臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度簡上字第一七四號
上 訴 人 辛 ○ ○
壬○○○黃 ○ ○玄 ○ ○
乙 ○ ○
未 ○ ○
卯 ○ ○
寅 ○ ○
甲 ○ ○
丙 ○ ○
申 ○ ○
酉 ○ ○
癸 ○ ○
亥 ○ ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
子 ○ ○
庚 ○ ○汪 金 清
丁 ○ ○
戊 ○ ○
丑 ○ ○宇 ○ ○宙 ○ ○天○○○地 ○ ○鄭 豐 賓謝 榮 泰
己 ○ ○
辰 ○ ○共 同訴訟代理人 鄭和傑律師
蘇新竹律師被上訴人 戌 ○ ○法定代理人 Ａ ○ ○訴訟代理人 李合法律師
陳靜雲律師陳玉潔律師複代理人 王燕玲律師右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年六月十八日本院新市簡易庭八十九年度新簡字第四六七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
（一）原審認上訴人陳稱每月定期繳納一定金額予被上訴人之原委前後數變，有稱①所繳交油香費做為購買土地之價額或②向被上訴人買斷，每月繳費用為貢獻廟方之香油錢或稱③貼補被上訴人地價稅之費用不一而足。而被上訴人一貫主張就系爭土地所公開招標者應為「土地使用權」，所繳交者為「使用土地（興建房屋）權利金」，而非標售「土地所有權」、繳交「買賣價金」等節，另嗣後發現佔用，遂經協調繳納「使用權利金」，較接近事實，比較可採，而認上訴人或其前手每月以油香金名義繳納之固定款項係「使用土地之代價」，兩造間已成立租賃關係，為其主要論據。
（二）按上訴人係辯稱向被上訴人「購買」系爭土地興建房屋，因土地未依使用房屋建築面積細部分割及移轉登記，為貼補被上訴人所繳之地價稅，乃約定由上訴人以每月白米一斗依據中華日報每月初二行情降新台幣（下同）二元計，以油香金名義現款繳交給被上訴人，並非向被上訴人繳納土地租金，迄至民國六十七年間，由於米價起落不定，比較麻煩，改為每月三百元，故上訴人繳交之「貢獻廟方之香油錢」即係「貼補被上訴人廟方地價稅之費用」，其陳述始終一致，並無軒輊，何齟齬反覆數變之有？另上訴人於原審八十九年二月十五日調解程序筆錄所稱：「向被上訴人購買，所繳交油香費做為購買土地之價額」云云，上訴人否認其筆錄製作之真實性，且若果上訴人有購買土地，而以分期繳交之香油費作為購買土地之價額為真，則雙方非有「租約法律關係」，被上訴人豈可依民法第四百四十二條之規定對租金予以調整要求增加給付之理？且若果上訴人為分期繳納土地價款，則上訴人等應繳納至何時始為終期？是否乃無限期，未見被上訴人舉證以實其說，顯見上訴人自始即行主張向被上訴人「買斷」土地，確信而有徵。
（三）按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」，民法第四百二十一條第一項著有明文。顯明租賃契約關係，以支付租金為已足，除習慣上有按租金數倍計算之押租金外，尚無所謂「使用權利金」存在。被上訴人稱位於廟埕鄰近市場者，均必須經過招標程序，而投標者須先預繳「押標金」（權利押標金），其他非比鄰市場者，或先已占用或嗣後發現占用者，應與被上訴人廟方協調繳納「使用權利金」云云，唯不問「權利押標金」或「使用權利金」，均非「租賃」之必要要件，被上訴人持此認兩造有租賃關係，其陳述與民法第四百二十一條租賃契約不相當，自非實在，不足採信，上訴人否認其事。
（四）上訴人有向被上訴人買斷土地，被上訴人負有提出其歷次標售土地時，當時之董監事會議紀錄之義務：
㈠依被上訴人於原審所呈證據即五十九年七月三十日、同年八月十五日董監
事會議紀錄影本各乙則，互相比較上開兩紙會議紀錄可知：上開被上訴人所提出之董監事會議紀錄中，係坐落大灣段三三八之二、三三七之九地號土地之標售情形，既有單價又有面積及總金額，已為「買賣」甚明，難道上訴人等或其前手繳交上開相當於買賣總價金之總款項，僅是「權利金」而已？僅為「租賃」而已？自難令人置信，其有買斷自不待言。
㈡按依台灣地區民俗及宗教禮俗，區域性祭祀公廟應有相當之信徒組織，而
以董事會或管理委員會共決廟務。被上訴人廟方處分系爭土地予上訴人等蓋建房屋，亦不能免例輕率從事，應有董事會或委員會決議其事，查如原審判決附表編號十一至十五號建物土地，標售在同地段三三九之七、之十二地號（編號一至十號約五十年間）及九九○之八、之九地號（編號三十至三十四約五十一年左右）之後，被上訴人應仍存有標售會議紀錄，依民事訴訟法第三百四十四條之規定，被上訴人應負有提出全部標售會議紀錄或帳冊之義務，以彰上訴人之利益，然被上訴人僅提出五十九年以後之會議記錄，而以偏概全，自有瑕疵。
（五）上訴人等買斷被上訴人廟房土地，收存「假收據」、「感謝狀」，已於原審答辯時提出，可知：
㈠如原審判決附表編號一至十號部分（五十年）
⑴如原審判決附表編號一至十號十間店舖係於四十九、五十年間標售。⑵上開十間店舖互相比較，確知係上訴人等或其等自行鳩工興建，並非統一建築，對此被上訴人於原審亦不否認其事實。
⑶耆老所知上開十間店舖後面於五十年左右為派出所所在地，被上訴人廟
方為發展商業，決議出售上開十間店舖土地，因販地所得資金用以遷建派出所至現新址，而舊址則用以興建攤販市場，由是永康大灣地區商業得以逐漸繁榮，被上訴人稱：「上訴人辛○○等十五人承租被上訴人所有廟地，因位於大灣市場附近，競租者眾‧‧‧」云云，似有倒果為因之嫌。
㈡如原審判決附表編號十一至十五號部分（五十九年）
⑴如前述上訴人等係依被上訴人廟方五十九年七月三十日及同年八月十五日董監事會議而得標，有會議紀錄影本兩則可稽。
⑵上開五十九年七月三十日董監事會議紀錄，關於「市場店舖招標注意事
項」第十項載明「如以後政府有所變更計劃加寬拆除者，本宮不負其責」之語，顯見雙方係「買斷」並非「租賃」，若果「租賃」，因其土地所有權仍為被上訴人，既未出售予上訴人，何庸強調「拆除土地本宮不負其責」？⑶由是可知上開「注意事項」第三項「租金」之記載，其所稱「租金」，
應僅係指「每月油香金」，否則焉有以「每間每月白米一斗」計算「租金」之理？被上訴人因上開會議紀錄有「租金」即謂上訴人係承租系爭土地，不無斷章取義之嫌。（最高法院十九年上字第四五三號判例參照）。
（六）再進一步而言，縱兩造有成立租賃關係，然：㈠查系爭土地自八十年以降，「公告地價」並沒有調漲（其中九九○之九地
