臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第五三九號
原 告 台南縣永康市公所法定代理人 乙○○訴訟代理人 莊美貴律師
徐建光律師被 告 甲○○訴訟代理人 許雅芬律師
鄭嘉慧律師右當事人間請求請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告應將坐落台南縣永康市○○○段第一０八四地號、地目田、面積二六五五平方公尺、同段第一０八五地號、地目田、面積二六五五平方公尺及同段第一０八六地號、地目田、面積一三二七平方公尺土地之所有權移轉登記予原告。
(二)訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
(一)緣坐落在台南縣永康市○○○段第一０八四地號、地目田、面積二六五五平方公尺、同段第一０八五地號、地目田、面積二六五五平方公尺及同段第一０八六地號、地目田、面積一三二七平方公尺等三筆土地（下稱系爭土地），係原告於民國六十九年三月間向被告所購買，目的為作為垃圾場之用，原告並於同年三月二十四日將全部價金新台幣（下同）一百八十九萬一千五百四十五元如數付予被告，被告於收售價款後，亦已將系爭土地交付原告使用。
(二)因兩造為本件買賣時，系爭土地為農地，而原告為機關法人，因受土地法規定農地買受人應有自耕能力之限制，致無法辦理系爭土地所有權之移轉登記，故兩造於成立本件買賣時，乃特別約定，待系爭土地所有權依規定可以辦理移轉登記於原告名下時，被告應提供相關文件，以供原告辦理所有權移轉登記手續。
(三)而系爭土地經都市計劃通盤檢討結果，業已編定為機關用地（都市計劃公共設施保留地），並於八十五年二月十五日公告實施，系爭土地因都市計劃編定為機關用地，其所有權移轉登記已不受限制，故原告於此都市計劃公告實施後，即請求被告應提供相關文件以供原告辦理系爭土地所有權移轉登記手續，惟屢經請求，被告均置之不理，為此依據民法第三百四十八條規定訴請如聲明所示。
(四)因原告購買系爭土地後，相關承辦人員遭檢舉涉有違法情事，案經台灣台南地方法院檢察署檢察官偵查起訴，歷經鈞院（六十九年度訴字第四二九號違反戡亂時期貪污治罪條例案件）及台灣高等法院台南分院多次更審後，始為無罪判決，而系爭土地買賣之相關文件原本亦均於當時即遭扣案，而歷經調查站、檢察署、地方法院、高等法院、最高法院等單位相互傳送，於該案確定後，該等文件竟已不知散落何處，而未能發還，故現原告手上已無該等買賣契約、切結書等文件之原本，併此敘明。
(五)原告所提出由被告所立之切結書，經鈞院提示訊問證人林德春及周德華：「（提示卷內切結書影本）這上面的簽名是否你所為？」時，二人均答：「是的」；另證人錢昇聖於鈞院問：「為何要甲○○補切結書？」時證稱：「因當時公所急著要買地當垃圾場，但經費不足，而甲○○的意思要拿全部價金，所以要他補切結書，意思是公所將來要登記這筆土地變更使用時，如果需要其印鑑證明或其他文件，甲○○必須配合，後來我們公所有付全部的價金給甲○○。」（見鈞院八十九年七月十三日言詞辯論筆錄），足徵前揭切結書之內容應為真正。
(六)當初原告為取得垃圾場用地，除向被告購買系爭土地外，同時期亦向訴外人王鄭連照購○○○鎮○○段第六四一、六四二、六四三、六四四、六四五、六四六地號土地，此於台灣高等法院台南分院七十三年度上更四字第三四０號刑事判決理由欄第二段記載甚明，此二筆土地之買賣情形完全相同，而該唪口段土地於八十二年五月九日業經都市計劃變更為機關用地，並於八十四年八月十七日移轉登記予原告所有，並無任何疑義，現僅餘被告遲未配合辦理登記。
(七)另證人周德華於鈞院訊問時稱：「六十八、九年間我擔任永康鄉民代表，切結書名字是我簽的，當初是鄉公所要向甲○○買土地，叫我和林德春簽這份切結書作見證，我不知道這塊地是農地還是一般的地。」然查，證人周德華為系爭土地原所有權人，系爭土地在登記為伊名下時即為農地，周德華豈有不知系爭土地為農地之理，今出庭作證為避免鈞院對前揭切結書之內容做不利被告之認定，竟謊稱伊不知系爭土地是農地還是一般地，顯見周德華對原告訴訟代理人請求訊問伊：「當初是否因為農地不能移轉，所以才簽切結書？」時證稱：「我不知道，公所叫我去簽我就去簽。」等語，均不實在，並不足採。
