臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第一九九六號
原 告 豐丞水產有限公司即反訴被告法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 交通部台灣鐵路管理局即反訴原告法定代理人 丙○○訴訟代理人 謝依良律師複 代理人 黃昭雄律師右當事人間請求返還履約保証金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾陸萬陸仟陸佰捌拾捌元，及自民國九十一年九月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾陸萬陸仟陸佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、本訴聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）一百二十四萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算利息。
（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴聲明：
（一）反訴原告之訴駁回。
（二）如受不利益判決，願供擔保，請准免予假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）原告邀同訴外人乙○○、莊聰政為連帶保證人，於民國八十八年二月十九日與被告簽訂土地租賃契約，向被告承租坐落台南市○○段九八四之一地號及同段九八四之五地號內面積一五一三．六三平方公尺土地（以下簡稱系爭土地），供使用鐵路運輸之旅客停放車輛之使用，約定租賃期間自八十八年二月十九日起至九十一年二月十八日止，每月租金含稅共四十一萬六千元，原告應於每月廿四日前向被告所屬貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，原告除應給付當月租金外，另外每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金。另履約保證金則按三個月租金計算，由押標金轉抵，原告並不得將此項履約保證金返還請求權讓與他人或出質。履約保證金應於契約屆滿或終止，原告交還租賃土地及履行契約全部義務後，憑繳付時之收據，由被告返還予原告。原告承租系爭土地時曾依約提供一百二十四萬八千元之履約保證金與被告機關收執，迄至系爭土地租賃契約期間屆滿，原告即依約交還系爭土地予被告，詎被告竟以原告曾有遲延清償租金情事，業將履約保證金抵付原告應賠償之違約金而無剩為由，拒絕返還履約保證金與原告。
（二）憲法上關於人民基本權利之規定，尤其平等原則是否亦適用於私經濟行政，學理上固有爭論，惟私經濟行政在性質上仍屬行政，憲法謂以行政機關尊重國民之基本權利並平等對待一切國民之義務，不因行政機關之行為方式而有根本之改變，一旦發生私法上行為與憲法義務不相符合時，自應以憲法義務之遵守為優先。準此，憲法關於平等權之保障於行政機關與人民間之私經濟行政即國庫行政亦有其適用。被告交通部鐵路管理局之設立，於組織上隸屬於交通部，於職務上職司台灣地區鐵路運輸之執行，俾以提供一般民眾鐵路運輸之服務，核其性質，係屬行政法學理上之私經濟行政即國庫行政。私經濟行政大別為四類，其中行政私法行為例如對清寒學生之助學貸款或鐵路局、公共汽車管理處等機構對大眾提供生活上之服務，及行政輔助行為例如行政機關為推行行政事務需要物資或勞務之支援，即與本件系爭土地租賃契約有關。質言之，被告提供一般民眾鐵路之服務，係屬於行政私法之態樣，而被告與原告簽定訟爭土地租賃簽契約，將被告經管之土地出租與原告公司，委由原告管理系爭土地上之停車場，供使用鐵路旅客停放車輛之用，亦旨在借重原告所提供之勞務，協助達成被告提供服務之行政目的，準此，旅客使用鐵路運輸及於系爭土地停放車輛均屬被告以行政私法方式是供服務之肉容，僅因提供旅客停放車輛之服務，被告係以將系爭土地投標出租委由民間公司行號或個人管理停車場之行政輔助方式達成其提供服務之行政私法目標，此觀被告於制式之系爭土地租賃契約中已先明定系爭土地之用途為限供汽車停車場業務之經營管理得兼停機踏車，不得為停車以外之任何其他商業行為可知。