號土地反有降低趨勢：即民族路二號至二十八號部份），而公告現值自八十四年以來亦未調整，被上訴人主張依民法第四百四十二條規定提起本件訴訟，顯無理由，原審依此價值比例論斷，認「參諸原告所提之土地登記簿謄本、地價證明書以觀，系爭各該土地公告現值於八十年間至八十八年間約調升一點五倍至二倍不等，基於衡平當事人之利益，故出租人得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，是原告主張調整系爭土地之租金，為有理由。」亦有瑕疵，且被上訴人也另主張「城市地方房屋之租金以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋準用之，土地法第一百零五條準用第九十七條第一項亦有明文。」，是縱上訴人因分攤地價而繳交之「油香條」為「租金」，其調漲昇降亦應有一定標準（按被上訴人稱我們請求是依土地法規定，參見原審八十九年三月廿二日筆錄）。
㈡按上訴人等使用被上訴人戌○○登記名義之系爭土地外，另編號一至五號
上訴人辛○○、壬○○○、黃○○、玄○○、乙○○及編號十三、十四號子○○、午○○等人之建物同時占有財政部國有財產局所有坐落台南縣永康市○○段三三三之四三及同段三三六、三三六之四地號土地，本年一月間經財政部國有財產局通知繳納不當得利使用補償金，每月每平方公尺分別為六百四十六元（編號一至五號）及三百十八元（編號十三、十四號），此有財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處九十一年一月四日函影本七件可稽。上訴人子○○且與財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處簽訂「國有基地租賃契約書」（九十一國基租字第○○四五號），其承租面積二十五平方公尺，每月租金一千二百五十八元，單位租金每月僅五十元（1258÷25=50.32），自明縱上訴人係向被上訴人租用系爭土地，被上訴人主張調漲租金亦無理由
（七）再上訴人等因標售使用系爭土地之時間不一，自五十年（編號一至十號）、五十九年（編號十一至十五號），甚至七十三年（編號三十二號謝榮泰感謝狀），其因使用系爭土地而與被上訴人「約定」之法律關係是否全然一致？或視個別情況而定，亦未必儘然相同。
三、證據：除援用第一審所提之證據外，並補提被上訴人五十九年七月三十日及同年八月十五日董監事會議紀錄影本二件、財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處九十一年一月四日函影本七件、上訴人占有國有地繳納補償費明細表影本一件、財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處「國有基地租賃契約書」影本一件、系爭土地鄰近國有地形圖影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
（一）本件台南縣永康市○○段三三七之九、三三八之二、三三九之二、三三九之
三、三三九之七、九九０之九、九九五之一、九九０之八、三三九之十二地號等九筆土地為被上訴人所有，分別出租與上訴人辛○○等人使用，查兩造間之法律關係為租賃，而非買賣，說明如后：
㈠本件原審判決附表一編號一至十五號上訴人辛○○等十五人所承租被上訴
人所有之廟地，因位於大灣市場附近，競租者眾，故以投標程序決之，惟因所承租之土地乃廟產，故承租人須納一筆油香金予廟方，故投標人須先預繳「押標金」，未得標時無息退還，得標時作為奉獻之油香金，得標者並應按月給付租金。
㈡被上訴人五十九年七月三十日、五十九年八月十五日董監事會議記錄，即
記載該次招標結果，得標人所須繳納之使用土地權利金額（即奉獻之油香金）及得標人每間每月應給付之租金數額（見五十九年七月三十日董監事會議記錄第三項明載得標人須按月繳納租金，租金每間每月白米壹斗），上訴人舉前揭董監事會議記錄，主張得標人係買斷廟方土地，非成立租賃契約云云，忽略前揭記錄已明載得標人須繳納租金，且得標人及從得標人轉手使用土地之人亦確實每月均繳租金迄今，故雙方真意應係成立土地租賃關係無訛。
㈢至原判決附表一編號十六至三十四號（惟編號十八號李春長、二十一號張
學昭未上訴）之上訴人渠等所承租者未比鄰大灣市場，或先已佔用，或嗣後經發現占用，遂與被上訴人協調繳納一筆土地使用權利金後（事實上係奉獻之油香金），再按月繳交以油香金為名之租金代價予被上訴人。
㈣查上訴人須按月繳納之租金，於七十七年、八十年兩次調升，上訴人等均
無意見依調整金額按月完納，查前揭七十七年董監事會議記錄，該次出席會議者有原判決附表編號十四上訴人午○○、編號十五巳○○及編號十二庚○○、編號十三子○○，另參加會議者之一李石柱係首揭五十九年七月三十日董監事會議記錄投標人之一，顯見上訴人等非僅知悉土地係出租且已繳納租金有年。
㈤又上訴人乙○○等十四人，鄭豐賓等三人，丑○○等六人，於本件起訴前
寄發存證信函，內容明載上訴人等人係「向大灣戌○○使用土地」，非買斷土地，顯見上訴人於本件訴訟進行中始主張係向廟方買斷土地，為臨訟杜撰之詞，不足採納。
㈥復查，依據台灣地區之民俗及宗教習慣，屬於廟宇所有之土地，並無出售
之事，本件被上訴人亦從未出售廟產，二造間並無任何「標售土地」之事，被上訴人亦無董監事出售土地之會議記錄或帳冊，上訴人請求被上訴人依民事訴訟法第三百四十四條提出前揭記錄，應屬違誤。
㈦被上訴人董監事會議記錄係由五十四年一月份開始紀錄，並無四十九年、
五十年之會議記錄。被上訴人已提出五十九年董監事會議記錄，遍觀全部紀錄，並無上訴人主張標售土地之事，反而根據董監事會議記錄以下之記載，可知當事人間確存在租賃關係：
⑴戌○○五十九年六月七日會議記錄第五點記載：「關於市場北側腳踏車
停置場因實際不能置腳踏車被商人佔用，故將該停置場本宮統一設計作為店舖出標，‧‧‧對本案建築設計交由王典董事調查設計後再議。」及同年七月十五日會議記錄第二點決議事項「市場腳踏車停置場建築樓房，其圖面繪置完畢，‧‧‧。」，並決議投標日期、押標金及標款金額等事項。同年七月三十日會議記錄第八點：「但二樓出簷限道路邊北側照圖樣可出二台尺內其餘依照本宮設計不准出簷。」另再佐以證人陳秋廷、張仙助、劉德厚之證詞，市場店舖之招標，經公開招標後由最高標者得標，廟方備妥設計圖供得標者使用，得標者可在土地上興建房屋，建物由得標者自行建蓋，但土地仍是廟方所有（詳原審九十年六月四日言詞辯論筆錄）。
⑵由上開記錄與證人證詞可知，上訴人所主張者與事實不符，按被上訴人
如係「賣斷」土地，則被上訴人又何須大費周章，統一建築之設計，自經驗法則衡之，亦無出賣土地尚規定買方應如何建築設計之理，蓋被上訴人統一建築係為求建築物外表美觀一致，除為方便管理外，建築美觀整齊可使土地價值不致下降，導致土地所有人即被上訴人遭受損失，顯見上訴人主張為買賣關係與常情不合，更與當事人真意不符。
