臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一六○號
上 訴 人 台灣省自來水股份有限公司法定代理人 乙 ○ ○訴訟代理人 趙 哲 宏 律師
楊 淑 惠 律師被上訴人 長谷生活科技股份有限公司 設高○○○區○○○路○○號二十樓法定代理人 丁 ○ ○ 住訴訟代理人 甲 ○ ○ 住
丙 ○ ○ 住右當事人間請求確認租賃關係存在等事件，上訴人對於中華民國九十一年六月十七日本院台南簡易庭九十年度南簡更（一）字第四號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院（言詞辯論終結日期：民國九十二年八月二十八日）判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應自民國九十年三月八日起至坐落台南縣永康市○○段一七九、一八０地號土地被徵收止，按年給付上訴人新台幣壹拾陸萬捌仟參佰捌拾柒元。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應自民國（下同）九十年三月八日起，按年給付上訴人新台幣（下同）十六萬八千三百八十七元。（三）第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：
（一）緣坐落台南縣永康市○○段一七九、一八０地號土地（以下稱系爭土地）為上訴人所有，惟被上訴人長谷生活科技股份有限公司（原名稱為長谷建設股份有限公司，現變更為長谷生活科技股份有限公司，以下稱長谷公司）於八十五年二月間興建「長谷桃花源」公寓大廈時，未經其同意，即擅自占用系爭土地內部分土地（面積八五０．一八平方公尺，詳如附圖所示）做為排水溝，嗣後為止紛爭，乃於八十八年六月十一日召開「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損上訴人所有圍牆事宜會議」，其會議結論（三）載明：「有關長谷建設股份有限公司承租上開土地至徵收一節，依八十七年十月十四日於永康服務所達成協議，長谷建設股份有限公司租用土地之租期以二年為一期，租用至被徵收為止，絕無異議。」其後兩造於八十八年三月八日即訂定第一期系爭土地租賃契約，並經本院公証在案。惟前開租約租期屆滿（九十年三月七日）後，被上訴人不僅拒與上訴人繼續另訂書面租約，且亦拒絕給付租金，爰訴請確認兩造間就上訴人所有坐落「台南縣永康市○○段一七九、一八０地號內，面積八五０．一八平方公尺之土地」之租賃關係存在，且被上訴人應自九十年三月八日起，按年給付上訴人十六萬八千三百八十七元之租金。
（二）原判決略以：租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文。兩造原所訂之租賃契約，期間為八十八年二月九十日至九十年二月九日止，該租賃契約均未言明租約到期後須再續簽租約或租賃關係存在，縱八十八年六月十一日「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損原告（即上訴人）所有圍牆事宜會議」結論明載：「長谷建設股份有限公司租用土地之租期以二年為一，期租用至被徵收為止，絕無異議。」等語，亦屬兩造間約定期滿後得協商再訂租賃契約（最高法院四十一年台上字第四三三號判例參照），不能當然解為期滿後，系爭土地之租賃契約繼續存在，是上訴人主張二年屆至後系爭土租賃契約當然繼續存在，並據以請求租金，自屬無據。惟按解釋當事人立約之契約，應以當事人當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字玫失真意。且解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變以為解釋外，均以當事人立戀戈當時之真意為準。茲查：
