臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四八八號
原 告 普天建設開發股份有限公司法定代理人 丙○○原 告 富晟建設開發股份有限公司
設法定代理人 甲○○ 住共 同訴訟代理人 詹俊平律師被 告 乙○○ 住訴訟代理人 莊美貴律師
徐建光律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾萬元，及自民國八十五年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾叁萬叁仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除假執行供擔保金額外，餘如主文所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十二年七月十五日，向原告購買坐落台南市○○段三一０五之四四地號土地之地上一層編號第Ｆ３號攤位，約定該攤位總價為新台幣（下同）一百六十八萬元，被告並委託原告於完成產權總登記後，就其中價款七十萬元部分代辦貸款，兩造並簽訂有攤位預定買賣契約書為憑。原告於該攤位興建完成後，已於八十五年十月二十九日依約將該攤位移轉登記予被告所有，又於同年十月三十日辦妥抵押權設定登記。依上開買賣契約書第八條及其附件㈤所載，該抵押貸款金額七十萬元，係買賣總價金之一部分，詎被告竟阻止銀行撥款給原告，致原告無法取得上開貸款，雖經原告屢次催討均置之不理，依雙方買賣契約書第八條第五款及附件㈤所載，已視同被告拒絕辦理銀行貸款，被告依約應將該同額貨款七十萬元價金一次付清，惟被告迄今仍不給付，依前開買賣契約書第二十一條之規定，雙方合議因本契約涉訟時，以台南地方法院為第一審管轄法院，為此提起本件訴訟。
（二）被告主張原告出賣之系爭攤位未依照買賣契約第五條之約定裝置空調及相鄰攤位間未劃分界線等缺失一節，故拒絕給付尾款云云。惟查兩造間所簽定之攤位預定買賣契約書第五條施工標準中固有陳述到空調管線一詞，然該空調管線之裝設並非指攤位部分，而係指攤位以外其他樓層房屋內部之空調設施，此由買賣契約書第五條關於施工標準之說明，顯然係就整層大樓做整體性之說明，即可得知。且由該條文開宗明義稱「本大樓施工標準悉依市政府工務局核定建築執照圖說及附件㈢之建材設備說明書」之敘述即可窺得事實。按工務局核定建築執照圖說，應該包括整層大樓，而非僅限於攤位部分，再者，揆諸附件㈢建材設備說明書可獲知亦係對整層大屢之說明，而其中就攤位部分之建材，更臚列材質甚詳，並無被告主張之空調設備，被告張冠李戴，硬要將非屬攤位設施之空調設備委責於原告，實無理由。且原告所出賣的攤位是一開放式空間，事實上亦不可能裝置空調設備。故該契約書第五條後半段係規定房屋內部關於水電、空調管線以及攤位之建造、設備及排水等公共設施，規定甲方即被告不得要求變更或加建，並非約定系爭攤位有如被告所謂之「空調設備」，被告主張攤位應有空調設備云云，顯屬誤會。
（三）原告否認攤位有瑕疵，縱若原告所出售之攤位確有被告所主張之瑕疵，然被告於八十五年十一月二十六日所發出之存證信函，就此部分亦有抗辯，然其未於發出存證信函六個月內起訴，亦有罹於時效之問題。
三、證據：提出大旺市攤位預定買賣契約書及其附件影本一件、代辦貨款委託書影本一件、建物登記謄本一件、本院八十六年度訴字第三三七號判決及八十七年度訴字第九一六號判決影本各一件，並聲請本院履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）被告前向原告購買系爭攤位，除買賣價金除尾款七十萬元，因系爭攤位未依照買賣契約約定裝置空調及相鄰攤位間竟未劃分界線等缺失，而行使同時履行抗辯外，其餘均已依約按時給付原告。被告因原告所交付之攤位有上述未能依債之本旨提出之缺失，為保障權益，爰於八十五年十一月二十日，以臺南郵局第三十三支局第二三九號存證信函通知原告補正，並請求貨款銀行暫停撥放貸款，函中亦言明嗣缺失補正完畢，被告當即給付尾款，惟原告自此即置之不理，合先敘明。