⑶又查五十九年八月十五日會議記錄第二點記載：「市場徵收市費招標注
意事項‧‧‧（２）投標押標金新台幣伍千元整。‧‧‧（４）市場費繳納日期新曆每月十五日以前繳清。‧‧‧」由上開事項可見被上訴人雖出租廟產，但其作法及用語均有「投標」及「押標金」之字眼，本案亦同。
⑷上訴人謂：「上開五十九年七月三十日董監事會議記錄，關於『市場店
舖招標注意事項』第十項載明『如以後政府有所變更計劃加寬拆除者，本宮不負其責』之語，顯見雙方係「買斷」並非租賃，若果租賃，因其土地所有權仍為被上訴人，既未出售與上訴人，何庸強調拆除本宮不負其責」云云。惟查，該會議記錄之記載為：「對於道路將來是否加寬問題，經向有關機關接洽結果，‧‧‧已成街者，係無拆除之可能，如以後政府有所變更計劃加寬拆除者，本宮不負其責。」核其真意，實為出租土地與上訴人，唯恐道路拓寬，致上訴人必須拆除已興建之房屋，故言明如拆除房屋被上訴人不負其責，按土地並無拆除之疑慮，上訴人將房屋及土地混為一談，實非妥適。又民國六十年間，民間仍有以稻米作為租金之習俗，上訴人主張租金無以白米計算之理，故本契約非屬租賃性質，亦無可採。
㈧又參以上訴人之存證信函及證人證詞，可知上訴人所認知者，亦非買賣系爭土地，而為租賃關係，茲臚列於後：
⑴兩造於進行訴訟前，上訴人於八十八年六月二十四日、同年八月二十六
、八月二十七日分別寄發存証信函，明白表示油香金係「向大灣戌○○使用土地之油香金」，顯見油香金為使用土地之對價，即屬租金性質。
嗣後改口稱油香金非租金，為購買土地之價額，或為貼補地價稅，或奉獻油香金等，此等顯為虛構之詞，與事實不符。
⑵證人林福春（上訴人辛○○之父）於九十一年三月十八日 鈞院準備程
序證稱：「我標的第一筆土地是以二六五００元標得，面積約十三、十四坪，當初那附近的市價我不清楚，廟方說要讓我們將土地標去蓋房子，沒有說所有權要過戶給我們‧‧‧我們標到土地之後，我們並沒有說要將土地過戶，也沒有提過買賣的事‧‧‧」，足見證人林福春承租土地時，認知被上訴人並無移轉土地所有權之意思，且林福春亦無將土地過戶以及買賣土地之意，如有買賣土地之事，豈會不知土地市價為何？另，被上訴人五十九年七月三十日之董監事會議為林福春所紀錄，其對會議記錄中記載白米一斗為「租金」並無異議，亦可見其認知係租用廟方土地而非買受。
⑶上訴人係於委任訴訟代理人後，始改稱向被上訴人買斷土地，先前之存
證信函內容以及上訴人辛○○之父之陳述，與上訴人等按月繳納租金之事實相符，實為可採。
㈨上訴人主張每月繳納之油香金，係為貼補被上訴人地價稅之費用，惟查，
如係貼補地價稅，地價稅為每年課徵一次，何需上訴人等按月繳納與被上訴人？且如為補貼地價稅費用，何不以地價稅課徵數額作為繳交之標準，而係每月繳交白米一斗？查上訴人等每月繳交白米一斗，符合台灣五、六０年代以稻米作為租金之習慣，益見當事人間租賃之意思。
㈩上訴人主張渠等均係繳納買賣價金買斷土地，惟僅提出部份上訴人之假收
據、感謝狀，且此等文件並無任何關於買賣之記載，其所載金額與土地市價並不相當，並非買賣價金甚明，無法證明雙方存有買賣關係，再說明如下：
⑴上訴人癸○○部分：
①上訴人癸○○向被上訴人承租八‧一六坪（核算為二六‧九七平方公
尺）之土地，癸○○於六十六年共繳納八萬一千六百元，即每平方公尺繳交三千零二十五元之使用權利金（81,600元÷26.97平方公尺＝3,025元／平方公尺）。
②查癸○○所承租之土地地號為永康市○○段九九五之一、九九０之九
號（原審判決附台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖編號二二號），而台南縣永康地政地政事務所函顯示永康市○○段九九０之九號（七十五年五月由九九０之一分割而來）、九九五之一號土地，於六十六年時，公告地價及公告現值分別為每平方公尺三千元、四千五百元，癸○○所繳交之使用權利金尚不足其所使用之兩筆土地公告地價與公告現值之數額。
③又查，永康市○○段土地於六十六年始辦理第一次規定地價（台南縣
永康地政事務所九十一年二月二十五日函 鈞院），土地之公告地價與公告現值分別為課徵地價稅、土地增值稅之依據，其與土地實際市價差距甚鉅，為眾所週知之事實，於六、七十年間更是如此，尤以本筆土地位於鄉下集市所在之大灣市場，其土地之市價本就相當高。
④綜上，癸○○於六十六年所繳納之八萬一千六百元既低於土地公告地
價與公告現值，且土地市價尤高於公告地價與公告現值許多，足見柯清伴所繳納者與市價顯不相當，並非「購買土地之價金」，上訴人主張其繳納此筆金額為購買土地之價金，誠屬無據，此筆款項實為租用土地之使用權利金，上訴人繳納此筆款項後，將可以每個月繼續租用土地，又可確保數十年其租用土地之權利，故繳納此筆款項對承租人而言相當有利。
⑵上訴人謝榮泰部份：
①上訴人謝榮泰於七十三年共繳納四十八萬三千三百元，謝榮泰之感謝
狀上雖記載土地為十六‧一一坪（核算為五三‧二五平方公尺），惟查，謝榮泰向被上訴人所承租者應有兩塊土地，即原審判決附台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖編號三一及三二號，面積分別為五十平方公尺、五十一平方公尺，合計為一０一平方公尺，並非僅有感謝狀上所載五三．二五平方公尺而已，故謝榮泰感謝狀所記載者，僅為兩筆土地中之其中一筆土地。
②謝榮泰之「同意書」係緣於謝榮泰所承租之土地面積較大，「後面」
土地之油香金已全數繳納完畢，前面土地因此不需繳納油香金，此「同意書」之內容，與上開「感謝狀」謝榮泰僅繳交一筆土地之使用權利金，另一筆則付之闕如之情形吻合。
③依上開感謝狀之記載，謝榮泰繳交四十八萬三千三百元，查所承租之
土地為一０一平方公尺，即每平方公尺約繳納四千七百八十五元之使用權利金（483,300元÷101平方公尺＝4,785元／平方公尺）。
④上訴人謝榮泰向被上訴人承租之土地為永康市○○段九九０之九、九
九０之八號（原審判決附台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖編號
三一、三二號），而台南縣永康地政地政事務所函顯示永康市○○段九九０之八、之九號（七十五年五月由九九０之一分割而來）於七十三年時之公告地價及公告現值為每平方公尺九千六百元，謝榮泰所繳交之使用權利金（即每平方公尺約繳納四千七百八十五元）遠低於該筆土地公告現值，又土地之公告地價與公告現值與土地實際市價差距甚鉅，足見謝榮泰於七十三年所繳納之四十八萬三千三百元低於土地公告地價與公告現值甚多，更遠低於土地市價，顯見謝榮泰所繳納者，並非「購買土地之價金」。
