臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第一八八四號
原 告 乙 ○ ○兼訴訟代理人 丙 ○ ○被 告 甲 ○ ○右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：㈠被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○號土地及其上同段六一九建號建物（
門牌號碼臺南市○○路○段○○○號）一棟，交還與原告，並自民國（下同）八十六年七月九日起至交還之日止按月給付原告新台幣（下同）三萬元。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣被告於八十六年五月十日與原告簽約，由被告以一千八百七十七萬二千五百
元向原告購買坐落臺南市○○段○○○號土地及地上建物即門牌號碼臺南市○○路○段○○○號房屋一棟（下簡稱系爭土地及建物），被告並給付原告等定金六十萬元，此有雙方簽立不動產買賣和約書為憑，嗣因兩造於八十六年七月間為辦理移轉登記而申報稅賦時，因感稅賦過重，及協議同意延後一年辦理，俟合於自用住宅優惠條例之適用後，再行申報用以節稅，然因被告急於使用系爭不動產房屋，故雖未辦理移轉過戶，原告仍將系爭標的交付與被告使用，並由被告自八十六年七月九日起使用系爭房屋至今，詎於八十七年五月間，原告催告被告給付買賣價金餘款，並辦理移轉登記等事宜，被告雖於八十七年八月二十日將印鑑證明交付原告，嗣即以房地產不景氣為由，拒不交付價金餘款及簽訂不動產移轉登記契約書。原告等迫於無奈遂於八十八年八月十二日以存證信函通知被告解除兩造間之不動產買賣合約，惟被告竟迄今仍拒不交還系爭不動產與原告。
㈡按契約解除時，當事人互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還
之。民法第二百五十九條第一款定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條復有明文規定。本件兩造於八十六年五月十日所簽立之不動產買賣契約，業經原告於八十八年八月十二日合法解除，被告依法復有回復原狀交還與原告之義務，又原告為系爭不動產之所有權人，兩造間買賣契約復已經合法解除而不存在，被告對系爭不動產即屬無權占有，依前揭民法第七百六十七條之規定，被告亦負有將系爭不動產返還予原告之義務。又其無權占有期間應給付原告相當於租金額之損害賠償。
㈢次按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第一百八十
四條定有明文。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者亦同。民法第一百七十九條亦有明文規定。本件原告係依兩造於八十六年五月十日簽立之不動產買賣契約書，於八十六年七月九日將不動產交付予被告使用，惟被告竟違約不交付尾款，致令原告依法解除系爭不動產買賣契約。詎被告至今猶拒不交還系爭不動產，致原告無法將系爭不動產予以使用收益，其行為實已侵害原告之權利，並致原告受有損害。復因系爭不動產買賣契約已合法解除，被告占有系爭不動產受有利益，其法律上之原因嗣後已因買賣契約經合法解除而不存在，故亦應返還其利益，是應自其占有使用系爭不動產起，即八十六年七月九日起，按月返還其利益予原告。爰復依所有權、侵權行為、不當得利等法律關係之規定，請求被告自八十六年七月九日起至返還不動產之日止，應按月給付原告三萬元。
㈣系爭土地及建物均登記於原告丙○○名下，但因之前與被告簽訂買賣合約時，
原告乙○○亦列為出賣人，因此仍將之列為原告。被告庭呈之遙控鎖是原告丙○○所交付的，並不能確定可否進入系爭房屋，但進入系爭建物尚有其他入口及其他鑰匙，因為螞蟻將系爭建物北邊門鎖咬壞，所以於九十年間請鎖匠更換鑰匙。被告目前止堆放堆高機一台及其餘建材及廣告招牌，但先前已有搬離部分東西，堆高機應該是廢棄物，因被告已經更換新的堆高機，沒在使用放在系爭建物內之堆高機了。被告確實於交定金後有交付五百萬元之買賣價金，該五百萬元尚未退還給被告，因尚在上訴中。系爭建物仍由被告使用中，原告丙○○無法使用。
