臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度重訴字第十八號
原 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 乙○○
甲○○訴訟代理人 李明德右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣肆佰玖拾伍萬肆仟零捌拾元及自民國八十八年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為被告供擔保，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰玖拾伍萬肆仟零捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）五百七十三萬七千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告乙○○、甲○○於民國八十四年三月二十四日向原告訂購「台糖文化新城第二期」房屋一戶，編號Ｅ五０，門牌號碼台南市○區○○○路三段三九九巷一八弄一七號及其基地應有部分（下簡稱系爭房屋），總價九百十三萬元，被告已付價金二百四十八萬元，尚欠價金尾款六百六十五萬元亦即截至原告八十七年七月二十日發函通知被告預定於同年八月十九日辦理交屋止被告尚應給付原告之價金尾款為六百六十五萬元，惟因承包建築工程之營造廠商之財務問題，致本件「台糖文化新城第二期」房屋興建工程，未能如期完工，而依兩造「房地預定買賣約書」第六條第一款之規定，系爭房屋興建工程以八十五年六月三十日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期。由於營造廠商之財務問題，本件房屋興建工程延至八十七年五月二十日始取得建物使用執照。依買賣契約第六條第一款之規定，原告願意給付逾期完工違約金予被告，並同意以買賣總價款百分之十計算違約金，由被告未繳之價金尾款中扣除。被告買受系爭房屋之總價款為九百十三萬元，已繳價款二百四十八萬元，扣除逾期完工違約金九十一萬三千元，尚應給付原告之價金尾款為五百七十三萬七千元。而依兩造買賣契約第六條第一款、第二款、第三款之規定，原告於取得使用執照並申請接通水電後，即得訂定期限通知被告辦理交屋，被告則應於交屋之前繳清全部價款，被告如拖延交屋三十天以上，並視為原告已點交。原告於取得建物使用執照並接通水電後，業於八十七年七月二十日發函通知被告，並訂於八十七年八月十九日辦理交屋，則依約被告至遲應於八十七年八月十九日前付清尾款，惟被告均拒未配合辦理交屋，亦未繳清價金尾款，為此提起本件訴訟請求被告給付尚未給付之買賣價金五百七十三萬七千元及法定遲延利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、原告曾以八十六年六月十九日以上開南字第九五二０二一八九號函，八十七年十一月五日仁客字第九六四０一五八二號函，提出解約退購或不解約交屋補償兩種方案，供被告表示意見。原告於前揭函所為表示，屬要約之意思表示，被告迄未向原告為任何選擇（承諾），即被告既未選擇解約退購，亦未選擇減價交屋補償，卻拒不依契約交付價金尾款及辦理過戶、交屋手續。為此，原告提起本件訴訟。而被告直到八十八年一月十八日才表示「選擇減價」，惟原告於前揭八十七年十一月五日函所提「不退購交屋部分」，係「以房地總價百分之十六作為減少價依據，且於減少價金後，不負修繕保固責任」為和解條件，故被告如選擇以「和解方式」終結本案，則關於減價條件，自仍須經雙方合意，而非任由被告主張。因此，被告甲○○、乙○○主張減價（１）一百八十六萬元（２）一百萬元（３）一百萬元（４）五萬元（５）一萬五千元，而僅願再給付二百七十二萬五千元，原告絕不同意。
２、被告主張原告應允負擔鑑定費用五萬元，原告否認之。被告又主張原告之下包向被告多收變更水電之費用一萬五千元，應抵扣價金云云，惟被告並未提出任何收據，以供審認，且原告之下包是否有向被告收取變更水電費用一萬五千元？該項費用是否轉交原告，成為原告之收入？
３、被告主張系爭房屋存有瑕疵云云，原告否認之，請求命被告詳列其所主張之瑕疵項目，以憑送請鑑定。至於被告所張「希望原告比照新推出之案場減價一百萬元，被告可捨棄鑑定及估價」乙節，原告無法同意。
（三）原告主張系爭房屋存有瑕疵應由價金尾款中扣除瑕疵修繕費用云云。查原告所指房屋瑕疵及其修繕費用數額乙節，業據台灣省建築師公會完成鑑定，有台灣省建築師公會八十九年三月十九日台建師鑑字第二八九九四號鑑定報告書可稽。至於被告於上開鑑定後，仍片面提出質疑，亦經鑑定人黃瑞益建築師於鈞院八十九年十二月二十七日到庭陳述明確，依該鑑定報告書所載，原告所指房屋之瑕疵，大部分並不存在，而存在之瑕疵，尚得修繕補正，全部修補費用金額共計四十萬二千元。
（四）關於原告逾期完工應計罰之違約金：
１、依兩造買賣契約第六條第㈠款約定：「本約房屋興建工程以八十五年六月三十日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期」，足見該條所約定之「八十五年六月三十日」，並非「預定交屋日期」而為「完工日期」，亦即原告於取得使用執照後，尚必須申請辦理接通水電及接通水電後十日內之期間，均屬原告之作業期間，此期間並不發生逾期之問題。而原告係於八十七年五月二十日取得房屋使用執照（約定視為實際完工日期），因此，房屋逾期完工之「起迄期間」，應自八十五年六月三十日起，至八十七年五月二十日止，共六百八十九天，而被告於八十四年十二月十一日曾出具切結書，略以：「因更改外牆二丁掛還元磚為還元石，同意展延工期五十日」等語，則上開逾期完工天數，尚須扣除被告同意因變更施工而展延之工期五十日，則本件實際逾期完工日期為六百三十九天，如依被告所主張以已付價金，按日千分之一計算，則為一百五十八萬四千七百元，如以總價金百分之十為上限，則為九十一萬三千元。
