臺灣臺南地方法院民事判決 八十九年度訴字第九四三號
原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○原 告 丁○○訴訟代理人 戊○○原 告 甲○○被 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 己○○右當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：
（一）被告應分別給付原告乙○○新台幣（下同）六十六萬八千元、丁○○六十六萬六千元整、甲○○六十五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）被告台灣糖業股份有限公司於民國八十四年五月間，在台南市○○○段第三六七四號土地上，推出「崇德華廈」集合式住宅預售屋，廣告刊載呈Ｕ字型建築，外觀醒目，中間二戶朝東，樣品屋顯示住屋格局舒適，前面陽臺可為觀賞，亦可放置洗衣機及衣物晾晒所在。原告乙○○、丁○○、甲○○於同年五月間，分別訂購４Ｇ７、５Ｇ５、５Ｇ７各一戶，當時被告言明陽臺算入購屋面積。俟原告與被告於同年六月簽約後，被告卻於同年七月十七日發函通知，該棟建築物因設計錯誤，陽臺部分依規定應改為走道，作為公共設施，此部份價款由被告負擔，但如此造成數家相通，又無隔離，造成原告等無安全感，亦無法使用陽臺，且被告再三警告勿使用走道，否則觸犯消防法規。俟經原告等多次催促被告依約改善，惟被告均置之不理，毫無履行之誠意。
（二）被告的廣告內容是誘發原告等購買房屋之動機，因此廣告應成為契約的一部份，再則契約內容載明陽臺納入購宅之面積內。Ｇ５、Ｇ７住宅前之陽臺，於原告等尚未簽約購買前，原始圖送進台南市政府建管科之設計圖，根本就是走道，為吸引客戶，乃刊載不實之廣告，俟原告等簽約後，卻諉稱陽臺部份建管科未予核准，且必須維持走道之功能，姑不論被告之欺騙是否涉有詐欺，然被告所交付之房屋，顯然是一種物的價值上之瑕疵，瑕疵品之交付已構成不完全給付，被告亦應負瑕疵擔保責任，按物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉危險於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。次按買賣之物缺少出賣人所保證之保質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第三百五十四條第一項、第三百六十條分別訂有明文，又債務人不為完全之給付時，債權人得請求損害賠償，民法第二百二十七條亦有明文。
（三）原告乙○○、丁○○、甲○○於八十四年五月間分別以總價四百八十三萬元、五百零五萬元、五百零二萬元之價格，所購買之房屋，依被告走道價款之吸收三十五萬元。原告三人實以四百五十萬餘元價款購買，由於價值上之瑕疵，業者評估該房屋至少折價六十萬元（已有成交之實例），再則陽臺改成走道，為安全之虞，原告乙○○附加改裝之鐵窗費用為六萬八千元，原告丁○○為六萬六千元，原告甲○○為五萬元，故被告應給付原告乙○○六十六萬八千元、給付丁○○六十六萬六千元、給付甲○○六十五萬元。
三、證據：提出台灣台南地方法院檢察署檢察官八十八年度偵字第一七九０號不起訴處分書一份、統一發票二十七張、台灣銀行台南分行送金簿存根一紙、房屋預定買賣契約書三份、「崇德華夏」出售房地面積分算表一紙、寄件人乙○○之存證信函三份、監察院人民書狀處理復表一份、系爭房屋平面圖一份、八十九年三月二十二日陳情書一紙、台南縣仁德調解委員會八十六年六月十日民調字第七十四號通知一份、八十九年五月二十二日公告一份、崇德華廈管理委員會八十六年一月二十七日崇德字第七０號函一份、財團法人中華民國消費者文教基金會函二份、寄件人甲○○存證信函一份、台糖公司土地開發處台南分處八十四年六月二十一日土開南字第九五二０二０四五號函、訴外人展美雲房地預定買賣契約書一份、台糖公司八十五年五月十四日仁德二空郵局第六六號存證信函及照片三張等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：
