臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度簡上字一一七號
上 訴 人 丙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 乙○○ 住右當事人間請求返還停車位事件，上訴人對於中華民國八十九年四月二十五日本院新市簡易庭八十九年度新簡字第一０九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）原判決以建號五七七七號所包含共用部分在建號五八０四號應有部分原為千分之七，於民國八十三年七月二十三日因買賣而減少為千分之二，而被上訴人所購買之建號五七九七號建物，其建號五八０四號之應有部分為千分之七，並未減少，即直接認定系爭停車位為被上訴人所有，殊嫌草率。按上訴人所購買之停車位，縱非屬建號五七七七號所有，非必然即屬建號五七九七號所有，原判決依上述已明瞭之間接事實，依自由心證，推定系爭停車位為何建號所有之爭執事實，此項推定過程，已有明顯違反論理法則或經驗法則。
（二）系爭停車位係屬何建號所有，依上訴人所提出之土地建築物改良物所有權狀、建物登記簿謄本、不動產權利移轉證書、買賣契約書及照片等文件，觀諸上開文件皆僅能證明被上訴人為建號五七九七號建物合法所有權人暨其共用部分之應有部分為千分之七之事實，惟系爭停車位係屬何建號之建物所有之事實，仍真偽不明。因上訴人向訴外人許瑞麟購買停車位時，其向上訴人宣稱其於該棟集合住宅內有兩間房子及兩個停車位，將其中之一停車位賣與上訴人，足見系爭第四十號停車位係屬何建號所有，此確切實情唯有許瑞麟知之最詳。
（三）當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，此為當事人舉證責任之規定，本案系爭停車位係屬何建號所有，若兩造所提出之證物皆無法證明，且法院依職權調查證據亦無法確定之時，應認被上訴人未盡舉證責任，應受敗訴判決。
（四）本件系爭停車位與所屬之建物不可分開買賣，不可一概而論，因本案乃公寓大廈管理法未施行前所建之建物所屬停車位，故須視系爭停車位性質究屬「法定停車位」或「獎勵投資增設之停車位」或「建商私設之非屬法定防空避難設備範圍之停車位」而論，依八十年九月十八日台（八０）內營字第八０七一三三七號及八十一年九月二十一日台（八一）內營字第0000000等二函即可明瞭，原判決未詳究相關文件即直接系爭停車位與所屬建物不可分開買賣之法律見解，顯有適用法則不當之處。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提內政部八十年九月十八日台（八０）內營字第八０七一三三七號及八十一年九月二十一日台（八一）內營字第0000000等二函文二紙為證，並聲請訊問證人許瑞麟。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於最後言詞辯論期日到場，據其以前準備程序期日及所提之書狀，所為之聲明及陳述如左：
一、聲明：求為判決上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）台南縣永康市○○○街○○○巷○○○弄○○○號九樓之四之房屋（五七九五建號）及土地持分及其所屬車位即中華頌大樓地下一樓第四十號停車位，原為訴外人許瑞麟所有（八十三年七月二十六日取得所有權），而中華頌大樓地下一樓即永康市○○○段第五八０四建號，為中華頌大樓之全體住戶所公同共有，主要用途為：避難室兼停車場，全體住戶本於所有權人的地位，對於前揭停車場享有使用權，惟住戶一旦將房屋出賣，即喪失所有權人之地位，既非所有權人，對於前揭停車位即不再有使用權，而許瑞麟於八十六年十二月五日因法院拍賣，由仲介公司之黃誠毓拍定，再於八十六年十二月十七日轉賣予被上訴人，並於八十七年一月五日登記完畢，已由被上訴人取得房屋之所有權及系爭停車位之使用權，而許瑞麟因喪失前揭房地所有權，對於系爭停車位亦同時喪失使用權，則上訴人於八十三年九月十九日承受自許瑞麟之使用權亦已喪失，然上訴人自上訴人取得系爭房屋之所有權及系爭停車位之使用權後仍繼續占用系爭停車位，妨礙被上訴人之使用，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請上訴人返還系爭停車位。