２、惟約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又約定之違約金是否過高 應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準 而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院四十九年台上字
第八○七號、五十年台上字第一九號判例參照。本件依兩造間房地預定買賣契約書第六條第㈠款固規定：「以取得建物使用執照之日為實際完工日期..，如實際完工日期超過前開預定完工日期....，每逾一日乙方（出賣人）應按甲方（買受人）實付房地價款千分之一計算違約金.... 」等語，並未設定違約金額之上限。相對地，關於買受人逾期未給付價款之違約金之約定，依買賣契約第九條則約定：「... 其逾期部份，甲方（買受人）須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清，如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款扣除必要支出及相關費用後如有餘額無息退還」等語，則就買受人應計付違約金，設定其上限為房地總價款之百分之十。因此，比較買賣契約第六條與第九條之規定，則第六條第㈠款之出賣人違約金約定，顯屬過高，且未設定上限，對於出賣人顯有失公平，基於契約公平原則，自應比照第九條之約定，以房地總價款百分之十為出賣人應負擔違約金之上限，始為適當。次查，本件被告已繳價金二百四十八萬元，因被告拒付價金尾款而尚未辦理交屋，則被告因原告逾期完工所受之損害應僅為已付價金之利息之損失。易言之，如依買賣契約第六條之規定以按日千分之一計算，相當於年息百分之三六點五，而被告因給付該部分價金而無法將金錢存放銀行以孳生利息，以二年期之銀行定期存款利率，亦僅約為年息百分之六至百分之八左右而已。相對地，如比照買賣契約第九條之約定，以房地總價款百分之十為出賣人應負擔違約金之上限，則逾期完工之違約金為九十一萬三千元，如折算利率，約為年息百分之二一點零二。綜上所述兩造買賣契約第六條第一款約定之出賣人違約金顯屬過高，為此，懇請鈞長酌減，原告主張比照兩造買賣契約第九條之約定以房地總價款百分之十計算作為出賣人逾期完工之違約金上限，應屬相當。
（五）被告雖辯稱：因系爭房屋之混凝土強度不足有重大之瑕疵，而依雙方合約第六條第㈢款所載「.... 房屋結構及設備有重大明顯瑕疵不能居住及使用...」，被告自得拒絕辦理交屋手續云云，惟查，兩造買賣契約書第六條第㈢款已明定：「經乙方（賣方）通知交屋，除房屋結構與設備有重大明顯瑕疵不能居住及使用者外，甲方（買方）不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續」等語，而系爭房屋經台灣省建築師公會建築師鑑定結果，並無被告所指因混凝土強度不足而影響房屋安全結構之瑕疵，且亦無原告所稱因房屋設備有重大明顯瑕疵而不能居住及使用之情形，至於系爭房屋所存在之瑕疵，僅係一般瑕疵，可以經過修繕補正，並不致影響房屋結構安全及居住使用甚明，從而，被告主張依兩造買賣合約第六條第㈢款之約定而拒絕辦理交屋及給付尾款云云，尚無可取。
（六）關於被告逾期未付清價金尾款及辦理交屋，依約應計罰違約金：
１、依兩造買賣契約第四條第㈠款約定：「甲方（買受人）接到乙方（出賣人） 交屋通知時，於交屋期限內應將尾款交付乙方」。而依第九條第㈠款約定：
「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日
加計千分之一滯納金於補交時一併繳清」，準此，被告至遲應於八十七年八月十九日前，將尾款六百六十五萬元付清，惟被告迄未付清，則依兩造買賣契約第九條第㈠款前段之約定，被告須依「應付金額」即尾款六百六十五萬元每日加計千分之一滯納金，作為遲延交付價金尾款之違約金。準此，自八十七年八月二十日起算，迄九十年一月十五日止，共計八八○天，被告應依上開約定給付原告之違約金，該數額已逾房地總價百分之十，原告同意上開違約金，以房地總價金之百分之十為上限，即原告主張被告依兩造買賣契約第九條第㈠款約定遲延給付價金部分，應計罰違約金九十一萬三千元。
２、另依兩造買賣契約第六條第㈢款約定：「經乙方（買受人）通知交屋，...，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續。如甲方藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知辦理交屋期限之末日至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以千分之一計算違約金，於實際交屋時一併補繳」等語，準此，按買受人有受領買賣標的物之義務，被告迄未依約辦理交屋手續，已屬違約，則依兩造之約定，被告應以其未繳房地價款六百六十五萬元，自八十七年八月二十日起算，迄九十年一月十五日止，共計八八○天，按日千分之一計算違約金，被告應依上開約定給付原告之違約金，該數額已逾房地總價百分之十，原告同意上開違約金，以房地總價十分之一為上限，即原告主張被告依兩造買賣契約第六條第㈢款遲延辦理交屋部分，應計罰違約金九十一萬三千元。
