臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度簡上字第一二七號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 莊美貴律師
徐建光律師上 訴 人 丙 ○ 住訴訟代理人 甲○○ 住右當事人間請求給付租金事件，兩造對於中華民國八十九年五月十八日本院臺南簡易庭八十八年度南簡字第二一三八號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造上訴人各自負擔。
事 實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：
（一）原判決關於駁回上訴人乙○○後開第二、三項之訴部分廢棄。
（二）請求酌定每月租金為新台幣（下同）四萬四千五百五十元。
（三）第一項廢棄部分上訴人丙○應再給付上訴人乙○○一百四十七萬九千七百二十元，及自民國八十八年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（四）駁回對造上訴。
（五）第三項之訴願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除宣示判決筆錄理由要領第一項所記載相同者予以引用外，補充陳述如后：
（一）原審判決以：七十年五月司法院司法業務研究會第三期研討意見：「．．不能以公告現值視為土地法定地價」等語，因而認以系爭土地申報地價年息百分之十為本件租金之核定標準，較為妥適。惟查，上訴人乙○○主張以公告現值為本件租金之核定標準，此項法律見解業於原審提出司法院第一廳研究意見第三段：「．．原研討結論採甲說，未就調整租金之法理上依據為說明，遽認法院不得依據「公告現值」調整租金，尚有未洽。」為依據，準此，原審僅以公告現值與土地之法定地價顯然不同，遽認不能以公告現值視為土地法定地價之見解，尚有違誤。
（二）按所謂「公告現值」係直轄市或縣（市）政府，對於轄區內土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表，於每年七月一日公告之地價，是公告現值之評定，自有其公信力且依司法院第一廳研究意見，亦認如公告現值較符交易價值時，固非不可參酌公告現值為準。因之，原審判決以系爭土地申報地價年息百分之十為本件租金之核定標準，與系爭土地實際交易價值不符，其核定標準尚嫌過低。
（三）至於對造上訴人以：「系爭土地原為袋地，嗣經被告即上訴人訴請法院判決，始得以通行同段四七０、四六八之五地號土地對外連絡；又系爭土地周邊環境不甚繁榮便利，是其地利價值不高等情。」認原審核定之租金過低云云。惟查，對造上訴人丙○主張之前開土地使用情形，原審於理由要領第三段中業已加以考量，並非全無考慮，職是，對造上訴人以此上訴並無理由。
（四）對造上訴人另主張「參照呈案台南科技工業區土地之出租，皆經過重金投資整地，其交通、水電、安全設施一應俱全，而其招商土地租金僅地價年息百分之七，猶以八拆優待。兩相比較之下：本件系爭土地條件低劣，竟以申報地價年息之最高限額，定給付租金之標準，其判決顯然失當。」等語。查，實務上核定租金之標準或有以鄰近土地出租之情形為參考之見解，惟上訴人丙○所提出之台南科技工業區土地與本件系爭土地相距甚遠，毫無任何關聯性，且該工業區係由政府輔助規劃完成，用以優惠特定產業所設，自難以此等科技工業區與一般土地比較衡量，故對造上訴人此項上訴應無理由。
三、證據：引用原審立證方法。
乙、上訴人丙○方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人丙○部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，駁回對造上訴人在第一審之訴。
（三）駁回對造上訴。
二、陳述：
（一）原審判決以系爭土地，即台南縣○○鄉○○段四六八之一０號、四六八之一一地號土地地上權，申報地價年息百分之十為本件租金之核定標準，較為妥適云云。惟查：系爭土地原為袋地，嗣經上訴人丙○訴請法院判決，始得以通行同段四七０、四六八之五地號土地對外連絡；又系爭土地周邊環境不甚繁榮便利，是其地利價值不高等情，亦為原審現場勘驗所得之心證。
（二）又上訴人丙○提出台南科技工業區土地之出租，皆經過重金投資整地，其交通、水電、安全設施一應俱全，而其招商土地租金僅地價年息百分之七，猶以八拆優待。兩相比較之下：本件系爭土地條件低劣，竟以申報地價年息之最高限額，定給付租金之標準其判決顯然失當，請求廢棄原判決。
三、證據：引用原審立證方法。
