臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度簡上字第二○四號
上 訴 人 隆耀房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 李文禎律師
黃如流律師被上訴人 乙○○右當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國八十九年八月二十三日臺灣臺南地方法院台南簡易庭八十九年度南簡字第七九一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：
（一）上訴人係經營房屋仲介買賣業務，被上訴人於民國（下同）八十八年九月十九日，與上訴人簽訂委託銷售契約書，委託上訴人仲介銷售其所有坐落台南市○○段二八九之六地號之土地及其地上建物即門牌號碼台南市○○路一三Ｏ─五號，委託售價為六百三十八萬元，嗣經雙方同意變更為六百萬元，委託期限自八十八年九月十九日起至八十九年十二月十九日止，雙方並約定被上訴人於本件委託銷售契約期滿內三個月內，若將託售之不動產出售予上訴人所曾介紹之買者，即視為被上訴人違約，被上訴人應給付上訴人委託售價百分之四價金之違約金，以維契約誠信。而上訴人於上述受託銷售期間，曾攜帶訴外人李玲，多次前往觀看上訴人所託售之不動產，且被上訴人當時住於該屋內，因此被上訴人亦曾與李玲見過面，但最後並未成交，上開委託銷售期間屆滿後，被上訴人未再續約。惟於八十九年一月間，上訴人赫然發現，被上訴人於八十八年十二月二十九日，已將該不動產出售予訴外人李玲，並已於八十九年一月十八日完成所有權移轉登記。本件兩造間既訂有被上訴人不得於委託上訴人銷售房地契約期滿內三個月內，將其委託銷售之房地出售予上訴人所曾介紹之買者，否則即應負違約責任，並給付違約金之約定，而上開違約條款於被上訴人與上訴人簽訂委託銷售時，雙方即曾特別提出討論，告知被上訴人於委託期限終止後三個月內，不得與上訴人曾經介紹之客戶簽約，即使係經其他仲介公司仲介者亦同，然被上訴人竟違約而與訴外人李玲訂定該不動產之買賣契約，依約自應給付違約金，爰依契約之法律關係，訴請被上訴人給付違約金二十四萬元及其法定遲延利息。
（二）被上訴人既已違約，其買賣系爭不動產是否另經其他仲介公司介紹，甚至有無另付佣金，均無關連，因此被上訴人辯稱其與訴外人李玲簽約，係另經其他仲介公司之仲介，並已付佣金，其未違約云云，自無足採。更何況，上訴人與被上訴人之委託銷售期間於八十八年十二月十九日期滿，而被上訴人旋即於九天後即八十八年十二月二十八日，即與訴外人李玲簽訂買賣契約，明顯快於目前國內房屋仲介平均銷售天數至少五十天之時間，不符一般交易之經驗法則，亦足見渠等之交易係延續上訴人原來之仲介行為而進行，利用上訴人先前所為仲介行為努力之付出。且被上訴人與訴外人李玲簽訂該不動產之買賣契約時，既已知悉買受人李玲為上訴人先前介紹之客戶，又明知雙方所簽訂之委託銷售合約中有仲介期滿三個月內不得與介紹之客戶買賣，否則即應受違約金處罰之違約條款，而該違約條款包括由其他仲介公司仲介之情形在內，被上訴人竟仍與訴外人李玲簽訂買賣契約，則被上訴人不惟有違約之客觀事實，且其違約顯有可歸責之事由，被上訴人所為顯已違反該委託銷售契約第八條第四款之規定。
（三）本件原審為不利上訴人之判決，其論據無非為⑴雙方所訂委託銷售契約第八條第四款約定，其約定之真意應係為避免被上訴人規避支付上訴人佣金，而私下與他人訂立買賣契約，而非禁止被上訴人透過其他仲介業者，出售其所有房地，或限制被上訴人房屋買賣之自由。⑵被上訴人係委託訴外人國郡房屋仲介有限公司（下稱國郡公司），而將系爭託不動產出售予上訴人曾介紹之李玲，難認被上訴人有可歸責之事由云云。
