臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一一四號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 莊美貴律師被上訴人 甲○○右當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年五月三十日臺灣臺南地方法院臺南簡易庭九十年度南簡字第二三七三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部份被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審判決採信被上訴人之主張，理由無非以：⑴被上訴人承租系爭房屋係作為
女子美容營業之用，上訴人本於租賃契約約定，應以合於女子美容營業之租賃物出租給被告，然因系爭房屋防火巷兩處出口及地下室停車場兩個避難梯逃生口均封死，自難獲主管機關核准發給營業執照，無法達成上訴人租屋使用之目的，即與上訴人表示提前終止租約，應為可信。⑵參諸證人姜文進、王秋福之證述內容，可知上訴人之妻已與被上訴人達成協議，與被告終止系爭租約，並同意被告無須將裝潢拆除。⑶被上訴人已將系爭房屋鑰匙交付管理員即證人王秋福，業經王秋福證述在卷。⑷上訴人之妻見被上訴人就系爭房屋之裝潢，所費不貲，且均處於堪用狀態，而願保留，無須被上訴人回復原狀，符合經濟效益。又兩造既於民國（下同）九十年六月底合意終止租約，上訴人並未將六萬元押租金返還，足見被上訴人所辯該六萬元押租金已作為抵付未繳租金，及補償上訴人回復原狀之損失，應足採信。惟查，兩造所訂租賃契約書第四條雖載有「本房屋係供女子美容之用」，然上開條文僅係對於承租人使用房屋之用途、方法所加之限制，並非出租人對承租人保證系爭房屋必可用以經營女子美容院，更不得據以主張出租人有承諾或負有為承租人取得營業執照之義務，此參諸系爭租賃契約書第四條第二款至第八款約定內容，均係有關承租人使用房屋之限制即明，且上訴人亦從未向被上訴人作任何保證與承諾，況事實上被上訴人從未向主管機關提出營業照之申請，故被上訴人以其嗣後無法申請營業執照，即謂上訴人未提供合於所約定使用、收益之租賃云云，並不足採，原判決未詳審酌，容有違誤。
㈡關於被上訴人主張系爭房屋不能作為女子美容之營業場所，上訴人陳述如下：
⑴被上訴人所稱大樓防火巷出口及地下室停車場避難梯出口封死之情形，並非
系爭房屋本身瑕疵，亦非上訴人所造成，而上開情形於被上訴人租屋當時即已存在，被上訴人承租房屋前亦曾多次前往查看，對於上述情形更無諉為不知之理，故被上訴人嗣後縱礙於主管機關之規定而無法申請營業執照，亦與系爭房屋本身或上訴人並無關聯，從而，被上訴人以此置辯，亦不足採。此外，上訴人要求改地下室的逃生設備，因管委會不同意，上訴人請消防局發通知，因而改善逃生設備，亦非上訴人不願改善。
⑵鈞院於九十二年二月十三日至系爭台南市○○○○街○○○號房屋現場勘驗
時，訊問台南市政府建設局、工務局、消防局人員至現埸會勘，據台南市政府建設局人員邱信幸陳稱「（問：以現場編定為鄰里商業區，核發營利證有無問題？）美容業不屬於特定行業，使用分區對於審核美容業營利證沒有影響」。另台南市政府工務局人員許豐堯陳稱「現場建物用途二樓以上是集合住宅，一樓是店舖，如要經營美容業，一樓沒問題，但二樓要向工務局變更用途為店舖，工務局會另發變更使用執照，並在原使用執照註明．．．」、「防火間隔可以圍牆，但是不能有頂蓋物，現場頂蓋物是違建問題，與避難逃生無關」、「（問：二處緊急逃生口封閉，對於審核營利證何關？）無關，此部份未記載於使用執照，工務局只就使用執照作書面審核，但逃生口封閉與變更使用執照有關．．．」、「逃生口封閉我們會通知申請人回復原狀，才能核准變更用途」、「（問：地下室往一樓的二處逃生口作何用途？）這是地下室通往一樓的逃生口，與一、二樓的逃生無關」。以上均有調查筆錄可稽。
