臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度訴字第六八四號
原 告 地 ○ ○訴訟代理人 陳文欽律師被 告 未 ○ ○ 住
七號
申 ○ ○ 住
應
戌 ○ ○ 住
巳 ○ ○ 住
午 ○ ○ 住台北市○○區○○街○○巷○號天 ○ ○ 住台北市○○○路○段○○巷○號五樓
己 ○ ○ 住
癸 ○ ○ 住
戊 ○ ○ 住乙○○○ 住台
辰 ○ ○ 住
居台北市○○路○段○○○巷○○弄○○號六樓
丑 ○ ○ 住丙○○○ 住台
居台
庚 ○ ○ 住
辛 ○ ○ 住
寅 ○ ○ 住丁○○○ 住台
卯 ○ ○ 住
子 ○ ○ 住
酉 ○ ○ 住右九人共同訴訟代理人 林聯輝律師複代理人 黃昭雄律師被 告 壬 ○ ○ 住
居屏訴訟代理人 亥 ○ ○ 住被 告 財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處
（即許仲復、許廷翰、許指之遺產管理人；失蹤人陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之財產管理人）
設台法定代理人 宇 ○ ○ 住訴訟代理人 甲 ○ ○ 住右當事人間租佃爭議事件，本院判決如左：
主 文被告應同意原告就坐落台南市○區○○段○○○○號，地目旱，面積零點壹零捌伍公頃（承租面積零點壹壹零伍公頃）土地，向台南市政府辦理年租金依正產物甘薯年收獲總量二二八六台斤以千分之三七五計算為八九四台斤，租佃期間自民國八十六年六月一日起至民國九十二年五月三十一日止，出租人為被告，承租人為原告之變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告等應會同原告就坐落台南市○區○○段○○○○號，地目旱，面積０．一０八五公頃（承租面積０．一一０五公頃），年租金依正產物甘薯年收獲總量二二八六台斤以千分之三七五計算為八九四台斤，租佃期間自民國（下同）八十六年六月一日起至九十二年五月三十一日止，向台南市政府辦理租約之繼承變更登記。
二、陳述：
（一）查坐落台南市○區○○段○○○○號土地為原告之被繼承人陳正德於三十八年六月一日（起訴狀誤載為二十一日）承租，並訂有台灣省台南市私有耕地租約一件，自承租迄今已歷五十餘年，均由原告之被繼承人陳正德自任耕作，直至陳正德於八十六年五月六日死亡，由原告繼承系爭土地承租權，並繼續自任耕作迄今。
（二）復查，系爭土地現為被告等所分別共有，因原承租人陳正德於租期中死亡，由原告續任耕作，及原租期已於八十六年五月三十日屆滿，原告願繼續承租，應續訂租約，依耕地三七五減租條例第六條第一項後段規定：租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。本件經原告依法申請租約變更登記，惟因其中部分共有人不同意續訂及變更租約登記，經台南市北區公所耕地租佃委員會及台南市政府耕地租佃委員會調解及調處均不成立，而移送鈞院審理，為此訴請判決如聲明所示。
（三）對被告答辯之陳述：⑴查系爭耕地自三十八年起，即由原告之父陳正德承租，迄今已有五十餘年
之久，並自三十八年六月二十一日訂立台灣省台南市私有耕地租約一件，其間每六年續訂租約一次，總計經歷六次續訂租約，土地所有權人均未曾出面異議，足認原告就系爭耕地確有合法之租賃權存在，否則豈有放任原告在系爭耕地耕作達五十餘年之理。雖被告等一再抗辯，租約上出租人「許鍊」，並非土地共有人，亦非有合法授權，不得拘束被告等云云，但此乃訂立租約當時，法治制度尚未上軌道，又正值政府播遷來台，一切因陋就簡，未嚴格要求出面代表訂約者，提出授權書等，但基於承租耕作之事實，如無承租之事實，土地所有權人絕不可能不出面主張所有權，而要求返還土地之理。況此次（八十六年）辦理續訂租約，出面異議者僅未○○、申○○、卯○○、辛○○、戌○○、巳○○、丑○○、許王蟬雀、許旭盛等九人，其餘土地共有人並未出面異議，應可推論並不否認系爭耕地原告有租賃權存在，而出面異議者，其取得土地時間如下：未○○（未載日期）、丑○○（五十二年）、巳○○、戌○○（五十六年）、辛○○（六十一年）、庚○○（八十一年）、申○○（八十四年）、卯○○、許王蟬雀（八十五年），亦即未○○、丑○○、巳○○、戌○○、辛○○等人，其取得土地日期均已有數十年之久，均未有否認原告有租賃權存在，而許旭盛、申○○、卯○○、許王蟬雀等人，其取得土地日期係在八十一年以後，渠等何以知道原告自三十八年起，即無租賃權存在，因此被告如認原告所提出之台灣省台南市私有耕地租約（公文書，推定為真正）無效，應由被告舉證證明。
