臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度訴字第一一○六號
原 告 甲○○訴訟代理人 張天良律師
許世烜律師送達代收人被 告 丙○○右當事人間請求履行債務事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾玖萬元，及自民國九十年七月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台南縣新市鄉○○○段○○○○號、地目旱、面積六六七二平方公尺土地（下稱系爭土地）係被告所有，被告將系爭土地租與訴外人即佃農涂進丁、涂進村，訂有耕地三七五租約。嗣被告欲向承租人涂進丁、涂進村收回系爭土地，將扣除給予承租人三分之一部分後之三分之二土地出賣予原告，故於民國九十年三月一日，被告與承租人涂進丁、涂進村訂立協議書，約定將系爭土地東部Ａ部分面積一二五一平方公尺、Ｂ部分面積一二五一平方公尺各移轉登記與涂進丁、涂進村，涂進丁、涂進村要協同辦理三七五租約之註銷，被告並於同日與原告訂立買賣契約，將系爭土地剩餘三分之二部分（Ｃ部分）出賣與原告，約定價金按每台分新台幣（下同）一百零八萬元計算，面積則依被告與承租人達成之協議書，經地政機關分割後之面積為準，再依分割後之面積計算總價。原告當日先付定金十萬元，又因系爭土地上有權利價值三百五十萬元之抵押權設定登記，抵押權人為訴外人陳其泰，因被告出賣予原告之土地係特定位置之土地，被告需負責辦理土地分割外，又需負責塗銷陳其泰之抵押權設定登記，兩造乃約定被告辦理三七五租約註銷及將土地分割完成時，原告付第一期價款一百零三萬元，於上開抵押權設定登記塗銷之日，原告再付第二期價款三百五十萬元。俟將來辦妥土地所有權移轉登記時，再按正確之面積計算總價金，多還少補。嗣因被告急須用錢清償其對債權人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）之借款，在系爭土地尚未完成分割予佃農前，即要求原告先付第一期價款一百零三萬元，且一再聲明其必能依約分割系爭土地、塗銷上開抵押權設定登記及將土地移轉登記與原告，原告信用被告之言，且為確保買賣契約之權利，故要求被告設定權利價值五百六十萬元之第二順位抵押權與原告，並於九十年三月三十日先付款一百零三萬元予被告。爾後被告因積欠訴外人第一銀行新化分行債務未償，乃於九十年四月十七日遭該行聲請假扣押系爭土地，致使未能辦理土地分割，及土地所有權移轉登記。原告屢以存證信函催告被告應負責塗銷抵押權人陳其泰之上開抵押權設定登記，及塗銷上開假扣押登記，被告均藉詞推諉，原告乃於九十年六月十九日依據買賣契約書其他約定事項第八項解除系爭買賣契約，請求被告應將所收價金一百十三萬元退還之外，並應同時給付同額之違約罰金，詎被告均置之不理，爰依兩造簽訂之系爭買賣契約，請求被告如數給付等情，並聲明：㈠被告應給付原告二百二十六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：九十年二月初，被告因投資生意失敗，急須用錢繳付銀行利息，經人介紹將系爭土地以每分一百零八萬元之賤價賣給原告，兩造並約定九十年三月一日會同承租人涂進丁、涂進村攜帶相關文件協同辦理註銷租約手續及辦理訂定買賣契約手續，當日原告交付定金十萬元，並約定在取得台南縣新市鄉公所註銷租約時付第一期價款一百零三萬元，交付第一、二順位塗銷抵押權所有文件時付第二期價款，餘款則以實際分割後之土地面積核計之。同年三月七日台南縣新市鄉公所核准註銷三七五租約，被告電告原告依約付第一次款，原告以第一順位抵押權三百五十萬元、第二順位抵押權五十萬元均未塗銷，且多年利息不知多少為由，拒不付款，同年三月二十九日新化地政事務所電告土地分割要所有權人會同丈量，被告因感原告付款藉故拖延，亦無誠意而不願駛往現場，嗣經原告同意丈量後隔天（即同年三月三十日）願付第一次款，被告始趕赴丈量現場簽署丈量書。