⑶上述台南市政府工務局人員許豐堯既供稱「防火間隔可以圍牆」，足見被上
訴人所稱：「因大樓防火巷出口封死，無法申請營業執照」云云，並不足採，至於防火間隔上方之採光罩及鐵板等物，乃被上訴人所施作，此被上訴人亦於九十二年二月十三日之勘驗筆錄中所自承，此部份與上訴人無關。又系爭房屋坐落土地雖為鄰里商業區，惟使用分區對於審核美容業營利證並無影響；且系爭房屋一樓作為商業使用並無疑問，至於二樓部分，只要辦理用途變更，亦得作為商業使用，亦據證人許豐堯陳述明確，足見被上訴人指稱系爭房屋無法作為商業使用云云，並非事實。至於被上訴人所指之逃生口問題，與營利證之審核並無關聯，且該逃生口及地下室通往一樓的逃生口，與一、二樓的逃生無關，亦據工務局人員許豐堯陳明在卷，而本件被上訴人向上訴人所承租之房屋乃一、二樓部分，故逃生口之問題應與系爭租賃契無關，從而，被上訴人以此主張上訴人未提供合於所約定使用、收益之租賃物云云，亦不足採。退步言之，縱認被上訴人所稱逃生設備會影響營利證申請之主張為可採，惟其指問題並非無法改善（鈞院至現埸勘驗時，逃生口問題既已改善），而被上訴人並未限期通知上訴人予以改善，即遽為主張租賃物不合使用目的，亦無理由。
⑷被上訴人主張：「其於九十年六月底曾通知證人姜文進前來拆除裝潢，惟翌
日原告之妻見裝潢價值不菲，表示願保留該裝潢不拆，亦即，已免除被告回復原狀之義務」云云，並非事實。蓋兩造間若果有合意無需拆除裝潢回復原狀，則被上訴人豈有委請證人姜文進前去拆除裝潢之理？被上訴人既曾雇工前往拆除裝潢，足見上訴人並未向被上訴人表示無需拆除裝潢回復原狀，否則，被上訴人又何須多此一舉？況被上訴人於系爭房屋內除大肆進行裝潢外，更將屋內原有浴廁地面及牆壁磁磚、天井地面及牆壁磁磚等處加以破壞，上訴人豈有不要求被上訴人回復原狀之理？實則，被上訴人雖曾於九十年七月二十四日向上訴人之妻表達不要再租屋之意思，並表示係爭裝潢要留下或拆除都可以云云，惟嗣後被上訴人即避不見面，上訴人雖多次以電話聯絡被上訴人，希望其出面商討後續事宜，惟被上訴人之電話均未開機，致無法將此事順利解決，上訴人不得已才委請律師發函予被上訴人，請其儘速將系爭房屋回復原狀，然均遭被上訴人拒收退回，由此更足見上訴人確未向被上訴人表示毋庸將系爭房屋回復原狀。
⑸至於證人王秋福於原審雖證稱：「我是走出去時有聽到原告的太太向被告說
裡面裝潢不需拆了，外面的柱子拆一拆就好.... 」云云，（原審九十一年五月十六日言詞辯論筆錄），惟證人又稱其係於被上訴人請人前去拆除裝潢時聽聞原告為上開表示，此核與證人即被上訴人僱請前往拆除裝潢之姜文進所稱：「我沒有看過原告太太．．．。」（原審九十一年三月四日言詞辯論筆錄）、「（問：你有無遇到屋主的太太？）沒有」（原審九十一年五月十六日言詞辯論筆錄），顯不相符，蓋依證人姜文進所言，其前往拆除裝潢當日並未看見上訴人之妻，亦即當日上訴人之妻並未在場，準此，證人王秋福焉能於當日聽聞上訴人之妻向被上訴人表示裝潢不用拆除？足見證人王秋福前揭證詞殊與事實不符，故被上訴人據此主張上訴人已同意其不用將系房屋回復原狀，顯不足採。原判決未詳審酌，遽憑證人姜文進、王秋福之證詞，即認定上訴人之妻當時確有與被上訴人達成協議，同意終止系爭租約，且同意被上訴人無須將裝潢拆除云云，尚有違誤。
⑹證人王秋福雖又證稱：「被告將鑰匙交給我，叫我拿給屋主，我也有拿給屋