（二）按「法院依民事訴訟法第二百十三條第一項規定，認定事實，除別有規定外，不受他事件裁判認定事實之拘束」、「為判決基礎之資料，應提示兩造為適當辯論後，始得本於辯論之結果加以斟酌」（最高法院二十一年上字第一二二八號及七十年臺上字第二００七號判例可供參照）。原告於八十九年九月五日提出臺灣台南地方法院八十六年度訴字第三三七號及八十七年度訴字第九一號判決，用供鈞院裁判時參考；經查：前開二件判決雖均為本件原告請求給付買賣（攤位）價金事，惟被告與他案之各該被告，所提抗辯事項與本件並不相同，因此尚難援引上述二件判決加以比附。
（三）原告於八十九年九月五日行準備程序時對『系爭大樓應裝置空調』並不爭執，惟爭執『空調設施僅及於房屋，並不及於系爭攤位』，復以「大旺市攤位預定買賣契約書」附件三之「建材設備說明書」為據，證稱空調設備不包含攤位，並稱系爭攤位是開放式空間，故無須裝置空調（見八十九年九月五日準備程序筆錄第一頁第十六行）云云。惟查：契約附件係為補充契約本文之不足所立，在不牴觸契約條文時，當然為（買賣）契約之一部分；但在契約已有明文約定時，則附件內容自不得凌越或變更契約條文，而僅具補充之效力，如此，方能使契約有其一致性。再者，建材設備說明書，揆其性質，僅係作為建商施工時，保證其設備建材層級之最低標準，絕非作為建物施工內容之依據。質言之，倘建物之設備已於契約中約定，縱未列於建材設備說明書，建商亦不得以此為由而自行刪減契約所約定之裝置或設備。再者，從契約名稱觀之，本件契約名稱原已表明係『攤位』預約買賣契約書，並非一般建物買賣契約，原告謂空調係專指該大樓樓上房屋，惟本件契約綜觀全文，並無一語涉及樓上房屋，足見本件契約確係專為買賣攤位而立，而與樓上房屋無涉；而該攤位買賣契約書條文既已明白約定出賣人（即原告）應敷設空調設備，原告雖辯稱空調僅及於樓上房屋，而不及於攤位，實係昧於契約書面之約定，徒以一詞而欲推翻契約本文。是項主張之不可採，實不待言。政府為鼓勵建築基地之整體合併使用及設置公益性設施，乃訂定實施都市計劃地區建築基地綜合設計鼓勵辦法，並針對建築基地依首放空間設計者，於樓地板面積、高度及建蔽率予以獎勵放寬。而所謂開放空間，依據該鼓勵辦法第四條規定，係指：建築基地內依規定留設達一定規模且相連通道路供通行或休憩之步道或廣場。有鑑於採開放空間之設計之建築物，得予以建築成規限制上之放寬，為此，凡屬開放空間者，依該辦法第十條第二項、第十一條及建築物申領使用執照竣工查驗注意事項第十一條之規定，自申請預審建築執照、核發使用執照以至於列管管理，均須依其規定完成一定綠化遊憩設施，並註記於建築設計圖說與使用執照。倘未合於該辦法之要件，自難稱為開放空間。而綜觀原告所建之建築物、攤位建築執照、使用執照、建物謄本等，均未見有開放空間之標示或登記，足徵原告主張系爭攤位為開放空間並不可採，而欲藉開放空間免除其裝置空調之義務，尤屬無據。據上所述，系爭契約既已約定裝置空調，原告於交付攤位時，自應依照契約之本旨提出給付，委實不能以前揭契約附件三未提及空調設備，即據以否定契約第五條規定之效力。
（四）末按：七十七年四月十九日最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議謂：「出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如主張：①出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償；或依同法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物，則在出賣人為各該給付以前，買受人非不得行使同時履行抗辯權。②出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第二百二十六條第二項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條規定之適用。