（一）原告主張系爭房屋存有「瑕疵」及被告有債務不履行情事云云，被告否認之。
（二）被告公司土地開發處台南分處於八十四年間在台南市○○段○○○○○號興建「崇德華廈」八樓店舖公寓住宅，共四十四戶，第一至三樓歸屬一戶，第四至第八層則為集合式住宅，每一層共有六戶，分別以Ｇ１、Ｇ３、Ｇ５、Ｇ７、Ｇ８、Ｇ９編號，呈「ㄇ」字型，轉角處各設有一座樓梯，Ｇ５、Ｇ７房屋面向中庭之一側各）規劃有走道及花台，Ｇ１、Ｇ３、Ｇ８、Ｇ９則規劃有陽台及花台。另各戶前側均設計有小陽台，此有「崇德華廈」第四層至第八層平面圖可查。本件原告所爭執者，即第四層至第八層Ｇ５、Ｇ７房屋面向中庭之一側之「走道」，依兩造所簽訂之「房地預定買賣契約書」所附第四層至第八層之平面圖，其中Ｇ５、Ｇ７面向中庭之一側，均已明白標示為「走道」，並標明設計有甲種防火門三處。準此，承購者由契約書內所附第四至第八層之平面圖，自可得知Ｇ５、Ｇ７面向中庭之一側係「走道」，而非「陽台」，應不會發生誤解。且依兩造之買賣契約，被告亦未向原告「保證」該處「走道」係Ｇ５、Ｇ７專用之「陽台」，從而，原告依民法第三百六十條之規定，主張損害賠償，被告否認之，應由原告負舉證責任。
（三）本件兩造爭執及處理經過如下：
１、被告公司「崇德華廈」第四層至第八層之Ｇ５、Ｇ７面向中庭一側之「走道」及花台面積共一二點０五平方公尺，具有公共通道之功能，基於整個樓層防火逃生安全之考量，應隨時保持暢通，做為公用安全通道。該項「走道」之用途，已標明於平面圖，作為契約之附件。
２、惟被告公司於八十四年五月下旬正式推出接受訂購之前，才發現建築師所製作之房屋面積分算表，未將Ｇ５、Ｇ７之「走道」部分，依規定計入「公共設施」之面積，而疏誤計算為「陽台」之面積（按：Ｇ５、Ｇ７原亦設計有廚房外側之陽台，面積較小），因此，台糖公司乃製作大型海報，於正式接受訂購之前一天（八十四年五月二十六日）起在房屋銷售中心特別公告，略為「公告修正〞崇德華廈〞八樓店舖公寓住宅出售面積其中四、五、六、七、八樓層Ｇ５、Ｇ７部分，減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公設面積一二點０五平方公尺」等語，有現場照片三幀可查，並於八十四年五月二十七日正式銷售當天起，指派專人於「銷售房屋接待中心」針對有意訂購Ｇ５、Ｇ７者詳加說明。易言之，關於４Ｇ５、４Ｇ７、５Ｇ５、５Ｇ７、６Ｇ５、６Ｇ７、７Ｇ５、７Ｇ７、８Ｇ５、８Ｇ７十戶房屋後側之「走道及花台」面積一二點０五平方公尺，於買賣契約附件二所示「房地面積分算表」，誤將該部份面積分算為各該戶之陽台及花台面積，業於銷售前即公告改分算成為各樓層之公共安全通道，並以「小公共設施」之形式，由各樓層六戶分取，且該部分之價款由台糖公司自己吸收，訂購者對此並無異議，而於八十四年六月中旬陸續完成簽訂買賣契約之作業。
３、嗣訂購作業告一段落之後，被告公司土地開發處台南分處隨即以八十四年六月十二日土開南字第九五二０二０四三號函報被告公司，並於八十四年七月十七日以土開南字第九五二０二０四九號函通知購買４Ｇ７、５Ｇ５、５Ｇ７之原告乙○○、丁○○、甲○○及購買６Ｇ５、６Ｇ７、７Ｇ５之相關訂購戶，向渠等重申「崇德華廈」第四至第八樓Ｇ５、Ｇ７部份住宅後陽台因其具有走道功能，必須經常保持暢通，故其面積改列公共設施（小公）面積，由各該樓層各戶分攤持分，其價款由本公司吸收」等語，並隨函附上改列後之「相關各戶出售房地面積分算表」、「相關各戶售價調整表」、「調整後出售房地面積及繳款明細表」等資料。之後，原告亦依調整後之繳款明細表，逐期付款。並依調整後之尾款（銀行貸款）金額，簽發本票交付被告公司保管，以辦理過戶及交屋手續。