主」，惟此適足以證明被上訴人為逃避其回復原狀之責任，乃將房屋鑰匙交給管理員轉交上訴人，否則，為何不當面交還上訴人。此外，被上訴人鑰匙是交給管理員，不是交給上訴人，所以上訴人一直不敢使用系爭房屋，也聯絡不上被上訴人，管理員之後有把鑰匙交給上訴人，管理員轉交鑰匙並不代表有交還房屋的意思。況證人並未說明被上訴人係何時請其轉交房屋鑰匙，乃原判決卻依證人上開證詞，認定被上訴人於九十年六月底已將房屋返還上訴人，實嫌率斷。至於王秋福雖另稱：「（問：被告不租之後，原告有無貼出租的告示？）大約過了一個月，原告有貼告示，說要出租」（原審九十一年三月四日言詞辯論筆錄），惟上訴人係於九十年八月二十四日發函給被上訴人表示終止租約，並請其將房屋回復原狀後，始張貼出租之告示（被上訴人亦稱上訴人於八、九月間張貼出租告示），準此，再參諸證人王秋福所述「被告不租之後，大約過了一個月，原告貼告示」，更足見被上訴人確係在九十年七月二十四日才向上訴人之妻表示不再租屋，從而，被上訴人主張其於九十年六月底已將房屋返還上訴人云云，顯不足採。
⑺被上訴人進駐系爭房屋後，隨即進行相關裝潢工程，大肆裝修，拆除天花板
、地板、冷氣，將浴廁改建，並將房屋加以隔間，所改房屋之狀況甚多，有相片六張附卷可稽。此外，所有裝潢均未完成即中途停工，導致系爭房屋根本無法使用，此亦經 鈞院勘驗明確，亦有現場相片十張（附件）可稽，足證被上訴人對系爭房屋之裝潢之水電工程之裝修，已對房屋造成嚴重破壞，致令不堪使用，就預估回復原狀最少需花費二十二萬六千元，亦有估價單附卷可憑，足證原判決謂被上訴人並未破壞原建築，實有違誤。至於被上訴人裝潢之花費多寡，與上訴人是否曾向被上訴人表示毋庸回復原狀，並無任何關聯，蓋被上訴人係依其原所欲經營之事業而設計裝潢，故被上訴人之裝潢對上訴人而言並無用處，對以後承租該房屋之人亦未必有任何用處，從而，原判決以「被告之裝潢所費不貲，且處於堪用狀態」，即推測原告之妻見狀願保留裝潢，無須被告回復原狀，實符經濟效益，亦與常情相符云云，顯有未洽。
⑻至於原判決雖認「兩造既九十年六月底既已合意終止，惟原告並未將六萬元
押租金返還被告，足見被告所辯該六萬元押租金已作為抵付未繳租金，及補償原告回復原狀損失之用，應足採信」。惟被上訴人係於九十年七月二十四日單方面向上訴人之妻表達不要再租屋之意思，兩造並未於合意終止租約，否則被上訴人何不親自將房屋鑰匙當面交還上訴人？又茍雙方有達成以六萬元押租金抵付租金及補償回復原狀之費用者，則何以被上訴人未要求將前所交付予上訴人作為給付租金用之三十五張本票取回（現三十五張本票仍在上訴人處）？是被上訴人故意將鑰匙交由管理員代為轉交之舉，適足明證被上訴人故意逃避回復原狀之責任，而系爭房屋現已處於不堪使用之狀態，回復原狀最少需花費二十餘萬元，上訴人焉可能同意四萬元作為補償回復原狀之費用？再再足見被上訴人前揭所辨，委不足採。
⑼上訴人請求被上訴人給付四十萬六千元及其法定利息，其中二十二萬六千元
是回復原狀的費用，十八萬為九十年七月到十二月的租金，被上訴人第一個月三萬元租金有付，九十年五月份有付六萬元，九十年六月份又匯四萬元，自九十年七月起就沒有付租金，本案為九十年十二月起訴，故以起訴狀送達時作為終止租約的意思表示。
三、證據：除引用第一審提出證據外，聲請勘驗現埸，並提出相片十張、本票影本三十六張為證。
乙、被上訴人方面：
一、訴之聲明：請求判決：㈠駁回上訴。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人主張於退租之前，有請上訴人之妻到現場，問他是不是要拆裝潢，上
訴人之妻叫被上訴人不要拆，她要使用，因上訴人去打高爾夫球，委託他太太來。在上訴人之妻來的前二天，被上訴人有委託裝潢工人姜文進拆裝潢，他要拆之前，先問管理員為何要拆，被上訴人後來要他等一下，因為我打算問房東，後來上訴人之妻說不要拆，被上訴人才通知姜文進不要拆。
㈡被上訴人主張於九十年六月底終止租約，因當時未帶鑰匙且上訴人之妻有鑰匙
