臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度簡上字第七九號
上 訴 人 財團法人台灣郵政協會法定代理人 甲○○訴訟代理人 林瑞成律師被上訴人 乙○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人不服本院台南簡易庭九十一年二月二十五日所為第一審判決（九十年度南簡字第一七六二號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決㈠原判決廢棄㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審判決記載相同者茲予引用外，補稱：
（一）坐落台南市○區○○段一三七七之一地號土地上，門牌號碼台南市○區○○路○○○巷○號二樓之二之房屋，及該建物共同使用部分即建號二二八二，面積九十一點五二平方公尺，應有部分八分之一之建物（下稱系爭房屋）為上訴人所有，而上訴人固於七十一年四月二十日郵協字第七一一二○二─三號函檢附計價表及空白房屋買賣契約書，然僅具要約之引誘性質而已，上訴人迄今尚未經郵政總局報請交通部轉財政部核准而於該買賣契約書用印，足證兩造之意思表示尚未一致，是系爭買賣契約應尚未成立。
（二）雖原審判決認定系爭買賣契約已成立並生效，惟查兩造迄今尚未於房屋買賣契約書簽章用印，因此兩造就系爭房屋尚未成立買賣契約，況查該房屋應按規定經郵政總局專案報請交通部核轉財政部核准變更為非公用財產後，始得正式讓售予現住人，而郵政總局雖經多次專案報核，但均未獲同意辦理，故上訴人迄今仍未於相關房屋買賣契約用印，是以兩造間就系爭房屋之買賣契約應未成立。
（三）次查，原審以上訴人於七十一年四月二十日對被上訴人發出要約，被上訴人即承諾並在契約書上蓋章寄回，認為依民法第一百五十四條第一項規定，應認雙方買賣之意思表示一致。然參諸該契約書第八條約定載明：「本約自簽日起生效」，已明定本契約須於雙方簽約（簽章）日始生效力，因此，本約於雙方未簽字前，自尚不具生效之形式要件。又按民法第一百五十四條第一項但書規定：「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。」，則本件既有合約第八條之生效要件之規定，自不得以空白合約書之寄送即視為要約甚明。
（四）又縱認兩造房屋買賣契約成立，惟承前所述，系爭房屋既應經交通部郵政總局專案報請財政部核准後，始得讓售予現住人，則系爭買賣契約顯訂有以經財政部核准變更為非公用財產後始生效之停止條件，惟其條件迄今尚未成就，因此系爭買賣契約自尚未生效，被上訴人仍不得據以請求系爭房屋所有權之移轉登記。
（五）抑且，上訴人係依據「交通部主管財團法人設立許可及監督準則（以下簡稱監督準則）」設立之財團法人，該監督準則第二十一條規定交通部許可設立之郵政財團法人，其董事會為不動產之處分，應經交通部之許可，又上訴人章程第十四條亦規定董事會為不動產之處分時，應經交通部之許可，而交通部迄今並未許可系爭不動產之處分，則系爭買賣契約顯尚未生效。
（六）再依卷附房屋買賣契約書前文記載：「經甲乙雙方一致同意參照『交通部所屬事業機構眷舍房地處理實施要點』（以下簡稱「實施要點」）及『交通部郵政總局暨所屬機構國有眷舍房地處理實施細則』（以下簡稱「實施細則」）讓售與現住人之規定，訂定條件如左‧‧‧」則「實施要點」及「理實施細則」之規定，亦為契約內容之一部分，而上開實施要點及實施細則均規定系爭不動產，應經財政部核准變更為非公用財產後，始得讓售予現住人，縱令系爭買賣契約已成立並生效，則兩造自係約定系爭不動產經變更為非公用財產後，始辦理所有權移轉登記，因此被上訴人目前尚不得請求移轉系爭房屋所有權移轉登記。基此，按債權與其孳生之請求權並非同一，債權若附有停止條件，或約定有清償期日，或有其他妨礙其請求履行之情事時，於停止條件成就，或清償期日屆至，或妨礙請求履行之情事除去前，其債權雖然存在，但履行請求權則尚不存在（最高法院八十六年台上字第三七八五號判決），因此本件被上訴人尚不得請求移轉系爭房屋所有權移轉登記。
（七）上訴人於前揭函文說明「‧‧‧各樓層應分攤之建造費依照『實施細則』第二十一條規定之分攤比率核計‧‧‧」及於計價表為同樣之說明，又右開空白房屋買賣契約書之前文記載「‧‧‧經甲乙雙方一致同意參照『實施要點』及『實施細則』讓售與現住人之規定，訂定條件如左‧‧‧」，則被上訴人應知系爭買賣契約書應經交通部郵政總局專案報請財政部核准後始能成立。
（八）上訴人係依據「交通部主管財團法人設立許可及監督準則（以下簡稱「監督準則」）」設立之財團法人，該監督準則第二十一條規定交通部許可設立之郵政財團法人，其董事會為不動產之處分，應經交通部之許可。再者，上訴人之章程第十四條亦規定董事會為不動產之處分時，應經交通部之許可，足證上訴人處分系爭房屋之權能已受限制，在上訴人經主管機關同意出售系爭不動產之前，系爭買賣契約尚未成立，否則國家無從管制國有財產之處分。
（九）復按民法第二十六條規定：「法人於法令限制內，有享受權利，負擔義務之能力，但專屬於自然人之權利義務，不在此限。」本件系爭不動產為國有財產，按國有財產法第七條規定：「國有財產收益及處分，依預算為之，其收入應解國庫。凡屬事業用之公用財產，在使用期間或變更為非公用財產，而為收益或處分時，均依公營事業有關規定之程序辦理。」，故上訴人就系爭不動產之處分權能，係受上開法令之限制，在該限制未除去之前，上訴人尚無出售系爭房屋之權能。
