臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第二二九九號
原 告 乙○○訴訟代理人 蔡信泰律師
侯清治律師甲○○ 住被 告 蔡鳳英 住訴訟代理人 呂郁斌律師右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）六十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣兩造於民國（下同）八十九年一月六日就被告所有門牌號碼為台南市○區○○○路○段二０九號、同段二一一號二棟房屋及其坐落之基地台南市○區○○段○○○號、同段九三七號二筆土地，訂立不動產買賣契約，雙方約定買賣總價金一千二百萬元，除定金六十萬元於同年月日給付外，餘款中之三百四十萬元由買受人即原告向銀行貸款支付（其中三百萬元被告立約時亦承諾協助辦理），尾款則於產權清楚移交後由原告承受被告即出賣人八百萬元之貸款。
（二）詎原告依約給付定金六十萬元後，被告卻遲未履行合約書第八條：「本件不動產限於八十九年三月五日前移交」之先給付義務。又因被告介紹原告貸款所須利息竟高達百分之十，與定約時所承諾百分之五之利息相去甚遠，雙方遂生齟齬，原告祇得自行設法貸款，詎在第二期款項並未約定給付期限之情形下，被告竟擅自定同年三月五日為履約日期，並要求原告一次給付二、三期價款，此已與契約第八條所訂被告應先於同年三月五日先移交不動產，嗣再辦理過戶產權清楚後，始交付尾款之書面約定牴觸，正待協商之際，被告竟於八十九年三月二十日寄存證信函又擅自主張契約解除，並聲稱沒收定金六十萬元。似此，被告主張買賣合約解除契約既不符民法第二百五十四條及第二百五十六條等法定解約事由，要難謂合法，雙方買賣契約自不受被告不合法之解約主張所影響，該買賣契約應仍存在。
（三）如前所述，雙方不動產買賣契約既尚存在，被告仍有履行契約交付房屋之義務，惟被告已遲延交屋違約在前，復又於八十九年六月二十一日將該二棟房屋違約出賣予他人，此違約之處分行為已導致給付不能之情狀。按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」（民法第二百五十條參照），今被告既違反八十九年三月五日交屋之約定義務，已係違約，雙方復於合約第十條規定：「．．．如甲方（被告）違約時，所收款項應於違約發生之日起一星期內加倍退還乙方（原告）」，依此規定，原告應得請求被告賠償一百二十萬元，又被告違約處分該二棟房屋，就其移轉所有權之契約已不能履行，而此不能履行又係因可歸責於被告之事由所致，依民法第二百四十九條第三款規定，被告似亦應加倍返還其所受定金即一百二十萬元。為此，原告爰依債務不履行之法律關係，請求被告賠償原告六十萬元。
（四）對被告主張所為之答辯：
１、被告主張其已以八十九年三月三十日之存證信函解除契約約，惟被告並未合法解除契約，且核其解約之理由亦屬不實：
⑴被告八十九年二月十四日所寄發之存證信函，其內容係提醒原告於
同年三月五日辦理過戶，並要繳清一千二百萬元，嗣後復於同年三月三十日寄發存證信函，以原告未依約履行為由解除契約，則被告前未曾就「承受八百萬元貸款」為催告之意思，其後主張解約亦非以「未承受八百萬元貸款」為由，故被告並未合法解除契約。
⑵依合約第三條第二項：「第二次付款於乙方（即原告）信用貸款及
房屋貸款核下三日內，雙方一併處理甲方（即被告）債務款項或稅金部份利息清償，乙方付甲方三百四十萬元」。據此，雙方所約定第二次付款係以「原告信用貸款及房貸核下三日內」並「處理被告債務、稅金、利息清償」為期限，原告先前因受阻於系爭房屋已設定抵押權，且旋經查封至拍賣程度，而被告所介紹之貸款利息又高達百分之十，與初時言明之利率差鉅甚遠，故原告祇能自行設法尋貸，今原告既尚未貸得款項，付款期限即未屆至，依約自無容被告悖於契約內容擅自另指定付款期日，是原告並無「遲延付款」可言，此觀契約書面記載甚明，被告遲延給付之說顯屬無據。
⑶依合約書第八條約定，被告應於八十九年三月五日移交不動產予原