⑵又租約上之出租人記載「許鍊」，係土地共有人之一即許南垓之長男，絕
非如被告所言，非土地所有權人或其繼承人。惟五十多年前，台灣人民對於法制之認知，未如現在普及，而且對於家族財產大都由年長或知識程度高者代表處理，因此本件系爭耕地租約，即在此種情形之下，由系爭耕地共有人之一之「許鍊」，出面與原告之父陳正德訂立租約，是以本件原告確有租賃權存在，應無疑義。
⑶再被告主張因原告積欠租金，已終止與原告間之租賃關係云云，然依民法
第二百六十三條準用同法第二百五十八條第一項第二項規定：終止契約，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。被告雖主張已終止與原告間之租賃關係，但被告之終止租賃，未經全體共有人一同行使，其終止租約，自不生效力。
三、證據：提出台灣省台南市私有耕地租約影本一件、土地登記謄本一件、繼承系統表一件、戶籍謄本數件、非現耕繼承人同意書一件、印鑑證明五件、本院八十八年度繼字第四四四號民事裁定一件、本院八十八年度繼字第四四三號民事裁定一件、存證信函影本一件、支票影本一件、土地登記簿謄本二件、土地所有權人明細表一件為證。
乙、被告方面：
一、被告丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○部分：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：⑴查被告等並未曾將系爭土地出租與原告，此由原告提出之所謂三七五租約
書，其出租人根本並非系爭土地之所有人即被告等或被告等之被繼承人，而係不相干之所謂第三人「許鍊」其人，「許鍊」既非系爭土地之所有權人，亦未經所有權人之被告等之委任或授權，則憑何權源將系爭土地，出租予原告？⑵況原告一直提不出所謂租金之收據，被告等既無一人收到原告任何所謂租
金，當然亦無所謂收據可言，即使原告所謂之「許鍊」為出租人，亦無所謂許鍊出具之租金收據，原告又諉稱「沒跟許鍊拿租金收據」云云，更屬無稽之至，而且原告亦自承「過去不知悉土地所有人為何人時，均支付所謂租金給不相干之第三人許鍊其人，而非被告等或被告等之被繼承人，縱使原告知悉土地所有人為被告等後，亦未曾支付任何租金給被告」，由此更足證明原告並未向被告等承租系爭土地。
⑶退萬步言，被告等為一次解決清楚紛爭，乃假設有所謂租賃之事實，而於
八十八年九月七日，委請林聯輝律師以第九二八號郵局存證信函，催告原告於十日內付清欠租；原告亦於八十七年九月十日以前，覆函被告等表明收到上開催告函，卻逾期未付清欠租，被告等乃於八十八年九月二十二日，又委請林聯輝律師以第九九七號存證信函，終止原告所稱之租約。是原告根本未向被告等承租系爭地，縱設有所謂承租事實，亦經被告等依法終止所謂租約有案，原告提起本訴，已無理由可言，其於本件訴訟中擅以部份租金，而非主要作物，寄給丑○○一人，已無濟於其空言之租賃事實。
⑷末查，鈞院履勘現場，亦能發現系爭土地之四周已大樓林立，對外僅一條
五、六十公分小徑在聯絡，根本無法搬運農具，區區三百多坪地，根本無耕作實益，而原告僅象徵性隨便種植些花草，並未依其所稱之租約種植約定之農作物，其目的顯在無權占用系爭土地，以期為難被告等，待系爭土地出售時，分享些許價款耳，自屬無稽。
（三）證據：提出照片二紙、存證信函影本二件、原告律師函影本一件為證，並聲請本院履勘系爭土地。
二、被告財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處（即許仲復、許廷翰、許指之遺產管理人；陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓之財產管理人）部分：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：⑴按原告僅提出其與「許鍊」訂立之台南市私有耕地租約欲證明其對被告共