⑶又謝榮泰之感謝狀時間為七十三年，上訴人卻主張台南縣永康地政事務
所土地複丈成果圖編號三一、三二土地係於五十一年「買斷」，兩者時間點不相符，上訴人主張買斷土地一事顯非真實，益見於五十一年，編號三十至三四號土地並無「買斷」之事實，蓋編號三十至三四號土地僅有謝榮泰提出七十三年之感謝狀，其餘人均無，且謝榮泰七十三年所繳交之金額亦非買賣價金，如何謂「買斷」廟方土地？⑷又如謝榮泰於五十一年間即已買斷該等土地，則其何須於七十三年再繳納價金（被上訴人否認該筆金額為價金）。
⑸證人謝惠澤於原審九十年六月四日言詞辯論時證稱：「（問：請法官訊
問證人謝惠澤，當時廟方附近的土地一坪約多少錢？）正確價額我也不清楚，市價約是當時得標者的兩倍至三倍。」，由此可證，押標金與市價並不相當，並非買賣價金，而係使用土地之權利金。
當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二
百七十七條定有明文，被上訴人為系爭土地所有權人，上訴人主張已買斷土地，應就買賣關係發生之特別要件負舉證責任，上訴人等僅提出部份上訴人之假收據、感謝狀主張買斷土地，該等文件亦無任何買賣記載，且所載金額亦非屬買賣價金，上訴人等未能舉證證明渠等已買斷土地甚明。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，為民法第四百四十二條前段所明文，上訴人等租用系爭土地，每月租金自八十年三月一日起未曾調整，自八十年至今，系爭土地公告現值確有升高，土地之公告現值乃土地移轉時計算土地價值，以課徵土地增值稅，此觀土地稅法第三十條之規定自明，國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，是土地之公告現值之變化可反映出土地價值之昇降，至公告地價則為政府課徵地價稅之依據，通常較公告現值距離市價為大，不足為判斷土地市價之依據，系爭土地公告現值增加，反映出土地之價值確有升高，如以公告地價未曾調整據以認為系爭土地價值並無提升，則與常理不符。
（三）復按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情況，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金之數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決意旨參照），查：
㈠按兩造自八十年迄今即未曾調整租金，上訴人所承租之土地所在向為市集
，近十年繁榮日甚，上訴人等除將一樓店面自營生意或出租他人外，其騎樓甚至一樓店面前之空間尚出租予臨時攤販收取租金，有照片九張為憑，說明如后：
⑴原判決附表編號一至十號之店面，面臨車水馬龍大灣路，後為大灣市場
，早晚人潮眾多，其中編號一號辛○○之店面─全虹通信，尚位於大灣路與民族路交叉路口黃金地段，地價更高。
⑵依原審卷附台南縣永康市○○路○○○號租賃契約，租金每個月五萬二
千元，該地段位於前揭編號一至十號上訴人承租之土地對面，足以推知前揭編號一至十號土地價值不菲。
⑶編號六號未○○尚將鄰近大灣市○○○道出租七個臨時攤販，每月收取租金。
⑷至原判決附表編號十一至十五號上訴人承租之土地後方亦臨近大灣市場
，上訴人店面前面道路亦出租予攤販使用收益，據悉一個店面前面可出租二個臨時攤販，租金每月約為三千元，再由臨近編號十五號巳○○承租之土地位於台南縣永康市○○路○○○號旁之店面即台南縣永康市○○路三六五、三六三號店鋪，廟方出租所按月收取之租金為一萬五千元，益見原判決附表編號十一至十五號地段價值甚高。
⑸又附表編號十六至三十四號地段商業繁榮，其中編號二十三號亥○○所承租之土地尚位於大灣路與民族路交叉路口黃金地段。
㈡按土地法第一百零五條關於基地租用之租金固有準用土地法第九十七條第
一項，即城市地方房屋之租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，惟查「實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條，所定年息百分之十限度內為調整租金，與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡。」（最高法院四十七年台上字第一八二七號判例意旨明揭）。查本件上訴人承租之土地租金經原判決法院調整後仍未超過公告地價年息百分之十，原判決斟酌系爭土地之位置位於台南縣永康市市區○○○道路交通十分便捷，各式商店林立，商機甚佳，往來人聲鼎沸如同前述，承租人利用土地之經濟利益甚鉅，又與鄰地租金比較，尚低於鄰地租金許多，故原審法院按原租金二倍調漲為上訴人應繳納之租金，符合前揭最高法院判例要旨，更已斟酌土地繁榮情形、承租人利用土地之利益及鄰地租金之比較，為妥適之判決。
㈢查上訴人所提出之財政部國有財產局函，國有土地之占用人支付使用土地
補償金，係按行政院核定之標準計收，國有財產土地之租金率通常為法定地價年息百分之五，一律以固定費率計算，並未考慮個別土地之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情況，與一般民間租金並不相當，實不應以土地使用補償金作為是否調漲租金之依據，法院於土地價值昇漲之情形下，依民法第四百四十二條之規定調整不動產租賃之租金時，應斟酌者為不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情況、鄰地租金、承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益等因素，如以國有土地使用補償金之高低謂不得調漲租金，與前揭最高法院判決意旨有違。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提被上訴人七十七年十月二十八日及八十年一月二十九日暨五十四年一月一日董監事會議記錄影本三件、存證信函影本五件、租賃契約影本三件、照片九紙、被上訴人組織章程影本一件、被上訴人五十九年間會議紀錄影本九件、印鑑證明書一件為證。
丙、本院依職權履勘現場，並向台南縣永康地政事務函調被上訴人所主張之系爭九筆土地自八十四年起迄今之公告地價、公告現值、申報地價及最新土地登記謄本，暨坐落台南縣永康市○○段九九０之九、九九五之一、九九０之八地號土地於六十六年及七十三年之公告地價、公告現值、申報地價。
