臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第一四二八號
原 告 丙○○訴訟代理人 賴鴻鳴律師
林錫恩律師黃俊達律師複 代理人 甲○○
莊信泰律師被 告 乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台南縣永康市○○○段第七八七九建號建物，即門牌號碼台南縣永康市○○路○○○巷○號十四樓之一，如附圖所示主建物面積八十七點零一平方公尺，及陽台面積六點六九平方公尺房屋遷讓並交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）緣坐落台南縣永康市○○○段第七八七九建號建築物即門牌號碼台南縣永康市○○路○○○巷○號十四樓之一房屋（下稱系爭房屋）係原告所有，上開建物雖為原告所有，然現為被告乙○○無權繼續占有使用中，原告屢催被告返還，被告皆置之不理，按土地登記有絕對效力，土地法第四十三條已有明文。為此本於民法七百六十七條起訴請求被告返還系爭房屋，自非法所不許。至被告謂其已向訴外人蔡忠錡茍買系爭房屋云云，顯與本案無關。
（二）系爭房屋當初由第三人蔡陳貴英出面要求以胡益誠名義購買，而在高淑如代書事務所辦理相關手續，為以胡益誠名義購買之法拍屋，然而系爭房屋購買之初蔡陳貴英即因為無資力，所以做價給原告，從而系爭房屋之貸款絕大多數為胡益誠、丙○○夫妻所繳納，從而胡益誠因為契約變更確實取得該房屋之所有權，並非單純只是人頭而已。而被告主張其房屋是向蔡忠錡所購買，並未見其舉證以實其說，亦未見被告提出其占有有何合法權源。
三、證據：提出土地登記簿謄本、土地及建築改良物所有權移轉契約書、地籍圖謄本、戶籍謄本、台灣土地銀行北台南分行函文、放款帳卡、借據各一份、建物登記簿謄本二份、查詢儲金資料二紙、土地銀行利息收據二十紙為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）土地法第四十三條固規定依本法所為之登記有絕對效力，惟該絕對效力，係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，故登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之（最高法院四十年台上字第一八九二號）。查原告先於八十九年六月三十日委任賴鴻鳴律師發函稱系爭房地為陳貴美無資力而作價讓與伊，伊即依讓渡合約而繳納銀行貸款，被告為無權占有云云，核與土地登記謄本記載原告取得系爭房地所有權係自其夫婿胡益誠處受贈而來之事實迥不相符，顯然胡益誠非真正所有權人，僅為房屋之出名登記人，就系爭房屋胡益誠並無處分權。而原告於鈞院審理時又主張房屋向訴外人高淑如買售等語，又與律師所講不同，且以如何之價金與前手為買賣，但未見其詳為舉證以實其說，則原告是否為房地真正所有權人非無疑竇。
（二）被告之所以佔有系爭房屋居住使用，乃因蔡忠錡在八十八年八月間因急需資金週轉，遂將其所有系爭房屋及土地以新台幣（下同）一百三十萬元價格賣予被告，約定不動產上原有之抵押債務仍由蔡忠錡負擔，待債務清償完畢後即應塗銷抵押權登記將房地過戶予被告，蔡忠錡並解釋：「公寓當初係向法院標購，價金一百一十萬元左右，購買該公寓後為求向銀行貸款時能貸得較高之額度，才將該公寓登記予具公務員身份之人頭胡益誠名下，實際有權處分之人仍為其本人，故能持有權狀正本．．．」云云，被告不疑因此即將一百三十萬元給付蔡忠錡，並自八十八年十月間遷入該屋居住，嗣於八十八年十二月十九日要求蔡忠錡簽發同額本票乙紙以證明其確實收到被告交付之買賣價金，並預防蔡忠錡不能依約過戶時，被告得對其請求損害賠償。詎八十九年三月間被告居住之系爭房屋突遭銀行強制執行查封，遂找蔡忠錡出面處理要求交付土地所有權狀予被告以保障權利，並於四月十日按土地權狀上載地址，找胡益誠洽談配合辦理移轉不動產登記事宜以抵償蔡忠錡之借款。未料，當日胡益誠夫妻二人聲稱蔡忠錡與其等亦債務糾紛，其等不可能將公寓平白過戶與被告，雖然土地所有權狀在被告處，惟其等仍可向地政機關申報遺失再補發辦理過戶即可，雙方因此一言不合即不歡而散。月餘之後，被告接獲原告等委請賴鴻鳴律師發函通知應於期限內自該公寓遷離，始知原告等果然向該管台南縣地政事務所為不實申報，以補發權狀方式自行辦理贈與登記而由原告丙○○取得形式上所有權。