１、兩造之所以於八十八年三月八日就上訴人所有之系爭土地內部分土地（詳附圖所示），訂立自八十八年三月八日起至九十年三月七日止（原判決誤植為八十八年二月十日至九十年二月九日止）計二年之租賃契約，乃係遵循兩造於八十八年六月十一日所召開之「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損上訴人所有圍牆事宜會議」結論。準此，兩造就系爭土地究應如何租用乙節，自應依前開會議結論而定。而該會議結論㈢明載：「有關長谷建設股份有限公司承租上開土地至徵收一節，依八十七年十月十四日於永康服務所達成協議，長谷建設股份有限公司租用土地之租期以二年為一期，租用至被徵收為止，絕無異議。」是兩造就系爭土地之租用，其租期確係至系爭土地被徵收為止；又租賃契約在法律上本無必須訂立書面、字據之規定，但為考量日後經濟發展、土地價格升降、通貨膨漲等因素致影響租金數額，乃約定以二年為一期；而於系爭土地未經徵收前，縱雙方所訂之二年一期之書面租約期滿，仍應回歸該會議結論之本意，即兩造之租賃關係於系爭土地被徵收前，仍屬繼續存在，並不因該期之二年租期屆滿而當然消滅，始符合兩造遵依前開會議結論，進而訂定以二年為一期之租賃契約之真意。
２、又證人陳荷媛證稱：「有參加八十八年六月十一日協調會議。當初我是長谷桃花源管理委的委員，因為我們買房子時建設公司跟我們說旁邊有一條八米道路，結果沒有，後來我們發現路面都是台灣省自來水股份有限公司的，導致我們出入不方便變成死巷，所以我才會開協調會，協調會的結論是長谷生活科技股份有限公司願意向台灣省自來水股份有限公司承租這塊地到徵收為止。」；另證人陳正德亦證稱：「有參加八十八年六月十一日協調會議。當初因為我是二王里的里長，是管理委員會找我去幫他們處理道路使用的問題，協調會結果由長谷生活科技股份有限公司向台灣省自來水股份有限公司用土地做道路和排水設施使用，要租用至徵收為止。」準此，就系爭土地之使用兩造確有約定被上訴人應租用系爭土地至被徵收為止。
３、又兩造於八十八年三月八日所訂立之租賃契約，其租期為二年，此顯係遵照前開會議結論以二年為一期而訂定；且綜觀契約全文，並無任何變更原會議結論隻字片語，是解釋該八十八年三月八日之租約，自應依雙方原會議結論之真意為準，即應解為系爭土地之租期應至被徵收為止，而該八十八年三月八日訂二年為一期之租賃契約，乃係兩造就系爭土地之租用，所訂定之「第一期」土地租賃契約。今系爭土地既未經徵收，則兩造間租賃關係仍應屬繼續存在。
４、原判決捨兩造八十八年三月八日訂定租約依據（即前開會議紀錄）之本意，拘泥兩造事後依會議紀錄所訂二年為一期之租賃契約之文字，言租約之租期已屆滿，且該租約既均未言明租約到期後須再續租約或租賃關係存在之文義，進而認兩造僅得於約定期滿後得協商再訂租賃契約，不能當然解為期滿後，系爭土地之租賃契約繼續存在云云，致失兩造訂約當時之真意，實有違誤。
５、綜上，土地之租賃本不以訂立書面為必要，而依兩造於八十八年六月十一日召關「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損上訴人所有圍牆事宜會議」之結論㈢，於系爭二筆土地被徵收前，兩造間就系爭二筆土地之租賃關係應仍屬繼續存在，不問兩造間有無繼續簽定二年為一期之土地租約。且依上訴人之「土地取得暨管理作業手冊」中之第三章土地出租第二點規定：「奉准出租之土地，除耕地外，租期以不逾三年為原則」及第四點之㈠：「一般土地出租之租率：已規定地價之土地，按該土地申報地價（即公告地價）總價額年息百分之十計租」之規定，系爭土地租賃契約始約定租期為二年（上開作業手冊第三點之租期以不逾三年為原則），及每年租金十六萬八千三百八十七元（按上開作業手冊第四之㈠以公告地價總價額年息百分之十計算），是系爭土地之租賃契約之租期應至徵收止，並非於二年期滿契約即終止。
（三）又按依民事訴訟法第四百四十六條第一項規定，第二審訴訟為訴之變更或追加，固非他造同意不得為之；但有同法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，則不在此限。同法第二百五十五條第一項第二款則明定：「請求之基礎事實同一者，得將原訴變更或追加他訴。」查上訴人於原審起訴主張兩造之租賃關係應屬繼續存在，乃請求被上訴人應自九十年三月八日起，按年給付上訴人十六萬八千三百八十七元之「租金」。今退步言之，倘認兩造就系爭土地並無租賃關係存在，然系爭土地遭佔用之使用現狀，迄今仍和當初協議時完全一樣，並未有任何改變，此業經證人陳荷媛證述：「現在使用狀況和當初協議時完全都一樣。」等語在案，是縱認兩造之租賃契約已不存在，惟無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，兩造之租約既已期滿，則被上訴人即屬無合法權源，不付任何代價而使用上訴人所有之系爭土地，消極減免其應支付使用該土地之代價，是被上訴人顯受有利益，致上訴人受有損害，從而，上訴人自得依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被上訴人應自九十年三月八日起，按年給付上開數額之「損害金」。換言之，上訴人於原審所據之給付租金請求權，與不當得利返還請求權，法律上之性質雖有未同，但二者訴訟上所據之事實顯屬同一，則上訴人在訴訟進行中亦不妨再基於不當得利之請求權而為主張。準此，上訴人追加依不當得利規定請求被上訴人給付損害金，依法即無不合。
