臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度簡上字第十三號
上 訴 人 統一超商股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被上訴人 久井企業有限公司法定代理人 丙○○右當事人間請求給付押金事件，上訴人對於中華民國八十八年十一月十六日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭八十八年南簡字第一二九四號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾捌萬壹仟零柒拾壹元，及自民國八十八年三月十六日起至清償日止，每日按上開金額百分之一計算之違約金。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十八萬一千零七十一元及自八十八年三月十六日起至清償日止，每日按上開金額百分之一計算之違約金。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審法院質疑存證信函中所言「本公司近期將派員洽談終止租約事宜」一事，
姑且不論上訴人已於存證信函之「說明」第二項第四、五行明白載明提前終止租約之意思表示，所謂派員洽談終止租約事宜實為「商業習慣」，蓋上訴人既以租賃店面以為門市經營為常態，且為符門市經營之實際需求，將承租之標的物為相當之改裝設施及裝潢為必要，此由雙方租賃契約第四條第五、六項有關租賃物之裝潢、設置約定可明。因此當雙方提前終止租約時，上訴人除將自有之機器設備撤除外，尚須將房屋改裝設施之部份恢復原使用功能後始得返還於出租人。惟依商業習慣出租人往往要求保留部分設施作為日後使用，或再行出租或就改裝之部分如何恢復或恢復程度等項進行協調，而須事先由承租人與出租人協商，並將協商結果作成書面，以便租約終止後租賃標的之交付，此有上訴人於提前終止租約時依「商業習慣」所作成之書面可玆佐證。故存證信函中所謂派員洽談終止租約事宜，不僅為租約終止所必要之「商業習慣」，亦為上訴人誠實履約之明證，實無理由因此一負責之行為影響上訴人以該存證信函通知被上訴人提前終止租約意思表示之效力。
㈡上訴人就提前終止租約一事除以存證信函通知被上訴人外，更於存證信函寄發
前及被上訴人收文後由承辦人陳俊斌將該意思表示告知被上訴人，此經陳俊斌及林宏俊到庭為證。又被上訴人藉詞拖延拒不返還押金，但其知悉上訴人提前終止租約，此由被上訴人早將上揭租賃標的外張貼出租告示足以明證。被上訴人雖辯稱上訴人之員工於存證信函送達後雖有與被上訴人聯絡，但係商談降租而非通知提前終止租約，其說法顯有不實：
⒈上開門市早已於八十八年一月四日關店拆遷，有經濟部准許該門市撤銷分公
司登記之函件及工程廠商仟琪有限公司葉木森及瑞晃水電有限公司蔡朝宗於八十九年二月一日之庭期中為證。
⒉又依臺灣電力公司之異動資料單所示，上訴人已分別於八十八年一月六日及
十二日辦理動力用電過戶及廢止動力用電並變更為一般家庭用電之手續，由此足見上訴人已無法於上開租賃標的繼續營業。
上訴人既已遷離上揭租賃標的，豈有可能再向被上訴人主張降租？蓋門市之裝潢所費不貲，一經拆除即形同廢棄物，單就結束營業所需之工程費用即高達壹佰壹拾餘萬元，上訴人若僅主張降租，自得繼續營業，何必於契約終止日前兩個多月即關店撤遷？既不符期限利益又浪費巨額之拆遷費用，實有違經驗法則。
㈢被上訴人自陳不知上訴人已依約主張提前終止並於八十八年一月四日關店拆遷
乙事顯為不實，蓋上訴人以書面通知被上訴人提前終止租約後，基於依契約共同計算押金及補償金之必要，上訴人即停止給付租金，惟被上訴人自始至終即未對上訴人提出異議或提出給付租金之請求，又被上訴人自稱於收受存證信函後從未到該租賃標的所在地查看等情，顯然不實且有違常理，因被上訴人所經營之久井加油站與租賃標的間之距離僅約一公里，車行時間僅約三至四分鐘，況被上訴人自住家東寧路至久井加油站之最便利且合理之路線係自中華東路前往，途中必經上揭租賃標的，因此，被上訴人之辯詞不僅不實且不合理。
㈣上訴人自承租上揭租賃標的經營門市以來，被上訴人每月均有貳拾萬元之租金
收入，加上上訴人依租約提前終止租約所支付之補償金貳拾萬元，該期間被上訴人已實際收入約計參佰參拾萬元，而上訴人之上開門市平均每月虧損壹拾餘萬元，再加以結束營業所需之工程費用，實已虧損近參佰萬元，相對於被上訴人以出租人經濟上強者之地位坐收鉅額租金，上訴人之虧損更顯其無助與無奈。況上訴人既已依約以書面及口頭通知被上訴人提前終止租約，亦已依約計算租金至八十八年三月十五日，且補償被上訴人貳拾萬元，被上訴人具有開設久井加油站、瓦斯裝配廠、瓦斯行等財力，實無理由假財力不佳之名，拒絕返還押金餘額。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提租約終止協議書、門市解約協議書、電力異動資料、系爭租賃物外觀照片二紙、路線圖等影本為證，並聲請訊問證人陳俊斌、葉木森、蔡朝宗、林宏俊。