臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第二一三九號
原 告 台南縣白河鎮公所法定代理人 戊○○訴訟代理人 鄭世賢律師被 告 丙○○ 住台北市○○區○○路四段二五六號五樓之一
乙○○甲○○壬○○○丁○○右五人共同訴訟代理人 邱麗妃律師被 告 辛○○○兼右二被告共同訴訟代理人 庚○○○右四被告共同訴訟代理人 己○○右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台南縣○○鎮○○○段○○號土地上如附圖所示甲部分面積壹捌肆點伍平方公尺及甲１部分面積貳柒伍點伍平方公尺之磚木造第一、二層房屋；乙部分面積肆點貳平方公尺、丙部分面積捌點肆平方公尺、丁部分面積參點肆伍平方公尺、戊部分面積陸點壹陸平方公尺之磚造蓄水池拆除，並將基地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參佰陸拾參萬捌仟玖佰參拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決除假執行擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
（一）依兩造於民國七十九年七月二十六日簽定之「台南縣白河鎮公所鎮有基地租賃契約」第七條約定：「本租約出租之基地，如屬都市計劃公共設施保留地，出租視實施都市計劃之需要，隨時終止契約。」、第十一條第一款約定：「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，出租機關得隨時終止租約。」、第十二條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及異議。」，查原告於八十五年六月十七日及八十六年十一月二十八日分別以存證信函通知被告等終止上述租約並請求拆屋還地，故兩造租約應已終止無疑，另被告雖舉其於上述租期屆滿後仍有繳納租金之收據而認該租約已為民法第四百五十一條不定期租約云云，唯兩造租賃契約第十二條約定排除適用民法第四百五十一條，故被告援引該不定期租賃之法律見解，實不可採。
（二）又依兩造租賃契約第七條第一項約定：「本租約出租之基地，如屬都市計劃公共設施保留地，出租視實施都市計劃之需要，隨時終止契約。」同條第二項約定：「前項公共設施保留地，承租人使用時，應保持土地完整，並於興建公共設施時無條件拆屋交還土地。」查原告於八十六年十月三日針對系爭土地開發為停車場曾召開協商，故依上述條文約定，被告並不得請求任何賠償或補償，應無條件拆屋還地，又原告竭盡所能依法欲補償被告，然為台南縣政府認不應補償而不可得，又原告委託成功大學鑑定該建物即東皇旅社有否價值，亦為專業教授認不具價值，而無法補償被告，又原告鑑於關子嶺之開發而迫切需建停車場亦係民意所歸，故不得已提起本件訴訟。
（三）查兩造就系爭土地租賃契約確於八十二年四月三十日屆滿，並依該租賃契約第十二條約定排除適用民法第四百五十一條，故被告實不得再援引民法第四百五十一條規定而認有不定期租賃之存在，又被告抗辯林景棠於八十二年四月三十日契約屆滿後仍繼續使用系爭土地，並於八十三年間給付租金新台幣（下同）一萬一千九百三十四元，而認原告仍有收受租金，唯該繳款收據僅係被告無權使用土地之補償金，其性質並非租金。
（四）又依兩造於八十七年十一月二十七日就系爭土地為協調（會議紀錄），被告等均同意配合拆遷，且原告早於八十三年間就已為終止上述租賃契約而為協調拆遷事宜，另者，被告等已逾五年餘未繳付使用系爭土地補償金予原告，是縱被告認有不定期租賃之存在，唯依土地法第一百零三條第四款規定，原告仍得依法終止該租賃契約，故原告分別於八十五年六月十七日及八十六年十一月二十八日以存證信函通知終止上述租約並請求拆屋還地，是兩造租約亦應已然終止。
（五）另被告抗辯原告未依民法第八百四十條第一項規定為補償云云，唯查，兩造簽定之上述租賃契約第七條第二項明白約定：「前項公共設施保留地，承租人使用時，應保持土地完整，並於興建公共設施時無條件拆屋交還土地」，故依民法第八百四十條第一項但書「但契約另有訂定者，從其約定。」及上述約定，則被告不得以原告未為補償而拒絕拆屋還地。綜上所述，兩造上述租賃契約確已為終止，原告並依兩造約定請求被告拆屋還地，是為合法。
三、證據：提出土地登記簿謄本一件、地價證明書一件、租賃契約書影本一件、戶籍謄本十一件、繼承系統表一件、台南縣稅捐稽徵處函影本一件、郵局存證信函影本二件、台南縣政府函及協商會議紀錄影本各一件。
乙、被告方面：
