臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度重訴字第三七八號
原 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 林樹根律師
洪茂松律師被 告 戊○○
甲○○丙○○庚○○丁○○己○○右六人共同 徐美玉律師訴訟代理人 黃紹文律師
黃溫信律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○應給付原告新台幣肆佰陸拾叁萬伍仟玖佰貳拾壹元，及其中新台幣肆佰伍拾伍萬貳仟壹佰陸拾壹元自民國九十年七月七日起至清償日止，其中新台幣捌萬叁仟柒佰陸拾元自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；並應協同原告就如附表編號一所示不動產，辦理所有權移轉登記予被告戊○○名義。
被告甲○○應給付原告新台幣捌拾肆萬肆仟柒佰伍拾柒元，及其中新台幣柒拾伍萬陸仟玖佰柒拾壹元自民國九十一年九月二十日起至清償日止，其中新台幣捌萬柒仟柒佰捌拾陸元自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣伍萬肆仟零陸拾柒元及自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告庚○○應給付原告新台幣伍萬柒仟叁佰貳拾柒元及自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣伍萬伍仟玖佰叁拾貳元及自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告己○○應給付原告新台幣玖拾貳萬伍仟柒佰捌拾捌元，及其中新台幣捌拾萬零陸佰柒拾叁元自民國九十一年十月二十五日起至清償日止，其中新台幣壹拾貳萬伍仟壹佰壹拾伍元，自民國九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告戊○○負擔百分之四十，被告甲○○負擔百分之七，被告丙○○負擔百分之零．四，被告庚○○負擔百分之零．五，被告丁○○負擔百分之零．五，被告己○○負擔百分之八，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○○應給付原告新台幣（下同）五百五十萬五千一百六十一元，及其中
四百六十一萬七千一百六十一元，自民國（下同）九十年七月七日起至清償日止，暨其餘八十八萬八千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；並應協同原告就坐落如附表編號一所示之不動產，辦理所有權移轉登記予被告戊○○名義。
㈡被告甲○○應給付原告一百六十四萬六千九百三十八元，及其中七十五萬八千
九百三十八元，自九十一年九月二十日起至清償日止，暨其餘八十八萬八千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
㈢被告丙○○應給付原告八十八萬八千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告庚○○應給付原告一百零一萬四千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被告丁○○應給付原告一百零一萬四千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被告己○○應給付原告二百零二萬三千六百七十三元，及其中八十萬零六百七
十三元，自九十一年十月二十五日起至清償日止，暨其餘一百二十二萬三千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：㈠緣原告於八十三年在坐落台南市○區○○○段○○○○○號土地上，起造「文
化新城」地上四層、地下一層透天住宅六十戶（第一期），被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○於八十三年十一月一日分別訂購編號F6、F19、F26、F31、G34、F60房屋一戶及其基地應有部分之土地，暨地下一層編號F6、F19、F26、F31、F34、F60號停車位，總價金（含車位）依序為八百八十八萬元（F6、F19、F26三戶）、一千零一十四萬元（F31、F34二戶）、一千二佰二十三萬元（F60一戶）。依兩造所訂立買賣契約第四條第一項之約定，買方於接到賣方通知交屋時，於交屋期限內應將尾款交付賣方，茲原告業於八十五年至八十七年間將房屋點交予被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○，被告並已遷入居住、使用。系爭「文化新城」第一期房屋，於八十五年五月十六日取得台南市政府工務局所核發（八五）南工使字第○八七六號使用執照，並接通水電後，原告為便利承購戶及早使用房屋，乃於八十五年六月間起辦理交屋手續，並接續辦理房屋所有權保存登記作業，惟嗣因室內樓梯淨寬不足，經主管機關於八十五年八月十九日以（八五）南市工建字第二九○○六號函註銷使用執照，致房屋所有權保存登記之作業被迫中止，之後，被告即以房屋施工有瑕庛及房屋使用執照註銷、辦理所有權移轉登記延後、遲延完工交屋等為由，於實際交屋後竟仍拒不依約給付價金尾款。嗣原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○等五人，於八十七年十二月十一日在台南市東區調解委員會進行調解，就被告所指房屋施工瑕疵及及因房屋使用執照註銷，遲延辦理所有權移轉登記及逾期完工交屋等賠償事宜成立調解，其中有關房屋工程瑕疵之修補費用總額，雙方合意各以五十三萬七千二百五十四元計算，有關因房屋使用執照註銷、遲延辦理所有權移轉登記及完工交屋之損害，則由原告以被告所購買房地總價之各一成分別補償被告，調解成立，由原告補償被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○依序為一百四十二萬五千二百五十四元、一百四十二萬五千二百五十四元、一百四十二萬五千二百五十四元、一百五十五萬一千二百五十四元、一百五十五萬一千二百五十四元，並約定由房屋總價扣除，經送法院核定在案，被告己○○雖未參與調解，惟原告仍願比照補償其他被告之條件，即關於房屋施工瑕庛之修補費用以五十三萬七千二百五十四元計算；因房屋使用執照註銷，遲延辦理所有權移轉登記、完工交屋等以房地總價之一成補償，合計補償一百七十六萬零二百五十四元，並由房屋總價扣除。嗣後，原告依法改善、補正室內樓梯淨寬之瑕庛，就系爭（F6、F19、F26、F31、F34）房屋於八十九年二月三日重新取得（八九）南工使字第○一二二號使用執照，其餘系爭（含己○○之F60）房屋則已於八十七年八月十五日重新取得（八七）南工使字第一二一四號使用執照，並已完成建物所有權保存登記。又原告點交房屋後，被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於系爭房屋二樓及五樓增建部份建物，嗣原告為辦理重新申領使用執照作業，必須連同該增建部分建物予以補辦變更設計合法化，經兩造協議委託建築師依法辦理變更設計等作業，費用則約定由被告支付，並計入買賣價金之一部。關於被告增建部分辦理變更設計合法化之費用，二樓部分之變更設計費用為每平方公尺一千元，五樓含陽台部分之變更設計費用為每平方公尺五百元，經核對土地登記簿謄本所載登記面積，系爭F6房屋之二樓部分之實際增建面積為八．六八㎡，五樓部分實際增建面積為一二．四八㎡，合計二一．一六㎡，所以被告戊○○共計應給付增建部分變更設計合法化費用一萬四千九百二十元；關於被告甲○○增建部分辦理變更設計合法化之費用，系爭F19房屋之五樓部分之實際增建面積為一七．四五㎡，五樓陽台部分之實際增建面積為五．○二㎡，合計二二．四七㎡，所以被告甲○○共計應給付增建部分變更設計合法化費用一萬一千二百三十五元；關於被告吳惠貞增建部分辦理變更設計合法化費用，系爭F26房屋之五樓部分之實際增建面積為三八．四㎡，所以被告丙○○共計應給付增建部分變更設計合法化費用一萬九千二百元；關於被告庚○○增建部分辦理變更設合法化之費用，系爭F31房屋之五樓部分之實際增建面積為二八．一一㎡，五樓陽台陽分之實際增建面積為五．四㎡，合計三三．
五一㎡，所以被告庚○○共計應給付增建部分變更設計合法化費用一萬六千七百五十五元；關於被告丁○○增建部分辦理變更設計合法化之費用，系爭F34房屋之五樓部分之實際增建面積為一二．四八㎡，所以被告丁○○共計應給付增建部分變更設計合法化費用六千二百四十元；被告己○○因未增建房屋部分建物，故無此費用。
㈡再者，依兩造買賣契約第一條第四款所約定：「本條第（二）款建物面積以地
政機關實測後登記簿之面積為準，如有誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補；如誤差超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部分按房地總價除以本約建物面積換算之單價，於房地產權移轉登記前無息相互找補價款」等語，且被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○等五人因補辦變更設計手續使增建部分合法化，致該增建部分之面積，依法併入原建物辦理所有權保存登記之面積，就此部分面積，經雙方約定不列入合約面積計算，故依兩造買賣契約第一條第四款計算面積誤差找補金額時，必須將被告自行增建部分之面積，由全部保存登記之房屋面積中扣除。經依土地登記簿謄本之記載，比較實際完成保存登記之房屋面積，與兩造買賣契約約定之銷售面積，計算誤差面積比，並依據買賣契約第一條第四款之約定，其誤差面積比在不大於百分之一範圍內不為找補，其誤差面積比大於百分之一者，在大於百分之一範圍內不按比例予以找補，經計算結果，被告各戶之誤差面積依序為：戊○○－九．九一㎡（主建物面積二三七．八二㎡＋附屬建物面積一八．二四㎡＋共有部分持分登記面積四三．二二㎡－自行增建面積二一．一六㎡－約定銷售面積二八八．
○三㎡＝－九．九一㎡）、甲○○－九．五三㎡（主建物面積二三四．○九㎡＋附屬建物面積二三．六六㎡＋共有部分持分登記面積四三．二二㎡－自行增建面積二二．四七㎡－約定銷售面積二八八．○三㎡＝－九．五三㎡）、丙○○－九．五三㎡（主建物面積二五五．○四㎡＋附屬建物面積一八．六四㎡＋共有部分持分登記面積四三．二二㎡－自行增建面積三八．四○㎡－約定銷售面積二八八．○三㎡＝－九．五三㎡）、庚○○－六．四一㎡（主建物面積二
四五．六五㎡＋附屬建物面積三五．七四㎡＋共有部分持分登記面積四三．二二㎡－自行增建面積三三．五一㎡－約定銷售面積二九七．五一㎡＝－六．四一㎡）、丁○○－六．二一㎡（主建物面積二三○．○二. ㎡＋附屬建物面積三○．五四㎡＋共有部分持分登記面積四三．二二㎡－自行增建面積一二．四八㎡－約定銷售面積二九七．五一㎡＝－六．二一㎡）、己○○－三．○九㎡（主建物面積二七二．○二㎡＋附屬建物面積二七．六七㎡＋共有部分持分登記面積五三．八一㎡－自行增建面積○㎡－約定銷售面積三五六．五九㎡＝－
三．○九㎡），所以扣除百分之一誤差不互找補之範圍後，被告各戶之誤差比依序為：戊○○○．○二四四○六（誤差面積九．九一㎡÷約定銷售面積二八
八．○三㎡－１％≒○．○二四四○六）、甲○○○．○二三○八七（誤差面積九．五三㎡÷約定銷售面積二八八．○三㎡－１％≒○．○二三○八七）、丙○○○．○二三○八七（誤差面積九．五三㎡÷約定銷售面積二八八．○三㎡－１％≒○．○二三○八七）、庚○○○．○一一五四五（誤差面積六．四一㎡÷約定銷售面積二九七．五一㎡－１％≒○．一一五四五）、丁○○○．
○一○八七三（誤差面積六．二一㎡÷約定銷售面積二九七．五一㎡－１％≒○．○一○八七三）、己○○－○（誤差面積三．○九㎡÷約定銷售面積三五
六．五九㎡－１％＝負值），則本案因面積誤差（不足）部分而應減少價金之數額，依序為被告戊○○二十一萬六千七百二十五元、甲○○二十萬五千零一十元、丙○○二十萬五千零一十元、庚○○一十一萬七仟零六十七元、丁○○一十一萬零二百五十一元、己○○零元。
㈢按土地稅法第三十五條第一項之規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移
轉登記之日起，二年內重購土地，合於同條第一項所規定三種情形之一者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除土地增值稅後之餘額者，得向主管機關申請就已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額，經查被告庚○○、丁○○於購買系爭房屋、土地前，曾出售房地，因系爭房屋使用執照被註銷，須重新申領使用執照，辦理所有權保存登記遲延，致被告庚○○、丁○○未能於二年內申請退稅，為此原告同意就被告實際繳納金額之百分之八十五計算，依減價折讓方式補償被告，即補償被告庚○○六十六萬二千四百零一元、被告丁○○七十三萬四千五百十元。被告戊○○主張購買之系爭Ｆ６房屋有變更設計追減工程，即原告不用施作之部分，雙方同意找補，此為原告係以連工帶料發包給營造公司承作，原擬由營造商直接給付予承購戶，因營造商向原告表示與承購戶無契約關係，該追減款項請求由原告先給付承購戶，並以當初承包報價細目核算結果認定，追減金額應為十四萬五千七百八十元，原告同意由被告戊○○未付之價金中扣減。此外，原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於八十七年十一月七日舉行協調會，依協調會議記錄第十條「樓梯扶手拆除施作簡易扶手部分，仍依原每戶補助三萬元，該補助款由各戶取據報銷」，原告同意補償被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○等人就樓梯扶手拆除施作部分之補助款三萬元，至於被告甲○○、己○○，原告已依原設計重新施作樓梯扶手交付使用，不發生補償重新施作樓梯扶手之問題，被告僅須檢具與施作樓梯扶手工料有關之統一發票，即可向原告領取。原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○另於八十七年十二月十一日於台南市東區調解委員會調解，經送法院核定在案，原告願給付三萬五千元作為交屋獎勵金，被告應於八十八年三月三十一日前憑發票領取，被告己○○雖未參與調解，原告仍願比照補償其他被告之條件，即同意被告己○○可領取交屋獎勵金，就交屋獎勵金三萬五千元部分，除被告戊○○外，其餘被告均已領取。
㈣關於汽車停車位及車道面積，是否計入約定出售之面積？就此，原告主張汽車停車位及車道面積，均應計入約定出售之面積。主要依據如下：
⑴依兩造買賣契約第一條「買賣標的」，分成：土地、建物、車位三個部分，
足證「車位」亦為買賣標的之範圍。」又買賣契約第一條第一款就「土地」之應有部分之計算，亦約定：「甲方（買方）應持分之土地所有權，以甲方所購買之建物（包括室內、室外、停車空間、分攤公共設施）面積佔總面積之比例計算其共有產權之權利範圍，．．．．」等語，足見第一條第二款承購戶所購買之「建物」面積，包括有室內、室外、停車空間、分攤公共設施之面積，顯已計入「停車空間」之面積在內，且將「停車空間」與「分攤公共設施」分列，加以區別。
⑵依兩造買賣契約第一條第二款，「建物」部分，約定：「房屋圖測面積（含
主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤）約００００平方公尺（約００００坪）。其中共同使用部分之分攤不含搭汽車停車位及車道面積在內」。按一般所謂共同使用部分，除經共有人約定為「約定專用」外，共有人尚不得占用「特定位置」，而本件原告出售予每戶之特定編號停車位（搭配其房屋之戶號），原屬於共同使用部分，惟為使承購戶所購買之特定編號停車位之專用權，屬於該承購戶，避免住戶因使用停車位而發生爭執，則該停車空間必須與其他一般共同使用部分（台電受電室、機房、安全梯、守衛室、花台等），加以區分，方能符合停車位具有約有專用之性質，故「其中共同使用部分之分攤不含搭配出售之車位及車道面積」，並另於第一條第（三）款明白約定停車位之專用性質，此與第一條第一款「土地」部分特別將「停車空間」與「分攤公共設施」，加以區分之意旨相同，均在於強調「停車空間」具有專用性質，要與一般公共設施之分攤不同。惟停車位仍屬於共同使用部分，故約定於辦理第一次登記時，合併於第一條第二款「建物」之「共同使用部分之分攤」，計算共同使用部分之持分，且除登記承購戶之共同使用部分之持分外，更特別註記其買賣之停車位編號，及該停車位占全部「共同使用部分」之比例，此觀建物登記簿謄本已就各承購戶所購買之特定編號停車位辦理登記，以宣示該特定編號停車位係該承購戶所專用乙情，即可明瞭。故承購戶所購買特定編號之停車位，及車道面積，均應計入出售之面積，從而，買賣契約第一條第二款所列預定銷售「建物」面積，包括主建物，附屬建物，及全部共同使用部分之持分面積在內。
⑶依買賣契約第一條第（三）款，「車位」部分，明白約定：「甲方（買方）
同時購買本住宅地下一編號００號汽車停車位暨車位之土地持分。車位產權以共同使用部分登記持分之方式為之，於辦理建物第一次登記時合併前款『共同使用部分之分攤』計算持分，但停車位之通常使用，視為各承買人之專有部分」等語，足見特定編號之汽車停車位暨車位之土地持分係被告所購買，必須計價，殆無疑義。又依買賣契約書第二條已約定：「本戶房地每坪單價以－－－－元計算，其總價款（含車位）計新台幣－－－－元整」等語，則以每坪單價乘以第一條第二款所示「面積」（坪數），即得到本房地總價款（含車位）之金額，足證本件買賣標的之總價款，包括汽車停車位在內，準此，買賣契約第一條第二款之建物「面積」，當然包含汽車停車位及車道面積在內，故停車位及車道之面積，自應列入出售計價之範圍。
⑷原告於系爭房屋推出預售之前，已先依建築師送請主管機關審核建造執照之
設計圖，分別算出各戶出售面積，以評估其出售價格，作成「房地出售估價表」，原告當時就將「出售房屋面積」細分為「室內面積」、「室外面積」、「分攤公共設施面積」、「停車位面積」等四項，亦即，「車位面積」亦在「出售房屋面積」之內。以本案被告戊○○（F6）為例，依原告「文化新城（第一期）透天住住宅房地出售估價表」所載，F6之「室內面積」、「室外面積」、「分攤公共設施面積」、「車位面積」合計二八八．○三平方公尺，折合為八七．一三坪，此與F6之買賣契約第一條第二款所載建物面積「約二八八．○三平方公尺（約八七．一三坪）」，相符一致，其餘依此類推之。
⑸原告於推出預售時之「訂購須知」第一條「出售標的」分為（一）土地、（
二）建物、（三）停車位；第二條「房地面積及售價」：詳如出售房地面積及繳款明細表（出售面積及總價包含公共設施，停車位及車道．．．．）；即已將「公共設施」與「停車位及車道」分列，但兩者均已包括於出售面積之內，又原告推出預售時，另將有關各戶出售面積、價格等資料及圖說放置、張貼於接待中心銷售現場供訂購者閱覽，包括有「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、「房地出售面積分算明細表」、平面圖、房地預定買賣契書、建造執照（含施工圖說）等相關文件，均為公開展示、提供索閱，而依前揭「訂購須知」第一條「出售標的」，載明：「土地」、「建物」、「停車位」三項，第二條「房地面積及售價」，載有「詳如出售房地面積及繳款明細表（出售面積及總價包含公共設施，停車位及車道，實際面積依地政機關實測後登記之面積為準）」等語，已明示出售房地面積及總價包含停車位及車道之面積及價格在內。