（十）再查，系爭房屋之基地係郵政總局於三十五年接收，並由財團法人郵政協會於六十年七月間興建房舍作為員工宿舍使用，應符合國有財產法第四條第二項第三款規定公用財產中之事業用財產，應適用「實施要點」、「實施細則」之規定，已如前述，再按上開實施要點暨實施細則所稱「公用財產」一語之定義為何？又在眷舍房地之所有權並非均屬國有之情形，是否仍屬公用財產乙節，經交通部函覆稱：「實施要點暨實施細則所稱『公用財產』，係指國有財產法第四條第二項第三款規定『公用財產』中之『事業用財產』。案關土地係該局經管之國有公有土地，郵政協會於六十年七月間興建房舍無償提供郵局併同其他公有宿舍作為員工宿舍使用，相關宿舍配住及管理辦法均依郵局規定辦理，由於郵政協會房舍與郵局公有宿舍均混合一起辦理配住，其管理及扣收宿舍使用費等，並無二致，故郵政協會之房屋雖非國有財產法第四條所稱之『公用財產』，但從郵政協會捐助章程第二條規定，其係以舉辦員工福利事業，創辦或投資與郵政有關之事業，並以協助發展郵政業務為宗旨觀之，本案屬郵政協會所有之台南市○區○○路○○○巷○○號二樓之二等房屋得視為郵政員工宿舍。」，因此系爭房屋應仍有上開實施要點及實施細則之規定之適用，有交通部九十一年十一月十九日交總字第○九一○○一一四七○號函可憑。
（十一）況查，依郵政、電信協會六十九年度第一次全體董監事聯席會議決議，該協會眷舍房地同意比照實施要點暨實施細則辦理，故關於本件系爭房屋之處理，依上開董監事聯席會議決議，得比照實施要點暨實施細則規定辦理，亦為上開交通部函所指明，因此系爭房屋應有上開實施要點及實施細則規定之適用，殆無疑義。
（十二）又查，郵政協會所有不動產之處分或設定負擔，依其捐助章程第十四條規定，必須經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，始得辦理，而系爭眷舍房屋既經該會董事會依前述規定決議同意比照實施要點暨實施細則辦理，則系爭台灣郵政協會房屋之處理，得比照實施要點暨實施細則之規定，亦有交通部右開函件可稽，因此系爭房屋之處分，既未經交通部同意，自不得為所有權移轉登記，否則即違反上開實施要點暨實施細則之規定。
（十三）有關承前說明，眷舍土地屬國有，房屋則屬郵政協會所有之情形，郵政協會得否處分其所有之地上房屋？其依據何在乙節，經交通部函稱：「查本案房地為私有及國有之混合財產，該基地須層報行政院核准變更為非公用財產後，始得正式讓售予現住人，該局雖經多次專案報核，惟均未獲同意辦理。案關房屋之處分仍應依據郵政協會捐助章程第十四條之規定辦理，即該會所有之不動產之處分或設定負擔必須經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，並報經本部許可後，始得辦理。」有右開交通部函件可稽，惟查系爭房屋迄今尚未獲得交通部許可處分，因此被上訴人自不得為本案之請求，原判決未注意及此，顯有未洽。
（十四）末查，郵政總局曾以六十九年七月十二日九三○○二─三號函各郵局，徵詢郵局職員參加該局經管眷舍基地改建意願時，已將「實施要點」、「實施細則」，及「眷舍房地規劃就地改建公寓住宅一覽表」、「改建計畫大綱」，委由各郵局向同仁說明並公告週知（請見說明四），因此被上訴人於當時已知上開「實施要點」及「實施細則」應適用於本件房屋土地之買賣。
三、證據：除援用原審所為之立證方法外，補提郵政人員購置住宅輔助委員會函文一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原審判決記載相同者茲予引用外，補稱：
（一）系爭房屋為上訴人所有，自六十九年二月間起即由被上訴人占有使用，嗣上訴人於七十一年四月二十日以郵協字第七一一二○二─三號函，對被上訴人發出售屋要約，內容為：㈠本會讓售台端現住台南市○○路○○○巷二○─三號二樓眷舍房屋。㈡總價款新台幣二○五、○八七元，分十五年按月平均繳納，並按年利率九厘計收利息。㈣附計價表及房屋買賣契約一式三份，如荷同意，請簽章退回本會以憑辦理。被上訴人收到要約後，立即承諾表示完全同意，並將買賣契約三份簽名蓋章後悉數寄回上訴人辦理外，上訴人亦自七十一年四月起，依約經受託扣繳之郵政總局按月由被上訴人薪俸中扣繳房屋價款合計新台幣三五○、○五○元，除有上訴人出具之收款證明外，郵政總局九十一年十月一日覆 鈞院技九一字第二七○○一○○○二號函，亦表示所代扣款項均按月如數撥付上訴人在案。
（二）次查，依據房屋買賣契約第五條，被上訴人付清房屋價款後，上訴人應發給房屋產權移轉證明書並指定委任代理人會同於一個月內辦理權利移轉變更登記。惟屢次催促上訴人履約，均未獲正面回應，復以台南東門郵局第一九一五號存證信函催告訴人限期履約，上訴人竟以郵協字第八九四一一七─二一號函稱：「本案地上建物屬本會所有，基地屬國有之混合財產，因土地須經財政部核准變更為非公用財產後，始得正式讓售予現住人，郵政總局雖經多次專案報核，但均未獲同意辦理，因此本會迄今未便於相關房屋買賣契約用印，致房屋買賣契約並未成立」等語搪塞，其履行契約顯然違背誠信原則。