理 由
一、被上訴人起訴主張：坐落台南縣永康市○○段三三七之九、三三八之二、三三九之二、三三九之三、三三九之七、九九○之九、九九五之一、九九○之八、三三九之一二地號等九筆土地（以下簡稱系爭土地）為被上訴人所有，分別出租予上訴人辛○○等人使用，其使用面積、原定租金詳如原審判決附表二所示，茲上訴人租用前開土地，每月租金自八十年三月一日至今未曾調整，而參酌系爭土地價值已昇高、臨近市場環境、上訴人利用土地經營店舖或出租他人所得每月租金即數萬元等情，上訴人原所給付之租金顯然與市價相去過遠，被上訴人為此爰依民法第四百四十二條之規定，訴請自起訴狀繕本送達上訴人之翌日起調整租金如原審判決附表二所示等語。
二、上訴人則以：上訴人或前手係先後於五十餘年、六十餘年、七十三間向被上訴人「購買」系爭土地興建房屋，有上訴人所提出之「假收據」、「感謝狀」為證，因系爭土地未依使用房屋建築面積細部分割及移轉登記，為貼補被上訴人所繳之地價稅，乃約定由上訴人以每月納白米一斗依據中華日報每月初二行情降二元計，以油香金名義現款繳交給被上訴人，並非向被上訴人繳納土地租金，迄至六十七年間，由於米價起落不定，比較麻煩，改為每月給付被上訴人三百元，嗣因七十七年、八十年間地價稅大漲，被上訴人開會要上訴人補貼地價稅差額，上訴人也都同意接受，但到後來，被上訴人廟方董監事四年一換，許多董監事不了解事情原委，硬要四年一調漲，至八十五年間，經被上訴人廟方與上訴人開會，得不到結果，上訴人也聲請永康市調解委員會調解三次，但被上訴人廟方拒不出席，此事因此耽擱下來，上訴人既擁有系爭土地所有權，而每月所繳之油香金僅係貼補地價稅之用，兩造間則無租約可言，被上訴人自不得請求調整租金。退步言，縱認上訴人對系爭土地無所有權，所繳交之油香金為租金，惟系爭土地自八十年以降，公告地價並沒有調漲（其中九九○之九地號反有降低趨勢：台南縣永康市○○路○號至二十八號部分），而土地公告現值自八十四年以來亦未調整，且上訴人辛○○、壬○○○、黃○○、玄○○、乙○○、子○○、午○○等人之建物同時占有財政部國有財產局所有坐落台南縣永康市○○段三三三之四三及同段三
三六、三三六之四地號土地，於九十一年一月間經財政部國有財產局通知繳納不當得利使用補償金，每月每平方公尺僅分別為六百四十六元或三百十八元，上訴人子○○且與財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處簽訂「國有基地租賃契約書」，每平方公尺之租金每月僅五十元，是被上訴人請求調整租金，實屬無據。再上訴人標售使用系爭土地之時間不一，渠等因使用系爭土地而與被上訴人「約定」之法律關係是否全然一致，或視個別情況而定，亦未必儘然相同等語，資為抗辯。
三、查坐落台南縣永康市○○段三三七之九、三三八之二、三三九之二、三三九之三、三三九之七、九九○之九、九九五之一、九九○之八、三三九之一二地號等九筆土地現係登記為被上訴人所有，自五十餘年間起至七十餘年間，即陸續由上訴人或其前手在土地上蓋屋使用，占用系爭土地者起初係以每月納白米一斗依據中華日報每月初二行情降二元計，以油香金名義現款繳交予被上訴人，迄至六十七年間，因米價起落不定，為免麻煩，乃改為每月給付被上訴人三百元，嗣於七十七年、八十年間均有調整給付金額，現系爭土地上之部分建物經多次轉讓，目前分別為上訴人等人所占用，渠等使用地號、面積詳如原審判決之附圖（台南縣永康地政事務所複丈成果圖）及附表二所示，又八十年三月份以後上訴人每月所繳納予被上訴人之金額亦詳如原審判決附表二所示（上開附圖、附表所列編號十八號李春長、二十一號張學昭部分，經原審判決後未上訴，業已確定）等情，為兩造所不爭執，且有系爭土地登記謄本九件及七十七年十月二十八日、八十年一月二十九日被上訴人董監事會議紀錄各一件附卷可稽，復經原審囑託台南縣永康地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可憑，是上開事實堪予認定。
四、本件首應審究者為上訴人究係向被上訴人購買系爭土地，並按月以油香金名義給付金錢予被上訴人，以補貼被上訴人所繳交之地價稅？抑或係向被上訴人承租系爭土地，並按月給付租金予被上訴人？茲析述如下：
（一）查上訴人就占用系爭土地之原因，及為何每月定期繳納一定金額予被上訴人之原委，先是辯稱向被上訴人購買，所繳交油香費做為購買土地之價額（詳見原審八十九年二月十五日調解程序筆錄），於上訴人委任訴訟代理人後，改稱係向被上訴人買斷，每月繳交之費用為貢獻被上訴人廟方之香油錢（詳見原審八十九年三月二十二日調解程序筆錄），嗣上訴人又陳稱每月繳交者係為貼補被上訴人地價稅之費用（詳見上訴人於原審提出之八十九年三月二十四日答辯狀），之後又主張每月交給被上訴人之錢為贊助被上訴人廟方之奉獻性質等語（詳見上訴人於原審提出之八十九年十一月二十四日調查證據聲請狀），而於提起本件上訴後，又再稱每月所繳之油香金僅係貼補地價稅之用，是上訴人之抗辯前後數變，真實性誠屬可疑。
（二）次查被上訴人主張如原審判決附表一編號一至十號之上訴人係於四十九年、五十年間承租被上訴人所有之廟地，編號十一至十五號之上訴人係於五十九年間承租被上訴人所有之廟地，上開土地因位於大灣市場附近，競租者眾，故以投標程序決之，惟因所承租之土地乃廟產，故承租人須納一筆油香金予廟方，故投標人須先預繳「押標金」，未得標時無息退還，得標時作為奉獻之油香金，得標者並應按月給付租金，至原判決附表一編號十六至三十四號（惟編號十八號李春長、二十一號張學昭未上訴）之上訴人所承租者未比鄰大灣市場，或先已佔用，或嗣後經發現占用，遂與被上訴人協調繳納一筆土地使用權利金後（事實上係奉獻之油香金），再按月繳交以油香金為名之租金代價予被上訴人等語，並提出五十九年間之數次董監事會議紀錄為證，惟上訴人則否認有承租之事實，辯稱：不論「權利押標金」或「使用權利金」，均非「租賃」之必要要件，被上訴人持此認兩造有租賃關係，其陳述與民法第四百二十一條之構成要件不該當，且被上訴人所提出之五十九年七月三十日、同年八月十五日之董監事會議紀錄係坐落永康市○○段三三八之二、三三七之九地號土地之標售情形，記載有單價、面積及總金額，已為「買賣」甚明，況五十九年七月三十日董監事會議紀錄，關於「市場店舖招標注意事項」第十項載明「如以後政府有所變更計劃加寬拆除者，本宮不負其責」之語，顯見雙方係「買斷」，並非租賃，若果租賃，因其土地所有權仍為被上訴人，既未出售與上訴人，何庸強調拆除本宮不負其責云云。經查：
㈠被上訴人廟方五十九年七月三十日之董監事會議紀錄固有記載招標土地之