(八)又證人林德春及周德華二人於到庭作證時，二人均答稱其上簽名是真正，惟對於該切結書之用意是否因當時係為農地無法辦理過戶而簽立，則語意不清，惟日前新永安電視台至永康市公所作市政報導時，恰證人林德春亦在場，新永安電台則就永康市公所此垃圾場用地訴訟案件訪問林德春，林德春對於該土地及切結書之來源，均敘述的非常明確，當時確係因農地無法辦理過戶，故才簽立該份切結書，與在鈞院訊問時，所為證述不知系爭土地是農地無法過戶等語，大相逕庭，顯見證人在鈞院訊問時，有語多保留之情，故特商請新永安電台將該部分訪問內容加以節錄，提供庭上參酌，由該訪談內容即可明證原告所述確屬實情。
(九)綜上所述，由前揭切結書內容觀之，實可認定本件兩造對於系爭土地之買賣確有約定：被告應於系爭土地可以移轉登記於原告名下時（由農地變更為非農地），被告應「適時」提供辦理移轉登記時之有關文件，此項約定顯係兩造於訂約時均預期於不能之情形除去後始為給付，準此，系爭土地之買賣契約並非無效。
三、證據：提出收據、永康鄉公所支出傳票、切結書、永康市公所簡便行文表、台灣高等法院台南分院七十三年度上更四字第三四０號刑事判決、台南縣政府八十二府工都市第六七八七一號公告、錄影帶各一份、土地登記謄本九份為證，並請求傳訊證人林德春、周德華、錢昇聖，及調閱本院六十九年度訴字第四二九號刑事案件歷審卷。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)對於原告主張於六十九年間向被告購告系爭土地，目的作為垃圾場使用，並已付清一百八十九萬一千五百四十五元之價金之事實不為爭執；惟原告另主張兩造於成立本件買賣契約時，有特別約定「待系爭土地所有權依規定可以辦理移轉登記於原告名下時，被告應提供相關文件，以供原告辦理所有權移轉登記手續，有被告所立切結書一份可憑」云云，被告對該切結書之真正不爭執，但否認該切結書的內容係兩造就契約不能之情形有預先約定於不能情形排除後為給付之特約，一般買賣為怕出賣人不配合辦理登記，多會要求切結應提出相關文件配合辦理，本件切結書上之有關文字記載為：「如公所辦理移轉登記時，尚須業主之有關文件應適時提供」，該文字內容與一般買賣交易情況並未有違，況切結書中並未明確載明於日後原告得辦理所有權移轉登記時被告應配合辦理，故無法以該切結書認兩造對系爭土地買賣有約定特別事項。本件原告一再主張兩造成立買賣時，有特別約定「待系爭土地所有權依規定可以辦理移轉登記於原告名下時，被告應提供相關文件」，依舉證責任分配之原則，原告應就此特約負舉證責任。
(二)原告既自認當時購買系爭土地是要作為「垃圾用地」，依修正前農業發展條例第十三條規定，耕地或其他供農業用土地，欲劃定或變更為非農業使用時，應先徵得農業主管機關同意。原告使用系爭土地作為垃圾用地多年，始終未獲得主管機關同意，且被告賣地是要作為「垃圾用地」，縱使系爭土地業於八十五年間公告編定為機關用地，其所有權移轉登記已不受限制，亦不能使原已無效之法律行為變成有效，是原告依據民法第三百四十八條買賣之法律關係提起本訴，應屬欠缺法律上保護要件，應予駁回。
(三)事實上本件兩造買賣時並無特約，原告所提出之切結書（該切結書並分被告找代書所寫，係原告提供，此由證人周德華、林德春證詞即可知），其上之記載與一般土地買賣並無不同，況該切結書上雖載有「適時」提供辦理之有關文件，惟「適時」尚與原告所主張之「待系爭土地所有權依規定可以辦理移轉登記於原告名下」條件，大不相同，由該「適時」二字根本也無法推知兩造當初有此特約之合意。原告聲請傳訊之證人亦均證稱其簽名僅是保證有要買系爭土地，根本無所謂特約情事：「（證人林德春答）：那時簽這份切結書是農地買賣....，叫我與周德華簽名保證有買這塊地。..」「（證人周德華答）：當初是鄉公所要向甲○○買土地，叫我和林德春簽這份切結書作見證」。另證人錢昇聖目前仍為公所人員，其又為當初承辦人員，其個人疏忽致未將特別告知，致被告根本不知道有此特約造成買賣契約無效，其顯有利害相衝突，故其證詞明顯偏頗不足採信。