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：不知上訴人一月四日搬遷，亦未打電話通知搬遷事宜，上訴人員工前來只有談租金降價，但被上訴人不同意，且不希望上訴人搬走，上訴人何時搬走被上訴人不知情，是後來廣告燈不亮向陳俊斌拿回鑰匙才知道上訴人搬走，被上訴人從來未貼單招租，是另一個小姐貼的，系爭租賃物到現在都沒有出租出去，被上訴人損害很大，上訴人提出之照片地點是系爭房屋沒錯。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、本件上訴人起訴主張其向被上訴人承租坐落台南縣永康市○○里○○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋），做為經營第五十七分公司門市之用，租賃期間自八十六年十一月二十五日至九十一年十一月二十四日，租金每月二十萬元，惟於八十七年八月十四日兩造協議自八十七年九月一日起至八十八年十一月二十四日，每月租金改為十八萬五千元，每三個月預付一次，押金六十萬元，依租賃契約第六款第三項規定，在租賃期限未滿時，上訴人擬終止租約，得於三個月前以書面通知被上訴人或其代理人，三個月到期視同合意終止契約，上訴人並應支付被上訴人二十萬元作為補償，租約終止上訴人交還系爭房屋時，被上訴人應將押金無息返還上訴人，如拖延返還，被上訴人應自上訴人交還系爭房屋之日起，每日賠償上訴人按押金總額百分之一計算之違約金。上訴人因無法繼續營運，除口頭告知，並於八十七年十二月十五日以台北西松郵局第三一０號存證信函書面通知之方式於三個月前依約通知被上訴人，則兩造租賃關係依約應於八十八年三月十五日終止，且上訴人已於同年一月四日將上開門市關店撤離，其間上訴人須支付被上訴人自八十八年二月二十五日起至同年三月十五日止之租金十一萬八千九百二十九元，及二十萬元之補償金，今兩造租賃契約業已終止，上訴人並交還系爭房屋予被上訴人，依約被上訴人應將押金六十萬元返還上訴人，惟與上開上訴人應付被上訴人之租金及損害金債務抵銷，爰求為判決命被上訴人給付伊二十八萬一千零七十一元，及自八十八年三月十六日起至清償日止，每日按金額百分之一計算之違約金。
被上訴人則以：不知上訴人一月四日搬遷，上訴人亦未打電話通知搬遷事宜，上訴人之員工前來只有談租金降價，但被上訴人不同意，且不希望上訴人搬走，上訴人何時搬走被上訴人不知情，是後來廣告燈不亮向陳俊斌拿回鑰匙才知道上訴人搬走，被上訴人從來未貼單招租，是另一個小姐貼的，系爭租賃物到現在都沒有出租出去，被上訴人損害很大等語，資為抗辯。
二、上訴人主張其向被上訴人承租系爭房屋，經營第五十七分公司門市，租期自八十六年十一月二十五日至九十一年十一月二十四日，租金每月二十萬元，嗣協議自八十七年九月一日起至八十八年十一月二十四日，每月租金改為十八萬五千元，每三個月預付一次，押金六十萬元，並於租約內約定：「租賃期限未滿時，乙方（即上訴人）擬終止租約，得於三個月前以書面通知甲方（即被上訴人）或其代理人，三個月到期視同合意終止契約，乙方並應支付甲方新台幣二十萬元作為補償。」上訴人因無法繼續營運，於八十七年十二月十五日寄發台北西松郵局第三一０號存證信函予被上訴人之事實，業據上訴人提出租賃契約書、存證信函及回執為證，被上訴人對出租系爭房屋及收受上開存證信函之事實，並不爭執，自堪信為真實，惟被上訴人以前揭情詞置辯。
三、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知，次按終止契約，應依習慣先期通知，但不動產之租金、以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應於曆定星期、半個月或一個月之末日為終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第四百五十三條、第四百五十條第三項定有明文。是定有期限之租賃，在期限屆滿前，如無法定理由，當事人任何一方，本不得任意終止契約，但亦得特別約定，當事人之一方或雙方均得於期限屆滿前終止契約。經查本件租約定有期限，依租約第六條第三項復約定於租賃期限未滿時，得終止租約，此有租賃契約書足憑，是本件爭執之要點在於上訴人已否依租約約定之方式通知被上訴人而得提前終止租約。
四、解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條訂有明文，是解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院三十九年度台上字第一○五三號判例意旨參照。經查：
㈠上訴人八十七年十二月十五日寄發被上訴人存證信函，復於八十七年十二月二