標金金額，同年八月十五日之董監事會議紀錄亦有記載招標土地之坪數、每坪單價、總金額、押標金金額等資料，惟查：五十九年七月三十日之董監事會議紀錄記載：「⒈招標店舖間數計七間。⒉每間投標押標金六千元，中標時作為標款，無中標者無息退還。⒊租金每間每月白米壹斗‧‧‧」等語，足認中標者除須繳納押標金予被上訴人外，每月尚須給付租金予被上訴人，又繳納押標金之用途不一而足，不見得必然係基於買賣關係，經查前開二件會議紀錄中均未載有「出賣」或「出售」等字眼，反而載有「租金」之字詞，是前開會議紀錄之記載內容核與被上訴人所主張被上訴人出租系爭土地係採投標方式，投標人須先預繳「押標金」，未得標時無息退還，得標時作為奉獻被上訴人之油香金，得標者並應按月給付租金等情相符，尚難認有上訴人主張之買斷系爭土地情事。
㈡又查被上訴人曾於七十七年十月二十八日及八十年一月二十九日召開董監
事會議，決議調升上訴人每月應繳付予被上訴人之金額，為上訴人所不爭執，並有上開二件會議紀錄附卷可稽，其中七十七年十月二十八日之董監事會議紀錄記載：「六、主席報告：本宮‧‧‧店舖租金問題有些店舖認為過高，，經謝壬水董事依據各項資料整理後，‧‧‧故現在計算方法收租金，則大人廟路邊店舖較為吃虧，請各位研議。決議：經討論決議以原調整前金額的約三倍為調整標準。‧‧‧」等語，而八十年一月二十九日董監事會議紀錄關於決議調整上訴人每月應繳付之金額亦係採用「租金」之字眼，益徵上訴人每月繳付予被上訴人之金額係「租金」無誤。且依前開七十七年十月二十八日董監事會議紀錄所載，上訴人午○○、庚○○、子○○等人當日均有列席參與開會，另列席會議者之一李石柱又係五十九年七月三十日董監事會議記錄所載之投標人之一，顯見上訴人等非僅知悉系爭土地係出租，且已繳納租金有年。
㈢復查被上訴人五十九年七月三十日董監事會議紀錄第十點記載：「對於道
路將來是否加寬問題，經向有關機關接洽結果，‧‧‧已成街者，似無拆除之可能云云，如以後政府有所變更計劃加寬拆除者，本宮不負其責。」等語，核其真意，應係被上訴人出租系爭土地供上訴人興建房屋，被上訴人唯恐將來道路拓寬，致上訴人必須拆除已興建之房屋，故言明如拆除房屋被上訴人不負責任，是上訴人執此謂渠等係向被上訴人買斷土地，並非租賃，否則土地所有權既仍為被上訴人所有，被上訴人何庸強調「拆除本宮不負其責」云云，顯非可採。
㈣再查被上訴人五十九年六月七日董監事會議記錄第五點記載：「關於市場
北側腳踏車停置場因實際不能置腳踏車被商人佔用，故將該停置場本宮統一設計作為店舖出標，‧‧‧對本案建築設計交由王典董事調查設計後再議。」，且於同年七月十五日董監事會議記錄決議事項第二點記載：「市場腳踏車停置場建築樓房，其圖面繪置完畢，‧‧‧。」，並決議投標日期、押標金及標款金額等事項，另於同年七月三十日董監事會議記錄第八點記載：「但二樓出簷限道路邊北側照圖樣可出二台尺內其餘依照本宮設計不准出簷。」，而證人陳秋廷亦於原審證稱：「五十九年間我有擔任廣護宮的董監事，並協助處理市場店舖招標事宜，該店舖指的是靠路邊的店舖，經公開招標後由最高標者得標，廟方有備妥設計圖供得標者使用，得標者可以在土地上興建房屋，‧‧‧」等語（詳見原審九十年六月四日言詞辯論筆錄）。衡諸經驗法則，並無土地出賣人會規定買受人應如何在土地上建築設計房屋之理，自難認被上訴人係賣斷系爭土地，被上訴人主張其係出租系爭土地，為求承租人所建蓋之建築物外表美觀一致，以方便管理外，且使土地價值不致下降，故統一承租人建築房屋之設計等語，自堪採信。
㈤綜上所述，由被上訴人所提出被上訴人廟方之歷次董監事紀錄之記載，可
得知上訴人係向被上訴人承租系爭土地，被上訴人出租系爭土地係採投標方式，上訴人或其前手於投標前有先預繳押標金，該筆押標金於得標後已作為奉獻被上訴人之油香金，上訴人或其前手並自承租系爭土地之時起即按月給付租金予被上訴人，其間並經數次調漲租金金額，是被上訴人之主張堪認屬實。
（三）又查於本件訴訟進行前，上訴人中有多人曾於八十八年六月二十四日、同年八月二十六、八月二十七日分別寄發存證信函予被上訴人，於存證信函中明載渠等所繳交之油香金係「向大灣戌○○使用土地之油香金」，有存證信函影本五件附卷可稽，更足證上訴人按月繳交予被上訴人之油香金實係使用被上訴人所有土地之對價，亦即屬租金性質，而非購買土地之價額，亦非貼補被上訴人繳納之地價稅，或單純之奉獻等。
（四）再參以證人陳秋廷於原審證稱：「五十九年間我有擔任戌○○的董監事，並協助處理市場店舖招標事宜，‧‧‧經公開招標後由最高標者得標，廟方有備妥設計圖供得標者使用，得標者可以在土地上興建房屋，建物由得標者自行建蓋，但土地仍是廟方所有，得標者除在得標之初繳納一筆得標金，爾後每月須繳納以一斗米的價格當作租金給廟方，使用土地之期限無期限。」等語、證人張仙助於原審證稱：「自五十三年間起至六十七年間我有擔任戌○○的監事，‧‧‧之前廟方並沒有資產，全靠鄉民的捐獻，自從將廟地公開招標提供給鄉民蓋房子之後，廟方即漸漸的有了收入，之後連廟會都不用向鄉民收取丁錢，廟方的土地是不能賣的，只是提供土地給得標的人蓋房子做生意，得標者每月再繳一斗米以添油香的名義捐獻給廟方。」等語、證人劉德厚於原審證稱：「我在五十九年間是有擔任廟方的監事，我只有聽說廟方的土地要租給鄉民蓋房子做生意，‧‧‧」等語、證人謝惠澤於原審證稱：「五十九年間我擔任戌○○的董事，廟方一貫的作風是不將廟產出售予他人，廟方起初沒有錢，所以廟地供信眾蓋店舖做生意，目前靠路邊的店面都是以招標的方式來進行，得標者一開始有交給廟方一筆錢，可以說是他們使用土地給廟方的捐獻金，之後每月有給廟方一斗米的代價，作為延續香火的費用，土地不是賣給得標的人。」等語（以上均詳見原審九十年六月四日言詞辯論筆錄），亦足證上訴人係向被上訴人承租系爭土地，兩造間並無買賣系爭土地之情事。
（五）復查上訴人所提出被上訴人出具之假收據、感謝狀，同意書、油香金收據等，其內容均係記載收到「興建店舖（蓋樓房）油香金」、「廟地使用油香金」等詞，並無記載任何與買賣有關之情事，且上訴人主張渠等每月繳納之油香金係為貼補被上訴人地價稅之費用云云，若係屬實，則兩造為何不以地價稅課徵數額作為計算上訴人應繳交金額之標準，而係每月繳交白米一斗？又地價稅為每年課徵一次，上訴人何以須按月繳款予被上訴人？再參以被上訴人提出其於六十年六月十日、同年七月二十五日分別與上訴人午○○、子○○簽立之土地租約書，及上訴人或其前手使用土地迄至被上訴人提起本件訴訟前之三十餘年期間，從未曾向被上訴人主張渠等有所有權而請求移轉登記等情，堪認上訴人所抗辯已買斷系爭土地，但因土地不能過戶，為貼補被上訴人所繳交之地價稅，故按月繳納油香金予被上訴人云云並非事實。