(四)原告稱其另向訴外人王鄭連照購買新化鎮土地，已於八十四年八月十七日移轉登記予原告云云，惟另案之土地辦理完成登記，亦無法因此即推認本件系爭土地買賣時已有特約存在，兩者間無必然關係，不得予以援用。本件既無特別約定，則依修正前之土地法第三十條規定，及民法第二百四十六條第一項規定，其契約無效，而無效係自始確定無效，不因契約訂立後農地變為得移轉，或因當事人嗣後另有約定，而使原已無效之契約變為有效。綜上所述，原告既無法就其主張有特約之事盡舉證責任，本件契約即屬無效，原告請求自無理由。
(五)退萬步言，縱認系爭切結書有所謂再配合提供相關資料，供原告辦理移轉登記之義務（如前述亦與原告主張之特約不符外），由所謂「適時」之字眼，亦應認自書立切結書起即負此義務，申言之，自立切結書起原告即得行使此請求權，則依民法第一百二十五條、第一百二十八條之規定，原告顯已逾十五年之時效期間，原告請求亦於法無據。
(五)被告自出賣系爭土地起即無辜受累纏訟多年，期間並因此遭羈押，雖終獲無罪判決，惟造成被告身心重大傷害，原認可平靜過日，豈料當初之買賣竟係因承辦人員疏失而實應為無效之契約，倘被告早知為無效契約，則逕可另賣他人亦可免去此無謂之纏訟，故原告應自負其疏失之責，豈可嗣後卸責稱當初確有特約云云，原告所述不可採信。
理 由
一、本件原告起訴主張其於六十九年三月間向被告購買三筆系爭土地做為垃圾場用地，並已付清全部價金，雙方並有約定待日後系爭土地得辦理所有權移轉登記於原告名下時，被告應提供相關文件配合辦理，今系爭三筆土地已於八十五年間編定為機關用地，其所有權移轉登記已不受限制，惟被告拒絕移轉系爭土地予原告，為此依據買賣之法律關係請求如聲明所示；被告則以：對於有出賣系爭三筆土地予原告做為垃圾場並已收受全部價金之事實不為爭執，但否認雙方有約定待系爭土地依規定可以移轉登記於原告名下時，再提供相關文件配合辦理之特別事項，該切結書的目的僅是證明原告有向被告購買系爭三筆土地業據證人周德華、林德春到庭陳述明確，而參諸切結書上文字內容僅係一般買賣時要求賣主配合辦理之一般約定，並未明確載明「待系爭土地所有權依規定可以辦理移轉登記於原告名下時，被告應配合辦理」，不能以該切結書認為兩造於訂約時已有於不能情形除去後始為給付之約定，原買賣契約依土地法第三十條及民法第二百四十六條第一項規定應屬無效，原告不得請求被告移轉系爭土地，又縱認被告依該切結書有配合提供相關資料，供原告辦理移轉登記之義務，惟原告之請求權自立切結書之日起即得行使，依民法第一百二十五條、第一百二十八條規定，原告之移轉登記請求權亦因已逾時效而於法無據等語以為置辯。
二、原告主張其於六十九年三月間向被告購買三筆系爭土地做為垃圾場用地，並已付清全部價金之事實，業據其提出收據及支出傳票各一份為證，且為被告所不爭執，此部分堪認為真實；至原告主張兩造有簽立切結書，對原告當時無自耕能力無法過戶一節，有約定待日後系爭土地得辦理所有權移轉登記予原告時，被告應提供相關文件配合辦理之特別約款，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為：兩造於訂立系爭土地買賣契約時，是否有將此一因原告無自耕能力無法辦理過戶之不能情形預期待日後系爭土地變更為非農地後再為給付之特約合意？經查：
(一)按以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效。但其不能之情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項亦定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段之規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效，最高法院六十六年台上字第二六五五號判例可資參照。而此一無效，乃自始無效，亦不因事後契約當事人另有約定而成為有效。