親自和乙○○、甲○○一起到代書處辦理買賣登記事宜。惟查原告於本院八十八年二月二十三日審理時，當場表示陳貴裕未曾與被告見過面，且原告為陳貴裕之姊夫，其所言不免偏坦原告。
另證人曾林金玉雖證稱乙○○與其妻帶二個年青人至其與甲○○之住處三次，當時田永芳與甲○○訴訟，怕田永芳查封甲○○房屋，所以乙○○告訴甲○○將系爭房屋過戶給甲○○保管，並且說等合夥結算清楚後再將房屋過戶還給甲○○云云。惟查曾林金玉為原告之同居人，所言自不免偏坦原告，是證人陳貴裕、曾林金玉之證言均難採信。
綜上所述，系爭不動產係被告向陳貴裕所購買，且難認被告與陳貴裕間有虛偽買賣
而事實上為信託登記之關係，且如原告與陳貴裕間先有信託登記關係，再由陳貴裕以買賣為原因登記在被告名下，則此亦為為信託登記關係，何以原告迄今未曾主張其已與陳貴裕終止信託契約，是原告之主張顯不可採，其請求被告應於原告給付一百一十一萬元時，將系爭土地及房屋之所有權移轉登記與原告，為無理由，應予駁回。
結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 十二 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 林勝利右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 十七 日~B法院書記官 林賢輝