（三）又按上訴人對被上訴人所發之要約函，受文者（即相對人）明定為被上訴人「乙○○」，內容明確表示買賣標的、買賣價款並附書妥房屋標示之房屋買賣契約一式三份，如荷同意請簽章退回本會以憑辦理，同時在買賣契約第七條訂定雙方解除契約之理由與處理方式，足證該函為要約之意思表示者，昭然若揭。上訴人要約引誘之抗辯，顯有誤會，不足採信。次按相對人對要約之承諾，係「形成權」，只須相對人一方之行為契約即可成立，至於發要約之一方在書面契約上是否簽名，並不影響契約之成立，蓋買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，當事人間就標的物及其價金表一致時，不問其為明示或默示契約即因合意而成立，縱然上訴人在買賣契約書上尚未用印，依法亦不影響契約之成立。
（四）且依上訴人所發之要約函第五條，僅檢附計價表及房屋買賣契約一式三份而已，並未附「實施要點」及「實施細則」等文件，被上訴人始終不知情，同時上訴人所發之要約函及所附眷舍房地計價表及房屋買賣契約書內，均未載明該買賣契約書係附有經財政部核准變更為非公用財產始生效之停止條件，上訴人引用契約外之行政命令，作為遲延給付之抗辯，要非可採。
（五）姑且不論，上開「實施要點」及「實施細則」之內容，被上訴人始終不知情，不得作為契約之依據。即從法令制定之規範論，該二件行政命令殊與憲法第二三條關於人民權利之限制應以法律為之為要件，及中央法規標準法第五條第二款規定關於人民之權利、義務應以法律定之之規定有違。縱然可參，然依據交通部九十一年十一月十九日覆 鈞院交總字第○九一○○一一四七○號函第二條第一款解釋：系爭房屋為郵政協會之房屋，非國有財產法第四條所稱之「公用財產」，同時依據建物登記謄本記載，該房屋為上訴人所建造，並登記為所有權人，自始即非公用產，即不必變更，也無從變更。又實施細則第二條：「本細則所指經管之國有眷舍房地，係指現配住員工眷舍之房屋，其產權以本局管理者為限。」文內明確表示，其所有權登記為「國有」而由郵政總局管理者始有適用。系爭建物既自始登記為上訴人「私有」，自無該細則之適用。按上訴人係依法成立之財團法人（私法人），具有獨立之人格，自得自由使用收益、處分其所有物，並排除他人之干涉（民法七六五條參照），上訴人於被上訴人繳清價款後，不依買賣契約第五條約定，將產權過戶於被上訴人，是不為，而非不能也。
（六）又上訴人抗辯：基地經交通部郵政總局多次專案報請交通部核轉財政部核准變更為非公用財產，但均未獲同意辦理，故被上訴人現在還不得請求辦理系爭房屋所有權移轉登記等語。惟查，「土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利‧‧‧」，最高法院四三年台上第六三九號著有判例。本案買賣標的僅限於房屋部份，並不包括基地，故基地變更為非公用財產與否，對房屋之買賣與所有權之移轉登記，並無任何關係。觀之國營台灣土地銀行管有位於高雄市之房地多達數佰筆之巨，渠為配合政府關懷人民「住」的政策，而於七十六年間將地上物悉數出售於現住人，而保基地所有權再與房屋承買人訂定土地租約之情況，足可證明，上訴人之抗辯非有理由者，彰顯明甚。
（七）再者，上訴人引據「監督準則第二十一條」及「修正捐助章程第十四條」，辯稱：依規定董事會為不動產之處分，應經交通部之許可，而交通部迄今並未許可系爭不動產之處分，故系爭買賣契約顯尚未生效等語。惟查上開監督準則，交通部係於八十五年八月間制定，上訴人依據該準則修正捐助章程後，聲請台北地方法院八十七年度法字第六四號裁定核准變更，並向該法院登記處辦妥變更登記（八十七年法登他字第五九號）。根據裁定聲請書所附財團法人台灣郵政協會捐助章程修正草案條文對照表第十四條修正條文欄：「‧‧三、不動產之處分或設負擔，應經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，並應報請交通部許可。」現行條文欄：「空白」，說明欄為：「一、本條新增。二、本條條文係依據準則第二十一條增列」。按法人登記後有應登記之事項，而不登記，或已登記事項有變更而不為變更之登記者，不得以其事項對抗第三人；又法人對於董事代表權所加之限制，不得對抗善意第三人，民法第三十一條及第二十七條第三項分別定有明文。經查上訴人於四八年五月間向台北地方法院聲請變更登記所附之「修正捐助章程」，僅第十條規定「本會以董監事聯席會議為最高權力機關」外，並無董事會表決門檻或應經任何機關許可之條文。本案上訴人於七十一年四月間對被上訴人所發之要約函第二條明示「依據本會第十五屆第四、五次全體董監聯席會議記錄辦理」。具證上訴人出售系爭建物，係依據當時向法院登記之「捐助章程」辦理者，洞若觀火。上訴人引用訂立契約後，經過十六年才修正增訂之捐助章程，據為不履行契約之抗辯，要非可採。而交通部未詳察新舊捐助章程之內容及向法院變更登記之日期，遽認應適用新增訂之章程處理，不無可議，亦非可採。
（八）復按交通部係掌管全國陸海空交通之最高決策機關，就 鈞院函詢事項，理應以超然立場，引據法令具體表示意見，始符合新政府責任政治之要求。乃竟將全案推給與本案有利害關係之郵政總局（基地管理人）答辯轉覆，因此對於訂約時應適用之捐助章程隻字未提，而悉數引用訂約後經過十六年「增訂」並向法院變更登記之捐助章程作為答覆之依據。此不但違反民法第三一條「法人登記後，有應登記之事項，而不登記，或已登記之事項有變更，而不為變更之登記者，不得以其事項對抗第三人」之規定，而且有球員兼裁判之弊情，該函顯有嚴重之瑕疵不足採信。
