臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第六六五號
原 告 丙○○○訴訟代理人 乙○○律師
戊○○律師（送達代收人 乙○○律師 住台南市○○路○○○號）被 告 財團法人台灣省私立台南仁愛之家
設法定代理人 甲○○ 住訴訟代理人 庚○○律師
己○○律師被 告 丁○○ 住
（現因案在台南分監執行中）右當事人間請求確認承權權存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：確認被告丁○○對被告財團法人台灣省私立台南仁愛之家（下簡稱台南仁
愛之家）所有之台○○○區○○段○號土地內面積八五．六坪，同段四號土地內八八．六一坪，有承租權存在。
㈡陳述：
⒈被告丁○○對被告台南仁愛之家所有之上開土地有承租權，因被告丁○○積
欠原告新台幣（下同）二千九百萬元，卻已無財產可供執行，而上開承租權，依目前巿值約值四百萬元，原告乃以上開債權中之四百萬元為執行名義，聲請查封前開承租權。
⒉詎被告台南仁愛之家竟以被告丁○○積欠租金為由，對上開執行聲明異議
，因其於上開鈞院八十八年度執字第一八０二六號強制執行事件中先後二次（八十八年十月十六日及同年十二月二十三日）函稱：．．惟承租人丁○○女士現受刑中，無依程序終止等字樣，足資證明被告丁○○迄至八十八年十二月二十三日事實上仍在承租使用系爭土地，作為停車場收益之用。因此，原告為維護被告丁○○上開承租權，乃代位清償其所有之欠租；雖經被告台南仁愛之家退回，乃又依法提存於鈞院提存所，足見被告丁○○已無欠租情形至明。
⒊對被告台南仁愛之家之答辯，則提出準備書狀陳稱：
①被告台南仁愛之家已於上開二份文件上函稱「無法依程序終止」等字樣，足
見被告台南仁愛之家迄至八十八年十二月二十三日仍自承尚未終止租約在案，且依八十九年二月十日拍攝之照片，亦足見上開土地仍在經營停車場，是被告台南仁愛之家辯稱已於八十八年十月二十八日通知原告終止租約在案云云，顯屬無據。
②再者，被告台南仁愛之家據以主張之租約書第二條第七款所謂「積欠租金超
過一年者，得隨時終止租約之約定」云者，亦有違土地法第一百零三條第四款，及民法第四百四十條第三項、第一項須「欠租達二年之租金額」、「定相當期限催告承租人支付租金」之規定，自無可採。
③如今原告已依法代債務人之被告丁○○，分別於八十八年十月二十二日、同
年十二月二十七日，以第一一七號及第三七一號存證信函，匯寄現金清償其對被告台南仁愛之家之欠租全額後，因被告仁愛之家無理退回，又分別於八十八年十一月一日、八十九年一月三日，以鈞院八十八年度存字第四０一四號及八十九年度存字第三號提存書，如數提存鈞院在案，故被告丁○○迄至目前為止，已無積欠被告台南仁愛之家租金，被告台南仁愛之家即無從終止系爭租約。
④末按債之清償，得由第三人為之，又第三人就債之履行有利害關係者，債權
人不得拒絕，民法第三百十一條定有明文，本件原告對債務人即被告丁○○有四百萬元之債權，因丁○○已無可供執行之財產，唯獨本件系爭之承租權；如丁○○又不支付租金而遭被告台南仁愛之家依法終止租約，則系爭承租權勢將泡湯，是原告顯係就債之履行有利害關係者，且被告間又無約定或依性質不得由第三人清償之情形，則依上開條文，自得代為清償。
⒌被告仁愛之家出租之土地，租供興建房屋後，只要不積欠租金，自可永遠租
用下去，從無終止租約之情事，且承租人只要履行契約約定之事項（即①興建房屋時，應向台南仁愛之申請土地使用同意書、②如地上已興建有建物者，則應依土地法第一０四條之規定處理、③應於建物移轉日起三十日內申請辦理過戶換訂租約即可，並無須經出租人同意之文字、④承租人如欲續租時，應於租期屆滿前一個月，自動向被告台南仁愛之家申請換訂租賃契約，亦無須經出租人同意之文字），則隨時時可將承租權讓與他人，因換約訂租約純屬報備形式而已，只要付清前手所積欠之租金，並不計較換約後之承租人為熟。因此所謂租期之約定，亦只是形式而已，且承租權以與租金現值差距很大之高價在買賣之情形，在巿面上非常頻繁，已形成一種高價值且可轉讓之財產權，與一般注重承租人人格信任性質之承租權有別。
⒍茲因原告於八十九年二月九日收到鈞院函知而依強制執行法第一百二十條第二項之規定，提起本訴。
㈢證據：提出台南仁愛之家與他人簽訂之制式土地租賃契約書一份、現場照片五張
本院八十八南院鵬執簡字第一八０二六號函一紙為證，並聲請調閱本院八十八年度執字第一八０二六號強制執行卷。
二、被告方面：㈠被告丁○○部分：
⒈聲明：駁回原告之訴。
⒉陳述：租賃關係於八十六年以前曾讓與權利予他人，八十六年我再拿回來，租