，故未當場將鑰匙交還。上訴人之妻於原審陳述，被上訴人在九十年七月二十四日向其表示不租了，被上訴人抗辯其陳述的時間不對，被上訴人於六月底即將鑰匙交給管理員王秋福。
㈢對鈞院九十二年二月十三日勘驗筆錄沒有意見，被上訴人因要做裝潢才拆掉水
龍頭及電燈，致無法使用水電。上訴人係因消防局通知始將地下室通往一樓遭封閉的逃生口改善，但系爭房屋後面的圍牆封閉會影響逃生，地下室二個逃生口是通往被上訴人承租的房屋，如果被上訴人不在，如何逃生？可見房屋是違建。
㈣證人王秋福於九十二年四月七日準備程序中陳述：「被上訴人約六月初交鑰匙
給證人，確定日期我不清楚，我於被上訴人交付鑰匙後，就打電話請屋主來拿鑰匙，並告訴屋主房客不要租了。至於拆裝潢的姜文進，在被上訴人交鑰匙給證人後過幾天有來，我不知他來做什麼，我告訴他鑰匙已交給屋主，沒有鑰匙可進去，他有問為何鑰匙交屋主，我說不知道，他就走了。一個禮拜後，姜文進有來，說事情處理的如何，我說不知道，他說已裝潢大半，為何不再裝潢，後來就走了。交鑰匙一個月後，我有聽到被上訴人及房東太太說那裡那裡要不要拆，我有聽到房東太太說裡面不用拆了，外面的板子要拆，當時我沒有聽到被上訴人跟房東太太說她不要租了，房東太太是對被上訴人說的，當時作裝潢的是不是有在那裡，我不確定。約鑰匙交給上訴人後一個月，上訴人有貼出租告示，約貼了一個月，其告示的內容為『要賣或出租作ＳＰＡ』」等語實在，但證人在時間上可能記錯了，被上訴人是先請房東太太來看，確定不要拆裝潢，才把鑰匙交給管理員，被上訴人是六月份交鑰匙，六月以後就沒有租了，確實日期不記得。
㈤上訴人提供的照片都是水療的地方，至於其餘部分非常的完整，其退租的第一
個多月，上訴人有貼一個單子，表示要出租作為水療，該出租廣告不只管理員看到，整棟大樓的人都有看到，是上訴人之妻告告知不用復原。至於逃生口之前是封住的，法官履勘之前才作成活動的，逃生口是位於我承租房間裡面，且防火牆無法逃生，消防局在當天有說房屋的結構已經改變。對於上訴人所提現場相片十張供意見，但上訴人只照浴室的部分。
㈥兩造原約定租期三年，始被上訴人一次開三十六張本票給上訴人，上訴人若沒
有承諾系爭房屋可做生意，被上訴人不可能簽發本票給他。退租時，被上訴人有要求上訴人退還本票，上訴人說其承建大樓可以相信他，他會將本票撕掉。惟嗣後卻未返還本票。
三、證據：除引用第一審證據外，聲請再傳訊證人姜文進、王秋福。
丙、本院依職權函查臺南市政府建設局及臺南市政府消防局，並會同台南市政府建設局、工務局及消防局派員勘驗現場。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人於九十年四月二十八日向原告承租坐落台南市○○○○街○○○號一、二樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自九十年五月一日起至九十三年五月一日止，租金每月三萬元，於每月一日支付。上訴人簽約後即將系爭房屋交付被上訴人，被上訴人亦隨即進駐進行相關裝潢工程，將系爭房屋大肆整修，拆除天花板、地板、冷氣，並加以隔間。詎被上訴人自九十年七月份起即未付租金，亦避不見面，已逾二期以上未支付租金，亦未將房屋回復原狀，爰依民法第四百四十條規定，以本起訴狀繕本之送達，作為終止租約意思表示。
請求被上訴人給付回復原狀費用二十二萬六千元、自九十年七月起至同年十二月止之六個月租金十八萬元，共計四十萬六千元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人原計劃開設女子美容院，因看中上訴人所欲出租之房屋，雖一樓空間窄小，但二樓空間甚為寬敞，頗適合作為開設女子美容院之營業地點。上訴人於接洽商談本件房屋租賃事宜，在知悉被上訴人有意作為女子美容之後，亦向被上訴人表示該屋為商業區，可以作為女子美容，是以在租賃契約第四條第一點即約定本房屋供女子美容之用。被上訴人於九十年五月一日起承租系爭房屋隨即進行內部整修裝潢，並委託會計師辦理營業執照之申請，詎料文件齊備時，會計師表示系爭房屋一樓為商業區，但二樓為住宅區，不得申請營業執照。