（二）在八十三年七月二十三日之前，訴外人許瑞麟共有二間房子，各分配一個車位，即建號五七七七號分配一個停車位（權利範圍原亦為千分之七）；五七九七建號亦分配一個停車位（權利範圍千分之七）。然在八十三年七月二十三日以後，許瑞麟已處分一個車位（故五七七七建號所包含共用部分五八０四建號之應有部分由千分之七減為千分之二），所以許瑞麟仍有二間房子，但只剩一個車位，即系爭第四十號停車位。上訴人係於八十三年九月十九日向許瑞麟購買一個停車位，係在八十三年七月二十三日之後，許瑞麟只有系爭第四十號停車位，故上訴人與許瑞麟間之買賣標的物，應即係系爭第四十號停車位。
（三）當地政機關在八十三年七月二十三日登載許瑞麟處分一個車位後，五七七七建號所包含共用部分五八０四建號之應有部分即由「千分之七」減為「千分之二」，是原判決認定被上訴人所購買取得之系爭房屋（五七九五建號）之共同使用部分應有部分千分之七，當「已包含系爭停車位」至明。是上訴人抗辯地下一樓第四十號停車位係屬建號五七七七號建物所有人所專用，非被上訴人所購得之五七九五建號所有云云，顯不足取。
（四）關於上訴人係屬「無權占有」系爭第四十號停車位之法律見解，原審判決之論證相當有力且明確。上訴人自知已無法律上之道理可申辯，而以似是而非之詞，故意將「證據明確之事實」模糊化，許瑞麟所賣的、上訴人所買的及被上訴人所買的，顯然都是系爭第四十號停車位，因許瑞麟自八十三年七月二十三日之後只剩一個車位，詎上訴人意圖延滯訴訟，竟要求已行蹤不明之許瑞麟出庭作證，則上訴人之用意無非為反對而反對而已。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補聲請訊問證人中華頌社區大樓管理委員會主任委員。
丙、本院依職權向台南縣永康地政事務所調閱第五八０四號建物之登記變動資料。理 由
一、本件被上訴人經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，核民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形之一，爰依上訴人之聲請，准其一造辯論判決。
二、被上訴人起訴主張：伊於民國八十六年十二月十七日向訴外人黃誠毓買受其經由法院標得之訴外人許瑞麟所有坐落台南縣永康市○○○段○○○○號，土地所有權應有部分二萬分之二三八，地上建物門牌號碼台南縣永康市○○○街○○○巷○○○弄○○○號九樓之四房屋（建號五七九五號），附屬建物陽台、花台、雨遮及共同使用部分建號五八０六、五八０五、五八０四號之應有部分，而該建物含停車位即坐落於建號五八０四號中之第四十號停車位（以下簡稱系爭車位），然該停車位現為上訴人所占用，為此被上訴人爰依民法第七百六十七條之法律關係訴請上訴人系爭停車位返還被上訴人。
三、上訴人則以：系爭停車位係其於八十三年九月十九日，以二十八萬元價金向許瑞麟買受取得，許瑞麟在該大樓內有二間房子及二個停車位，被上訴人雖買受取得建號五七九五號房屋所有權，但不能以此即推論被上訴人有取得系爭停車位之使用權。又停車位之產權屬公同共有，被上訴人未得全體共有人同意，且以自己名義起訴請求，其代理權及當事人適格顯有欠缺；又停車位為區分建築物共有專用部分，而停車位契約屬共有人間所成立分管契約，共有人中之一人縱將應有部分讓與第三人，該分管契約對第三人仍繼續存在，則上訴人由許瑞麟處取得該停車位之專用權而占有使用，自屬有據；再者，系爭車位係屬建號五七七七號（台南縣永康市○○○街○○○巷○○○弄○○○號九樓之二）所有，非被上訴人購得之上開五七九五建號建物所有，被上訴人訴請交還停車位為無理由等語置辯。