十二日向經濟部聲請撤銷該門市之分公司登記，有八十七年十二月二十八日經商字第八七一四二六○六號函在卷可按（原審卷六九頁），參以系爭房屋之裝潢於八十八年一月四日全部拆除騰空等情，亦經證人即實際到場拆除裝潢、水電之葉木森、蔡朝宗證述屬實，而系爭房屋之用電亦於同月六日改為一般用電，此有電力公司用電證明在卷可稽，足認上訴人主張系爭房屋於八十八年一月四日已停止營業並搬遷完畢一節，應堪採信。
㈡被上訴人辯稱其雖收到上訴人之存證信函，但上訴人並未表示終止租約，亦不
知上訴人何時搬遷，並提出台南小東郵局第一八一號存證信函為證，然查上訴人公司之員工陳俊斌於八十七年十二月間曾找被上訴人談關店事情，並告知上開門市於八十八年一月四日要關店，但被上訴人不答應，當時存證信函被上訴人已收到，仍表示希望不要關，可以降租金，經報告公司，公司仍不同意，於一月四日搬遷，陳俊斌並於一月五日打電話告知被上訴人法定代理人已搬遷，但其不願接受鑰匙，過完舊曆年，被上訴人法定代理人始通知交還鑰匙等情，業據陳俊斌當庭結證陳述明確（本院八十九年一月三十一日筆錄參照），核與證人即陳俊斌之主管林宏俊證述內容相符。又系爭房屋上方由被上訴人設置廣告看板出租，系爭房屋鐵捲門上並貼有出租廣告，此觀上訴人提出系爭房屋之照片自明，被上訴人既出租系爭房屋上方之廣告看板，復於系爭房屋貼招租廣告，自必了解系爭房屋現況，被上訴人辯稱招租廣告係另一名小姐所貼，惟被上訴人法定代理人係久井企業有限公司之負責人，系爭房屋之租賃事宜亦均由其出面接洽，如小姐未經授權豈能自為招租啟事？又被上訴人八十八年四月六日所寄存證信函雖記載：「說明：一、．．．台端台南營業所於八十八年二月初來本公司協商房租調降事宜，之後全無消息，．．．。」然上訴人於八十七年底將上開門市之分公司登記撤銷，並於八十八年一月四日搬遷完畢，已如前述，則二月份即無可能再與被上訴人協調降租事宜，基此，被上訴人上開辯解自不足採。
㈢按兩造之租約第六條第三項約定：「租賃期限未滿時，乙方（即上訴人）『擬
』終止租約，得於三個月前以書面通知甲方（即被上訴人）或其代理人，三個月到期視同合意終止契約，乙方並應支付甲方新台幣二十萬元作為補償。」另依上訴人八十七年十二月十五日之存證信函記載：「主旨：本公司將於近日內派員與台端洽談提前終止貴我雙方租賃契約之事宜。說明：．．．二、．．．
本公司『擬』與台端提前終止貴我之租約，．．．。三、本公司近期將派員予台端洽談終止租約事宜，屆時請惠予配合辦理，請查照。」等語，縱上開存證信函主旨係表明洽談終止租約事宜，自其後之說明二亦已明白表示上訴人擬與被上訴人提前終止租約，被上訴人既已收受該存證信函，自明瞭存證信函所載意義，而就終止租約一事有所準備，況上訴人除該存證信函外，亦派員告知終止租約之意思表示，是認依兩造租約之約定，其租賃關係於存證信函寄發後之三個月到期即視同兩造合意終止契約。
五、系爭租約合意終止後，依租約第三條第五項約定：「押金新台幣陸拾萬元整，租約終止或屆期，乙方（即上訴人）依約交還房屋時，甲方（即被上訴人）應無息返還乙方，如拖延返還，甲方應自乙方交還房屋日起，每日賠償乙方按押金總額百分之一計算之違約金。」則出租人即被上訴人自應將六十萬元押金返還，然因上訴人提前終止契約，依第六條第三項約定，上訴人應支付被上訴人二十萬元作為補償。又依約租金每三個月預付一次，是上訴人之租金已預付至八十八年二月二十四日，自八十八年二月二十五日起至同年三月十五日止之租金未付，兩造並於八十七年八月十四日協議將每月租金改為十八萬五千元，上訴人尚有十一萬八千九百二十九元之租金未給付之事實，業據上訴人提出租賃契約、協議書（原審卷二三頁）為證，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實，上訴人主張該十一萬八千九百二十九元之租金及二十萬元補償金願自押金中扣抵，爰請求返還押金二十八萬一千零七十一元及自八十八年三月十六日起至清償日止每日按上開金額百分之一計算之違約金，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，上訴人主張其已提前以書面終止租約為可採，被上訴人抗辯其不知被上訴人終止租約云云，不足採信。從而，上訴人本於租約請求被上訴人給付押金餘額二十八萬一千零七十一元及租約終止後之八十八年三月十六日起至清償日止按上開金額百分之一計算之違約金為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，又本件訴訟標的金額未逾新台幣一百萬元，依民事訴訟法第四百六十六條第二項不得上訴，則上訴人請求依職權宣告假執行，原無必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十七 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法 官 周素秋~B 法 官 李杭倫~B 法 官 蔡孟珊右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 八十九 年 五 月 一 日~B法院書記官 秦建華