於同年三月三十日，原告仍拖延再三，被告始將第二順位抵押權人洪月里塗銷抵押權設定登記之所有文件及償還第一順位抵押權人陳其泰領款收據影本三張，合計三百九十八萬元當場交付原告，原告方付款八十六萬元予被告，另外十七萬元則親手交付承租人涂進丁、涂進村。同年四月五日被告查詢原告委任代書洪麗紅是否已辦妥過戶登記，洪代書宣稱尚未辦妥，被告甚感疑惑，乃於翌日赴台南縣新化地政事務所申領登記謄本，發覺原告夥同其委任代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為權利價值五百六十萬元之高額抵押權設定登記，且因代書洪麗紅申辦三七五租約註銷及土地分割程序有誤，始致過戶登記程序延誤，自不可歸責於被告。嗣系爭土地雖經訴外人第一銀行新化分行聲請假扣押，惟被告已與該行達成協議，只要被告繳清利息四十六萬元左右（計算至同年五月十四日），該行即可撤銷假扣押。被告用存證信函要求原告盡快至銀行繳清利息餘款，奈何原告均置之不理，原告不願付款使銀行撤銷假扣押，順利辦理過戶登記，早已計算作收漁人之利。從而，本件原告之請求，為無理由等語，資為抗辯；並聲明：求為判決駁回原告之訴。
三、原告主張系爭土地為被告所有，被告將系爭土地租與訴外人即佃農涂進丁、涂進村，訂有耕地三七五租約。嗣被告欲向承租人涂進丁、涂進村收回系爭土地，並將扣除給予承租人三分之一部分後之三分之二土地出賣予原告，兩造及承租人涂進丁、涂進村乃於九十年三月一日，由被告與承租人涂進丁、涂進村訂立協議書，約定被告將系爭土地東部Ａ部分面積一二五一平方公尺、Ｂ部分面積一二五一平方公尺各移轉登記與涂進丁、涂進村，涂進丁、涂進村要協同辦理三七五租約之註銷；兩造則於同日訂立買賣契約書，由被告將系爭土地剩餘三分之二部分出賣與原告，約定價金按每台分一百零八萬元計算，面積則依被告與承租人達成之協議書，經地政機關分割後之面積為準，再依分割後之面積計算總價。原告當日先付定金十萬元之事實，已據提出土地登記謄本、協議書及買賣契約書為證，且為被告所不爭，應堪信為真實。
四、原告又主張系爭土地上有抵押權人陳其泰、權利價值三百五十萬元之抵押權設定登記，兩造乃約定被告辦理三七五租約註銷及將土地分割完成時，原告付第一期價款一百零三萬元，於上開抵押權設定登記塗銷之日，原告再付第二期價款三百五十萬元，俟辦妥土地所有權移轉登記，再按正確之面積計算總價金，多還少補。嗣因被告急須用錢清償借款債務，在系爭土地尚未完成分割予佃農前，即要求原告先付第一期款一百零三萬元，且一再聲明其必能履約將土地移轉登記與原告，原告信用被告之言，且為確保買賣契約之權利，故要求被告設定權利價值五百六十萬元之第二順位抵押權與原告，並於九十年三月三十日先付價款一百零三萬元予被告之事實，已據提出土地登記謄本及買賣契約書為證；被告雖辯稱：兩造係約定在取得台南縣新市鄉公所註銷三七五租約時，付第一期價款一百零三萬元，交付第一、二順位塗銷抵押權所有文件時付第二期價款，餘款則以實際分割後之土地面積核計之。嗣於九十年三月七日台南縣新市鄉公所核准註銷三七五租約，被告電告原告依約付第一期價款，原告卻藉詞拖延，迄於同年月三十日，被告將第二順位抵押權人洪月里塗銷抵押權設定登記之所有文件及償還第一順位抵押權人陳其泰領款收據影本三張交付原告，原告方付第一期價款。同年四月五日被告查詢原告委任代書洪麗紅是否已辦妥過戶登記，洪代書稱尚未辦妥，被告甚感疑惑，乃於翌日赴台南縣新化地政事務所申領登記謄本，發覺原告夥同代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為設定登記權利價值五百六十萬元之高額抵押權云云；惟查：