４、之後，崇德華廈興建完成，辦妥建物第一次所有權登記，被告公司即依調整後之面積分算方式，將「崇德華廈」第四至第八層Ｇ５、Ｇ７房屋之「走道及花台」部分，分攤至各樓層之六戶之「小公」部分之持分面積。經統計結果，第四至第八樓，Ｇ１分得四點０五平方公尺、Ｇ３分得四點０六平方公尺、Ｇ５分得四點０九平方公尺、Ｇ７分得四點０九平方公尺、Ｇ８分得四點０六平方公尺、Ｇ９分得三點八七平方公尺，而此部分Ｇ５、Ｇ７之走道及花台之面積共二四點二二平方公尺，由各樓層六戶分取，被告公司並未向各訂購者計收該部份之價金，而全部由被告公司自己吸收，準此，相當於被告公司免費贈送各承購戶「公共設施」約一點一七坪至一點二四坪。
５、原告等人曾以被告公司土地開發台南分處主任李南石等人為被告提起刑事告訴，經台灣台南地方法院檢察署八十八年度偵字第一七九０號不起訴處分確定在案。
（四）依兩造買賣契約附件之第四層至第八層「平面圖」，其中Ｇ５、Ｇ７面向中庭之一側已標示作為走道及花台，並未標示作為「陽台」。而被告公司於銷售時即已向承購戶加以說明，且該項陽台面積分算之錯誤，應修正、調整，並分算為各樓層六戶之「小公共設施」，由被告公司自行吸收售價之作法，亦經過各相關承購戶之同意。而原告等人於台灣台南地方法院檢察署八十八年度偵字第一七九０號偵查中，亦供承台糖公司土地開發處台南分處八十四年七月十七日土開南字第九五二０二０四九號函有附送「崇德華廈部份陽台面積改列公設後相關各戶售價調整表」與「出售房地面積分算表」、「出售房地面積及繳款明細表（調整後）」，並已於八十六年十月至八十七年一月間，分別辦理過戶與交屋，且彼等所繳納自備款及貸款數額總數，與上述「崇德華廈部份陽台面積改列公設徵相關各戶售價調整表」所載「扣減後總售價」相符。準此，依契約自由原則，原告等人訂購、簽約時即已知悉Ｇ５與Ｇ７前之走道與花台，因誤算為「陽台」部分之面積，而必須依法改分算為各樓層六戶「小公」之公共設施，該部份面積雖由彼等購屋面積分攤，但此部份價格則由被告公司自行吸收而予以扣減等情，而仍同意訂購、簽約，之後並於「崇德華廈」施工期間，依工程進度繳納自備款。被告於系爭房屋辦理保存登記後，於核算「房屋保存登記面積」與「合約書面積」誤差找補金額時，關於第四層至第八層Ｇ５、Ｇ７各戶，即係以「調整後」之面積及售價為基準。就被告核算誤差找補之結果，原告等人並無異議，並完成辦理抵押貸款及過戶與交屋等作業。則被告公司所交付之房屋，與買賣契約並無不符，原告所主張之「瑕疵」並不存在，而被告亦無債務不履行之情事，本件原告之訴應無理由。
（五）原告起訴狀謂：「．．．樣品屋顯示住屋格局舒適，前面陽台可為觀賞，亦可放置洗衣機及衣物晾晒所在」云云，惟被告所提供銷售資料（包括樣品屋、售屋海報、廣告），並未對承購者宣稱第四層至第八層Ｇ５、Ｇ７前之「走道」，係「陽台」，且亦未宣稱該處係「可放置洗衣機及衣物晾晒所在」等情，原告上開主張，係片面之詞，不足採信。另原告起訴狀所稱：「．．．當時被告言明陽台算入購屋面積」、「契約內容載明陽台納入購屋之面積」云云，惟原告所承購之房屋，除「走道」、「花台」外，本來就設有「陽台」，而「陽台」面積當然納入購屋面積之內。被告不但未向原告表示「Ｇ
５、Ｇ７」前之「走道」係「陽台」，反而於正式推出銷售接受訂購之前一天（即八十四年五月二十六日）起，即特別在房屋銷售中心以大型海報公告，並指派專人向Ｇ５、Ｇ７訂購者說明，以避免誤會。準此，原告在訂購之初，即已知悉Ｇ５、Ｇ７之「走道及陽台」部分，並非Ｇ５、Ｇ７之「陽台」，而必須作為公共安全通道之事實。原告指稱被告「刊載不實之廣告」云云，要與事實不符。
（六）本件發生爭執之第四層至第八層Ｇ５、Ｇ７前之「走道」，依規定應屬公共設施，其面積應計列於公共設施之面積，然而，經辦人員於製作房地面積分算表時，卻誤將「走道」部分之面積，誤列計於「陽台」面積，惟上開錯誤，被告於正式推出銷售前及時查覺，立即於房屋銷售中心公告周知，易言之，原告於訂購之初，即已知悉該「走道」部分，應保持暢通，供作走道之用，而非作為陽台。至於買賣契約書所附房地面積分算表雖未同時更正，惟買賣契約書所附房屋平面圖，已標明該部分為「走道」，並非標示為「陽台」，且被告於接受訂購之初，亦已公告說明該項事實。其次，原告乙○○、丁○○、甲○○、余玉華均陳稱：購買之初在房屋銷售中心有看到台糖公司公告：「．．．公告修正〞崇德華廈〞八樓店舖公寓住宅出售面積，其中四、