㈤原告交付系爭土地及建物予被告時，被告即搬入磁磚等建材了，之前被告說若
原告不還錢，被告就不願意搬家，抵押權塗銷是法院判決塗銷，並非原告自行塗銷的，之前原告寄發多封存證信函，被告均未回應。被告說無法出入，其實有辦法出入，被告還有鑰匙，且原告認為鐵門係被告損害的機率較大，雖被告占用之面積不大，東西不多，但別人來租房子時看到了就會問，出租、出售時無法點交標的物，原告係於八十八年一月就開始登報要出租或出賣系爭建物，且一直保有側門之鑰匙，所以可以隨時進入察看，因八十七年六月間門壞掉，當時是因為隔壁的塑膠行有放東西在系爭建物內，跟原告說打不開，原告才發現是馬達壞掉。係從八十六年五月開始就借給隔壁塑膠行放東西，之後塑膠行要跟我租，被告有意見而作罷，但仍有要出租給隔壁塑膠行的意思。換鎖後，被告仍可從南邊的門（即左後方之側門）進入，但不知道被告有無再進入，八十八年四月二十三日原告從側門進入系爭建物內拍照東西有少，八十六年側門的所壞掉了，賣房屋的人更換的，被告應該沒有這個鎖。被告自言暫將堆高機放在系爭建物內係屬合理，然此顯係故意放置占有，並非無法搬出，被告於八十九年度訴字第二四七一號事件審理中，仍表示不遷出騰空交還，被告購屋時進出通常由南邊（左邊）的電動門，北邊（右邊）門口則放置營業用之磚塊，八十八年四月二十三日屋內所放置之建材，現場勘查卻不見了，足證被告可自由進入屋內。北邊大門之破壞，由照片內放置磚塊之情形，可知係被告僱用之工人操作堆高機弄壞的，九十一年十月十七日筆錄中，借給隔壁放東西之時間是八十五年十二月，房屋出售後就告知承租人張明順（塑膠行）要與被告商量是否出租，八十七年八月間原告有意在出租給張明順，因被告有意見，致張明順即不租了。
三、證據：提出八十七年至九十一年之房屋稅繳款書、八十九年、九十一年系爭土地建物之土地登記謄本、建物登記謄本、買買契約書、存證信函、原告與張明順間之租賃契約、房屋稅籍證明書、地價謄本、地籍圖、臺南縣○○區○○段七０七、七０七之四、七０七之六地號土地登記謄本、同段四四０建號建物謄本各一份，及照片五幀為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡願供擔保請准免假執行。
二、陳述：㈠原告之系爭土地及建物，其中系爭建物之一、二層及騎樓之總面積為二九二點
四二平方公尺，而被告放置在系爭建物內之物品僅有一部堆高機，占用面積約一坪，故原告主張其受有系爭建物全部不能使用之損害實屬無稽。原告因為已向被告收取五百六十萬元價金，而同意被告將堆高機放在系爭建物內，後來雙方發生購屋糾紛，原告不讓被告進入該屋，而將鐵捲門之遙控鎖更換，以致被告無法進入，因此堆高機多年來一直被鎖在給屋內無法使用，至今已近報廢，且原告因打算出售系爭土地及建物亦未受有損害，真正受害者應為被告。
㈡原告於八十八年八月十二日向被告解除契約後，欲將被告所繳價金五百六十萬
元全部沒收，經被告訴請酌減違約金，鈞院判決原告應退還被告四百五十萬元，惟原告不願給付而提起上訴，遭駁回上訴後又提起第三審上訴，有八十九年度訴字第二四七一號及九十年度上字第一０三號民事判決可證，且原告於上訴第三審中又以上開房地設定抵押權，圖使將來判決確定後被告無法取回四百五十萬元及利息，因此，被告未退還四百五十萬元前，被告暫將堆高機放在該屋內亦屬合理。
㈢對於兩造於八十六年五月十日簽訂買賣合約，價金為一千八百七十七萬二千五
百元，買賣標的物為系爭土地及建物，交付定金六十萬元，八十六年七月九日交付被告使用，被告於八十七年八月二十日交付印鑑證明等情均不爭執，定金交付後沒幾日被告即交付部分價金五百萬元，事後原告即撤銷買賣合約書，庭呈遙控鑰匙一份，是當初原告交付被告使用，且只交付這一份鑰匙，但事後原告又更換鑰匙，以致被告無法使用系爭建物，亦無法進入搬家，曾於八十六年間趁原告將系爭建物之鐵門打開時，有進入將部分建材、磁磚搬離，但想搬堆高機時，因以生鏽無法搬離了，事後因無鑰匙再也無法進入了，所以並未使用系爭建物，目前系爭建物上貼有要出售之紅單，紅單上載有原告的電話。確實有收受原告於八十八年八月十二日所寄發之存證信函，然原告於八十六年間即被告交付定金後，未經被告同意就到稅捐處撤銷契約，並自行辦理延後登記。㈣被告於八十七年十二月間對原告提起返還借款之訴訟，雙方關係因此正式決裂
