臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第二一六八號
原 告 甲○○被 告 丙○○兼訴訟代理人 乙○○右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號三層樓房屋遷讓交還原告，並應給付原告自民國九十年十二月十六日起至九十一年八月十五日止，按月以新臺幣貳萬伍仟元計算，及自民國九十一年八月十六日起至交還前開房屋之日止，按月以新臺幣參萬元計算之損害金。
前項交還房屋之履行期間為壹個月。
被告應給付原告新臺幣貳萬玖仟參佰伍拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部份，於原告以新臺幣叁拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零肆萬玖仟參佰伍拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款訂有明文。本件原告係以被告丙○○、乙○○租用門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號房屋（以下稱為系爭房屋）一、二樓後，違約未繳租金，並無權占用該房屋三樓，今原告已終止租約，而依租賃物返還請求權及所有物返還請求權，請求被告遷讓交還系爭房屋；又租約終止後，原告仍拒不遷讓，另依不當得利返還請求權，請求被告給付相當於租金之不當得利。嗣於訴訟進行中，追加請求被告自租約終止後，由原告代繳之電費、水費、電話費等共計九萬六千五百四十元，按前開諸項費用之請求權基礎雖係另一不當得利請求權，惟均係基於被告無權占用房屋之基礎事實，尚符前揭民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，應予准許。
二、本件被告丙○○、乙○○均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：㈠緣被告丙○○向原告承租臺南市○○路○○○巷○號房屋之一、二樓部份。期間
自民國九十年八月十五日起至九十三年八月十四日止共三年，租金第一年每月二萬五千元，第二、三年每月三萬元計算。
㈡茲因被告丙○○自承租房屋後，僅支付租金四個月，以後即不肯再支付，又三樓
部份未承租而擅自啟門占用，且引入被告乙○○遷居系爭房屋，均不支付任何租金。經原告於九十一年四月十八日以臺南十三支郵局第二五○號存證信函向被告催告租金，限於九十一年四月二十五日前繳清，被告丙○○於九十一年四月十八日收到存證信函催告，但逾期仍置之不理。按被告丙○○積欠租金八個月，經催告逾期不支付，原告乃於九十一年五月二日以臺南十三支郵局存證信函第二八二號通知被告即日終止租約，並請求遷讓交還房屋及支付積欠租金，但被告迄今不履行等語。
㈢被告拒付房租後五個月，逕向電力公司、水公司更改水電用戶名稱為被告乙○○
，並拒繳水電費分別達三萬四千二百七十四元、六百四十二元，陷該戶房屋於斷水斷電，拆表之厄運。
㈣對被告答辯所為陳述：
⑴依租賃契約第六條，一切固定裝潢保留給甲方，已有明定，不得藉詞抵賴。依第七條亦不可要求任何權利金。
⑵依契約第十二、十三、十四條，乙方違約在先，自應遷讓房屋與甲方，且負擔一切之訴訟費用，並放棄先訴抗辯權。
⑶被告父子多次抵賴，毫無解決誠意，且存心不良蓄意霸佔。原告特別主張其不
得任意拆卸房屋內外各項裝修，以防其拆卸後損及房屋主體及外觀鐵皮。又屋內任意拆卸後，堆置垃圾，尚須一筆清理費，如執意拆卸，應繳付現金五十萬元予甲方，代為拆除，多退少補。
⑷依九十二年四月十日庭訊筆錄內容，被告提出右丞實業之裝潢，估價為六十餘
萬，另有其他設備若干，共約九十餘萬，日後並將再提出。觀其所提應係造假。
①被告所提均非發票，且其同一時段在臺南、高雄、臺中均有租屋，裝修並開店，日後逐一關閉，足見其有蓄意多處整合，加以灌水。
②同一地點，同是右丞實業，在九十年四月十一日已向本人估價完畢，全部造
價僅十一萬元（其後原告又在一樓以磚造砌牆，故應扣除十六點六七坪之單面隔間計二萬三千三百三十八元，實際裝潢僅八萬六千七百元）。何來被告所提六十餘萬，可見灌水達八倍，足見其蓄意詐騙，欺蒙法官等語㈤聲明：①被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號三層樓房屋遷讓交還
