臺灣臺南地方法院民事判決 九十年度重訴字第七六二號
原 告 台灣糖業股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟壹佰零陸萬元，及自民國九十年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：緣原告在台南市○區○○○段○○○○○號土地上興建店舖住宅一批，並於民國（下同）八十九年一月十五日取得使用執照，辦理所有權第一次登記，以成屋方式推出銷售，被告於八十九年七月二十一日向原告購買如附表（一）所示之房屋一戶（下稱系爭房地），總價金新台幣（下同）一千三百零二萬元，惟被告僅給付價款一百九十六萬元，尚欠價款一千一百零六萬元，迄今未給付，依兩造買賣契約之附件（一）－「房屋價款付款明細表」之約定，被告應於八十九年十一月四日給付交屋款一千一百零六萬元，經原告催洽後，被告仍不給付，為此爰依買賣之法律關係，請求被告應給付原告一千一百零六萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以：依契稅單，原告產權移轉之標目錯誤且面積不足即共同使用部分之公設建號第二四三六三號，被告持分依建物謄本應為萬分之四十，但原告僅移轉萬分之三十九，亦即將非為被告所購買之編號Ｂ１－四四號之法定停車位取代被告所購買之Ｂ１－一二二號增設停車位，因原告之移轉錯誤，致無法完稅，被告依約要求原告將已收取之完稅款五十四萬元退還，則原告未依債務本旨為之，被告得行使同時履行抗辯權拒絕自己之價金給付，原告訴請給付價金即交屋款，應無理由。又，系爭買賣採分期付款方式，然「完稅款」之條件尚未成就，原告尚不得請求給付「完稅款」，則在前之「完稅款」未到期，其後期之「交屋款」亦無從屆至，故原告請求給付「交屋款」亦無理由，又該定型化之買賣契約，在違約之約定，只有單方面約束買方，對待給付顯不相當，此違反平等互惠原則，並剝奪消費者權利之行使，依消費者保護法第十一條、第十二條第一款、第十六條對於定型化契約之規定，應屬無效等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造對於八十九年七月二十一日就系爭房地訂立房地買賣契約不爭執。
（二）兩造就系爭房地所訂之價款現尚勸新台幣壹仟壹佰零陸萬元整之事實不爭執。
（三）兩造就對系爭房地產權之移轉登記及登記後應繳之餘款應於八十九年十一月四日應繳納之事實不爭執。
（四）兩造對於系爭房地之買賣契約尚未經解除。
四、按買受人對於出賣人有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項亦有明文。而「所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯。」（最高法院五十九年台上字第八五０號判例參照）。經查原告主張之上開事實，業據其提出系爭房地買賣契約書、台南市工務局八十九年一月十五日（８９）南工使字第００五二號使用執照、土地、建物登記謄本、房屋契稅繳款通知書、被告八十九年八月十二日申請書、原告八十九年八月二十九日仁客字第八九九六四０一三一七號函存證信函、被告八十九年九月二十一日台南虎尾寮郵局第五一六號存證信函、原告八十九年十月三日仁客字第八九九六四０一四二九號函、原告八十九年十月二十五日仁客字第八九九六四０一四九八號函、原告九十年二月十九日仁德二空郵局第一三號存證信函、被告九十年二月二十七日台南虎尾寮郵局第七一一號存證信函、原告九十年三月二十一日仁客字第九０一四五０一００九號函各一件為證，復為被告所不爭執，惟被告雖以前節各情詞置辯，則本件所應審究者，在於系爭房地買賣契約其價金之給付義務，被告有無同時履行抗辯之事由存在？經查：
（一）系爭房地買賣，兩造於八十九年七月二十一日簽訂買賣契約，除約定於八十九年十一月四日繳交之「交屋款」，屬於銀行抵押貸款外，其餘「訂金」、「簽約金」、「用印款」、「完稅款」均屬於自備款，被告業已給付之事實，此為兩造所不爭執。
（二）按兩造買賣契約第七條第三款規定：「甲方（買方）於接獲乙方（賣方）或其指定之土地登記代理人通知辦理產權移轉及抵押設定時，其需由甲方出面、用印、提供證件、繳納稅費或補辦手續等事宜，甲方應依所通知期限及地點依約辦理，如有逾期並經催告仍不為辦理者視為違約。．．．」，又，買賣契約第八條第二款規定：「辦理房地產權移轉及抵押設定所發生之登記費、印花稅、契稅、監（公）證費、保險費、其他規費或附加之稅捐及代書費等，由甲方（買方）負擔。各種應由甲方負擔之款項，在繳交用印款時依乙方預估之金額繳交乙方辦理，俟移轉登記完畢後按實多退少補。」，此有系爭房地買賣契約書附卷可稽。
（三）系爭房地被告要求變更使用用途為補習班等情，原告業已辦理完畢，此有原告提出之系爭房屋使用執照備註欄之記載：「八十九年九月二十六日南工更使字第０三六三號准予一層（Ｐ）五四．五四平方公尺變更為補習班教室」乙語，可證。
