臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度重訴字第六七七號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將坐落台南縣○○鎮○○段一二五之一地號，地目：建，面積五平方公尺、同段第一二七之一地號，地目：建，面積三百三十六平方公尺、同段第一二七之七地號，地目：建，面積二十四平方公尺之土地，及其上第六二二建號之建物（門牌號碼為：台南縣○○鎮○○路○○○號）所有權全部移轉登記予原告。
（二）被告應將門牌台南縣○○鎮○○路○○○號未辦理建物所有權登記房屋（稅籍號碼為00000000000）之納稅義務人名義變更為原告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十九年十月十五日向被告購買坐落台南縣○○鎮○○段第一二五之一號、同段第一二七之一號及同段第一二七之七地號土地及其上建物（以下簡稱系爭不動產），約定買賣價金為新台幣（下同）六百萬元，原告應先給付定金一百萬元，並由原告於簽約當日簽發以原告為發票人，安泰商業銀行永康分行為付款人，發票日為八十九年十月十五日，面額一百萬元之支票（下稱系爭支票）一紙予被告收執，作為定金之支付。詎被告收受系爭支票後，事後反悔，無意履行出賣人使買受人取得買賣標的物所有權之責任，原告乃於八十九年十月二十五日，以台南第二十五支局第一四六號存證信函催告被告應於收信後十日內至原告處領取剩餘價款五百萬元，並應備妥相關文件及印鑑證明等資料，以協同原告辦理系爭不動產之移轉登記事宜，如無故或藉詞拖延時，將不另通知逕行解除雙方買賣契約等情。詎被告收受原告上開催告之意思表示後，卻於八十九年十一月十三日以台南郵局第三七二一號存證信函略謂：買賣之房地係祖產，家母反對出售，茲已逾原告催辦期限，原告並逕行解除本件買賣契約，被告亦同意解除雙方之買賣契約之意思表示，並將系爭支票返還等語作覆。
（二）基上說明，被告對於系爭不動產之買賣及簽訂合約書之事實並不爭執，惟以雙方已合意解除買賣契約為由，拒絕履行辦理系爭不動產之所有權移轉登記。惟查，解除權之行使應向他方當事人以意思表示為之，民法第二百五十八條第一項定有明文。本件原告雖於八十九年十月二十五日以第一四六號存證信函表示：「如台端無故或藉詞拖延時，本人將不另通知逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項之規定，將遭解除契約請求台端加倍返還定金，合先通知如上」云云，僅係警告被告若不履行契約，將遭解除契約請求加倍返還定金之後果，尚非屬解除契約之意思表示，更非屬解除契約之要約行為，此觀之文意甚明。蓋果如原告計畫於被告逾催告期限即有意解除契約，必使用：「逾期即以本函為解除契約之意思表示」等語意表明，從而被告藉機曲解脫責，片面退還定金支票予原告作為同意解除契約之意思表示，主張雙方已合意解除買賣契約，於法尚有不合。
（三）茲因兩造買賣之標的物關於建物部分，除有門牌號碼為台南縣○○鎮○○路○○○號之房屋外，尚有同門牌未辦理所有權保存登記之房屋（稅籍號碼00000000000），而依民法第三百四十八條之規定，物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。則原告為本件買賣契約之買受人，被告為出賣人，原告基於買賣之法律關係，自得提起本件請求，求為判決如訴之聲明。