原告，並應自九十年十二月十六日起至九十一年八月十五日止，按月給付原告二萬五千元，及自九十一年八月十六日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告三萬元。②被告應給付原告八萬六千五百四十元。③原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告均未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述，則稱：㈠伊於九十年八月向原告承租系爭房屋時，該房屋僅有骨架，伊花費將近貳百萬元
進行裝潢；且因該房屋未辦理保存登記，亦無法使用水電，另花費大約二十萬元安裝電表，原告應賠償該部份支出。
㈡當初承租房屋時，原告並未告知房屋未辦理保存登記及無使用執照等情，契約書
內原告以手寫部份，伊均不同意，亦未在加註部份蓋章。另簽約當事人部份亦僅有被告丙○○蓋章等語。
㈢聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
五、本件原告主張被告於九十年八月，向其承租門牌號碼臺南市○○路○○○巷○號
一、二樓房屋，惟承租後僅繳交八月至十二月份租金，其後即拒不繳納，經原告於九十一年四月十八日以存證信函催繳後，業於同年五月二日通知被告終止租約；又被告於承租房屋後，未經同意，無權占用該房屋三樓，為此基於租賃物返還請求權及物上請求權，請求被告返還系爭房屋，並依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告丙○○給付租金，及租約解除後，相當於租金之不當得利。另被告租用系爭房屋後，擅自裝設水電表，致使原告代為給付水費、電費、電話費等核計四萬一千五百四十元；又被告租用系爭房屋作為電腦商場之用，因經營不善積欠債務，債權人因催討無著而破壞該房屋之玻璃洩恨，原告另須支付玻璃門、鐵捲門修復費用核計四萬五千元，被告亦應一併清償等語。被告則以向原告租賃房屋時，僅由被告丙○○簽署契約，且對於原告於契約書主張並無使用執照、三樓由原告保留自用、房屋已具備水電表等情，均未蓋章表示同意；另伊承租後，共計支出裝潢費用約二百萬元，原告應予償還等語置辯。
六、以下分別就原告請求返還房屋、給付不當得利損害兩項請求，逐項說明之：㈠返還房屋部份：
⑴系爭房屋一、二樓：
①原告主張被告於九十年八月一日與其成立系爭房屋一、二樓之租賃契約，並
曾給付九十年八月至十二月份租金等情，均為被告所不否認，且據原告提出契約書影本一份附卷可稽，應可採為真實。被告雖以系爭房屋並無使用執照，且要求原告提出無著為由，拒絕給付租金，然查兩造所簽署之房屋租賃契約書第一條已經載明「此棟房屋未領有使用執照，早已言明，乙方（即被告）不得以任何損失權益而有異議」等語，被告此項抗辯已無所據；至被告雖另辯稱未於前開加註部份蓋章以示同意，惟被告既已於該契約書之「立契約人」部份簽字蓋章，事後更依契約條款給付四個月租金，顯已同意全份契約內容，不能事後再以未於特定條款簽章為由，否認該條款之效力，被告此項辯詞，乃無可採。
②按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。又租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項分別訂有明文。經查，本件被告向原告承租系爭房屋後，僅繳交九十年八月份至十二月份之租金等情，已如前述，而依兩造租約約定租金繳交期限為十五日前，可認承租人有於每期開始前繳交租金之義務；另以當時每月租金為二萬五千元，扣除被告承租時交付之五萬元押租保證金，則自九十一年二月十五日起，被告已經積欠租金，嗣至九十一年四月十八日原告以存證信函催告被告清償租金時，被告所遲付之租金總額以達二個月以上，揆之上開說明，原告自有取得終止租約之權利，迄原告所定九十一年四月二十五日催告繳交租金否則終止租越之期限屆至，兩造租賃契約已可認因終止而消滅，是原告請求被告返還承租之系爭房屋一、二樓，乃有理由，應予准許。
⑵系爭房屋三樓
①原告主張被告無權占用系爭房屋三樓，為被告乙○○所否認。經查，系爭房
屋原為「九九九電子王」電腦商場，目前已停止營業，一樓作為店面，二樓作為辦公室之用，三樓則有放置六個空紙箱及部份瓦愣紙等情，業據本院現場勘驗清楚，並製有勘驗筆錄存卷足憑，系爭房屋三樓確有使用之事實，已足認定，被告空言否認，自不足採。
②按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條第
一項前段定有明文。被告於系爭房屋開設電腦商場之時，既有占有使用該房屋三樓之事實，業如前述，且兩造間復無其他法律關係可成為占有使用三樓之依據，原告基於物上請求權之法律關係，要求被告返還，自屬有據。⑶再審之遷讓房屋，客觀上非立時可就，爰斟酌系爭房屋已自九十一年十月間起