經查，兩造於訂立本件土地買賣契約時，有無在契約中特別約定待系爭土地變更為非農地後再為移轉之情形，因原買賣契約已不復見，此部分目前無從知悉，為兩造所不爭執，並經本院依原告聲請調閱本院六十九年度訴字第四二九號刑事卷宗歷審卷審認無訛。至原告雖提出本件切結書，主張兩造確實有於訂約時，約定被告應於系爭土地可以移轉登記於原告名下時（由農地變更為非農地），被告應「適時」提供辦理移轉登記時之有關文件，此項約定顯係兩造於訂約時均預期於不能之情形除去後始為給付，故本件買賣契約並非無效云云，惟查，經本院依原告聲請傳訊證人即當時在切結書上簽名之連帶保證人周德華、林德春，及原告當時承辦人員民政課課長錢昇聖到庭詢問有關該切結書由來之結果，業據證人林德春證稱：「切結書我是當場簽的，至於甲○○是否在場，我已經忘了。那時簽這份切結書是農地的買賣，當時鄉公所與甲○○間如何約定我不知道。只記得當時那塊地是要拿來當垃圾場，叫我與周德華簽名保證有買這塊地，其餘的事我就不知道了。」「切結書的內容是什麼意思我也不是很清楚，我只知道鄉公所向甲○○買農地要做垃圾場，叫我與周德華去簽名保證。」，證人周德華則稱：「.. 當初是鄉公所要向甲○○買土地，叫我和林德春簽這份切結書作見證，我不知道這塊地是農地還是一般地。」「（原告訴訟代理人請求訊問證人當初是否因為為農地不能移轉，所以才寫切結書？）我不知道，公所叫我簽我就去簽。」，錢昇聖則證稱：「（這份切結書是何人所寫？）是我們請甲○○補來，甲○○去請代書寫的。」「（為何要甲○○補切結書？）因為當時公所急著要買地當垃圾場，但經費不足，而甲○○的意思要拿全部價金，所以要他補切結書，意思是公所將來要登記這筆土地變更使用時，如果需要其印鑑證明或其他文件，甲○○必須配合，.... 」「林德春和周德華是甲○○自己去找他們簽的。當時買賣協議開會時林德春和周德華都在場，這些事他們應該都知道。」「（被告訴訟代理人請求訊問證人，甲○○拿切結書來時證人有無看過內容？）有，這裡面的內容是說如果需要證明文件時，甲○○必須配合。」，而被告本人則稱：「（提示切結書予被告，這份切結書是否你本人所簽？）當初簽什麼我不知道，我去領錢時他叫我蓋章我就蓋，這份切結書上的簽字好像是我簽的沒錯，但我不認識字，切結書上寫什麼我不知道。」「（當初有無講好何時過戶？）沒有。」等語在卷（見本院八十九年七月十三日及同年八月十四日筆錄）。而當初是因為被告要求一次給付價金，而系爭土地為農地，當時無法辦理過戶，公所人員始要求被告出具切結書，約定日後得辦理移轉登記時，被告應提供相關文件，始為付款等情，業據原告陳述明確；再參諸原告提出之收據及支出傳票上之日期均載為六十九年三月二十四日，而被告簽立之切結書日期亦為六十九年三月二十四日等文字以觀，不論該切結書是如證人錢昇聖所述，係因被告要領取全部價款而由原告要求被告另外補具，或如被告所述，是由原告寫妥令被告於領受價款時一併簽立，均足認該切結書顯係於兩造簽立土地買賣契約後另行再為簽立，而非於簽定買賣契約當時，雙方已有預期於待系爭土地變更為非農地後再為移轉登記之合意而同時簽立該切結書，使該切結書同為契約之一部分。是被告辯稱該切結書並非訂約當時已就系爭土地不能移轉情形預期予已排除並為約定，而係另外簽立，堪信為真實。從而，兩造於訂立本件農地買賣契約時，既未於契約中約定待不能情形除去後再為移轉，而係於契約訂立後，另行簽立本件切結書，估不論該切結書是否有為待系爭土地變更為非農地而得移轉予原告後再為移轉之約定，依前揭法文及判例意旨所示，原農地買賣契約依法應為自始無效，被告所辯，即認有理由。