告，並無附帶任何條件，惟核被告所提出之二件存證信函雖有提及要原告辦理過戶，惟同時均以原告付清全部價款一千二百萬元為條件，而第二、三次付款均有約定期限且尚未屆期，原告自無放棄期限利益而提前付款之理。又原告所提出之給付（過戶登記），既自行附加條件，即與契約約定本旨（無條件先辦理過戶）不符，依法原告自得拒絕受領，又原告既屬合法地拒絕受領給付自無違約可言，依法被告亦無據此解除契約之權。
⑷另被告以合約書其他事項第二條前段內容為原告繳納第三期款最後
期限之依據，顯曲解契約，蓋依該條約定之意係「房貸新台幣八百萬元由乙方（即原告）承受利息，八十九年三月五日後由乙方負擔」所指標的係「利息」而非八百萬元貸款。實則該八百萬元即契約第三條第三項所指之「第三次應付款」。換言之，須被告移轉登記後，原告始有承受該八百萬元貸款之問題。衡此被告擅自指定八十九年三月五日為「一千二百萬元」最後付款期限並無依據。
⑸八十九年三月五日被告既未「依約」無條件辦理過戶，從而原告自
亦無先為承受利息之理，被告以此主張違約，亦無理由。退步言之，縱認原告遲延應先履行「利息」之負擔，惟被告既未就此「利息」給付遲延限期催告履行，即不符民法第二百五十四條規定，尚無得解除契約。
⑹據上所述，被告片面主張解約並無理由，換言之，系爭買賣契約迄
今仍存在兩造之間，今被告既將該特定之系爭房屋另售他人，顯已屬不能給付，當屬違約；依買賣合約第十條既就違約損害賠償金額有所約定，原告自得請求被告賠償如數。
（五）次查在買賣契約迄仍存在之情形下，退萬步言，縱原告有違約情事，充其量祇應賠償被告六十萬元，惟被告既違約將系爭房屋讓售移轉登記於他人，堪認為係可歸責於被告之事由致給付不能，原告亦得依民法第二百四十九條第三款就定金六十萬元請求被告加倍返還，此為法定賠償；縱依照合約第十條之意定賠償，原告亦得以定金加倍計算之約定違約金一百二十萬元為請求，按此一百二十萬元即使被告主張抵銷結果仍應賠償原告六十萬元。
（六）又按契約書第三條及第四條之條款，第四條係屬契約制式定型化條款且未書寫日期，反觀第三條則係手寫條款，二相印證，足證第三條內容始為當事人真意，今核第三條第三項既書：「第三次付款產權清楚移交，乙方（即原告）付甲方（即被告）新台幣八百萬元」，顯與第四條矛盾，而此矛盾，解釋當事人真意自應以第三條手寫條款內容為據，乃解釋上之當然。
且事實亦然，因依契約書其他約定第二前段，「甲方房貸新台幣八百萬元正由乙方承受利息，民國八十九年三月五日後由乙方負擔」，應係先由被告於八十九年三月五日產權清楚移交與原告，原告始得承受該八百萬元貸款，而應付該八百萬元貸款利息，惟此事實問題之前提均應被告移交不動產與原告，按此，第三次付款產權清楚移交，原告始付被告八百萬元，如今被告不移交，即係被告債務不履行，如何本末倒置，要原告付八百萬元，是被告所謂「支付全數買賣價金」與「移交產權」乃同時履行，並無先後之分，應係曲解契約與事實不符。
（七）至合約書第三條第二項「信用貸款」則係指契約其他約定事項第二條後段「甲方（即被告）須協助乙方（即原告）另貸新台幣三百萬元貸出」。此乃因系爭二棟買賣標的房屋於買賣當時即設定有抵押權，是單就房屋貸款貸得全額三百四十萬元實有困難，故始有由「甲方須協助乙方另貸三百萬元」之約定，惟此被告嗣後覓得之信用貸款利息年利率竟高達十餘分，此與當初約定之低利貸款相差甚多（此被告協助原告覓得低利貸款條件亦係原告肯承買之原因）導致原告無力承貸咎在被告，詎被告強要原告接受不遂，即拒不再協助原告尋獲信用貸款，復因該二棟房屋又被法院查封當中，原告無法自行用茲辦理房貸，而有此辦不出貸款之情形。今原告既尚未貸得款項，第二次付款期限即未屆至，乃理所當然。至被告主張原告可以另行貸款云云，亦非約定事項，查該信用貸款係在補充以系爭不動產申請貸款而未果之情形所為之約定，此觀契約第三條第二款併列「信用貸款及房屋貸款」而不單列「信用貸款」即明。復核契約第三條第二款內容第二次付款應付款計三百四十萬元，特別約定第二點後段被告應協助原告貸得其中之三百萬元，餘四十萬元原告早已籌得，出問題的是被告遲不能履行提供原告力可承貸之低利貸款之義務。故原告迄今尚未貸得款項，致第二次付款時間未到；且就第二次付款既未定期限，被告又未依民法第二百二十九條第二項先行催告，自尚不得主張民法第二百五十四條規定解除契約。