賃期限只要我繼續繳租金就繼續存在。我自八十七年入監執行就沒有再繳租金了。土地總共一百多坪，目前與後面之土地所有人共同經營停車場，約定共同經營五年，到目前仁愛之家還沒有跟我終止租約。我沒有收到他們的終止意思表示。我因為欠王大進債務，所以已經把權利讓給王大進。我認為租賃關係仍存在。
㈡被告台南仁愛之家部分：
⒈聲明：駁回原告之訴。
⒉陳述：
①被告仁愛之家與被告丁○○間已無租賃關係，按丁○○固曾承租仁愛之家所
有座落台南巿延平段三號及同段四號內部份土地，惟因丁○○積欠二年十個月之租金，已達租金不得積欠超過一年之規定，依雙方所定之土地租賃契約書第二條第七項之規定，仁愛之家得隨時終止租約並收回土地，顯然丁○○對仁愛之家已無租賃權存在，而丁○○積欠二年十個月租金之事實，亦經原告自認在卷。
②原告就丁○○承租仁愛之家之承租權，不得代位權，原告曾寄來存證信函與
匯票，表示要「代位清償」丁○○積欠之租金，然「代位清償」並無法律依據，且被告丁○○係積欠仁愛之家租金債務，原告主張代位權，似與民法第二百四十二條所規定債務人「怠於行使其權利」之要件不合，再者依最高法院四十年台上字第三０四號判例意旨：債權人基於民法第二四二條規定，行使債務人之權利時，第三人之對於債權人與債務人同，故第三人得以對於債務人之一切抗辯，對抗債權人。縱使原告得行使代位權，因原告以存證信函通知被告仁愛之家表示要代丁○○清償租金時，仁愛之家於八十八年十月二十八日以南仁財字第０七七三號函通知原告「查承租人丁○○積欠租金期限已違租約書第二條第七款約定，為顧本家權益，終止租約在案」等情，足見被告仁愛之家於原告行使代位權時，已將終止租約之意思表示通知原告，依上開判例意旨，丁○○之租約業經終止應無疑義，原告主張丁○○尚有租賃權顯不足取。
③被告仁愛之家與丁○○間就系爭土地之租賃契約已於八十八年九月間終止租
約。按承租人丁○○因在監執行積欠之租金無法繳納，乃透過丁○○之子王啟明，請其在會面接見丁○○時通佑她表示仁愛之家已終止本件土地之租約，顯然本件租約已在王啟明通知丁○○時發生終止效力。退萬步言，原告於八十八年十月廿二日以存證信函通知仁愛之家表示要代位清償丁○○積欠之租金時，被告亦向原告表示丁○○所欠之租金已違租約第二條第七款之約定，業經終止租約在案等情，有仁愛之家南仁財字第０七七三號函可稽，原告既主張「代位清償」，若原告可代位則其行使者亦為原承租人之權利，依上開判例意旨，仁愛之家已將原告所寄來之租金匯票退回，並表示已終止租約，顯然被告仁愛之家和丁○○間之終止租約之意思表示亦因通知原告而發生終止之效力。至於原告所呈之現場相片，並無法證明即為系爭土地，更無法證明丁○○仍有承租權之事實。
④其次，被告仁愛之家與丁○○間之租約，明載積欠租金超過一年者，得隨時
終止租約，今丁○○積欠租金已逾二年以上，為原告所不爭執，則被告仁愛之家依法終止租約，應無不合。原告認為上開積欠租金超過一年得隨時終止租約之規定有違土地法第一百零三條第四款及民法第四百四十條第三項、第一項須「欠租達二年之租金額」、「定相當期限催告承租人支付租金」之規定，應不可採云云。然土地法第一百零三條係指「租用建築房屋之基地」，且係「不定期租賃」始有適用，而民法第四百四十條第三項亦為「租用建築房屋之基地」。系爭土地並未建築房屋，僅供停車之用且有租賃期限，與上土地法第一０三條及民法第四四０條之規定均不相同，應無該法條之適用，原告之主張應非可採。
⑤被告仁愛之家回復鈞院民事執行處表示「無法依程序終止」，係指未以書面
向丁○○終止租約，然本件終止租約既由王啟明轉達及通知原告如前述，應已發生終止租約之效力。又法律事實不得作為確認之訴之標的。且租約有定期限，並不是有繳租金就可無限期延長。至於轉租是他個人轉租，我們不清楚但根據租約之規定不得轉租，租約裡亦規定積欠租金一年租約當然終止毋庸催告，被告丁○○既已欠租超過兩年，租約應已經終止。
㈢證據：提出土地租賃契約書一份、被告於八十八年十月廿八日發予原告之函文一件為證。
三、本院依聲請調閱本院八十八年度執字第一八０二六號強制執行卷。理 由
一、本件原告起訴主張：被告丁○○對被告台南仁愛之家所有之台○○○區○○段○號土地內面積八五．六坪，同段四號土地內八八．六一坪之二筆土地有承租權，因被告丁○○積欠原告二千九百萬元，現已無財產可供執行，而上開承租權，依目前巿值約值四百萬元，原告乃以上開債權中之四百萬元為執行名義，聲請查封前開承租權。詎被告台南仁愛之家竟以被告丁○○積欠租金為由，對上開執行聲明異議，因其於上開本院八十八年度執字第一八０二六號強制執行事件中先後二次（八十八年十月十六日及同年十二月二十三日）函稱：．．惟承租人丁○○女士現受刑中，無依程序終止等字樣，足資證明被告丁○○迄至八十八年十二月二十三日事實上仍在承租使用系爭土地，作為停車場收益之用。因此，原告為維護被告丁○○上開承租權，乃代位清償其所有之欠租；雖經被告台南仁愛之家退回，乃又依法提存於本院提存所，足見被告丁○○已無欠租情形至明。茲因原告於八十九年二月九日收到本院民事執行處函知而依強制執行法第一百二十條第二項之規定提起本訴等語，並提出台南仁愛之家與他人簽訂之制式土地租賃契約書一份、現場照片五張、本院八十八南院鵬執簡字第一八０二六號函一紙為證。