（四）惟按「解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準。」、「解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準」最高法院三十九年上字第一０五三號、四十九年台上字第一二０三號著有判例可稽，查本件兩造簽訂之委託銷售契約第八條第四款約定：「甲方（指被上訴人）於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方（指上訴人）所曾介紹之買者」，是否包括被上訴人於期滿後，委託其他仲介公司成交之情形，於雙方簽約當時，被上訴人曾經提出，並經上訴人之承辦人員高玉貞當場告知包括在內，且經被上訴人同意後再簽約，此已經當時與被上訴人簽約之證人即高玉貞於原審到庭證明在案（原審八十九年八月十一日筆錄），若有不明確之處，仍可再予傳訊，依此，足見依「當事人立約當時之真意」及「過去之事實」，系爭合約第八條第四款約定之真意，不唯指被上訴人為規避給付上訴人佣金而私下與他人訂立買賣契約之情形，亦包括被上訴人再委由其他仲介公司，於三個月內與上訴人曾介紹之客戶成交之情形，蓋所以保障上訴人曾經付出之努力（按房屋乃屬高價位物品，動輒數百萬元，而且，一個人一生中也可能只有一次買賣之機會，因此，決定買受之前均會極慎重考慮各項因素，一般交易時間，至少均會長達數月，因此，極有可能從開始查看標的物到成交，會跨越不同之仲介階段，而各階段之仲介付出，對最後之成交，應均有其貢獻），及避免上訴人將來舉證被上訴人是否與其他成交人及仲介人勾串之困難之故也，原審就證人高玉員之上開證詞，視而未見，疏漏未加審酌，而為相反認定，顯有未洽。
（五）次查，被上訴人與訴外人李玲簽訂系爭房地買賣契約，在「簽約前」見到訴外人李玲，即已知悉李玲係上訴人先前介紹之客戶，已據被上訴人於原審迭次坦承在案，有筆錄在卷可稽，則被上訴人在簽約前，本可不與李玲簽約，而免違約之責，亦可與上訴人連絡，商請上訴人之同意，乃被上訴人竟均未為之，仍逕與李玲簽約，依民法第二百二十條規定：「債務人就其故意或過失之行為，應負責任」，被上訴人自有可歸責之事由，換言之，被上訴人當時並無法避免與李玲簽約之不可歸責狀態之存在甚明，至原審謂被上訴人於簽訂買賣契約前，不知買受人為李玲云云，而以之為不可歸責被上訴人之理由，但被上訴人李玲到達簽約現場當時，已知李玲是上訴人先前介紹之客戶，係於原審已確定之事實，當時被上訴人仍有採取避免違約措施之可能，如上述之不為簽約或與上訴人商討等等，乃其均未為之，可避免而不為避免，焉能謂其不可歸責？原審之認定，亦有違誤，明如觀火。
（六）被上訴人與上訴人簽訂委託銷售契約時，上訴人業已告知契約第八條第四款約定，於委託銷售期滿後三個月內，不論係自己銷售或委託他人銷售，均不得售予上訴人曾經介紹過之客戶，已經證人即負責與被上訴人簽訂委託銷售契約之高玉貞到庭證明「我有跟他解釋，如果是我們的客人就不可以」、「有。我有告訴他如果在期限屆滿後三個月內，不論是自己出賣給第三人，或其他仲介公司出賣給我們曾經仲介過的客戶，都算違約」、「沒有（告訴他其他仲介公司賣的不算）」、「我有跟他講如果要成交，在期滿三個月後就不算，我也有告訴他其他仲介賣的只要是我們的客戶就算違約」等語屬實，而被上訴人於證人高玉貞就約定之條款解釋之後，復與上訴人簽約，準此，雙方就上述約定即已達成意思表示合致，被上訴人自應受上述約定之拘束，不容被上訴人事後再飾詞脫責。
（七）被上訴人固辯稱證人高玉貞簽約時曾表示若係委託他人仲介成功，即不算違約云云，但其主張已遭證人高玉貞當庭反駁，可證被上訴人所言不實，不足採信。至被上訴人另提出其配偶許興隆之所謂證人聲明書，附和被上訴人之說詞，惟按「法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知事實，或必須於訊問前，命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若證人僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證」最高法院二十年上字第二四九０號著有判例可稽，依此判例意旨，被上訴人所提上述聲明書，已不具證言適格，不得採納，抑且，該聲明書內容亦全為虛偽杜撰，蓋被上訴人配偶許興隆於證人高玉貞至其家中簽約時，僅與證人高玉貞作短暫交談，因其並非全然同意出售系爭房地（按本件房地係被上訴人乙○○極力想出售），因此，在高玉貞與被上訴人討論委託銷售契約條款之前，許興隆即已自行上二樓，並未與證人及被上訴人於一樓商談委託契約內容及簽約，此有證人高玉貞就當天簽約之現場狀況所作描述之書面足證，依此益足見被上訴人與其配偶勾串，而為不實主張。