被告與原告簽定訟爭土地租賃契約，委由原告管理系爭土地上停車場俾供旅客停放車輛使用，此一行政輔助行為亦屬於整體被告機關行政私法行為之一部分，無論係被告機關與旅客間就使用鐵路運輸之行政私法方面抑或被告與承租系爭土地管理停車場之原告之行政輔助方面，均係私經濟行政態樣之一，則憲法關於平等權之保障於兩造間之私經濟行政，均有其適用，至無疑義。訴外人許敏惠於九十一年三月十四日向被告承租系爭土地，並約定租金每月三十九萬二千二百元，於每月十八日前向被告機關所屬貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，除應給付當月租金外另每逾一日按日計付每月租金千分之二之違約金。比較本件系爭土地租賃契約與前揭訴外人許敏惠與被告間所訂定之土地租賃契約，出租人均為被告，租賃標的物均為系爭土地，被告就本件系爭土地租賃契約關於違約金之要求，顯然甚高於其與訴外人許敏惠間之土地租賃契約，而違背平等原則，準此，本件訟爭土地租賃契約關於違約金之約定，就逾越每日千分之二部分，應屬違背平等原則而無效。
（三）憲法上平等原則於本件系爭土地租賃契約與被告與訴外人許敏惠間之土地租賃契約均有其適用，已如前述，而平等原則之適用亦非漫無範圍且與私法自治原則並不衡突，按私法自治原則乃就單一契約而論，被告固就契約之對象，內容及是否簽定契約有其自主權，惟契約之部分內容或約定，若與其他契約比較，顯有不平等之處，即不能不以平等原則加以限制或拘束。易言之，系爭土地之租金及租期，被告依實際使用或管理情況或訟爭土地之價值固有自主權，被告有約定之權利，惟在二契約比較時，於違約條款內容並無不同及違約程度並無明顯差異前提下，前後契約關於違約金之約定，即不能不受平等原則之拘束。系爭土地租賃契約與被告與訴外人許敏惠間土租賃契約，出租人均為被告機關，租賃標的物完全相同，契約內容關於違約條款並無不同，構成違約之程度亦無明顯之差異，被告就本件系爭土地租賃契約關於違約金之要求，顯然甚高於被告與訴外人許敏惠間之土地租賃契約，而違背平等原則。系爭土地之租金及租期，被告依實際使用或管理情況或訟爭土地之價值固有自主權，被告亦有約定違約金之權利，惟在違約條款內容並無不同及違約程度並無明顯差異前提下，前後契約關於違約金之約定，如任憑被告之喜惡而無一定之標準任意調整，豈符誠信原則？基於系爭土地承租人就違約約定內容並無事先與被告協商之餘地，又豈能容認被告任意自行訂約違約金之標準，謂其並無恣意而符平等原則，孰能置信？
（四）原告清償租金時，被告就遲延清償部分之租金，除自己從未依照系爭土地租賃契約之約定，強制要求原告連同違約金一併繳清而無條件收受租金外，亦從未聲明保留其對違約金請求之權利，客觀上足令原告信賴被告對原告雖有遲延清償租金但並非拒絕清償情事，並不以為意，而無擬向原告追償違約金之意思或動作，主觀上亦堪認被告業已默示捨棄其就原告延期清償所生違約金債務請求之權利，否則豈有從未表示擬就違約金以追償而無條件收遲延清償之租金之理。被告雖主張曾以存證信函向原告為追償違約金之意思表示，惟被告亦自承該存證信函對原告送達不到。則被告亦未證明有依法聲請法院准予就該存證信函所為意思表示為公示送達，是既然未經公示送達，何能認該存證信函所為意思表示已對原告公司發生效力，自不能認定被告業已遵守系爭土地租賃契約第十七條之約定。
（五）以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部，前項利率之計算，應與租金所由算定之利率相等、前條擔保之金額，不得超過二個月屋屋租金之總額。已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，土地法第九十八條、九十九條定有明文。該二法條規定之性質，係屬強制規定。而土地法第九十九條雖僅就房屋租金擔保之總額為明文限制規定，而未就土地租金予以明文，此應係立法之疏漏，蓋房屋租金與土地租金性質既無不同，理應作相同之解釋。至於「明示其一，排除其他」法理之適用，應限定其範圍限於該法令至少由體系解釋或目的解釋層面足以推估立法者主觀上確有「排除其他」之意思，否則舉凡未明文規定者皆依「排除其他」法理予以解釋，不符合社會之期待及公平正義，且無疑使「類推適用」一詞亦毫無意義，準此，本件訟訟爭土地租賃契約關於土地租金擔保之總額亦應類推適用土地法第九十九條之規定，不得超過二個月土地租金之總額，已交付之擔保金，超過該項限度者，承租人得以超過之部分抵付土地租金。又依所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定，財產出租，收有押金或任何款項類似押金者，均應就各該款項按當地銀行業通行之一年期存款利率，計算租賃收入。