（九）再查，上訴人自認系爭房屋屬其所有，原無償提供郵政總局作為員工宿舍使用，並向使用人扣收使用費等語。既係無償，即法律關係為「使用借貸」，房屋所有權仍屬貸與人（即上訴人）所有，貸與人得隨時請求返還借用物（民法第四七○條參照）。系爭房屋自六十九年二月間起即由被上訴人占有使用，並由出租人按月扣收使用房屋之對價（名為使用費，實為租金）。至七十一年四月間上訴人向被上訴人發售屋要約時，在要約函第四條末段訂定「現職人員宿舍使用費自訂約月起免予扣收」。按系爭房屋兩造訂立買賣契約之前，既由被上訴人本於租賃關係而占有，依民法第九四六條準用同法第七六一條第一項但書之規定，被上訴人就系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同法第三七三條該屋之利益，由此當然歸屬被上訴人，最高法院四六年台上第六四號著有判例。系爭房屋上訴人既自訂約之日起，以「簡易交付」之法則交付被上訴人，而郵政總局亦自同日起停止收取房屋租金，即上訴人與郵政總局間之房屋使用借貸關係，已自同日起終止者，彰彰明甚。上訴人猶稱：系爭房屋得視為郵政員工宿舍云云，顯與事實不符，亦非可採。
三、證據：除援用原審所為立證方法外，補提：捐助章程修正條文對照表、裁定及變更登記、土地暨建物謄本、土地租賃契約、租金收據、銓敘部函文、南區郵政管理局核准退休函各乙件為證。
丙、本院依職權向交通部郵政總局函查：被上訴人於任職○○○區○○○○○段期間，是否由該局在該員應發薪資內按月扣繳如房屋還款詳情表所示款項？又該款項之性質為何？是否依係買賣契約書第二條第一款約定扣繳？並向交通部函查：㈠該部制訂之實施要點及實施細則所稱「公用財產」一詞之定義為何？又在眷舍房地之所有權並非均屬國有之情形，是否仍屬公用財產？㈡如眷舍房地土地部分係屬國有，但房屋則為財團法人台灣郵政協會所有之情形，是否亦有上開實施要點及實施細則之適用？其依據何在？㈢依照實施細則第二條約定：「本細則所指經管之國有眷舍房地，係指現配住員工眷舍之房屋及基地，其產權以本局管理者為限」等語，係載明產權以由郵政總局管理者為限，始屬該細則所稱之國有眷舍房地，則上開房屋為財團法人台灣郵政協會所有之情形，是否仍有該實施細則之適用？其依據為何？㈣承前說明，眷舍土地屬國有，房屋則屬財團法人台灣郵政協會之情形，財團法人台灣郵政協會得否處分其所有之地上房屋？其依據何在？理 由
一、被上訴人起訴主張：系爭房屋為上訴人所有，自六十九年二月間起即由伊占有使用，嗣上訴人於七十一年四月二十日以郵協字第七一一二０二之三號函，對伊發出售屋之要約意思表示，伊於收到該要約後予以承諾，除將房屋買賣契約書三份簽名蓋章後寄回上訴人辦理外，上訴人亦自七十一年四月起依約按月向伊扣繳房屋價款本利合計二千零八十元，截至八十六年三月止已全部扣繳完畢，總金額為三十五萬零五十元，是兩造既就其移轉系爭房屋所有權及價金業已意思表示達成合致，則雙方間買賣契約應已成立。茲依系爭房屋買賣契約第五條約定，上訴人應於伊付清房屋價款後，會同於一個月內辦理所有權移轉登記。詎屢經催請上訴人履約，均未獲置理，爰依兩造間買賣契約之法律關係，求為判命上訴人應協同辦理系爭房屋之所有權移轉登記予伊等情。上訴人則以：伊所寄送之函文暨買賣契約書僅屬要約之引誘性質，尚不因被上訴人簽立契約書後寄回而生買賣契約成立之效力，且兩造並未依房屋買買契約書第八條約定，在該契約書簽章，尤難認買賣契約業已成立。況系爭房屋按雙方合意適用之「實施要點」及「實施細則」規定，應經郵政總局專案報請交通部核准變更為非公用財產後始得正式讓售現住人，伊雖多次專案報核，均未獲同意辦理，因此伊既迄未於房屋買賣契約用印，兩造買賣契約自未成立。又縱認兩造買賣契約成立，惟系爭房屋買賣契約顯訂有以經財政部核准變更為非公用財產後始生效之條件，條件迄未成就，因此系爭買賣契約尚未生效。且伊係依據監督準則設立之財團法人，該監督準則第二十一條規定交通部許可設立之郵政財團法人，其董事會為不動產之處分，應經交通部之許可，又伊之捐助章程第十四條亦規定董事會為不動產之處分時，應經交通部之許可，而交通部迄今並未許可系爭房屋之處分，則系爭買賣契約顯尚未生效甚明。至系爭房屋原即應向交通部郵政總局繳納宿舍使用費，並由台南郵局自被上訴人每月薪資中扣取宿舍使用費，嗣雖改由台南郵局每月自上訴人薪資扣取房屋分期付款，但此乃被上訴人與交通部郵政總局間之另一法律關係，與本件無涉，自不得據此憑認被上訴人已向伊繳納房屋買賣價款等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張上訴人為系爭房屋之所有權人，曾於七十一年四月二十日以郵協字第七一一二０二之三號函，內附空白房屋買賣契約書三份及計價表一份對伊發出出售系爭房屋之要約，經伊收到上開要約後，即承諾並將房屋買賣契約書三份簽名蓋章寄回上訴人，並自七十一年四月起依約按月向伊扣繳房屋價款本利，截至八十六年三月止已全部扣繳完畢，總金額為三十五萬零五十元，是雙方間就系爭房屋之買賣契約已成立等情，業據其提出建物登記簿謄本一份、上訴人所發函文暨內附眷舍房地計價表及房屋買賣契約書等件為證，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者厥為上訴人所辯各節㈠兩造間是否已就系爭房屋成立買賣契約？亦即上訴人所寄函文、計價表暨買賣契約書是否係要約之意思表示抑或僅為要約之引誘？又該買賣契約是否須經上訴人簽章始得成立？㈡系爭房屋買賣契約是否附有以系爭房屋經財政部核准變更為非公用財產後為其生效之停止條件？亦即兩造間是否曾合意以「實施要點」及「實施細則」相關規定為系爭房屋買賣契約之內容，而受其拘束？㈢兩造間訂立之系爭房屋買賣契約是否受「監督準則」及上訴人之財團法人捐助章程規定之拘束？經查：