（八）關於被告依契約第八條應負之移交義務，並無附任何條件，此亦與第三條第三款，原告付新台幣八百萬元（指協同辦理債務人變更登記）之時點，係被告移交「後」（八十九年三月五日後）始發生者，顯然不同，可知第三次付款時間係在產權清楚移交後並非同一時間，即不容被告今作同一時點行之解釋，而為曲解契約。足證不動產移轉即先過戶登記再付款，此為系爭買賣成立原告願買之原因，至依契約第七條不僅增值稅由被告負擔，建物契稅、登記費、印花稅及代書費等亦均由被告負擔，而茲增值稅既免繳增值稅等於沒有負擔，而應負擔之建物契稅等又悉未繳納，則原告於八十九年十一月廿八日庭訊時指稱「要辦登記時被告都未依契約第七條繳納相關稅金」等語，即無錯誤，如何謂與事實不符，附此敘明。
（九）綜上，系爭買賣契約效力並不受被告「不合法」解約主張之影響，仍係存在，從而被告主張其對原告「解約」沒收定金六十萬元即失依據，而被告既違反合約第八條定期給付義務，原告依約請求約定損害賠償一百二十萬元之六十萬元（另六十萬元保留擴張訴之聲明權利），於法自無不合。
（十）證人陳水木於九十年二月一日言詞辯論時所為之證言，均係聽聞自被告本人，已非自身所見所聞，自不得採為證據；另證人劉鏗所證言內容已經原告當庭否認其真實性，縱就其陳述內容以觀：「二次都是原告先生講話」而非「原告本人」，即非屬契約當事人之意思表示，是所謂不買之說已與事不符，若如劉鏗所稱曾同意給被告消定，應無嗣後再由被告發存證信函催告、解約之必要，如今既有，如何說要給被告消定？是證人劉鏗所言均與其他既存事實不符，實無可採信。
（十一）本案之爭點在於被告「解約」合法與否？據此又以第二次及第三次付款期限為何及不動產移轉期日（即八十九年三月五日）與付款期日關聯與否而定。被告稱八十九年三月五日為不動產移轉之日，又同為第二期、第三期款交付之最後期限，其主張依據為「合約第三條、第四條」或「合約第三條配合第八條有約定」，核此主張就「契約」本身之文義以觀，顯無理由，蓋：
１、被告所提出之合約第三條、第四條、第八條約定中，第八條僅就不動產移轉之日為單一規定甚明，該條中「八十九年三月五日」之記載尤係手寫且未附任何條件。而第三條之記載幾乎全出於手寫，內容係在約定付款方式、分期付款期別，因之若欲探知付款期限當專以第三條約定之文字內容為主。至被告所稱「重點」所在之第四條定型化制式條款，果如被告說法重要如此，即不可能任第四條之期日留白而未加填寫，反在第八條手寫書明「八十九年三月五日」。
是被告以第四條為中心而曲解簽字當時白紙黑字書面記載之主張，要無可採。
２、依合約第三條手寫條款，第三期八百萬元即由原告以承受方式（即變更債務人姓名）付款，雙方已無爭執，第二期款項則僅書明「乙方：：貸款核下三日內雙方一併處理甲方債務款項或稅金部分利息清償」，顯未確定某期日，但期限仍非不可確定，之所以未訂明確期日係因其中三百萬元被告有協助原告核貸義務，被告自己當時亦無法確定何時可貸得款，始有此刻意之約定，是被告所謂「第二次付款即八十九年三月五日」既未載明該合約，自不容其片面曲解說法，從而其解約理由即難謂合法，由此足證之。
３、如上所述，第二、三期付款期限及方式與被告應於八十九年三月五日無條件移轉所有權義務之履行間並無條件關係，彼此亦互不受影響，此就契約書面文字內容已臻明瞭訂約時之當事人真意，而茲契約書面既係由被告方面所聘代書「吳金棧」所擬，應不致就其所謂關鍵第四條日期欄為留白未記載而不利於被告，自不容嗣後「吳金棧」作證可以補充，因果如被告方面所云如此意思而「吳金棧」卻疏未於契約製作過程中清楚表示，是其有虧被告所任，自難期待於呈證時會於當事人間為「公正真實」而無偏見之陳詞，茲契約當事人既就該買賣合約內容形成合意且簽字為證，而此合約文義就爭執情節又已明瞭載明，自無待其他非契約當事人嗣後再就「當事人真意」為「契約文字」外之片面補充，此亦為原告向來之主張，被告違反合約第八條八十九年三月五日產權清楚移交之定期給付義務，已係書據至明，是就「吳金棧」之證言，原告認為無調查之必要。
４、綜上，系爭買賣既仍存在，被告解約於法不合，自於契約效力無影響，從而被告既擅加諸原先給付約定所無之條件，自不生提出給付之效力而違約遲延給付於前，復又將系爭買賣標的物房地另售他人致給付不能違約於後，因之原告依約請求被告賠償約定金額，洵屬合法。