⑹原告推出預售時之「出售房地面積及繳款明細表」，係記載：「出售總面積
（含車位）」、「本戶總售價（含車位）」，依該「出售房地面積及繳款明細表」，載明「出售總面積（含車位）」，並細分為「土地」、「建物」兩項，以本案被告戊○○之F6房屋為例，該表載明建物面積為八七．一三坪,對照上開「出售總面積（含車位）」之記，足見「建物八七．一三坪」，顯係將停車位及車道面積計入後之面積。且該「出售房地面積及繳款明細表」，亦載明「本戶總售價（含車位）」，足見「車位」亦計入售價範圍，則「車位面積」應計入「建物出售面積」。
⑺原告推出預售之「房地出售面積分算明細表」，所列「出售房屋面積」係由
（一）室內面積、（二）室外面積、（三）停車空間（車位、車道）面積、
（四）分攤公共設施面積四部分所組成。另依前揭「出售房地面積及繳款明細表」僅記載「建物」面積為八七．一三坪（依本案被告戊○○的F6房屋為例），訂購者並無法由此得知所訂購房屋之主建物、附屬建物及公共設施等各部分之面積，因此，原告於接待中心銷售現場並張貼、公告「房地出售面積分算明細表」，使訂購者能瞭解各戶房屋室內、室外面積等之分配情形，而依前開「房地出售面積分算明細表」載明：「出售房屋面積」包括「室內面積」（即儲藏室、一樓至頂樓）、「室外面積」（即屋突一層、陽、露台）、「停車空間面積」（即車位、車道）、「分攤公共設施面積」，以上四大部分計之面積，即為「出售房屋面積」。以本案被告戊○○的F6房屋為例，其「室內面積」為二二一．○二平方公尺，「室外面積」為二二．○九平方公尺，「停車空間面積」為二五．○七平方公尺，「分攤公共設施面積」為一九．二二平方公尺，總計F6「出售房屋面積」為二八八．○三平方公尺（即八七．一三坪），核與F6買賣契約第一條第二款「建物」欄所載面積「約二八八．○三平方公尺（約八七．一三坪）」，完全一致，足見本案買賣契約第一條第二款所載之「面積」，雖列於「建物」項下，惟該面積則包括「室內面積」、「室外面積」、「停車空間面積」、「分攤公共設施面積」在內，準此，停車空間之面積亦應計入出售面積。
⑻被告雖否認原告曾公布「房地出售估價表」及「房地出售面積分算明細表」
，另「房地出售面積分算明細表」之全銜為「文化新邨」非本案系爭之「文化新城」房屋，且原告於訂約時未就「出售房地面積及繳款明細表」提供被告參酌或引為契約之內容。查「房地出售估價表」係原告核估成本之內部文件，並未對外公布，惟「房地出售面積分算明細表」為系爭房屋推出預售當時放置或張貼於接待中心銷售現場之資料，且被告不否認接待中心銷售場放置「出售房地面積及繳款明細表」，該表就出售標的分為兩部分，即「土地」、「建物」，一般人訂購房屋，並非只在意房屋之總積若干，更會注意「室內面積」、「室外面積」、「公共設施所佔比例」等細目分配情形，而原告所提供之資料，亦只有從「房地出售面積分算明細表」，才能得知「室內」、「室外」、「停車空間」、「分攤公設」等細部之分配情形，易言之，若銷售現場未公布各戶「房地出售面積分算明細表」則承購戶無法瞭解房屋面積之分配，則原告又豈可能不公布？此外，本案房屋最初曾考慮以「文化新屯」為名，惟最後確定為「文化新城」，「房地出售面積分算明細表」以「文化新屯」為名，應係推出預售之前漏未調整、更正名稱。原告推出預售當時接待中心銷售現場公布、張貼之資料，並不完全列為買賣契約之附件，「預售公告」第八項中載明「出售房地面積及繳款明細表於接待中心銷售現場公布並提供索取」，另於「訂購須知」第五項第（六）款載明：「－－－－，同時繳納簽約金（每戶金額詳出售房地繳款明細表）－－－－」，且「出售房地面積及繳款明細表」最後一頁之「備註」2.記載：「出售建物面積含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤，實際面積依地政機關登記為準」，3.所載：「分攤公共設施面積包括ＢＦ（受電室、機房、安全梯等一二
五二．三九㎡），一Ｆ警衛室（二一．九六㎡）計一二七四．三五㎡」，「備註」2.之「共同使用部分之分攤」係指各戶登記為共同使用部分之持分面積，等於備註3.「分攤公共設施面積」，加上「車位、車道面積」，所以被告主張「出售房地面積及繳款明細表」之記載，不發生契約之拘東力有誤。⑼被告主張原告關於車位之記載使用"搭配"一詞, 有誤導消費者買房屋送車位
之虞。惟買賣契約第一條第二款所謂「搭配」，係指承購戶所購買車位編號，係配合其房屋之戶號，不得任意改變或選擇。由第一條第三款所約定買賣標的（三）車位，已約明「甲方同時購買本住宅地下一層編號０００號汽車停車位－－－－」，明示汽車停車位必須購買，無誤導之虞。
㈤關於被告所購系爭房屋共同使用部分面積計算之爭點部分：
⑴被告九十八月二十日答辯續狀附表二之「備註」，曾提及：例Ｆ６，（１）
「應分攤公共設施面積＝二一六．六六÷一四六五二．二六Ｘ一二七四．三五＝一八．八四㎡，（２）停車位及車道面積＝四三．二二－一八．八四＝
二四．三八㎡」等語，而主張應分攤之公共設施之總面積係一二七四．三五㎡云云，原告否認之。查，被告所主張應分攤之公共設施面積一二七四．三五㎡，應係援引原告當初公告預售提供索閱之「預售房地面積及繳款明細表」，而該「明細表」之備註欄固記載：「３. 分攤公共設施面積包括ＢＦ（受電室、機房、安全梯一二五二．三九平方公尺）一Ｆ（警衛室二一．九六平方公尺）合計一二七四．三五平方公尺」、「４. 各戶分攤公共設施面積＝各室內面積（含地下儲藏室、一Ｆ至ＲＦ）、除以室內面積總和（含地下儲藏室、一Ｆ至ＲＦ計一四六五二．二六平方公尺），乘以公共設施面積總和一二七四﹒三五平方公尺」等語。惟此處所謂「公共設施面積」、「各戶分攤公共設施面積」係指將全部「共同使用部分」，扣掉停車空間（停車位及車道使用之面積）後之受電室、機房、安全梯、警衛室等建物之面積，稱之為「公共設施」，用來與約定「專用」之「停車空間」加以區別，易言之，將「共同使用部分」，細分為兩部分：㈠共有公用部分（受電室、機房、安全梯、警衛室等建築；且實際興建後，並增設花台且警衛室面積增大）、㈡共有而約定專用部分（即停車空間，包括停車位及分攤之車道面積在內），此項區分實與買賣契約第一條第㈡款所謂「其中共同使用部分之分攤，不含搭配汽車、停車位及車道面積在內」，及第一條第㈠款將「停車空間」與「分攤公共設施」分列之意旨，相符一致，均在於彰顯承購戶所購買之停車位具有「專用」之性質。又，前揭明細表備註欄所載「分攤公共設施面積一
二七四．三五平方公尺」係原告推出預售當時，依據建築師之設計圖所計算之受電室、機房、安全梯、警衛室等建物之面積，其後實際興建完工之項目及面積，自應以地政機關登記為準。又，興建完工後，增加設置花台一二．六一平方公尺，另第一層警衛室安全梯之面積均已改變，全部主建物、附屬建物以外之共同使用部分之面積，則由二八一六．三五平方公尺，變為二八
六一．九八平方公尺。添⑵次查，由原告依設計圖而製作「房地出售面積分算明細表」見原告（九十一
年六月十八日準備書㈤狀之證十九）之最後一頁，可以得知「Ｆ、停車空間面積」合計一五四二平方公尺；「Ｇ、分攤公共設施面積」合計一二七四．三五平方公尺，總計二八一六．三五平方公尺。關於「停車空間面積」。經查，系爭房屋之地下室「車道」面積經計算得八三八．六平方公尺，而地下室共有七十八個平面停車位（大車位，長六公尺、寬二．五公尺，計六十個；小車位，長五．七五公尺、寬二．二五公尺，計十八個），則將車道面積平均分攤於七十八個車位，每個車位分攤之車道面積一○．七平方公尺（
836.8÷78=10.7㎡）。其次，依買賣契約第一條第二款、第三款之約定，將承購戶所購買之特定編號之停車位及該車位分攤之車道面積視為「專用」，而與其他公共設施之分擔分別計算，因此，承購戶所購買之停車位（均為大車位）及車道面積，每戶一律為二五．七平方公尺（6×2.5＋10.7=25.7㎡），全部承購戶計六十戶。故全部承購戶所購買之「停車空間」（專用部分），其面積為一五四二平方公尺（25.7×60=1542），此部分面積並不因房屋實際興建完成後之共同使用部分面積增大而發生改變。惟原先以設計圖估算之「應分攤公共設施面積一二七四．三五平方公尺」，則已改變。以實際登記之共同使用部分面積二八六一．九八平方公尺（參閱建物登記簿謄本），則設計圖上之「應分攤公共設施面積一二七四﹒三五平方公尺」，經實際興建完成及登記結果，則變為一三一九．九八平方公尺（計算式：2861.98－1542=1319.98㎡）。易言之，姑且不論兩造就買賣契約第一條第二款、第三款之文字在解釋上有所爭執，縱依被告之主張（原告仍否認之）則以共同使用部分實際登記之結果，扣除「停車空間」一五四二平方公尺以後，則應分攤「公共設施之面積」亦為一三一九．九八平方公尺，而非被告所主張之一二七四．三五平方公尺。添⑶被告於九十年八月二十日答辯（續）狀之附表二，以一二七四三．五平方公
尺，作為「應分攤公共設施面積」顯有錯誤，已如前述。況，被告在附表二之計算，以實際登記之共同使用部分面積二八六一．九八平方公尺，乘以被告就共同使用部分之應有部分，而計算出「登記之共同使用部分之持分面積」，再減去被告依其主張所計算之「應分擔公共設施之面積」，而計算出「車位及車道面積」，再以每坪單價，乘以車位及車道面積而計算出被告所主張之車位、車道不計入銷售面積之「折算金額」云云，顯與買賣契約第一條第四款所約定「面積誤差找補」之計算方式不合，故車位及車道面積包括於共同使用部分之中，為買賣契約標的之一，非如被告主張不應計價。
㈥關於專用停車位登記是否有瑕疵造成原告之給付不完全，就此，原告主張未構成給付不完全。主要依據如下：
⑴依兩造買賣契約第一條第（三）款，約明「甲方同時購買本住宅地下一層編
號００號汽車停車位暨車位之土地持分。車位產權以共同使用部分登記持分之方式為之，於辦理建物第一次登記時，合併前款「共同使用部分之分攤」計算持分，但停車位之通常使用視為各承買人之專有部分。」，又依（八五）南工使字第○八七六號使用執照，系爭房屋應有室內七十八個停車位及室外七個停車位，共計八十五個停車位，均為平面式，其中六十個停車位做為各承購戶之個別停車位使用，於辦理建物第一次登記時則合併前款共同使用部分之分攤計算持分，登記為共同使用部分。
⑵被告雖主張原告多次變更設計，目前僅有停車位八十個，不足五個，且改平
面式為機械式之停車位，違背契約之本旨，惟現室內平面停車位共七十八個，且編號F1至F60停車位已交付各承購戶使用，其餘十八個停車位則交由住戶管理委員會決定運用方式。另外，室外有平面停車位一個，即機械停車位兩個，雖和買賣契約書地面層附圖標示有七個平面停車位不同，於八十五年五月十六日第一次取得使用執照時，設置七個平面停車位於地面層並經主管機關檢查合格，然查，該七個停車位緊臨社區道路之排水溝，使用上不便利，所以原告於重新申請系爭房屋使用執照時一併檢討並辦理變更設計，即為現在室內七十八個停車位，室外二個機械停車位，因原規劃之室外七個平面式停車位非強制設置之法定停車位，主管機關同意原告變設計。此外，系爭七個平面停車位，為供全體六十戶住戶共同使用，為共有之範圍，非被告個人之專有，就減少房屋價值之價定費用應由被告負擔，利益歸屬於系爭房屋之全體社區住戶。
⑶依兩造買賣契約第一條第（三）款，約定車位產權以共同持用部分登記持分
之方式為之，八十七年九月十日測量之東南地政事務所建物測量成果圖，備註系爭編號F1至F60車位登記為二三○五八至二三一○二建號之共同使用部分，其中無被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○及己○○之建號在內，此與契約約定不合。惟此處備註為八十七年八月十五日第一批重新取得使用執照並辦理保存登記時所加，故僅記載為當時取得使用執照之四十五戶共同使用，此處備註只是表明完成保存登之戶數，目前因全部六十戶均已辦理保存登記，地政機關已於九十一年七月九日將此項備註更正。此外，不動產所有權之公示方法以地政機關之登記為準，系爭房屋之共同使用部分之持分比例，包括所購買之特定編號之停車位均已登記於地政機關之登記簿，於地下層明確標畫位置並於八十五年至八十七年點交房屋時一併點交，之前此處備註錯誤為地政機關因故漏未備註而事後補註，故被告主張原告給付遲延無理由。
㈦關於原告與被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於八十七年十二月
十一日成立調解，關於使用執照撤銷、逾期完工等違約金部分進行調解，其調解效力所及範圍如何？是否約定八十八年三月三十一日前取原告應取得使用執照？⑴依兩造買賣契約第六條第一項約定：「本約房屋興建工程以八十五年二月二
十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期。－－－－，於接通水電之日起十日內訂定期通知甲方辦理交屋。如實際完工日期超過前開預定完工日期或乙方未於接通水電之起十日內通知甲方理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付價款千分之一計算違約金付予甲方。」，系爭房屋之第一次取得使用執照為八十五年五月十六日，即為實際完工之日，之後室內樓梯淨寬不足遭行政機關於八十五年八月十九日註銷使用執照，因此無法辦理移轉所有權登記予被告，原告應依契約約定，每逾一日以八十五年五月十六日前被告實付價款千分之一計算違約金。原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於八十七年十二月十一日於台南市東區調解委員會調解，原告及被告均同意，因原告使用執照撤銷致未能及時辦理所有權移轉登記，原告依契約約定應給付之違約金以總價金之百分之十計算，由購屋總價扣除，被告己○○雖未參與調解，原告願比照補償其他被告之條件補償被告己○○，因此因房屋使用執照註銷，原告應補償被告戊○○八十八萬八千元，被告甲○○八十八萬八千元，被告丙○○八十八萬八千元，被告庚○○一百零一萬四千元，被告丁○○一百零一萬四千元，被告己○○一百二十二萬三千元。
⑵被告主張調解會中原告同意以八十八年三月三十一日為取得使用執照之日，
調解合意的違約金為八十五年八月十九日至八十八年三月三十一日之總額，超過八十八年三月三十一日因無法辦理移轉登記之違約金計算，依契約規定，每逾一日，以八十五年五月十六日被告之實付價款的千分之一計算。經查，被告雖主張兩造約定原告應於八十八年三月三十一日以前重新取得使用執照，唯調解書第二條約定為原告願給付被告三萬五仟元作為交屋獎勵金，被告應於八十八年三月三十一日前憑發票領取獎勵金，與何時重新使用執照無關，且立於原告之立場，原告當然會儘快重新取得使用執照，以辦理後續之保存登記、過戶登記及收取價金尾款等作業，又豈會故意拖延而不積極辦理？所以兩造於八十七年十二月十一日調解並未就重新取得使用執照之期限加以約定，即本件調解之效力及於重新取得房屋使用執照前之所有違約金部分，被告不得再主張此部分之違約金。
㈧被告雖另主張給付價金之義務，有同時履行抗辯，應與原告移轉所有權登記之
義務同時為之，以及被告遲付尾款是因原告之給付不完全，不可請求遲付價金之遲延利息，即使可以，也應有民法第二百十七條與有過失之適用。惟查：
⑴依兩造買賣契約第四條第一款約定：「甲方接到乙方交屋期限內應將尾款交
付乙方」，又依第九條第一款約定：「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處理，餘款扣除相關費用後無息退還。」。本案系爭房屋因第一次使用執照註銷致無法移轉所有權登記，但使用執照取得後即接通水電，實際上系爭房屋已可供承購戶居住、使用，隨時可點交供被告居住、使用，原告分別於八十五年至八十七年間交於被告六人，之後被告己○○的F60房屋於八十七年八月十五日重新取得使用執照，被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○的F6、F19、F26、F31、F34房屋於八十九年二月三日重新取得使用執照。原告重新取得使用執照後，一再通知被告配合辦理過戶登記及銀行抵押貸款作業，原告於八十七年十月二十日仁客字第九六四○一五八七號函、八十八年十一月四日仁客字第八八九六四○一五一九號函、八十八年十二月二十日仁客字第八八九六四○一五五八號函通知被告己○○配合辦理所有權移轉登記及繳清尾款等事，另以八十九年三月三十一日仁客字第八九九六四○一○九五號函、八十九年六月一日仁客字第八九九六四○一一六二號函通知被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○配合辦理移轉所有權登記及銀行抵押貸款、繳清尾款，除被告庚○○、丁○○系爭土地部分於八十六年辦理移轉登記完畢，被告甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○之土地房屋部分於九十一年八月一日後陸續配合原告完成所有權移轉登記，被告戊○○至今仍未配合辦理。原告對被告己○○主張自八十八年十一月四日起，至九十年六月八日即本案起訴日止之違約金，以及因遲付尾款每逾一日以年息百分之五計算之利息，對被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○自八十九年六月一日起到九十年六月八日止之違約金，以及因遲付尾款每逾一日以年息百分之五計之利息，另外，原告對全部被告請求九十二年三月二十一日即九十二年三月十九日準備書狀送達被告訟訴代理人起至清償日止之遲延利息。
⑵被告雖主張就原告價金之請求，與被告移轉房地登記請求權，有同時履行抗
辯，原告移轉所有權登記前被告不生遲延責任，以及原告就契約之履行有未依約履行之處，於原告提出合理說明及解決方法前，被告得拒絕給付，原告請求遲延利息無理由，即使有遲延利息，則原告對損害之擴大與有過失，應有民法第二十七條之適用。按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。」民法第二百六十四條第一項定有明文，查依兩迼買賣契約第四條第一款約：「甲方接到乙方交屋通知時，於交屋期限內應將尾款交付乙方」，準此被告於原告交屋前負有先給付價金尾款之義務，。經查原告業於八十五年至八十七年間，將房屋交付被告使用，有房屋點交切結書可稽（見原告起訴狀證二），依買賣契約第四條第一款約定，被告於交屋後即已負有給付價金尾款之義務甚明。此外，原告於重新取得使用執照之後，一再通知被告應配合辦理過戶登記及銀行抵押貸款、繳付尾款，惟被告藉故均拒絕辦理，況本件原告於九十年六月八日起訴，所請求之法定遲延利息，係自起訴繕本送達之翌日起算，非自第一次取得使用執照起算遲延利息，故應屬被告拒絕受領，故原告於起訴時一併請求被告應協同辦理所有權移轉登記，被告主張同時履行抗辯及無遲延利息之計算不足取。
㈨關於被告己○○主張違約金價額不比照原告與其他被告於八十七年十二月十一
日調解內容，就此，原告主張應列入比照範圍，以及被告己○○主張之違約金計算金額過高，主要依據如下：
⑴原告與被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○民國八十七年十二年