（一）按要約係指以訂立契約為目的所為之意思表示，其主要作用在於徵求相對人之承諾，而要約之引誘乃表示意思，使他人向自己為要約。是為契約之準備行為，並不發生法律上效果，亦即無結約意思，其性質為意思通知，與要約之意思表示迥不相同。就此二者之區分而言，如意思表示之內容已經具體表示契約之內容，使相對人得據以承諾者，是為要約。反之，如意思表示並未具體表示契約之內容，即為要約之引誘（參照：孫森焱著，新版民法債編總論上冊，第五一頁）。查上訴人於七十一年四月二十日發函予被上訴人，並於該函附有房屋買賣契約書三份，嗣已由被上訴人在該契約書簽章後寄回上訴人，由上訴人收受無誤之事實，為兩造所不爭執，並有該函文、計價表及房屋買賣契約附卷可佐（見原審卷第一○至一三頁），而觀諸該函於主旨及說明欄分別載明：、「關於本會讓售台端現住臺南市○○路○○○巷二○之三號二樓」、「四、本會擬續與台端簽訂台端現住眷舍房屋買賣契約，房屋價款依國民住宅出售辦法按實際建造成本計算，各樓層應分攤之建造費依照『交通部郵政總局暨所屬機構國有眷舍房地處理實施細則』第二十一條規定之分攤比率核計．．．。五、檢附計價表及空白房屋買賣契約一式三份，如荷同意，請簽章退回本會以憑辦理。」等內容，俱見上訴人已對被上訴人明確表示願出售系爭房屋之意思；且依該函所附眷舍房地計價表亦詳細記載：系爭建物總價為二十萬五千零八十七元，分一百八十個月，每一萬元每月需攤還本息一百零一元四角，核計原告每月應償還二千零八十元等語，尤徵上訴人對於出售被上訴人之不動產標的（系爭房屋）及價金（二十萬五千零八十七元）均已具體明確，足使相對人即被上訴人得據以承諾，揆諸前揭說明，上訴人所寄上開函文暨內附計價表、買賣契約書，應認係對被上訴人為出售系爭房屋之要約意思表示，而非僅為要約之引誘，則上訴人寄發該函、計價表、房屋買賣契約書等件對被上訴人為要約之意思表示後，被上訴人不僅在該買賣契約書內簽章後寄回上訴人，且嗣已依計價表所載，自七十一年四月起至八十六年三月分期繳納完畢，亦有上訴人所發八十八年五月十三日郵協字第八○四一一七之一二九號函在卷可按，足認上訴人以在系爭房屋買賣契約書上簽章後寄回上訴人之方式為承諾之意思表示，是兩造間就系爭房屋之買賣契約已因雙方意思表示一致而成立，應堪認定，乃上訴人猶以其所發前開函文等件僅係要約之引誘為由，辯稱：兩造間系爭房屋買賣契約尚未成立云云，自非可取。
（二）雖上訴人又辯稱：兩造並未依房屋買買契約書第八條約定，在該契約書上簽章，故買賣契約尚未成立云云，然按買賣不動產之債權契約，則本為不要式行為，若雙方就房屋之標的物及價金互相同意，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立；又按買賣契約非要式契約，除第一百六十六條情形外，不論言詞或書據祇須意思表示合致即可成立，其寫立書據者，亦無履行何種方式之必要（最高法院二○年上字第一二○七號及十九年上字第三三五號判例意旨參照）；再按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，亦經最高法院著有三十九年台上字第一○五三號判例可資參照。查卷附買賣契約書第八條第二項約定雖載有「本約自簽約日起生效」等語（見原審卷第一三頁），然參酌前述，上訴人係以寄發空白買賣契約書之方式，為出售系爭房屋之要約意思表示，俟經被上訴人在該買賣契約書上甲方（即買方）一欄簽章寄回上訴人，渠等間之買賣契約即已成立，本不因上訴人是否於收受後確實在該契約書上乙方（即賣方）一欄簽章，而影響其契約之有效成立，否則被上訴人為承諾之意思表示後，其契約之成立生效尚須端視上訴人是否在契約書上簽章，無異使上訴人片面享有決定該契約是否成立生效之權限，對被上訴人毫無任何保障可言，當非兩造訂立系爭房屋買賣契約之真意。況兩造間訂立本件買賣契約，既係由上訴人寄發買賣契約書予被上訴人簽章之方式為之，而非經由雙方當場簽立買賣契約書，自不能拘泥該契約書第八條第二項約定所載「自簽約日起生效」一詞，而逕解為須經雙方均在契約書上簽章後始生效力。再參諸該契約書第二條第一款約明：「房屋價款自訂約之當月起，分十五年按月平均繳納」等語，而被上訴人係於七十一年四月起繳納系爭房屋之買賣價款，已如前述，且本院依職權向交通部郵政總局函查：該局在被上訴人應發薪資內按月扣繳款項之情形，亦經該局復稱：上訴人委託該局按月在被上訴人薪俸內代扣房屋價款，該局並按月如數撥付上訴人等情，此有該局九十一年十月一日技九一字第二七○○一○○○二號函存卷足憑，足見被上訴確係自伊簽立系爭房屋買賣契約書之當月即七十一年四月起按月繳納買賣價款予上訴人無訛，則倘若系爭房屋買賣契約並未成立，上訴人何能依前揭約定自「訂約」之當月起收受由交通部郵政總局代扣轉付之買賣價金？由此益徵兩造具有以被上訴人將簽章後之系爭房屋買賣契約書寄回上訴人，作為訂約完成之合意甚明。凡此堪認系爭買賣房屋契約經兩造所為要約及承諾意思表示相互一致時，即已有效成立，至上訴人事後是否確實在買賣契約書上簽章，並非買賣契約之成立要件，自不影響系爭房屋買賣契約之有效成立。是以上訴人徒憑系爭房屋買賣契約書第八條第二項約定，據以抗辯兩造間買賣契約尚未成立云云，亦非可採。