（八）末查，被上訴人是否另支付仲介費用予其他仲介公司，與本件被上訴人是否違約，並無關聯，若其係因其他仲介公司之誤導（據被上訴人自認，其與李玲簽訂買賣合約書，國郡公司向其聲稱並不違法），係其應向其他仲介公司主張之問題，被上訴人不得據此主張本件免除其違約之責任，自不待言。
三、證據：提出委託銷售契約書、契約內容變更合意書、土地登記謄本、建物登記謄本、帶看客戶記錄表、有限公司變更登記事項卡各一件及存證信函二件等為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：（一）上訴駁回。
（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：
（一）被上訴人委託上訴人銷售其所有系爭房屋，委託期限自八十八年九月十九日起至八十八年十二月十九日止。在此期間，被上訴人將房屋鑰匙交付上訴人，上訴人可自由進出，上訴人亦曾介紹買方數人看屋，但由上訴人轉知之要約價格，均為五百二十萬元以下，與被上訴人之賣價六百萬元，相去甚遠，至委託期限屆至，上訴人並未再有成交之通知，亦未提供上訴人曾經仲介之客戶名單。被上訴人於期約屆滿後，旋即委託住商台南成功加盟店即國郡公司銷售此房地，而該公司洽尋之買方為訴外人李玲，雙方以五百六十萬元成交，被上訴人始知訴外人李玲為上訴人曾經仲介之客戶，並依約定給付國郡公司之仲介費，被上訴人並無如上訴人所言違約私下成交之事。依兩造委託契約之約定，所謂契約終止後三個月，被上訴人與上訴人曾介紹之買方客戶成交者，被上訴人仍應給付違約金予上訴人，其目的乃在防止被上訴人為避免仲介費之支付，故意拒絕訂立媒介就緒之契約，而再私下與媒介客戶訂立同一內容之契約，依誠實信用原則，仍應支付相當於仲介費計算之違約金，因此兩造之契約內容之解釋，必須是被上訴人為避免支付仲介費用，而私下訂立同一內容之契約，二者同時存在，始為契約之真實意思。而被上訴人與上訴人契約屆滿終止後，另行委託訴外人國郡公司居間仲介，國郡公司自行覓得買受人，雖買受人前曾與上訴人接洽欲以五百二十萬元出價購買被上訴人系爭房地，唯經國郡公司之居間仲介後以五百六十萬元出價購買。被上訴人不但無規避仲介費用給付之目的，甚且所定買賣契約亦非上訴人所媒介就緒之內容，故顯非兩造委託契約之拘束範圍。又依定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第十一條第二項定有明文。且依消費者保護法第十二條第一項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」又消費者保護法施行細則第十四條明定「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平等互惠原則。：：二、消費者應負擔非其所能控制之危險者。：：四、其他顯有不利於消費者之情形者。」又查內政部專任委託銷售契約範本第十一條第一項第三款違約之處罰規定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後二個月內逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房屋地產仲介成交者，不在此限。」雖僅參考文件，確是公平原則所在。但綜觀系爭兩造之契約內容，僅約束被上訴人不得與上訴人曾媒介之客戶成交，未見上訴人需提供媒介客戶名單之對等義務，且上訴人未提供曾經仲介之客戶名單予被上訴人，陷被上訴人負擔非其所能控制之情況，顯然違反誠信、公平互惠原則，對消費者顯失公平。而上訴人擴張解釋契約中第八條第四款之規定至契約終止後之第三者，限定第三者不得與上訴人所媒介過雙方有何委託事宜，不但不合理，亦嚴重操控消費者之自由託售機會，顯不利於消費者，被上訴人自得主張上訴人所提出該契約之約定係屬無效。