十一日於東區調解委員會調解，就房屋施工瑕疵之修補費用，雙方合意為五十三萬七千二百五十四元，因使用執照撤銷、逾期交屋以購屋總價之一成作為違約金，由購屋總價扣除，被告己○○雖未參與調解，原告願比照補償其他被告之條件補償被告己○○。被告己○○雖主張僅同意就系爭房屋瑕疵，授引其他被告調解成立之金額，至於違約金，依兩造「房地預定買賣契約書」第六條第一項：「本約房屋興建工程以八十五年二月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期。－－－－如實際完工日期超過前開預定完工日期或乙方未於接通水電之日起十日內通知甲方辦理交屋，每逾一日乙方應按甲方實付價款千分之一計算違約金付予甲方，－－－－」，被告主張則自八十八年四月一日至八十九年二月二日（使用執照取得之前一日）止，原告共逾期違約三百零八日，依兩造買賣契約約定，原告應按日以被告實付金額之千分之一給付違約金，自被告應付之價金中扣抵。惟被告訴訟代理人於九十年十月十一日言詞辯論陳稱：「己○○只有同意就她的部分比照其他人」，就被告訴訟代理人所稱「同意比照」之範圍應為包括房屋瑕庛修補費用及房屋使用執照撤照、遲延辦理所有移轉登記、逾期完工之違約金，此外，調解內容並未約定重新取得使用執照之期限，故調解約定之違約金應包括八十九年二月三日之前所有未取得使用執照之違約事實，被告不可再就違約金部分主張。
⑵若被告己○○並未同意比照違約金之部分，被告主張依兩造買賣契約第六條
第一項，逾期完工之違約金應依已付價金按日千分之一計算。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。又，約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非僅以約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院四十九年台上字八○七號、五十年台上字第一九號判例參照）。
⑶查依兩造間「房地預定買賣契約書」第六條第一項固規定按甲方（買受人）
實付房地價款千分之一計算違約金，但未設定違約金額之上限，相對地，關於買受人逾期未給付價款之違約金之約金，「房地預買賣契約書」第九條第一項約定：「甲方未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清。如逾期三十天仍不履行時，乙方得解除本契約並按房地總價款百分之十沒收作為違約處罰，餘款扣除相關費用後無息退還。」等語，就買受人違約時應計罰之違約金，則設定其最高上限為「房地總價款之百分之十」。比較買賣契約第六條與第九條之規定，第六條第一款之違約金約定，顯屬過高，且未設定最高上限。基於契約公平原則，出賣人違約時自應比照第九條之約定，以「房地總價款百分之十」作為出賣人應負擔違約金之上限，始為妥當。
⑷次查，被告己○○於本案起訴時已繳價金三百六十七萬元，假設以將該筆金
錢存入銀行孳息之利益而言，如依「房地預定買賣契約書」第六條第一項之規定以按日千分之一計算，利率相當於年息百分之三六﹒五，則被告可能因給付該部分價金而無法將金錢存放銀行孳生利息，以年利率百分之三六﹒五計算之利息損失顯然過高。
⑸本件買賣契約雖約定「以取得建物使用執照之日為實際完工日期」，惟系爭
房屋確已完工，且曾經主管機關發給使用執照，之後僅因樓梯寬度不足而遭撤銷，惟該房屋實際上已可供承購戶居住、使用，隨時可以點交予被告己○○居住、使用，被告己○○起初拒絕點交，之後於八十七年七月間交屋，此與房屋逾期未完工，根本未取得使用執照，無法供買受居住、使用之情形顯有不同。故，本案審酌逾期違約之處罰，自應將上情一併斟酌，始為公允。⑹再者，如原告九十年九月二十日準備書（二）狀附表八（台糖公司文化新堿
第一期房屋未退屋部調解情形一覽表）所示，未退屋之十六戶，其中除Ｆ27黃義銘外，其餘十四戶均八十七年十二月十一日以「房地總價一成」，與原告成立調解，足見本案承購戶因房屋逾期未取得使用執照之損害，以「房地總價一成」作為賠償標準，應符合本案多數承購戶之共同認知。
⑺綜上所述，兩造買賣契約第六條約定「以已繳價款，按日千分之一計算」之
違約金，顯屬過高，此外，被告己○○給付價金也有遲延，應付違約金，但為免訴訟複雜，請斟酌被告己○○延遲付款已使用房屋的利益，酌減違約金。所以，原告主張比照其他十四戶承購戶之調解條件，以房地總價款百分之十，作為逾取得房屋使用執照等之賠償標準，應屬公允。
㈩原告訴之聲明追加依兩造買賣契約第九條第一款請求違約金，被告戊○○、甲
○○、丙○○、庚○○、丁○○五人自八十九年四月二十二日起迄九十年十二月十五日止，合計二百六十三天，按至本案起訴時，即九十年六月八日止，被告實付價款按日千分之一計算，則被告戊○○因逾期給付價金之違約金為一百二十一萬四千三百十三元（0000000×1/1000×263＝0000000），被告甲○○因逾期給付價金之違約金為一百二十五萬四千七百六十五元（0000000×1/1000×263＝0000000），被告丙○○因逾期給付價金之違約金為一百二十萬九千四百九十三元（0000000×1/ 1000×263＝0000000），被告庚○○因逾期給付價金之違約金為一百二十五萬六千零九十六元（0000000×1/1000×263=0000000），被告丁○○因逾期給付價金之違約金為一百二十三萬六千一百五十九元（0000000×1/1000×263＝0000000），原告於九十二年三月十九日準備書（十一）以訴之聲明追加請求被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○違約金之金額係總價之一成。因之後，雙方經過消費者保護官之調處，經八十九年七月十八日及同年十二月十四日二次調處均不成立，故原告主張第二次調處不成立翌日，即八十九年十二月十五日起計算違約金。因被告己○○於八十七年八月十五日重新取得使用執照之後，原告以八十八年十一月四日及同年十二月二十日通知被告己○○應依約繳付價金尾款等，然而被告己○○仍未依買賣契約第四條第一款之約定給付價金尾款六百七十九萬九千七百四十六元（截至九十年六月八日起訴時之尾款數額），且原告於八十九年四月二十一日辦妥房屋所有權保存登記後，而被告仍拒絕配合，則原告依第九條第一款之約定，請求被告己○○自八十九年四月二十二日起，至九十年六月八日本案起訴日止，按日千分之一計付之違約金。
依上所述抵扣結果，再加以被告除戊○○於本件訴訟程序中外，陸續完房地所
有權移轉登記及銀行抵押貸款作業，並已撥付清償部分價金，且清償部分買賣價金。因此，本案被告所應給付之買賣價金，分述計算如下：
⑴被告戊○○部分：被告戊○○所購買編號F6房屋，總價八百八十八萬元，已
付價款二百四十九萬元，扣減兩造成立調解之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百四十二萬五千二百五十四元，加計補辦增建部分合法化變更設計費用一萬四千九百二十元，扣減面積誤差找補金額二十一萬六千七百二十五元，以及變更設計追減工料（即原告不用施作）費用十四萬五千七百八十元，被告戊○○尚欠價金四百六十一萬七千一百六十一元（0000000－0000000－0000004＋00000 －000000－000000＝0000000）。原告於八十九年二月三日重新取得使用執照，原告亦於八十九年三月三十一日催告被告應配合辦理過戶及銀行貸款手續，於八十九年四月二十一日辦妥房屋所有權保存登記後，原告於八十九年六月一日再度發函催告，被告仍未配合，準此，及至八十九年四月二十二日起，系爭房屋已處於隨時可以供被告辦理過戶及銀行抵押貸款狀態，原告於九十二年三月十九日準備書狀（十一）訴之聲明追加請求被告應自八十九年四月二十二日計算違約金，則八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止，合計二百六十三天，違約金為一百二十一萬四千三百十三元（0000000×1/1000×263＝0000000），以總價金之一成為追加之金額，即八十八萬八千元，此書狀於九十二年三月十九日送達被告訴訟代理人，故自九十二年三月二十一日起計算違約金逾期給付〕之利息。因此戊○○尚欠伍百伍拾萬伍千壹百陸拾壹元，並中肆百陸拾壹萬柒千壹百陸拾壹元，自九十年七月七日起至清償日止，暨其餘捌拾捌萬捌千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息，被告戊○○並應協同原告就坐落如附表一所示編號甲部分之不動產，辦理所有權移轉登記予被告戊○○名義。
⑵被告甲○○部分：被告甲○○所購買編號F19房屋，總價八百八十八萬元，
已付價款二百四十九萬元，扣減兩造調解成立之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百四十二萬五千二百五十四元，另計補辦增建部分合法化變更設計費用一萬一千二百三十五元，扣減面積誤差找補金額二十萬五千零十元，則被告甲○○於本案起訴時，應付尾款金額為四百七十七萬零九百七十一元（0000000－0000000－0000004＋00000－000000＝0000000）。又被告甲○○於九十一年八月二十二日清償二百七十八萬九千五百八十三元，該款項應先抵充自本案起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以四百七十七萬零九百七十一元為本金，按年息百分之五計算之法定遲延利息，被告甲○○於九十年七月六日收受起訴狀繕本之送達，則自九十年七月七日起至九十一年八月二十一日止之法定遲延利息，計二十六萬八千六百十二元，則以被告甲○○九十一年八月二十二日清償數額二百七十八萬九千五百八十三元，抵扣法定遲延利息二十六萬八千六百十二元後，尚可抵充價金之數額為二百五十二萬零九百七十一元，經抵充清償價金後，被告甲○○尚欠價金二百二十五萬元，及自九十一年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣被告甲○○以系爭房地辦理銀行抵押貸款，銀行於九十一年九月二十日撥款一百五十萬予原告，即被告甲○○於九十一年九月二十日清償一百五十萬元，該款項應先抵充以二百二十五萬為本金，自九十一年八月二十二日起至九十一年九月十九日止之法定遲延利息，計八千九百三十八元。以被告甲○○九十一年九月二十日清償數額一百五十萬元，先抵扣法定遲延利息八千九百三十八元之後，尚可抵充價金之數額為一百四十九萬一千零六十二元，經抵充、清償價金後，被告甲○○尚欠價金尾款七十五萬八千九百三十八元。原告亦對被告甲○○請求自八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止之違約金，以當時未付價款按日計算千分之一，則八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止，合計二百六十三天，違約金為一百二十五萬四千七百六十五元（0000000×1/1000×263＝0000000），於九十二年三月十九日準備書狀（十一）訴之聲明追加總價金之一成為違約金之金額，即八十八萬八千元，則被告甲○○尚欠壹佰陸拾肆萬陸仟玖佰叁拾捌元，其中柒拾伍萬捌仟玖佰叁拾捌元，自九十一年九月二十日起至清償日止，暨其餘捌拾捌萬捌仟元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
⑶被告丙○○部分：被告丙○○所購買編號F26房屋，總價八百八十八萬元，
已付價款二百六十七萬元，扣減兩造調解成立之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百四十二萬五千二百五十四元，另計補辦增建部分合法化變更設計費用一萬九千二百元，扣減面積誤差找補金額二十萬五千零十元，則被告甲○○於本案起訴時，應付尾款金額為四百五十九萬八千九百三十六元（0000000－0000000－0000004＋00000－000000＝0000000）。又被告丙○○於九十一年八月十六日清償四百五十九萬八千九百三十六元，該款項應先抵充自本案起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以四百五十九萬八千九百三十六元為本金，按年息百分之五計算之法定遲延利息，被告丙○○於九十年七月九日收受起訴狀繕本之送達，則自九十年七月十日起至九十一年八月十五日止之法定遲延利息，計二十五萬三千二百五十六元，則以被告丙○○九十一年八月十六日清償數額四百五十九萬八千九百三十六元，抵扣法定遲延利息二十五萬三千二五十六元後，尚可抵充價金之數額為四百三十四萬五千六百八十元，經抵充清償價金後，被告丙○○尚欠價金二十五萬三千二百五十六元，及自九十一年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告亦對被告丙○○請求自八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止之違約金，以當時未付價款按日計算千分之一，則八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止，合計二百六十三天，違約金為一百二十萬九千四百九十三元（0000000×1/1000×263＝0000000），於九十二年三月十九日準備書狀（十一）訴之聲明追加總價金之一成為違約金之金額，即八十八萬八千元。此外，因被告丙○○於九十二年三月二十日為一部清償，故原告於同年四月二日訴之聲明縮減為八十八萬八千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。則被告丙○○尚欠捌拾捌萬捌仟元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
⑷被告庚○○部分：被告庚○○所購買編號F31房屋，總價一千零十四萬元，
已付價款三百零五萬元，扣減兩造調解成立之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百五十五萬一千二百五十四元，以及重購土地退稅損失補償款六十六萬二千四百零一元，加計補辦增建部分合法化變更設計費用一萬六千七百五十五元，扣減面積誤差找補金額十一萬七千零六十七元，則被告庚○○於本案起訴時，應付尾款金額為四百七十七萬六千零三十三元（00000000－0000000－0000000－000000＋00000－000000＝0000000）。又被告庚○○以系爭房地辦理銀行抵押貸款，銀行於九十一年十月四日撥款四百二十九萬七千零三十元予原告，即被告庚○○於九十一年十月四日清償四百二十九萬七千零三十元，該款項應先抵充自本案起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以四百七十七萬六千零三十三元為本金，按年息百分之五計算之法定遲延利息，而被告庚○○係於九十年七月六日收受起訴狀繕本之送達，則自九十年七月七日起至九十一年十月三日止之法定遲延利息二十九萬七千零三十元，以被告庚○○九十一年十月四日清償數額四百二十九萬七千零三十元，先抵扣法定遲延利息二十九萬七千零三十元之後，尚可抵充價金之數額為四百萬元，經抵充、清償價金後，被告庚○○尚欠價金尾款七十七萬六千零三十三元，及自九十一年十月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又，被告庚○○於九十二年三月十四日清償七十萬三千一百四十八元，計清償價金七十七萬六千零三十三元，及自九十一年十月四日起至九十二年三月十三日止，按年息百分之五計算之利息。原告亦對被告庚○○請求自八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止之違約金，以當時未付價款按日計算千分之一，則八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止，合計二百六十三天，違約金為一百二十五萬六千零九十六元（0000000×1/1000×263＝0000000），於九十二年三月十九日準備書狀（十一）追加總價金之一成為違約金之金額，即一百零一萬四千元，則被告庚○○尚欠壹佰零壹萬肆仟元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑸被告丁○○部分：被告丁○○所購買編號F34房屋，總價一千零十四萬元，
已付價款三百零五萬元，扣減兩造調解成立之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百五十五萬一千二百五十四元，以及重購土地退稅損失補償款七十三萬四千五百十元，加計補辦增建部分合法化變更設計費用六千二百四十元，扣減面積誤差找補金額十一萬零二百五十一元，則被告蘇丁○○於本案起訴時，應付尾款金額為四百七十萬零二百二十五元（00000000－0000000－0000000－000000＋0000－000000＝0000000）。又被告庚○○以系爭房地辦理銀行抵押貸款，銀行於九十一年九月十六日撥款四百二十萬元予原告，即被告庚○○於九十一年九月十六日清償四百二十萬元，該款項應先抵充自本案起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以四百七十萬零二百二十五為本金，按年息百分之五計算之法定遲延利息，而被告丁○○係於九十年七月六日收受起訴狀繕本之送達，則自九十年七月七日起至九十一年九月十五日止之法定遲延利息二十八萬零七百二十六元，以被告丁○○九十一年九月十六日清償數額四百二十萬元，先抵扣法定遲延利息二十八萬零七百二十六元之後，尚可抵充價金之數額為三百九十一萬九千二百七十四元，經抵充、清償價金後，被告丁○○尚欠價金尾款七十八萬零九百五十一元，及自九十一年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又，被告庚○○於九十二年三月十四日清償八十萬零一百元，計清償價金七十八萬零九百五十一元，及自九十一年九月十六日起至九十二年三月十三日止，按年息百分之五計算之利息。原告亦對被告丁○○請求自八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止之違約金，以當時未付價款按日計算千分之一，則八十九年四月二十二日起至九十年六月八日止，合計二百六十三天，違約金為一百二十三萬六千一百五十九元（0000000×1/1000×263＝0000000），於九十二年三月十九日準備書狀
（十一）追加總價金之一成為違約金之金額，即一百零一萬四千元，則被告丁○○尚欠壹佰零壹萬肆仟元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⑹被告己○○部分：被告己○○所購買編號F60房屋，總價一千二百二十三萬