乃基於出租人於租金之外確領押金並已現實上享受由押金所衍生之利息孳息，始會以法律規定將該利息孳息納入租賃收入計算，此項所得稅法之規定，自符社會之期待及公平正義。被告空言主張所得稅法乃為擴大稅基之目的，並非謂承租人得要求以押金孳息抵充一部分租金云云，非惟曲解所得稅法、土地法之立法意旨及規範目的，且依其主張無異使出租人無端享受押金之利息，殊不符公平公正義原則。是原告前依系爭土地租賃契約預納相當於三個月租金之履約保證金，縱認被告無條件收受遲延清償租金不能認為有默示捨棄請求違約金權利情事，而被告能有履約保證金扣抵違約金，惟被告迄未依系爭土地租賃契約之約定以書面向原告為抵銷之意思表示，其抵銷之主張自不生效力。尤有進者，於計算抵銷金額時，除應依土地法第九十八條及所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定先將該筆履約保證金所生之利息列為租金之一部，併予扣抵，亦應類推適用土地法第九十九條規定，就超過相當於二個月租金部分之履約保證金先抵付土地租金，此項履約保證所生利息之併入租金計算與已交付擔保金逾擔保金總額限制部分先抵付租金之結果，實與原告究竟積欠租金及違約金若干，實有重要關係，除應先予審酌外，鈞院自應參照前揭被告與訴外人許敏惠間之土地租賃契有關違金之約定，按每日千分之二之計算標準予以核減，始符公平正義。
（六）被告前於九十一年十月三日公開標租系爭土地及毗鄰之同段九八四之七、九八四之八地號土地委由得標公司行號管理土地上停車場供旅客停放車輛之用，原告雖有參與競標而未得標，惟由被告所提供之制式土地租賃契約內容觀之，其違約金之約定亦以每逾一日按日計付每月租金千分之二計算。另被告機關前曾就該坐落台南市○○段九八四之七、九八四之八地號等二筆土地出租與訴外人泰樺企業社，租期自八十八年十月十七日止，被告於其所制作之定型化契約書即約定（規定）租金遲延違約金以每逾一日按日計付每月租金千分之五計算。質言之，兩造所簽訂之本件系爭土地租賃契約與訴外人泰樺企業社及被告機關就鄰近九八四－七、九八四－八地號土地所簽訂之土地租賃契約，兩者均在八十八年間簽定，然就違約金之計算於無任何不同違約程度之前提下，卻竟有如此差異。再者，其他各級政府機關或公管事業機構公開標租土地委由得標公司行號管理土地上之停車場，於其土地租賃契約就違約金之約定多在以每逾一日按日計付每月租金千分之二之標準以下，如彰化縣員林鎮公所舊漁市場第二停車場委託經營合約書、花蓮縣政府委託經營契約、台糖公司高雄營運處出租高雄市小港區新豐停車場契約、台北縣新店市大豐公有停車場委託廠商營運管理契約等。則被告就本件系爭土地租賃契約關於違約金之要求，顯然甚高於其他土地租賃契約，而有違背平等原則至明。
二、反訴部分：對反訴原告依契約所計算之扣除履約保證金後之違約金金額不爭執，惟因本件兩造違約金約定過高，如經酌減違約金後，扣除履約保證金後反訴被告並不需支付反訴原告違約金。另反訴被告願意給付反訴原告所主張反訴被告先行使用土地之八萬三千二百元之不當得利部分。
參、證據：提出公證書影本、公證書影本、營利事業登記證影本、公司執照影本、標租公告影本各一件，土地租賃契約影本、切結書影本、標租須知影本各二件、土地租賃契約書空白範本影本五份為證。
乙、被告方面
壹、聲明：
一、本訴聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、反訴聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告一十六萬二千二百四十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）願供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、本訴部分：
（一）本件被告係就其經營之國有土地與原告訂定租約，此一行為尚非屬公權力機關為達成其行政上之任務而與私人所為之私經濟行政行為，原告謂被告於職務上職司台灣地區鐵路運輸之執行，提供一般民眾鐵路運輸之服務，核其性質，係屬行政法學理上之「私經濟行政」云云，顯與本案之土地租賃無涉，原告之主張自不可採。退步言之，本件縱為私經濟行政，就違約金部分之約定亦無平等原則之適用，蓋此違約金之約定乃受私法自由原則之支配，否則，豈非系爭土地之租約中關於租金、違約金及租期等事項均須相同，若此，系爭土地又何須以投標方式出租，原告此一主張顯然違背私法自治原則而不可採。