且系爭房屋為違建，大樓防火巷兩出口封死，地下室停車場兩個避難梯出口亦封死，依法令，商業主管機關核准營利事業登記前應加會消防單位，系爭房屋因有上開違法事項，故無法申請營業執照。被上訴人乃於九十年六月底即將鑰匙交還管理員王秋福轉交上訴人，並向上訴人之妻表示終止租約，經上訴人之妻同意不必拆除已施作之裝潢，以押租金六萬元其中二萬元抵付未付之租金，其餘四萬元補賠浴室部分。上訴人嗣後曾張貼公告出租系爭房屋等語置辯。
三、查本件有關上訴人主張兩造於於九十年四月二十八日簽訂租賃契約，被上訴人向上訴人承租台南市○○○○街○○○號一、二樓房屋，約定租期自九十年五月一起至至九十三年五月一日止，租金每月三萬元，押租金六萬元，上訴人交付系爭房屋後，被上訴人即施作裝潢工程，大肆整修，拆除天花板、地板、冷氣，加以隔間，被上訴人嗣於九十年七月起即未再給付租金，將房屋鑰匙交由管理員王秋福轉交上訴人，所施作未完成之裝潢工程亦未回復原狀等情，業據提出房屋租賃契約書一份、現場照片六張、估價單、房屋稅繳款書等為證，且為被上訴人所不爭執，固堪信上訴人此部分主張為真實。至上訴人另主張因被上訴人逾二期以上未給付租金，以本件起訴狀繕本送達作為終止契約之意思表示，請求被上訴人應給付自九十年七月份至同年十二月份之租金十八萬元及回復原狀之費用二十二萬六千元，則為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯，則本件應審究者為：兩造間有無合意終止租約？於何時終止租約？被上訴人有無給付上開租金及回復原狀之義務？
四、按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第四百二十條定有明文。準此，出租人以合於約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。
又租金為租賃物使用收益之對價，因不可歸責於承租人之事由，致出租人未將合於約定使用收益之租賃物交付承租人，承租人自無再付租金及相當於租金之損害金之義務，最高法院七十七年度台上字第二三六九號、八十一年度台上字第一四五四號判決意旨可資參照。經查：
㈠被上訴人主張承租系爭房屋係為開設女子美容院，系爭房屋租賃契約書亦於第
四條第一款約定「本房屋係供女子美容之用」，上訴人自負有提供保持合於女子美容營業使用之租賃物之義務。上訴人雖不負為被上訴人申請營業執照之義務，惟系爭房屋若因分區使用之限制或因違法改建，致主管機關無法核准營業執照而無法供營業使用，上訴人縱已交付租賃物，仍難認為已履行提供合於約定「女子美容」營業使用之租賃物之義務。
㈡按以美容院為營業項目請領營利事業登記證，固僅須檢附房屋使用執照、稅單
及衛生局之核准函向台南市政府商業課提出申請，由商業課作書面審查即可，毋須加會消防單位審核公共安全，惟仍須由市政府工務局、稅捐處等會同審查，如所申請之營業項目與使用執照記載之用途不符，自不會獲核准，系爭房屋二樓經編定為集合住宅，自須變更為店舖，於使用執照中註明，始得供營業使用，業據台南市政府指派商業課經辦公務員邱信幸、工務局經辦公務員許豐堯說明在卷（第五十一、五十二頁）。系爭房屋面積較大之二樓，其用途既經編定為「集合住宅」，非得供營業使用之店舖，有許豐堯提出之使用執照附卷可明（第五十七頁），則在未變更用途為店舖前，自無法供營業使用。
㈢次按建物變更用途，須檢附消防圖及施工圖向工務局提出申請，由工務局會消