三、證據：提出不動產買賣契約、建物及土地登記謄本各一件為證，並聲請傳訊證人陳水木、劉鏗及吳金棧。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示，如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造曾就系爭不動產訂定買賣契約書，惟原告於簽約後不久隨即反悔，並以各種理由推拖，不願繳納第二期款項三百四十萬元，亦不願於契約約定期限即八十九年三月五日配合辦理產權移轉過戶手續及承受八百萬元之貸款，原告迭經催促，被告仍未繳納第二、三期價款，被告乃於八十九年三月三十日以台南大同路郵局第七三七號存存證信函向原告為解除買賣契約之意思表示。
（二）按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」、「契約因可歸責於付定金當事人之事由致不能履行時，定金不得請求返還」，民法第二百五十四條、第二百四十九條第一項第二款分別定有明文，被告前於八十九年二月十四日即以高雄地方法院郵局第０八八六號存證信函催告原告需於八十九年三月五日前繳納買賣價金並配合辦理過戶，惟原告卻遲延給付，故被告據此解除契約及沒收六十萬元定金，洵屬正當。
（三）兩造簽約後，被告早於八十九年一月二十四日即向台南市稅捐稽徵處申報增值稅，且系爭兩棟買賣標的均符合免繳增值稅之優惠，故原告庭訊時指稱「要辦登記時，被告都未依契約第七條繳納相關稅金．．．」等語，核與事實不符。
（四）依契約書第三條約定，原告除了簽約日支付六十萬元之定金外，第二期須再支付被告三百四十萬元，第三期則付清尾款八百萬元，另契約書第四條則約定「甲方（即被告）收取前條殘餘款同時，應將買受標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方（即原告）辦理產權移轉登記」，足明「支付全數買賣價金」與「移交產權」乃同時履行，並無先後之分，故原告陳稱被告遲未履行合約書第八條「本件不動產限於八十九年三月五日前移交」之先給付義務．．．等語，亦與事實不符。
（五）本件原告給付價金予被告（即被告移轉產權予原告）之最後期限為何日？依契約第八條約定「本件不動產限於八十九年三月五日前移交」，另其他特約事項第二條亦約定「甲方（即被告）房貸新台幣八百萬元正由乙方承受，利息民國八十九年三月五日後由乙方（即原告）負擔」，足證八十九年三月五日為原告繳納第三期八百萬元之最後期限，惟原告連第二期款三百四十萬元均未能繳納，故被告於八十九年二月十四日預以存證信函催促原告須按時繳納第二、三期買賣價金，原告逾期不繳，被告再於八十九年三月三十日以證信函向原告為解除買賣契約之意思表示，則本件契約已合法解除，至為灼然。
（六）依契約書第十條約定「若乙方（即原告）違約時所付款項由甲方（即被告）無條件沒收」，今原告既違約在先，則原告不論依契約書第十條之約定，或本於民法第二百五十四條、第二百四十九條第一項第二款之規定，均得沒收原告所付之六十萬元定金。
三、證據：提出八十九年二月十四日台灣高雄地方法院郵局第０八八六號存證信函、八十九年三月三十日台南大同路郵局第七三七號存證信函及免稅證明書等影本各一件為證。
理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於八十九年一月六日就被告所有坐落台南市○區○○段
九三六、九三七地號土地及其上建物即門牌號碼台南市○區○○○路一段二０九、二一號訂立買賣契約，雙方約定買賣價金為一千二百萬元，原告即於同年月日給付定金六十萬元，餘款中之三百四十萬元由原告向銀行貸款支付，惟其中三百萬元被告亦承諾協助辦理，另尾款八百萬元，則於產權清楚移交後由原告承受被告以系爭不動產向銀行設定抵押之貸款八百萬元以代給付。詎原告依約給付定金六十萬元後，被告卻未於八十九年三月五日履行移轉系爭不動產所有權之先給付義務，又於八十九年三月三十日寄發存證信函擅自解除契約並沒收定金，並於同年六月二十一日將系爭不動產出賣予訴外人王聰溪，致本件買賣契約陷於給付不能之情況，則被告解除買賣契約既不合法，該買賣契約應仍存在，爰依給付不能及給付遲延之法律關係，請求被告賠償原告所受損害六十萬元等語。