，之後被告欲將停放在系爭建物內之堆高機駛出，發現鐵門鑰匙以更換而無法打開，因兩造已交惡，亦不願與原告碰面，乃未要求原告打開鐵門，故原告於何時更換鑰匙並不確知，大約係在八十八年一、二月。被告對原告提起前揭返還借款之訴訟時，已無意保有上開房屋，故在起訴前已將屋內物品搬出，僅剩下堆高機一輛及看板，占用面積不大。被告於接獲原告本件起訴狀後，始到系爭建物拍照，當時鐵門並無損壞跡象，被告於答辯狀中指出原告更換鑰匙，原告唯恐事跡敗露，故意將鐵門損害，使鐵門無法開啟，用以掩飾其更換鑰匙之事實。
㈤被告之前僅搬幾箱磁磚等建材進入系爭建物，約於八十六年底搬出部分建材，
事後因當時原告就換鑰匙，被告無法出入，亦未在使用系爭建物，但對於原告何時更換鑰匙無法證明。而於八十七年八月我會交印鑑證明予原告，是因為原告仍說要將系爭土地及建物賣給被告，但嗣後即不與被告交涉了，爾後，原告就自行辦理塗銷抵押權。原告提出之八十八年四月二十三日所拍攝之照片內物品確實係被告的。
三、證據：提出臺南地方法院存證信函第二九四號存證信函、臺南安順郵局存證信函、本院八十九年度訴字第二四七一號、臺灣高等法院臺南分院九十年度上字第一０三號民事判決、系爭土地及建物之土地登記謄本、建物登記謄本、土地登記申請書、地政規費繳核聯、土地建築改良物抵押權設定契約書、原、被告印鑑證明、戶口名簿、他項權利證明書各一份及照片一幀為證。
丙、本院依被告之聲請履勘現場。理 由
一、本件原告起訴主張：被告於八十六年五月十日以一千八百七十七萬二千五百元向原告購買系爭土地及建物，並給付定金六十萬元，嗣因兩造於八十六年七月間為辦理移轉登記而申報稅賦時，因感稅賦過重，即協議同意延後一年辦理，俟合於自用住宅優惠條例之適用後，再行申報用以節稅，然因被告急於使用系爭不動產房屋，故雖未辦理移轉過戶，原告仍將系爭標的交付與被告使用，並由被告自八十六年七月九日起使用系爭房屋至今，詎，於八十七年五月間，原告催告被告給付買賣價金餘款，並辦理移轉登記等事宜，被告雖於八十七年八月二十日將印鑑證明交付原告，嗣即以房地產不景氣為由，拒不交付價金餘款及簽訂不動產移轉登記契約書。原告等迫於無奈遂於八十八年八月十二日以存證信函通知被告解除兩造間之不動產買賣合約，惟被告竟迄今仍拒不交還系爭不動產與原告。爰依民法第二百五十九條第一款、第七百六十七條請求被告應將系爭土地及建物交還予原告。又被告自八十六年七月九日起至交還系爭土地及建物之日止，無權占有期間應以每月三萬元之代價賠償原告相當於租金額之損害而提起本件訴訟。
二、被告則以：被告確實仍將一部堆高機及部分建材放置於系爭建物內，惟係因原告已向被告收取五百六十萬元價金，並同意被告將堆高機等物品放在系爭建物內，嗣後原告將鐵捲門之遙控鎖更換，以致被告無法進入，因此，堆高機多年來一直被鎖在給屋內無法使用，至今已近報廢，雖曾於八十六年間趁原告將系爭建物之鐵門打開之際，進入搬離部分建材，但欲搬堆高機時，因已生鏽無法搬離，事後因無鑰匙再也無法進入，亦未再使用系爭建物。被告於八十七年十二月間對原告提起前揭返還借款之訴訟時，已無意保有上開房屋，故在起訴前已將屋內物品搬出，僅剩下堆高機一輛及看板，占用面積並不大。目前系爭建物上貼有出售之紅單，紅單上載有原告之電話。況原告於八十八年八月十二日解除契約後，欲將被告所繳價金五百六十萬元全部沒收，經被告訴請酌減違約金，鈞院判決原告應退還被告四百五十萬元，惟原告不願給付而提起上訴，遭駁回上訴後又提起第三審上訴，因此，被告未退還四百五十萬元前，被告暫將堆高機放在該屋內亦屬合理。而於八十七年八月會交印鑑證明予原告，是因為原告仍說要將系爭土地及建物賣給被告，但旋即不與被告交涉了，爾後原告便自行辦理塗銷抵押權等語，以資抗辯。