一、被告乙○○、丁○○、甲○○、壬○○○、丙○○部分：
（一）聲明：請求判決駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）陳述：
１、緣被繼承人林景棠就其所有房屋（門牌號碼：台南縣白河鎮關嶺里關子嶺二八之六號）之坐落基地，即台南縣○○鎮○○○段第七號土地於四十六年十一月二十一日起即向原告合法承租，承租面積為五二三．三一平方公尺，並且設定地上權，此觀諸原告起訴狀所附土地登記簿謄本之記載自明。而非如原告起訴狀所述，係自民國七十九年五月一日承租。
２、又被繼承人林景棠與原告間就系爭土地所簽訂之基地租賃契約，其租賃期間雖於八十二年四月三十日屆滿，惟原告對於被繼承人林景棠繼續使用系爭土地之行為，不僅未為反對之意思表示，甚至繼續收取八十三年第一期租金一萬一千九百三十四元，有原告機關之繳款收據足憑（按：上開收據上記載「此聯於租金收訖後填發繳租人收執作為『繳租』憑證」等字，顯見原告係以收取租金之意思而收受之）。則依民法第四百五十一條之規定，應認系爭土地之基地租賃契約仍繼續有效。
３、再者，土地法第一百零三條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：
㈠契約年限屆滿時。
㈡承租人以基地供違反法令之使用時。
㈢承租人轉租基地於他人時。
㈣承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。
㈤承租人違反租賃契約時。
上開土地法規定，係屬強制規定，不容當事人任意以契約變更之，固雖系爭土地之基地租賃契約第七條第二項約定：「前項公共設施保留地，．．．於興辦公共設施時無條件拆屋交還土地。」等語，顯與上開條文所明定得收回基地之情形相違，則依民法第七十一條之規定，上揭約定自屬無效，因此，原告依上揭無效之約定，請求被告等人拆屋還地，實無理由。
４、況且，被繼承人林景棠原為系爭土地之地上權人，雖地上權設定已因存續期間屆滿而於民國八十二年二月二十七日被塗銷，惟依民法第八百四十條第一項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。」，而今原告竟未為任何補償，即訴請被告等人交還土地，亦無理由。
５、原告從未將補償金並未提存，自始即無補償的意思，且被告從未同意無條件返還，故原告不得引用契約，拒絕補償。
（三）證據：提出鎮有基地使用補償金收入繳款書收據影本一件。
二、被告辛○○○、庚○○○部分：
（一）聲明：請求判決駁回原告之訴。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）陳述：伊們係合法承租，目前尚在營業中，希望繼續承租。如原告不願出租，被告建造其上地上物花費甚鉅，原告應給予賠償，沒有補償不合理，且補償的金額也過低。
丙、本院依職權勘測現場，並囑託台南縣白河鎮地政事務所派員測量繪製複丈成果圖。
理 由
一、本件原告本係起訴請求訴外人林景棠拆屋還地，惟林景棠業於八十五年九月二十九日死亡，嗣於八十八年十一月十五日本院審理中，具狀變更聲明，並追加其全體繼承人即被告乙○○等七人為共同被告，核係屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第五款所規定，訴訟標的對於數人必須合一確定，追加其原非當事人之人為當事人者，爰准其變更及追加，合先敘明。
二、本件原告主張：原告將其所有坐落台南縣○○鎮○○○段○○號公共設施保留地之土地（下稱系爭土地）出租予訴外人即被告之兄弟林景棠（業於八十五年九月二十九日死亡，由被告等七人繼承）後，林景棠並於其上土地建造如附圖所示甲部分面積一八四點五平方公尺及甲１部分面積二七五點五平方公尺之磚木造第一、二層房屋；乙部分面積四點二平方公尺、丙部分面積八點四平方公尺、丁部分面積三點四五平方公尺、戊部分面積六點一六平方公尺之磚造蓄水池（下稱系爭地上物）經營旅社。依兩造於七十九年七月二十六日所簽定之「台南縣白河鎮公所鎮有基地租賃契約」第七條約定：「本租約出租之基地，如屬都市計劃公共設施保留地，出租視實施都市計劃之需要，隨時終止契約。」、第十一條第一款約定：「政府因舉辦公共事業需要或公務使用需要或依法變更使用者，出租機關得隨時終止租約。」、第十二條約定：「本租約租期屆滿時，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四百五十一條之適用及異議。」。查原告於八十五年六月十七日及八十六年十一月二十八日分別以存證信函通知被告等終止上述租約並請求拆屋還地，故兩造租約應已終止無疑，且兩造就系爭土地租賃契約確於八十二年四月三十日屆滿，並依該租賃契約第十二條約定排除適用民法第四百五十一條，為此提起本件訴訟，請求被告拆屋還地等情。