二、被告則以：原告於簽訂系爭不動產買賣契約書後不久隨即反悔，並拒絕繳納第二期款項三百四十萬元，亦不願於契約約定期限即八十九年三月五日配合辦理不動產所有權移轉登記手續及承受以該不動產設定抵押予銀行之八百萬元貸款，被告乃以存證信函催告原告履行，惟原告仍遲延給付，故被告遂沒收該定金六十萬元，並向原告為解除買賣契約之意思表示，被告並無債務不履行之情事，原告請求被告賠償自無理由等語置辯。
三、原告主張兩造於八十九年一月六日訂立系爭不動產買賣契約，雙方約定買賣總價為一千二百萬元，其即於同年月日給付被告定金六十萬元，詎被告竟於同年六月二十一日將系爭不動產出賣予訴外人王聰溪、劉美惠等語，業據原告提出不動產買賣契約書影本一件、建物及土地登記謄本各二件附卷可憑，復為被告所不爭，堪信屬實。原告復主張被告本應於八十九年三月五日以前移轉系爭不動產之所有權予原告，竟遲延未依約給付；嗣後又將該不動產出賣予第三人，則該契約自屬可歸責於被告之給付不能，被告自應負債務不履行之損害賠償責任等語，然被告則以前揭情詞置辯，則本件之兩造爭執點厥為被告是否有遲延給付之情事？即系爭不動產買賣契約就其餘價金之給付及不動產所有權之移轉登記是否為定有期限之給付？而被告是否已依法解除契約？被告將系爭不動產出賣予第三人，是否為可歸責於被告之給付不能？
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。即解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意；且契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字致失真意。因之，欲探求兩造就系爭契約交付買賣價金時間之認定，自應綜觀契約書全文並參酌兩造締約時之地位等情以探求當事人立約時之真意。經查：
（一）依系爭不動產買賣合約書第三條、第四條、第八條、第十一條及其他事項第二條分別規定：「殘餘款依照左列約法給付甲方（即被告）清楚。（一）第一次於民國八十九年一月六日乙方付甲方新台幣陸拾萬元正。（二）第二次付款：於乙方（即原告）信用貸款及房屋貸款核下三日內，雙方一併處理甲方（即被告）債務款項或稅金部份利息清償，乙方付甲方三百四十萬元。（三）第三次付款：產權清楚移交，乙方付甲方八百萬元正」」、「甲方收取前條殘餘款同時應將買賣標的物全部和所有權移轉登記之一切證件備妥，當場移交乙方辦理產權移轉登記」、「本件不動產限於民國八十九年三月五日移交：：」、「本約自簽約日起即生效，至辦妥產權移轉登記並付清尾款止失效：：」、「甲方房貸八百萬元正由乙方承受利息，八十九年三月五日後由乙方負擔，甲方須協助乙方另貸三百萬元正核貸出，乙方須全力配合。」有該合約書在卷可憑，則買賣價金之給付既已約定有第二期、第三期，依社會通念判斷，該第二期之給付期限自應早於第三期；且參照該合約書之第四條、第八條、第九條及其他事項第二條之文義觀之，亦應足認兩造係約定系爭不動產應於八十九年三月五日辦理不動產移轉登記手續並交付買賣價金之尾款。則系爭買賣價金之第二期款項雖未訂明給付之期限，然依該契約之文義觀之，堪認兩造就第二期價款給付期限之真意應係在第三期價款交付即八十九年三月五日以前無訛。
（二）原告雖抗辯就系爭第二期價款之給付期限應係未定期限，即可先辦理不動產之移轉登記後始再繳交該第二期價款云云。然如前所述，依契約之文義觀之，八十九年三月五日應係雙方約定之移轉不動產所有權及交付尾款之期限，而證人即辦理系爭合約書之代書業者吳金棧亦到庭證稱：「（與兩造有無親屬或僱傭等關係？）無，我是因蔡鳳英找我辦理買賣契約，才認識他，之前不認識。（本件契約是否你寫的否？）是的。（是否記得當時買賣價金交付方式？所謂第一次、第二次付款是指什麼？）第一次是指訂約當天，第二次付款是指增值稅核定下來三天內。（信用貸款是指什麼？）是指買方資金有限要辦理信用貸款及房屋貸款。他兩者都要貸款。他是拿系爭買賣標的物貸款，因為他預估房子可能貸不到那麼多，所以還要信用貸款。（契約約定事項載明，賣方要協助買方貸款之真意為何？）他們的意思，是賣方幫助乙方儘可能幫忙。真正的原因我比較不了解。他們的意思是甲方協助乙方，可能因買方人脈不熟希望賣方介紹。（當初有否約定利率？）