三、本件原告主張：系爭土地及建物為原告丙○○所有，被告於八十六年五月十日以一千八百七十七萬二千五百元之代價向原告購買系爭土地及建物，並給付定金六十萬元，嗣又交付部分價金五百萬元，八十六年七月九日原告將系爭土地及建物交付予被告使用，八十八年八月十二日則以存證信函通知被告解除買賣契約，目前被告仍將堆高機一部及部分建材放置於系爭建物內，被告所交付之五百萬元尚未退還之等情，業據原告陳述在卷，並提出土地登記謄本、建物登記謄本、房屋稅繳款書、買賣契約書、存證信函各一份在卷可稽（補字卷第八至十六、二四至二六頁），復為被告所不爭執，應可信為真實。
四、原告又主張：原告於八十八年八月十二日解除買賣契約後，被告迄今仍占有使用系爭建物，並未將放置於系爭建物內之堆高機一部及部分建材搬離，致原告無法使用系爭土地及建物而受有相當於租金每月三萬元之損害乙情，並提出八十七至九十一年之房屋稅繳款書、原告與張明順之租賃契約書、房屋稅籍證明書、地價謄本、地籍圖、臺南市○○區○○段七０七、七０七之四、七０七之六地號土地登記謄本、同段四四０建號建物謄本各一份及照片五幀（本院卷第六一至七四頁、第一０四頁）以為佐證，被告則以前揭情詞置辯，從而，本件應審究者厥為被告是否有無權占有系爭土地及建物之情事？㈠被告辯稱雖於原告交付系爭土地及建物予被告使用時，僅交予被告一支鑰匙，
並同意被告將堆高機一部及部分建材搬入系爭建物內，惟原告嗣後即將系爭建物之鐵門門鎖更換，致被告無法進入將堆高機等物品搬離，雖曾於八十六年底趁原告開門之際，進入搬走部分建材，但欲撤離堆高機時，因已生鏽以致無法駛出，事後即因無法進入系爭建物而放置至今之事實，業據被告陳述在卷，並提出鑰匙一支，原告丙○○對於被告庭呈之鑰匙係其所交付，而系爭建物左後方之鐵門門鎖於八十六年間已更換，僅其持有鑰匙乙情並不爭執，且與本院依被告之聲請於九十一年九月二十七日至現場履勘，勘驗結果：系爭建物正面兩道鐵門，右面鐵門已損害無法開啟，左邊鐵門為遙控鐵門，但須從內部開啟，系爭建物左後方側門亦有一道鐵門，可由室外遙控開啟，但以被告庭呈之鑰匙均無法開啟前揭三道鐵門，左後方側門鑰匙已更換，僅原告持有鑰匙可以開啟乙情互核相符，有勘驗筆錄在卷可按（本院卷第四四至四五、九九頁），則被告辯稱因原告更換系爭建物鐵門之鑰匙致其無法進入搬離堆高機及建材等物品等語，應可採信，雖原告主張左邊鐵門可能係被告毀損，另被告尚有其他方法可以進入系爭建物內乙節，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第二百七十七條定有明文，原告就此均未提出積極證明以實其說，尚難遽採為有利於原告之認定。
㈡另查，原告於八十五年十二月間將系爭建物借予隔壁之塑膠行放置東西，八十
六年間左後方側門門鎖壞掉，而更換該門鎖，被告並無鑰匙，八十七年六月因隔壁塑膠行仍有放置物品於系爭建物內，告知原告鐵門門鎖壞掉無法開啟，原告發現係馬達壞掉而更換，八十七年八月間原告有意再出租予隔壁塑膠行張明順，因被告有意見張明順就不租了，八十八年一月間就開始登報出租或出售系爭土地及建物，八十八年四月二十三日再次由左後方側門進入拍照，被告尚放置堆高機及部分建材於系爭建物內等情（本院卷第七八、九九、一０二至一０三頁），業據原告供承在卷，並有其提出照片五幀附卷可稽，被告亦對照片中所拍攝之物品為其所有並不爭執，然查，倘如原告所言業於八十六年七月九日系爭土地及建物交付予被告占有使用，何以其未將系爭建物所有進出鐵門之門鎖鑰匙一併交付予被告，又若系爭建物為被告占有使用中，系爭建物之鐵門門鎖毀損應由被告自行更換或由其通知原告更換方是，何以會由他人通知原告更換，實與常理有悖。再者，果如原告所言其於出售後即交付系爭土地及建物予被告占有使用，則原告在未取回系爭土地及建物之占有前，豈可能將系爭建物出租予隔鄰之塑膠行張明順使用，並於八十八年一月間即開始登報出租或出售等情，按原告係於八十八年八月十二日始以前揭存證信函通知被告解除契約，衡之常情，於八十八年八月十二日前系爭土地及建物應仍在被告占有使用中，何以於解除契約之前，原告業已登報為出售或出租系爭土地及建物之要約，且可任意於八十八年四月二十三日進入系爭建物內拍攝放置於屋內之物品。