三、證據：提出複丈成果圖一件、土地登記謄本二件、「協調永康市公所興築排水溝占用本（上訴人）公司所有坐落永康市○○段一七九、一八０地號內部分土地暨長谷桃花源管理委員會毀損本（上訴人）公司所有圍牆事宜會議紀錄」一件、部分土地出售及出租事宜會議紀錄一件、本院八十八年度公字第一０七０三號公證請求書（附土地租賃契約及複丈成果圖）一件、被上訴人之股份有限公司變更登記表二件、上訴人「土地取得暨管理作業手冊」節本一件、上訴人八十七年十一月二十六日八七台水財字第三一五六七號與八十八年六月三十日以八八台水財字第一八七三號函各一件等為證，並聲請傳訊證人王峻旺、陳正德、陳中秋、蕭清鎮等人及勘驗系爭土地之使用現況。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：
（一）上訴人雖主張被上訴人有續簽租約之義務或租約繼續存在，並以八十八年六月十一日所召開「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損上訴人所有圍牆事宜會議」之會議結論第三點：「有關長谷建設股份有限公司承租上開土地至徵收一節，依八十七年十月十四日於永康服務所達成協議，長谷建設股份有限公司租用土地之租期以二年為一期，租用至被徵收為止，絕無異議」為依據，然該結論係指在二年的租期中，若土地已被徵收，則租約當然終止，並非指租約於九十年三月七日到期後須無條件續簽租約或租賃關係繼續存在，此由兩造於八十八年三月八日簽定之租賃契約條款第二條「租賃期間自八十八年三月八日起至九十年三月七日止計二年」及第十一條「租賃期間內，政府徵收上開土地作為計劃道路時，甲方得終止契約，乙方不得主張任何權利或要求任何補償之約定」就租賃期間及解除條件等均已有約定，並未言明租約到期後須再續簽租約或租賃關係存在，顯見前開會議記錄結論之本意係指於二年租賃期間內若土地被徵收則租約當然終止，並非指租期若於二年屆至後，被上訴人須無條件續簽租約或租賃關係當然繼續存在。
（二）依社會之通念，土地被編訂為計劃道路用地，且經開通為道路供公眾使用後，政府亦可能長達數十年未辦理徵收手續，是被上訴人怎可能同意若政府未徵收系爭土地則將繼續訂約而給付租金？此舉必將陷被上訴人於不可預期之風險中，實則是因為於前開協調會議中，前立委蘇煥智之助理楊青雲等保證，將於最短期間內敦促縣政府或永康市公所「徵收」系爭土地並開通為計劃道路供公眾通行，被上訴人認知該徵收應可於二年內完成，方與上訴人簽訂該二年期之租約，並約定若於租期內系爭土地被徵收則將終止租約，絕非如上訴人所言同意無限期續簽租約，否則當初即簽訂一上限年限定期租約即可，何必二年簽一次租約？且系爭土地於租約簽訂後始由永康市公所開通完成道路及排水溝等設施供公眾使用，現況絕無由本公司佔用之不當得利事實，上訴人要求被上訴人繼續給付租金，亦失公平。
（三）按租賃定有期限者，賃關係於期限屆滿時消滅，此為民法第四百五十條第一項定有明文，茲雙方之租約既約定自八十八年三月八日起至九十年三月七日計二年，即表示自九十年三月八日起雙方已無租賃關係存在，既無租賃關係，被上訴人當然無給付租金之義務。雖然上訴人以雙方曾協議租用至被徵收為止，作為雙方租約繼續有效，被上訴人有給付租金之理由，惟查：
１、當初所謂租用至徵收為止，係因當時桃花園住戶（即仁愛段一九八地號上之住戶）不堪上訴人所有坐落永康市○○路一七九、一八０地號，因未開闢道路致雜草叢生，被亂倒垃圾等，乃要求被上訴公司與上訴人出面協商解決之道，當時被上訴人因考量尚有餘屋仍未出售，且基於為客戶解決問題之立場，雙方因條件未合，經多次協商，終於在立法委煥智之助理楊青雲等人之口頭承諾表示將於二年內促請當地政府辦理徵收之情形下，被上訴人才應允簽訂為期二年之租約，好讓事情能圓滿解決：
一來可避免住戶抗爭有利餘屋銷售，二來該計畫道路上，被上訴人仍有多筆道路用地，如提前被徵收補償對被上訴人亦將蒙受其利，在此種情形考量下，才接受調解。而二年租期屆滿時，當地政府既未辦理徵收且因該路已供道路使用，被上訴人自無再與上訴人簽訂租約之理。因此雙方無租約之存在，何來給付租金之義務﹖