３、原告就被告應計罰之違約，暫計算至九十年一月十五日，即本案言詞辯論期日，則被告應計罰違約金共計一百八十二萬六千元。
（七）綜上，原告主張以前揭被告依兩造買賣契約第六條第㈢款、第九條第㈠款之約定所應支付原告之違約金共計一百八十二萬六千元，與被告所主張之原告逾期完工違約金（如以已付價金按日千分之一計算，則為一百五十八萬四千七百二十元；如依總價百分之十計算，則為九十一萬三千元）及經鑑定之修繕費用（共四十萬二千元），互相抵銷，抵銷結果，分述如下：
１、假設原告逾期完工違約金係採以已付價金按日千分之一計算，而不設定上限，則被告應給付原告價金尾款及違約金，合計六百四十八萬九千二百八十元，即被告所欠尾款六百六十五萬元，加上被告違約金一百八十二萬六千元，扣除修繕費用四十萬二千元，再扣減原告逾期完工違約金，則被告尚應給付原告六百四十八萬九千二百八十元。
２、假設原告逾期完工違約金係採以總價金百分之十為上限，則被告應給付原告價金尾款及違約金，合計七百十六萬一千元，即被告所欠尾款六百六十五萬元，加上被告違約金一百八十二萬六千元，扣除修繕費用四十萬二千元，再扣減原告逾期完工違約金，則被告尚應給付原告七百十六萬一千元。
三、證據：提出房地預定買賣契約書一份、台南市政府工務局使用執照一份、台糖公司仁德糖廠函及掛號郵件收件回執各四份、台糖公司仁德糖廠函二份、台糖公司土地開發處台南分處八十六年六月十九日以上開南字第九五二０二一八九號函一份，台糖公司仁德糖廠八十七年十一月五日仁客字第九六四０一五八二號函一份、切結書一份、財團法人中華民國公共安全研究發展委員會工程鑑定報告書一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告自承被告可選擇退購或減價，則被告選擇減價，合先敘明。
（二）依雙方合約第六條，原告應按被告實付房地價款千分之一計算違約金給被告，原告逾期交屋日自八十五年六月三十日起至八十七年七月二十日通知交屋止，共逾期七百五十日，被告已繳二百四十八萬元，依上開約定原告應減價一百八十六萬元（計算方式：0000000×750＝0000000）。
（三）被告所購買之房屋有許多嚴重之瑕疵，可請求修繕，如附件葛文斌、劉朝隆技師之鑑定報告，此外另發現未經鑑定之瑕疵，有待原告付費再命葛文斌技師作做鑑定及估價，此部份可修補之瑕疵，被告希望原告比照新推出之案場減價一百萬元，被告可捨棄鑑定及估價。另依房屋合約第十條第四款，瑕疵無法改善修復時，得要求原告適當之補償。被告所購買之房屋混凝土強度不足，有鑑定報告可稽，會造成使用年限縮短、安全係數降低、房屋價值滑落之損害，原告雖曾命包工做鋼板補強，但包工却是虛應敷衍了事，完全未遵照土木技師之指示施做，又原告變更設計，未經被告之同意，致許多地方與原契約不符，上開二部份，被告希望原告減價一百萬元作為補償。再者，技師之鑑定費五萬元，原告曾應允願意負擔，況此部份亦屬訴訟費用。又原告之下包向被告多收變更水電之費用一萬五千元，此部份原即應由原告負擔。
因此，原告應予減價①0000000元②0000000元③0000000元④50000元⑥15000元，再減已付之二百四十八萬元，被告願付二百七十二萬五千元，但原告應同時辦妥移轉登記。
（四）本件房屋預定買賣契約，因原告之承包營造廠商，營建品質出現嚴重之瑕疵，且完工日期遠遠超過原約定日期達二年，已造成被告及其他承購戶之重大損失，更嚴重侵害弱勢消費者之權益。經過多次抗爭無效後，多數承購戶以心疲力盡，乾脆退購，而被告欲選擇減價承購，卻遭原告百般刁難，捨雙方合約之規定及弱勢消費者之權益於不顧，實乃違反公平原則。且原告於其他承購戶以總價百分之十六即一百四十六萬零八百元為退購補償後，復減價推出新的案場，總價為七百八十萬元，又比原承購戶總價（九百十三萬元）低一百三十三萬元，則原告在退屋部分，約減少二百七十九萬零八百元之收入（即一百四十六萬零八百元加一百三十三萬元）。比較之下，被告不退屋選擇減價承購，依雙方合約第六條計算違約金為一百八十六萬元，遠低於前述之二百七十九萬零八百元。被告主張依合約第六條計算逾期交屋違約金，誠屬合情合理，並無違反公平原則。
（五）又系爭房屋存有以下各點瑕疵，請鈞院命台灣省建築師公會鑑定其損害金額：
Ａ、結構強度不足。
Ｂ、樓梯寬度不足。
Ｃ、天花板淨高不足。
Ｄ、屋面未設計防水層，致遇雨即漏。
Ｅ、塑鋼窗勁度不足，以致變形。
Ｆ、ＲＣ結構牆厚度不足十二公分之標準，只有十點五公分。
Ｇ、鋼筋數量不足，每層樓有五分之一面積牆內無鋼筋。
Ｈ、四樓以上土木、水電施工程序顛倒，水電管線事後才潦草補舖設於水泥地表面。
Ｉ、地下室至一樓之主樑柱，鋼筋數不足。
Ｊ、地下室法定停車位不足。
Ｋ、地下室多處嚴重漏水。
Ｌ、自來水進水管經過排水溝。
Ｍ、屋頂污水排氣管未按圖施工。
Ｎ、電信箱接地線未接至基礎下土壤層，而是接地下室之鋼筋，與相關規定不符，對通信設備及人員安全均有不利。
Ｏ、地下室未貼十乘十白色磁磚（與原設計不符）。
Ｐ、一樓大門門框不正。
Ｑ、每層樓樓梯轉角花崗石膨拱。
Ｒ、廚房、衛浴間磁磚膨拱。
Ｓ、三樓、四樓房間門未施作。
Ｔ、四樓兩只落地門，門框均破裂。
Ｕ、琉璃瓦下之混凝土，強度嚴重不足。
（六）對台灣省建築師公會之鑑定報告書陳述之意見：
１、原告公司之建材與設備說明書第一結構內表明「整體結構採用鋼筋混凝土結構，無論承載、抗壓、防颱、耐震、防火均符合建照核准時之建築技術規則規範」，但原告就系爭房屋施工，偷工減料嚴重，致混凝土強度不足，雖然鑑定報告第二頁謂已於八十六年四月間，依葛文斌技師之建議完成補強工作，但補強後之房屋終究不如完整蓋好之房屋安全，且原告並未按照葛文斌技師之補強計劃內容施工，補強鋼板垂直處整片切掉已失去補強作用，有相片為憑，系爭房屋之耐震度如何？是否能承受一般建築技術規範所要求之五級地震？卻未見建築師公會之鑑定報告說明。