（二）被告於八十九年四月十一日、十一月二十九日分別以台南郵局第一二六○、三八八二號存證信函向原告表示追償違約金，惟因原告故意以拒收方式致使上開存證信函送達不到，被告並非無意請求違約金。且系爭租約第十七條明定：「為避免爭議，雙方所為意思表示，均應以書面掛號郵寄送達雙方，乙方地址如有更異應即通知甲方，否則甲方所為之意思表示，縱因郵遞未達遭退件亦生效力」，職故，被告就請求違約金之意思表示向原告之地址送達，卻因原告拒收致遭退件，揆諸上揭規定，被告請求違約金之意思表示亦生效力。況且違約金債權於約定之原因事實發生時，即已獨立存在，被告是否向原告請求違約金以及何時行使違約金請求權，本即屬於被告之權利，被告可自由決定何時行使權利，原告自無權置喙。
（三）按土地法第九十八及九十九條之規定係就城市地方房屋租金所為，按「明示其一，排除其他」之法理，顯然本件土地租金並無法類推適用土地法第九十八、九十九條之規定。所得稅法第十四條第一項第五類第三小點之規定，係針對計算出租人之租賃收入而為規範，此乃政府為擴大稅基，乃以上揭規定明定，財產出租人若收有押金或押金或類似押金之任何款項者，就各該款項之孳息應計入租賃收入部分，而算入當年度之綜合所得稅部分，並依此予以課徵所得稅，並非謂承租人得要求以押金孳息抵充一部分租金，是原告此一抗辯顯然無稽，且本件並非租金爭議，原告上揭主張顯無足採。
（四）原告各期違約之情形詳如附表，可知迄第八期，原告應付之違約金即達一百三十二萬七千零四十元，扣除原告所納之履約保證金一百二十四萬八千元尚有不足，是原告之訴顯然無理。
（五）依兩造所訂定之土地租賃契約第四條第一項規定：「租金每月四十一萬六千元整，於每月二十四日前向甲方台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所，一次繳清，如有遲延，乙方（即原告）除應給付當月租金外，另每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金（是項違約金應連同租金一同繳清）不得異議」，自見違約金之約定在於督促原告按時繳納租金，若有違反即罰以違約金，其性質自屬懲罰性違約金無疑，原告對此亦不爭執。
（六）原告雖舉其他土地租賃契約書為證，主張本件違約金之約定過高。惟就系爭土地及同段九八四－七、八土地租賃契約書觀之，其出租年度為九十一年與本件之出租年度係八十八年不同，年度不同，其違約金之約定自有不同。且依被告所提出之二份土地租賃契約書，可知就同係八十八年間出租之土地，被告均係採每月租金百分之一之懲罰性違約金，本件違約金並無違反平等原則亦無過高情事。另原告所舉之其他土地租賃契約書，其出租人與被告不同，渠等基於其他考量約定較低之違約金，與被告無涉，自不能據此認定本件違約金之約定過高。況原告所提之契約書均係空白契約書，正式簽約之契約書是否仍約定千分之二，亦有疑問，是原告所舉之空白契約書顯不足採信。而依原告所提出之「花蓮縣政府東洋停車場委託經營管理契約」第七條、「台糖公司高雄營運處『出租高雄市小港新豐停車場』契約」第三、九條、「台北縣新店市大豐公有停車場委託廠商營運管理契約書」第三條，可知各該契約係以「每期」租金之千分之二計付違約金，而各該契約「每期租金」係以「三個月」計，易言之，其計算違約金，係以每月租金千分之六計算，此與被告以每月租金之百分之一（即千分之十）計算違約金相去不遠，亦明被告計算違約金之標準並未過高。
（七）原告不爭執被告所提出之違約金之計算式，原告逾期繳款應納之違約金共計一百三十二萬七千零四十元，扣除履約保證金一百二十四萬八千元，原告尚欠七萬九千零四十元，而原告於土地租約生效前先行營業收益六天，應納土地使用費八萬三千二百元，就此二筆債權，被告於此主張抵銷。
（八）被告訴訟代理人乙○○實際上係多家停車場之負責人，其係利用人頭虛設公司或獨資商行，用以標租各政府機關之土地供為停車場之用，再由其擔任連帶保證人（惟無論公司、獨資商行、或乙○○本身名下均無財產），於得標後，乙○○因名下無財產而有恃無恐，除提前使用土地營業謀取不法利益、遲納租金外，若各該土地無法由其虛設之公司或獨資商行繼續得標，乙○○即霸佔不返還，繼續經營，預估其只要能營業二個月，扣除被沒收之履約保證金，尚能盈餘二、三十萬，衡諸歷經法院訴訟、聲請強制執行等程序，往往耗時甚久，乙○○就此圖之不法利益，往往高達數百萬元，此由被告前曾就坐落台南市○○段九八四之七、八地號土地出租予訴外人泰樺企業社，乙○○亦係連帶保證人，於今年十月十七日契約屆滿時，乙○○以人頭成立之泰樺企業社即拒不交還承租土地，繼續違約而營業，鈞院應審酌何某利用虛設之公司或獨資商行與被告訂約，並以違反誠信原則之方式謀取不法暴利，本件之違約金與之相比，根本是小巫見大巫，本件違約金根本無過高之虞。