（三）茲原告自認其非系爭房屋真正所有權人，為蔡陳貴英以原告之夫胡益誠名義購買，惟因蔡陳貴英無資力做價給原告丙○○，且房屋貸款大多為胡益誠夫妻繳納，從而胡益誠因為契約變更確實取得房屋所有權，非單純人頭而已。則原告就房屋真正所有權人蔡陳貴英確將房屋所有權轉讓與伊之事實負舉證責任。況系爭房屋既以胡益誠名義採購、登記，則對外向金融機關辦理抵押貸款之還款義務人為房屋出名登記人胡益誠乃理所當然之事，故利息繳款收據與放款帳卡及借據由原告持有保管實不足為奇，無足以證原告取得房屋所有權。充其量僅能證明原告有代蔡陳貴英繳款之事實，而此為胡益誠與蔡陳貴英之內部債務關係，雙方非必有移轉房屋所有權與胡益誠之合意。
（四）又倘原告夫胡益誠果自蔡陳貴英處受讓房屋所有權，則可依約要求出賣人履行契約附隨之交付權狀義務，或代位向被告請求交付之，豈有於被告八十九年四月十日按權狀登載地址前往原告家中找原告夫妻洽談房屋過戶事宜後不久即以偽稱權狀遺失方式向不知情地政機關公務人員申請補發權狀之不法方式完成過戶登記之理？且真由胡益誠取得所有權何須以贈與方式過戶給原告？況依被告八十九年九月二十八日答辯狀所附之與原告對談之錄音內容記載原告明知系爭房屋為蔡忠錡所購買，而非蔡陳貴英，故原告能否自蔡陳貴英處合法受讓房屋所有權非無疑義。
（五）又被告確因向訴外人蔡忠錡買受系爭房屋而取得所有權狀及鑰匙遷入居住，並繳清蔡忠錡前欠之大樓管理費，否則被告豈能堂而皇之登堂入室居住？被告非「無權」占有至明。
三、證據：提出存證信函、建築改良物所有權狀、錄音帶譯文各一份、本票一紙為證，並聲請訊問證人孫志豪。
丙：本院依職權履勘現場，並囑託台南縣永康地政事務所繪製複丈成果圖。理 由
一、原告起訴主張系爭房屋係原告所有，然現為被告乙○○無權繼續占有使用中，原告屢催被告返還，皆未獲置理。而系爭房屋當初由第三人蔡陳貴英出面要求以胡益誠名義購買，在高淑如代書事務所辦理相關手續，為以胡益誠名義購買之法拍屋，然而系爭房屋購買之初蔡陳貴英即因為無資力，故作價給原告，從而胡益誠因為契約變更確實取得該房屋之所有權，並非單純只是人頭而已。且被告主張系爭房屋是其向蔡忠錡所購買，並未見其舉證以實其說，況土地登記有絕對效力，土地法第四十三條已有明文，為此原告為系爭房屋所有權人，自無疑義，為此本於民法七百六十七條起訴請求被告返還系爭房屋。被告則以原告於八十九年六月三十日委任賴鴻鳴律師發函稱系爭房地為陳貴美無資力而作價讓與伊，伊即依讓渡合約而繳納銀行貸款，故被告為無權占有云云，核與土地登記謄本記載迥不相符，顯然胡益誠僅為房屋之出名登記人矣，就系爭房屋並無處分權。而原告於鈞院審理時又主張房屋向訴外人高淑如買售等語，竟又與律師所講不同，且以如何之價金與前手為買賣，但未見其詳為舉證以實其說，實則被告之所以佔有系爭房屋居住使用乃因訴外人蔡忠錡在八十八年八月間因急需資金週轉，遂將其所有系爭房屋及土地以一百三十萬元價格賣予被告，約定不動產上原有之抵押債務仍由蔡忠錡負擔，待債務清償完畢後即應塗銷抵押權登記將房地過戶予被告，被告不疑因此即將一百三十萬元給付蔡忠錡，並自八十八年十月間遷入該屋居住，從而原告能否自蔡陳貴英處合法受讓房屋所有權非無疑義。而被告確因向訴外人蔡忠錡買受系爭房屋而取得所有權狀及鑰匙遷入居住，並繳清蔡忠錡前欠之大樓管理費，則被告非無權占有至明等語，資為抗辯。
二、查系爭房屋現為被告所占有使用，此為被告所是認，且經本院依職權履勘現場，及囑託台南縣永康地政事務所繪製複丈成果圖附卷可參，自堪憑採。原告次主張系爭房屋為伊所有一節，業據提出土地登記謄本一份在卷供參，被告就此雖予以否認，然按依土地法所為之登記，有絕對之效力，土地法第四十三條定有明文。故我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準。（最高法院七十年度台上字第二四九六號判決參照）依原告所提建物登記簿謄本所載，系爭房屋既登記為原告名義，而此一登記又未經依法塗銷，依法原告自屬系爭房屋之所有人。