２、鑑定報告第三頁雖謂系爭房屋通過「載重測驗」，不須做結構上之補強，但只是載重測驗通過，並不表示系爭房屋在「抗壓、防颱、耐震、防火」等均符合建築技術之規範，何況載重測驗只能證明房屋可承受靜態時垂直之承載，如發生左右上下搖晃之地震，根本無法以載重測驗保證房屋結構之安全無虞。
３、鑑定報告第三頁另謂現場共有八處扶手貼近樓梯踏板，六處尚可以切割大理石來解決，惟切割後大理石變為長短不一，整體美觀被破壞，且其中兩處根本無法解決，此項說明可證原告之包工施工品質粗造。又使用執造圖中之Ａ４之５既註明「櫸木雕花欄杆」，惟現場僅是櫸木扶手，欄杆柱卻是「雕花熱浸鍍鋅材質」，根本不是櫸木欄杆，鑑定報告卻謂「並無不符」云云，顯然是睜眼說瞎話。
４、依原告公司之營建工程施工說明書最後一頁，門框槽空洞，應以水泥砂漿填實，鑑定報告卻謂「其為封閉式之中空材質，因此於土方敲擊呈空洞之聲，係為正常」云云，已自相矛盾。該部分是事後建築師表示必須破壞牆壁挖洞才能做鑑定，被告不想再被破壞房屋，才表示不用施作，但應未放棄求償權，原告仍應從房地款項中扣除此部分應做而未做之工資及材料費用。但另現場門窗雖為南亞塑鋼之建材，符合ＣＮＳ國家標準，但既未以水泥砂漿填實，如何能保證門窗在遇到地震時之安全無虞？
５、隔戶牆壁應為十二公分鋼筋混凝土建造物，但原告只用二分之一Ｂ磚築造，與原施工圖不符，可見原告偷工減料嚴重之程度。該處縱使非主結構體，但如遇地震很容易造成龜裂，且磚牆很容易被小偷破壞，依經驗法則，六處隔戶磚牆未用ＲＣ，當然會與結構安全有影響，鑑定報告謂「無結構安全之虞」，顯然不實。
６、現場房屋將熱水管、電視及電話管線置於ＲＣ板中間，容易造成地面龜裂，影響外觀，爾後須經常維修，更會造成日常生活之困擾，原告之包工未依施工圖說施工，可見一斑。
７、原告將停車位部分之建照變更，並未知會被告，顯已違約。原本該社區總共有八十個停車位，六十戶可多出二十個停車位，如今減少六個，對於住戶之第二部車子及訪客均不利，就停車之便利性，使用頻率怎會無影響？且多餘之停車位在社區成立管理委員會後，可出租或出售，減少停車位等於減少管理基金，增加住戶管理費之負擔，怎能謂不影響個別住戶之權益？
８、污水排氣管應是四支未施作，鑑定報告謂二支，顯然未注意到水電部分之建築藍圖。另三、四樓共有五扇門未依合約安裝，四樓兩只落地窗破損，外觀無法復原，磁磚施工不良高達二成，花崗石多處膨拱，已經鑑定屬實。由於膨拱會容易造成龜裂，走在上面會有較大聲音，鑑定報告謂膨拱不影響使用，被告實難茍同。又施工圖上保全系統各樓層並未相通，僅與主系統相通，如果二樓發生竊案，人在三樓睡覺，主系統在一樓，根本不知二樓已遭竊，如此保全系統顯然設計上有嚴重之瑕疵，有做等於沒做。
９、鑑定報告就各項瑕疵之補償及修補、重做費用之計算，均顯然偏低，與目前行情有很大之出入，除混凝土強度不足及車位減少、保全系統瑕疵、以及無法施作部分外，如果能以鑑定報告之費用全部做好，應請原告自行雇工施作。
（六）就原告主張系爭房屋逾期完工之「起迄期間」，應自八十五年六月三十日起，至八十七年五月二十日止云云。被告否認之。蓋：被告雖曾出具切結書，同意延展工期五十日，惟該牆壁還原磚變更為元石二丁掛之延長工期五十日，係以「全體承購戶」均須同意下，被告所出具之切結書才有效，此有當初開會之會議紀錄可考。嗣因有部分承購戶未同意，故被告所出具之切結書並不生同意延期之效力。準此，被告主張逾期完工日數應計算至八十七年七月二十日（原告通知交屋日）止。
（七）又原告主張被告應負遲延給付價金、辦理交屋之違約金，並主張抵銷云云，惟原告同時主張遲延給付價金、辦理交屋之違約金各九十一萬三千元，顯有重複，且因系爭房屋之混凝土強度不足有重大之瑕疵，被告依雙方合約第六條第三點所載：「....，房屋結構及設備有重大明顯瑕疵不能居住及使用者.. 」，被告自有拒絕給付餘款及辦理交屋之正當事由，自無給付原告違約金之義務。原告主張抵銷並無理由。
三、證據：提出台糖文化新城第二期工程瑕疵表一份、台灣土木技師公會鑑定報告書一份、剪報四張、照片五張、系爭房屋各樓層平面圖一紙、建材與說明一份、土木技師蕭家珍說明書一份、經濟部技師登記證書一份、台糖公司土地開發處台南分處工程完工協調會會議記錄一份、台糖公司仁德糖廠八十七年十二月十六日仁客字第九六四０一六二八號函一份為證。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十四年三月二十四日與告簽訂房地預定買賣契約書，以總價九百十三萬元之價金，向原告購買系爭房屋，被告僅付價金二百四十八萬元，尚欠價金尾款六百六十五萬元未給付，而依兩造所簽訂之房地預定買賣約書第六條第一款之規定，約定系爭房屋興建工程以八十五年六月三十日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期，系爭房屋因承包建築工程之營造廠商之財務問題，致系爭房屋未能如期完工，延至八十七年五月二十日始取得建物使用執照，依買賣契約書第六條第一款之規定，原告應給付逾期完工違約金予被告，原告認該違約金額應以買賣總價款百分之十計算，即九十一萬三千元，可由被告應給付之價金尾款扣除，被告尚應給付原告房屋價款五百七十三萬七千元。