四、本件被上訴人起訴主張伊於八十六年十二月十七日向訴外人黃誠毓買受其經由法院標得之訴外人許瑞麟所有坐落台南縣永康市○○○段○○○○號，土地所有權應有部分二萬分之二三八，地上建物建號五七九五號即門牌號碼台南縣永康市○○○街○○○巷○○○弄○○○號九樓之四（即中華頌大樓九樓之四），附屬建物陽台、花台、雨遮及共同使用部分建號五八０六、五八０五、五八０四號之應有部分，而上訴人現占用系爭大樓地下一樓內之第四十號車位等情，業據提出土地、建築改良物所有權狀、建物登記簿謄本、不動產權利移轉證書、買賣契約書及照片等件為證，復為上訴人所不爭執，堪認被上訴人前開主張之事實為真。是本件所應審究者，應在於系爭停車位係屬何建物所有人所專用？被上訴人有無權利請求上訴人返還系爭停車位？經查：
（一）中華頌大樓係屬區分所有之建物，設於該大樓地下一樓之停車位係登記為五八０四建號，而同一大樓之住戶間其共同使用部分中關於五八０四建號之登記權利範圍，係因區分所有建物所有人有無購買使用停車位權利而異其共同使用部分之應有部分權利範圍，未購買停車位者其共同使用部分關於五八０四建號之登記權利範圍為應有部分千分之二（即基本公共設施比例），有購買停車位者其共同使用部分關於五八０四建號之登記權利範圍其應有部分則高於千分之二，此有建物登記簿謄本可佐，且經證人即該大樓管理委員會總幹事郭興隆證述：「大樓停車位係建設公司分配的，買受人向建設公司購買房屋時，會因有無另外加買停車位而有不同之買賣價格，有買停車位的公共設施比例會多六坪」等語明確，而本件被上訴人所購買之地上建物建號五七九五號所包含共用部分五八０四建號之應有部分為千分之七，反而較另一建物面積較大之建物門牌台南縣永康市○○○街○○○巷○○○弄○○○號九樓之二（建號五七七七號）所包含共用部分五八０四建號應有部分千分之二為多，此為上訴人所不爭，並有土地登記簿謄本在卷可查，則應認被上訴人所購買取得之系爭建物含有停車位，而建號五七七七建物則未含停車位，始符事實。上訴人雖抗辯稱訴外人許瑞麟在該大樓有二間房屋（五七七七號建物及五七九五號建物），並有二個停車位，故被上訴人所購買取得之停車位未必即係系爭停車位云云，惟其對許瑞麟於八十三年九月十九日讓售系爭停車位時，尚另有一個停車位之事實並未能舉證證明，再參以建號五七七七號共用部分之應有部分原亦為千分之七，於八十三年七月二十三日已因買賣僅殘存千分之二之應有部分，此有區分所有建號五八０四號建物共同使用部分附表一份在卷可稽，而經本院向台南縣永康地政事務所調閱相關登記資料查閱結果，五七七七號建物之原共用部分之應有部分千分之五已由訴外人林楊麗瑛買受而合併登記於建號五六六０建物中，許瑞麟則僅單純買受五七七七號建物，該建物並不包含有車位甚明，此有該所檢送之八十三年收件永字第二三三六七號買賣登記申請資料一份在卷可考，足見許瑞麟於八十三年九月十九日讓售系爭停車位與上訴人時，當時應僅有一個停車位（附屬於五七九五號建物所有），是許瑞麟所讓售之系爭停車位自係屬五七九五號建物所包含之停車位，而非五七七七號建物所含之停車位至明，上訴人抗辯系爭停車位係屬建號五七七七號建物所有人所專用，而非被上訴人所購買之五七九五建號建物所得專用之停車位，顯無可採。又上訴人聲請訊問證人許瑞麟部分，經本院多次通知，該證人均未到庭，而參以上訴人聲請訊問該證人無非欲證明系爭停車位係屬何建物所有，而依前開證據資料已足認系爭停車位係屬五七九五建號建物專用部分，詳如前述，是本院認無再予通知調查之必要，併予敘明。
（二）按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理，民法第八百二十條第一項定有明文，由此規定可知，若共有人另有契約約定，則共有物之管理方式，即可依契約之約定內容行之，非必由共有人全體為之。又共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台上字第一０六五號判例及大法官釋字第三四九號解釋參照），是共有人間所約定之分管特約應有準物權之效力。