三、被告則以：被繼承人林景棠與原告間就系爭土地所簽訂之基地租賃契約，其租賃期間雖於八十二年四月三十日屆滿，惟原告對於被繼承人林景棠繼續使用系爭土地之行為，不僅未為反對之意思表示，甚至繼續收取八十三年第一期租金一萬一千九百三十四元，依繳款收據上記載「此聯於租金收訖後填發繳租人收執作為『繳租』憑證」等字，顯見原告係以收取租金之意思而收受之，則依民法第四百五十一條之規定，應認系爭土地之基地租賃契約視為不定期租賃，仍繼續有效。上開土地法規定，係屬強制規定，不容當事人任意以契約變更之，固雖系爭土地之基地租賃契約第七條第二項約定：「前項公共設施保留地，．．．於興辦公共設施時無條件拆屋交還土地。」等語，顯與上開條文所明定得收回基地之情形相違，則依民法第七十一條之規定，上揭約定自屬無效，因此，原告依上揭無效之約定，請求被告等人拆屋還地，實無理由。又被繼承人林景棠原為系爭土地之地上權人，雖地上權設定已因存續期間屆滿而於民國八十二年二月二十七日被塗銷，惟依民法第八百四十條第一項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。」，而今原告竟未為任何補償，即訴請被告等人交還土地，亦無理由等語，資為抗辯。
四、經查本件原告主張：原告將其所有坐落台南縣○○鎮○○○段○○號公共設施保留地之土地出租予訴外人即被告之兄弟林景棠（業於八十五年九月二十九日死亡，由被告等七人繼承）後，林景棠並於其上土地建造如附圖所示之甲部分面積一八四點五平方公尺及甲１部分面積二七五點五平方公尺之磚木造第一、二層房屋；乙部分面積四點二平方公尺、丙部分面積八點四平方公尺、丁部分面積三點四五平方公尺、戊部分面積六點一六平方公尺之磚造蓄水池經營旅社。依兩造於七十九年七月二十六日所簽定之「台南縣白河鎮公所鎮有基地租賃契約」，其租賃期間自七十九年五月一日起至八十二年四月三十日止。又原告並曾於八十五年六月十七日及八十六年十一月二十八日分別以存證信函通知被告等終止租約等事實，業據其提出土地登記簿謄本一件、租賃契約書影本一件、戶籍謄本十一件、繼承系統表一件、及郵局存證信函影本二件為證，並為被告所不爭執，復經本院勘驗現場及囑託台南白河鎮地政事務所派員測量屬實，有本院八十九年一月七日勘驗筆錄及該所製作之複丈成果圖在卷可稽，自堪認原告之上開主張為真正。
五、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。查依兩造所不爭執之「台南縣白河鎮公所鎮有基地租賃契約」所載之租賃期間自七十九年五月一日起至八十二年四月三十日止，此有卷附之鎮有基地租賃契約書一件可憑，則依前揭規定，兩造就系爭土地之租賃關係，於八十二年四月三十日期限屆滿時，應已消滅。雖被告抗辯：兩造之租賃期間雖於八十二年四月三十日屆滿，惟原告對於被繼承人林景棠繼續使用系爭土地之行為，不僅未為反對之意思表示，甚至繼續收取八十三年第一期租金一萬一千九百三十四元，依繳款收據上記載「此聯於租金收訖後填發繳租人收執作為『繳租』憑證」等字，顯見原告係以收取租金之意思而收受之，則依民法第四百五十一條之規定，應認系爭土地之基地租賃契約視為不定期租賃，仍繼續有效。上開土地法規定，係屬強制規定，不容當事人任意以契約變更之，系爭租賃契約排除上開規定之約定自屬無效，因此，原告依上揭無效之約定，請求被告等人拆屋還地，實無理由云云。惟按民法第四百五十一條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院五五年度台上字第二七六號判例參看）。本件依原告所提出之兩造訂定之台南縣白河鎮鎮有基地租賃契約第十二條約定：「本租約租期屆滿，租賃關係即行終止，出租機關不另通知，承租人如有意繼續租用，應於租期屆滿前一個月，自動向出租機關申請換訂租賃契約，否則出租機關視為無意續租。租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金，並不得主張民法第四五一條之適用及其他異議。」等語，有卷附租賃契約可資憑按。準此，足見兩造於訂立契約時，就租賃期間屆滿續租，應為續租之通知並另簽訂租約乙節已達成意思表示合致甚明，是以系爭租賃期間至八十二年四月三十日即已屆滿，而兩造於系爭租賃期間屆滿後，既未再訂立任何書面租賃契約，此亦為被告所不爭執，且參以原告並於八十五年六月十七日及八十六年十一月二十八日分別以存證信函通知被告等終止上述租約並請求拆屋還地，益徵被告非但自始未依約為續租之通知，且原告亦無續租之意思已明，揆諸前揭約定及說明，應認上開情事足已發生阻止被告與原告續約之效力，應無疑義。