（三）被告復抗辯：伊為交通部所屬事業機構，且本件買賣契約前文記載：「經甲乙雙方一致同意參照「實施要點」及「實施細則」讓售與現住人之規定，訂立條件如左．．．」，故本件買賣契約應受上開「實施要點」及「實施細則」之拘束，亦即附有以系爭房屋經財政部核准變更為非公用財產後始生效之停止條件，而系爭房屋經伊多次專案報請交通部核轉財政部核准變更為非公用財產均未獲同意辦理，因此該停止條件迄未成就，被上訴人尚不得請求所有權移轉登記云云。惟按兩造既就系爭房屋訂立私法上買賣契約，基於私法自治契約自由原則，自應以當事人達成意思表示合致之契約內容，決定雙方之權利、義務關係，非謂上訴人係交通部所屬事業機構，或被上訴人為交通部所屬員工，即當然可認兩造訂立私法上買賣契約時，亦有遵循交通部所頒行政命令（職權命令）之規定，以形成其私法上契約內容之義務，否則無異以行政命令（職權命令）限制當事人之權利，殊與憲法第二十三條關於人民權利之限制應以法律為之為要件，及中央法規標準法第五條第二款規定關於人民之權利、義務應以法律定之之規定有違。故本件買賣契約之履行，是否應受上訴人所舉「實施要點」及「實施細則」之拘束，端視兩造所合意之買賣契約內容有無具體約定為斷。第查，上訴人所提系爭房屋買賣契約前文約定：「經甲乙雙方一致同意參照『實施要點』及『實施細則』讓售與現住人之規定，訂定條款如左，以資共同遵守。」（見原審卷第一二頁），依此文義，雖提及兩造均一致同意參照上開二行政命令之讓售現住人規定，但綜觀其前後文句意旨可知，該段文義應僅係說明本件買賣契約訂立之由來及其內容乃參照前揭行政命令而得而已，此由該段文字稱「雙方一致同意參照‧‧訂定條款如左」等語以觀，益見兩造間就系爭房屋之買賣所應遵行之權利、義務關係，仍應悉係依該買賣契約參照該「實施要點」及「實施細則」而將之形諸於契約書之各條約款內容始得為準據，尚非將該「實施要點」及「實施細則」之規定全數逕引為系爭買賣契約之一部分，否則該契約前文自當明載：「雙方一致同意訂定條款如左，並遵守『實施要點』及『實施細則』」，俾使上訴人知其依契約內容所負之義務，以資遵循；復參以依「實施要點」第四點規定：「依本要點處理之眷舍房地，應由事業機構先依法變更為『非公用財產』後，依規定程序辦理．．．」（見原審卷第五六頁），而上訴人乃係依法許可設立之財團法人，性質上為私法人，系爭房屋為其所有，自六十九年間起供被上訴人使用之事實，均為上訴人所不爭執，則系爭房屋並非公用財產，自無變更與否之問題；且按「實施細則」第二點規定：「本細則所指經管之國有眷舍房地，係指現配住員工眷舍之房屋與基地，其產權以本局管理者為限。」（見原審卷第五八頁），系爭房屋既為上訴人所有，非屬交通部交通總局管理產權之國有眷舍房地，亦無該實施細則之適用，是上訴人所製作之買賣契約書，如有將本件系爭房屋之買賣亦適用該「實施細則」及「實施要點」之意，理應將之具體載明於契約書面，而非僅於系爭房屋買賣契約前文記載參照該行政命令（職權命令）訂立契約條款之意旨，否則被上訴人甚難據此窺知上訴人之真意，與交易常情難謂相符。再者，系爭買賣契約書第七條特約事項第一款至第三款分別載明解除契約事由（見原審卷第一三頁），倘謂該買賣契約尚附有停止條件，則在該停止條件成就前，契約尚未生效，何有解除契約可言？是依前揭約定可知，兩造訂立之系爭房屋買賣契約於意思表示合致時即有效成立。況另與上訴人寄發要約之函文時所併寄之計價表記載內容相較，該計價表就各樓層應分攤之建造費方面，尚且載明係依照「實施細則」第二一條規定比率核計（見原審卷第一一頁），則兩造果有合意約定以系爭房屋須經財政部核准變更為非公用財產，為買賣契約生效之停止條件，對此攸關兩造間買賣契約關係是否有效成立之重要事項，豈有未明訂於書面之理？再參以，被上訴人自簽訂系爭房屋買賣契約書之當月即七十一年四月起即按月繳納買賣價款予上訴人，則苟系爭房屋買賣契約附有以變更為非公用財產為契約生效之停止條件，何以被上訴人負有依買賣契約履行給付價金之義務？由此益見兩造間並未合意訂立任何停止條件至明。綜上各情，兩造既未於契約明訂系爭房屋之買賣應適用「實施細則」及「實施要點」之規定，須經財政部核准變更為非公用財產，渠等間買賣契約始為生效，則上訴人僅憑系爭房屋買賣契約前文之記載內容一端，即遽謂兩造間具有合意以系爭房屋經財政部核准變更為非公用財產，為其買賣契約生效之停止條件云云，顯悖實情，亦難採取。