２、又今該計畫道路已開闢供公眾道路使用，先前由被上訴人所施作之排水溝已屬公共排水溝，並已由永康市公所接收、管理，且對外發包工程施作，因此既非專供桃花園住戶使用，被上訴人即無為該住戶向上訴人租用該二筆土地之必要。只因當時出席人員不了解計畫道路之開闢與政府徵收二者之不同（因目前政府財政困難大多數已開闢供通行之道路皆未辦理徵收），因誤解而為租用至徵收為止之協議，但因該二筆土地既已供道路使用，則租用之目的已不存在，強求被上訴人再行簽立租約，豈有權利濫用之嫌﹖
３、且在不動產不景氣之大環境下，被上訴人財務吃緊，目前被上訴人除因無力清償債務、股票遭下市外，且公司資產亦遭貨款銀行查封拍賣中，已無再與上訴人簽立租約以回饋社區之能力。退萬步言，即使當時承辦人員為不當之承諾，但因情事變更而撤回承諾亦情非得已，仍應為法所容許。
（四）況被上訴人並無使用上訴人之土地，亦未因此獲利，自無不當得利之情事，上訴人謂被上訴人無合法權源、不付任何代價而使用系爭土地，有不當得利一事，顯有誤會。因被上訴人於上訴人所有計畫道路上施作排水溝，乃係依政府核准圖說施工，並經驗收合格後發給用執照，該地上物等公共設施並於產權移轉與客戶、交屋時一併移交予管理委員會管理，佔有使用者既非被上訴人，被上訴人何來受有利益﹖且該二筆土地既已規畫為計畫道路並依法供道路使用，因屬公用地役關係，即使有損害亦屬政府所造成，實與被上訴人無涉，因此向被上訴人依不當得利請求損害金，自依法無據。
三、證據：提出系爭土地之都市計畫土地使用分區證明書一件。
丙、本院依職權調取本院八十八年度公字第一０七０三號公證卷宗，並囑託台南縣永康地政事務所就系爭土地使用現況製作複丈成果圖。
理 由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但訴之變更或追加他訴，於請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款分別定有明文。本件上訴人於原審起訴時係請求確認兩造間就上訴人所有坐落台南縣永康市○○段一七九、一八０地號內（面積八五０．一八平方公尺，詳如附圖所示）部分土地之租賃關係存在，並請求被上訴人應自九十年三月八日起，按年給付十六萬八千三百八十七元之租金，而其主張之事實則係以兩造於八十八年六月十一日曾合意由被上訴人承租系爭土地至該土地被徵收為止，故請求被上訴人給付租金等情，茲上訴人於本院審理時，撤回確認系爭租賃關係存在之聲明，並追加主張若兩造間之租賃關係不存在，爰依不當得利請求權，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，其追加之訴，與原訴之主要事實，其爭點均為八十八年六月十一日兩造是否曾合意由被上訴人承租系爭土地至被徵收止，亦即追加之新訴與原訴之爭點有其相同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係同一紛爭，於訴訟繼續審理進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，二項請求之訴訟及証據資料均屬相同。依上開說明，上訴人之追加，其請求基礎事實既屬同一，於法核無不合，自應准許，先予敘明。
二、本件上訴人起訴主張：坐落台南縣永康市○○段一七九、一八０地號土地為其所有，惟被上訴人長谷公司（原名稱為長谷建設股份有限公司，現變更為長谷生活科技股份有限公司）於八十五年二月間興建「長谷桃花源」公寓大廈時，未經其同意，即擅自占用系爭土地內部分土地（面積八五０．一八平方公尺，詳如附圖所示）做為排水溝，嗣於八十七年十月十四日，兩造合意由被上訴人承租系爭土地至該土地被徵收（租期以二年為一期），故兩造乃於八十八年三月八日簽定第一期土地租賃契約，惟前開租約租期屆滿（九十年三月七日）後，被上訴人不僅拒與上訴人繼續另訂書面租約，亦拒絕給付租金，爰本於租賃契約之法律關係，訴請確認兩造間就系爭土地有租賃關係存在，被上訴人按年給付租金十六萬八千三百八十七元，嗣於本院審理中，撤回確認系爭租賃關係存在部分之聲明，並追加主張前開租賃關係若不存在，因被上訴人係無合法權源使用該土地，顯受有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害，上訴人亦得本於不當得利之請求權，追加請求被上訴人給付相當於租金之不當得利等語（原審判決駁回上訴人之訴，上訴人提起上訴後，雖撤回有關確認系爭租賃關係存在部分之聲明，然其請求給付租金之訴，實已包含請求確認系爭租賃關係之存否，是本件仍應就系爭租賃關係存否為審理。）