（四）又查系爭房地之契稅繳款書於八十九年十月初核定後，證人即代書黃美惠經核對相關資料後，發現契稅繳款書上關於建號二四三六三之共同使用部份，其應有部份誤載為一萬分之三十九，應更正為一萬分之四十，且向地政機關提出之「建築改良物買賣所有權移轉契約書」（俗稱公契）上，關於建號二四三六三之共同使用部份，其應有部份亦誤載為一萬分之三十九，應更正為一萬分之四十，另，車位編號誤載為Ｂ１－，應更正為Ｂ１－一二二，因此，證人黃美惠曾多次洽商被告請其配合用印，以辦理更正之事實，業據證人黃美惠到庭證述：「有。他們初訂契約後台糖委外之銷售公司要求被告去辦公契，我當天也有去辦，但沒有帶公契之資料，但要求被告先辦未付款項簽訂本票在擇日辦理公契。到時對方都以理由拒絕，八十九年九月時被告才同意用印，雙方用印後是在八十九年九月十五日才用印完畢，同年九月十九日向稅捐機關申報房屋契稅，契稅在同年十月初核定下來，發現二四三六三建號共同使用部份之面積不符，必須先將前所辦公契之核稅資料撤銷才能重新辦理核定稅捐。撤銷須原來買賣雙方重新同意用印，並在新的公契上用印才能核定新的稅捐，我們要求被告配合，被告卻要求履行一定之條件後才同意配合，以致於無法重新核定稅捐。被告並未繳其他稅捐費用之預收款，以至於其他相關辦理所有權移轉登記資料無法辦畢。」等語，又系爭房地原預定向台灣土地銀行台南分行抵押貸款，惟被告要求向台灣中小企業貸款，經土地代書黃美惠向該行提出申請，並由該行完成審查，核准貸款新台幣七百五十萬元之後，被告則又表示要改向台灣土地銀行台南分行申請貸款，嗣八十九年十二月十三日，證人何鈺錠、林慧雅陪同被告前往台灣土地銀行台南分行洽辦抵押貸款事宜，被告表示同意先辦理抵押設定等手續，惟堅持必須延至九十年五月底才能撥款，遭銀行以與內部作業規定不合而拒絕等情，復據證人林慧雅到庭結證稱：「貸款部分原先買方認為臺灣中小企銀之利率較低，送件核准通知被告核保，被告未能配合，被告的意思是要將貸款額度提高，轉向土地銀行台南分行貸款，在洽談中被告提出再撥款的時間延後，土銀無法同意，以至於無法辦理貸款事宜。繳納契稅部分，於稅單下來時發現共同使用部份不符，也有要求被告配合更正，被告也是無法配合。」，證人何鈺錠到庭結證陳稱：「在買賣契約書上皆有規範，房地承購人需要貸款，因約定雙方到土地銀行辦理對保手續，因為被告要將撥款日期延後半年銀行無法答應，以致於無法辦成。」等語，且參之兩造就系爭房地買賣各以存證信函通知他方之情形可知，被告依系爭房地買賣契約確有配合用印，並預繳相關稅費之義務，被告雖通知原告請求提早進入裝璜，原告因被告遲未辦理銀行貸款對保手續及繳交相關稅費等情，亦無同意被告提早進入裝璜，應可認定。
（五）再證人馬致中到庭結證稱：「擔任業務經理，業務範圍只要在房屋銷售部分，台糖與仁邦公司是有訂立銷售崇明居之委任契約。我是現場銷售及管理之主管，八十九年九月六日之同意書是在被告龐先生之住家簽立此份同意書，我不是以台糖之立場來簽立的，我並未經台糖之授權。龐先生一直要求要提前進入裝潢，但是被告方面必須辦理用印及對保、稅賦之問題，我們多次要求龐先生配合但未能辦成，於是我跟代書就去龐先生的店，希望能夠一次辦成，但是龐先生仍然提出要求才由我謄寫該張同意書。八十九年八月十二日之申請書由被告所具之申請書我也知道此申請書，龐先生一直希望能儘早進入裝潢，龐先生也要配合繳款才書立該項申請書向台糖反應是否能儘早進入裝潢。我是認為被告在完成用印、對保、繳付預繳之自備款後，台糖應可答應我應允被告之條件，但是我有明確告訴龐先生我不代表台糖之立場，簽同意書也不具任何之效力，但是龐先生要求要謄寫一份同意書才要配合用印、對保、及繳納自備款，我才應其要求才出具同意書。」，「被告有提一個條件，說要作補習班之用，是有關消防設備變更問題，而在簽訂契約以後才有提到提早進入裝潢之事。被告在放訂金時，並無提到要提早進入裝潢之事，事後有提到提早進入裝潢被告才要買受系爭房屋，而才有八月十二日申請書向台糖申請。」等語，原告並未同意被告提早進入裝璜等情，已如前述，而證人馬致中亦非由原告僱用，被告復未能舉證明原告有何授權證人馬致中之有利事實，被告尚無法以證人馬致中係銷售系爭房地之人，並簽立同意書為由，據以主張原告應同受拘束。
五、綜上所述，被告所辯，不足採信．從而，原告依據買賣之法律關係，請求被告應給付其壹仟壹佰零陸萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不予一一論列。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 吳森豐右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日~B法院書記官 翁初男