臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第二五五六號
原 告 甲○○訴訟代理人 金輔政律師被 告 寶隆建設股份有限公司
公司統一編號：00000000號兼法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 洪玉崑律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告寶隆建設股份有限公司、乙○○應給付原告各新台幣肆拾貳萬捌仟元、伍拾萬元，及均自民國九十二年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寶隆建設股份有限公司、乙○○依序負擔百分之二十七、百分之三十一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告依序以新台幣壹拾肆萬叁仟元、壹拾陸萬柒仟元為被告寶隆建設股份有限公司、乙○○供擔保後，得假執行。但被告寶隆建設股份有限公司、乙○○如於假執行程序實施前，依序以新台幣肆拾貳萬捌仟元、伍拾萬元為原告預供擔保，就其各該部分得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告寶隆建設股份有限公司應給付原告新台幣（下同）七十四萬元，及自民國八十六年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告乙○○應給付原告八十六萬元，及自八十七年八月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢訴訟費用由被告負擔。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造於八十六年四月二日就坐落台南縣○○鄉○○段一一四、一一五地號土地上所興建「大隆凱悅」大樓第十層編號B5、B6房屋及基地應有部分成立買賣契約，房屋價格二百六十萬元，土地價格三百萬元，雙方簽立預定房屋買賣契約書及土地買賣契約書，原告已繳房款七十四萬元，土地款八十六萬元。嗣於本院九十一年度訴字第八五五號給付買賣價金事件中，由於被告在原告要求被告就水管改變位置有無變更設計、核准文號及變更設計圖要求舉證，被告撤回起訴後，原告向台南縣歸仁地政事務所請領謄本，發覺被告竟將系爭房地於九十一年八月二十九日移轉所有權予訴外人孫淑芳，有建物登記謄本足資證明。查因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害（民法第二百二十六條），本件雙方契約標的由被告私自違約移轉與第三人，造成給付不能之情形，原告自得以已付價款為所受損害而請求返還。
（二）再查，兩造因被告違約不依原告要求之施工方式施工，雖另案以事涉小瑕疵不准予解除契約，但依確定判決，被告仍有不完全給付，原告並無遲延給付之責任，而被告嗣另案起訴請求給付價金之訴，亦未證明其有依法令規定或依雙方契約規定為施工，其任何解除契約之意思表示缺乏事實之根據，解除意思表示無效，自不影響原告返還價金之請求。
（三）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，此觀民法第二百五十二條規定自明。本件原告對於本件契約要求依約履行，果因此有遲延付款仍在合約許可之範圍，但縱認為被告有權解除契約之情形，而全部就已繳價款為沒收之違約金，衡之客觀上被告有過失之情形，其沒收已付全部價金亦顯不合理，原告因被告給付不能而請求返還價金之請求若不能允許時，併以前揭規定請求酌減違約金，並依不當得利之法律關係請求返還已付價金。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十六年四月二日向被告寶隆建設股份有限公司（下稱寶隆公司）及乙○○購買系爭坐落台南縣○○鄉○○段一一四、一一五地號土地上所興建「大隆凱悅」大樓第十層編號B5、B6房屋及基地應有部分，房屋買賣總價二百六十萬元，土地總價款三百萬元，有原告與被告寶隆公司簽立之預定房屋買賣契約書及原告與被告乙○○簽立之預定土地買賣契約書可稽。詎上開房屋於八十七年八月十七日完成建築取得使用執照並經原告於同年月二十八日按期繳款及驗收無誤後，原告卻於同年十月九日、十月二十一日，先後以郵局存證信函聲稱部分工程與合約不符等詞為由主張解除契約，及於八十七年十月三十日起訴要求返還價金，案經本院八十七年度訴字第一六六七號、台灣高等法院台南分院八十八年度上字第三一四號、最高法院九十一年度台上字第一七號民事判決駁回確定。