（四）上訴人另辯稱：郵政總局曾以六十九年七月十二日九三○○二─三號函各郵局，徵詢郵局職員參加該局經管眷舍基地改建意願時，已將「實施要點」、「實施細則」，及「眷舍房地規劃就地改建公寓住宅一覽表」、「改建計畫大綱」，委由各郵局向同仁說明並公告週知（請見說明四），因此被上訴人於當時已知上開「實施要點」及「實施細則」應適用於本件房屋土地之買賣云云，然為被上訴人所否認，並稱：伊係事後才知悉該「實施要點」及「實施細則」等語。茲查，上訴人亦不否認伊於寄發前揭函文時，並未併附該「實施要點」及「實施細則」，且參酌該函第五點所載「檢附計價表及空白房屋買賣契約一式三份‧‧」（見原審卷第一○頁），益徵上訴人寄發要約之函文時，確實僅內附計價表及房屋賣契約書，則上訴人如有意將上開行政命令之規定作為買賣契約之內容，焉有僅將該行政命令公告周知，卻未隨同要約函寄發相對人之理？況且，縱上訴人所稱被上訴人於事先已知悉該「實施要點」及「實施細則」屬實，然系爭房屋買賣契約附有以經財政部核准變更為非公用財產始生效之停止條件乙節，尚非僅從該行政命令內容即得確知，此觀該「實施細則」第二點規定：「本細則所指經管之國有眷舍房地，係指現配住員工眷舍之房屋與基地，其產權以本局管理者為限。」，與系爭房屋之情形顯有不同益明，是上訴人以被上訴人知悉上開「實施要點」及「實施細則」為由，抗辯本件買賣契約應適用該等行政命令之規定云云，洵非有據。
（五）復按各機關發布之命令，得依其性質，稱規程、規則、細則、辦法、綱要、標準或準則，中央法規標準法第三條定有明文。雖就授權發布之命令（通常為法規命令），與依職權發布之命令（理論上為行政規則）在名稱上並未加以區別，惟涉及人民權利之限制，依憲法第二十三條及中央法規標準法第五條第二款規定，應以法律定之，若法律授權以命令為補充規定者，授權之目的、內容及範圍，應具體明確，始得據以發布命令（司法院大法官釋字第三九○號、五○四號解釋意旨參照）；且法規命令之內容應明列其法律授權之依據，並不得逾越法律授權之範圍與立法精神，亦為行政程序法第一百五十條第二項所明定。申言之，有關人民權利義務之事項，應以法律或法律授權之命令加以規定，始符法律保留原則，至於行政機關依職權發布之命令（即職權命令），其內容應僅限於細節性及技術性事項（參照：吳庚著，行政法之理論與實用，增訂六版，第二七○頁）。查本件上訴人提出之「實施要點」及「實施細則」，究其性質，應屬行政機關依職權發布之命令，此觀「實施要點」第一條規定：「交通部所屬事業機構為處理經管之眷舍房地，特依照院頒中央各機關國有眷舍房地處理辦法第十五條之規定，訂定本要點」，及「實施細則」第一條定：「交通部郵政總局暨所屬機構（以下簡稱本局）經管國有眷舍房地之處理，除依照『交通部所屬事業機構眷舍房地處理實施要點』及『中央各機關國有眷舍處理作業要點』等有關法令規定辦理外，特訂立本細則」，均揭櫫係本於行政機關職權所制訂，並非基於法律授權而來即明，是此等行政命令既非基於法律授權所發布，自不得作為限制人民權利之規範依據，否則即與法律保留原則有違。且考諸該「實施要點」第四條及「實施細則」第六條分別規定：「依本要點處理之眷舍房地，應由事業機構先依法變更為非公用財產後，依規定程序辦理」、「眷舍房地經核准變更為非公用財產後，除就地改建部分‧‧」（見原審卷第五六、五八頁），僅揭示所屬機關處理眷舍房地應先踐行變更為非公用財產之程序，但並未明訂事業機構在經踐行變更程序前，所為之私法上買賣行為不生效力，自不得僅憑上開行政命令之規定，即遽謂本件買賣契約不生效力。因之，縱認本件系爭房屋賣賣契約有上開「實施要點」及「實施細則」之適用，亦難資為上訴人有利之認定。
（六）再查，上訴人又辯謂：伊係依據監督準則設立之財團法人，該監督準則第二十一條規定交通部許可設立之郵政財團法人，其董事會為不動產之處分，應經交通部之許可，又伊之捐助章程第十四條亦規定董事會為不動產之處分時，應經交通部之許可，而交通部迄今並未許可系爭房屋之處分，則系爭買賣契約顯尚未生效云云，然按「交通部主管財團法人設立許可及監督準則」係交通部於兩造訂立系爭買賣契約後之八十五年八月二十三日發布，而該準則第三十七條並明訂係自發布日施行；又上訴人之財團法人章程第十四條固記載：「董事會對於下列事項，非經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上之同意，不得為之：‧‧三、不動產之處分或設定負擔‧‧前項決議事項，應報請交通部許可」，惟依卷附台灣台北地方法院八十七年法登他字第五五九號變更登記案卷影本資料，該條條文係於八十七年六月三日新增，係依前揭準則第二一條增列（見本院卷第三四頁以下），此亦為上訴人所不爭執，足見上開交通部主管財團法人設立許可及監督準則第二十一條規定及上訴人財團法人捐助章程第十四條關於上訴人處分不動產之限制所設規定，均係於本件兩造訂立系爭房屋買賣契約後始行發布及增訂，對於系爭買賣契約之效力自不生影響，是上訴人執該準則第二一條及捐助章程第十四條規定，否定系爭買賣契約之效力，尚有誤會，委無可取。
（七）又查，上訴人另抗辯：本件系爭不動產為國有財產，按國有財產法第七條規定，國有財產收益及處分，依預算為之，其收入應解國庫。凡屬事業用之公用財產，在使用期間或變更為非公用財產，而為收益或處分時，均依公營事業有關規定之程序辦理，故上訴人就系爭不動產之處分權能，係受上開法令之限制，在該限制未除去之前，上訴人依民法第二十六條規定，尚無出售系爭房屋之權能云云。惟按國家依據法律規定，或基於權力行使，或由於預算支出，或由於接受捐贈所取得之財產，為國有財產。凡不屬於私有或地方所有之財產，除法律另有規定外，均應視為國有財產，國有財產法第二條定有明文。依此規定可知，私人所有財產既非國家取得之財產，自不屬該法所稱之國有財產。查本件系爭房屋為上訴人「財團法人台灣郵政協會」所有，為私法人所有之財產，揆諸前揭法文意旨，應無國有財產法之適用，是以上訴人誤引國有財產法第七條規定，所為前揭辯解，難認有據。