元，已付價款三百六十七萬元，扣減比照兩造調解成立之房屋瑕疵修補費用，及因房屋使用執照註銷遲延辦理所有權移轉登記、逾期完工交屋等補償款共一百七十六萬零二百五十四元，則被告己○○於本案起訴時，應付尾款金額為六百七十九萬九千七百四十六元（00000000－0000000＝0000000）。又被告己○○以系爭房地辦理銀行抵押貸款，銀行於九十一年十月二十二日撥款五百六十萬元予原告，即被告己○○於九十一年十月二十二日清償五百六十萬元，該款項應先抵充自本案起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，以六百七十九萬九千七百四十六元為本金，按年息百分之五計算之法定遲延利息，而被告己○○係於九十年七月九日收受起訴狀繕本之送達，則自九十年七月十日起至九十一年十月二十一日止之法定遲延利息四十三萬六千八百六十元，以被告己○○九十一年十月二十二日清償數額五百六十萬元，先抵扣法定遲延利息四十三萬六千八百六十元之後，尚可抵充價金之數額為五百十六萬三千一百四十元，經抵充、清償價金後，被告己○○尚欠價金尾款一百六十三萬六千六百零六元，及自九十一年十月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又，被告己○○於九十一年十月二十五日電匯八十三萬六千六百零六元，因此被告己○○於九十一年十月二十五日匯款清償之八十三萬六千六百零六元，應先抵扣自九十一年十月二十二起至同年十月二十四日止，止以一百六十三萬六千六百零六元為本金，按年息百分之五計算之利息，計六百七十三元，則以被告己○○九十一年十月二十五日給付數額八十三萬六千六百零六元，先抵扣法定遲延利息六百七十三元之後，尚可抵充價金之數額為八十三萬五千九百三十三元，經抵充清償價金後，被告己○○尚欠價金尾款八十萬零六百七十三元，及自九十一年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告己○○所承購之房屋於八十七年八月十五日重新取得使用執照之後，原告於同年八月三十日通知被告己○○使用執照已取得，嗣於八十八年十一月四日及同年十二月二十日通知被告己○○依約繳付尾款等，惟被告己○○拒絕給付，且原告已於八十七年七月二十日交屋於被告己○○，故原告對被告己○○請求自八十八年十一月四日起至九十年六月八日本案起訴日止之違約金，以當時未付價款按日計算千分之一，則八十八年十一月四日起至九十年六月八日止，合計五八九天，違約金為三百九十五萬七千四百五十二元（0000000×1/1000×589＝0000000），於九十二年三月十九日準備書狀（十一）追加總價金之一成為違約金之金額，即一百二十二萬三千元，則被告己○○尚欠貳佰零貳萬叁仟陸佰柒拾叁元，其中捌拾萬零陸佰柒拾叁元整，自九十一年十月二十五日起至清償日止，暨其餘壹佰貳拾貳萬叁仟元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
三、證據：提出法定代理變更資格證明書、房地預定買賣契約書六份、房屋點交切結書六份、八十五年五月十六日南工使字第○八七六號、八十九年二月三日南工使字第○一二二號、八十七年八月十五日南工使字第一二一四號使用執照各一份、台灣省土木技師公會鑑定報告一份、八十六年八月十八日協調會紀錄一份、土地建物登記簿謄本共十九份、台南市東區調解委員會調解書十一份、建物測量成果圖一份、原告函文十一份、郵件回執一紙、八十七年十月二十日房地出售估價表、預售公告、訂購須知、出售房地面積及繳款明細表、房地出售面積分算明細表各一份等為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠原告主張依兩造買賣契約書第四條第一項約定：「甲方（即被告）接到乙方（
即原告）通知交屋時，於交屋期限內應將尾款交付乙方」，請求被告給付尾款云云，查，原告之契文字及條文編排均失當，致兩造對買賣契約內容有爭執，經兩造於八十七年十二月十一日在台南市東區調解委員會，就房屋施工瑕疵及因房屋使用執照註銷，遲延辦理所有權移轉登記及完工、交屋等賠償事宜進行調解，就施工瑕疵及違約金成立調解。此外，被告主張車位及車道面積不應列入計價面積，經向台南市政府消費者保護官申訴，經八十九年九月八日及同年十二月十四日兩次協商，對於契約內容停車位是否計入契約條文第二條範圍內，雙方各有堅持而無法達成協議。因此，被告主張原告應先說明相關問題及解決方法，才可向被告請求給付價金。
㈡就此，被告主張停車位及車道面積應予扣除，並自被告所欠價金中扣減停車位及車道面積部分，就此，被告之依據如下：
⑴依兩造房地預定買賣契約書第一條第二款買賣標的建物，房屋圖測面積（含
主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤）約二九七．五一平方公尺，約九十坪（以被告庚○○、丁○○部分為例），其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內契約第二條則約定本房地每坪之單位以十一萬二千六百六十七元，並根據該坪單價與上開圖測面積九十坪計價，其總價額為一千零十四萬元（如以元為單位，則為一千零十四萬三十元），有兩造房地預定買賣契約書在卷可稽，則依兩造買賣契約第一條、第二條，本件應計入買賣價金面積者為圖測面積，又依第一條第二項之明文，計入圖測面積之共同使用部分之分攤，不含汽車車位及車道面積在內（此為被告購買時對室內面積之預期）。
⑵系爭房地買賣價金，雙方約定每坪單價以一○一、九一七元計算，其總價款
（含車位）計八百八十八萬元（以被告甲○○所購買之F19房屋為例），換算總價與單價之關係即八百八十八萬除以每坪單價一○一九一七元為八十七．一三坪，即與兩造買賣契約第一條第二款所約定之房屋圖測面積八十七．
一三坪完全相符。足見雙方面積需計算價格之範圍，以房屋圖測面積為準。次查，依系爭房地買賣契約第一條第二款之約定房屋圖測面積，僅包含主建物，附屬建物及共同使用部分之分攤，且該共同使用部分之分攤（即換算計算價格之公同使用部分）不含搭配汽車停車位及車道面積在內，亦有契約書卷可稽，足見買賣車位及車道並不列入房地計價之範圍內。
⑶車位、停車位面積不列入房地計算之範圍，除為契約明文約定外，其契約更
明載車道、車位係搭配使用，被告等更確認車位是買房子（贈送車位），車位不另計價。佐之，系爭契約第一條第四款係關於建物如有誤雙方之找貼之準則，約定找貼之範圍亦僅限於第一條第二款建物（即圖測面積：主建物、附屬建物與公共使用部分之分攤）並不含第三款車位之事實，亦有契約條文之可佐，原告主張將停車位及車計入計算面積，與兩造契約之約定不合，自無理由。查，本件公共設施面積為二八六一．九八平方公尺，其中車位、車道部分所占面積為一五八七．六三平方公尺，依約不列入計價之圖示面積，則將原告起訴所登記之公共設施面積扣除被告依約定應分擔之公共設施面積，即停車道及停車位面積，依約此部分面積不列入計算之圖示面積，價金應予扣減。
⑷原告雖提出「房地出售估價表」、「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明
細表」、「房地出售面積分算明細表」說明車位及車道面積應計入房地計算之範圍，惟「房地出售估債表」、「房地出售面積分算明細表」均係內部文書，由「房地出售估價表」最後一欄為「董監聯合決議」，「房地出售面積分算明細表」全銜為「文化新邨」而非對外之「文化新城」即可知悉，且「房地出售面積分算明細表」未曾公告或放置於現場，該內容被告當無從知悉。此外，本件被告至原告設置之接待中心訂購房屋，當時原告提供卷附文化新城買賣契約書交由被告審閱，該買賣契約書之附件為１﹒基地位置圖、建物配置圖及平面示意圖。２﹒付款表。３﹒委辦房地貸款契約書。４﹒－－－－，由契約附件可證，原告於訂約時並未提供其所稱之出售房地面積及繳款明細表供被告參酌或引為契約之內容，有兩造買賣契約書可稽，該明細表之內容、記載，自不發生契約之拘束力，原告援引其內部文書或對不特定人之公告，對被告主張契約效力，亦嫌無據。按公告乃是不特定人為之，並無契約效力，「房地出售面積分算明細表」未公告，且「出售房地面積及繳款明細表」僅能得知房屋面積之總知，而原告又在「出售房地面積及繳款明細表」備註１及３註明分之公共設施僅為一二七四﹒三五平方公尺（不含車道、車位），又在契約書第一條第二款明文圖測面積（即計價面積），除主建物、附屬建物外，只含共同使用部分之分攤，又共同使用部分之分攤「不含搭配（之）汽車停車位及車道面積在內」。
⑸按契約明文者，不待解釋，查，本件兩造契約依約定以房屋圖測面積計算價
金，又雙方契約第一條第二款明文所稱「房屋圖測面積」僅「含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤」，而該「共同使用部分之分攤」則明定「其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」之事實，亦有契約書第二條第二款第四行之約定可供比對，故不應計入計價面積。次按「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，消費者保護法第十一條第二項定有明文，經查本件原告關於車位之記載使用「搭配」一詞，已有誤導消費者「買房屋送車位」之虞，又於契約前揭條文之約定，車道、車位依約應不計入計價面積。退一步言，縱認有疑義，依上開消費者保護法之規定，亦應為有利於消費者（即買受人）之解釋，搭配之車位及車道之面積，自當應予扣除。
⑹原告主張依其「出售房地面積及繳款明細表」之記載，其出售之總面積應含
車位，但查，出售之標的，非必為計價之標的（原告於契約表示車位為搭配，並稱買房子送車位），且依「出售房地面積及繳款明細表」下方備註欄記載：「２﹒出售建物面積含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤，實際面積依地政機關登記為準」、「３﹒分攤公共設施面積包括ＢＦ（受電室、機房、安全梯等一二五二．三九平方公尺）１Ｆ（警衛室）二十一．九六平方公尺，合計為一二七四．三五平方公尺」、「４﹒各戶分攤公共設施面積等於各戶室內面積除室內面積總合乘公共設施面積一二七四．三五平方公尺」之事實，則依前述備註３及４之記載，本案買受人應分攤之公共設施面積總合應僅為受電室、機房、安全梯、警衛室合計為一千二百七十四點三五平方公尺，本件原告將被告應分之公共設施面積加入車道、車位而以二八六一﹒九八平方公尺計算（參見原告起訴時提出之建物謄本），顯與其明文一千二百七十四點三五平方公尺之記載不符。依上述備註２已列舉本件原告出售之建物面積為主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤（依備註３之揭示，應不含車道、車位為一千二百七十四點三五平方公尺），故請求扣減被告應給付之金額。
⑺本件車位在買賣標的範圍內雙方無爭執，有爭執者是車位是「搭配」，契約
書第一條第二款明文約定圖測面積（即第二條依每坪單價換算後之計價面積），不含車道、車位，台灣高等法院台南分院八十八年度上易字第一三四號判決，該案件房地之出售人亦為台糖公司，該確定判決亦認定移轉之面積並不即是計價面積，出賣人可能將不計價之面積成本轉價在其他面積之單價上。此外，鈞院九十年度重訴字第三七九號判決依據原告提出之「房地出售面積分算明細表」之記載為不利承購戶之認定，然觀該明細表抬頭記載為「文化新邨」非本件系爭房屋之「文化新城」，足見乃原告內部之文書，其內容未公告，被告亦無法知悉，自無契約之效力。本件契約既有爭議，故依消費者保護法第十一條第二項，應為有利於被告之解釋。
㈢被告主張原告之車位數量較契約約定為少，構成不完全給付，且被告所購買之特定編號之地下停車位，原告於登記過程有瑕疵。其主張如下：
⑴本案系爭房屋，依建造執照之記載，文化新城設有停車位八十五個（均為平
面式，地下一層為七十八個，一樓為七個），惟原告八十五年後多次變更設計，目前僅有停車位八十個，不足五個，甚且更改平面式為機械式，有違約定之本旨。經查原告於辦理第一次保存登記時，按：「申請建物所有權登記，應先向登記機關申請建物第一次測量」，「申請建物第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖」土地登記規則第七十二條、第七十三條定有明文，惟觀原告申請第一次保存登記所提出之建物測量成果圖，其地下車位均配置在二三○五八至二三一○二號建號，系爭五個建號（F6、F19、F26、F31、F34）並未配置停車位，至九十一年六月間被告向原告反應，原告始於九十一年七月九日向地政機關聲請更正將車位列為被告五戶區分所有。原告於謄本上之車位與使用執照不符，有違土地登記規則，其位置、使用權人均不特定（其他使用執照之人可禁止被告使用），按出賣人應負移轉產權並交付之義務，原告車位之產權登記錯誤，為不完全之給付。
⑵依兩造買賣契約約定應有八十五個停車位，現原告只給付八十個，少了五個
公共車位，被告認為對共同使用部分有影，會減少房屋之價值，另外原來地面層應有七個平面公共車位，經變更設計後，現一組機械停車位，等於少了五個平面車位，希望將此利益歸屬被告，或至少提撥公共基金補償整個社區。此外，共同使用車位不足部分，因事涉鑑定費用之墊付，被告主張由原告負擔，因雙方有爭執，被告為不完全給付阻卻遲延之抗辯，就債務不履行所生損害賠償之權利，於本件訴訟不為抵銷之抗辯。
㈣原告房屋遲延完工，期間應計算違約金，被告主張而與價金相抵銷，如下：
⑴依兩造系爭買賣契約第六條第一項約定：「本約房屋興建工程以八十五年二
月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期－－－－－，如實際完工日期超過前開預定完工日期，每逾一日乙方應按甲方實付價款千分之一計算違約金予甲方（買受人）」。經查，本件依兩造買賣契約約定，原告應於八十五年二月二十八日完工，原告雖曾於八十五年五月十六日取得台南市政府核發之使用執照，但因樓梯淨寬度不足，經台南市政府於八十五年八月十九日註銷使用執照，嗣原告與被告五人（被告己○○除外）於八十七年十二月十一日於台南市東區調解委員會成立調解，原告就逾期交屋願以購屋總價折價一成給付對造人（即承買人），並由購屋總價扣除。惟經調解成立後，原告仍未能即時取得使用執照而合於上開契約第六條第一項之約定，遲至八十九年二月三日始經台南市政府核准取得（八九）南工使字第０一二二號使用執照之事實，該八十七年十二月十二日（即調解成立之翌日）至八十九年二月二日所發生之遲延交屋違約事由，依法不在八十七年十二月十一日調解範圍內，就此期間原告自應按其違約天數，依雙方契約約定之以被告繳付實付價款之千分之一給付違約金；如認雙方違約金之計算，不宜自調解成立之翌日起算，則查原告之代理人林煒科最遲在八十八年三月三十一日完成使用執照之請，惟屆期八十八年四月一日原告仍未能取得使用執照，而有遲延之情，亦因自八十八年四月一日至八十九年二月二日（使用執照核准）按日以被告實付價金之千分之一計算給付被告違約金。
⑵兩造於八十七年十二月十一日成立調解，雙方於調解內容第二項約定：「聲
請人（原告）願給付對造人（被告）新台幣三萬五千元作為交屋獎勵金，對造人應於八十八年三月三十一日前憑發票領取獎勵金」，嗣原告於兩造八十七年十二月十一日調解成立後於八十七年十二月二十四日以仁開字第九六三○一六三八號函謂「台端所提意見業經本廠認同，今將其條列如後」，其中第四點明文「交屋獎勵金最遲於八十八年三月三十一日撥放」。由上開雙方調解書及台糖函文承諾交屋獎勵金「最遲」於八十八年三月三十一日發放等情，可推知調解時雙方係合意原告應於八十八年三月三十一日前取得使用執照完成交屋。此外，被告丁○○及甲○○於九十年十月十一日言詞辯論作證，原告於八十七年十二月十一日調解會上承諾儘快交屋，並口頭答應八十八年三月三十一日之前取得使用執照，所以被告主張八十八年四月一日以後之逾期已違於原調解約定遲延違約事由，其新生之逾期違約金，自不生調解內容，而得請求。則至八十八年四月一日至八十九年二月二日（使用執照取得之前一天）止，原告共逾期違約三百零八天，依兩造契約之約定原告應按日以被告實付金額之千分之一給付違約金，以至八十八年四月一日止被告實付金額計算，則原告應給付被告戊○○七十六萬六千九百二十元（0000000×
308 ＝766920），給付被告甲○○七十六萬六千九百二十元（0000000×380＝766920），給付被告丙○○八十二萬二千三百六十元（000000×0308＝822360），給付被告庚○○九十三萬九千四百元（0000000×308＝939400），給付被告丁○○九十三萬九千四百元（0000000×308＝939400），被告爰主張扣抵價金。
⑶至於被告己○○部分，則被告主張與原告因遲延交屋所生之違約金抵銷。
㈤原告雖主張已履行契約之約定，要求被告給付價金，惟被告認為其給付價金之
義務，與原告移轉所有權登記之義務為同時履行之抗辯，即在原告移轉所有權登記之前，被告可主張同時履行抗辯而不給付。
㈥因被告遲延給付價金，原告請求法定遲延利息。就此，被告主張原告就契約之
履行，有未依約履行之處，於原告提出合理之說明及解決方法之前，被告得拒絕自己之給付。經查，系爭房屋「文化新城」依建造執照之記載，應設有停車位八十五個（均為平面式，地下一層七十八個，一樓七個），目前只有八十個停車位，不足五個，甚且更改平面式為機械式，有違約定之本旨。此外，原告於辦理系爭房屋建物測量時系爭六戶建物成果圖並未註記車位，俟至被告提出抗辯，原告始於九十一年七月二日自地政事務所申請更正之事實，有東南地政事所九十二年二月十日東南地所登字第0000000000函可稽，則於地政事務所完補註登記完成前，建物登記簿謄本上所附記之車位於法律上並不存在（因建物登記第一次測量成果圖並未配二三一○三號），原告所提出之給付有行政上之瑕疵，被告得拒絕給付而阻卻遲延。從而，縱認被告有給付價金之責任，遲延利息亦應自原告補正瑕疵（九十一年七月九日）通知被告代理人（九十一年七月十九日）再酌加移轉登記所需約四十天後，即自九十一年八月二十八日起算，原告請求自起訴狀繕本送達之翌日起算，超過之部分無理由。此外，本件之爭議，係源於原告契約之約定及分次請領文化新城使用執照，逕為變更設計未通知被告所造成，原告就損害之擴大（遲延）亦與有過失，被告請求適用民法第二百十七條第一項免除或減輕被告遲延利息之給付。
㈦原告於訴訟中追加請求違約金，被告不同意原告為訴之追加，因兩造對於停車
位及車道面積是否應計入計價面積有爭執，且原告迄今未說明何以於契約第一條第二款所稱之圖測面明示未含車位、車道。保存登記於八十九年四月二十一日才辦理，原告在此之前的通知，被告主張不生催告效力，認為至少也要在保存登記之後，才可算有催告或通知。另外，被告申請台南市消費者保護官調處後，原告於八十九年七月十九日以仁客字第八九九六四一一二五八號函通知被告「台端承購本廠文化新城第一期房地，因對房地買賣契約書內容存有疑義並函請主管機關調處消費爭議，本廠仍秉尊重承購戶原則，俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜」，依該函示原告顯然已同意價金尾款之繳交，俟爭議調處結果再行辦理，兩造嗣經台南市政府消費者保護官調處無法達成協議，原告於調處後並未為任何通知，即逕行提起本件訴訟，為原告所不爭執，則被告因原告前揭函文於原告再行通知前未繳交價金，乃是本於原告之同意，應無可遲延違約之事由。此外，消費者保護官依消費者保護去第五章試行調解，調解期日續行與否並無次數之限制，是否繼續調處由消費者保護官決定，消費者保護官在九十年一月二十九日才通知被告，被告此時才知調處不成立，因此原告於九十二年五月二十六日言詞辯論上所稱：「延展第二次調解期日無結果，被告應知調解不成立，而有繳交價金義務，並主張自第二次調解期日翌日（八十九年十二月十五日）計算違約金」等語，尚嫌無據。所以，原告追加起訴違約金應無理由。
㈧原告同意被告配合取得使用執照（當時被告家中內部需施工，諸所不便）之奬勵金應扣除。
㈨原告與被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於八十七年十一月七日