(二)次按，關於農地之買賣，倘承買人係無自耕能力人，而約定得由承買人指定登記於第三人或待承買人取得自耕能力後再為移轉，或待該私有農地變更為非農地後再為移轉時，必須明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人取得自耕能力後再為移轉，或待該私有農地變更為非農地後再為移轉，始能認非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，其契約方屬有效。是縱認本件切結書係如原告所主張，為雙方買賣當時已有「系爭土地日後得辦理移轉登記予原告時再為移轉」之合意，而應為本件系爭土地買賣契約之一部分，惟參諸該切結書上記載之文字為：「如公所辦理移轉登記時，尚須業主之有關文件應適時提供」，並未明確載明「如日後系爭土地變更為非農地時再為移轉登記」，或「日後原告得辦理所有權移轉登記時，被告應配合辦理」，或其他類似可以表明兩造有約定於系爭土地變更為非農地時再為移轉之文字，而一般坊間之買賣定型化契約中，為避免出賣人藉故不交付所有權狀等相關文件而遲延辦理登記，多會有出賣人應適時提供文件辦理登記約定，而該切結書上所載之文字內容與一般買賣交易情況並未有違，故尚難以切結書中之該段文字認兩造對系爭土地買賣已有約定於不能情形除去後再為給付之特別事項。雖原告另辯稱被告已於六十九年三月二十四日領取買賣價款當日就已經將系爭農地之所有權狀、印鑑證明等物交予原告，如非兩造對於該不能移轉情事有所認知，並預期約定於得移轉登記時再為移轉，何必多此一舉要求被告出具切結書，保證原告辦理移轉登記時被告會配合提出文件，惟該段文字並不能看出兩造有約定待日後系爭土地變更為非農地後再為移轉登記之意思，已如前述，而辦理登記是否日後需要被告另外提出其他文件並不可知，是亦難以被告已交付系爭土地所有權狀為由，據以推論該段文字即有民法第二百四十六條所規定之預期於不能情形除去後再為給付之約定。況簽立該切結書之目的在於保證原告確曾向被告買受系爭土地，至於是否有約定日後得移轉登記予原告時再為移轉之意思，並不清楚，或不知道等情，業據證人林德春及周德華到庭陳述明確，雖證人即原告當時承辦人員民政課課長錢昇聖到庭證稱該切結書係因原告無法登記為所有權人，而被告當時要拿全部的價金，故要求被告出具該切結書保證日後得辦理移轉登記時要配合提出文件辦理，而證人周德華及林德春係當時購地小組的成員，渠二人不可能不知道簽該切結書的目的是為了日後要辦理過戶時，渠二人應保證被告會履行云云，惟該證人係當時承辦之民政課課長，且為原告現任之兵役課課長，與本件訴訟顯有利害關係，其證言顯有偏頗之虞，是否可信，不無可議；至原告雖提出證人林德春接受新永安電台訪問時之錄影帶，欲證明證人林德春在本院中所為之證言並非實在，而有保留，惟此乃證人於審判外之陳述，縱使證人林德春復到庭證述該切結書係為了擔保日後被告於原告得辦理移轉登記時要配合辦理而簽立，然該切結書之內容並未明確約定系爭土地於變更為非農地得移轉登記予原告時再為移轉登記，依法難認該買賣契約有效，已如前述，亦難以證人證言認被告簽立該和解書係基於兩造對系爭土地有日後得為移轉登記予原告後再為移轉登記之合意。綜上所述，原告主張由該切結書內容可認定本件兩造對於系爭土地之買賣確有約定被告應於系爭土地可以移轉登記於原告名下時（由農地變更為非農地），被告應「適時」提供辦理移轉登記時之有關文件，此項約定顯係兩造於訂約時均預期於不能之情形除去後始為給付，該買賣契約並非無效云云，即難信為真實。被告辯稱該段文字無法推知兩造買賣當時有此合意，即認有理由。
三、綜上所述，原告提出用以證明兩造間於訂立系爭農地買賣契約時，有特別約定被告應於系爭農地可以移轉登記於原告名下時，被告應配合之切結書，既係於簽立買賣契約後再行簽立，顯難認定兩造於簽訂買賣契約之時，即對待系爭土地變更為非農地得移轉登記予原告後再為移轉登記此一事項，有所合意，而該切結書上之文字並未明確記載兩造係約定於系爭農地變更為非農地後再為移轉，則該買賣契約依法應為無效，既如前述，而該無效不因事後系爭土地變更為非農地而成為有效，從而，原告依據買賣之法律關係，請求被告移轉系爭三筆農地予原告，即無理由，不應准許。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十一 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 張家瑛右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十六 日~B法院書記官 蔡蘭櫻