可能有約定，但很模糊。約定多少我也不清楚。（第二次付款期限是何時？）是繳交證件，等稅金核下來就要繳第二次款，第二次繳完之後才辦理移轉登記，結果我催促他們拿來辦，但後來雙方都沒有拿來，也沒有告訴我原因。（契約上約定八十九年三月五日移轉登記時把所有價金繳清否？）是的。（為何第二次付款期限未寫清楚？）因為繳交證件日期都沒有，通常契約書上第四條都會約定繳交日期。（本件有否約定繳交證件日期？）有的。但忘了是何時。（第二付款到底是何時？）是他們雙方繳交證件後，等稅金核下來，再繳交第二次付款，之後再付第三次款，同時辦裡所有權移轉。：：（是否貸款沒下來，也直接可以辦理所有權移轉及抵押權登記？）我忘了。（沒有寫期限，是否因為第二次不知何時貸下來？）要先辦理移轉登記沒有錯。但我只記得第二次辦理時，我催雙方繳交證件，他們都沒有拿來。（是否有約定貸款沒有下來，也可以辦理所有權及抵押權移轉登記？）我不敢確定。」等語，是證人吳金棧就第二期價款之交付與不動產移轉登記之期限，既未能為明確證述，則證人吳金棧就兩造當事人立約當時之真意自未能補充，即應以契約之文義解釋當事人之真意。
（三）況不動產買賣之一般交易習慣，賣方為避免買方於不動產移轉登記後即拒不給付價金，通常均約定不動產所有權之移轉登記與尾款之交付有同時履行抗辯之關係。然原告卻抗辯該第二期價金三百四十萬元之給付期限，係未定期限（俟貸款核撥），然不動產所有權移轉登記手續可先行辦理，實與常情有違；而該第二期價款三百四十萬元，係本件買賣賣方即被告所能現實取得之唯一價金（訂金六十萬元除外），若兩造真有如此重要之約定，自應在契約中明文約定，然系爭契約既未明文約定不動產所有權之移轉手續可先於第二期價款之給付，則原告之抗辯自無足憑採。至證人即原告之配偶甲○○雖到庭附合原告之主張，然因其與原告之關係菲淺，其證言本難期公正，故自不能僅以證人甲○○片面證詞而為有利於原告主張之認定。
（四）另原告又抗辯合約書第三條第二項中之「信用貸款」乃係於無法以系爭買賣之不動產貸得款項時所為之補充約定，此觀之該條款併列「信用貸款及房屋貸款」而不單列「信用貸款」即明云云。然查，上開條款既將「信用貸款及房屋貸款」併列，則兩者顯係立於同等之地位，是原告固得以系爭買賣之不動產申請房屋貸款，惟亦得另向銀行申請信用貸款以償付第二期價金款項，此參諸證人吳金棧前開之證言亦甚明確；否則倘如原告抗辯須待產權清楚移交後始得申請房屋貸款以給付第二期款項，豈非謂產權移交之時期係在第二期款項交付之前？是上開條款中「信用貸款」並非用以補充「房屋貸款」，兩者應係立於等同之地位，至為灼然，故原告抗辯被告應先移轉系爭不動產所有權，以便原告貸得第二期價金款項云云，顯與當事人之真意相互矛盾，亦不足採。
（五）綜上，系爭契約有關第二期價金之給付期限雖僅約定俟貸款核撥後給付三百四十萬元，然審酌該契約之文義，應足認兩造係約定該第二期價款應於八十九年三月五日不動產所有權移權登記前給付。然原告未於八十九年三月五日以前給付該三百四十萬元與被告，是否為可歸責於原告之給付遲延？即被告可否依該契約第十條之規定沒收原告所付之六十萬元？
五、次按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院二十一年度上字第一九五六號判例參照）。本件原告抗辯兩造係約定被告應協助原告貸得利息年率百分之五之三百萬元貸款，惟被告所介紹之貸款利息竟高達年息百分之十，是被告未履行提供低利貸款之先給付義務，致原告迄今未貸得款項而未能給付第二期款項，自係可歸責於被告之事由所致，被告不可沒收該六十萬云云。然依系爭契約之文義觀之，兩造雖約定第二次付款於原告信用貸款及房屋貸款核下後給付，且被告應協助原告貸得三百萬元，然所謂「協助」之內涵為何？即兩造就貸款之利息利率有無約定？被告若未協助，效果為何？原告若不接受原告之協助，效果又為何？契約中均未明文約定。經查：