舉行協調會，依協調會議記錄第十條：「樓梯扶手拆除施作簡易扶手部分，仍依原每戶補助三萬元，該補助款由各戶取據報銷」，原告同意補償被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○人就樓梯扶手拆除施作部分之補助款三萬元，被告僅檢具與施作樓梯扶手工料有關之統一發票，即可向原告領取，惟被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○希望比照九十年度重訴第三七九號、九十年度訴字第一○四二號由價金扣除，不再持發票向原告領取。
㈩原告同意被告己○○比照八十七年十二月十一日之調解結果，即關於房屋施工
瑕疵之修補費用為五十三萬七千二百五十四元，使用執照註銷，遲延辦理所有權移轉登記及完工交屋之損害所購買房地總價之一成補償，即一百二十二萬三千元，惟被告己○○僅同意房屋施工瑕疵之修補費用比照其他被告，遲延違約金部分則不同意比照其他被告。其主張如下：
⑴依兩造買賣契約第六條之約定，系爭房屋應在八十五年二月二十八日完工，
惟原告迄八十七年八月十五日始取得使用執照，又於八十五年二月二十八日之前，己○○已繳價金三百六十七萬元之事實為雙方不爭執，依雙方買賣契約書第六條之約定「每逾一日乙方（即原告）應按甲方（即被告己○○）實付價款之千分之一計算違約金」，則原告逾期完工，應給付被告己○○自八十五年二月二十八日翌日至八十七年八月十五日之按實付價款每日計算千分之一違約金，則為三百二十九萬一千九百九十元（0000000 ×857＝0000000），被告請求自價金中扣減。
⑵原告雖抗辯上開違約金約定過高，惟，被告己○○否認起被有拒絕交屋之事
實，且縱有其事，亦是被告合法（因原告未依債之本旨給付）之抗辯，何況房屋無使用執照，依法即不得使用，原告以其他部分已完工主張核減無理由。此外，被告己○○購買之房屋並無任何增建，且於點交房屋後一個月內即配合原告施工，取得使用執照，均未拖延期間，有點交切結及申請使用執照明細表可稽，而被告己○○購買之房屋並未增建，即無妨礙使用執照取得之事由，原告於遲延交屋後被告己○○尚未點交房屋之前（期間近二年七個月）本可自由進出，、使用該房屋進行修補，惟原告遲不修補重新領照，造成被告繳出價金卻無屋可用，又錯過市場景氣之繁榮，被告己○○損失甚大，故不同意依房價一成和解。
⑶關於九十年十月十一日言詞辯論上，被告訴訟代理人所謂：「己○○只有同
意就她的部分比照其他人」，原告據此主張被告己○○同意房屋瑕疵之修補費用及延遲交付之違約金均比照其他被告，惟被告己○○之意思為同意系爭房屋品質部分比照其他人，仍未同意違約金部分比照其他被告。
依上列陳述，且被告除戊○○外均已清償部分買賣價金，分述計算如下：
⑴被告戊○○部分：被告戊○○所購買編號F6房屋，總價八百零三萬九千二百
十三元，已付價金二百四十九萬，扣除調解成立金額一百四十二萬五千二百五十四元，新生之違約金七十六萬六千九百二十元，還材料費十四萬五千七百八十元，加計增建變更設計費一萬四千九百二十元，被告戊○○之後未再清償，故被告戊○○尚欠三百二十二萬六千一百七十九元，原告請求超過部分無理由。
⑵被告甲○○部分：被告甲○○所購買編號F19房屋，總價八百零五萬一千四
百四十三元，已付價金二百四十九萬元，扣除調解成立金額一百四十二萬五千二百五十四元，新生之違約金七十六萬六千九百二十元，加計增建變更之設計費一萬一千二百三十五元，被告甲○○所欠三百三十八萬零五百零四元（0000000－0000000－0000000－000000＋11235＝0000000）。又，被告甲○○於九十一年八月二十二日清償二百七十八萬九千五百八十三元，先抵扣九十一年七月三日（車位更正）至匯款日之遲延利息，共四十四日，計一萬二千九百七十七元，則抵扣遲延利息及價金後，被告甲○○尚欠六十一萬八千二百七十五元。
⑶被告丙○○部分：被告丙○○所購買編號F26房屋，總價八百零五萬一千四
百四十三元，已付價金二百六十七萬元，扣除調解成立金額一百四十二萬五千二百五十四元，新生之違約金八十二萬二千三百六十元，加計增建變更之設計費一萬九千二百元，則被告丙○○尚欠二百十五萬三千零二十九元（0000000－0000000－0000000－000000＋19200＝0000000）。又，被告丙○○於九十一年八月十六日清償四百五十九萬八千九百三十六元，先抵扣九十一年七月三日（車位更正）至匯款日之遲延利息，共七十日，為三萬八千七百十六元，則抵扣遲延利息及價金後，被告丙○○已不再負欠原告買賣價金尾款。
⑷被告庚○○部分：被告庚○○所購買編號F31房屋，總價九百三十二萬六千
五百七十四元，已付總價三百零五萬，扣除調解成立金額一百五十五萬一千二百五十四元，新生之違約金九十三萬九千四百元，重購土地退稅損失補償六十六萬二千四百零一元，加計增建變更之設計費一萬六千七百五十五元，則被告庚○○尚欠價金三百十四萬零二百七十四元（0000000－0000000－0000000－000000－000001＋16755=0000000）。又被告庚○○於九十一年十月三日清償四百二十九萬七千零三十元，先抵扣九十一年七月三日（車位更正）至匯款日之遲延利息，共九十日，計三萬八千七百十六元，且被告庚○○於九十二年三月十四日另匯款七十萬三千一百四十八元，則抵扣遲延利息及價金後，被告庚○○已不再負欠原告買賣價金。
⑸被告丁○○部分：被告丁○○所購買編號F34房屋，總價九百三十三萬三千
三百三十四元，已付價款三百零五萬，扣減調解成立金額一百五十五萬一千二百五十四元，新生之違約金九十三萬九千四百元，重購土地退稅損失補償七十三萬四千五百十元，加計增建變更之設計費三千三百六十元，則被告丁○○尚欠三百零六萬一千五百三十元（0000000－0000000－0000000－000000－000000＋3360＝0000000）。又，被告丁○○於九十一年九月十五日清償四百二十萬，先抵扣九十一年七月三日（車位更正）至匯款日之遲延利息，共七十四日，計三萬一千零三十五元，且被告丁○○於九十二年三月十四日另匯款八十萬零一百元，則抵扣遲延利息及價金後，被告丁○○已不再負欠原告買賣價金尾款。
⑹被告己○○部分：被告己○○所購買編號F60房屋，總價一千零三十四萬五
千五百九十四元，已付價款三百六十七萬，扣除瑕疵修補費用五十三萬七千二百五四元，原告因延遲交屋之違約金三百二十九萬一千九百九十元，則被告己○○尚欠二百八十四萬六千三百五十元（00000000－0000000－0000000－000000＝0000000）。又，被告己○○於九十一年十月二十一日清償五百六十萬，先抵扣九十年七月三日（車位更正）至匯款日之遲延利息，共一百零八日，計四萬二千一百十元，則抵扣遲延利息及價金後，被告己○○已不再負欠原告買賣價金尾款。
三、證據：提出原告八十九年七月十八日仁客字第8996401258號函一件、台南市政府消費者保護官申訴案件處理書、台灣高等法院台南分院八十八年度上易字第一三四號民事判決等為證，並聲請命原告提出負責設計買賣契約承辦人員姓名及該員八十三年迄今之懲戒資料及其事由、原告提出其所謂有公告之「房地出售面積分算明細表」負責人公告之人姓名，另聲請函台南市東南地政事務所查明原告於登記謄本上之車位與使用執照不符、原告車位之產權登記錯誤等事項。
丙、本院依職權向台南市東區調解委員會調取調解案卷五宗。理 由
甲、程序方面：
一、本件原告起訴時，原告之法定代理人為錢秉才，嗣於訴訟進行中，原告之法定代理人於九十一年四月八日變更為乙○○，業據原告提出法定代理人變更資格證明書，聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第七款定有明文。原告起訴原請求⑴被告戊○○應給付四百六十一萬七千一百六十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號一所示不動產辦理所有權移轉登記予被告戊○○名義。⑵被告甲○○應給付四百七十七萬零九百七十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號二所示不動產辦理所有權移轉登記予被告甲○○名義。⑶被告丙○○應給付四百五十九萬八千九百三十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號三所示不動產辦理所有權移轉登記予被告丙○○名義。⑷被告庚○○應給付四百七十七萬六千零三十三元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號四所示不動產辦理所有權移轉登記予被告庚○○名義。⑸被告丁○○應給付四百七十萬零二百二十五元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號五所示不動產辦理所有權移轉登記予被告丁○○名義。⑹被告己○○應給付六百七十九萬九千七百四十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並協同將附表編號六所示不動產辦理所有權移轉登記予被告己○○名義。嗣於訴訟進行中，因被告甲○○、丙○○、庚○○、丁○○及己○○分別為買賣價金之全部或一部清償，另就附表編號一至五之不動產辦理所有權移轉登記完畢，及原告本於同一買賣之事實，追加請求被告戊○○等六人給付違約金，因而將訴之聲明請求金額部分分別擴張或減縮為請求判決⑴被告戊○○應給付五百五十萬五千一百六十一元，及其中四百六十一萬七千一百六十一元自九十年七月七日起至清償日止，暨其餘八十八萬八千元自九十二年三月二十一日（即原告準備書狀㈩送達翌日）起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息；並應協同就如附表編號一所示不動產辦理所有權移轉登記予被告戊○○名義。⑵被告甲○○應給付一百六十四萬六千九百三十八元，及其中七十五萬八千九百三十八元自九十一年九月二十日起至清償日止，暨其餘八十八萬八千元自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。⑶被告丙○○應給付八十八萬八千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑷被告庚○○應給付一百零一萬四千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑸被告丁○○應給付一百零一萬四千元，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑹被告己○○應給付二百零二萬三千六百七十三元，及其中八十萬零六百七十三元自九十一年十月二十五日起至清償日止，暨其中一百二十二萬三千元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。被告就原告另追加請求違約金部分雖為反對之陳述，惟本院認此部分仍係本於同一買賣契約所為之請求，核與前揭民事訴訟法之規定無違，應予准許，合先說明。
乙、得心證之理由
一、本件原告起訴主張：緣原告於八十三年間在坐落台南市○區○○○段四○六六地號土地上，起造「文化新城」地上四層、地下一層透天住宅六十戶（第一期），被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○於八十三年十一月一日分別訂購編號F6 、F19、F26、F31、F34、F60房屋一戶及其基地應有部分之土地，暨地下一層編號F6、F19、F26、F31、F34、F60號停車位，總價金（含車位）依序為八百八十八萬元（F6、F19、F26三戶）、一千零一十四萬元（F31、F34二戶）、一千二佰二十三萬元（F60一戶）。依買賣契約第四條第一項，被告於接到通知交屋時，於交屋期限內應將價尾款交付原告，原告已於八十五年至八十七年間將房屋點交予被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○，由渠等遷入居住、使用。原告就系爭房屋，於八十五年五月十六日取得台南市政府工務局所核發（八五）南工使字第○八七六號使用執照，接通水電，交付被告使用後，因室內樓梯淨寬不足，經主管機關於八十五年八月十九日以（八五）南市工建字第二九○○六號函註銷使用執照，致房屋所有權保存登記作業被迫中止，之後，被告即以房屋施工有瑕庛及房屋使用執照註銷、辦理所有權移轉登記延後、遲延完工交屋等事由，拒不給付價金尾款。嗣原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○等五人，於八十七年十二月十一日在台南市東區調解委員會進行調解，就房屋工程瑕疵部分，合意各以五十三萬七千二百五十四元賠償，就逾期交屋部分，則由原告以被告購房地總價之各一成分別補償，原告補償被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○（以下簡稱被告戊○○等五人）依序為一百四十二萬五千二百五十四元、一百四十二萬五千二百五十四元、一百四十二萬五千二百五十四元、一百五十五萬一千二百五十四元、一百五十五萬一千二百五十四元，均約定由房屋總價扣除。被告己○○雖未參與調解，惟原告仍願比照補償其他被告之條件給予補償，並自總價扣除。嗣後，原告依法改善、補正室內樓梯淨寬之瑕庛，就系爭（F6、F19、F26、F31、F34）房屋於八十九年二月三日重新取得（八九）南工使字第○一二二號使用執照，其餘（含己○○之F60）房屋則已於八十七年八月十五日重新取得（八七）南工使字第一二一四號使用執照，並完成建物所有權保存登記。原告點交房屋後，被告戊○○等五人於系爭房屋二樓及五樓增建部份建物，原告為辦理重新申領使用執照作業，必須連同該增建部分建物予以補辦變更設計合法化，經兩造協議委託建築師辦理變更設計作業，費用則約定由被告支付，並計入買賣價金之一部。關於增建部分，經計算後，被告戊○○應負擔一萬四千九百二十元，被告甲○○應負擔一萬一千二百三十五元，被告丙○○應負擔一萬九千二百元，被告庚○○應負擔一萬六千七百五十五元，被告丁○○應負擔六千二百四十元，被告己○○無增建，無此項負擔。被告戊○○因房屋有變更設計追減工程，即原告不用施作之部分，雙方同意找補，此為原告係以連工帶料發包給營造公司承作，原擬由營造商直接給付予承購戶，因營造商向原告表示與承購戶無契約關係，該追減款項請求由原告先給付承購戶，並以當初承包報價細目核算結果認定，追減金額應為十四萬五千七百八十元，原告同意由被告戊○○未付之價金中扣減。另兩造買賣契約第一條第四款約定「建物面積以地政機關實測後登記簿之面積為準，如誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補；如誤差超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部分按房地總價除以本約建物面積換算之單價，於房地產權移轉登記前無息相互找補價款」，被告戊○○等五人因補辦變更設計手續使增建部分合法化，致該增建部分之面積，依法併入原建物辦理所有權保存登記之面積，就此部分面積，經雙方約定不列入合約面積計算，故依兩造買賣契約第一條第四款計算面積誤差找補金額時，必須將被告自行增建部分之面積，由全部保存登記之房屋面積中扣除。經依土地登記簿謄本之記載，比較實際完成保存登記之房屋面積，與兩造買賣契約約定之銷售面積，計算誤差面積結果，被告各戶之誤差面積依序為：戊○○－九．九一平方公尺、甲○○－九．五三平方公尺、丙○○－九．五三平方公尺、庚○○－六．四一平方公尺、丁○○－六．二一平方公尺、己○○－三．○九平方公尺，扣除百分之一誤差不互找補之範圍後，依被告之誤差比計算，被告因面積誤差（即不足）部分應減少價金之數額，依序為被告戊○○二十一萬六千七百二十五元、被告甲○○二十萬五千零一十元、被告丙○○二十萬五千零一十元、被告庚○○一十一萬七仟零六十七元、被告丁○○一十一萬零二百五十一元、被告己○○零元。又按土地稅法第三十五條第一項之規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉登記之日起，二年內重購土地，合於同條第一項所規定三種情形之一者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除土地增值稅後之餘額者，得向主管機關申請就已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額，經查被告庚○○、丁○○於購買系爭房屋、土地前，曾出售房地，因系爭房屋使用執照被註銷，須重新申領使用執照，辦理所有權保存登記遲延，致被告庚○○、丁○○未能於二年內申請退稅，為此原告同意就被告實際繳納金額之百分之八十五計算，依減價折讓方式補償被告，即補償被告庚○○六十六萬二千四百零一元、被告丁○○七十三萬四千五百十元。此外，原告及被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○於八十七年十一月七日舉行協調會，依協調會議記錄第十條「樓梯扶手拆除施作簡易扶手部分，仍依原每戶補助三萬元，該補助款由各戶取據報銷」，原告同意補償被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○等人就樓梯扶手拆除施作部分之補助款三萬元，由渠等檢具與施作樓梯扶手工料有關之統一發票，即可向原告領取，至於被告甲○○、己○○，原告已依原設計重新施作樓梯扶手交付使用，不發生補償重新施作樓梯扶手之問題。原告與被告戊○○等五人另於八十七年十二月十一日於台南市東區調解委員會調解，原告願給付三萬五千元作為交屋獎勵金，被告應於八十八年三月三十一日前憑發票領取，被告己○○雖未參與調解，原告仍願比照補償其他被告之條件，同意被告己○○可憑發票領取交屋獎勵金，就交屋獎勵金三萬五千元部分，除被告戊○○外，其餘被告均已領取，依調解約定，被告戊○○負有提出統一發票之對待給付義務，不得自價金中扣除。被告甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○已分別於訴訟進行中辦理所有權移轉登記，被告甲○○另為部分清償二百七十八萬九千五百八十三元及一百五十萬元，尚欠買賣價金七十五萬八千九百三十八元及自九十一年九月二十日起按年息百分之五計算之利息，被告己○○清償五百六十萬元及八十三萬六千六百零六元，尚欠買賣價金八十萬零六百七十三元及自九十一年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，被告丙○○、庚○○、丁○○則已於訴訟進行中清償全部價金及其遲延利息，被告戊○○則尚未辦理所有權移轉登記，並積欠買賣價金四百六十一萬七千一百六十一元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又依買賣契約第四條、第九條第一款約定，被告應於接到原告交屋通知時，於交屋期限內應將尾款交付原告，未依規定付款，其逾期部分，須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清，原告早已交付系爭房屋，並在辦理保存登記後，屢經通知被告辦理所有權移轉登記及貸款手續，被告均拒不辦理，原告就被告戊○○等五人所購房屋於八十九年四月二十一日完成保存登記，被告戊○○等五人自八十九年四月二十二日起即負有價金尾款遲延給付責任，爰請求自八十九年四月二十二日起計算違約金，原告固於八十九年七月十八日發函表示：「俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜」，惟被告至八十九年十二月十四日第二次調處不成立時已確定調處無結果，自八十九年十二月十五日起即有主動繳付價金尾款之義務，爰依被告起訴人應付之價金為標準，請求被告戊○○等五人給付自八十九年四月二十二日起至八十九年七月十七日止（八十七日）及八十九年十二月十五日起至九十年六月八日起訴日止（一七六日），合計二百六十三日之違約金，其金額計算如下：被告戊○○為一百二十一萬四千三百十三元，被告甲○○為一百二十五萬四千七百六十五元，被告丙○○為一百二十萬九千四百九十三元，被告庚○○為一百二十五萬六千零九十六元，被告丁○○為一百二十三萬六千一百五十九元，惟原告均以渠等總價之一成計算其應付之違約金，即被告戊○○、甲○○、丙○○各應給付違約金八十八萬八千元，被告庚○○、丁○○各應給付一百零一萬四千元，及均自原告準備書狀㈩繕本送達翌日即九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。至己○○部分，原告分別於八十八年八月三十一日、十一月四日、十二月二十日通知應辦理銀行貸款繳清尾款，被告己○○均拒不辦理，爰請求其給付自八十八年十一月四日起至九十年六月八日起訴日止，共計五百八十二日之違約金，其金額為三百九十五萬七千四百五十二元，原告僅依己○○總價之一成計算違約金，即被告己○○應給付之違約金為一百二十二萬三千元，自自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並與此項違約金債權，與被告己○○得向原告請求違約金及本案得向原告主張扣減價金之債權，互相抵銷。爰依買賣之法律關係，請求被告給付價金及違約金如訴之聲明。