（一）依兩造簽訂之買賣契約書價金交付日期及方法欄明載：「１、三七五租約註銷分割完成日承買人（原告）應付新臺幣壹佰零叁萬元正。２、塗銷貸款日承買人應付新臺幣叁佰伍拾萬元正。」，有買賣契約書在卷足憑，則被告辯稱：兩造約定在取得台南縣新市鄉公所註銷三七五租約時，原告即有付第一期價款一百零三萬元之義務云云，尚嫌無據，不足採信。
（二）被告於九十年四月二日提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與原告，作為原告支付系爭買賣價金之擔保，有土地登記謄本及抵押權設定登記資料附卷可參，且經證人洪麗紅證述：兩造是在三月三十日當場把文件、印章交給伊設定抵押權，在付款當天雙方各自在相關文件上用印，並當場把印鑑單取回，伊是在四月二日送件等語綦詳（九十一年一月十四日言詞辯論筆錄），又上開抵押權設定登記資料所蓋用被告之印文，經特徵比對核與其在買賣契約書上之印文相同，有抵押權設定登記資料及買賣契約書在卷足佐，依民事訴訟法第三百五十八條第一項規定，上開抵押權設定登記資料足認為真正。被告辯稱：原告夥同代書洪麗紅將辦理買賣登記資料擅自更改為設定登記權利價值五百六十萬元之高額抵押權云云，依同法第二百七十七條前段規定，即應由被告負舉證之責任，惟被告未舉證以實其說，則其空言執辯，要難採信。準此，系爭土地於九十年四月三十日申辦分割登記時，因被告之債權人第一銀行新化分行已先於同年月十七日聲請假扣押，因而未能完成分割登記，有土地登記謄本及台南縣新化地政事務所土地登記案件駁回通知書附卷可稽，而原告於系爭土地尚未完成分割前，於同年三月三十日先支付被告第一期價款一百零三萬元，倘非如原告所言係因被告急須用錢清償債務，乃要求原告先為支付，被告又何須提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與原告，作為原告支付系爭買賣價金之擔保？足證原告前開主張之事實，應堪信為真實。
五、被告又辯稱：因代書洪麗紅申辦三七五租約註銷及土地分割程序有誤，始致過戶登記程序延誤，自不可歸責於被告云云；惟查：證人洪麗紅結證：因系爭土地是三七五租約耕地，必須等地政人員測量分割三分之一後才可以分割，俟辦理三七五租約註銷及分割之後，經台南縣新市鄉公所核發農用證明書，再到稅捐處辦理土地增值稅免稅證明，俟土地增值稅免稅證明核發後，方能辦理過戶登記。因此系爭買賣流程：九十年三月一日簽訂買賣契約，同年月二日向台南縣新市鄉公所聲請三七五租約註銷登記，同年月七日公所發文到地政囑託註銷登記，地政在同年月十二日註銷三七五租約登記，同年月十三日伊到地政去送分割案件，之後地政機關排定測量時間是同年月二十九日，地政測量完後，地政內部將測量圖送交登記股（分割登記部分），時間是在同年四月九日（單純送件審核），同年月九日之後才有成果圖，同年月十三日伊拿測量成果圖到台南縣新市鄉公所聲請農業使用證明，同年月十八日台南縣新市鄉公所核發農用證明，同年月十九日申報增值稅，同年月二十五日接到土地增值稅免稅證明，同年月二十六日伊本來要送件過戶（分割）登記，但因那時伊聲請謄本才知道土地被假扣押，但認兩造間可能會處理，所以在同年月三十日仍檢附相關證明送地政辦理過戶（分割）登記，此時原告尚不知道土地已經被假扣押，直到地政開立補正通知時，原告才知道土地已經被假扣押，嗣於同年五月一日伊將聲請文件全部領回等語（九十一年一月十四日言詞辯論筆錄），已據提出台南縣私有耕地租約、台南縣新市鄉公所九十年三月二十九日九０所民字第三三一０號函及台南縣新化地政事務土地複丈建物測量定期通知書為憑，且本件經台南縣新市鄉公所函覆系爭土地並無申請人申辦程序錯誤情事，有該所九十一年一月二十四日所民字第０九一００００九四四號函在卷足按，被告前揭所辯，要難採信。