，即未使用，此據原告陳明在卷，現場除一樓仍有部份電腦設備外，已無其他設備、財物留存，亦為本院現場勘驗甚明，則本件命被告遷離系爭房屋一、二樓部份，定履行期間為一個月，應可兼顧兩造利益。
㈡返還不當得利部份：
⑴租金：被告自九十年十二月十五日起，即未繳交租金，縱以五萬元押租保證金
抵扣，仍自九十一年二月十五日起即負遲付租金之責。迄至本件言詞辯論終結之日止，被告仍未遷讓返還系爭房屋與原告，則原告依據兩造租賃契約，請求被告自九十一年二月十五日起至同年八月十四日止，按月給付二萬五千元，並自九十一年八月十五日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付三萬元損害金，乃有理由，應予准許。逾此部份請求，則屬無據，應予駁回。
⑵水電費、電話費：原告主張為被告代墊水費、電費、電話費，共計四萬一千五
百四十元之情，乃提出臺灣省自來水公司各項費款收據六紙、臺灣電力公司電費收據三紙、欠費查詢一紙、中華電信股份有限公司臺南營運處電信費收訖證明單二十紙（以上均為影本）為憑。其中除三紙電費收據金額共計僅二萬二千零八十七元，與原告自行計算結果有誤差外，餘均核屬相符；而原告主張為被告代墊電費共三萬四千二百七十四元，乃以另紙臺電公司欠費查詢作為所憑之論據，經核該查詢單所列，固可認定被告確有積欠各項電費，然除有單據可稽之三筆外，原告既未提出其他確實代繳電費之證明，尚難遽爾認定其他欠費亦係由原告代墊，此部份請求即難以准許；至於電話費用部份，核原告所提出單據之用戶名稱，固均為原告之父王延壽，然審酌該電話使用期間，乃於九十年八月至九十二年三月，均屬被告使用系爭房屋之時間，又承租人為免另行申請電話之勞力與費用，借用出租人原已裝設之電話設備，原非罕見，原告主張該電話係由被告所使用，因此產生之費用亦應由其負擔，自屬可採。故綜計此部份費用，可以准許者，共為二萬九千三百五十三元。
⑶玻璃大門毀損修理費、鐵捲門修復工資：原告主張此二項費用，並未提出任何
單據以供證明，本院已無審核之依據；參以原告所以請求該二項費用，乃以系爭房屋一樓之玻璃大門、鐵捲門均遭損壞，而被告負有修復義務作為所憑之論據，足見原告實際上尚未支出該二筆費用，則原告既無「代墊」費用之問題，自亦無請求返還之餘地，此部份共計四萬五千元之請求，乃無理由，應予駁回。
⑷至於被告以承租系爭房屋後，曾支出約二百萬元之費用進行裝潢，原告應返還
該筆費用云云置辯。按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以現存之增價額為限，民法第四百三十一條第一項定有明文。本件被告主張承租後曾對該房屋進行裝潢等情，既為原告所不否認，則被告請求原告償還系爭房屋因裝潢所增值之費用，自非無據。惟有關裝潢費用之實際數額，被告僅提出右丞實業有限公司價目單、全球聯合國際開發有限公司請款單影本各一紙為證，對於該價目單所載項目是否施作完成、被告是否確有支付報酬等情，則未見被告提出佐證，本院尚難僅以前開二紙價目單、請款單，即認為被告確有相關金額之支出，遑論系爭房屋因此有相應之增值，被告此部份辯詞乃無依據。
七、綜上所述，原告主張被告承租系爭房屋後，自九十年十二月十五日起違約未繳租金，並無權占用系爭房屋三樓，原告且代墊被告承租期間之水費、電費、電話費共計二萬九千三百五十三元等情，既有所據，均屬可採，從而原告基於租賃契約、物上請求權、以及不當得利之法律關係，請求被告應將門牌號碼臺南市○區○○路○○○巷○號三層樓房屋遷讓交還原告，並應給付自九十年十二月十六日起至九十一年八月十五日止，按月以二萬五千元計算，及自九十一年八月十六日起至交還前開房屋之日止，按月以三萬元計算之損害金；另應給付原告二萬九千三百五十三元，乃有理由，應予准許。逾此部份之請求，則屬無據，應予駁回。
八、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部份，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部份，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，即無再予審酌之必要，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為一部有理由一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十一 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 吳坤芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 陳信良