二、被告抗辯如下：㈠關於價金部分，至少應扣減下列金額：
⑴停車位及車道面積應予扣除：
依買賣契約第一條第二款「建物：房屋圖測面積（含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤）約二九七．五一平方公尺，其中共同使用部份之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」，是應計入買賣價金者為圖測面積，而計入圖測面積之共同使用部分，不含汽車車位及車道面積，即共同使用部分之分攤不含配汽車停車位及車道面積在內，車位及車道不應計入房地計價之範圍內，以庚○○、丁○○為例，其房屋圖測面積約二九七．五一平方公尺（約九十坪），每坪單價一一二、六六七元，並根據該單價與圖測面積九十坪計價，其總價為一千零十四萬元，本件建物共同使用部分為建號二三一○三號，共同使用建物全部面積為二、八六○．九八平方公尺，原告起訴請求買賣價金，並未將該共同使用建號中停車位及車道所占之面積扣除，與契約約定有違，原告應提出二三一○三號建物之建築圖及第一次保存登記申請書（含圖說），以查明被告應分攤之不含停車位及車道之面積，而利價金之扣減。又買賣契約關於車位之記載使用「搭配」一詞，已有誤導消費者「買屋送車位」之虞，縱認有疑義，依消費者保護法第十一條第二項之規定，應為有利於消費者之解釋。
⑵原告遲延完工之期間，應加計違約金，而與價金抵銷：
⒈被告戊○○等五人部分：
依買賣契約第六條第一項「房屋興建工程以八十五年二月二十八日為預定完工日期，並以取得使用執照之日為實際完工日期．．．．．，如實際完工日期超過前開預定完工日期，每逾一日乙方（即原告）應按甲方（即被告）實付價款千分之一計算違約金予甲方（即被告）」，原告雖曾於八十五年五月十六日取得使用執照，但因樓梯淨寬不足，為台南市政府撤銷使用執照，原告嗣與被告戊○○等五人於八十七年十二月十一日在台南市東區調解委員會成立調解，原告就逾期交屋願以購屋總價折價一成給付被告，並由購屋總價扣除，惟調解成立後，原告仍未能即時取得使用執照，遲至八十九年二月三日始取得使用執照，則自八十七年十二月十二日（即調解成立翌日）至八十九年二月二日所發生之遲延交屋違約事由，不在調解範圍內，衡情被告亦不可能任由原告延遲其違約天數，而不處罰，就此期間原告應按其違約天數，按日以被告實付價款千分之一給付違約金，自價金中扣抵，如認違約金不應自調解成立翌日起算，則依調解內容第二項所約定：交屋奬勵金三萬五千元，應於八十八年三月三十一日前憑發票領取，原告於八十七年十二月二十四日仁開字第00000000函亦謂「交屋奬勵金最遲於八十八年三月三十一日撥放」，可推知雙方係合意交屋最後期限為八十八年三月三十一日，則原告最遲在八十八年三月三十一日應完成使用執照之請領，惟屆八十八年四月一日，原告仍未能取得使用執照，自八十八年四月一日起至八十九年二月二日，共逾期三百零八日，應按日以被告實付價金之千分之一計算給付違約金，自價金中扣抵。
⒉被告己○○部分：
依買賣契約房屋應在八十五年二月二十八日完工，原告迄八十七年八月十五日始取得使用執照，迄八十五年二月二十八日止，被告己○○已繳價金三百六十七萬元，則自八十五年三月一日起至八十七年八月十五日止，原告遲延日數為八百九十七日，原告應給付己○○違約金三百二十九萬一千九百九十元，請求自被告己○○應付價金中扣減。
⑶被告戊○○配合取得使用執照之奬勵金六萬三千元，應扣除。
㈡關於協同辦理移轉登記部分：
被告並非拒絕受領登記，而是與原告就前開面積扣減事由未能合致。原告請求之尾款需以貸款繳交，一般係以買賣、貸款連件（同時向地政機關送件）之方式為之，而將被告之貸款金額逕由原告受領，則在原告移轉所有權移轉登記前，被告不生遲延責任，原告請求協同移轉登記另請求給付價金，又未為同時履行之聲明，原告如持判決請求地政機關移轉，再就價金對該房地執行，違反契約第四條第二款尾款可由貸款給付之約定，認原告請求被告協同移轉無保護必要。
㈢被告主張同時履行抗辯部分：
原告有未依約履行之事由，於原告提出合理說明及解決方法前，被告得拒絕自己之給付。依建造執照，文化新城設有停車位八十五個，均為平面式，地下一層為七十八個，一樓為七個，惟原告於八十五年後多次變更設計，目前僅設停車位八十個，不足五個，甚且更改平面式為機械式，有違約定本旨。地下一層編號一至六十號車位，均配置在二三○八五至二三一○二建號，該建號均非被告房屋之建號，則被告購買之房屋是否配置有車位？原告交付之車位其建物謄本之編號是否與建物測量成果圖相符，致被告日後出售房屋時，可交付之車位位置均生疑義，在原告提出相當說明或擔保前，被告得拒絕給付價金，則原告請求遲延利息，應無理由，如認被告仍應給付遲延利息，請斟酌原告契約之約定及分次請領使用執照，逕為變更設計未通知被告所造成，原告就損害之擴大（遲延）與有過失，請求適用民法第二百十七條第一項免除或減輕被告遲延利息之給付。
三、兩造不爭執部分㈠被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○、己○○分別於八十三年十一
月一日向原告購買原告所興建坐落台南市○區○○○段○○○○○號土地上，「文化新城」地上四層、地下一層透天住宅（第一期編號F6、F19、F26、F31、F34、F60房屋一戶及其基地應有部分之土地，暨地下一層編號F6、F19、F26、F31、F34、F60號停車位，總價金依序為八百八十八萬元（F6、F19、F26三戶）、一千零一十四萬元（F31、F34二戶）、一千二佰二十三萬元（F60一戶），約定房屋興建工程以八十五年二月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期，有原告提出「房地預定買賣契約書」共六份附卷（第三十頁至一○二頁）。
㈡被告於八十五年五月十六日為台南市政府核發八十五南工使字第○八七六號使
用執照，接通水電，於八十五年六月二十四日將房屋點交被告庚○○、丁○○，八十七年一、二月間將房屋點交被告戊○○、八十七年七月十七日將房屋點交被告王美秀、八十七年七月二十四日點交被告己○○、八十七年七月二十七日點交被告丙○○，由被告占有使用，嗣因系爭房屋室內樓梯淨寬不足，為台南市政府以八十五年八月十九日以（八五）南市工建字第二九○○六號函註銷使用執照，致無法辦理房屋所有權保存登記。原告嗣後補正室內樓梯淨寬之瑕庛，被告己○○之F60房屋於八十七年八月十五日重新取得（八七）南工使字第一二一四號使用執照，其餘被告之F6、F19、F26、F31、F34房屋，因已有增建物，須先辦理變更設計合法化，而於八十九年二月三日始重新取得（八九）南工使字第○一二二號使用執照，並於八十九年四月二十一日就系爭房屋全部辦理保存登記完畢。業經原告提出使用執照三份（第一一○至一二○頁、第二五三至二六二頁）、房屋點交切結書六份（第一○四至一○九頁）及不動產登記簿謄本（第一二二至一三一頁）等附卷為證。
㈢被告戊○○等五人於系爭房屋二樓及五樓增建部分建物，為辦理重新申領使用
執照作業，兩造協議委託建築師辦理變更設計作業，費用由被告戊○○等五人支付，並計入買賣價金。經計算後，被告戊○○自行增建面積二一．一六平方公尺，依應負擔一萬四千九百二十元，被告王美秀自行增建面積二二．四七平方公尺，應負擔一萬一千二百三十五元，被告丙○○自行增建面積三八．四○平方公尺，應負擔一萬九千二百元，被告庚○○自行增建面積三三．五一平方公尺，應負擔一萬六千七百五十五元，被告丁○○自行增建面積一二．四八平方公尺，應負擔六千二百四十元，被告己○○無增建。另被告戊○○因房屋有變更設計追減工程費十四萬五千七百八十元，此為原告不用施作之部分，雙方同意找補，該追減款項由原告先給付予被告戊○○，應自被告戊○○應付之價金中扣減。（原告提出計算式見第三一九、三二○頁）㈣兩造買賣契約第一條第四款約定「建物面積以地政機關實測後登記簿之面積為
準，如誤差在百分之一（含）以內者，雙方互不找補；如誤差超過百分之一以上，雙方應就超過百分之一以上部分按房地總價除以本約建物面積換算之單價，於房地產權移轉登記前無息相互找補價款」，被告戊○○等五人因補辦變更設計手續使增建部分合法化，致該增建部分之面積，依法併入原建物辦理所有權保存登記之面積，就此部分面積，經雙方約定不列入合約面積計算，故依兩造買賣契約第一條第四款計算面積誤差找補金額時，必須將被告自行增建部分之面積，由全部保存登記之房屋面積中扣除。經依土地登記簿謄本之記載，比較實際完成保存登記之房屋面積，與兩造買賣契約約定之銷售面積，計算誤差面積結果，被告各戶之誤差面積依序為：戊○○－九．九一平方公尺、甲○○－九．五三平方公尺、丙○○－九．五三平方公尺、庚○○－六．四一平方公尺、丁○○－六．二一平方公尺、己○○－三．○九平方公尺，扣除百分之一誤差不互找補之範圍後，依被告之誤差比計算，被告因面積誤差（即不足）部分應減少價金之數額，依序為被告戊○○二十一萬六千七百二十五元、被告甲○○二十萬五千零一十元、被告丙○○二十萬五千零一十元、被告庚○○一十一萬七仟零六十七元、被告丁○○一十一萬零二百五十一元、被告己○○零元，均應自被告應付之價金中扣抵。（計算式見三一九頁）㈤土地稅法第三十五條第一項之規定，土地所有權人於出售土地後，自完成移轉
登記之日起，二年內重購土地，合於同條第一項所規定三種情形之一者，其新購土地地價超過原出售土地地價，扣除土地增值稅後之餘額者，得向主管機關申請就已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額。被告庚○○、丁○○於購買系爭房屋、土地前，曾出售房地，因系爭房屋使用執照被註銷，須重新申領使用執照，辦理所有權保存登記遲延，致被告庚○○、丁○○未能於二年內申請退稅，原告同意依渠等實際繳納金額之百分之八十五計算，依減價折讓方式補償被告，即補償被告庚○○六十六萬二千四百零一元、被告丁○○七十三萬四千五百十元，並自價金中扣抵。
㈥被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○等五人於八十七年十二月十一
日在台南市東區調解委員會成立調解，就原告逾期交屋部分同意以購屋總價之一成賠償，就工程瑕疵部分以經鑑定之五十三萬七千二百五十四元分別賠償被告，並自購屋總價中折價，就被告戊○○等五人折價之數額被告戊○○、甲○○、丙○○分別為一百四十二萬五千二百五十四元，被告庚○○、丁○○各為一百五十五萬一千二百五十四元，原告並同意給付被告戊○○等五人三萬五千元作為交屋奬勵金，被告戊○○等五人應於八十八年三月三十一日前憑發票領取奬勵金。有原告提出調解書五份（第一三二至一三六頁）、台灣省土木技師公會工程品質瑕疵鑑定報告書一份（第二六三至二七○頁）附卷，除被告戊○○外，其餘被告均已領取交屋奬勵金。
㈦被告己○○未參與上開八十七年十二月十一日之調解，原告雖自認願比照與其
餘被告之調解內容，就工程瑕疵部分以五十三萬七千二百五十四元賠償，就逾期交屋部分以總價之一成即一百二十二萬三千元賠償，並均與價金中折價，被告己○○同意就工程瑕疵部分折價五十三萬七千二百五十四元。
㈧被告甲○○、己○○之樓梯扶手，已由原告依原設計施作木製扶手交付使用，不請求樓梯扶手三萬元之賠償。
㈨被告應付之價金尾款數額如下：
⑴被告戊○○部分
八百八十八萬元（總價）減二百四十九萬元（起訴時已付價金數額）減一百四十二萬五千二百五十四元（調解折價數額）加一萬四千九百二十元（增建物變更設計應負擔額）減一十四萬五千七百八十元（變更設計追減工程應扣除額）減二十一萬六千七百二十五元（面積誤差找補價額）等於四百六十一萬七千一百六十一元（起訴時應付價金尾款）。
⑵被告甲○○部分
八百八十八萬元（總價）減二百四十九萬元（起訴時已付價金數額）減一百四十二萬五千二百五十四元（調解折價數額）加一萬一千二百三十五元（增建物變更設計應負擔額）減二十萬五千零一十元（面積誤差找補價額）等於四百七十七萬零九百七十一元（起訴時應付價金尾款）。
被告甲○○於九十一年八月二十二日、九十一年九月二十日分別清償二百七十八萬九千五百八十三元及一百五十萬元。
⑶被告丙○○部分
八百八十八萬元（總價）減二百六十七萬元（起訴時已付價金數額）減一百四十二萬五千二百五十四元（調解折價數額）加一萬九千二百元（增建物變更設計應負擔額）減二十萬五千零一十元（面積誤差找補價額）等於四百五十九萬八千九百三十六元（起訴時應付價金尾款）被告丙○○於訴訟進行中已全部清償上開價金尾款及其遲延利息。
⑷被告庚○○部分
一千零一十四萬元（總價）減三百零五萬元（起訴時已付價金數額）減一百五十五萬一千二百五十四元（調解折價數額）減六十六萬二千四百零一元（原告補償重購土地退稅損失）加一萬六千七百五十五元（增建物變更設計負擔額）減一十一萬七千零六十七元（面積誤差找補價額）等於四百七十七萬六千百零三十三元（起訴時應付價金尾款）被告庚○○於訴訟進行中已全部清償上開價金尾款及其遲延利息。
⑸被告丁○○部分
一千零一十四萬元（總價）減三百零五萬元（起訴時已付價金數額）減一百五十五萬一千二百五十四元（調解折價數額）減七十三萬四千五百一十元（原告補償重購土地退稅損失）加六千二百四十元（增建物變更設負擔額）減一十萬零二百五十一元（面積誤差找補價額）等於四百七十萬零二百二十五元（起訴時應付價金尾款）被告丁○○於訴訟進行中已全部清償上開價金尾款及其遲延利息。
⑹被告己○○部分
一千二百二十三萬元（總價）減三百六十七萬元（起訴時已付價金數額）減五十三萬七千二百五十四元（工程瑕疵折價數額）等於八百零二萬二千七百四十六元（起訴時應付之價金尾款）。
被告己○○於九十一年十月二十二日及九十一年十月二十五日分別清償五百六十萬元及八十三萬六千六百零六元。
㈩被告辦理所有權移轉登記之情形
除被告戊○○迄至言詞辯論終結時，尚未就附表編號一所示不動產辦理所有權移轉登記外，被告甲○○、丙○○、庚○○已於九十一年九月十二日分別就如附表編號二至四所示不動產辦理所有權移轉登記，被告丁○○於九十一年九月十一日就附表編號五所示不動產辦理所有權移轉登記，被告己○○於九十一年十月十八日就附表編號六所示不動產辦理所有權移轉登記，均有原告提出各該土地暨建物登記簿謄本附卷可佐（五一○至五二七頁）。
四、被告對於原告主張前述各項事實固不爭執，惟另以：㈠停車位及車道面積不應計入買賣價金之範圍。㈡被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○就原告同意補償樓梯扶手三萬元，應自價金中扣除。㈢原告調解時同意補償之交屋奬勵金三萬五千元，應自被告戊○○應付價金中扣除。㈣原告遲延完工應依買賣契約第六條第一項按日以被告實付價款千分之一計算給付違約金，並與價金抵銷。㈤公共停車自八十五個減少為八十個；編號一至編號六十停車位均配置在二三○八五至二三一○二建號內，被告所購房屋是否配有停車位，原告交付之停車位其建物謄本編號與建物測量成果圖是否相符，尚有疑義，在原告未說明或擔保前，被告得拒絕交付價金。㈥如認被告應給付遲延利息，應斟酌本件爭議係源於原告契約約定及分次請領使用執照，逕為變更設計所致，原告就損害之發生與有過失，應依民法第二百十七條第一項免除或減輕被告之遲延利息。㈦原告請求被告戊○○協同辦理如附表編號一所示不動產所有權移轉登記，無權利保護必要等事由提出抗辯。
五、被告雖以：依買賣契約第一條第二款「建物：房屋圖測面積（含主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤），其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」，是應計入買賣價金者為圖測面積，而圖測面積之共同使用部分之分攤不含汽車停車位及車道面積在內，即車位及車道不應計入房地計價之範圍內，以庚○○、丁○○為例，其房屋圖測面積約二九七．五一平方公尺（約九十坪），原告起訴請求之價金未將共同使用建號中停車位及車道所占之面積扣除，與契約約定有違，原告應提出二三一○三號建物之建築圖及第一次保存登記申請書（含圖說），以查明被告應分攤之不含停車位及車道之面積，以利價金之扣減。
又買賣契約關於車位之記載使用「搭配」一詞，已有誤導消費者「買屋送車位」之虞，縱認有疑義，依消費者保護法第十一條第二項之規定，應為有利於消費者之解釋等情詞置辯。惟查：
㈠依據兩造所簽訂買賣契約第一條有關「買賣標的」之約定，係將買賣標的分成
「土地」、「建物」、「車位」三個部分，此有兩造所不爭之系爭買賣契約書在卷可稽，足見「車位」亦為買賣標的之範圍。
㈡買賣契約第一條第一款就「土地」之應有部分之計算，係約定：「甲方（買方
）應持分之土地所有權以甲方所購買之建物（包括室內、室外、停車空間、分攤公共設施）面積佔總建物面積之比例計算其共有產權之權利範圍．．．．」等語，足見第一條第二款承購戶所購買之「建物」面積，係包括有室內、室外、停車空間、分攤公共設施之面積，顯已將「停車空間」之面積計入在內，且將「停車空間」與「分攤公共設施」分列，加以區別。
㈢再依據買賣契約第一條第（三）款，有關「車位」部分，係明白約定：「甲方
（即買方）同時購買本住宅地下一層編號ｘ號汽車停車位暨車位之土地持分，車位產權以共同使用部分登記持分之方式為之，於辦理建物第一次登記時合併前款『共同使用部分之分攤』計算持分，但停車位之通常使用，視為各承買人之專有部分」等語，足見特定編號之汽車停車位暨車位之土地持分係被告所購買，必須計價。
㈣況原告於系爭房屋推出預售之前，已先依建築師送請主管機關審核建造執照之
設計圖，分別算出各戶出售面積，以評估其出售價格，因而作成「房地出售估價表」，此有原告所提房地出售估價表在卷可稽，當時就將「出售房屋面積」細分為「室內面積」、「室外面積」、「分攤公共設施面積」、「停車位面積」等四項，足見「車位面積」確係在「出售房屋面積」之內。
㈤另參酌原告推出預售時，另將有關各戶出售面積、價格等資料及圖說放置、張