丙、本院依職權調閱本院七十八年度執字第五０七二號給付買賣價金強制執行案卷、七十九年度訴字第二０四一號協同辦理地上權登記案卷（含台灣高等法院上台南分院八十一年度上字第一九一號、一六六號案卷、最高法院八十一年度台上字第二四五０號案卷）、本院八十四年度南簡字第六五三號給付租金案卷（含本院八十四年度簡上字第二０九號案卷）理 由
一、本件上訴人乙○○起訴主張：上訴人乙○○所有坐落台南縣○○鄉○○段○○○○○○號及四六八－一一號土地（以下簡稱系爭土地）及上訴人丙○所有坐落其上建物，門牌號碼：台南縣○○鄉○○路六二五之二號如附圖一及附圖二所示Ｃ、Ｄ部分之鐵骨石棉瓦造廠房，合計面積四百九十五平方公尺部分（以下簡稱系爭建築物），原均屬訴外人王國泰所有，嗣經本院以七十八年度執字第五０七二號強制執行事件進行拍賣，分別由上訴人乙○○取得系爭土地之所有權，上訴人丙○取得系爭建築物之所有權，復經本院七十九年度訴字第二０四一號判決，上訴人丙○得就系爭建築物請求上訴人乙○○協同辦理法定地上權登記，嗣上訴人乙○○多次向上訴人丙○請求協議地上權租金，惟上訴人丙○均置不理。參據上訴人丙○先前訴請上訴人乙○○及訴外人王國泰遷讓系爭房屋事件，即本院八十年度訴字第七五○號遷讓房屋事件，本院判決上訴人乙○○應按月給付上訴人丙○損害金新台幣（下同）一萬二千元，又應以系爭土地公告現值每平方公尺一萬零八百元為標準核算，依年息百分之十計算，本件兩造租金應核定為每月租金四萬四千五百五十元。依此計算上訴人丙○尚應給付自八十五年八月二十八日使用系爭土地迄今，計三十八個月之租金合計為一百六十九萬二千九百元，為此，爰基於法定地上權之之法律關係，訴請依土地法第一百零五條規定準用土地法第九十七條第一項之規定，請求核定每月租金為四萬四千五百五十元，及上訴人丙○應給付上訴人乙○○一百六十九萬二千九百元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等情。
二、上訴人丙○則以系爭土地乃屬「袋地」，又無可供既有廠房通常使用之設備，實無收取鉅額租金之條件，該地嗣經上訴人丙○訴請台灣高等法院台南分院於八十一年度上字第一六六、一九一號判決，對同段四七０號、四六八之五地號土地享有通行權確定，始得以連絡現有台南縣○○鄉○○村○○路，可知系爭土地原無價值可言，且系爭土地面積與上訴人丙○之前訴請上訴人乙○○遷讓房屋之面積不同，不可比照計算，參以台南科技工業區土地之出租，皆經過重金投資整地，其交通、水電、安全設施一應俱全，而其招商土地租金僅地價年息百分之七，猶以八折優待，可認上訴人乙○○之請求實屬過高。
三、上訴人乙○○主張系爭土地及建築物原均為訴外人王國泰所有，王國泰並將系爭土地設定抵押權與原告，嗣經本院七十八年度執字第五０七二號給付買賣價金強制執行程序，將系爭土地及建築物予以查封拍賣，由上訴人乙○○取得系爭土地所有權，上訴人丙○取得系爭建築物之所有權，嗣經上訴人丙○訴請上訴人乙○○協同辦理地上權登記，即本院七十九年度訴字第二０四一號協同辦理地上權登記事件，上訴人丙○獲勝訴判決確定，上訴人丙○並於系爭土地上登記為地上權人之事實，業據上訴人乙○○提出土地登記簿謄本為證，並經本院調閱本院七十八年度執字第五０七二號給付買賣價金強制執行案卷、七十九年度訴字第二０四一號協同辦理地上權登記案卷（含台灣高等法院台南分院八十一年度上字第一九一號、一六六號案卷、最高法院八十一年度台上字第二四五０號案卷）核閱無誤，且為上訴人丙○所不爭執，自堪信上訴人乙○○主張上開事實為真正。按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之，民法第八百七十六條第一項定有明文。兩造就系爭建築物於系爭土地上設有法定地上權，其地租應如何計算，各執一詞，顯無法達成協議，因之，上訴人乙○○依上開規定訴請本院核定地上權之租金，並請求上訴人丙○給付積欠之地上權租金，即屬有據。
四、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，又於租用基地建築房屋，亦準用上開規定，土地法第九十七條、第一百零五條分別定有明文。又所謂土地及建築物之總額，依土地法施行法第二十五條規定土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額；又土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第一百四十八條亦有明文。因之，土地法第一百零五條、第九十七條所規定之土地價額，係指法定地價，亦即申報地價而言。上訴人乙○○雖舉司法院第一廳研究意見謂：「租賃物不動產之交易價值有昇降時，當事人方得聲請法院增減其租金：：如認『公告現值』較符交易價值時，固非不可參酌『公告現值』為準，土地法第九十七條所定最高額度範圍內，為調整租金與命為給付之判決，但仍不得據『公告現值』為唯一根據，認『公告現值』即為租賃物不動產之交易價值，而為調整租金之判決，原研結論採甲說，未就調整租金之法理上依據為說明，遽認法院不得依據「公告現值」調整租金，尚有未洽。」