有之系爭土地有租賃關係存在，惟不僅被告因管理之共有人非已死亡（日據時代或六十四年間死亡），即自日據時期即已失蹤，不知許鍊何許人，其他共有人亦不知許鍊其人，況依據耕地三七五減租條例第二十條規定「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」之優先適用，即耕地租賃期限屆滿，如繼續承租，須訂定租賃契約始符合規定，而以原告提出之耕地租約之異動登記處記載其最後一次於八十年六月一日才與「許鍊」續訂契約，自對「許鍊」其人應屬熟識，惟原告對許鍊與系爭土地有何關係迄未見其舉證。
⑵再者，鈞院勘驗實地，系爭土地上已非原訂租約約定耕作之農作物（甘藷
），而僅象徵性隨意種植些雜物，如勘驗筆錄記載之曇花，且系爭土地四周大樓林立，以系爭土地一０八五平方公尺之面積，理應無繼續耕作之實益。縱系爭土地真如原告所主張現仍由其耕作，惟據原告提起本訴後，始對被繼承人許仲復、許指、許廷翰及失蹤人陳牡丹、許南橋、許南垓、許伯緒選任遺產管理人及財產管理人，顯然其並未與現所有權人有約定租賃情事，亦無繳納地租之事實，當難謂有租賃關係存在。
⑶又台南市政府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八號函對
有關答辯人與其他被告提出之「租約書上『出租人許鍊』既非共有人，未具有地主身份，未有授權更沒有委託書或授權書，如何能簽訂租約」之質疑，所為之陳述：「根據某些對當初曾參與耕地三七五租約訂立，對當初情況很了解的資深委員曾提及，訂立三七五租約是政府為照顧農民的德政之一，當時的社會背景，因識字者不多且缺乏法律概念，政府通知訂約即前來辦理，當然不會要求查證有無授權等問題，另就共有土地而言，一般都是代表人來訂約，此人有時未必就是土地所有權人，有時是家族中的『管事者』代表訂約。」，顯係推託之詞，因其論據僅係憑藉所謂對當初情況很了解的資深委員曾提及之論述，根本無任何法律命令之規定，實難招信於眾，況三七五租賃契約，攸關土地所有權人之權益，豈能不論代表出租人之身份及有無授權，而以「一般都是代表人來訂約，此人有時未必就是土地所有權人，有時是家族中的『管事者』代表訂約。」為推諉之詞，已明顯違背地方自治機關之行政權限，更違反所有權人之所有權限。
⑷再原告以「如原告就系爭耕地無租賃權存在，為何被告等歷經五十年之久
，均未出面否認原告就系爭耕地有租賃權，且系爭耕地於七十四年、八十年二次經台南市政府續訂租約，亦均未見被告等出面異議，足認原告就系爭耕地確有租賃權存在。」亦違反舉證責任，因其主張係與「許鍊」其人訂立租賃契約，當不可能主動通知真正土地所有權人之被告，其以此證明其對系爭土地有租賃關係存在，非無本末倒置之嫌，且以原告提出本訴訟，始對許仲復等三人、陳牡丹等四人聲請選任遺產管理人及財產管理人，亦明顯顯示被告所管理的這七人已無法對其為反對意思表示，焉能以此論據係該七位土地所有權人不即為反對意思之表示。
⑸原告對系爭土地主張有租賃關係，提出之證據僅是與所謂「許鍊」訂的舊
租約，並經其自認「許鍊」非系爭土地之所有權人，亦未經所有權人之被告等之委任或授權，僅於被告主張均不認識有「許鍊」之人，始舉出於共有人之一許南垓之戶籍謄本上有一「許鍊」之記載，惟該人是否即與「出租人許鍊」同一人，原告自應舉證，而以原告提起本件訴訟，對「許南垓」之日據時期戶籍謄本上之地址與光復後門牌號碼無對照表，無案可稽，而聲請鈞院八十八年度繼字第四四三號民事裁定選任被告為其財產管理人，與其所謂係將租金繳交給許鍊，自應知許鍊地址，而其父親之戶籍資料當亦不難查明，顯不無矛盾之處。縱真有「許鍊」其人，是否係為台南市政府所謂之系爭土地代表人或是家族中的「管事者」，而以全體土地所有權人均不認識有「許鍊」之人，亦顯示原告之抗辯不足採。
⑹姑不論許鍊其人是否與原告之父親陳正德就系爭土地訂定租約，但以許鍊
先於陳正德死亡（原告自認），顯然原告是否已達耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款，地租積欠達二年之總額時，耕地租約在租佃期限未屆滿前得終止之規定，原告自應舉證證明許鍊死亡之確定日期。況現在耕地租約已到期，更無重新訂約之必要。