（二）上訴人堅持合約中第八條第四款之真意，係包括本人再委由其他仲介公司，於三個月內與上訴人曾介紹之客戶成交之情形，且於簽約時由其承辦人員高玉貞當場告知。然其事實，決非如此，一者，高玉貞為其僱用人員，原審證詞必偏而不可信。二者，本人既於簽約時當場提出此疑，便決不可能去簽一份為期僅三個月，卻在契約期滿後須再被約束於自己無法控制情況之不合理、不公平契約。被上訴人白天上班，鑰匙交由上訴人自由出入，根本無法掌握上訴人介紹之客戶，上訴人亦未提供客戶名單，又如何去要求其他仲介不得對上開客戶帶看與介紹？其他仲介又何必受制於上訴人之無理約束？且其契約中僅約束本人不得與其客戶成交，而並未提供其客戶名單之對等義務，顯然違反消保法之誠信、公平原則，依消保法第十二規定，此契約條款應屬無效。
（三）上訴人主張違約包括委由其他仲介公司，於三個月內與上訴人曾介紹之客戶成交之情形，係保障上訴人曾付出之努力。然商場如戰場，勝為王，敗為寇，不論成交金額多寡，撮成交易乃為勝者，才可要求報酬。焉有消費者貨比三家擇一成交後，此三家均主張對此交易有所貢獻而求報酬？此決不合於自由經濟市場原則，故其主張必不合理。
（四）郡國公司收受買方二十八萬定金後，約定被上訴人於台南市成功店簽定買賣契約書時，被上訴人才見到買方李玲，並認出她為上訴人曾介紹過之客戶，當時若反悔不賣，即對李玲與住商構成違約之實，而今又遭上訴人控告違約，試想兩份時間點上合法契約，竟造成消費者簽也違約、不簽也違約之窘境，乃契約中有重大瑕疵所致。正因顧及上述可能發生之情況，內政部專任委託銷售契約範本方有以下之處罰規定：「受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期屆滿後二個月內逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房屋地產仲介成交者，不在此限。」，被上訴人雖在簽買賣契約書時知悉買方曾為上訴人之客戶，但思及上訴人之承辦人員高玉貞於簽約時所言：「如果被別家仲介做成了，妳的仲介費是被別家仲介賺走的，不是規避，就不算違約，只能怪我自己能力不好．．．」，又郡國公司與代書出示其仲介專業用書中之內政部罰則予被上訴人，被上訴人焉有不信之理？！
（五）整件事之始末，被上訴人未有任何抬面下之故意，或私下接觸買主，或拒絕訂立上訴人媒介就緒之契約，而對國郡公司撮成之交易，亦非本人所能控制，何來故意與過失行為？上訴人執意己見，未權衡消費者保護法中對定型化契約之諸多公平原則，對消費者諸多侵權與騷擾，實為無理之至。本案因上訴人之主張悖於交易習慣與行規，興訟以來，招業內同行爭相指責，為此，特致被上訴人連署聲援書一紙，以為庭上參納評判。
三、證據：提出買賣契約書、服務費統一發票、專任委託委售契約書、出賣人買賣價金履約保證書、房地產委託銷售契約書範本、連署聲援、定金收據、買賣價金履約保證專戶代收支明細（買賣雙方）、登錄單、營業人使用二聯式統一發票明細表、台南營業人銷售額與稅額申報書等各一件為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張其係經營房屋仲介買賣業務，被上訴人於八十八年九月十九日，與其簽訂委託銷售契約書，委託上訴人仲介銷售其所有坐落台南市○○段二八九之六地號之土地及其上建物即門牌號碼台南市○○路一三Ｏ─五號房屋，委託售價為六百三十八萬元，嗣經雙方同意變更為六百萬元，委託期限則自八十八年九月十九日起至八十九年十二月十九日止，雙方並約定被上訴人於本件委託銷售契約期滿後三個月內，若將託售之不動產出售予上訴人所曾介紹之買者，即視為違約，被上訴人應給付委託售價百分之四之違約金，而上訴人於上述受託銷售期間，曾攜帶客戶李玲多次前往觀看上訴人之系爭房地，且被上訴人當時住於該屋內，因此被上訴人亦曾與訴外人李玲見過面，但最後並未成交，上開委託銷售期間屆滿後，被上訴人即未再續約。