二、反訴部分：
（一）依兩造所簽訂土地租賃契約第二條規定，反訴被告自八十八年二月十九日起始得使用系爭土地，惟反訴被告竟自八十八年二月十三日即先行營業收益，自八十八年二月十三日至同年月十八日止共計六日，反訴被告就此六日之使用土地係無合法權源，爰依不當得利之法律關係請求反訴被告給付八萬三千二百元。
（二）反訴被告各期違約之情形詳如附表，反訴被告逾期繳納租金應罰之違約金共計一百三十二萬七千零四十元，扣除履約保證金一百二十四萬八千元，尚欠七萬九千零四十元。
（三）以上合計十六萬二千二百四十元，爰請求反訴被告給付反訴原告上揭金額及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
參、證據：提出存證信函及退件之信封影本二份、名片影本一紙、土地租賃契約影本四份為證。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告邀同訴外人乙○○、莊聰政為連帶保證人，於八十八年二月十九日與被告簽訂土地租賃契約，向被告承租系爭土地，供使用鐵路運輸之旅客停放車輛之使用，約定租賃期間自八十八年二月十九日起至九十一年二月十八日止，每月租金含稅共四十一萬六千元，原告應於每月二十四日前向被告所屬貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，原告除應給付當月租金外，另外每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金。另履約保證金則按三個月租金計算，由押標金轉抵，並應於契約屆滿或終止時原告交還租賃土地及履行契約全部義務後，憑繳付時之收據由被告返還予原告。原告承租系爭土地時曾依約提供一百二十四萬八千元之履約保證金與被告收執，迄至系爭土地租賃契約期間屆滿，原告即依約交還系爭土地予被告，詎被告竟以原告曾有遲延清償租金情事，業將履約保證金抵付原告應賠償之違約金而無剩為由，拒絕返還履約保證金與原告。然兩造間土地租賃契約就每逾一日按日計付每月租金百分之一之遲交租金之違約金約定顯然過高而應予酌減，是被告抗辯履約保證金扣除違約金後，被告已經無庸返還原告履約保證金顯不足採。為此，爰依兩造間土地租賃契約之法律關係，提起本訴，請求被告給付一百二十四萬八千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算利息等語。
二、被告則以：兩造間違約金之約定並未過高，依兩造所訂定之契約計算，原告應付之違約金為一百三十二萬七千零四十元，扣除原告所納之履約保證金一百二十四萬八千元尚有不足，是原告之訴顯然無理。並主張如被告應返還原告履約保證金，則以被告對原告之違約金債權與因被告提前使用系爭土地所生之不當得利債權，與原告對被告所請求之履約保證金債權抵銷等語。
三、本件原告主張原告邀同訴外人乙○○、莊聰政為連帶保證人，於八十八年二月十九日與被告簽訂土地租賃契約，向被告承租系爭土地，供使用鐵路運輸之旅客停放車輛之使用，約定租賃期間自八十八年二月十九日起至九十一年二月十八日止，每月租金含稅共四十一萬六千元，原告應於每月二十四日前向被告所屬貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，原告除應給付當月租金外，另外每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金。另履約保證金則按三個月租金計算，由押標金轉抵，並應於契約屆滿或終止時原告交還租賃土地及履行契約全部義務後，憑繳付時之收據由被告返還予原告。原告承租系爭土地時曾依約提供一百二十四萬八千元之履約保證金與被告收執，迄至系爭土地租賃契約期間屆滿，原告即依約交還系爭土地予被告，詎被告竟以原告曾有遲延清償租金情事，業將履約保證金抵付原告應賠償之違約金而無剩為由，拒絕返還履約保證金與原告等情，業據其提出標租公告、公開標租須知、土地租賃契約、公證書、營利事業登記證、經濟部公司執照各一件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。另原告於訂約後並未按期繳租，積欠如附表所示逾期繳租之違約金天數共三百十九日等情，為兩造所不爭執，亦堪信為真實。是原告既曾於承租系爭土地時依約提供履約保證金一百二十四萬元予被告，現系爭土地租賃契約期間已屆滿，原告亦已將系爭土地返還被告，原告請求返還履約保證金自屬有據，惟被告既抗辯履約保證金扣除違約金後已無剩餘，是本件應審酌原告主張酌減違約金是否有理。