（六）又被上訴人指向廟方承租土地者，均先繳交一筆押標金或使用權利金乙節，雖上訴人辯稱：上訴人等或其前手所繳交如被上訴人所述之押標金或使用權利金已相當於買賣總價金之總款項，兩造間應有買賣關係存在云云，並提出被上訴人出具予上訴人謝榮泰之感謝狀及出具予上訴人辛○○、乙○○、丙○○、未○○、申○○、癸○○、寅○○等人之假收據為證，經查台南縣永康市○○段土地，係於六十六年辦理第一次規定地價，有台南縣永康地政事務所九十一年二月二十五日所地價字第０九一０００一八０七號函一件附卷可稽，而上訴人所提出之前開感謝狀及假收據，除上訴人癸○○之假收據為被上訴人於六十六年間所出具及上訴人謝榮泰之感謝狀係被上訴人於七十三年間所出具外，餘均為被上訴人於五十年間所出具，因五十年間尚未辦理規定地價，尚難以比較系爭土地於當時之價值，爰就上訴人癸○○及謝榮泰部分分析如下：
㈠查上訴人癸○○所使用之被上訴人名下土地地號為台南縣永康市○○段九
九五之一、九九０之九號（於七十五年五月由台南縣永康市○○段九九０之一地號土地分割而來），依原審判決所附台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖編號二二號所示，上訴人癸○○使用之土地面積共二十七平方公尺（依癸○○所提出之假收據之記載，為八點一六坪），而上訴人癸○○於六十六年間共繳納予被上訴人八萬一千六百元，即每平方公尺繳交三千零二十二元（81,600元÷27平方公尺＝3022.2元／平方公尺）。又於六十六年間，前開台南縣永康市○○段九九０之九地號土地之公告地價及公告現值均為三千元，而台南縣永康市○○段九九五之一地號土地之公告地價及公告現值均為四千五百元，是癸○○所繳交予被上訴人之前開費用尚不足其所使用土地之公告地價、公告現值之數額。
㈡又依上訴人謝榮泰所提出之感謝狀所示，其於七十三年間共繳納予被上訴
人四十八萬三千三百元，其感謝狀上雖記載使用之土地為十六‧一一坪（經核算為五三‧二五平方公尺），惟查，謝榮泰所使用被上訴人之土地應為台南縣永康市○○段九九０之九、九九０之八號二筆（均於七十五年五月由台南縣永康市○○段九九０之一地號土地分割而來），依原審判決所附台南縣永康地政事務所土地複丈成果圖編號三一及三二號所示，謝榮泰所使用前開二筆土地之面積分別為五十平方公尺、五十一平方公尺，合計為一０一平方公尺，並非僅有感謝狀上所載五三．二五平方公尺而已，故謝榮泰感謝狀所記載者，應僅為前開兩筆土地中之其中一筆。又上訴人謝榮泰所提出被上訴人出具之同意書記載：「查本戌○○北側所有廟地（原酒家地）現在居住者謝榮泰，將該後面舊房屋拆除重建樓房，其油香金業已悉數繳納完畢，但前面，後日倘若再拆除重建時，免予再繳納廟地使用油香金屬實。」等語，被上訴人指該同意書係緣於謝榮泰所承租之土地面積較大，「後面」土地之油香金已全數繳納完畢，前面土地因此不需繳納油香金等語，因與上開「感謝狀」謝榮泰僅繳交一筆土地之使用權利金，另一筆則付之闕如之情形吻合，自堪採信。再依上開感謝狀之記載，謝榮泰繳交四十八萬三千三百元予被上訴人，而其所承租之土地為一０一平方公尺，即每平方公尺約繳納四千七百八十五元（483,300元÷101平方公尺＝4,785.1元／平方公尺），然前開台南縣永康市○○段九九０之八、之九號土地於七十三年時之公告現值為每平方公尺九千六百元，是謝榮泰所繳交予被上訴人之前開費用亦不足其所使用土地之公告現值之數額。
㈢再土地之公告地價與公告現值分別為課徵地價稅、土地增值稅之依據，土
地之市價實際上係高於公告地價及公告現值，為眾所週知之事實，尤以本筆土地係位於鄉下集市所在之大灣市場，衡情系爭土地之市價更應高於公告地價及公告現值許多，是上訴人癸○○、謝榮泰所繳交予被上訴人之前開費用顯更低於土地之市價。
㈤復查證人謝惠澤於原審證稱：「（問：請法官訊問證人謝惠澤，當時廟方
附近的土地一坪約多少錢？）正確價額我也不清楚，但市價約是當時得標者的兩倍至三倍。」等語（詳見原審九十年六月四日言詞辯論筆錄）。㈣綜上所述，足認上訴人主張渠等所繳納之感謝狀等所記載之費用係購買土地之價金云云，自非可採。
（七）又證人陳滿於原審證稱；「當初我有要求廟方作分割登記，但廟方說土地是廟產，是神明的，不能分割登記，但有約定土地讓我們房屋作店面，條件是每月以一斗米給神明添油香，也就是說雖無所有權但有使用權‧‧‧（問：你當初是買土地或租用土地蓋屋？）不能說是租土地，每月一斗米油香錢是基於對神明的信仰而捐，並非租金，因廟產不能登記，我們買地的人也不計較這些，只求日後有發展，我們確實是買土地，否則如何能在土地上建屋。」等語（詳見原審八十九年十二月十二日言詞辯論筆錄），其先係證稱「對系爭土地無所有權但有使用權」，後又改稱係「買土地建屋」，證詞前後不一，且其證稱固定每月繳交廟方之定額費用係作為對神明之貢獻，亦核與上訴人所稱作為地價稅補貼不符，是尚難以證人陳滿之證言即遽認系爭土地有賣斷之實。再原審被告張學昭於原審審理時曾到庭陳稱：「原告（即被上訴人）在八十四年有向我收取一筆二十萬元的油香金，是原告同意我使用系爭土地而向我收取的，而後我每月繳費三百元是我在繳二十萬元以後原告向我收取作為使用土地之代價。」等語（詳見原審八十九年九月十八日調解程序筆錄），嗣其於聽聞原審其他被告即上訴人之辯詞後，於原審八十九年十月三十日言詞辯論時即改稱係購買土地云云，參以張學昭於經原審判決敗訴後，並未提起上訴，足認其嗣後更改之辯述並非真實。至證人林福春（即上訴人辛○○之父）雖證稱：「我標的第一筆土地是以二六五００元標得，面積約十三、十四坪，當初那附近的市價我不清楚，廟方說要讓我們將土地標去蓋房子，沒有說所有權要過戶給我們，我們標到土地後有說要繳交一斗米，說是要抵用地價稅用，我們標到土地之後，我們並沒有說要將土地過戶，也沒有提過買賣的事，直到十年前廟方才說土地是廟方的，不能分割買賣。」等語（詳見本院九十一年三月十八日準備程序筆錄），惟如兩造間確有買賣系爭土地情事，林福春豈會不知當時土地之市價為何？且參以前開被上訴人於五十九年七月三十日召開之董監事會議為林福春負責紀錄，其對會議記錄中記載白米一斗為「租金」並無異議，足認其證稱係向被上訴人購買土地云云亦非可採。
（八）綜上所述，被上訴人主張就系爭土地所公開招標者應為「土地使用權」，所繳交者為「使用土地（興建房屋）權利金」，而非標售「土地所有權」、繳交「買賣價金」等節，應可採信，至於得標者及其後手日後於每月以油香金名義繳納之固定款項，則應係使用土地之代價，核其性質，兩造間已成立租賃關係，亦堪認定。