三、被上訴人則以：（一）八十八年六月十一日所召開「協調永康市公所興築排水溝占用系爭土地暨長谷桃花源管理委員會毀損上訴人所有圍牆事宜會議」之會議結論雖提到「有關長谷公司承租上開土地至徵收一節，依八十七年十月十四日於永康服務所達成協議，長谷公司租用土地之租期以二年為一期，租用至被徵收為止」，然該結論係指在二年的租期中，若土地已被徵收，則租約當然終止，並非指租約於九十年三月七日到期後須無條件續簽租約或租賃關係繼續存在，此由兩造於八十八年三月八日簽定之租賃契約條款第二條「租賃期間自八十八年三月八日起至九十年三月七日止計二年」及第十一條「租賃期間內，政府徵收上開土地作為計劃道路時，甲方得終止契約，乙方不得主張任何權利或要求任何補償之約定」之約定已明，是該會議記錄結論之本意應係指於二年租賃期間內若土地被徵收則租約當然終止，並非指租期若於二年屆至後被上訴人須無條件續簽租約或租賃關係當然繼續存在。（二）於前開協調會議中，前立委蘇煥智之助理楊青雲等保證，將於最短期間內敦促縣政府或永康市公所「徵收」系爭土地並開通為計劃道路供公眾通行，被上訴人認知該徵收應可於二年內完成，方與上訴人簽訂該二年期之租約，並約定若於租期內系爭土地被徵收則將終止租約，絕非如上訴人所言同意無限期續簽租約；且今該計畫道路已開闢供公眾道路使用，非專供桃花源住戶使用，被上訴人即無為該住戶向上訴人租用該土地之必要，然因當時被上訴人代理人不了解計畫道路之開闢與政府徵收二者之不同，因誤解而為租用至徵收為止之協議，但因該二筆土地既已供道路使用，則租用之目的已不存在，強求被上訴人再行簽立租約，顯有權利濫用之嫌，即使當時承辦人員為不當之承諾，但因情事變更而撤回承諾亦情非得已，應為法所容許。（三）系爭土地於租約簽訂後已供公眾使用，被上訴人並無占用之不當得利，是占用使用者既非被上訴人，被上訴人何來受有利益﹖且系爭土地既已規畫為計畫道路，並供道路使用，即使上訴人受有損害，亦與被上訴人無涉等語資為抗辯。
四、經查，坐落台南縣永康市○○段一七九、一八０地號之土地為上訴人所有，被上訴人所興建之「長谷桃花源」公寓大廈位於該土地之南方，因該公寓大廈管理委員會向被上訴人反應前開土地之管理不當致影響附近環境衛生等事宜，於八十七年十月十四日，在上訴人之永康服務處，兩造乃達成就系爭土地訂立租賃契約之合意，並約定承租面積經實測為九一一‧四六平方公尺，租金則以八十七年七月公告地價每平方公尺一九八一元之年利率百分之十計算（即每年租金一八０五六０元），惟需經上訴人公司總管理處核准後生效，並以二年一期訂約，向法院辦理公證手續，嗣上訴人公司總管理處於八十七年十一月二十六日即以八七台水財字第三一五六七號函就前開會議結論准予備查；其後於八十八年三月八日，兩造遂向本院公證處請求公證「土地租賃契約」，約定承租系爭土地之面積為八五０‧一八平方公尺（詳如附圖所示），租賃期間則自八十八年三月八日起至九十年三月七日計二年，租金為每年十六萬八千三百八十七元；其後於八十八年六月十一日，在長谷桃花源管理委員會會議室，兩造就被上訴人承租系爭土地一事，再確定為「租期以二年為一期，租用至被徵收止」，且該會議內容經上訴人公司總管理處核准後生效，而上訴人公司總管理處亦於八十八年六月三十日以八八台水財字第一八七三號函准予備查等情，業經上訴人提出土地登記謄本二件、「協調永康市公所興築排水溝占用本（上訴人）公司所有坐落永康市○○段一七九、一八０地號內部分土地暨長谷桃花源管理委員會毀損本（上訴人）公司所有圍牆事宜會議紀錄」一件、部分土地出售及出租事宜會議紀錄一件、本院八十八年度公字第一０七０三號公證請求書（附土地租賃契約及複丈成果圖）一件、上訴人八十七年十一月二十六日八七台水財字第三一五六七號與八十八年六月三十日以八八台水財字第一八七三號函各一件等為證，並經本院依職權調取本院八十八年度公字第一０七０三號公證卷宗審閱無訛，復為被上訴人所不爭，堪信為真實。然上訴人又主張兩造間就如附圖所示之系爭土地之租賃契約仍存在，被上訴人自應依約給付租金，縱使該租賃關係不存在，被上訴人亦受有相當於租金之不當得利等語，惟為被上訴人所否認，並執前開情詞置辯，是本件兩造爭執之點厥為系爭租賃關係是否存在？若租賃關係不存在，被上訴人是否受有相當於租金之不當得利？