，主張上開土地法第一百零五條、第九十七條所定之土地價額應以「公告現值」為準云云。惟查，上訴人乙○○所引用之司法院第一廳研究意見，係就調整租金之問題而研討，與本件請求核定地上權租金之事實完全不同，已無比附援引之餘地，再者，上述研究意見，於法院裁判並無法律上之拘束力，且依前所述，土地第一百零五條、第九十七條所定之土地價額，業經土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條明文規定係指法定地價，即申報地價而言，法律既均已有明文規定，即無再引用司法院之研究意見推翻法律規定之餘地，上訴人乙○○主張應依系爭土地「公告現值」為準，核定地上權租金云云，即無可採。
五、次查，系爭建築物為本國式鋼骨造平房廠房，其建築基地除本件系爭地上權面積即如附圖一及附圖二所示Ｃ、Ｄ部分外，尚包括附圖一所示Ａ、Ｂ部分，面積為八百三十一平方公尺，現由上訴人丙○出租予訴外人王國泰做電鍍工廠使用，每月租金二萬五千元，西鄰四六八之七、四六八之五地號土地上有磚造石棉瓦廠房，東鄰九四之八四、九四之六四、九四之八五地號土地上有第三人占有使用之建物，系爭建築物北方有台南縣○○鄉○○路，另忠義路面鄰嘉南農田水利會大排水溝，在系爭建物西北方有六米道路經由同段四六八之五、四七０地號土地通往忠義路，即如附圖二所示Ａ、Ｂ部分，為系爭土地之通行權位置，業經原審至現場勘驗明確，制有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，並經證人即承租人王國泰於原審證述屬實，又系爭土地原為袋地，嗣經上訴人丙○訴請法院判決，始得通行同段四六八之五、四七０地號土地對外聯絡，有前開七十九年度訴字第二０四一號協同辦理地上權登記案卷（含台灣高等法院台南分院八十一年度上字第一九一號、一六六號案卷、最高法院八十一年度台上字第二四五０號案卷）可憑。本院審酌系爭土地上建物係供廠房使用，土地周邊亦有工廠及其他建物，現已有道路通往忠義路（袋地通行權），出入尚稱便利，而訴外人王國泰承租系爭建築物全部約一百九十餘坪，每月租金僅為二萬五千元，因認本件地上權租金以系爭土地申報地價年息百分之十為核定標準為妥適。上訴人丙○雖辯稱：台南科技工業區土地之出租，皆經過重金投資整地，其交通、水電、安全設施一應俱全，而其招商土地租金僅地價年息百分之七，猶以八拆優待，本件應比照上開標準核定云云，惟台南科技工業區與本件系爭土地相距甚遠，毫無任何關聯性，且該工業區係由政府輔助規劃完成，用以奬勵及優惠特定產業所設，並考量政府經濟發展政策之需要，自難以此等科技工業區與一般土地比較衡量，上訴人丙○所辯即無可採。
六、末查，上訴人丙○自八十五年八月二十八日使用系爭土地迄今，此為兩造所不爭，又系爭二筆土地八十六年七月之申報地價均為每平方公尺一千三百六十元，有台南縣歸仁地政事務所地價證明書在卷可考。而系爭建築物在系爭土地設定地上權之面積為四百九十五平方公尺，因之，系爭建築物地上權之租金為每月五千六百十元（495x1360x10/100x1/12=5610）。 又上訴人丙○自八十五年八月二十八日起接收系爭建築物，迄上訴人乙○○於八十八年十二月間起訴時已達三十八個月之租金未付之事實，亦為兩造所不爭執，並有上訴人乙○○所提移交清單可佐。據此計算，上訴人丙○應給付上訴人乙○○三十八個月之租金總計為二十一萬三千一百八十元（5610x38=213180）。
七、從而，上訴人乙○○本於法定地上權之法律關係，訴請核定租金為每月五千六百十元，並請求上訴人丙○給付租金在二十一萬三千一百八十元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分即屬無理由，應予駁回。就上開應准許部分，原審命上訴人丙○如數給付，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保，准得為假執行及免為假執行，經核並無違誤，至於就不應准許部分，原審駁回上訴人乙○○此部分之訴及假執行之聲請，並無不合。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原審判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十二 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法 官 沈 揚 仁~B 法 官 許 蕙 蘭~B 法 官 鄭 彩 鳳右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十二 日~B法院書記官 王 冬 荷