五、六、七、八樓層Ｇ５、Ｇ７部分，減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公共設施面積一二點０五平方公尺」等語之事實（見台灣台南地方法院檢察署八十七年度他字第六七六號卷第四十二頁）。且原告於鈞院八十九年五月三十一日第一次言詞辯論期日中，亦均供承：渠等於訂購之初，在台糖房屋銷售中心有看到台糖公司公告之事實。由台糖公司之公告內容可知，房地面積分算表中所列陽台、花台之面積有錯誤，應修正為「減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公共設施面積一二點０五平方公尺」，即原來誤將「走道」當作「陽台」，應予更正，而將走道及花台部分，調整分算為公共設施之面積。準此，原告辯稱被告於簽約之後，才片面收回陽台，殊與事實不合。
（七）原告雖陳稱：「由被告八十四年七月十七日所發函內容載明陽台應具有走道功能等記載，可知被告當時確有保證該部分是陽台」云云，惟衡諸常情，被告既於接受訂購之初，已特別公告周知，並調整該部分之面積為公共設施之面積，自不可能再向訂購者保證該部分為陽台？對於原告所稱被告「保證」部分，被告否認之。至於被告八十四年七月十七日土開南字第九五二０二０四九號函所稱：「．．．Ｇ５、Ｇ７部分住宅前陽台因具走道功能，必須經常保持暢通，故其面積改列公共設施（小公）面積，由各該樓層各戶分擔攤持分其價款由本石吸收」等語，其中所稱「住宅前陽台」，係因當初被告誤把「走道」面積分算為「陽台」面積，故本次發函係延續銷售當初之公告及說明，並再度重申該部分必須經常保持暢通，面積應改列公共設施反售價由被告自行吸收。
（八）本件原告所爭執之「陽台」，於申請建造執照時，該處即設計為「走道」，而買賣契約書所附房屋平面圖（第四層至第八層）該處亦標明為「走道」，僅因分算錯誤，將「走道」面積（依法應列於公共設施面積），分算於「陽台」面積，而上開錯誤，於銷售之初即已公告更正，並非原來設計為「陽台」，簽約後才「變更設計」為「走道」，原告並未陷於錯誤。
三、證據：提出崇德華廈第四層至第八層平面圖、八十四年五月二十七日銷售現場照片三張、台糖公司土地開發處台南分處八十四年六月十二日土開南字第九五二０二０四三號函、八十四年七月十七日土開南字第九五二０二０四九號函、面積誤差找補明細表、調整後繳款明細表、偵查筆錄、本票二紙、台灣高等法院台南分院八十八年度議字第八七四號處分書、買受人丁○○之統一發票二十六紙、買受人乙○○之統一發票二十八紙、買受人甲○○之統一發票二十六紙為證。
丙、本院依職權調閱台灣台南地方法院檢察署八十八年度偵字第一七九０號偵查卷。理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十四年五月間，在台南市○○○段第三六七四號土地上，推出「崇德華廈」集合式住宅預售屋，廣告刊載呈Ｕ字型建築，外觀醒目，中間二戶朝東，樣品屋顯示住屋格局舒適，前面陽臺可為觀賞，亦可放置洗衣機及衣物晾晒所在，原告乙○○、丁○○、甲○○於同年五月間，分別訂購４Ｇ
７、５Ｇ５、５Ｇ７各一戶，當時被告言明陽臺算入購屋面積，俟原告與被告於同年六月簽約後，被告卻於同年七月十七日發函通知，該棟建築物因設計錯誤，陽臺部分依規定應改為走道，作為公共設施，此部份價款由被告負擔，但如此造成數家相通，又無隔離，造成原告等無安全感，亦無法使用陽臺，經原告等多次催促被告依約改善，惟被告均置之不理，被告雖已於八十六年間交付房屋予原告使用，惟原告所交付之房屋，既已將陽台變更為走道，所交付之房屋顯然有物的價值上之瑕疵，又瑕疵品之交付亦構成不完全給付，爰依物之瑕疵擔保及之不完全給付債務不履行損害賠償請求權之法律關係，訴請被告應賠償原告乙○○六十六萬八千元、丁○○六十六萬六千元、甲○○六十五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：被告公司土地開發處台南分處於八十四年間在台南市○○段○○○○○號興建「崇德華廈」八樓店舖公寓住宅，共四十四戶，第一至三樓歸屬一戶，第四至第八層則為集合式住宅，每一層共有六戶，分別以Ｇ１、Ｇ３、Ｇ５、Ｇ