（一）證人即擬定系爭契約之代書業者吳金棧到庭證稱：「：：（信用貸款是指什麼？）是指買方資金有限要辦理信用貸款及房屋貸款。他兩者都要貸款。他是拿系爭買賣標的物貸款，因為他預估房子可能貸不到那麼多，所以還要信用貸款。（契約約定事項載明，賣方要協助買方貸款之真意為何？）他們的意思，是賣方幫助乙方儘可能幫忙。真正的原因我比較不了解。他們的意思是甲方協助乙方，可能因買方人脈不熟希望賣方介紹。（當初有否約定利率？）可能有約定，但很模糊。約定多少我也不清楚。：：（當初他們有否講到賣方要幫買方貸款年利五點六？）我只記得賣方要幫買方貸款，但利率多少我不清楚。（雙方有無將協助貸款的義務放在賣方身上？）我不記得。：
：」等語，則證人吳金棧就兩造於訂約時有關「協助貸款」約定之真意，並未能為明確而切實之補充證述，自僅能依契約文義判斷兩造之真意為何。
（二）而依系爭合約書第三條第二項規定觀之，兩造於立約時並無法確定原告何時能貸得第二期款項，始約定於銀行核准貸款並撥款後，原告始負有給付第二期價金款項之義務，惟被告是否負有介紹「低利」貸款之先給付義務？參酌合約書其他事項第二條後段規定觀之，被告雖有協助原告貸款之義務，但該條文並未明定貸款利率之高低；且被告於訂約後亦曾介紹利息為年息百分之十之貸款予原告，然原告因認利率過高而拒絕，此亦為原告所不爭，是被告既已履行其協助原告貸款之義務，而原告抗辯因被告未協助其貸得低利款項，致第二期價款迄今未能給付，係可歸責於被告之事由云云，自不足採信。
（三）原告既未於最後給付期限即八十九年三月五日繳納第二期價金，復未能舉證證明係有不可歸責於己之事由致違反契約義務，則被告依系爭合約書第十條前段規定「本約甲乙雙方應忠誠履約，若乙方（即原告）違約時所付款項由甲方（即被告）無條件沒收」之規定，沒收原告已付之款項六十萬元，洵屬有據。
六、再按契約當事人一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約，民法第二百五十四條定有明文。故於因契約當事人之一方給付遲延而發生法定解除權之情形下，在遲延之給付於債權人仍有利益（即遲延之給付仍能達成契約之目的）時，須經他方當事人定相當期限催告其履行，而對造逾期仍不履行時，他方當事人得解除契約，若欠缺其中任一要件，則當事人仍不能不受契約之拘束（最高法院二十九年上字第七八二號判例參照）。又催告為債權人對於債務人請求給付之意思通知，而催告之內容，以表明債務人應依債務本旨為給付之意旨為已足，無須敍明不於期限內為給付，即予解除契約之意思。另債務人在履行期屆至前，尚無給付之義務，因此，在債務人負遲延責任以前債權人所為請求給付之催告，並不發生效力，充其量僅具提醒債務人注意之性質而已，債權人仍須待履行期屆至後，再行定相當期限催告債務人履行，債務人於期限內猶不履行，債權人始得合法解除契約。經查，本件買賣契約係以八十九年三月五日為給付尾款之確定期日，原告屆期仍未繳納價金餘款，此為原告所不爭，則原告於上開期日後自已處於給付遲延之狀態；然被告前於八十九年二月十四以存證信函催告原告須按期繳清全數買賣價金一千二百萬元，嗣原告仍拒不履行時，再於八十九年三月三十日以存證信函向原告為解除買賣契約之意思，有該存證該函二件在卷可稽，惟本件買賣契約既係以八十九年三月五日為給付尾款之確定期日，則原告於期限屆滿時若仍未給付該價金餘款，始負有給付遲延責任，因之，被告於上開期日屆至前之同年二月十四日即以存證信函催告原告應如期履行，該存證信函自不發生催告之效力。故被告既未依法催告，其所為解除契約之意思表示自不合法，該買賣契約仍屬有效存在，則兩造就系爭不動產之權利義務仍應受系爭契約書之拘束。
七、又按所謂給付不能，有自始不能與嗣後不能，主觀不能與客觀不能之分；其為自始客觀不能者，法律行為當然無效，當事人於行為當時知其無效或可得而知者，依民法第一百十三條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；其為自始主觀、嗣後客觀或嗣後主觀不能者，則生債務不履行之問題，債權人得依民法第二百二十六條規定，請求債務人賠償損害。又民法第二百二十六條第一項規定：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。此所謂給付不能係指依社會通常觀念，認為不能依債務本旨實現之意，如依社會通常觀念，尚有給付可能，即不能謂給付不能。又契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第二百四十九條第三款所明定，然若因不可歸責於債務人之事由致給付不能者，免其給付義務，民法第二百二十五條第一項亦定有明文。