臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度訴字第一一○九號
原 告 甲○○法定代理人 丙○○○被 告 乙○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告向原告所承租坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，其租金自民國九十年七月一日起調整為每年新台幣貳拾玖萬肆仟捌佰零肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十六，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：被告向原告所承租坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，其租金自民國九十年七月一日起調整為每年新台幣（下同）三十萬八千元。
二、陳述：
（一）訴外人王連成自民國三十五年間起，向原告不定期承租坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，其租金之給付方式為按年繳納，嗣訴外人王連成死亡後，由被告承租上開土地，被告最後一次應繳之年租金為一萬六千元。
（二）訴外人王連成過世後，被告僅繳納至七十八年度之年租金，原告乃於九十年五月十日以台南中正路郵局第七二五號存證信函，限期催告被告應繳納七十九年至八十九年計十年之租金共十六萬元，被告雖已繳納，但原告於同一信函向被告表示，自九十年度起之年租金應調高為三十一萬元，為被告所不同意，有存證信函影本附卷可稽。
（三）查自訴外人王連成承租系爭土地迄今已六十年，其間土地漲價甚鉅，如系爭台南市○區○○段○○○○號土地，其申報地價每平方公尺雖僅為八千元，但其八十九年七月公告現值每平方公尺達三萬二千三百三十三元，又系爭同地段二六一地號土地，其申報地價每平方公尺雖僅為八千八百元，但其八十九年七月公告現值，每平方公尺亦達三萬五千元，有價證明書二件可稽，是本件租金確有調度之必要。
（四）按「城市地方土地之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第一百零五條準用同法第九十七條定有明文。訴外人王連成承租系爭土地迄今將六十年，其間土地漲價甚鉅，而自六十四年十一月起至九十年七月止前後長達二十六年，其年租金均僅一萬六千元（即每月平均僅一千三百餘元），未曾調整，如不予調整顯失公平，加以 鈞院勘驗現狀結果「系爭土地上有三座平房」「系爭土地鄰接公園國小，附近有中山公園、火車站、商家林立、交通方便」，是以此狀況，並僅按申報地價（非公告規值）之百分之十調整年租金，顯屬合理。被告承租之土地為如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地面積共三百八十六平方公尺，每平方公尺按申報地價八千元計算，共值三百零八萬八千元，其百分之十為三十萬八千八百元，為此請求每年租金准予調整為三十萬八千元。
三、證據：提出臺灣省台南市寺廟登記表影本、台南中正路郵局九十年五月十日第七二五號存證信函及回執卡、台南西華郵局九十年五月二十五日第六二號存證信函影本、地價證明書、收據影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）測量結果之空地部分（即如附圖所示編號Ｄ部分），係屬於路地，而非被告承租範圍。
（二）按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價、值所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與臨地租金為比較外，更應注意承租人租用該租賃物之經濟價值所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（八十一年台上字第三０六二號），本件系爭土地價值不高，地處狹小巷內，僅能作住家使用，四周工商業並不繁榮，且僅被告（已年高七十八歲）一人居住，目前之租金與臨地租比較，並無過低之情形，殊無調整之必要。縱認應調整，亦以原先之租金標準再提成三成為合理。
三、證據：聲請向台南市稅捐稽徵處調系爭土地上之建物納稅義務人之變動資料。
丙、本院依職權勘驗現場並囑託台南市台南地政事務所派員到場測量並製作複丈成果圖。
理 由
一、原告起訴主張：坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，原由訴外人王連成自三十五年間起，向原告承租，為不定期租賃，其租金之給付方式為按年繳納，嗣訴外人王連成死亡後，由被告承租上開土地，詎被告僅繳納至七十八年度之年租金，原告於九十年五月十日以台南中正路郵局第七二五號存證信函，限期催告被告應繳納七十九年至八十九年計十年之租金共十六萬元，被告雖已繳納，但原告於同一信函向被告表示，自九十年度起之年租金應調高為三十一萬元，為被告所不同意，惟系爭土地之租金，自六十四年迄今，未曾調整過，其間土地漲價甚鉅，本件租金確有調度之必要，爰提起本訴，求為將本件租金自九十年七月一日起調整為每年三十萬八千元之判決。被告則以：測量結果之空地部分（即如附圖所示編號Ｄ部分），係屬於路地，而非被告承租範圍；另本件系爭土地價值不高，地處狹小巷內，僅能作住家使用，四周工商業並不繁榮，且僅被告一人居住，目前之租金與臨地租比較，並無過低之情形，殊無調整之必要等語，資為抗辯。