貼於接待中心銷售現場供訂購者閱覽，包括有「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、「房地出售面積分算明細表」、平面圖、房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件，均公開展示、提供索閱，此有原告所提房地出售估價表六頁、房地預售公告一份、房地訂購須知一份、出售房地面積及繳款明細表三頁、房地出售面積分算明細表兩頁在卷可稽（第三六一至第三七三頁），其中「訂購須知」第一條有關「出售標的」，係載明：「土地」、「建物」、「停車位」三項，「訂購須知」第二條「房地面積及售價」，係載有「詳如出售房地面積及繳款明細表（出售面積及總價包含公共設施，停車位及車道，實際面積依地政機關實測後登記之面積為準）」等語，已明示出售房地面積及總價，係包含停車位及車道之面積及價格在內；又其中「出售房地面積及繳款明細表」，係載明「出售總面積（含車位）」，並細分為「土地」、「建物」兩項，顯係將停車位及車道面積計入後之面積，且該「出售房地面積及繳款明細表」，亦載明「本戶總售價（含車位）」，足見「車位」亦計入售價範圍，則「車位面積」自應計入「建物出售面積」；再前開「出售房地面積及繳款明細表」僅記載「建物」面積為ｘ坪，訂購者並無法由此得知所訂購房屋之主建物、附屬建物及公共設施等各部分之面積，因此，原告於接待中心銷售現場並張貼公告「房地出售面積分算明細表」，使訂購者能瞭解各戶房屋室內、室外面積等之分配情形，此有原告所提房地面積及繳款明細表三頁、房地出售面積分算明細表兩頁在卷可參，而依前開「房地出售面積分算明細表」載明：「出售房屋面積」包括「室內面積」（即儲藏室、一樓至頂樓）、「室外面積」（即屋突一層、陽、露台）、「停車空間面積」（即車位、車道）、「分攤公共設施面積」，以上四大部分總計之面積，即為「出售房屋面積」，足見「車位」亦係計入售價範圍。準此，解釋當事人之真意，本件買賣雙方於訂約之際，應已明白約定停車空間面積應計入原告出售面積範圍內甚明，被告辯稱：兩造所約定之內容尚有疑義，爰引消費者保護法第十一條第二項，認應為有利於消費者之解釋，然原告提供於銷售現場之各項文書及契約就買賣標的之範圍已明示分成土地、建物及車位，尚難謂有疑義，被告此部分所辯尚非可採。
㈥雖兩造買賣契約第一條第二款關於「建物」部分係約定：「房屋圖測面積（含
主建物、附屬建物及共同使用部分之分攤）約ｘ平方公尺．．．．其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」等語，惟該條款所謂「其中共同使用部分之分攤不含搭配汽車停車位及車道面積在內」乙語，經參酌如上所述系爭買賣契約之其他約定，應堪認僅係在於強調承購戶所購買之特定編號之停車位具有「專用」性質而已，並非「汽車停車位及車道面積」不列入出售面積。蓋一般所謂共同使用部分，除經共有人約定為「約定專用」外，共有人尚不得占用「特定位置」，而本件原告出售予每戶之特定編號停車位（搭配其房屋之戶號），原屬於共同使用部分，惟為使承購戶所購買之特定編號停車位之專用權，屬於該承購戶，避免住戶因使用停車位而發生爭執，則該停車空間必須與其他一般共同使用部分（台電受電室、機房、安全梯、守衛室、花台等）加以區分，方能符合停車位具有約定專用之性質，故買賣契約第一條第二款始約定「其中共同使用部分之分攤不含搭配出售之車位及車道面積」，並另於第一條第（三）款明白約定停車位之專用性質。此顯與買賣契約第一條第一款「土地」部分特別將「停車空間」與「分攤公共設施」，加以區分之意旨相同，均在於強調「停車空間」具有專用性質，要與一般公共設施之分攤不同。
只因停車位仍屬於共同使用部分，乃約定於辦理建物第一次登記時，合併於第一條第二款「建物」之「共同使用部分之分攤」，計算共同使用部分之持分，且除登記承購戶之共同使用部分之持分外，更特別註記其購買之停車位編號，及該停車位占全部「共同使用部分」之比例，此觀建物登記簿謄本已就各承購戶所購買之特定編號停車位辦理登記，以宣示該特定編號停車位係該承購戶所專用乙情，即可明瞭。準此，承購戶所購買特定編號之停車位及車道面積，自均應計入出售面積範圍內，被告上開抗辯，應不足採。
㈦又被告雖否認訂購時曾經閱覽銷售中心所張貼、公告之「房地出售面積分算明
細表」。惟查：一般人訂購房屋，並非只在意房屋之總面積若干，更會注意「室內面積」、「室外面積」、「公共設施所佔比例」等細目分配情形，而原告所提供予購屋者之資料，亦只有從「房地出售面積分算明細表」，才能得知「室內」、「室外」、「停車空間」、「分攤公設」等細部之分配情形，易言之，若排除「房地出售面積分算明細表」，則被告於訂購系爭房屋時，由「出售房地面積及繳款明細表」或其他資料，僅能得知所購買之房、地面積而已，尚無法得知「室內」、「室外」、「停車空間」、「公設」等之分配情形，則被告又豈會未要求原告提出室內、室外等分算資料，以供瞭解？是被告辯稱渠不曾見過原告所張貼公告之上述「訂購須知」、「出售房地面積及繳款明細表」、「房地出售面積分算明細表」、平面圖、房地預定買賣契約書、建造執照（含施工圖說）等相關文件，就與原告簽約購買系爭房屋土地云云，顯與一般生活經驗不符，所辯尚難採信。
㈧依上所述，足堪認定本件被告所購特定編號之停車位及車道面積，均應計入原
告之所出售建物之面積範圍內，被告請求原告提出負責設計買賣契約承辦人員姓名及該員八十三年迄今之懲戒資料及其事由、並陳報原告提出其所謂有公告之「房地出售面積分算明細表」負責人公告之人姓名等，核無調查必要，併予說明。
六、被告抗辯：兩造買賣契約就系爭房屋之樓梯係約定採實木雕刻扶手，因原告出售房屋樓梯淨寬不足，而更換為扶把較窄之金屬扶手，原告乃承諾每戶補償三萬元，由各戶取據報銷，被告甲○○、己○○所購買房屋之樓梯扶手已由原告以木質扶手施作，渠二人不再主張此項費用，惟被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○等四人，得向原告請求該三萬元補償，應自價金中扣除等語。經查：兩造對買賣契約原約定樓梯扶手採實木雕刻，嗣因樓梯淨寬不足，乃更換為較窄之金屬扶手，在價值、安全及美觀上，均與契約約定之實木雕刻扶手有所差異，原告於八十七年十一月七日協調會時乃承諾「樓梯扶手拆除施作簡易扶手部分，仍依原每戶補助三萬元，該補助款由各戶取據報銷」，有協調會會議紀錄附卷（第一三八頁），且為兩造所不爭執。衡其性質，此項補償應屬債務不履行之損害賠償性質，自應解為毋庸（亦無法）持發票或收據（由廠商所開立業已安裝實木雕刻扶之發票或收據）憑以報銷，否則豈非強令承購戶於領取該三萬元補償款之前，應先違反建築法令改裝足致樓梯淨寬不符建築法令規定之實木雕刻扶手？據此，充其量僅可認原告主張之「取據報銷」，乃指被告因獲補償而應出具收據或折讓單予原告，以供扣減營業銷售額作帳之用，始符原告承諾給付樓梯扶手補償款之本旨。
是被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○主張此項補償費應自價金中扣抵，核屬有據，應予准許。
七、被告戊○○抗辯：被告戊○○亦有配合交屋，交屋奬勵金三萬五千元，應自價金中扣抵等語。經查，原告係因系爭房屋室內樓梯淨寬不足，始遭主管機關撤銷使用執照，契約既約定以取得使用執照之日為實際完工日，此項債務不履行之事由顯係可歸責於原告，而因被告戊○○等人於八十五年五月十六日第一次使用執照核發後，已受領房屋遷入居住，並有增建，原告為重新取得使用執照，勢須拆除原施作之樓梯扶手，另為施作，並辦理變更設計，其作業過程，不惟造成承購戶之不便，承購戶亦須配合辦理各項作業，以利重新申請使用執照，原告經協商後，乃於八十七年十二月十一日與承購戶成立調解，承諾給付承購戶三萬五千元作為交屋奬勵金，以使承購戶配合作業，早日取得使用執照，衡其性質，亦屬債務不履行之損害賠償，況調解書中所謂「憑發票領取奬勵金」，亦未載明究應憑何項支出之發票，自不宜強令承購戶為取得奬勵金而以任意取得之發票交付原告，是被告戊○○主張此項金額應自價金中扣抵，亦屬有據，應予准許。
八、被告雖辯稱：原設計有八十五個平面式停車位（地下一層七十八個，一樓七個公共停車位），原告於八十五年後多次變更設計，目前僅有八十個停車位，不足五個，一樓七個公共停車位，變更為一個平面式，二個機械式，影響社區整使用價值。編號一至編號六十停車位均配置在二三○八五至二三一○二建號內，被告所購房屋是否配有停車位，原告交付之停車位其建物謄本編號與建物測量成果圖是否相符，尚有疑義，在原告未說明或擔保前，被告得拒絕交付價金云云。惟按同時履行抗辯權之成立，須因雙務契約而互負債務為要件，倘若雙方當事人所負債務相互間並無對價關係，即無從成立同時履行抗辯權。經查：
㈠停車位自八十五個減少為八十個，一樓公共停車位原設計七個平面式停車位，經變更設計減為一個平面式停車位，二個機械式停車位，固為原告所不爭執。
然本件買賣契約之標的係指如附表編號一至六所示各該不動產，包括土地應有部分、特定建物（含共同使用部分之分攤）及車位（有特定編號），已見前述，原告已將上開出售之土地應有部分、特定建物（含共同使用部分之應有部分）及特定編號車位辦理所有權移轉登記完成保存登記，且除戊○○拒絕辦理所有權移轉登記外，其餘被告均已辦理登記，取得所有權，各該買受之停車位均在登記簿中標示其專用之特定停車位編號，並在建物測量成果圖地下一層標示各該停車位之位置與編號，原告就被告戊○○所購買之建物及停車位，亦已提出給付，處於隨時可辦理所有權移轉登記之狀態，原告既已就買賣標的完成給付或提出給付，縱因公共停車位之變更而有瑕疵，被告尚不得據為同時履行之抗辯而拒絕給付價金。
㈡系爭建物地面層及地下一層建物測量成果圖雖經註記「本停車位共計六十位，
本件建物係二三○五八至二三一○二建號之共同使用部份」等語，惟此係原告在八十七年八月十五日第一批重新取得使用執照，並辦理保存登記當時之情形，因當時僅就四十五戶辦理保存登記，故僅記載二三○五八至二三一○二號共四十五戶之建號，嗣全部六十戶均已辦理保存登記後，已於九十一年七月九日加註「本建物係二四三七○至二四三七九、二四三一八至二五三二二建號之共同使用部分」，業經原告引用九十一年七月八日準備書㈥說明在卷（第四四○頁），核與原告所提出附卷之建物測量成果圖（第四五六頁）及台南市東南地政事務所覆函說明「各該停車位因於辦理建物第一次測量時其建物測量成果圖漏未註記，業經該公司（指原告）於九十一年七月二日提出申請，本所亦已辦理補註更正完畢」（第五九七、五九八頁）等語相符。又被告所購買之特定編號停車位，均已登記於地政機關之登記簿，業如前述，上開建物測量成果圖亦在地下一層部分明確標示各該停車位之編號及位置，並不發生有無附停車位或停車位位置之疑義，被告以建物測量成果圖未經註記前之記載，執為同時履行抗辯之事由，拒絕給付價金，亦無可採。
九、原告在使用執照遭註銷前已交付系爭房屋予被告，因使用執照遭註銷致未能辦理所有權移轉登記而發生債務不履行情事，被告等均屬文化新城第一期承購戶，原告於八十六年八月十八日曾與承購戶開協調會，提出退屋或不退屋之解決方案，雖未達成共識，然原告嗣於八十六年九月二日發函包括被告六人在內之第一期承購戶，說明解約或不解約之補償方案，有原告提出八十六年八月十八日協調會會議紀錄、八十六年九月二日土開南字第九三二○三二五○號函附卷為證（第二七
一、二七二頁）。被告既未選擇解除契約，自應依買賣契約履行債務，原告於八十七年八月十五日取得使用執照（被告己○○部分）、八十九年二月三日取得使用執照（被告戊○○等五人部分），旋即於八十七年八月十五日及八十九年四月二十一日分別完成系爭建物保存登記，已見前述。原告復以八十七年十月二十日仁客字第96401587號、八十八年十一月四日仁客字第8896401519號、八十八年十二月二十日仁客字第8896401558號函通知被告己○○配合辦理過戶及銀行抵押貸款。另以八十九年三月三十一日仁客字第8996401095號、八十九年六月一日仁客字第8996401162號函通知被告戊○○等五人辦理過戶及貸款，迨至本件起訴時，被告均未辦理所有權移轉登記及貸款手續，亦未清償價金尾款，嗣於訴訟進行中之九十一年九月間始辦理所有權移轉登記，並為清償或部分清償，被告戊○○則迄未辦理過，亦未清償，均有原告提出上開各函文（見第四四五至四五○頁、第二○二至二一一頁）、不動產登記簿謄本等附卷可明，亦為被告所不爭執，被告顯有受領遲延及遲延給付價金尾款情事，此項遲延尚難認可歸責於原告，原告起訴請求被告給付之價金尾款，亦經計算兩造先前經協調互為找補之各項金額，則其請求被告給付價金尾款，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，洵屬有據，被告縱對應扣減之價金數額有所爭執，亦非得據為拒絕受領買賣標的及拒付價金尾款之理由，被告抗辯原告與有過失，請求酌減遲延利息，尚無可採。
十、按出賣人負有移轉買賣標的物所有權於買受人之義務，而買受人有受領並支付價金之義務。原告既經完成被告戊○○所購買建物之保存登記，並屢經通知被告戊○○辦理所有權移轉登記及貸款手續以支付價金尾款，均未據被告戊○○辦理，亦清償價金，按被告戊○○已受領系爭買受房屋之占有，倘其始終拒不辦理所有權移轉登記，又如何辦理抵押貸款手續以為價金尾款之支付？則其在拒絕辦理所有權移轉登記之情形下，以原告請求其協同辦理所有權移轉登記，將損害其依買賣契約得以貸款清償價金尾款之權利，據以抗辯原告之請求欠缺權利保護必要，，豈非使其應負之受領買賣標的及支付價金義務，繫於一己之任意履行？此與雙務契約，當事人應受契約拘束互負債務之原則有違，所辯委無足採。原告既經提出給付，被告戊○○自負有給付價金，並協同辦理如附表編號一所示不動產移轉登記義務。
十一、違約金部分㈠原告請求違約金部分
⑴原告主張依兩造買賣契約第四條第一款約定「甲方（即被告）接到乙方（即
原告）交屋通知時於交屋期限內應將尾款交付乙方」，又依買賣契約第九條第一款約定「甲方（即被告）未依第三條、第四條規定付款，其逾期部分，甲方須依應付金額每日加計千分之一滯納金於補交時一併繳清．．．．」，原告早已將房屋點交被告居住使用，而被告於原告重新取得使用執照之後，仍拒不給付價金尾款，原告依買賣契約第九條第一款之約定，自得請求被告依應付價金按日加計千分之一計付違約金。其計算如下：①被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○（以下稱戊○○等五人）部分：原告於八十九年三月三十一日以仁客字第八九九六四○一○九五號函被告應配合辦理辦理過戶及貸款，原告於八十九年四月二十一日辦妥房屋所有權保存登記後，被告仍未辦理，原告於八十九年六月一日再度發函催告，被告仍未配合，系爭房屋已處於隨時可辦理過戶及銀行抵押貸款之狀態，因此被告自八十九年四月二十二日起即負有價金尾款遲延給付之責任，原告請求被告戊○○等五人應自八十九年四月二十二日起計算違約金，惟因原告於八十九年七月十八日曾發函表示：「俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜」，嗣兩造於八十九年九月八日、八十九年十二月十四日兩次經台南市政府消費者保護官協商，無法達成協議，兩造於八十九年十二月十四日第二次協商結束之際，被告已知無法達成共識，則至遲自八十九年十二月十五日起，被告不得再以雙方進行消費協調為由而暫緩給付價金尾款，原告當初同意暫緩辦理之條件已不復存在，被告自是日起即有給付價金尾款之義務，故被告戊○○等五人應給付自八十九年四月二十二日起至八十九年七月十七日止（共八十七天），及自八十九年十二月十五日起至起訴日九十年六月八日止（共一百七十六天），合計二百六十三天之違約金，依起訴時被告應付金額按日以千分之一計算，則被告戊○○應給付一百二十一萬四千三百十三元，被告甲○○應給付一百二十五萬四千七百六十五元，被告丙○○應給付一百二十萬九千四百九十三元，被告庚○○應給付一百二十五萬六千零九十六元，被告丁○○應給付一百二十三萬六千一百五十九元，本件原告僅請求以被告買賣總價之一成計算違約金，其遲延利息則自原告準備書狀㈩繕本送達翌日即九十二年三月二十一日起算。即被告戊○○、甲○○、丙○○各應給付八十八萬元，被告庚○○、丁○○各應給付一百零一萬四千元，暨均自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②被告己○○部分：原告於八十七年八月十五日重新取得使用執照後，曾於八十七年十月二十日通知己○○，八十八年十一月四日再函知應配合辦理銀行貸款對保並繳清尾款，復於八十八年十二月二十日再函催辦，被告己○○仍未給付價金尾款，應給付依起訴時應付之價金，自八十八年十一月十四日起至九十年六月八日起訴時止共計五百八十二天，按日以千分之一計算之違約金，即三百九十五萬七千四百五十二元，原告僅請求依總價之一成計算違約金即一百二十二萬三千元，暨自九十二年三月二十一日起算之遲延利息。
⑵經查：
⒈被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○部分：
①被告戊○○等五人分別於八十五年六月及八十七年七月間已受領系爭房
屋，已見前述。原告於八十九年三月三十一日以仁客字第8996401095號函第一期承購戶（包括被告戊○○等五人），以所承購「文化新城第一期」房地即將辦妥建物保存登記，為辦理房地產權移轉與貸款手續，通知於八十九年四月十八日前往原告仁德糖廠辦理，原告於八十九年四月二十二日完成系爭房屋之保存登記後，因被告戊○○等五人以存證信函等陳情，原告於八十九年六月一日以仁客字第8996401162號函覆意見，再通知於同年六月九日上班時間來廠辦理用印，並以附件記載交屋相關費用明細一併通知被告，被告迄至起訴時尚未給付價金尾款，除被告陳怡孜外，被告甲○○、丙○○、庚○○、丁○○確係在訴訟進行中之九十一年九月間始辦理所有權移轉登記及貸款手續而交付全部或一部價金尾款，固有原告提出上開函文二件（第二○六至二一一頁）、不動產登記簿謄本（第一二一至一三一頁、第五一○至五二五頁）附卷可證，且為兩造所不爭。惟被告因對買賣契約計價方式之爭議，曾申訴台南市政府消費者保護官協調爭議，原告嗣以八十九年七月十八日仁客字第8996401258號函知被告戊○○、甲○○、丙○○、庚○○、丁○○等五人，同意「俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜」，有被告提出該函附卷可明，顯然原告已同意被告得在調處爭議後再行辦理所有權移轉登記及貸款手續，即同意渠等價金尾款得延至調處爭議後給付，被告陳怡孜等五人在此之前自無違約可言，原告併請求調處前之違約金，應不予准許。又上開調處案件，雖經台南市政府於八十九年九月八日及八十九年十二月十四日二次協商，均不成立，固為兩造所是認，然台南市政府於九十年一月二十九日始通知被告調處不成立，有被告提出台南市政府消費者保護官申訴案件處理書附卷（第六八三頁），被告亦自認至九十年一月二十九日才知調解不成立（第七一八頁），參酌被告辯稱：八十九年十二月十四日是第二次調處，是否還要繼續調處，由消保管決定等語，而台南市政府確曾通知二次調處，則是否尚有第三次調處，尚非被告所得預知，則在台南市政府通知調處結果前，尚難認調處爭議程序已結束，被告所辯尚非無據，則被告在九十年一月二十九日前自不負遲延給付價金尾款責任。然既經調處不成立，被告理應依約辦理所有權移轉登記及貸款手續，以給付尾款，其仍拒不辦理，顯有違約情事。惟按原告辦理過戶至完成抵押貸款撥款為止，依其作業方式，約需二十七個工作天，業經證人即承辦系爭房屋之原告代書黃美惠於本院九十年度重訴字第三七九號原告與其他承購戶請求給付買賣價金事件九十二年二月二十四日言詞辯論時證述在卷，有該日言詞辯論筆錄附卷（第七四三、七四四頁），爰認被告應自九十年一月三十日起二十七個工作日，加計例假日十一天（此有九十年度行政機關辦公日曆表附卷，第七四八頁），即至九十年三月九日起始負遲延給付價金尾款之責任，其遲延日數為九十二日。