防局人員至現場勘查消防及逃生避難設備，經消防局核可後，始將原卷送工務局辦理變更用途，亦經台南市政府工務局及消防局經辦之公務員許豐堯、徐國馨說明在卷（第五十三、五十四頁）。查系爭房屋地下室為封閉空間，供停車使用，其對外聯絡除供汽車出入之昇降機外，另設有二處通往一樓之避難出口，其中一處出口位於系爭房屋一樓室內，以活動鐵板覆蓋於一樓地板，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄、現場圖在卷。被上訴人主張上開二處避難出口，原係封閉狀態，嗣於本件訴訟中始由上訴人改為活動鐵板，業據提出避難出口為封閉狀態之照片附於原審卷（七十五頁），並為上訴人所自認，自堪採信。另據許豐堯提出之系爭房屋原建築執照所附平面圖所示，系爭房屋地下室通往一樓之逃生出口處原設計為天井，該逃生出口處現已改建為一樓室內房間，且築起外牆，若變更用途，應先回復原狀始能核准，亦據徐國馨說明在卷（第五十四頁）。而此項逃生口之改建與封閉，既非被上訴人所為，則以系爭房屋之現況，在上訴人未將建物回復原建築執照平面圖所示之狀態，並將系爭二樓變更用途為店舖前，被上訴人自無法請領營利事業登記證，供營業使用。
㈣綜上所陳，本件租賃契約既經約定供女子美容營業使用，系爭房屋既有非可歸
責於被上訴人之封閉逃生出口、改建天井及另築外牆等違法事項，致依上訴人所交付之租賃物現況，依法令確已無法供營業使用，從而被上訴人此部分主張堪予採信，上訴人既未提供合於約定使用、收益之租賃物，基於租金為租賃物使用收益之對價，不論系爭租賃契約終止與否，被上訴人自不負繼續給付租金之義務。
五、上訴人另主張兩造並未合意終止租約，上訴人以起訴狀繕本送達（即九十年十二月二十七日）作為終止租約之意思表示，並請求被上訴人給付自九十年七月起至同年十二月之租金。惟查：
㈠被上訴人主張因系爭房屋無法供其經營女子美容使用，乃於九十年六月間將鑰
匙交付管理員王秋福轉交上訴人，並告知王秋福不要租了，核與證人王秋福於原審及本院準備程序中證述相符（原審卷第一○四頁、本案卷第八十二頁），上訴人復自認已自王秋福取回鑰匙（原審卷第五十七頁），且由證人王秋福證述：「被上訴人約六月初交鑰匙給我，確定日期我不是很清楚，她交給我，我就打電話請屋主（即上訴人）來拿鑰匙，告訴屋主房客不要租了。」，顯見被上訴人終止租約之意思表示已經由證人王秋福轉達上訴人，況系爭房屋既無法達其租屋之使用目的，其提前終止租約，減少租金支出，亦合於常理。
㈡證人即上訴人之妻顏燕玉於九十一年三月四日原審審理時陳述：「她（指被上
訴人）在九十年七月二十四日過來看的，她當天是有表示不要再租了」，顯見被上訴人於九十年七月二十四日曾向上訴人之妻表示終止租約之意，按上訴人並未居住系爭房屋，被上訴人為租賃事宜與上訴人聯絡時，係由上訴人之妻到場處理，上訴人顯有委其妻顏燕玉為代理人之意，則被上訴人向顏燕玉為終止租約之意思表示，其效力自及於上訴人。又由顏燕玉陳述：「她當天是有表示不要再租了，她是希望能夠留多少下來（指裝潢部分），不需要的再請人家來收走。」，則被上訴人既在終止租約後，曾與顏燕玉討論裝潢是否留下的問題，益見被上訴人主張已向上訴人表示終止租約一節，與事實相符。
㈢上訴人自管理員取回鑰匙後約一個月，曾張貼出售或出租系爭房屋之廣告，業
經證人王秋福證述無訛，且為上訴人所不爭執（原審卷第五十四頁、本案卷第
八十四、八十五頁），按上訴人若未收回系爭房屋，焉有張貼出售或出租廣告之理？縱被上訴人未舉證證明兩造間合意終止租約係在九十年六月底，惟參酌證人顏燕玉上開陳述，及上訴人於取回系爭房屋之鑰匙後，曾張貼出售或出租廣告，則兩造間至少在九十年七月二十四日已有終止租約之合意。再查，本件押租金六萬元未據上訴人返還，被上訴人已付九十年五月份租金三萬元，嗣於九十年五月間再付六萬元，同年六月又再匯款四萬元，為兩造所是認，被上訴人自九十年五月一日起承租，至同年七月二十四日終止租約，共計已付十九萬元，顯無積欠租金情事，從而，上訴人請求被上訴人給付自九十年七月起至同年十二月止之租金十八萬元，即屬無據。