二、原告主張：坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，原由訴外人王連成自三十五年間起，向原告承租，為不定期租賃，其租金之給付方式為按年繳納，嗣訴外人王連成死亡後，由被告承租上開土地，詎被告僅繳納至七十八年度之年租金，原告於九十年五月十日以台南中正路郵局第七二五號存證信函，限期催告被告應繳納七十九年至八十九年計十年之租金共十六萬元，被告雖已繳納，但原告於同一信函向被告表示，自九十年度起之年租金應調高為三十一萬元，為被告所不同意，系爭土地之租金自六十四年迄今未曾調整過等情，業據其提出台南中正路郵局九十年五月十日第七二五號存證信函及回執卡、台南西華郵局九十年五月二十五日第六二號存證信函影本、收據影本為證，被告除否認坐落台南市○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ｄ部分，面積四十三公尺土地為其承租範圍外，其餘均不爭執，則除如附圖所示編號Ｄ部分土地是否為被告之承租範圍外，堪認原告其餘之主張為真實。
三、被告雖否認坐落台南市○區○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ｄ部分，面積四十三公尺土地為其承租範圍，惟查：系爭土地上有三座平房，門牌號碼分別為台南市○○○路○○○號、台南市○○街○○○號，由北邊之台南市○○○路之巷道沿台南園國小圍牆進入後，在台南市○○○路○○○號與公園國小之圍牆間有寬約二公尺之通道口，由該通道口進入後，東、西、南側即為台南市○○○路○○○號、台南市○○街○○○號建物，往南部分並無其他通路，亦未與外界相通，如附圖所示之編號Ｄ部分空地即被編號Ａ、Ｂ、Ｃ部分土地上之建物包在中間，經本院履勘現場，並囑託台南市台南地政事務所派員測量在案，有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可稽，則附圖所示之編號Ｄ部分空地並非供作不特定之人做為道地使用甚明，如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地自台南市○○○路○○○號與公園國小之圍牆間寬約二公尺之通道口進入後，自成一完整之使用空間，除北邊有巷道通往台南市○○路外，其餘三邊均與外界不相通，被告抗辯如附圖所示之編號Ｄ部分空地為路地，非其承租範圍云云，與事實不符，不足採信，是原告主張被告向其承租之範圍為坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地等語，應堪採信。
四、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文，乃謂不動產價值，在經濟流通之社會，常多有變動，因之租賃之價值，遂亦時有昇降，其租賃若定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事，若為不定期之租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁，糾紛愈甚，故法律乃規定得向法院聲請增減租金，以免當事人之爭議，而期增減之允當（立法理由參照）。換言之，租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字第二八三號判例參酌）。又所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年滬上字第四號判例參照）。經查，被告向原告承租坐落台南市○區○○段○○○○號及同段二六一地號土地上如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，面積共計為三百八十六平方公尺土地，且系爭土地於訴外人王連成承租時每年租金為一萬六千元，自六十四年迄今均未曾調整，而六十四年迄今，系爭土地之價值已提高甚多，基於衡平當事人之利益，出租人自得依民法第四百四十二條之規定請求調整租金，是原告主張調整系爭土地之租金，為有理由。再查，房屋或土地之出租人，依據民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有四十八年台上字第五二一號判例足參。查本件原告於起訴前，曾於九十年五月十日以台南中正路郵局第七二五號存證信函向被告為調高租金為每年三十一萬元之意思表示，被告於九十年五月二十一日收受該存證信函，另於九十年五月二十五日以台南西華郵局九十年五月二十五日第六二號存證信函表示不同意調整租金等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之台南中正路郵局九十年五月十日第七二五號存證信函及回執卡、台南西華郵局九十年五月二十五日第六二號存證信函影本附卷可稽，則原告請求自其向被告為調整租金之意思表示後之九十年七月一日為調整租金額之起算日，亦屬有據。
五、末按調整不動產租賃之租金時，應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金相比較。查系爭土地位於台南市○○○路之巷道內，雖未緊鄰台南市○○○路，惟鄰接公園國小，附近有中山公園、火車站、商家林立、交通方便等情，有勘驗筆錄可稽，是本院參酌上開情狀，及系爭土地之公告現值、申報地價，認本件租金調整為每年二十九萬四千八百零四元（即按系爭土地申報地價總價年息百分之九點五計算，計算式：｛8000x【215+87+22+43】+8800x【9+10】｝x9.5/10=294804）為適當。
六、從而，本件原告請求調整租金，在上開範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
七、本件法律關係已臻明確，兩造其餘之陳述及證據，於判決之結果並無影響，爰不予一一論列審究，附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部詼理由，依民事訴訟法第七十九條但書、判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十三 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 翁金緞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 十三 日~B法院書記官 許悉愛