７、Ｇ８、Ｇ９編號，呈「ㄇ」字型，轉角處各設有一座樓梯，Ｇ５、Ｇ７房屋面向中庭之一側各）本即規劃為走道及花台，且房地預定買賣契約書所附之平面圖亦均明白標示為走道，惟房地買賣契約書所附之房屋面積分算表因建築師疏誤計算，未將Ｇ５、Ｇ７之「走道」部分，依規定計入「公共設施」之面積，而計算為「陽台」之面積，被告於正式推出接受訂購前已發現該錯誤，故於房屋銷售中心有特別貼大型海報，公告略以：「公告修正〞崇德華廈〞八樓店舖公寓住宅出售面積其中四、五、六、七、八樓層Ｇ５、Ｇ７部分，減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公設面積一二點０五平方公尺」等語，並於八十四年五月二十七日正式銷售當天起，指派專人於「銷售房屋接待中心」針對有意訂購Ｇ５、Ｇ７者詳加說明，原告於訂購時並無異議而簽訂買賣契約，嗣被告公司土地開發處台南分處復於八十七年七月十七日以土開南字第九五二０二０四九號函通知原告，重申住宅前之陽台因具有走道功能，並附上已修正之面積分算表及調整後出售房地面積及繳款明細表，原告收受後亦均未表示異議，並依調整後之繳款明細表逐期付款，並已於八十六年十月至八十七年一月間，分別辦理過戶與交屋，被告公司所交付之房屋，與買賣契約並無不符，自無原告所主張之「瑕疵」，亦無不完全給付之債務不履行之情事等語，原告依物之瑕疵及債務不履行請求被告賠償，為無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張被告於八十四年五月間，在台南市○○○段第三六七四號土地上，推出「崇德華廈」集合式住宅預售屋，原告乙○○、丁○○、甲○○於同年六月間，分別與被告簽訂買賣契約，各以總價四百八十三萬元、五百零五萬元、五百零二萬元之價格，向被告各訂購編號４Ｇ７、５Ｇ５、５Ｇ７之房屋一戶，兩造所簽訂之房地預定買賣契約書所附之房地面積分算表所記載之陽台面積為十三點一九平方公尺，嗣被告於同年七月十七日發函通知原告住宅前陽台因具有走道功能，必須經常保持暢通，並將該部分面積改列公共設施面積，嗣所交付之房屋住宅前亦規劃為走道之事實，業據其提出房地預定買賣契約書三份為證，復為被告所不爭，自屬真實。至原告主張被告出售上開系爭房屋時，曾以廣告登載房屋前面為陽台，且銷售當天被告之銷售人員亦曾保證陽台部分可由原告單獨使用，然被告所交付之房屋卻將原應為陽台部分之面積改為走道，被告顯有為不實之廣告，且所交付之房屋顯有價值上之瑕疵及不完全給付之情，原告自可請求賠償等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯不實，並提出新事實而為反對之主張者，則原告對其反對之主張，亦應負證明之責，此乃舉證責任分擔之原則；而原告於抗辯事實若無確實證明方法，或僅空言爭執者，當然認定其抗辯之事實非真正，而應為原告不利益之裁判（最高法院十七年度上字第九一七號、十八年上字第二八五五號、十八上字第一六七九號判例意旨參照）。本件原告既係主張依物之瑕疵損害賠償請求權及不完全給付損害賠償請求權提起本訴，自應先就渠等有上開權利之要件負舉證之責。
（二）次按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。民法第三百六十條固定有明文。惟依該條文之規定可知，物之瑕疵損害賠償請求權之要件，須買賣之物有缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知之瑕疵存在，買受人始得向出賣人請求損害賠償。查原告主張被告於出售上開系爭房屋時，曾以廣告登載房屋前面為陽台，且銷售當天被告之銷售人員亦曾保證可作陽台使用等情，已為被告所否認，而原告就此並未能舉證證明，況被告抗辯：