六、被告再辯稱：系爭土地雖經債權人第一銀行新化分行聲請假扣押，惟被告已與該行達成協議，只要被告繳清利息四十六萬元左右，該行即可撤銷假扣押。被告以存證信函要求原告盡快至銀行繳清利息餘款，詎原告不願付款使銀行撤銷假扣押，順利辦理過戶登記，早已計收漁人之利云云；惟查：被告因積欠上開銀行債務而遭該行聲請假扣押系爭土地，致無法完成土地移轉登記程序之事實，有土地登記謄本及台南縣新化地政事務所土地登記案件駁回通知書附卷可稽，且經本院依職權調取本院九十年度執全字第一二七三號卷核閱無訛。縱認被告辯稱：只要其繳清利息約四十六萬元，債權人第一銀行新化分行即願撤銷假扣押等語屬實，惟依兩造簽訂之買賣契約，原告係於三七五租約註銷分割完成日、塗銷貸款日，始有支付價款一百零三萬元、三百五十萬元之義務，嗣原告因被告急須用錢清償債務，於被告提供系爭土地設定登記權利價值五百六十萬元之抵押權與原告後，雖同意先支付價款一百零三萬元，惟其第二次價款三百五十萬元之清償期因條件未成就而尚未屆至，有土地登記謄本可參，原告依約即無支付第二期價款之義務，且被告積欠銀行利息債務亦與原告無涉，準此，被告以存證信函要求原告盡快至銀行繳清利息餘款，既無依據，原告拒其所請，自非無理。
七、綜上所述，被告因積欠第一銀行新化分行債務而遭該行聲請假扣押，致其不能履行將土地移轉登記與原告之義務之事實，已堪認定，而上開給付不能之事由，堪認係可歸責於被告，因之，原告主張被告應負債務不履行之違約責任，要屬有據。依兩造簽訂之買賣契約書第八條約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」，有買賣契約書附卷可稽，原告因上開情事，於九十年五月間限期催告被告應解決債權人第一銀行新化分行聲請假扣押系爭土地，致未能辦理移轉登記事宜，嗣因被告未能解決，原告乃依約解除系爭買賣契約之事實，已據原告提出存證信函及回執在卷足憑，堪信為真實。準此，原告依前揭約定，請求被告返還已收價款一百十三萬元，即屬正當。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條定有明文。茲查，系爭買賣契約第八條明定：被告違約時，應賠償原告已繳價款同額之違約罰金，而非定被告有不履行契約義務或不於適當時期履行時，原告除得請求被告支付違約金外，並得請求不履行之損害賠償，足認系爭違約金係以確保契約之履行為目的，於被告不履行債務時應支付之賠償性質之違約金。次查，依前揭約定，原告雖得請求被告給付與原告已繳價款同額即一百十三萬元之違約金，惟參之系爭土地面積六六七二平方公尺，原告買受三分之二之土地面積為四一七０平方公尺（一分地約九六八．二二平方公尺），每分地按一百零八萬元計算，則系爭土地之買賣價金約為四百六十五萬一千四百二十二元，而被告依約應支付之違約金一百十三萬元，即占買賣價金百分之二十四之比例，顯有過高之情形，應予酌減。茲審酌被告陳稱：系爭土地之市價為每分地約一百二十五萬元至一百三十萬元等語（被告九十年八月二十二日答辯狀），及系爭土地八十九年七月之公告現值為每平方公尺一千八百元，惟於九十年七月之公告現值調降為每平方公尺一千六百元等情，有土地登記謄本在卷可憑，足見系爭土地坐落地區不動產市場之交易價格係呈下滑趨勢，因認依目前社會經濟狀況，被告債務不履行，致原告無法取得系爭土地所受損害情形，應將系爭違約金酌減約為買賣價金百分之十二之比例即五十六萬元，較為公允。因之，原告依買賣契約，請求被告給付違約金五十六萬元，要屬有理，應予准許。至逾此金額之請求，尚難准許。
八、從而，原告依兩造簽訂之買賣契約，請求被告給付一百六十九萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。至逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日
臺灣臺南地方法院民事庭~B法 官 張季芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日~B法院書記官 魏安里