五、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，固為民法第一百五十三條第一項所明定。然契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院六十一年度台上字第九六四號判例參照）。而當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院八十五年度台上字第二三九六號判決參照）。本件上訴人主張系爭租賃契約關係存在，惟為被上訴人所否認，則本件首要審酌者自為系爭租賃關係是否存在？經查：
（一）兩造於八十七年十月十四日，在上訴人永康服務處，上訴人第三管理區處、被上訴人（代理人：戴源宏、張耀輝）及訴外人邱金澤曾就系爭土地占用情形開會討論價購或承租事宜，被上訴人於會中曾表示「（一）坐落永康市○○段○○○○號土地己部分ＰＣ造排水溝計一四‧四一平方公尺部份，為維護社區公共衛生之考量，同意依市價價購，未出售前出租予本公司。（二）另同段一八０地號土地：丁部分ＡＣ造地面七三‧五三平方公尺，戊部分ＰＣ造四五‧四一平方公尺路面部分：：現道路使用一０五‧二八平方公尺，以上合計二二四‧二二平方公尺，本公司同意租用，以供社區居民出入及消防安全之需要，承租直到該土地徵收為止。（三）依據長谷桃花源管理委員會反應，二王倉庫大門前右側空地，時有垃圾堆放，雜草叢生，影響環境衛生，住戶屢向環保局檢舉，基於自來水公司、長谷桃花源公寓大廈、長谷吉第四樓透天厝住戶等三嬴立場，擬建請自來水公司將道路用地全部出租予長谷建設股份有限公司，如此，除解決自來水公司管理上之負擔外，另亦有租金之收入，於住戶立場上除環境衛生得以確保外，另亦有交通上之便利，長谷建設股份有限公司雖要租金之支出，但基於回饋住戶及地方之立場，建請自來水公司將上開土地出租，將圍籬拆除連絡二王倉庫大門與長谷桃花源公寓之間道路，方便二王及三合里萬名里民交通安全與使用，：：」等語，是上訴人於會議結論時即表示：「（一）今天協調會議因有關占用土地依市價讓售一節，須再詳細調查市價後再通知協議：：故今天只協調依規定繳納使用補償金、出租：：事宜。：
：（四）另長谷建設股份有限公司於八十七年七月七日協調會議要求『：
：建請自來水公司將上開土地出租：：』一節，經查現場勘測實際面積九一一‧四六平方公尺，以八十七年七月公告地價每平方公尺一九八一元乘年利率百分之十乘面積九一一‧四六平方公尺，年租金一八０五六０元，：：（六）上開出租土地報奉本公司總管理處核准後，以二年一期訂約，依規定向法院辦理公證手續，有關土地租賃契約格式，依據法院所訂格式辦理。」等語，有該「部分土地出售及出租事宜會議紀錄」在卷可稽。
（二）嗣兩造於八十八年三月八日向本院公證處請求公證「土地租賃契約」，契約中係約定：「一、租賃標的物標示：台南縣仁愛段一七九、一八０地號內土地面積八五０‧一八平方公尺（詳略圖）。二、租賃期間：自民國八十八年三月八日起至民國九十年三月七日計二年。三、租金：每年租金新台幣壹拾陸萬捌仟參佰捌拾柒元。四、付租金方式：一年支付一年租金，請於每年三月八日前支付。：：六、乙方（即被上訴人）就租賃物限於道路使用，非經甲方（即上訴人）書面同意不得變更用途。甲方交付之租賃物，應以合於約定之使用，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用之狀態。：：十一、租賃期間內，政府徵收上開土地作為計劃道路時，甲方得終止契約，乙方不得主張任何權利或要求任何補償，：：」亦經本院依職權調取本院八十八年度公字第一０七０三號公證卷宗審核無訛。
（三）其後於八十八年六月十一日，上訴人第六區管理處與被上訴人（代理人：王忠聖、戴源宏、張耀輝）、永康市二王里里長（陳正德）、長谷桃花源管理委員會（代理人陳中秋）、永康市公所立法委員蘇煥智國會辦公室（代理人：楊青雲、蔡仁宗）又開會「協調永康市公所興築排水溝占用本（上訴人）公司所有坐落永康市○○段一七九、一八０地號內部分土地暨長谷桃花源管理委員會毀損本（上訴人）公司所有圍牆事宜」，於該次會議中上訴人所為之結論如下：「本案永康市公所興築排水溝使用本公司所有坐落永康市○○段一七九、一八０地號內部分土地，係解決二王里、三合里里民排水、交通安全、環境等問題，造福里民。（二）暨長谷桃花源管理委員會毀損本公司所有圍籬一案，經查上開土地內業由長谷建設股份有限公司辦妥承租及法院公證在案，且承租之目的係作為道路使用，長谷建設股份有限公司曾於八十八年一月三十日長服字第００一號函委託本會使用管理，本會拆除地上物，以利居民通行，並無違誤。（三）有關長谷建設股份有限公司承租上開土地至被徵收一節，依八十七年十月十四日於永康服務所達成協議，長谷建設股份有限公司租用土地之租期以二年為一期，租用至被徵收止，絕無異議。」亦有「永康市公所興築排水溝占用本（上訴人）公司所有坐落永康市○○段一七九、一八０地號內部分土地暨長谷桃花源管理委員會毀損本（上訴人）公司所有圍牆事宜會議紀錄」一件附卷可憑。