系爭Ｇ５、Ｇ７房屋面向中庭前側本即規劃為走道，另被告於正式接受訂購前曾在房屋銷售中心張貼「公告修正〞崇德華廈〞八樓店舖公寓住宅出售面積其中四、五、六、七、八樓層Ｇ５、Ｇ７部分，減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公設面積一二點０五平方公尺」等語之公告等情，業據被告提出房屋平面圖及八十四年五月二十七日銷售中心現場照片三張為證，原告亦自認渠等至被告房屋銷售中心時，均有看到上開公告，足見原告於銷售系爭房屋當時已向原告明確表明渠等所買受之Ｇ５、Ｇ７房屋之陽台面積應予減少，增列為公共設施，再參諸房地預定買賣契約書所附之各樓層之平面圖，Ｇ５、Ｇ７房屋面向中庭部分亦均明確記載為走道，並未規劃設置陽台，應堪認被告抗辯於本件買賣中並無為不實之廣告，且未曾保證房屋面向中庭一側為陽台，或故意不告知之情事，為真實可採，原告空言抗辯被告銷售系爭房屋時並未告知，且被告銷售人員曾保證可作陽台使用云云，既難信為真正，則系爭房屋即難認有缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知之瑕疵存在，自不符合物之瑕疵損害賠償請求權之要件，從而原告主張依物之瑕疵擔保損害賠償請求權，訴請被告各應賠償原告乙○○六十六萬八千元、丁○○六十六萬六千元、甲○○六十五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，自屬無據，應予駁回。
（三）又「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，並得請求賠償」，民法第二百二十七條固亦定有明文，惟依該條文之規定可知，不完全給付損害賠償請求權之要件須債務人有給付不完全之情，債權人始有權利請求賠償，而所謂給付不完全係指未依債務本旨為給付，而給付是否符合債務本旨自應以契約內容為認定依據，原告既主張依據不完全給付損害賠償請求權請求賠償，亦應先就被告之給付有不符債務本旨之情，負舉證之責。原告主張被告有不完全給付之情，無非係以被告所交付予原告之房屋面向中庭部分規劃為走道而未作陽台使用，並提出兩造所簽訂之買賣合約書所附之面積分算表已明確記載陽台面積為十三點一九平方公尺為據，惟按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，應以過去事實及其他一切證據資料為判斷之標準，不能拘泥於文字致失真意（最高法院十九年度上字第四五三號判例參照）。查本件兩造所簽立之房地預定買賣契約書雖確附有面積分算表，惟房屋銷售當天，被告有於銷售中心張貼「公告修正〞崇德華廈〞八樓店舖公寓住宅出售面積其中四、五、六、七、八樓層Ｇ５、Ｇ７部分，減少陽台、花台面積一二點０五平方公尺，增加分攤公設面積一二點０五平方公尺」等語之公告等情，為原告所自認，已如前述，而參諸上開公告既係針對房屋各部分面積之內容所為之說明，且與契約書內所附之面積分算表所列之陽台、公共設施比例等面積計算項目相同，則上開公告應可認係被告對契約書內所附之面積分算表之內容為修正之意思表示，是被告抗辯面積分算表係建築師疏忽誤算，已於推出接受訂購前為修正，應為可採。則依上開簽約之過程事實而論，應可認被告於出售系爭房地時即已曾明確表示陽台之面積欲變更為公共設施，原告於知悉被告之上開意思表示內容後，既仍同意而與被告簽訂買賣契約，應可認原告亦同意上開面積之變更內容，則兩造所簽立之房地預定買賣契約書所附之面積分算表所記載陽台面積十三點一九平方公尺，應僅係兩造簽約時未將書面資料予以更正之疏忽，尚難以此認定兩造所簽訂之買賣契約內容已明確約定房屋面向中庭之一側應為陽台。