三、被告申○○部分：被告申○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據前到場所為聲明陳述略為：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：原告已近十年未支付租金。
四、被告巳○○、壬○○部分：被告壬○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據前到場所為聲明陳述略為：
（一）聲明：求為判決駁回原告之訴。
（二）陳述：被告沒有將土地租給原告，也沒有收到租金，兩造如有租賃關係存在，不可能以前都沒有收租金，且許鍊不是地主，無權將系爭土地出租予原告，被告亦不認識許鍊及許南垓。
五、被告未○○、戌○○、午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○部分：
被告未○○、戌○○、午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款、第二項定有明文。查坐落台南市○區○○段○○○○號土地為許仲復、許廷翰、許指、陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓、丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○、申○○、巳○○、壬○○、未○○、戌○○、午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○等人及原告所分別共有，有土地登記謄本一件附卷可稽，其中許仲復、許廷翰、許指三人均於本件訴訟繫屬（八十八年四月十二日）前死亡，經本院於八十八年九月二日以八十八年度繼字第四四四號裁定選任財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處為渠等之遺產管理人後，原告撤回許仲復、許廷翰、許指三人之訴訟，而追加財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處為被告；又前開土地所有權人中陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓四人均已失蹤，原告提起本訴先係以上開四人為被告，嗣因本院於八十八年十月四日以八十八年度繼字第四四三號裁定選任財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處為上開失蹤人之財產管理人，原告乃具狀變更以財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處為被告，代上開失蹤人為訴訟行為，有本院八十八年度繼字第四四三號、第四四四號裁定各一件附卷可稽；查原告所為前開訴之變更及追加，因請求之基礎事實仍相同，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而被告對於原告所為之變更及追加又無異議而為本案言詞辯論，揆諸前開說明，原告所為訴之變更及追加於法並無不合，應予准許。
二、又被告未○○、戌○○、午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○均未於言詞辯論期日到場；被告申○○、巳○○、壬○○均未於最後言詞辯論期日到場，核均無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落台南市○區○○段○○○○號土地為原告之被繼承人陳正德於三十八年六月二十一日承租，並訂有三七五耕地租約，其間每六年續訂租約一次，總計經歷六次續訂租約，土地所有權人均未曾出面異議，且租約上記載之出租人「許鍊」係土地共有人之一即許南垓之長男，其雖非土地共有人，但此乃因訂立租約當時，法治制度尚未上軌道，又正值政府播遷來台，一切因陋就簡，未嚴格要求出面代表訂約者提出授權書等，但原告方面如無承租之事實，土地所有權人絕不可能不出面主張所有權，而要求返還土地之理，足認原告就系爭耕地確有合法之租賃權存在，又陳正德承租系爭土地後一直自任耕作，直至其於八十六年五月六日死亡，始由原告繼承系爭土地承租權，並繼續自任耕作迄今，惟前開租約租期已於八十六年五月三十日屆滿，原告願繼續承租，應續訂租約，經原告依法申請租約變更登記，因部分被告不同意續訂及變更租約登記，而經台南市北區公所及台南市政府之耕地租佃委員會調解及調處均不成立，致移送本院審理。