又種類之債在特定時，即存有瑕疵者，出賣人除應負物之瑕疵擔保責任外，並應負不完全給付之債務不履行責任。」由前揭最高法院之決議可知：出賣人（即本件原告）應負不完全給付之債務不履行責任時，買受人（及本件被告）除得請求損害賠償外，尚得請求出賣人補正或賠償損害，並有民法第二百六十四條同時履行抗辯規定之適用。今原告因未裝置空調及劃分攤位界線，非惟所購攤位通常效用有所減少，亦且減低經濟上之價值；此猶如購買百貨公司之專櫃，百貨公司卻不提供空調與畫分相鄰專櫃界線，則所購之專櫃其價值猶存幾希﹖足見原告未提供空調設備，實對被告造成莫大損害。按諸本件空調裝置對攤位之重要及特殊性，被告僅得請求原告補正，及行使同時履行抗辯。原告一再聲稱所販售之攤位係整體規劃考量，並為建立市場經營新秩序，而提供在環境、設備一流之完善服務，以提昇市場整體之聲譽與風評，惟針對空調設置，竟反其道而行。系爭空調裝置所費有限，但是對系爭市場攤位之環境、競爭力及經濟價值則有相乘之助益，倘該缺失並非重到得使被告據以解除契約，則原告當無無補正將產生所費過詎而失去補正意義之顧慮。且空調設備在原告於立約時及明訂各項設備均需考量整體規劃之情形下，倘原告不為補正，則被告縱獲得補償，囿於上述約定亦不能單獨裝置空調。因此，原告若不為補正，被告受領該攤位顯無實益。是原告未能裝置空調，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，被告除請求補正外，並行使同時履行抗辯。
三、證據：提出存證信函影本一件、現場照片七張、廣告資料一件、實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法影本一件、建築物申領使用執照竣工查驗注意事項影本一件、最高法院七十七年度第七次民事庭決議影本一件。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十二年七月十五日，向原告購買系爭攤位，兩造約定系爭攤位總價款為一百六十八萬元，被告並委託原告於完成產權總登記後，就其中價款七十萬元部分代辦貸款。原告於該攤位興建完成後，已於八十五年十月二十九日依約將該攤位移轉登記予被告所有，並於同年十月三十日辦妥抵押權為七十萬元之設定登記，依上開買賣契約書第八條及其附件㈤所載，該抵押貸款金額七十萬元，係買賣總價金之一部分，詎被告竟阻止銀行撥款給原告，致原告無法取得上開貸款，雖經原告屢次催討均置之不理，依雙方買賣契約書第八條第五款及附件㈤所載，已視同被告拒絕辦理銀行貸款，被告依約應將該同額貨款七十萬元價金一次付清，惟被告迄今仍不給付等情。被告則以：被告前向原告購買系爭攤位，除買賣價金除尾款七十萬元，因系爭攤位未依照買賣契約約定裝置空調及相鄰攤位間竟未劃分界線等缺失，而行使同時履行抗辯外，其餘均已依約按時給付原告。被告因原告所交付之攤位有上述未能依債之本旨提出之缺失，為保障權益，爰於八十五年十一月二十日，以臺南郵局第三十三支局第二三九號存證信函通知原告補正，並請求貨款銀行暫停撥放貸款，函中亦言明嗣缺失補正完畢，被告當即給付尾款等語，資為抗辯。
二、原告主張被告於八十二年七月十五日，向原告購買系爭攤位，原告於該攤位興建完成後，已於八十五年十月二十九日將該攤位移轉登記予被告所有，並依約為被告代辦七十萬元之貸款，且於同年十月三十日辦妥抵押權設定登記，然被告竟拒絕同意銀行將該七十萬元之貸款金額撥款予原告等情，業據其提出大旺市攤位預定買賣契約書及其附件、代辦貨款委託書、建物登記謄本等物件為證，且為被告所不爭執，堪信為真實