（四）雖原告於另案九十年度訴字第一五七三號請求被告返還定金（本院誤載為給付貨款）事件中，然於九十年九月五日言詞辯論筆錄之陳述為，一、否認兩造間買賣契約有解除之事實。二、對於存證信函記載「將不另通知，逕行解除雙方買賣契約」之真意，係指催促被告速辦理所有權移轉登記。足證原告寄發予被告之第一四六號存證信函，僅止於限期十日要求被告履行受領價金及辦理所有權移轉登記之義務，至於存證信函記載：「如台端無故或藉詞拖延時，本人將不另通知逕行解除雙方買賣契約」等語，所謂「將」在辭典上以明白解釋其文義為「快要」「將近」「將要」，可見尚在計畫、準備、未定階段，而未達到向被告明確聲明解除買賣契約之意思表示。另案法官向原告表示如此是錯了，原告乃撤回起訴。至原告提出之假扣押聲請狀，雖記載「聲請人爰依法解除雙方買賣契約，並請求相對人依民法第二百四十九條第三款規定加倍返還定金」，然依上開說明，顯係錯誤行使，於法不合，尚不生解除契約效力之請求權，審理法院依法可駁回此部分之訴，自不能以原告錯誤主張即認本件買賣契約已發生解除之效力。
三、證據：提出買賣合約書一件、存證信函二件、土地登記謄本二件、建物登記謄本二件、房屋稅籍證明書一件及字典簡要二紙。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造於八十九年十月十五日就系爭不動產成立買賣固為事實，惟未約定履約日期，原告突於同年十月二十五日以存證信函通知被告收信後十日內至其處領取餘款，並備妥相關文件等資料辦理移轉登記手續，如無故或藉詞拖延時，將不另通知，逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項規定，要求被告加倍返還定金。適被告因母親極力反對出售現供居住及祭祀之系爭不動產，故於逾催告函十日之同年十一月十三日，以第三七二一號存證信函覆原告表示同意解除本件買賣契約，並隨函退還原告簽發之系爭支票。則依據上開信函之真意，兩造就系爭不動產之買賣契約確經合意解除，殆無疑義。
（二）原告雖辯稱其所寄發之存證信函表示：「如台端無故或藉詞拖延時，本人將不另通知逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項之規定，將遭解除契約請求台端加倍返還定金，合先通知如上」云云，僅係警告被告若不履行契約，將遭解除契約請求加倍返還定金之後果，尚非屬解除契約之意思表示，更非屬解除契約之要約行為云云。惟對照其前後段之所述，其真意應指如被告逾期十日仍無故或藉詞拖延不辦理移轉登記時，即不再來函逕以該函為解除雙方買賣契約之意思表示並另請求被告加倍返還定金，文義甚明，如依原告所辯係警告不履行之後果行為則其所謂「將不另通知，逕行解除雙方買賣契約」一詞，將作何解？原告徒在文字上作文章，所辯不足採信。
（三）再查，原告於收到上開被告回覆函及退回之系爭支票後，均未就被告同意解除本件買賣契約及退回定金表示任何異議且於事隔四個多月之後，即九十年三月三十日，以請求被告返還加倍定金為由，具狀聲請假扣押裁定，並於聲請書狀引用前函自承「經聲請人催告其履行出賣義務，亦置之不理，爰依法解除雙方買賣契約」在案，復於同年五月間，以支付命令請求被告加倍返還定金，經被告異議，並於訴訟中抗辯兩造買賣已合意解除，原告自知於法無據，乃撤回起訴凡此足以證明，本件買賣確經兩造合意解除，原告猶據業已解除之買賣契約提起本訴，非有理由。
三、證據：提出假扣押聲請狀及撤回起訴狀各一件。
丙、本院依職權調閱九十年度裁全字第二二六九號假扣押卷宗及九十年度訴字第一五七三號卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十九年十月十五日向被告購買系爭不動產，約定買賣價金為六百萬元，並由原告於簽約當日簽發系爭支票予被告，作為定金之支付。詎被告收受系爭支票後，事後反悔，無意履行出賣人使買受人取得買賣標的物所有權之責任，原告乃於八十九年十月二十五日，以第一四六號存證信函催告被告，應於收信後十日內至原告處領取剩餘價款五百萬元，並應備妥相關文件及印鑑證明等資料，以協同原告辦理系爭不動產之移轉登記事宜，如無故或藉詞拖延時，將不另通知逕行解除雙方買賣契約等情。