再由前開出面異議者僅係部分土地共有人，其中數人取得土地均已有數十年之久，均未曾否認原告有租賃權存在，而另數人均係在八十一年以後取得土地所有權，渠等何以知道原告自三十八年起，即無租賃權存在？因此被告如認原告所提出之台灣省台南市私有耕地租約無效，應由被告舉證證明，另被告雖主張已終止與原告間之租賃關係，但被告之終止租賃並未經全體共有人一同行使，自不生效力，為此訴請判決如聲明所示等語。
二、被告方面除未○○、戌○○、午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何聲明或陳述外，其餘被告所為之抗辯略為：
（一）被告丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○部分：
被告並未曾將系爭土地出租與原告，原告所提出租約上之出租人「許鍊」並非系爭土地之所有權人，亦未經被告等委任或授權，自無權擅將系爭土地出租予原告，且原告無法提出繳交租金之收據，更足證明其並未向被告承租系爭土地，又縱使有所謂租賃之事實，亦經被告等依法終止租約在案，況系爭土地並無耕作實益，原告僅象徵性種植些花草，並未依其提出之租約所載種植約定之農作物，其目的顯在無權占用系爭土地，以期被告出售系爭土地時得分享些許價款云云。
（二）被告財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處部分：原告所提出租約上之出租人「許鍊」並非系爭土地之所有權人，其訂約亦未經被告等委任或授權，被告不知許鍊為何許人，雖土地所有權人之一許南垓之戶籍謄本上有一「許鍊」之記載，惟該人是否即與「出租人許鍊」同一人，原告自應舉證，縱真有「許鍊」其人，是否即為系爭土地之代表人或是家族中之管事者，而得與原告訂立租約，亦非無疑，況三七五租賃契約攸關土地所有權人之權益，若謂許鍊為土地所有權人之代表人或管事者而得代表訂約，顯已違背地方自治機關之行政權限，更違反所有權人之所有權限，且原告係與許鍊訂立租賃契約，當不可能主動通知真正土地所有權人之被告，原告以此證明其對系爭土地有租賃關係存在，非無本末倒置之嫌，又由原告提起本訴後，始對許仲復、許指、許廷翰、陳牡丹、許南橋、許南垓、許伯緒等七人選任遺產管理人及財產管理人，顯然其並未與現所有權人有約定租賃情事，亦無繳納地租之事實，當難謂有租賃關係存在。再原告提起本訴後，被告始經選任為遺產及財產管理人，故被告所管理之七人自無法對原告為反對意思表示，原告不得以該七位土地所有權人不即為反對意思之表示，即指租賃關係存在，況系爭土地已無繼續耕作之實益，原告亦無繳納租金之事實，依法地租積欠達二年之總額時，耕地租約在租佃期限未屆滿前即得終止，本件耕地租約既已到期，更無重新訂約之必要云云。
（三）被告申○○部分：原告已近十年未支付租金云云。
（四）被告巳○○、壬○○部分：被告沒有將土地租給原告，否則不可能從未收到租金，且許鍊不是地主，無權將系爭土地出租予原告云云。
三、原告主張系爭土地為原告之被繼承人陳正德於三十八年間所承租耕作，並訂有耕地租約（承租之土地面積為０‧一一０五公頃，惟系爭土地經重測後面積登記０‧一０八五公頃），之後每六年續訂租約一次，最後一次續約於八十六年五月三十一日租期即已屆滿，而陳正德於租期中即八十六年五月六日死亡，其繼承人為配偶陳郭鬆、長男地○○、長女黃陳瑩、次女陳玉霞、參女陳玉英等人，繼承人間已約定由原告繼承系爭土地之承租權，原告並自任耕作迄今之事實，業據原告提出台灣省台南市私有耕地租約影本一件、土地登記謄本一件、繼承系統表一件、戶籍謄本數件、非現耕繼承人同意書一件、印鑑證明五件為證，又依原告所提出之台灣省台南市私有耕地租約影本上之記載，系爭土地之出租人為「許鍊」，而許鍊為系爭土地所有權人之一許南垓之長男，惟未曾登記為系爭土地之所有權人，亦有戶籍謄本一件附卷可稽，茲首應審究者為許鍊究有無經系爭土地所有權人之委任或授權而與原告之被繼承人陳正德簽訂系爭租約、兩造間就系爭土地究有無租賃關係存在？經查：