四、按違約金係於債務不履行時，由債務人支付之金錢或其他給付，以確保債務履行為目的，其性質有屬於懲罰性違約金或屬賠償金額預定性違約金。前者於債務人不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務或債務不履行之損害賠償；後者則以違約為債務不履行所生之損害賠償總額，當事人約定之違約金究屬何性質，應依當事人訂約旨意審認之，如當事人未另為訂定，依民法第二百五十條第二項前段規定，視為損害賠償總額預定性之違約金。（最高法院九十年度台上字第一七五四號判決參照）。次按民法第二百五十條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。（最高法院八十三年台上字第二八七九號判決參照）。
經查，本件雙方於系爭土地租賃契約第四條第一項約定：「租金每月新台幣四十一萬六千元（含稅），於每月二十四日前向甲方台灣鐵路管理局貨運服務總所台南服務所一次繳清，如有遲延，乙方（原告）除應給付當月租金外另每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金（是項違約金應連同租金一同繳清）不得異議。」，第十四條及第十五條並約定「如乙方未依前條規定返還土地予甲方（被告）時，應按逾期之期間，每月賠償相當月租金兩倍之損害賠償金，不滿一個月以一個月論：：」、「如乙方於租期屆滿或終止之翌日起七日內，未將地上物遷離恢復原狀時，願放棄一切權利，任憑甲方處理，其費用得在履約保證金內扣除：
：」等，核其契約之約定意旨，乃係約定原告未依約履行按時繳納租金之義務時，不問被告有無損害，即須按日給付違約金，其目的乃為督促並確保租金債權之效力，強制債務之履行，且明訂除應支付違約金外，並應負擔其他部分之損害，且系爭土地租賃契約所約定之違約金性質為懲罰性違約金，復為兩造所不爭執，故其性質屬懲罰性違約金無誤。
五、再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當數額。民法第二百五十二條定有明文。本條所指違約金，不論其為損害賠償總額預定性或懲罰性違約金均有其適用。（最高法院五十年台抗字第五十五號判例、七十三年台上字第二八四七號判決）。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人所得享受之一切利益為衡量標準（最高法院著有五十一年台上字第十九號判例意旨參照），至酌減是否相當，則應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，不得僅以債權人因債務人遲延履行所可能發生之損失為唯一衡量標準。而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例、八十一年度台上字第二四八四號判決意旨參照）。本件兩造於訂定土地租賃契約後，原告確未依約按時繳付租金，則被告主張原告已經違約，原告應依兩造之土地租賃契約之約定給付逾期繳租之違約金，固屬有據。惟兩造違約金約定之目的，既係約定原告未依約履行按時繳納租金之義務時，為督促並確保租金債權之效力，強制債務之履行，是本件違約金之約定是否過高，即應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況、被告如能按時繳租所能享受之利益與因原告違約被告所受之損害綜合予以判斷。
六、經查：被告自承原告遲付租金導致被告所生之損害為利息之損失，而依民法第二百零五條之規定，約定利率最高為年息百分之二十。惟依兩造土地租賃契約第四條第一款之約定，兩造所約定之違約金，每逾一日按日計付每月租金百分之一之違約金，違約金換算為利息則相當於年息百分之三十強。（計算方式為租金每月為四十一萬六千元，全年租金總額為四百九十九萬二千元；違約金每日為月租金之百分之一，即四千一百六十元，全年三百六十五日，則一年之違約金總額為一百五十一萬八千四百元。由一年違約金總額與一年租金總額比例計算所得。）。