且查原告主張系爭房屋原先實際所有人為蔡陳貴英，因為辦理貸款之方便，而登記於胡益誠名下，嗣因蔡陳貴英無力繼續繳納貸款，乃作價交原告承受，並由原告繳付貸款等情，被告就系爭房屋原係以胡益誠為人頭而登記一事，並不爭執，僅抗辯系爭房屋係蔡忠錡所有，而登記為胡益誠名下；然原告所主張伊代繳貸款一事，業據提出台灣土地銀行北台南分行八十九年六月二十九日北南逾字第八九０００二五一號函一紙附卷供參，依前開函文意旨所示，原告確曾於八十九年三月二十三日代繳系爭房屋貸款綜計一百零九萬九千七百五十三元，依理，原告既確曾代為繳付系爭房屋之貸款，則原本所有權人究為蔡忠錡所有或蔡陳貴英所有，既不影響於伊是否承受系爭房屋所有權之權利，則原告就此並無故為不實陳述之必要。且查系爭房屋原以原告之夫胡益誠名義登記，嗣以胡益誠為借款人向台灣土地銀行借貸二百七十萬元，並以系爭房屋為台灣土地銀行設定限額三百二十四萬元之最高限額抵押權，是則關於系爭房屋之始末，自以原告較為熟悉。而被告之堅稱系爭房屋是蔡忠錡以胡益誠為人頭登記，僅以聽聞蔡忠錡告知為依據，則其是否聽聞蔡忠錡告知，及蔡忠錡是否據實告知，均未可知悉，況被告並無其他證據以實其說，則本件自以原告所述為可採信。據此，原告主張系爭房屋係訴外人蔡陳貴英作價予原告承受，並由原告繳納貸款後由原告取得系爭房屋所有權，非無可採。
三、至被告另舉最高法院四十年台上字第一八九二號判例，固謂登記原因無效或得撤銷時，在第三人未取得土地權利前，真正權利人對於登記名義人仍得主張之，其義乃謂倘登記之名義人與實際權利人有所衝突時，在無第三人因信賴登記取登土地權利之情況下，真正權利人非不得質疑登記名義人就不動產權利之適法性，其本意仍在維護不動產登記之公信力；然質疑人對抗登記名義人之權源，仍以其本身為真正權利人為前提。否則若謂任何人均得質疑登記之效力，則土地法關於登記公信力之規定，即失其意義。本件原告為系爭房屋之登記名義人，已如前述；被告雖質疑此一登記之效力，然其質疑之根據乃系爭房屋係其於八十八年八月間以一百三十萬元價格向訴外人蔡忠錡買受。然依民法第七百五十八條規定，不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。本件被告雖辯其以一百三十萬元向蔡忠錡買受系爭房屋，雖據提出建築改良物所有權狀一紙在卷供參，且經證人孫志豪到庭陳述，惟依證人證述：「蔡忠錡有跟我講，房子是以胡益誠為人頭，今年五月三日蔡忠錡有來大樓，與被告爭辯房子，我當時問他是否有以此房子向被告拿一百三十萬，他回答有，但說是有彈性，不知到他所謂彈性是何意思」等語，參以被告保有系爭房屋所有權狀，則被告所述蔡忠錡將系爭房屋售予被告，並交付建築改良物所有權狀一節，應可認定；然參諸原告所提建物登記簿謄本所示，系爭房屋現登記為原告名下，則被告既未辦理移轉登記，依前揭規定，自難謂已依法取得系爭房屋之所有權，更不因蔡忠錡交付系爭房屋之建築改良物所有權狀，即謂系爭房屋已依法移轉予被告所有，被告自不得主張其為系爭房屋之真正權利人，並進而原告就系爭房屋之登記效力；況被告所辯稱其向蔡忠錡買受系爭房屋，至多成立債權行為。依物權優先於債權效力之原則，及債權效力相對性原則，原告既登記為系爭房屋之所有權人，自得主張其效力優先於被告之債權行為。而依債權效力相對性原則，被告僅得依其買賣契約，以對抗出賣人即蔡忠錡，惟尚不得援引其與蔡忠錡之債權關係，據以對非屬買賣契約當事人之原告，主張取得占有系爭房屋之合法權源。
四、綜前所述，本件原告主張系爭房屋為訴外人蔡陳貴英所有，而登記於胡益誠名下，嗣作價予原告承受，已堪採信，參以系爭房屋系登記於原告名下，而被告復無證據足以質疑此一登記之公信力，從而，原告主張系爭房屋為伊所有，堪予認定。而被告所抗辯其向訴外人蔡忠錡買受系爭房屋，既無足以對抗原告，從而原告本於所有權人地位，依民法第七百六十七條規定，訴請被告遷讓並交還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
五、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 一 月 四 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 林富郎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 一 月 四 日~B法院書記官 何小玉