（一）系爭土地目前之所有權人中，除許仲復、許廷翰、許指已死亡，陳牡丹、許南橋、許伯緒、許南垓已失蹤外，其餘對於原告就系爭土地有承租權存在有異議者為丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○、申○○、巳○○、戌○○、未○○等人，而其中丑○○、丙○○○、巳○○、戌○○均係於五十二年至五十六年間登記為系爭土地之所有權人，庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○、申○○等人則係於八十一年至八十五年間登記為所有權人，有土地登記謄本一件附卷可稽。查系爭土地經簽訂三七五耕地租約後，地政機關就此於土地登記謄本上有為註記，此觀附卷土地登記謄本之記載即明，則上開有異議之所有權人於就系爭土地辦理所有權登記時，應當注意及該土地業經訂有三七五耕地租約，渠等於知悉後均未為反對之表示或加以爭執，迄至本件原告於八十七年間向台南市北區公所申請辦理續約及變更登記，及進入調解、調處、訴訟程序後，始就此提出異議，是渠等所為原告及其被繼承人就系爭土地無承租權存在之抗辯是否可採實非無疑，況被告丑○○、丙○○○、巳○○、戌○○四人甚且已取得系爭土地之所有權達三十餘年，倘原告係無權占用系爭土地進行耕作，渠等怎可能於數十年來均未曾發現及之？而被告庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○、申○○等人因係於八十一年至八十五年間始取得系爭土地之所有權，渠等固然未同意與原告訂立租約，惟又怎知渠等之被繼承人未同意將系爭土地出租予原告及其被繼承人耕作？再參以被告午○○、天○○、己○○、癸○○、戊○○、乙○○○、辰○○等人經合法送達均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作何反對之聲明或陳述，自堪認原告之被繼承人陳正德就系爭土地確有承租權存在。
（二）又依卷附台南市政府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八號函記載：「根據某些對當初曾參與耕地三七五租約訂立，對當初情況很了解的資深委員曾提及，訂立三七五租約是政府為照顧農民的德政之一，當時的社會背景，因識字者不多且缺乏法律概念，政府通知訂約即前來辦理，當然不會要求查證有無授權等問題，另就共有土地而言，一般都是代表人來訂約，此人有時未必就是土地所有權人，有時是家族中的『管事者』代表訂約，‧‧‧」等語，並參以系爭土地之所有權人人數眾多，於三十八年間由許鍊取得土地所有權人之同意而出面代表所有權人與原告之被繼承人陳正德簽訂系爭耕地租約，非無可能，倘若係許鍊個人擅自出租系爭土地並與承租人續約，當不可能有歷經數十年未遭所有權人查覺、所有權人中未曾有人出面異議之情事，是許鍊係經系爭土地所有權人之委任或授權而與原告之被繼承人陳正德簽訂系爭租約及辦理續約，應堪認定。
（三）查系爭台灣省台南市私有耕地租約既係合法有效，原告之被繼承人陳正德原為系爭土地之承租人，已如前述，則陳正德於租賃期間之八十六年五月六日死亡，系爭土地之承租權依法即由原告繼承之，原告主張其就系爭土地有承租權存在，自屬有據。
（四）又按承租人於約定主要作物生長季節改種其他作物者，仍應以約定之主要作物繳租，但於承租人經出租人同意，得依當地當時市價折合現金或所種之其他作物繳付之，耕地三七五減租條例第九條定有明文，足見耕地承租人改種其他作物，並非法所不許，僅生承租人應以何物繳租之問題。經查依卷附之台灣省台南市私有耕地租約影本之記載，固約定應種植之作物為甘藷，應繳之租額亦為甘藷，而原告於系爭土地上現係種植曇花，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄附卷可稽，惟無論原告係種植甘藷或曇花，核與耕地三七五減租條例第十六條第一項所定「自任耕作」之要旨並無不合，依前開說明，原告雖於系爭土地改種曇花，亦不能認其將系爭土地變更為非耕地使用，是被告以原告未依所提出之租約種植約定之農作物，而否定原告之承租權，即無理由。