又依兩造買賣契約第六條第一款、第二款、第三款之規定，原告於取得使用執照並申請接通水電後，即得訂定期限通知被告辦理交屋，被告則應於交屋之前繳清全部價款，被告如拖延交屋三十天以上，並視為原告已點交。原告於取得建物使用執照並接通水電後，業於八十七年七月二十日發函通知被告，並訂於八十七年八月十九日辦理交屋，則依約被告至遲應於八十七年八月十九日前付清尾款，惟被告均拒未配合辦理交屋，亦未繳清價金尾款，而依兩造買賣契約第四條第㈠款約定：「甲方（買受人）接到乙方（出賣人）交屋通知時，於交屋期限內應將尾款交付乙方」。又依第九條第㈠款約定：「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清」，準此，被告至遲應於八十七年八月十九日前，將尾款六百六十五萬元付清，惟被告迄未付清，則依兩造買賣契約第九條第㈠款前段之約定，被告須依「應付金額」即尾款六百六十五萬元每日加計千分之一滯納金，作為遲延交付價金尾款之違約金。自八十七年八月二十日起算，迄九十年一月十五日止，共計八八○天，被告應依上開約定給付原告之違約金，該數額已逾房地總價百分之十，原告同意上開違約金，以房地總價金之百分之十為上限，即原告主張被告依兩造買賣契約第九條第㈠款約定遲延給付價金部分，應計罰違約金九十一萬三千元。另依兩造買賣契約第六條第㈢款約定：「經乙方（買受人）通知交屋，...，甲方不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續。如甲方藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知辦理交屋期限之末日至甲方實際辦理交屋日止之期間，每日以千分之一計算違約金，於實際交屋時一併補繳」，被告迄未依約辦理交屋手續，亦屬違約，則依兩造之約定，被告應以其未繳房地價款六百六十五萬元，自八十七年八月二十日起算，迄九十年一月十五日止，共計八八○天，按日千分之一計算違約金，被告應依上開約定給付原告之違約金，該數額已逾房地總價百分之十，原告同意上開違約金，以房地總價十分之一為上限，即原告主張被告依兩造買賣契約第六條第㈢款遲延辦理交屋部分，亦應計罰違約金九十一萬三千元。原告就被告應計罰之違約，暫計算至九十年一月十五日，則被告應計罰違約金共計一百八十二萬六千元，扣除修繕費用四十萬二千元，再扣減原告逾期完工違約金，則被告尚應給付原告六百四十八萬九千二百八十元，原告暫先請求被告給付五百七十三萬元，其餘保留，為此提起本件訴訟請求被告給付尚未給付之買賣價金五百七十三萬七千元及法定遲延利息等語。
二、被告則以：原告自承被告可選擇退購或減價，則被告選擇減價，而依雙方合約第六條，原告應按被告實付房地價款千分之一計算違約金給被告，原告逾期交屋日自八十五年六月三十日起至八十七年七月二十日通知交屋止，共逾期七百五十日，被告已繳二百四十八萬元，依上開約定原告應減價一百八十六萬元，另系爭房屋有許多嚴重之瑕疵，可請求修繕，此外另發現未經鑑定之瑕疵，有待原告付費再命鑑定及估價，此部份可修補之瑕疵，被告希望原告比照新推出之案場減價一百萬元，被告可捨棄鑑定及估價。另依房屋合約第十條第四款，瑕疵無法改善修復時，得要求原告適當之補償，被告所購買之系爭房屋混凝土強度不足，會造成使用年限縮短、安全係數降低、房屋價值滑落之損害，原告雖曾命包工做鋼板補強，但包工却是虛應敷衍了事，完全未遵照土木技師之指示施做，又原告變更設計，未經被告之同意，致許多地方與原契約不符，上開二部份，被告希望原告減價一百萬元作為補償。再者，技師之鑑定費五萬元，原告曾應允願意負擔，況此部份亦屬訴訟費用。又原告之下包向被告多收變更水電之費用一萬五千元，此部份原即應由原告負擔。因此，原告應予減價①0000000元②0000000元③0000000元④50000元⑥15000元，再減已付之二百四十八萬元，被告願付二百七十二萬五千元，但原告應同時辦妥移轉登記等語，又原告主張被告應負遲延給付價金、辦理交屋之違約金，並主張抵銷云云，惟原告同時主張遲延給付價金、辦理交屋之違約金各九十一萬三千元，顯有重複，且因系爭房屋之混凝土強度不足有重大之瑕疵，被告依雙方合約第六條第三點所載：「....，房屋結構及設備有重大明顯瑕疵不能居住及使用者.. 」，被告自有拒絕給付餘款及辦理交屋之正當事由，自無給付原告違約金之義務，原告主張抵銷並無理由等語，資為抗辯。
三、依兩造前開陳述內容觀之，雙方對被告於八十四年三月二十四日與原告簽訂房地預定買賣契約書，以總價九百十三萬元之價金，向原告購買系爭房屋，被告僅付價金二百四十八萬元，尚欠價金尾款六百六十五萬元未給付，又兩造約定系爭房屋之預定完工日期為八十五年六月三十日，並約定以取得建物使用執照之日為實際完工日期，而系爭房屋係於八十七年五月二十日取得使用執照，故實際完工日期為八十七年八十七年五月二十日，又原告於取得系爭房屋使用執照並接通水電後之八十七年七月二十日曾以八十七年七月二十日仁客字第九六四零一四三七號函通知被告系爭房屋已取得使用執照並接通水電請被告於八十七年八月十九日辦理交屋，該通知函已於八十七年七月二十一日送達被告，惟被告迄今均未給付房屋尾款，亦未實際辦理交屋等情，均不為爭執，且有原告提出之系爭房屋房地預訂買賣契約書、台南市政府工務局使用執照、台糖公司仁德糖廠八十七年七月二十日仁客字第九六四零一四三七號函及掛號收件回執各一件在卷可稽，則此部分事實，應堪信為真實，故本件兩造所爭執者，應在於：
（一）原告逾期完工部分，被告得請求之違約金若干，違約金是否過高？
（二）被告得否請求減少價金？得減少之價金若干？
（三）原告得否以被告未給付尾款及辦理交屋請求被告給付違約金？金額若干？茲就此爭點，說明本院判斷意見如後：