㈣上訴人雖以證人王秋福所述：被上訴人是先交還鑰匙後，始會同上訴人之妻至
現場看裝潢等語，與被上訴人所辯：先請上訴人之妻來看，確定不要拆除裝潢，始交還鑰匙等語不符，認證人王秋福所述均不足採云云，惟按本件兩造間爭執已逾二年，自難期證人對時間先後為精確之記憶，證人王秋福既與兩造無何親屬關係，立場尚屬客觀，其證述內容除時間先後外，其餘部分均與被上訴人所辯相符，尚難僅以其記憶之時間先後與被上訴人不同，即否定其全部之陳述。
六、兩造房屋租賃契約第六條第三款雖約定「租賃期間屆滿或中途終止租約時，乙方（即被上訴人）應即搬遷．．．．，將租賃物以原狀交還甲方（即上訴人）」，惟查：被上訴人辯稱：「我要退租前有請房東太太（即上訴人之妻顏燕玉）到現場，問他是不是要拆裝潢，房東太太叫我不要拆，她要使用，我原來是要找上訴人，因為他去打高爾夫球，委託他太太來，」等語，核與證人即管理員王秋福證述：「我是走出去時有聽到原告太太向被告說裡面的裝潢不需要拆了，外面的柱子拆一拆就好了。」、「被上訴人跟謝太太說那裡那裡要不要拆，謝太太說裡面不用拆，外面的板子要拆，」等語相符（原審卷第一○四頁、本案卷第八十五頁）。再參酌證人即為被上訴人施作裝潢之姜文進證述：「（問：為何（裝潢）做了一半要停止？）我也不清楚，被告（即被上訴人）叫我停我就停止。」、「（問：裝潢時有破壞那些東西？）輕鋼架，浴室不是我拆的我不知道，我是負責外部的裝潢，後來被告不做之後有請我再去將裝潢拆除。」、「（問：為何沒拆？）我問管理員為何要拆，管理員說不知道，被告來我再問他，他說慢一點再拆，之後就沒再叫我拆」等語（原審卷第一○一、一○二頁），亦與被上訴人所辯一致。復經本院於九十二年二月十三日勘驗現場，一樓及二樓均有新作尚未完成之隔間裝潢，二樓浴室磁磚及衛浴設備均已拆除，尚未回復，有勘驗筆錄及現場照片附卷。按由證人顏燕玉前項陳述足資證明被上訴人曾向其詢問裝潢是否拆除情事，雖顏燕玉否認曾同意裝潢可不必拆除，然顏燕玉為上訴人之妻，立場已失客觀，而由證人王秋福、姜文進上開證述內容，足資證明被上訴人承租之始曾委證人姜文進施作裝潢，嗣發現系爭房屋無法供營業使用，乃終止租約，停止施作，要求姜文進前往拆除，經上訴人之妻同意不必拆除後，再通知姜文進不必再拆除，因而系爭房屋乃呈現裝潢尚未完成之狀態，被上訴人所辯核與事證相符，況上訴人嗣後張貼出售或出租廣告之內容，亦為可以做「水療、美容」之用，業如前述，則被上訴人於系爭房屋已施作之裝潢，對上訴人非無經濟效用，益證被上訴人辯稱係經上訴人之妻同意無須拆除裝潢一節，堪可採信。從而，上訴人既已同意毋須拆除上開裝潢，上訴人請求被上訴人給付回復原狀之費用二十二萬六千元，亦無理由，應不予准許。
七、綜上所陳，系爭房屋既無法達成被上訴人承租之使用目的，兩造間復於九十年七月二十四日已為終止租約之合意，並經上訴人之妻免除被上訴人回復原狀之義務，被上訴人又未積欠租金。從而，上訴人本於租賃契約請求被上訴人給付自九十年七月起至十二月止之租金十八萬元及回復原狀之損害賠償二十二萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十九 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法 官 王金龍~B 法 官 張銘晃~B 法 官 林逸梅右正本證明與原本無異本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十九 日~B法院書記官 魏芝雯