另參以本院至現場履勘結果：建物前半部分有一間廁所，一樓其餘部分及二樓，均無其他隔間及住家擺設，地面及廁所均呈現佈滿灰塵及垃圾狀，窗戶亦全部關閉，屋內有放置被告所有之山貓（堆高機），輪胎已洩氣，基座已生鏽、毀損，屋內前方另有被告所有閒置之馬桶及浴缸各一個，亦佈滿灰塵，屋後方有被告所有之招牌（小北建材行）及彈簧床二張，屋後尚有棄置紙箱五只，係原告出租予第三人張明順（塑膠行）所遺留，二樓部分僅有原告裝修所遺留之木板三片，並無其他居家擺設亦未隔間等情，有前揭勘驗筆錄在卷可稽，足見系爭建物已多年無人使用，以致地板及放置之物品上佈滿灰塵及垃圾，系爭土地及建物倘仍在被告所占有使用中，應不會呈現此番景象；復查市售堆高機一部價值頗高，尤為經營建材行之被告工作所必備之工具，縱被告因兩造間購屋糾紛而欲占有系爭建物獲得補償，亦會使用其餘較廉價之物品而為占有之方法，而不需以高價之堆高機做為占有系爭建物之方式，亦不至於放任其所有之堆高機生鏽、基座毀損、輪胎洩氣致無法行駛之結果，從而，被告辯稱其於八十六年底即因原告更換門鎖後，無法再進入系爭建物內，系爭土地及建物非其占用等語，應可信為真實，此外，如上所述，原告既可任意進入系爭土地及建物，察看內部狀況並更換門鎖，且僅有其保有進入系爭建物之鑰匙，並以所有人之名義對外為出售、出租之意思表示，則系爭土地及建物應已由原告取回而置於自己之實力支配中，應堪認定。
㈢末查，縱原告於八十六年七月九日曾同意被告放置堆高機及建材於系爭建物內
，因原告於八十六年底自行更換系爭建物之鐵門門鎖，亦未交付鑰匙予被告，則被告既無法進入，亦無從占有使用系爭土地及建物；又原告於八十八年八月十二日以前揭存證信函通知被告解除買賣契約時，因被告無從進入系爭建物中，已見前述，也無從依民法第二百五十九條第一款：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之」之規定搬離放置於系爭建物內之堆高機及建材等物品即回復系爭建物之原狀。再退步言，被告主張買賣契約解除後，原告亦應將其交付之部分價金五百萬元扣除違約金後予以返還乙節，原告業已本院審理時自認尚未返還（本院卷第四十頁），則揆諸前揭法條規定，契約解除後當事人互負回復原狀之義務，次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第二百六十四條定有明文。因此，原告既未將被告所交付之部分價金予以返還，則被告將堆高機及部分建材放置於系爭建物內，自非屬無權占有。此外，系爭土地及建物既已由原告取回而置於其實力支配之下，已如前述，原告爰依民法第七百六十七條、第二百五十九條第一款之規定請求被告交還系爭土地及建物，自於法無據。另被告既未無權占用系爭土地及建物，原告自未受有損害，是原告請求被告應給付相當於租金額之損害賠償等語，亦於法未合，不應准許。
五、綜上，本件原告起訴主張兩造於八十六年五月十日就系爭土地及建物成立買賣契約，原告於八十六年七月九日交付系爭土地及建物予被告占有使用，並於八十八年八月十二日以存證信函通知被告解除契約後，被告均未將其放置於系爭建物內之堆高機一部及建材等物品搬離，無權占有系爭土地及建物致原告受有相當於租金額之損害，爰依民法第七百六十七、二百五十九條之規定，請求判決被告應將坐落臺南市○○區○○段○○○○號土地及其上同段六一九號建物（門牌號碼臺南市○○路○段○○○號）交還予原告，並自八十六年七月九日起至交還之日止按月給付原告三萬元，為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件待證事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十八 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官 周素秋~B 法官 王國忠~B 法官 黃欣怡右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十八 日~B法院書記官 陳靜娟