惟於八十九年一月間，上訴人始發現被上訴人已於八十八年十二月二十九日將該房地出售予訴外人李玲，並已於八十九年一月十八日完成不動產所有權移轉登記。故被上訴人所為顯已違反前述委託銷售契約第八條第四款之規定，爰依契約之法律關係，訴請被上訴人給付違約金二十四萬元及其法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：伊委託上訴人銷售其所有之系爭房屋，委託期限自八十八年九月十九日起至八十八年十二月十九日止，而該契約第八條第四款之規定，依上訴人雇用人高玉貞當時之說明，係不包括期限屆滿後再委託其他仲介公司出賣系爭房地之情形；而在此委託期間，被上訴人又係將該房屋鑰匙交付上訴人，上訴人可自由進出，上訴人雖曾介紹買方數人看屋，但至委託期限屆至，上訴人並未有成交之通知，亦未提供上訴人曾經介紹之客戶名單。故於契約屆期後，被上訴人旋即委託訴外人國郡公司另行銷售系爭房地，並經該公司介紹買方即訴外人李玲以五百六十萬元成交，於簽約時被上訴人始知訴外人李玲為上訴人曾經介紹之客戶，簽約後被上訴人亦依約定給付訴外人國郡公司服務費，被上訴人並無如上訴人所言違約而私下成交之事，自無須給付違約金等語資為抗辯。
三、上訴人主張兩造於八十八年九月十九日簽署委託銷售契約書，約定被上訴人將其所有坐落台南市○○段二八九之六地號之土地及其上建物即門牌號碼台南市○○路一三Ｏ─五號房屋委託上訴人銷售，銷售期間自八十八年九月十九日起至八十八年十二月十九日止，被上訴人如於委託銷售期滿後三個月內，將委託銷售之前開不動產出售予上訴人曾介紹之買者，即視為違約行為，被上訴人應給付上訴人原委託售價百分之四價金為違約金；而於該委託銷售期間，上訴人曾介紹訴外人李玲至被上訴人所有系爭房屋觀看，惟因訴外人李玲出價太低，被上訴人並未與之成交。嗣於該委託期限屆滿，因系爭房地尚未售出，被上訴人乃於八十八年十二月二十一日另行委託訴外人國郡公司出售系爭房地，適訴外人國郡公司亦介紹訴外人李玲前往觀看該房地，惟本次訴外人李玲出價五百六十萬元，被上訴人乃於八十八年十二月二十九日將系爭房屋以五百六十萬元之代價售予訴外人李玲等情，業據提出委託銷售合約書、土地及建物登記簿謄本、帶看客戶紀錄表、專任委託委售契約書、出賣人買賣價金履約保證書等各一件在卷可憑，核與證人李玲及國郡公司員工李榮泰到庭證稱情節相符，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。另上訴人又主張被上訴人出賣系爭房地並未支付仲介之服務費，縱有支付仲介服務費，亦與被上訴人有違約之事實無關云云，惟被上訴人則執前開情詞置辯，則本件兩造爭執之點厥為被上訴人出賣系爭房地予訴外人李玲時，究有無支付仲介服務費予訴外人國郡公司？又系爭委託銷售契約書第八條第四款所謂視為違約之情況是否包括被上訴人於期滿後三個月內再另行委託其他仲介公司出售予上訴人曾介紹過之買者？
四、經查，被上訴人所有系爭房地，另行委託訴外人國郡公司代為仲介銷售，期間自八十八年十二月二十一日起至八十九年一月二十一日止，嗣經由國郡公司員工陳榮泰之仲介，將系爭房屋出售予訴外人李玲，國郡公司並向被上訴人收取仲介之服務費二十二萬四千元等事實，業據被上訴人提出買賣契約書、佣金統一發票、專任委託委售契約書、出賣人買賣價金履約保證書、定金收據、買賣價金履約保證專戶代收支明細（買賣雙方）、登錄單、營業人使用二聯式統一發票明細表、台南營業人銷售額與稅額申報書等各一件為證，且互核一致；而證人陳榮泰、李玲於原審亦到庭分別證稱：「因李玲小姐在八十八年八、九月間曾到我們公司看房子，我們知道她要求的房屋，價位在五百五十萬元之間，地點在湖美社區附近，她要南北向方位，大門出入口在房子同向的左邊，從九月份到此案完成，李玲都又陸陸續續的看我們仲介的房屋，我們這件案子是八十八年十二月六日簽約，八十八年十二月二十幾日有帶李玲及其他客戶去看被上訴人房屋，被上訴人並不知此事，李玲小姐在門口有提到他以前看過此屋，如果五百五十萬（元）她願意買，被上訴人要賣五百九十萬（元），我們有從中溝通，後來他們兩方願以五百六十萬（元）成交，帶李玲去看房子時，被告乙○○在上班，鑰匙交與我們帶客戶看房子，一直到成交他們兩人才見面。