（五）再按終止契約，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之，民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條第一項、第二項定有明文。查被告丑○○、丙○○○、庚○○、辛○○、寅○○、丁○○○、卯○○、子○○、酉○○等人主張渠等已於八十八年九月七日委請律師以存證信函催告原告於十日內付清欠租，而原告亦於八十七年九月十日以前覆函被告等表明收到上開催告函，惟原告卻逾期仍未付清欠租，被告等乃於八十八年九月二十二日，又委請律師以存證信函終止原告所稱之租約，兩造間已無租賃關係存在等語，固據提出存證信函影本二件、原告律師函影本一件為證，惟上開被告所為終止租賃契約之意思表示，並未依法經全體共有人一同行使，揆諸前開說明，渠等終止租約，自不生效力。
四、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第二十條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院五十一年度台上字第一八五八號判例參照），若租期屆滿，承租人繼續占有使用、收益，而出租人不為反對之意思表示者，其耕地租約更應視為繼續。查本件耕地租約於八十六年五月三十一日租期屆滿後，因原承租人陳正德死亡，原告乃單獨申請續訂租約及繼承承租權登記，經台南市北區公所通知被告後，被告提出異議，嗣經耕地租佃委員會調解、調處均不成立等情，有台南市政府以八十八年四月六日八八南市地權字第一０七０五號函所檢送之租佃爭議案卷資料在卷可憑，並有該府八十九年四月二十日八九南市地權字第二一一九八八號函一件附卷可稽。且系爭租約之租期屆滿後，仍由原告繼續耕作，被告並未提出證據證明已向原申請訂立租約之耕地所在地鄉（鎮、市、區）公所提出收回自耕之申請，且部分被告向原告所為終止租賃契約之意思表示又不生效力，已如前述，是兩造間之耕地租賃關係，尚難謂已消滅，原告自得請求被告續訂及變更租約。
五、再按耕地租約租期屆滿，除出租人依耕地三七五減租條例收回自耕外，如承租人願意繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應申請租約續訂登記，依耕地三七五減租條例第六條第二項規定所訂定之台灣省耕地租約登記辦法第七條定有明文。查原告起訴請求被告會同辦理租約續訂及繼承變更登記，所謂「會同」，應包含「同意」及「協助」之雙重意義，本件原告既於系爭土地上自任耕作，租期屆滿後又願繼續承租，且被告終止租賃契約不生效力，已如前述，則就原告訴請被告同意辦理租約續訂及繼承變更登記部分，為有理由，應予准許。
六、末按「耕地租約之訂定、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請；前項租約登記，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，除有左列情事之一者得逕行登記外，鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記：一、經判決確定者」，台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項前段、第二項第一款分別定有明文。是原告於本件勝訴判決確定後，即得依上開規定單獨申請逕行登記，毋須被告協同，原告訴請被告應協同辦理登記，即非有據，就其請求超過被告同意辦理租約續訂及繼承變更登記部分，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
丙、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十 日
臺灣臺南地法院民事第三庭~B法 官 葉惠玲右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十二 月 二十 日~B法院書記官 李珍瑩