本件被告於八十九年六月二十一日已將其所有之系爭不動產分別出賣予訴外人王聰溪、劉美惠，並各於同年八月十四日、同年月十一日辦理不動產移轉登記在案，此有該不動產登記簿謄本在卷可稽，則就社會觀念而論，被告所為應屬嗣後之主觀不能，揆諸前開說明，被告本應負給付不能之損害賠償責任。惟被告抗辯該給付不能之事由係因可歸責於原告之事由所致，此雖為原告所否認，然證人即嗣後為兩造辦理不動產移轉登記手續之代書陳水木到庭結證稱：「（是否見過兩造？）我見過，我是客戶介紹，因買賣要委託我辦理，他們本來買賣契約，不是我辦理的，是要辦過戶才到我事務所辦。是被告與原告之先生一起到我那裡委託我辦理移轉登記，後來因為增值稅及契稅一直沒繳，後來過了期限，蔡鳳英就撤銷掉。是因賣方不繳錢，我是問蔡鳳英，他說是對方不繳第二次款。（你有否跟原告聯絡過？）沒有，因為委託人是蔡鳳英，且買方也同意。所以我都只有和蔡鳳英聯絡。我與原告有聯絡過二次，第一次是他們來委託我辦理，後來又去原告家一次，是因為原告認為價格太高了。那一天結果如何我忘了，只記得價金太高了。」等語，而證人劉鏗亦到庭證稱：（與兩造有無親屬或僱傭等關係？）我認識原告之先生，有去過他家。我是被告的朋友。（對兩造買賣之事，知情否？）是買賣經過五、六個月，蔡鳳英拜託我去找原告之先生，我去找他們，他們說沒有錢，只好給他們撤銷。（為何蔡鳳英會找你去找原告之先生？）因為他知道我與原告是鄰居，我與原告之先生很好。我去找原告說二次，第一次我自己去，他們說要給被告消定。第二次我與被告同去，他們也這麼說，二次都是原告先生講話，可是原告也在場。他說沒有錢買，也嫌太貴所以不買了。」等情，是被告主張係因原告拒絕給付買賣價金並表示不願購買，其始將該不動產出賣予他人一節應可採信，則該給付不能之事由自不能歸責於原告。從而，原告主張依據民法第二百四十九條第三款之規定，請求被告返還其訂金，自無理由，應予駁回。
八、至原告另主張被告未於八十九年三月五日以前移轉系爭不動產之所有權，有給付遲延之情事，自應屬違反系爭契約第十條之規定，其應得請求被告加倍返還已給付之款項云云。然依前所述，被告係因原告遲未給付第二期價金，仍催告原告於八十九年三月五日前「配合辦理過戶並付清尾款」；而雙務契約當事人之一方，於他方所負債務已屆清償期，應為給付而未給付時，雖得請求給付，然該他方當事人因享有同時履行抗辯權，在他方行使此抗辯權後，自不發生遲延責任之問題，是被告既已為同時履行抗辯之催告，則原告在未給付該價金前，被告自不負給付遲延之責任。因之，原告此部分之主張亦無理由，應併予駁回。
九、末按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。惟債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院十八年上字第一七０九號判例參照）。依前所述，原告主張因被告違約致契約給付不能而分別依民法第二百四十九條第三款及系爭合約書第十條為由，認其對被告有一百二十萬元之債權，既均無理由，而債務之抵銷既須以雙方當事人互負債務為前提要件，然原告對被告並未有一百二十萬元之債權，原告自無從主張抵銷，故原告抵銷之主張亦無足憑採，附此敘明。
十、綜上所述，原告主張依據給付不能及給付遲延之法律關係，請求被告給付六十萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起之法定遲延利息，既均未能舉證證明該債務不履行之原因係可歸責於被告之事由所致，則其請求自無理由，應予駁回。又原告之訴既無理由，其假執行之聲請即所失依附，應併予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十二、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 六 日
臺灣台南地方法院民事第二庭~B法 官 洪碧雀右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 六 日~B法院書記官 陳麗玲