（八）至本院曾依職權向交通部郵政總局函查有關被上訴人於任職○○○區○○○○○段期間，該局在該員應發薪資內按月扣繳房屋還款款項情形，經該局以九十一年十月一日技九一字第二七○○一○○○二號函復稱：被上訴人雖於相關房屋買賣契約上用印，惟因本案房地為私有及國有之混合財產，按規定該基地必須經本局專案報請交通部轉財政部核准變更為非公用財產後，始得正式讓售予現住人，本局雖經多次專案報核，但均未獲同意辦理，因此上訴人迄今仍未便於相關房屋買賣契約用印，致房屋買賣契約並未成立等語（見本院卷第一○六至一○七頁）；另向交通部函查「實施要點」及「實施細則」在適用上之相關疑義，經該部以九十一年十一月十九日交總字第○九一○○一一四七○號函復稱：㈠系爭房屋雖非國有財產法第四條之公用財產，但從郵政協會捐助章程第二條規定，其係以舉辦員工福利事業，創辦或投資與郵政有關之事業，並以協助發展郵政業務為宗旨觀之，系爭房屋得視為郵政員工宿舍。㈡郵政、電信協會六十九年第一次全體董監事聯席會議決議，該協會眷舍房地同意比照實施要點暨實施細則辦理，故該協會所有之房屋得比照實施要點暨實施細則辦理。㈢上訴人所有不動產之處分或設定負擔，依其捐助章程第十四條規定，必須經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，始得辦理，而該協會之眷舍房屋既經董事會決議同意比照實施要點暨實施細則辦理，故該協會之系爭房屋得比照實施要點暨實施細則辦理。㈣本案房地為私有及國有之混合財產，該基地須層報行政院核准變更為非公用財產後，始得正式讓售予現住人。系爭房屋之處分仍應依據郵政協會捐助章程第十四條之規定，即該會所有之不動產之處分或設定負擔必須經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，並報經該部許可後，始得辦理等語（見本院卷第一一八至一二○頁）。惟按法官依據法律獨立審判，憲法第八十條載有明文。各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束（大法官釋字第二一六號解釋意旨參照）。查本件系爭房屋為上訴人所有，自六十九年間起供被上訴人使用，並非「公用財產」，業如前述，此亦為交通部前揭函文所肯認，雖交通部郵政總局及交通部前開函文均謂系爭房屋及其基地為私有及國有之混合財產，然所謂「混合財產」一詞並非法律上用語，而房屋與基地各為獨立之不動產，在法律上本得分別自由處分，何以僅因本件系爭房屋與其基地分別為私有與國有，即認該私有之房屋須俟國有之基地變更為非公用財產後，始得讓售予現住人？頗滋疑義；又交通部前揭函文固另謂郵政、電信協會六十九年第一次全體董監事聯席會議決議，上訴人之眷舍房地同意比照「實施要點」暨「實施細則」辦理乙節，然承前所述，「實施要點」及「實施細則」僅為行政機關依職權發布之行政命令，本不得作為限制人民權利之依據，而本件系爭房屋之買賣，既未經兩造約明將「實施要點」及「實施細則」之規定作為契約之一部分，自不得僅憑上訴人內部董監事會聯席會議決議，即得用以規範系爭買賣契約之權義關係。至交通部前揭函文所稱：系爭房屋之處分仍應依據郵政協會捐助章程第十四條之規定，即該會所有之不動產之處分或設定負擔必須經董事名額三分之二以上董事出席，及出席董事四分之三以上同意，並報經該部許可後，始得辦理等語，惟因該捐助章程第十四條規定係於本件買賣契約訂立後所增訂，對於系爭買賣契約並無適用餘地，亦如前述，是該函文此部分函釋意見顯有誤會。綜上，交通部郵政總局及交通部所為上開函文，以系爭房屋及其基地係屬「混合財產」為由，認應適用「實施要點」及「實施細則」之規定，須俟基地變更為非公用財產後，始得讓售現住人，顯與國有財產法第四條關於「公用財產」定義不符，且以職權命令限制被上訴人之權利行使，亦與法律保留原則有違，是其所為上開函釋均為本院所不採，附此敘明。
（九）基上說明，上訴人前揭所辯各節俱不可採，則兩造間就系爭房屋訂立之買賣契約因雙方所為要約及承諾之意思表示相互一致而成立，應堪認定。
三、綜上所述，本件兩造間系爭房屋之買賣契約既屬有效成立，則被上訴人依買賣契約之法律關係，請求上訴人協同辦理系爭房屋之所有權移轉登記為被上訴人所有，即屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨猶執陳詞指摘原審判決不當，而聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出各項證據資料，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法 官 蔡美美~B 法 官 吳坤芳~B 法 官 李銘洲右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十 日~B 法院書記官 歐貞妙