，是被告抗辯兩造租賃契約所約定之違約金過高，尚非無據。另查，原告雖提出就系爭土地被告與訴外人許敏惠於九十一年三月十四日所簽訂之土地租賃契約，該契約第四條第一項所約定之違約金，係每逾一日按日計付每月租金千分之二之違約金，以一年違約金總額與一年租金比例計算，違約金換算利息相當於年息百分之六強，而認就系爭土地，被告於系爭契約租期屆滿後旋即出租予第三人，作同一目的之使用，違約金之約定卻遠低於被告與原告之土地租賃契約，本院自應參照前揭被告與訴外人許敏惠間之土地租賃契有關違金之約定，按每日千分之二之計算標準予以核減，始符公平正義。惟被告就系爭土地雖於系爭契約租期屆滿旋即出租予訴外人許敏惠，然兩造間訂定租約之期間為八十八年二月間，與被告與訴外人許敏惠間訂定租約之九十一年三月間並不相同，其間所經歷之社會經濟變遷與利率變動等因素，自足以影響被告就租約內容之決定，此由兩造間之租金為每月四十一萬六千元，而與訴外人許敏惠之租金約定為每月三十九萬二千二百元之情亦可得知，是並不能僅據被告與訴外人許敏惠間之違約金約定為按日以月租金千分之二之計算，作為本件違約金酌減之基準。本院審酌被告除利息損失外未能舉證有其他損害、原告雖遲延給付租金惟租金均已給付完畢、原告於被告處提供履約保證金、被告將系爭土地於系爭租約屆期後另租予他人之違約金約定比例、兩造租約存續期間之社會經濟情況業已趨向低利率以及不動產市場於近年來出租與交易價格有不漲反跌之情勢綜合予以判斷，認本件違約金應酌減為每逾一日按日計付每月租金千分之三之違約金（換算年利率百分之九點一二五）。是以，原告遲延給付租金天數為三百十九日（詳如附表所示），每逾一日之違約金為月租金千分之三即一千二百四十八元（000000×0.003＝1248），則被告所得請求原告給付之違約金為三十九萬八千一百一十二元（1248×319＝398112）。
七、復查，原告雖主張被告於原告遲延清償部分之租金時，並未要求原告連同違約金一併繳清而無條件收受租金，業已默示捨棄其就原告延期清償所生違約金債務請求之權利。然系爭土地租賃契約既對於原告就系爭違約金之請求，並未訂有於原告清償遲延租金時被告即應同時請求之條件限制，是原告主張被告未於原告遲延給付土地租金時請求違約金，即應視為已捨棄系爭違約金請求權，自屬無據。另原告雖主張應依土地法及所得稅法之規定先將履約保證金所生之利息列為租金之一部，併予扣抵，亦應類推適用土地法之規定，就超過相當於二個月租金部分之履約保證金先抵付土地租金云云。惟查，本件原告既已經將系爭土地租金全數清償，自無上述以履約保證金之利息視為租金之一部及以超過二個月租金總額之履約保證金抵付系爭土地租金之問題，原告此部分之主張亦無理由。
貳、反訴部分：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第二百五十九條定有明文。本件反訴原告既為本訴中之被告，且反訴被告為本訴之原告，則反訴原告對反訴被告提起反訴，於法自屬有據，應予准許，先予說明。
二、反訴被告主張：依兩造所簽訂土地租賃契約第二條規定，反訴被告自八十八年二月十九日起始得使用系爭土地，惟反訴被告竟自八十八年二月十三日即先行營業收益，自八十八年二月十三日至同年月十八日止共計六日，反訴被告就此六日之使用土地係無合法權源，爰依不當得利之法律關係請求反訴被告給付八萬三千二百元。另反訴被告各期違約之情形詳如附表，反訴被告逾期繳納租金應罰之違約金共計一百三十二萬七千零四十元，扣除履約保證金一百二十四萬八千元，尚欠七萬九千零四十元，以上合計十六萬二千二百四十元，爰請求反訴被告給付反訴原告上揭金額及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。
三、反訴被告主張，對反訴原告依契約所計算之扣除履約保證金後之違約金金額不爭執，惟因本件兩造違約金約定過高，如經酌減違約金後，扣除履約保證金後反訴被告並不需支付反訴原告違約金。另反訴被告願意給付反訴原告所主張反訴被告先行使用土地之八萬三千二百元之不當得利部分。
四、如前所述，經本院酌減違約金後，本件反訴被告需給付反訴原告之違約金為三十九萬八千一百一十二元，加上反訴被告應給付反訴原告先行使用土地之不當得利八萬三千二百元，反訴原告所得向反訴被告請求之金額計為四十八萬一千三百十二元。
參、總結：
一、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項亦定有明文。本件本訴原告豐丞水產有限公司得請求本訴被告交通部台灣鐵路管理局返還一百二十四萬八千元之履約保證金，另反訴原告台灣鐵路管理局得向反訴被告豐丞水產有限公司請求違約金與不當得利合計四十八萬一千三百十二元，前已詳述，是本訴被告主張抵銷，自屬有據，因反訴原告台灣鐵路管理局所得請求之金額，低於其應給付本訴原告豐丞水產有限公司之金額，反訴原告台灣鐵路管理局之債權已歸於消滅。另經本訴被告台灣鐵路管理局抵銷結果，本訴原告豐丞水產有限公司尚得向本訴被告台灣鐵路管理局請求七十六萬六千六百八十八元（0000000－000000 =766688）。