此屋成交我們收仲介費二十二萬四千元。」、「他們（指上訴人）都以力霸的名義與我聯絡，之前我亦曾與他們聯絡看過房子，所以力霸（指上訴人）知道我要房子的條件，我希望房子的價位在五百五十萬左右，高玉貞帶我去看賢北街的房子時，乙○○夫妻都在，但我沒有與他們多談，當時我先後與我先生我媽媽去看這棟房子，看過乙○○兩次，後來高玉貞要與我簽要約金，說房子要賣六百萬元，因人家有跟我說那一帶的房子價碼在五百五十萬（元）左右，所以我不願意，也沒有跟他簽要約金，我事後也沒有跟乙○○聯繫。同時我有跟多家仲介公司看房屋，約八十八年十二月左右，住商（指國郡公司）陳主任榮泰帶我去看這房子，當時乙○○他們不在，是空屋，他說是新接的案，我一去就跟他說這房子我看過，他說沒關係再看一看，也許感覺不一樣，我有跟他說價位要五百五十萬（元）左右我才要，後來住商一直努力湊合，後來我們以五百六十萬（元）成，八十八年十二月二十八日在住商處簽約，我才第三次再見到乙○○。（問：這段期間李小姐有無主動與你聯絡？）沒有，如我與乙○○要規避仲介費的話，就不會各自負擔百分之一及百分之四之仲介費。
」等語，足認被上訴人確係將系爭房屋透過訴外人國郡公司仲介出售予訴外人李玲，並已給付仲介服務費二十二萬四千元予國郡公司無訛。至上訴人雖否認前開私文書之真正，然並未能提出任何證據以資調查，其所辯自無足憑採。
五、按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：（一）免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。（二）加重他方當事人之責任者。（三）使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。（四）其他於他方當事人有重大不利益者。民法第二百四十七條之一定有明文（該條規定，於民法債編修正施行前訂定之契約，亦適用之。
民法債編施行法第十七條亦有明文）。又企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之條款有違反平等互惠原則者，推定其顯失公平。消費者保護法第十一條、第十二條亦有明文。故定型化契約中之條款若有疑義，而須解釋該條款時，而依客觀解釋原則仍有多重意義的選擇時，應採「若有疑義，反對擬文者」之法則，蓋定型化契約條款既為其所擬定，自有使其明確的義務，如仍有疑義，當然要由其承擔此不利益的風險；且解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。本件系爭委託銷售契約書，係上訴人單方預先擬定，為與不特定之多數人訂約之用，自屬定型化契約；而兩造所爭執者為該契約第八條第四款之違約條款：「視為違約行為：甲方（指被上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應給付乙方（即上訴人）原委託售價的百分之四價金為違約金。：：
（４）於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售予乙方（指上訴人）所曾介紹之買者。」之規定，即該條款之違約情事有無包括被上訴人於契約期滿三個月內再委託其他仲介業者出售系爭房地予被上訴人所曾介紹之買者？經查：
（一）證人即與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約之上訴人已離職員工高玉貞雖到庭證稱其於訂約時，曾向被上訴人言明契約期滿三個月內，若將系爭不動產出售予上訴人曾仲介過之買者即視為違約，此亦包括被上訴人委由其他仲介業者仲介買賣之情形云云，惟此既為被上訴人所否認，而證人高玉貞又係上訴人簽訂系爭契約之代理人，兩造既未在系爭契約上載明前開情事，自難僅憑證人高玉貞片面證詞遽認兩造曾有此合意，則系爭契約第八條第四款之約定顯有疑義。