再參諸被告於完成簽約手續後，復曾於八十四年七月十七日以土開南字第九五二０四三號函通知原告，重申「崇德華廈」第四至第八樓Ｇ５、Ｇ７部份住宅後陽台因其具有走道功能，必須經常保持暢通，故其面積改列公共設施（小公）面積，由各該樓層各戶分攤持分，其價款由本公司吸收」等語，並隨函附上改列後之「相關各戶出售房地面積分算表」、「相關各戶售價調整表」、「調整後出售房地面積及繳款明細表」之資料等情，亦據被告提出八十四年七月十七日土開南字第九五二０四三號函一份在卷可稽，原告亦均不爭執確有收受上開函文及資料，又原告嗣後亦均係依調整後之價格繳納房屋價款等情，亦據被告提出原告不爭執真正之統一發票及原告乙○○所開立之本票一紙為證，原告既於收受上開函文後未表示反對並依調整後之價格繳納房屋價款，亦可認原告顯已有承諾同意被告所表示陽台部分改列為公共設施，買賣價格各再減少為調整後之價格之契約內容之變更之事實。原告雖辯稱：上開陽台及價格之變更係被告單方之意思表示，並未經原告同意，原告於收受上開通知後曾多次向被告表示反對之意見，是兩造買賣契約內容應有陽台云云，並提出寄件人乙○○之存證信函三份、監察院人民書狀處理復表一份、系爭房屋平面圖一份、八十九年三月二十二日陳情書一紙、台南縣仁德調解委員會八十六年六月十日民調字第七十四號通知一份、八十九年五月二十二日公告一份、崇德華廈管理委員會八十六年一月二十七日崇德字第七０號函一份、財團法人中華民國消費者文教基金會函二份、寄件人甲○○存證信函一份等件為證，惟觀之原告所提提出之上開函文資料，原告所提出之函文最早者為八十五年五月十一日財團法人中華民國消費者文教基金會函請被告就戊○○申訴購屋未通知逕行變更設計及廣告不實一事惠予處理之函文，而原告乙○○則係至八十六年間始曾向經濟部國營事業委員會為陳情或向仁德鄉公所申請調解，至原告甲○○則係於八十七年七月八日才發存證信函予被告，然被告上開通知函文係於八十四年七月間即已分別送達原告，此為原告所不爭，則原告對原告上開通知函文若有不同意，衡情於收受後即會對被告為異議之行為或拒絕繳納房屋價金，然依上開原告所提出之函文可知，原告於收受上開通知後至八十五年五月前長達近一年之期間，非但未對被告為任何之反對表示（原告雖稱有口頭表示，惟並未舉證證明，本院自難信為真實），且均按被告所通知之調整後價格表按期繳納房屋價金，此有被告所提出原告亦不爭執真正之房屋繳款明細資料在卷可憑，最後亦依據調整後之房屋價款繳納，則以上開原告於收受被告通知後未為異議並依通知所附之價格繳款之行為而論，應已可認原告之依期繳款即屬有同意之事實，以意思實現之解釋原則，兩造之買賣契約內容應已經原告承諾變更，亦即原告係以調整後之價格向被告買受規劃有走道之房屋，則被告依經原告同意之合約內容，本僅負有交付設有走道之房屋予原告使用之義務，而被告既已依約交付房地，即屬符合兩造間債之本旨，並無不完全給付之情事可言，原告自不得再執房地買賣契約書所附之面積分算表，有陽台面積十三點一九之記載即謂被告有不完全給付，從而，原告主張渠等得依不完全給付損害賠償請求權之規定，訴請被告再予賠償云云，亦屬無據，不足採信。
四、綜上所述，本件原告既未能舉證證明被告所交付予原告之房屋有缺少保證之品質或故意不告知之瑕疵存在，又被告所出售予原告之房屋面向中庭部分本即規劃為走道，被告於出售前即已公告，且曾發函通知原告經原告同意而變更契約之內容，則被告將設有走道之房屋交付原告使用，其給付顯已符合兩造契約之內容，而符合被告所應付給付義務之本旨並無不完全給付之情事，從而，原告自無從對被告主張有物之瑕疵擔保損害賠償請求及不完全給付損害賠償請求權存在，原告依物之瑕疵損害賠償請求權及不完全給付之法律關係，訴請被告應分別給付原告乙○○六十六萬八千元、丁○○六十六萬六千元、甲○○六十五萬元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，自無理由，應予駁回。
五、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十二 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 童來好右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十六 日~B法院書記官 林木村