（一）原告逾期完工部分，被告得請求之違約金應若干及違約金是否過高。
Ａ：按本約房屋興建工程以八十五年六月三十日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期。乙方（即原告）應於預定完工日期，依台南市政府工務局所核發之建照執照暨施工圖說為施工標準以取得建物使用執照，並儘速申請接通水電於接通水電之日起十日內訂定期限通知甲方（即被告）交屋。如實際完工日期超過前開預定完工日期或乙方未於接通水電之日起十日內通知甲方辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付房地價款千分之一計算違約金於交屋前付予甲方，此業經兩造明文約定於房地買賣契約書第六條，有原告所提出之房地預訂買賣契約書在卷可憑，而系爭房屋係於八十七年五月二十日取得使用執照，此為兩造所不爭，則依兩造前開契約之約定，系爭房屋之實際完工日期應為八十七年五月二十日，顯已超過預定完工日期，依上開約定，被告自有請求原告給付違約金之權利。
Ｂ：至房屋逾期完工之期間，原告主張應自八十五年六月三十日起，至八十七年五月二十日止，共計六百八十九日，而被告則抗辯應計算至八十七年七月二十日共計七百五十日云云。查，細繹前開條文，得請求違約金之情形係「實際完工日期超過預定完工日期」或「未於接通水電日起十日內通知乙方辦理交屋」，本件被告既係以「實際完工日期超過預定完工日期」請求違約金，則逾期日期自應以實際完工日期超過預定完工日期之日數為計算依據，而實際完工日期為八十七年五月二十日，此為兩造所不爭，已如前述，則所謂逾期日數自係指實際完工日期超過預定完工日期之日數，從而，原告主張應自八十五年六月三十日起算至八十七年五月二十日止，共六百八十九日，應為為可採，被告以計算至原告通知交屋日即八十七年七月二十日共計七百五十日，尚非有據，自無可採。又經雙方合意變更設計，致影響工程之進度時，乙方不負遲延責任，此亦為兩造所簽訂之房地預訂買賣契約書第六條第四款所明文約定，而系爭房屋曾經被告同意變更設計將還原磚變更為為二元石丁掛，並同意延展交屋期限五十天，此有原告提出之由被告所出具之切結書一份在卷可參，被告亦不否認上開切結書之真正，且自認系爭房屋確實有為上開變更（見本院九十年一月十五日言詞辯論筆錄），應已符合前開條文第四款之約定，就該五十天原告即應不負遲延責任，被告自不得請求違約金，原告主張應予扣除，應屬有據，被告抗辯應經全體住戶同意，其所出具之切結書始發生效力云云，顯無可採。從而，本件被告得請求違約金之逾期日數應為六百八十九日再扣除五十日，即為六百三十九日。
Ｃ：按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生之賠償總額」，民法第二百五十條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨可資參照。又企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條亦定有明文。而所謂消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；所謂企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；所謂定型化契約，指企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。本件原告為製造、經銷商品為營業之企業經營者，被告則為以消費為目的而為交易商品之消費者，兩造所簽訂之房地預定買賣契約，則為原告為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款，是符合前開定型化契約條款之定義，自應有消費者保護法之適用，對於契約條款之約定，應作有利於消費者之解釋。查就原告逾期完工之違約金，於買賣契約第六條已明文約定：每逾一日，應按甲方（即被告）實付房地價款千分之一計算，未設定違約金額之上限，亦未約定買受人得因此取得解除契約之權利；而於買賣契約第九條則約定：「... 其逾期部份，甲方（買受人）須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清，如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款扣除必要支出及相關費用後如有餘額無息退還」，亦即出賣人得因買受人之逾期繳款而解除契約，惟違約金則設定有上限為房地總價款之百分之十，而上開買賣契約係原告單方擬定之定型化契約，是原告於擬定上開條文時，應已詳細斟酌兩造當事人因他方違約所可能遭受之損害及社會經濟狀況，始分別就原告逾期完工及被告逾期繳款之違約金數額為如前揭條文之約定，自不得以契約第九條有違約金上限之約定，而認契約第六條之違約金亦應為相同之解釋，是原告以此主張本件其逾期完工應給付之違約金應以房地總價百分之十計算，尚非可採。而本院參酌原告公司之經濟狀況，及原告逾期完工之日數對被告所造成之損害，並尊重當事人就違約金數額所為約定之契約內容形成自由，並參酌應以對被告有利為解釋認定之原則，認為被告始有認違約金之約定過高之權利，原告應無就其自行擬定之違約金計算方式主張過高之權利等情，認本件被告得請求原告給付之逾期完工違約金，應以逾期日數六百三十九日，按日以被告已付之價款二百四十八萬元之千分之一計算，被告可請求原告給付之違約金共計一百五十八萬四千七百二十元，應無過高情事，亦無酌減之必要。