（四）綜觀前開會議紀錄及租賃契約之內容，兩造於八十七年十月十四日，就系爭土地之租賃事宜，雖就「租賃面積九一一‧四六平方公尺」、「每年租金一八０五六０元」、「以二年一期訂約」、「向法院辦理公證手續，有關土地租賃契約格式，依據法院所訂格式」等租賃契約內容達成合意，惟兩造於八十八年三月八日向本院公證處請求公證之「土地租賃契約」卻約定：「一、租賃標的物標示：台南縣仁愛段一七九、一八０地號內土地【面積八五０‧一八平方公尺】（詳略圖）。二、租賃期間：自民國八十八年三月八日起至民國九十年三月七日計二年。三、租金：每年【租金新台幣壹拾陸萬捌仟參佰捌拾柒元】。」是兩造於八十七年十月十四日協議時既已約定應另立經公證之書面租賃契約，且對照該協議內容及租賃契約內容之差異，應足以認定兩造於八十七年十月十四日雖就系爭土地欲成立租賃契約一事達成合意，而就該租賃物範圍、租金數額亦提及以實測面積、公告地價百分之十計算，然由兩造於八十八年三月八日所訂立之書面租賃契約內容顯示，兩造實難僅依八十七年十月十四日之協議內容履行其租賃契約，足認兩造於八十七年十月十四日之協議內容應僅屬預約性質，而非本約，是上訴人自僅得依協議內容請求被上訴人履行訂立本約之義務，而不得逕依預定之本約內容請求被上訴人履行。而兩造所訂立之書面租賃契約之租賃期間既已於九十年三月七日屆至，則上訴人逕以該協議及租賃契約內容請求被上訴人給付租賃期間屆滿後之租金，自屬無據。
六、又按第三人利益契約者，係指當事人一方約定使他方向第三人給付時，第三人即因之而取得直接請求給付權利之契約（民法第二百六十九條）。第三人利益契約本身並不是一個固有的契約類型，而是就特定契約而為第三人利益而作成之約定。在此契約中有三個當事人：債權人（或要約人）、債務人（或拘束人、諾約人）及受益人。在第三人利益契約，有二個法律關係應予區別：（一）補償關係─即為使債務人（受約人）對第三人負擔債務原因之債務人與要約人間之法律關係。（二）對價關係，即要約人自己不受給付，而約使第三人取得權利之要約人與第三人間之原因關係。對價關係與補償關係乃各自獨立，當事人訂立第三人利益契約時，不必表明對價關係，對價關係之不存在（不成立、無效或被撤銷）不影響第三人利益契約之成立，受約人不得以對價關係不存在為理由拒絕給付；且補償關係之不存在對於對價關係亦不生影響。而第三人利益契約之訂立，有為縮短給付過程之目的，是補償關係不存在時，因債務人與要約人間有補償關係存在，債務人向第三人為給付，實際上係對要約人為給付，或免除要約人對第三人之債務，或使要約人對第三人取得債務，故債務人僅能向要約人請求返還其無法律上原因所受之利益（王澤鑑著不當得利七十九年三月出版第八二項至八六頁參照）。易言之，以契約訂定向第三人為給付，乃屬要約人與債務人間之契約，如要約人與第三人間存有原因關係（對價關係）時，債務人及第三人固係直接依債務人與要約人間之第三人利益契約而為給付及受領給付，惟第三人受領給付之原因，則係本於其與要約人間之對價關係。故要約人與債務人間之契約縱經解除，如第三人與要約人間之對價關係，仍然存在，第三人所受領之給付，即與無法律上之原因而受利益或雖有法律上之原因而其後已不存在之情形有別，不生不當得利之問題（最高法院八十七年度台上字第六一號判決參照）。本件兩造間之租賃關係雖自九十年三月八日起即已不存在，然被上訴人是否因之而受有無法律上原因之利益？即上訴人是否得依兩造於八十七年十月十四日之協議內容請求被上訴人與其訂立本約？兩造未訂再訂立租賃契約，被上訴人是否因之而受有法律上原因之利益？經查：
（一）被上訴人雖辯稱其於八十七年十月十四日及八十八年六月十一日協議時雖均同意承租系爭土地至該土地被徵收止，然其本意係僅承租二年，二年期間內該土地若被徵收，其即可終止契約云云，然訊之參與八十八年六月十一日協議會議之長谷桃花源管理委員會代理人陳荷媛（原姓名陳中秋，於九十一年十二月二十五日改名）及二王里之里長陳正德均到庭分別證稱：