詎被告收受原告上開催告之意思表示後，卻於八十九年十一月十三日以第三七二一號存證信函表示因買賣之房地係祖產，家人反對出售，茲已逾原告催辦期限，原告並逕行解除本件買賣契約，被告亦同意解除雙方之買賣契約之意思表示，並將定金支票返還等語作覆。惟原告寄發上開信函僅係警告被告若不履行契約，將遭解除契約請求加倍返還定金之後果，尚非屬解除契約之意思表示，更非屬解除契約之要約行為，然而被告竟藉機曲解脫責，片面退還定金支票予原告作為同意解除契約之意思表示，主張雙方已合意解除買賣契約，於法尚有不合。則兩造間之買賣契約既未解除，依據買賣之法律關係，被告為出賣人，負有交付系爭不動產於原告即買受人，並使原告取得系爭不動產所有權之義務等情。被告則以：兩造於八十九年十月十五日就系爭不動產成立買賣之事實固為真正。惟兩造簽約當時並未約定履約日期，原告突於同年十月二十五日以存證信函通知被告收信後十日內至其處領取餘款，並備妥相關文件等資料辦理移轉登記手續，如無故或藉詞拖延時，將不另通知，逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項規定，要求被告加倍返還定金。適被告因母親極力反對出售現供居住及祭祀之系爭不動產，故於逾催告函十日之同年十一月十三日，以第三七二一號存證信函回覆原告表示同意解除本件買賣契約，並隨函退還原告系爭支票。則依據上開信函之真意，兩造就系爭不動產之買賣契約確經合意解除，殆無疑義。原告雖辯稱其所寄發之存證信函表示：「如台端無故或藉詞拖延時，本人將不另通知逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項之規定，將遭解除契約請求台端加倍返還定金，合先通知如上」云云，僅係警告被告若不履行契約，將遭解除契約請求加倍返還定金之後果，尚非屬解除契約之意思表示，更非屬解除契約之要約行為云云。惟對照其前後段之所述，其真意應指如被告逾期十日仍無故或藉詞拖延不辦理移轉登記時，即不再來函逕以該函為解除雙方買賣契約之意思表示並另請求被告加倍返還定金，文義甚明，如依原告所辯係警告不履行之後果行為則其所謂「將不另通知，逕行解除雙方買賣契約」一詞，將作何解？原告徒在文字上作文章，所辯不足採信等語，資為抗辯。
二、原告起訴主張：原告於八十九年十月十五日向被告購買系爭不動產，兩造約定買賣價金為六百萬元，並由原告於簽約系爭支票予被告，作為定金之支付之事實，業據其提出買賣合約書、土地登記謄本、建物登記謄本及房屋稅籍證明書為證，且被告所不爭執，堪信為真實。
三、原告另主張：被告收受系爭支票後，並未履行出賣人之責任，原告乃於八十九年十月二十五日，以第一四六號存證信函催告被告應於收信後十日內至原告處領取剩餘價款五百萬元，並應備妥相關文件及印鑑證明等資料，以協同原告辦理系爭不動產之移轉登記事宜，如無故或藉詞拖延時，將不另通知逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項之規定，請求被告加倍返還定金等語。詎被告收受原告上開催告之意思表示後，竟於八十九年十一月十三日以第三七二一號存證信函表示，因系爭不動產係祖產，家人反對出售，茲已逾原告催辦期限，原告逕行解除本件買賣契約，被告亦同意解除雙方之買賣契約之意思表示，並回函附上系爭支票予原告乙節，亦為被告所不爭執，並有存證信函在卷可查，可信為真正。
四、原告雖主張其所寄發之存證信函，僅係警告被告若不履行契約，將遭解除契約請求加倍返還定金之後果，並非解除契約之意思。然被告認為原告寄發之存證信函業已明確表示，被告如逾期不履行出賣人之義務，原告將不另外通知，直接解除兩造間之買賣契約，則被告既已逾期不履行，原告並逕行解除契約，其回函表示同意解除兩造間之買賣契約並無不當等語。是兩造對於訂立系爭不動產之買賣契約及過程均不爭執，僅對系爭不動產之買賣契約是否業已合意解除容有爭議。則本件自應先審究兩造間就系爭不動產之買賣契約是否業已合意解除？經查：