二、綜上所述，本訴原告豐丞水產有限公司依兩造土地租賃契約關係關係請求本訴被告台灣鐵路管理局返還履約保證金七十六萬六千六百八十八元及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年九月十三日起，至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，洵屬正當，應予准許；逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。本訴原告與本訴被告均分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核本訴原告勝訴部分，均合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至本訴原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回。反訴原告台灣鐵路管理局雖原得請求反訴被告豐丞水產有限公司給付違約金與不當得利合計四十八萬一千三百十二元，因抵銷之結果，前開債權已歸消滅，是反訴原告之請求為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因之失所依附，應併予駁回。
三、兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不再遂一論述，併此敍明。
四、結論：本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 十九 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B審判長法 官 蘇 正 賢~B 法 官 孫 玉 文~B 法 官 楊 佳 祥右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 二十 日~B法院書記官 黃 玉 真附表：
原告承租系爭土地遲繳租金應納違約金明細表：
~F0~T40┌────────────┬─────────┬──────┬──────┬───────────────┐│租期 │各期租金應繳款日期│原告支票日期│逾期繳款日數│依兩造契約約定應繳納之違約金 ││ │ │ │ │（每逾一日新台幣四一六○元） │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第１期（⒉⒚～⒊⒙）│⒉ │⒊ │26日 │新台幣一○八一六○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第２期（⒊⒚～⒋⒙）│⒊ │⒌⒌ │日 │新台幣一七四七二○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第３期（⒋⒚～⒌⒙）│⒋ │⒍⒖ │日 │新台幣二一六三二○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第４期（⒌⒚～⒍⒙）│⒌ │⒎⒛ │日 │新台幣二三七一二○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第５期（⒍⒚～⒎⒙）│⒍ │⒏ │日 │新台幣二四九六○○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第６期（⒎⒚～⒏⒙）│⒎ │⒐⒖ │日 │新台幣二二○四八○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第７期（⒏⒚～⒐⒙）│⒏ │⒐⒖ │日 │新台幣九一五二○ │├────────────┼─────────┼──────┼──────┼───────────────┤│第８期（⒐⒚～⒑⒙）│⒐ │⒑⒈ │７日 │新台幣二九一二○ │├────────────┴─────────┴──────┴──────┴───────────────┤│ 合計新台幣0000000 │└────────────────────────────────────────────────────┘