（二）被告得否請求減少價金及得減少之價金若干部分：按「物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條分別定有明文，本件被告抗辯系爭房屋有多項瑕疵，爰依法請求減少價金，是本件被告請求減少價金是否有理，即應審究系爭房屋是否有被告所述之瑕疵存在？茲論述如下：
Ａ：混凝土抗壓強度不足部分：被告抗辯系爭房屋之混凝土抗壓強度不足，致房屋結構體安全性堪虞，不能居住使用，應再為補強；原告則主張系爭房屋結構體之完整性及安全性均無虞，不須再做結構上之補強等語。經查，被告抗辯系爭房屋有混凝土抗壓強度不足之瑕疵部分，固據提出台灣省土木技師公會八十五年九月七日以（八五）省工技字第二二八五號函及所附之鑑定報告一份為證，雖可認定系爭房屋確有混凝土抗壓強度不足之瑕疵存在，惟該鑑定就該部分瑕疵之補正方式，亦建議可以鋼版補強提高結構體之強度，此有上開鑑定報告一份在卷可參，而原告已依上開鑑定報告建議以鋼版補強方式完成補強，此有原告提出之系爭房屋承包商聯鋼營造工程股份有限公司完成補強後以八十六年五月二十七日（八六）聯鋼工字第二九六函所提出之結構體強度補強施工計劃書及完工報告書一份在卷可參，被告雖仍質疑上開完工報告書之真實性，惟就系爭房屋結構體之安全性之爭執，嗣亦經台南市政府委請中華公共安全研究發展委員會為鑑定，而經上開委員會自八十六年八月十一日至十四日就Ｅ１９及Ｅ４８二戶房屋進行載重試驗結果，其梁與版之位移皆小於規範之通過標準，而試驗結果為：通過。而認本棟建築物不須作結構上之補強等情，有台南市政府八六南市工建字第七八四五０號函及中華公共安全研究發展委員會八十六年八月二十五日（八六）公安鑑字第００二一之一號工程鑑定報告書各一份在卷足憑。被告雖又抗辯上開鑑定僅係載重測驗通過，並不表示系爭房屋在「抗壓、防颱、耐震、防火」等各項均符合建築技術規範，且載重測驗只能證明房屋可承受靜態垂直之承載，無法以載重測驗保證房屋結構之安全無虞云云，並提出土木技師蕭家珍說明書一份為據，惟查被告所提出之蕭家珍說明書僅係就混凝土之抗壓強度不足再為說明，而混凝土抗壓強度不足，確致生結構安全之疑慮，此亦為原告所不爭，而系爭房屋即因上開疑慮及爭執，始由主管機關即台南市政府囑託中華公共安全研究發展委員會為鑑定，而「構造或其構材之應用安全，如有疑問時，主管機關得命其依分析方法或載重試驗，對其強度予以評估」，此為建築技術規則構造編第三百三十六條定有明文，是載重試驗係屬法定評估強度是否符合安全規定之鑑定方法，自可以此鑑定方法評估房屋結構之安全性，被告抗辯不能以載重測驗為認定依據，顯有誤會，而中華公共安全研究發展委員會依法定之載重試驗結果，既認系爭建築物不需作結構上之補強，足見系爭房屋之完整性及安全性應已通過評估，且台南市政府工務局亦已依法核發使用執照，則原告主張系爭房屋系爭房屋結構體之完整性及安全性均已無虞，即非無據，被告抗辯系爭房屋仍有安全性之瑕疵，不能居住使用云云，尚乏所據，不足採信。
Ｂ：又被告抗辯系爭房屋有諸多瑕疵部分，經本院囑託台灣省建築師公會鑑定結果確有下列之瑕疵：⑴混凝土強度不足部分，詳如前述。⑵八處扶手貼近樓梯踏板，六處尚可以切割大理石來解決，但其中二處無法解決。⑶系爭房屋有六處，原應為十二公分之鋼筋混凝土造物，但原告公司以砌二分之一Ｂ磚補築，與原施工圖上規定不符。⑷四樓地板水電置於ＲＣ版上，此種施工方法易造成地坪面龜裂現象，影響地坪外觀。⑸依原建照執照之設計觀之，缺少六個戶外停車位。⑹有二支雨水排水通氣管未施作。⑺三、四樓共有五扇門未安裝合約所規定之塑鋼門扇。⑻系爭房屋有兩樘落地窗之框有表面破損現象，雖可修補，但外觀無法復原。⑼磁磚膨拱，除二樓陽台數量較少外，其餘浴廁、廚房及洗手台之磁磚施工不良處比例約二成且分散，不易個別修復；樓梯間之花崗石不分有膨拱現象，確實有施作不確實之情形。⑽各樓層之保全線路並未相通，僅與主系統相通，另主系統與警衛室相通，與施工圖並無不符。有台灣省建築師公會八十九年三月十七日台建師鑑字第二八九九四號函及所附鑑定報告一份附卷可稽，是被告就上開部分抗辯系爭房屋有瑕疵等情，應為可採。
Ｃ：至被告抗辯系爭房屋除有上開台灣省建築師公會所鑑定之瑕疵外，尚有其他瑕疵部分，並未能舉證證明，所辯即無足採信。
Ｄ：另被告抗辯原告曾應允負擔台灣省土木技師公會之鑑定費五萬元，及原告之下包曾向被告多收變更水電之費用一萬五千元，上開六萬五千元部分亦應予扣除部分，為原告所否認，被告亦未提出證據以實其說，則被告此部分之抗辯，亦難採信。
Ｅ：綜上所述，系爭房屋既確有上開所述之瑕疵，則被告依民法第三百五十九條之規定請求減少價金，自屬有據。而系爭房屋之上開瑕疵，依台灣省建築師公會所提出之鑑定報告認為：⑴混凝土強度不足部分因不影響結構體之完整性及安全性，故不須再做結構上之補強。⑵樓梯扶手部分，由於扶手施作有瑕疵，賣方應予補償，補償費用則以修改六處花崗石費用三萬元、二處扶手一萬六千元，小計四萬六千元。⑶外牆內窗框槽未以水泥砂漿填實，門窗勁度不足部分，窗框槽是否以水泥砂漿填實部分，因無法測試，故建議延長保固期，以確保買方權益；門窗勁度則應無不足之虞。⑷ＲＣ牆施工孔未依原設計材質補築部分，不符分戶隔牆應使用十二公分ＲＣ牆之規定，賣方應予補償六萬元。⑸四樓水電管置於地坪上之瑕疵，建議原有地坪拆除時採乾式施工法加舖鐵線網貼磁磚，所需費用小計六萬元。⑹停車位缺七個部分，若依原買賣時之建照與變更後應是相差六位，位置於基地四個角落，雖非法定停車位，但仍有作停車用之功能，且該六個停車位賣方並未出售予買方，應不影響個別住戶之權益。⑺污水排氣管未施作部分，應予補償四萬元。⑻三、四樓房間門未施作部分，賣方應負責五扇門扇，費用共計二萬元。