二、被告丁○○則以：租賃關係於八十六年以前曾讓與權利予他人，八十六年我再拿回來，租賃期限只要我繼續繳租金就繼續存在。我自八十七年入監執行就沒有再繳租金了。土地總共一百多坪，目前與後面之土地所有人共同經營停車場，約定共同經營五年，到目前仁愛之家還沒有跟我終止租約。我沒有收到他們的終止意思表示。我因為欠王大進債務，所以已經把權利讓給王大進。我認為租賃關係仍存在等語置辯；被告台南仁愛之家則以：被告丁○○固曾承租仁愛之家所有座落台南巿延平段三號及同段四號內部份土地，惟因丁○○積欠二年十個月之租金，已達租金不得積欠超過一年之規定，依雙方所定之土地租賃契約書第二條第七項之規定，仁愛之家得隨時終止租約並收回土地，顯然丁○○對仁愛之家已無租賃權存在，而丁○○積欠二年十個月租金之事實，亦經原告自認在卷。況原告就丁○○承租仁愛之家之承租權，不得行使代位權，原告曾寄來存證信函與匯票，表示要「代位清償」丁○○積欠之租金，然「代位清償」並無法律依據，亦與民法第二百四十二條所規定債務人「怠於行使其權利」之要件不合，故仁愛之家於八十八年十月二十八日以南仁財字第０七七三號函通知原告「查承租人丁○○積欠租金期限已違租約書第二條第七款約定，為顧本家權益，終止租約在案」等情，足見被告仁愛之家於原告行使代位權時，已將終止租約之意思表示通知原告，丁○○之租約業經終止應無疑義，原告主張丁○○尚有租賃權顯不足取等語置辯。
三、經查：本件係被告丁○○積欠原告二千九百萬元，因已無財產可供執行，而被告丁○○對被告台南仁愛之家所有之上開二筆土地有承租權，依目前巿值約值四百萬元，原告乃以上開債權中之四百萬元之本院所發支付命令為執行名義，聲請本院民事執行處查封前開承租權。詎被告台南仁愛之家竟以被告丁○○積欠租金為由而終止租約，並即對上開執行聲明異議，原告因收到本院民事執行處函知而依強制執行法第一百二十條第二項之規定提起本訴等情。業經本院調閱八十八年度執字第一八０二六號強制執行卷查明無訛，且為兩造所不爭執。然按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起，民事訴訟法第二百四十七條前段定有明文。且按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，民法第四百四十三條第一項前段定有明文。揆其立法意旨，乃在於租賃契約係出租人信任承租人而訂立之契約，若出租人不信任其人，自不能強使其出租甚然。是以學者均以租賃權係基於保護第三人利益而不得為執行標的者（參見楊與齡著強制執行法論、八十五年十月修正八版第四十九頁）。本件依被告間所訂立之土地租賃契約書第十三條規定：乙（即被告丁○○）對於租用土地全部或一部份不使用時，應向甲（即被告仁愛之家）申請退租，不得私自轉租、分租或將租賃權轉讓他人使用，．．；第十四條規定：本租約出租之土地，乙將地上建物依法移轉他人及繼承移轉使用者，依下列規定辦理－⒈地上建物因買賣、贈與移轉他人時，應由乙會買受人及受贈人，於建物移轉事實發生日起三十日內申請辦理過戶換訂租約等語。足見出租人即被告台南仁愛之家對於出租之對象仍有決定之權，自不待言。故本件縱令被告間就上開不動產之租賃權存在，揆諸上開規定，租賃權既不得為強制執行之標的，強制執行聲請人即原告顯難認有即受確認判決之法律上利益，亦即無提起確認之訴之必要，自不待言。
四、從而，原告以被告間對於上開系爭不動產有承租權存在為由，提起本件確認之訴，顯無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，於本件論斷之結果不生影響，爰不一一審究。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十四 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 沈揚仁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十四 日~B法院書記官 張清德