②按「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」，民法第二百五
十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院七十九年台上字第一九一五號著有判例可資參照）。查本件原告興建系爭房屋出售被告，確有建物工程瑕疵、使用執照遭註銷後重新申請使用執照致被告於使用後自行增建物部分須辦理變更設計而發生辦理保存登記延誤、及第一次使用執照原設計地面層七個平面式公共停車位，而於重新申請使用執照時變更設計，改為一個平面式停車位、二個機械式停車位等事實，已見前述，被告戊○○等五人雖已受領房屋居住使用，惟其生活因變更設計及另行施工等造成不便，而公共停車位減少，且變更為機械式難謂未降低社區整體使用利益，兩造亦因上開諸多瑕疵迭生爭議而有拒付價金尾款、拒絕辦理所有權移轉登記情事致生本件訴訟，又所約定按日以應付價金千分之一計算之違約金，核算其年息已高達百分之三十六，而購屋價金動輒數百萬至千萬，對購屋自住之尋常百姓已屬鉅款，本件約定之違約金確屬過高，本院斟酌上開因素，認為違約金應酌減至按日以千分○．二計算為適當。
以下就被告戊○○等五人於起訴時應付之價金計算：
被告戊○○應給付之違約金為八萬三千七百六十元計算式：《四、六一七、一六一元（原告起訴主張之價金尾款）減三○、○○○元（樓梯扶手補償費）減三五、○○○元（交屋奬勵金）＝四、五五二、一六一元（即起訴時應付之價金）》乘千分之○．二乘九十二日＝八三、七六○元被告甲○○應給付之違約金為八萬七千七百八十六元計算式：四、七七○、九七一元（起訴時應付之價金）乘千分之○．二乘九十二日＝八七、七八六元被告丙○○應給付之違約金為八萬四千零六十七元計算式：《四、五九八、九三六元（原告起訴主張之價金尾款）減三○、○○○元（樓梯扶手補償費）＝四、五六八、九三六元（起訴時應付之價金）》乘千分之○．二乘九十二日＝八四、○六七元被告庚○○應給付之違約金為八萬七千三百二十七元計算式：《四、七七六、○三三元（原告起訴主張之價金尾款）減三○、○○○元（樓梯扶補償費）＝四、七四六、○三三元（起訴時應付之價金）》乘千分之○．二乘九十二日＝八七、三二七元被告丁○○應給付之違約金為八萬五千九百三十二元計算式：《四、七○○、二二五元（原告起訴主張之價金尾款）減三○、○○○元（樓梯扶手補償費）＝四、六七○、二二五元（起訴時應付之價金）》乘千分之○．二乘九十二日＝八五、九三二元③被告戊○○等五人雖辯稱：買賣契約原約定八十五年二月二十八日完工
，每逾一日原告應按買方實付價金千分之一計算違約金，原告延至八十七年十二月十一日調解時仍未取得使用執照，詎約定完工日已逾二年九個月，被告一再要求原告應儘速取得使用執照，原告乃允諾最遲在八十八年二、三月底即可辦妥使用執照，亦同意賠補被告廚具費用三萬五千元，雙方合意於交屋時由被告持統一發票扣抵，因雙方合意交屋最後期限為八十八年三月三十一日，乃於調解書約定「聲請人（即原告）願給付對造人（即被告戊○○等五人）新台幣三萬五千元作為交屋奬勵金對造人應於八十八年三月三十一日前憑發票領取奬勵金」，原告復函被告「交屋奬勵金最遲於八十八年三月三十一日撥放」，可推知雙方係合意原告應於八十八年三月三十一日前取得使用執照完成交屋，八十八年四月一日以後逾期已違於原調解約定遲延違約事由，其新生之逾期違約金，自不生調解內容，而得請求，則自八十八年四月一日起至八十九年二月二日（即使用執照取得之前一日），原告共逾期違約三百零八天，應按日以被告實付金額之千分之一給付違約金，並主張抵銷等語。經查：
原告與被告戊○○等五人之買賣契約第六條第一項固有約定「以八十五年二月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期」，原告於八十九年二月三日始取得使用執照（八九南工使字第○一二二號），原告確有遲延完工之違約事實，然被告戊○○等五人分別於八十五年及八十七年間即第二次使用執照尚未取得前即受領系爭房屋之交付進而居住使用，取得使用執照之目的應在於辦理建物保存登記以便辦理所有權移轉登記及貸款，均見前述，而被告戊○○等五人就原告逾期交屋及工程瑕疵事由，已於八十七年十二月十一日在台南市東區調解委員會與原告達成調解，逾期交屋部分以購屋總價之一成，工程瑕疵部分以經鑑定之五十三萬七千二百五十四元，自購屋總價中折價補償被告戊○○等五人，原告另給付被告戊○○等五人三萬五千元作為交屋奬勵金，被告戊○○等五人應於八十八年三月三十一日前憑發票領取奬勵金，業經本院向台南市東區調解委員會調取調解案卷五宗核閱無訛，足認被告戊○○等五人就逾期交屋部分已與原告達成調解，同意原告以購屋總價之一成補償，自應受該調解內容之拘束，不得事後再行爭執。
至被告另辯稱依調解內容，雙方係合意原告應於八十八年三月三十一日前取得使用執照完成交屋部分，按由調解內容第二項之文義「聲請人願給付對造人新台幣三萬五千元正作為交屋奬勵金，對造應於八十八年三月三十一日前憑發票領取奬勵金」，顯係課被告戊○○等五人憑發票領取奬勵金之期限，尚難解為原告承諾於八十八年三月三十一日前取得使用執照。被告丁○○雖辯稱：「原告林科長口頭答應要在八十八年三月三十一日之前取得使用執照」，然已為證人即原告受雇人王家彥否認，王家產復證述：「沒有承諾何時交屋，因為住戶已經搬進去住了，要取得使用執照必須要再處理住戶造的遮光罩等，所以也沒有承諾要在八十八年三月三十一日取得使用執照」、「這個案子因為使用執照被註銷．
．．．且牽涉住戶已經搬入，許多格局已經變更，所以沒有人敢承諾何時取得使用執照，如果過了三月三十一日，使用執照還沒核發，只要住戶拿出發票，也會發放奬勵金」等語，再參酌被告丁○○嗣後又稱：「我是要求儘快交屋，沒有講到何時交屋，但是有談到申請使用執照後二、三個月就可以交屋」，及被告丁○○、甲○○均自認：調解時沒有提到如果到何時沒有交屋，要再另外計算逾期交屋的金額等語（以上均見第二八八頁至二九七頁言詞辯論筆錄），是本件並無事證足資證明被告於調解時有承諾於何時取得使用執照，被告辯稱依調解內容，原告應於八十八年三月三十一日取得使用執照完成交屋，顯係出於對調解內容之誤解，況使用執照核發之權責在台南市政府，是否核發使用執照及何時核發，尚非原告所能決定。從而，被告戊○○等五人就原告逾期交屋（應係指取得使用執照之約定完工日期）部分既經調解成立，由原告以總價之一成折價，自應受調解內容拘束，不容於事後再行爭執，是被告陳怡孜等五人辯稱原告自八十八年四月一日起即有交屋違約情事，應按日以實付價金千分之一計算違約金，並自原告請求之價金中扣抵一節，尚無可採。
④從而，原告請求被告戊○○等五人應給付之違約金，在上開計算之數額
，及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
⒉被告己○○部分
①查被告己○○所購買如附表編號六所示房屋於八十七年八月十五日取得
使用執照（八七南工使字第一二一四號），原告於同日辦理房屋保存登記，並於八十七年十月二十日以仁客字第96401587號函通知被告己○○於八十七年十一月九日辦理產權移轉、對保、貸款等手續，被告己○○未辦理，原告再以八十八年十一月四日仁客字第8896401519號函知被告己○○，記載「台端承購本廠投資興建之文化新城第一期F60房地，雖已辦理用印手續，惟尚未辦理對保手續或繳納尾款．．．請於八十八年十一月二十日前至大昇土地登記專業代理人事務所辦理．．．否則依契約得以違約處理」，原告復於八十八年十二月二十日以仁客字第8896401558號函覆被告己○○八十八年十一月十八日台南郵局第二十支局五六五號存證信函。顯見被告己○○確有收受原告前開催告辦理用印、對保及繳納尾款之通知，惟原告既發函通知被告己○○於八十八年十一月二十日辦理對保手續或繳清尾款，足見有允許被告己○○仍得於該期日辦理之意。尚難令被告己○○在該期日前負遲延給付價金尾款之責。又被告己○○辯稱：因對買賣契約計價方式之爭議，曾申訴台南市政府消費者保護官協調爭議，原告嗣以八十九年七月十八日仁客字第8996401258號函同意「俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜」等語，經查，原告上開同意俟消費爭議調處情形後再行辦理後續事宜之函文，其受文者雖無被告己○○，然被告己○○亦為該申訴事件之申訴人，其申訴事由亦包括對契約建物面積計算之爭執，與其餘被告相同，有被告提出台南市政府消費者保護官申訴案件處理書附卷可參（第六八三頁），則在同一調處爭議之情形下，原告函文所載得延至調處結果確定後再行辦理所有權移轉登記及貸款撥款事宜，雖無己○○之名，本院認亦應包括參與該調處爭議之承購戶即被告己○○在內，從而，原告請求被告己○○之違約金亦應比照其餘被告，自九十年一月二十九日起加上三十八日，即被告己○○違約日數應自九十年三月九日起至九十年六月九日起訴日止，共計九十二日。
②被告己○○另辯稱：依買賣契約第六條之約定，房屋應在八十五年二月
二十八日完工，原告迄至八十七年八月十五日始取得使用執照，原告應依契約第六條第一項之約定，按日以被告己○○實付價金千分之一計算違約金，迄八十五年二月二十八日，被告己○○已繳價金三百六十七萬元，則以三百六十七萬元乘八百九十七日乘千分之一計算，原告應給付被告己○○違約金三百二十九萬一千九百九十元，請求自被告己○○應付價金中扣抵。經查：被告己○○與原告之買賣契約第六條第一項記載「以八十五年二月二十八日為預定完工日期，並以取得建物使用執照之日為實際完工日期」，原告於八十七年八月十五日始取得使用執照，已逾契約約定完工日八百九十七日，確有違約事實，為兩造所不爭執。則自八十五年三月一日起至八十七年八月十五日止，原告遲延完工日數八百九十七日，原告自應依該日數給付違約金，惟原告既主張此項違約金之約定過高，應予酌減，而所定按日以實付價款千分之一計算違約金，換算年息高達百分之三十六，確屬過高，有核減必要，審酌原告於八十七年八月十五日取得使用執照之同日即完成建物保存登記，原告已處於隨時可提供給付之狀態，而被告己○○在原告自八十七年十月二十日至八十八年十二月二十日屢經通知，均未依約辦理所有權移轉登記及貸款手續，嗣於本件起訴後之九十一年十月十八日始辦理所有權移轉登記，完成貸款，並在九十一年十月二十二日為部分清償，確有嚴重遲延給付價金尾款情事，被告己○○請求按日以千分之一計算違約金既過高，參酌原告已一再自認願比照其他被告之調解條件，以總價之一成給予折價賠償，本院認尚屬合理，並與其他被告所受之折價比例一致，符合公平原則，故被告己○○請求之違約金，本院認以總價之一成即一百二十二萬三千元為適當，則原告應給付被告己○○之違約金應為一百二十二萬三千元。準此，被告己○○於本件起訴時應付之價金尾款自應扣除該原告應給付之違約金數額，即一千二百二十三萬元（總價）減三百六十七萬元（起訴時已付價金）減五十三萬七千二百五十四元（工程瑕疵折價額）減一百二十二萬三千元（原告應付之違約金）＝六百七十九萬九千七百四十六元（被告己○○起訴時應付之價金）。從而，原告請求被告己○○應給付之違約金應為一十二萬五千一百一十五元（計算式：六百七十九萬九千七百四十六元乘千分之○．二乘九十二日＝一十二萬五千一百一十五元）。
十二、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段定有明文。綜上所述，本件原告請求被告給付之價金及違約金，雖有理由，惟被告戊○○抗辯樓梯扶手補償三萬元、交屋奬勵金三萬六千元，被告丙○○、庚○○、丁○○抗辯樓梯扶手補償各三萬元部分，均屬原告於起訴前應給付之數額，被告戊○○、丙○○、庚○○、丁○○以此提出抵銷抗辯，主張自原告請求之金額中扣減，於法有據，應予准許。玆就被告應給付之金額分述如下：
㈠被告戊○○應付價金為四百五十五萬二千一百六十一元，應付違約金為八萬
三千七百六十元，合計應給付原告四百六十三萬五千九百二十一元。從而，被告戊○○應給付原告四百六十三萬五千九百二十一元，及其中四百五十五萬二千一百六十一元自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月七日起至清償日止，其中八萬三千七百六十元自原告準備書狀㈩繕本送達翌日即九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
㈡被告甲○○於起訴時應付之價金為四百七十七萬九百七十一元，其於九十一
年八月二十二日清償二百七十八萬九千五百八十三元，九十一年九月二十日清償一百五十萬元，自應先扣除遲延利息後，再抵充本金，計算如下：
⑴九十一年八月二十二日清償二百七十八萬九千五百八十三元
⒈甲○○於九十年七月九日收受起訴狀繕本（第一四六頁）（原告誤認為
九十年七月六日）⒉自九十年七月十日起至九十一年八月二十一日止之法定遲延利息，計二十六萬六千六百五十二元。
計算式：4,770,971x(1+43/365) x5%=266,652⒊先扣抵法定遲延利息後，尚可抵充價金二百五十二萬二千九百三十一元
計算式：2,789,583-266,652=2,522,931⒋截至九十一年八月二十二日止，尚欠價金二百二十四萬八千零四十元
計算式：4,770,971-2,522,931=2,248,040⑵九十一年九月二十日清償一百五十萬元
⒈自九十一年八月二十二日起至九十一年九月十九日止之法定遲延利息，計八千九百三十一元。
計算式：2,248,040x(29/365)x5%=8,931⒉先扣抵法定遲延利息後，尚可抵充價金一百四十九萬一千零六十九元
計算式：1,500,000-0000=1,491,069⒊截至九十一年九月二十日止，尚欠價金七十五萬六千九百七十一元
計算式：2,248,040-1,491,069=756,971⑶綜上，被告甲○○尚應給付原告價金七十五萬六千九百七十一元，及違約
金八萬七千七百八十六元，合計八十四萬四千七百五十七元，及其中七十五萬六千九百七十一元自九十一年九月二十日起至清償日止，其中八萬七千七百八十六元自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
㈢被告丙○○應給付原告違約金八萬四千零六十七元，惟原告於起訴時應給付
被告丙○○樓梯扶手補償三萬元，既未經被告丙○○受領，應自上開給付中扣抵，則被告丙○○應給付原告之金額為五萬四千零六十七元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈣被告庚○○應給付原告違約金八萬七千三百二十七元，惟原告於起訴時應給
付被告庚○○樓梯扶手補償三萬元，既未經被告庚○○受領，應自上開給付中扣抵，則被告庚○○應給付原告之金額為五萬七千三百二十七元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤被告丁○○應給付原告違約金八萬五千九百三十二元，惟原告於起訴時應給
付被告丁○○樓梯扶手補償三萬元，既未經被告丁○○受領，應自上開給付中扣抵，則被告丁○○應給付原告之金額為五萬五千九百三十二元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈥被告己○○於起訴時應付之價金為六百七十九萬九千七百四十六元，其於九
十一年十月二十二日清償五百六十萬元，九十一年十月二十五日清償八十三萬六千六百零六元，自應先扣除遲延利息後，再抵充本金，計算如下：
⑴九十一年十月二十二日清償五百六十萬元。
⒈被告己○○於九十年七月九日收受起訴狀繕本（第一五○頁）⒉自九十年七月十日起至九十一年十月二十一日止之法定遲延利息，計四
十三萬六千八百六十元計算式：6,799,746x(1+104/365)x5%=436,860⒊先抵扣法定遲延利息後，尚可抵充價金五百一十六萬三千一百四十元
計算式：5,600,000-436,860=5,163,140⒋截至九十一年十月二十二日止，尚欠價金一百六十三萬六千六百零六元
計算式：6,799,746-5,163,140=1,636,606⑵九十一年十月二十五日清償八十三萬六千六百零六元
⒈自九十一年十月二十二日起至九十一年十月二十四日止之法定遲延利息，計六百七十三元。
計算式：1,636,606x(3/365)x5%=673⒉先抵扣法定遲延息後，尚可抵充價金八十三萬五千九百三十三元。
計算式：836,606-673=835,933⒊截至九十一年十月二十五日止，尚欠價金八十萬零六百七十三元。
計算式：1,636,606-835,933=800,673⑶綜上，被告己○○尚應給付價金八十萬零六百七十三元，應給付違約金一
十二萬五千一百一十五元，合計應給付九十二萬五千七百八十八元，及其中八十萬零六百七十三元自九十一年十月二十五日起至清償日止，其中一十二萬五千一百一十五元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
十三、綜上所述，被告戊○○應給付原告四百六十三萬五千九百二十一元，及其中四百五十五萬二千一百六十一元自九十年七月七日起至清償日止，其中八萬三千七百六十元自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。被告甲○○應給付原告八十四萬四千七百五十七元，及其中七十五萬六千九百七十一元自九十一年九月二十日起至清償日止，其中八萬七千七百八十六元自九十一年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告五萬四千零六十七元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告庚○○應給付原告五萬七千三百二十七元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丁○○應給付原告五萬五千九百三十二元及自九十二年三月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告己○○應給付原告九十二萬五千七百八十八元，及其中八十萬零六百七十三元自九十一年十月二十五日起至清償日止，其中一十二萬五千一百一十五元，自九十二年三月二十一日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。原告請求被告給付之金額在上開範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
十四、兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本院上開論斷及判決結果無影響，爰不一一論述。
十五、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十六 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 林逸梅右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決正本送達後二十日內向本提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十六 日~B書記官 魏芝雯