五、次應審究者為被上訴人主張調漲上訴人所承租土地之租金，是否應予准許？茲析述如下：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文，乃謂不動產價值，在經濟流通之社會，常多有變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降，其租賃若定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事，若為不定期之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律乃規定得向法院聲請增減租金，以免當事人之爭議，而期增減之允當（立法理由參照）。換言之，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字第二八三號判例參照）。又所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年滬上字第四號判例參照）。
（二）查本件上訴人等租用系爭土地，屬不定期租賃，渠等每月應繳納之租金自八十年三月一日起未曾調整，而自八十年迄今，系爭土地之公告地價固未升高，惟公告現值已調升約一點五倍至二倍不等，有原告所提之土地登記簿謄本、地價證明書，及本院依職權向台南縣永康地政事務函調系爭土地自八十四年起迄今之公告地價、公告現值等資料在卷可憑，而土地之公告現值乃土地移轉時計算土地價值以課徵土地增值稅之依據，此觀土地稅法第三十條之規定自明，國家徵收土地通常以公告現值加四成作為補償費給付之標準，是土地之公告現值之變化可反映出土地價值之昇降，至公告地價則為政府課徵地價稅之依據，通常較公告現值距離市價為大，不足為判斷土地市價之依據，是系爭土地之公告現值既有增加，足認土地之價值確有升高，基於衡平當事人之利益，出租人即被上訴人自得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，是被上訴人訴請調整系爭土地之租金，為有理由。
（三）又按房屋或土地之出租人，依據民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院著有四十八年台上字第五二一號判例參照），是本件被上訴人請求自起訴狀繕本送達之翌日為調整租金額之起算日，亦屬有據。
（四）再按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情況，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金之數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決意旨參照）。復按土地法第一百零五條關於基地租用之租金固有準用土地法第九十七條第一項，即城市地方房屋之租金以不超過土地申報總價額年息百分之十為限，惟查「實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條，所定年息百分之十限度內為調整租金，與命為給付之判決，仍非租約當事人所得任意爭多論寡。」（最高法院四十七年台上字第一八二七號判例意旨明揭）。經查：系爭土地位於台南縣永康市區○○○道路交通十分便捷，各式商店林立，商業機能甚佳、往來人聲鼎沸、附近有學校及派出所，上訴人等除將一樓店面自營生意或出租他人外，其騎樓甚至一樓店面前之空間尚出租予臨時攤販收取租金等情，業經本院履勘現場，製有勘驗筆錄附卷可稽，並有被上訴人提出之現場照片九紙可資為證，本院斟酌前開情狀後，認本件租金應按原租金之二倍調整為宜，且於如此調整後並未超過系爭土地公告地價年息百分之十，應屬適當。
（五）復查上訴人雖抗辯稱：有部分上訴人之建物同時占有財政部國有財產局所有土地，於九十一年一月間經財政部國有財產局通知繳納不當得利使用補償金，每月每平方公尺僅分別為六百四十六元或三百十八元，上訴人子○○且與財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處簽訂「國有基地租賃契約書」，每平方公尺之租金每月僅五十元，是被上訴人請求調整租金，實屬無據云云，並提出財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處九十一年一月四日函影本七件、上訴人占有國有地繳納補償費明細表影本一件、財政部國有財產局台灣南區辦事處台南分處「國有基地租賃契約書」影本一件、系爭土地鄰近國有地形圖影本一件為證，惟查：上訴人等占用國有土地所支付之使用土地補償金，係依行政院核定之標準，一律按法定地價年息百分之五計收，並未考慮個別土地之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情況，與一般民間租金之計算標準並不相當，若強要以占用國有土地所繳交之使用補償金作為本件是否調漲租金之依據，實有違前開最高法院八十一年度台上字第三０六二號判決意旨，是上訴人所為前開抗辯，自非可採。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人係承租系爭土地，並按月給付租金予被上訴人，惟自八十年間迄今未曾調整租金，系爭土地日益繁榮，上訴人利用土地之利益甚鉅，故有調漲租金之必要等語為可採，上訴人所辯系爭土地係渠等向被上訴人買斷，因無法辦理土地過戶，故每月給付被上訴人油香金以貼補被上訴人繳交之地價稅，縱使兩造間存有租賃關係，因系爭土地自八十年以來之公告地價未曾調漲，且鄰近國有土地所徵收之使用補償金亦較上訴人每月繳納予被上訴人之金額為低，被上訴人自不得請求調漲租金云云，自非可取。從而，被上訴人依民法第四百四十二條之規定，訴請調整系爭土地之租金為如原審判決附表一「調整後租金／月」欄所示，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不利於上訴人部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件法律關係已臻明確，兩造其餘之陳述及證據，於判決之結果並無影響，爰不予一一論列審究，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日
臺灣臺南地方法院家事法庭~B審判長法 官 張 菁~B 法 官 王獻楠~B 法 官 葉惠玲右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十一 日~B 法院書記官 魏安里