六、雖被告又辯稱：原告繼續向被告收取八十三年第一期租金一萬一千九百三十四元，係以收取租金之意思而收受之，則依民法第四百五十一條之規定，應認系爭土地之基地租賃契約視為不定期租賃，仍繼續有效云云。然觀諸系爭基地租賃契約第十二條後段約定：「租期屆滿後，承租人未經辦理換約續租仍為使用者，應負損害賠償責任，按租金計算方式繳納使用補償金。」等語，上開約定即已明白約定，租期屆滿後，所為之給付係屬損害賠償之性質，僅其使用補償金之繳納數額按租金計算，此參以被告所提出之繳費證明其名稱載為：「鎮有基地使用補償金收入繳款書收據」及繳納細目載為：「使用補償金」至明。又參以租賃關係消滅，承租人應返還租賃物，系爭租賃關係於八十二年四月三十日屆滿而消滅，被告即承租人依法即應交還租賃物，則在承租人交還租賃物前，原告即出租人所得請求者亦係使用租賃物之損害賠償補償金，由此可見，前揭有關繳納使用補償金之約定，核其性質應係承租人給付遲延（交還租賃物）之損害賠償之特約亦明。準此，足認被告所為之上開給付，係本於前揭約定而賠償使用補償金，非屬租金給付，誠無疑義。再參以被告於本院審理中亦自認：僅繳納八十三年當期後，即未再繳納等語在卷，按承租人有如期給付租金之義務，果若兩造之租賃契約繼續存在，被告何以不再給付租金之理？益徵被告前揭所辯：八十三年繳納者係屬租金云云，與常情不符，並無可採。復查依兩造之租賃契約第十二條就繳納使用補償金之性質，已為明白約定係屬損害賠償之特約，本件本於上開約定而認原告並無繼續收受租金而有視為不定期租賃之情事，並非因上開約定排除民法第四百五十一條強制規定所生之效果，是被告所辯：系爭租賃契約排除上開規定之約定自屬無效，因此，原告依上揭無效之約定，請求被告等人拆屋還地，實無理由云云，顯有誤會，亦無可取。
七、又被告雖復抗辯：被繼承人林景棠原為系爭土地之地上權人，雖地上權設定已因存續期間屆滿而於民國八十二年二月二十七日被塗銷，惟依民法第八百四十條第一項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。」，而今原告竟未為任何補償，即訴請被告等人交還土地，亦無理由云云。惟按同時履行抗辯權之成立，須因雙務契約而互負債務為要件，如雙方當事人所負債務並非因同一雙務契約所發生，或所負債務相互間並無對待關係，實無從成立同時履行抗辯權。查本件原告基於兩造之系爭租賃期間於八十二年四月三十日屆滿後，迄未再訂立任何書面租賃契約，亦無民法第四百五十一條視為不定期租賃之情形，認兩造之租賃關係因屆滿而消滅，本於租賃物返還請求權之法律關係，請求被告拆屋還地，而被告所抗辯：依民法第八百四十條第一項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。」，而今原告就被告之地上物應先為補償，方得訴請被告等人交還土地云云，係基於兩造是否另存有地上權之法律關係，原告是否依地上權之規定有無給付補償之義務，核與被告基於租賃契約之法律關係所應負之拆屋還地義務，並非本於同一雙務契約互負債務而發生，實難認有何對待給付之關係，自無從成立同時履行抗辯權。又觀諸兩造簽定之系爭租賃契約第七條第二項並明白約定：「前項公共設施保留地，承租人使用時，應保持土地完整，並於興建公共設施時無條件拆屋交還土地」等語，足見兩造於系爭租賃契約中就租賃物返還，並無任何原告應為對待給付之約定。是以，被告所辯：原告未依民法地上權之規定為任何補償，不得訴請被告等人交還土地云云，於法顯屬無據，自無足取。
八、綜上所述，兩造之系爭租賃期間於八十二年四月三十日屆滿後，迄未再訂立任何書面租賃契約，亦無民法第四百五十一條視為不定期租賃之情形，迭如前述。又被告所辯：原告應依地上權之規定為補償乙節，復與本件被告拆屋還地之給付義務，無從成立同時履行抗辯，而不得據為拒絕拆屋還地之事由。從而，原告本於租賃物、所有物返還請求權及繼承之法律關係，請求被告將還坐落系爭土地如附圖所示之系爭地上物拆除，並返還系爭基地予原告，於法洵屬正當，應予准許。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併予宣告之。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 蔡 美 美右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 三十 日~B法院書記官 高 惠 美