（一）審究當事人之真意，應就其全文內容加以探究，而非僅就片段內容予以觀察，由原告寄發之存證信函前段係表示兩造間買賣系爭不動產之事實，信函後段則表示「特此函請台端於收信後十日內出面至本人處領取所餘價款伍佰萬元，並備妥相關文件及印鑑證明等資料，協同本人辦理上開買賣標的物之移轉登記事宜。如台端無故或藉詞拖延時，本人將不另通知逕行解除雙方買賣契約，並依民法第二百四十九條第三項之規定，將遭解除契約請求台端加倍返還定金，合先通知如上」。顯然明確表示催告被告應於期限內（即十日）履行其出賣人移轉交付買賣標的物之義務，如逾期不履行，原告將不再另行通知，直接解除兩造間之買賣契約，及解除契約後將依據民法第二百四十九條第三項之規定請求被告加倍返還定金之意思。而非如原告所言該信函僅警告被告解除契約後將遭受何種後果之意思。
（二）至原告主張如其計畫於被告逾催告期限即有意解除契約，必使用：「逾期即以本函為解除契約之意思表示」云云。惟當事人為意思之表達，本不拘泥於特定文字或格式，如其文字內容明瞭清楚，使收受通知之人得以知悉發送通知人真意即可。是原告所寄發之存證信函雖無如上字句，但以一般人之理解能力及經驗，收受該信函後，已足明瞭如不於期限內履行義務，將遭受解除契約及被請求給付加倍定金之後果。自難以信函內無特定文字即認無解除契約之意思。況原告上開信函果真無解除契約之意思，須待其另行為解除契約之通知，則其又何需於信函中為「如逾期不履行，原告將不再另行通知，直接解除兩造間之買賣契約」之文句。
（三）再參以原告於八十九年十一月間收受被告表示同意解除兩造間買賣契約之存證信函後，歷經數月均未表示任何意見，迨至九十年三月三十日始具狀聲請假扣押被告之財產，並於假扣押之原因中表示「‧‧，詎相對人（即被告）事後無故反悔，雖經聲請人催告其履行出賣義務，亦置之不理，聲請人爰依法解除雙方買賣契約，並請求相對人依民法第二百四十九條第三款規定加倍返還定金，‧‧」。顯然亦主張因其催告被告履行義務，被告仍未履行，故解除兩造間之買賣契約，為請求被告給付之加倍定金，有不能強制執行之虞，乃具狀聲請假扣押被告財產。及其事後另訴請求被告給付定金（本院誤載為給付貨款）事件，於支付命令聲請狀中亦載明依據民法第二百四十九條第三款規定，請求被告給付加倍定金。則若非原告業已明知兩造業已合法解除買賣契約，又何需依據上開法條規定訴請被告給付定金。故原告嗣後於上開事件審理中陳述並未解除兩造之買賣契約云云，並撤回起訴。然此不足影響其先前所為之陳述及意思。尚難以此即認原告主張兩造買賣契約並未解除為真實。
五、綜上，原告所寄發之存證信函既已明確催告被告應於一定期限內履行出賣人之義務，如逾期不履行，原告將不再通知，逕行解除兩造間之買賣契約。而被告於收受該信函後，亦未於期限內履行其義務。故自原告限定之履行期限屆滿時起，應認已發生原告解除買賣契約之意思，被告亦於該期限屆至後另以存證信函表示同意原告解除契約之意思，且該信函亦已送達原告，為原告所知悉。自已發生兩造合意解除買賣契約之效力。是兩造間之買賣契約既已合意解除，則原告請求被告應履行出賣人之義務，將系爭不動產移轉登記予原告，即無理由，不應准許。
六、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證，核予判決結果無影響，自無庸再予論述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 許蕙蘭右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十 日~B法院書記官 張淑珍