⑼四樓兩只落地窗破裂，應予修補，補償費小計為二萬六千元。⑽磁磚及花崗石多處膨拱，磁磚部分拆除重做之費用為十二萬五千元，花崗石施工不周之補償費則為二萬五千元，以上各項瑕疵所需之補償或復費用共計四十萬二千元，此有台灣省建築師公會所提出之鑑定報告在卷可參，對此，被告雖抗辯鑑定報告所列之各項瑕疵之補償及修補、重做費用之計算均屬偏低，惟上開費用之計算均係依一般市價核算，業據鑑定人黃瑞益建築師以九十年三月二十七日瑞建總字第一號函說明在卷，而上開鑑定人係經兩造合意所選任之公正第三人，其鑑定意見自無偏頗任何一方之必要，而被告就其所辯費用偏低一節又未能提出其他證據以實其說，則鑑定報告所認之修復費用標準，應可採信。從而，就系爭房屋之瑕疵，被告得請求減少之價金，本院認應以鑑定結果所認之四十萬二千元為相當，是被告就此部分主張扣減，即屬有理，逾此範圍之主張，即屬無據。
（三）原告得否以被告未給付尾款及辦理交屋請求被告給付違約金？金額若干？
Ａ：依本件買賣契約第六條第三款：「經乙方（即原告）通知交屋，除房屋結構與設備有重大明顯不能居住及使用者外，甲方（即被告）不得藉故拒絕或拖延辦理交屋手續。如甲方藉故拖延，其未繳房地價款應自乙方所通知交屋期限之末日起至實際辦理交屋日止之期間，每日以千分之一計算違約金，於實際交屋時一併補繳。倘甲方拖延交屋三十天以上，除依上開規定計算違約金外，並視為甲方已點交完成，乙方對本約建物不再負保管及危險負擔責任，一切均由甲方承受。」之約定觀之，本件原告因被告至今未依其通知期限辦理交屋，故有依上開約定請求被告給付違約金之權利，惟細繹上開約定可知，其性質應屬買受人遲延辦理交屋，致出賣人須對房屋負保管之責所課予懲罰性之違約金，故若出賣人已不須對房屋負保管之責，則應亦無再要求買受人給付違約金之必要。而依上開條文後段之約定，若拖延交屋三十天以上，出賣人既可視為已點交完成而免負保管及危險負擔之責，則依衡平及應作有利於消費者之解釋原則，既已視為已交屋，則原告亦不得再請求違約金，從而本件原告以被告遲延辦理交屋為由得請求被告給付違約金之期間，應以三十日為限，以被告尚未繳納之房地價款六百六十五萬元之千分之一計算，得請求之違約金應計十九萬九千五百元，原告主張該部分之違約金為九十一萬三千元，尚無可採。
Ｂ：又依買賣契約第四條規定，甲方（即被告）接到乙方交屋通知時，於交屋期限內應將尾款交付乙方。本件原告已於八十七年五月二十日取得建物使用執照，並依約於八十七年七月二十日通知被告應於八十七年八月二十日交屋，已如前述，則被告自有於八十七年八月十九日前一次給付尚未給付之價金六百六十五萬元之義務，被告既未給付即屬逾期付款。而就逾期部分本件買賣契約第九條亦規定：甲方（即被告）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補繳時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約金處罰。準此，就被告逾期付款部分，原告自有權請求被告給付違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，而是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，已如前述，本件買賣契約第九條違約金之性質應屬懲罰性之違約金，此項違約金之約定合計年利率高達百分之三六點五，已超過法定最高之週年利率，又逾期超過三十天即以房屋總價百分之十計算，即高達九十一萬三千元，以該違約金之約定，係由原告單方所擬定，及被告係屬經濟上弱方之消費者而論，應認上開違約金額顯屬過高，本院斟酌被告原均按期繳納價金，然因系爭房屋經台灣省土木技師公會鑑定結果確有混凝土抗壓強度不足之瑕疵始延宕繳款，又系爭房屋嗣雖經中華民國公共安全研究發展委員會鑑定結果結構安全性無虞，被告應不得拒絕交屋繳款，惟系爭房屋卻仍有多項瑕疵經鑑定屬實，詳如前述，是被告並非無故逾期繳款，並衡諸一般交易習慣違約金均低於利息之約定，而約定利率超過週年利率百分之十者不得請求，認上開逾期繳款違約金應以每日萬分之一（即週年利率百分之三點六五），超過三十天即以房屋總價百分之一即九萬一千三百元為相當，爰就該部分之違約金酌減以九萬一千三百元計算。
四、綜上所述，系爭房屋已完工，原告並已通知交屋提出給付，被告自有給付價金六百六十五萬元之義務，又被告拖延辦理交屋及逾期付款，原告各得請求違約金十九萬九千五百元及九萬一千三百元，以上合計六百九十四萬零八百元，惟原告因逾期完工亦應給付被告違約金一百五十八萬四千七百二十元，另系爭房屋有瑕疵，被告得請求減少價金四十萬二千元，是原告尚得請求被告給付之金額應計四百九十五萬四千零八十元〔計算式：（0000000+199500+91300）-（0000000+402000）=0000000〕。從而，原告本於買賣契約之法律關係，求為判決命被告給付四百九十五萬四千零八十元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年一月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、兩造均陳明願供擔保請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十二 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 童來好右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 六 月 二十六 日~B法院書記官 鄭佩玉