經查，系爭停車位係登記於五八０四建號，為中華頌大樓全體住戶所共有，業如前述，而該住戶大樓之全體共有人於購買區分所有建物時所簽立之訂立買賣契約，就停車位之使用方式已有明文約定，即含有所謂之分管特約，此觀兩造所提出之買賣契約第十條明文載明「甲方同意遵守乙方所簽定之中華頌大樓管理章程規則，空地公共設施及停車位使用同意書及切結書，其效力及於本件不動產之所有權人及受讓人、租用人或以何種方式取得本件不動產使用之第三者」等語自明，亦即地下室特定停車位，僅有購買停車位之人始得使用之約定，此項約定應為其他共有人所明知，是全體共有人對停車位之使用及管理應已因買賣契約之訂立而成立分管特約，有關停車位之使用及管理即應遵守分管特約之約定來行使。又分管特約對於事後取得共有物之受讓人仍繼續存在，已如前述，則原所有權人黃誠毓係向法院拍定取得上開之房地（包含系爭停車位）並再轉賣給被上訴人，均應受原買受人所簽立之分管特約效力約束，是原來之分管特約，對於事後取得該大樓地下室共有物應有部分所有權之被上訴人及其他共有人而言，應仍繼續存在，是被上訴人既基於該分管特約，即能取得使用系爭大樓地下一樓編號第四十號特定之停車位權利，並就該停車位有單獨使用收益之權利，被上訴人因其使用收益權利受侵害而以自己名義起訴請求侵害其使用收益之上訴人返還停車位，為法之所許，並無欠缺當事人適格及代理權之問題，上訴人抗辯應由全體共有人起訴當事人始適格，亦無足取。
（三）再按區分所有建物之共同使用部分，在性質上係屬共有，各共有人對該共同使用部分之設施，雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，即與區分所有物之專有部分在使用目的上成為一體，不得與其專有部分分離單獨移轉或處分，又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人《參照最高法院八十二年度台上字第二九七二號判決，同院八十七年度台上字第二一九九號判決、司法院民事廳八十年十月二日（八十）廳民三字第０九四八號函復台高院之研究意見》，又共有物分管範圍同意他人使用收益時，若共有物應有部分之共有權轉讓另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第四百二十五條之適用外，不得主張有權使用收益（最高法院七十二年台上字第九三八號判例參照）。上訴人雖另抗辯系爭停車位係伊向許瑞麟所購買，並非無權占用云云，惟查上訴人並非該大樓住戶，亦即並無該大樓區分所有物之專有部分，亦非該大樓地下室共有物之共有人，此為上訴人所自承，則上訴人與許瑞麟所成立之買賣契約標的，係僅在於共同使用部分，而依上開「區分所有建物之共同使用部分，不得與專有部分單獨移轉或處分」之法理，許瑞麟顯無權就系爭停車位之所有權為單獨之處分行為，從而，許瑞麟所讓與上訴人者應僅係系爭停車位之使用收益權，且該使用收益權之讓與亦僅在上訴人與許瑞麟間發生債權之效力，無從以此對抗契約當事人以外之第三人，更無從對抗已受讓該共有物應有部分之被上訴人，此外上訴人又無法提出有占有使用系爭停車位之其他權源，則其繼續使用系爭停車位，對已取得系爭停車位單獨使用收益權利之被上訴人而言，自屬無權占有，是上訴人之上開抗辯，本院亦難為其有利之認定。
五、綜上所述，本件被上訴人主張其因購買建號五七九五號房屋，已取得系爭停車位之使用收益權，應為可採，上訴人上開所辯，均為無可取。從而，被上訴人本於所有權之法律關係，請求無權占用系爭停車位之上訴人返還系爭停車位交還被上訴人，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人應返還系爭停車位予被上訴人，並依被上訴人之聲請，酌定擔保金額為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十三 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法 官 蔡美美~B 法 官 莊玉熙~B 法 官 童來好右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 三 月 十四 日~B 法院書記官 鄭佩玉