「：「（【提示八十八年六月十一日協調會議記錄】你是否有無參加會議？）當初我是長谷桃花源管理委員會的委員，因為我們買房子時建設公司跟我們說旁邊有一條八米道路，結果沒有，後來我們發現路面都是台灣省自來水股份有限公司的，導致我們出入不方便變成死巷，所以我們才會開協調會，協調會的結論是長谷生活科技股份有限公司願意向台灣省自來水股份有限公司承租這塊土地到徵收為止。（是否知道為何是二年為一期？）這部分我不清楚。我只知道應租用到被徵收為止。」、「（【提示八十八年六月十一日協調會議記錄】你是否有無參加會議？）有。當初因為我是二王里的里長，是管理委員會找我去幫他們處理道路使用的問題，協調結果由長谷生活科技股份有限公司向台灣省自來水股份有限公司租用土地做道路跟排水設施使用，要租用被徵收為止，我不知道為什麼會定二年為一期，現在土地還沒有被徵收，可是我不知道長谷生活科技股份有限公司為什麼不繼續訂約。」等語，則證人陳荷媛、陳正德與就協調過程中有關系爭土地之租賃期限既均認兩造係合意租賃至該土地被徵收為止，而證人與兩造亦無任何親戚、利害關係，其證言又與前開會議紀錄之內容相符，其證言自屬客觀可信，是被上訴人辯稱協議時曾合意租期不逾二年云云自難憑採。況觀諸前開二次之會議紀錄，被上訴人代理人於該二次會議中均未提及租期不逾二年，而僅表示願承租至該土地被徵收為止；至二年為一期，則反係上訴人因公司之內部規定而就土地租賃期限所為之限制，益徵上訴人主張兩造於八十七年十月十四日協議時，被上訴人本於第三人即長谷桃花源住戶及二王里、三合里之里民利益，就系爭土地之租賃期間同意租賃至該土地被徵收止一節為可信。
（二）又系爭土地之現況雖為供公眾通行之道路，並有部分土地係供不特人停車使用，此業經本院履勘現場製有勘驗筆錄、現場簡圖並囑託台南縣永康地政事務所繪製複丈成果圖在卷可稽，復為兩造所不爭，堪認為真實。然被上訴人向上訴人承租系爭土地之緣由既係「基於回饋住戶及地方之立場：
：方便二王及三合里萬名里民交通安全與使用，：：」，已如前述，是以，兩造間之租賃契約自應係屬第三人利益契約，而現兩造間之租賃契約雖已不存在，被上訴人亦因之免除依約應給付租金之義務，然揆諸前揭說明，第三人即長谷桃源住戶及二王里、三合里之里民所受領之給付，係本於其與要約人（即被上訴人）間之對價關係（協議內容），並非無法律上之原因而受有利益，而被上訴人因該補償關係（即租賃關係）之不存在而免給付租金之義務，自受有相當於租金之不當得利，是上訴人（債務人）向被上訴人（要約人）請求返還其無法律上原因所受之利益，於法自屬有據。
（三）綜上，系爭土地現既未經徵收，然仍供長谷桃源住戶、二王里及三合里之里民之通行使用，而兩造間就系爭土地租賃期間又已協議租賃至被徵收為止，上訴人本得依兩造之協議請求被上訴人再訂立租賃契約，然自九十年三月八日起，兩造就系爭土地雖未再訂立租賃契約，然此補償關係之不存在使被上訴人因之免給付租金予上訴人，被上訴人自受有相當於租金之不當得利，從而，上訴人主張依據不當得利之法律關係，請求被上訴人按年給付相當於租金（十六萬八千八百八十七元）之損害，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，上訴人主張依據租賃契約請求被上訴人給付租金，雖無理由，然被上訴人因之而受有相當於租金之不當得利，是上訴人於本院另追加依據不當得利之法律關係請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，自有理由，被上訴人辯稱其並未受有利益，為不可採。從而，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人應自九十年三月八日起至系爭土地被徵收止，按年給付十六萬八千三百八十七元，自屬有理由，應予准許。原審未及審酌上訴人於本院追加之不當得利請求權，因而為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦或舉證，核與判決結果無影響，無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法官 蔡 美 美~B 法官 李 銘 洲~B 法官 洪 碧 雀右正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十二 日~B法院書記官 顏 惠 華