（二）又行政機關所公告之各種定型化契約範本，雖僅係提供經營者參考，而不具拘束力，然為合理規範雙方之權利義務，於解釋定型化契約之疑義時，該範本自有其參考之價值。依內政部公告之房地產委託銷售契約書範本第十一條違約之處罰規定：「一、委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之□服務報酬，並應全額一次付予受託人：１、委託期間內，委託人自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者。２、簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除買賣契約書。３、受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿二個月內，逕與該名單內之客戶成交者。但經其他房地產仲介服務公司仲介成交者，不在此限。」有該契約書範本在卷可稽，則審諸該範本之立意，應係為免委託人為規避給付受託人仲介之服務報酬，而故意拒絕與受託人仲介之買者達成合意，卻私下另行與該買者訂立買賣契約，以阻止給付服務報酬之條件成就；故對因條件成就而受不利益之當事人即委託人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件成就，仍須給付原委託售價固定百分比之價金，而非禁止委託人透過其他房地仲介業者，出售其所有房地，或限制委託人買賣之自由。然參以本件契約之系爭違約條款，並未規定上訴人應提供被上訴人曾經仲介之客戶名單，亦未將經其他房地產仲介服務公司仲介成交者排除在外，顯違平等互惠原則，而對被上訴人有重大不利益之情形，故該條款有疑義時，自應本於誠信原則，為有利於消費者即被上訴人之解釋。
（三）又上訴人與一般消費者訂定委託銷售契約時，除非消費者個別之要求，或者上訴人曾仲介之買者眾多，否則上訴人均不提供仲介過之客戶名單予消費者，而本件上訴人亦未提供曾仲介過之客戶名單予被上訴人等情，此為上訴人當庭陳稱甚明，則上訴人既未提供其曾仲介過買者之詳細資料予被上訴人，再參以證人李玲、陳榮泰之前開證稱，足認系爭房地出售予訴外人李玲，確係由訴外人國郡公司所仲介成立，並非係被上訴人為規避給付上訴人仲介服務報酬而另行與訴外人李玲直接交易。則被上訴人既未以不正當之方式阻止其給付上訴人服務報酬之條件成就，揆諸前開說明，被上訴人自未違反系爭契約第八條第四款之約定。
六、又按所謂違約金，係指債務人約定於債務不履行時，對於債權人所應為之給付。違約金債權為附條件之債權，條件成就時債權人始得請求違約金，除當事人另約定無過失責任外，以因可歸責於債務人之事由不為債務履行時，債權人始得請求違約金。查本件被上訴人將系爭不動產出售予曾由上訴人仲介之買者李玲，固為兩造所不爭之事實，惟依前開所述，被上訴人係委託訴外人國郡公司，而將系爭不動產出賣予訴外人李玲，尚難認被上訴人有何可歸責之事由而應負違約責任，是上訴人請求被上訴人給付違約金，要難准許。
七、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人有違反契約之情事為不足採，被上訴人抗辯其並未違約尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應給付違約金云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於契約之法律關係，請求被上訴人給付違約金二十四萬元及其法定遲延利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十五 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法官 沈 揚 仁~B 法官 許 蕙 蘭~B 法官 洪 碧 雀右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 十二 月 十五 日~B法院書記官 翁 心 欣