三、被告雖辯稱：原告所出售之攤位，未依據買賣契約書之約定裝置空調設備，及相鄰攤位間竟未劃分界線等缺失，爰行使同時履行抗辯權，於原告將該瑕疵補正後，被告即願給付七十萬元予原告等語。惟原告否認上情，並陳稱：該棟大樓係一開放式空間，事實上不可能裝設空調，買賣契約書上關於空調管線字樣，係指樓上住戶而言，原告於興建攤位賣場時，即規劃一樓為攤位賣場，二樓是活動中心，三樓以下則是販售之房屋，故該空調管線係指樓上之住家等語。是本件兩造之爭點在於，該買賣契約書之內容是否有約定原告於一樓攤位賣場應裝設空調設備。經查，依據兩造所簽訂之攤位預定買賣契約書第五條所規定之施工標準，即載明：「‧‧，至於房屋內部有關水電、空調管線、攤位之建造、設備及排水等公共設施，浴廁位置等均係整體規劃裝置，甲方亦不得要求變更或加建。」等字樣。顯見該契約已明文表示空調管線係指房屋內部之空調管線，而非攤位賣場之空調管線。且該買賣契約書第五條規定為：「本大樓施工標準悉依市政府工務局核定建築執照圖說及附件（三）之「建材設備說明書」、附件（一）之「市場攤位配置示意圖」由乙方全權負責興建‧‧。」。是以，審究兩造契約之內容，亦應斟酌該附件（三）建材設備說明書之內容。而依該建材設備說明書之記載，關於攤位部分明定地坪、牆面、給排水設備、電氣設備、攤位設備、理貨場等設備，並無空調設備之約定，且該建材設備說明書連室內地坪應鋪設十公分乘二十公分之高級石英專磚均有明訂，則空調設備此等重要設備應無未予明訂之情。況經本院會同兩造至現場履勘，該一樓賣場確為開放式空間，並非密閉式，其中西側面臨新建路部分與騎樓相通，並無牆壁區隔，有勘驗筆錄及繪製現場圖附卷供參。
故該賣場事實上亦無裝設空調設備之可能。再參以依據被告提出該攤位於銷售之初所刊登廣告，就照明、攤位檯面、水電等內容均有載明，卻無空調設備之記載，則該賣場若果真計畫裝設空調設備，豈有不將該重要設備加以宣傳之理。是本院斟酌兩造契約所約定之全條文意旨及現場實際情形綜合判斷，認契約書雖有空調管線之字樣，應係指房屋內部之空調管線而言，且因空調管線屬於公共設施之一部，為限制該大樓買受人任意變更該大樓所有之公共設施，故於條文中一併記載，而非原告於興建系爭攤位賣場時，即約定裝設空調設備。故而，被告上開辯解，顯與兩造契約之真意有違，自難憑採。
四、被告另辯稱，該攤位與攤位之間並無明顯界線加以區隔，亦有瑕疵乙情。然查，依據兩造契約之內容，關於攤位之擺設及界線劃分方式均無明文規定，僅於契約後附之附件一有市場攤位分配位置是意圖標明承購攤位之位置。是關於攤位之擺設是否為買賣標的之瑕疵，應以該攤位之放置是否足以影響攤位之正常使用而為論斷。經本院會同兩造至現場會勘，現場放置之攤位以人力推之，雖可移動，並非固定於現場，且各個攤位間均無明顯之界線劃分。然各個攤位均係各自獨立，除大致依據兩造契約附件一市場攤位分配位置示意圖之位置排放，各攤位後方均有獨立使用之自來水龍頭，可供洗滌之用，亦有插頭供用電，且各個攤位間均配置獨立之水表及電表。又其中被告所承購之編號Ｆ３攤位，北側與編號Ｆ２攤位間約留有五十公分之間隙，而與編號Ｆ４攤位相鄰等情，有勘驗筆錄及繪製現場圖在卷供參。故攤位與攤位之間雖無明顯界線加以區隔，但是每個攤位均有獨立使用之空間，水電等管線亦各自裝設，不影響攤位使用者利用該攤位，自難以攤位與攤位間無界線即認有瑕疵，故被告上開辯稱亦難憑採。
五、從而，本件原告所興建之攤位既無被告上開抗辯之瑕疵，且原告於攤位興建完成後，亦已依據兩造之契約，將攤位所有權移轉登記與被告，並將攤位交付予被告使用，依約被告自應將剩餘之買賣價金七十萬元，以貸款之方式清償予被告，然其竟無正當理由，拒絕銀行將該款項撥付予原告，致原告迄今未受清償，是原告依據買賣之法律關係請求被告給付七十萬元，及自八十五年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證，核與判決結果無影響，自無庸一一論述，附此敘明。
七、本件兩造均陳明願供擔保，聲請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十六 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 許蕙蘭右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 張淑珍