（二）按買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，民法第三百六十七條定有明文。本件原告向被告寶隆公司及乙○○所購買房地之價款支付方式，依兩造於八十六年四月二日所簽立預定房屋買賣契約書第四條及預定土地買賣契約書第四條之約定，房屋自備款為七十六萬元，預定銀行貸款一百八十二萬元，土地自備款為九十萬元，預定銀行貸款為二百一十萬元，因房屋在約定完工期限八百日內即已於八十七年八月十三日完成建築，依預定房屋買賣契約書第十六條第八款之約定，被告寶隆公司提前竣工時，得提前辦理銀行對保，產權過戶交屋等手續，原告不得拒絕，且依兩造預定房屋買賣契約書第八條第三款第㈡目及預定土地買賣契約書第五條第三款第㈡目約定：甲方（即承買人甲○○）如有拒不依照乙方（即出賣人寶隆公司、乙○○）通知之期限辦妥金融機構規定之手續或提供有關證件，致貸款不能辦理或不能獲得核准時，甲方應於收到乙方通知七日內以現金一次付清全部貸款金額，被告於八十九年三月二十四日委託律師發函通知原告於三日內向承辦銀行華南商業銀行東台南分行辦理房地抵押貸款對保手續，原告卻以業已解除買賣契約為由拒不依照被告通知之期限三日內辦理，且未於收到通知函七日內以現金付清。惟原告之解除契約經本院八十七年度訴字第一六六七號返還價金事件確定判決認定為不合法，其以解除契約為由而拒絕辦理房地抵押貸款對保手續及拒付買賣價金，顯然失據。則依上揭規定房屋買賣契約書第八條第三款第㈡目、第十五條第三款及預定土地買賣契約書第五條第三款第㈡目、第十一條第三款之約定，被告自得對原告逕行解除契約並沒收原告已繳之土地及房屋價款。嗣被告二人於九十一年四月九日向本院提起訴請原告給付價金事件，原告仍拒絕給付，被告乃於九十一年九月九日以台南二六支郵局存證信函第七四九號通知原告解除系爭房屋及土地之買賣契約及沒收已付價款。
（三）被告寶隆公司於九十一年三月間就原告於前揭返還價金訴訟中爭執之熱水管未連結之瑕疵已修補完畢，且熱水管連結之瑕疵修補費用約需要一萬元，原告於前揭訴訟據予主張瑕疵擔保責任之解除契約，不僅顯失公平，而為法院認定不合法，其拒絕依約定辦理銀行貸款共三百九十二萬元之對保手續及拒付價金，亦違反誠實信用原則。而原告於前揭訴訟中爭執系爭房屋之電氣開關箱及電信開關箱設置兩處，雖與其變更設計圖不同，但係經原告同意設置兩處，自無不合約定，又系爭房屋樓板雖有截斷鋼筋之情形，但不致影響原房屋之主結構安全，尚無減少房屋之品質或效用之瑕疵，有台灣高等法院台南分院八十八年上字第三一四號民事判決理由第六項㈠及第八項所載可稽。因此，原告於本件起訴主張被告仍有不完全給付，其無遲延給付之責任，被告解除契約之意思表示無效．．．等詞，顯無理由。
（四）兩造間系爭房屋及土地之買賣契約，既經被告依法於九十一年九月九日解除契約而消滅，原告已無請求履行契約移轉系爭房屋及土地所有權可言。被告嗣於同年九月二十五日才將系爭房屋及土地所有權移轉登記於訴外人孫淑芬，顯無給付不能之問題。原告起訴主張給付不能之債務不履行損害賠償，自屬無據。
（五）系爭房屋及土地經兩造於八十六年四月二日簽立買賣契約後，因數年來房地產不斷下跌將近二百萬元，原告未按約定履行契約給付價金，致被告於九十一年九月九日解除契約時已損失約二百萬元，因此，被告沒收原告已交付之價金合計一百六十萬元，並無違約金額過高之情事，原告請求酌減違約金，亦無理由。若原告爭執系爭房屋及土地已跌價近二百萬元之事實，請求囑託鑑定系爭房屋與土地於九十一年九月間之價值。
丙、本院依聲請調取本院八十七年度訴字第一六六七號返還價金事件民事歷審卷宗及九十一年度訴字第八五五號給付買賣價金事件民事卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：兩造於八十六年四月二日就坐落台南縣○○鄉○○段一一四、一一五地號土地上所興建「大隆凱悅」大樓第十層編號B5、B6房屋及基地應有部分（下稱系爭房地）成立買賣契約，房屋價格二百六十萬元，土地價格三百萬元，雙方簽立預定房屋買賣契約書及土地買賣契約書，原告已繳房款七十四萬元，土地款八十六萬元。嗣原告發覺被告竟於九十一年八月二十九日將系爭房地所有權移轉登記與訴外人孫淑芳，造成給付不能之情形，原告自得依民法第二百二十六條第一項規定，以已付價款為所受損害而請求被告返還。縱認被告有權解除系爭買賣契約，惟衡之客觀上被告有過失之情形，其沒收已付全部價金亦顯不合理，爰依民法第二百五十二條規定請求酌減違約金，並依不當得利之法律關係，請求被告返還原告已付價金等情，爰依債務不履行損害賠償請求權及不當得利返還請求權，求為命：㈠被告寶隆公司應給付原告七十四萬元，及自八十六年八月二十九日起算之法定遲延利息。㈡被告乙○○應給付原告八十六萬元，及自八十七年八月二十九日起算之法定遲延利息之判決。
二、被告則以：原告於前揭日向被告購買系爭房地，系爭房屋嗣於八十七年八月十七日完成建築取得使用執照，經原告於同年月二十八日按期繳款及驗收無誤後，卻於同年十月九日、十月二十一日，先後以郵局存證信函聲稱部分工程與合約不符等詞為由主張解除契約，並訴請被告返還價金，案經本院八十七年度訴字第一六六七號、台灣高等法院台南分院八十八年度上字第三一四號、最高法院九十一年度台上字第一七號民事裁判駁回確定。被告曾於八十九年三月二十四日委託律師發函通知原告於三日內依約向承辦銀行華南商業銀行東台南分行辦理房地抵押貸款對保手續，原告卻以業已解除買賣契約為由拒不依照被告通知之期限三日內辦理，且未於收到通知函七日內以現金付清。惟原告之解除契約已經前開確定判決認定為不合法，其以解除契約為由而拒絕辦理房地抵押貸款對保手續及拒付買賣價金，顯然失據，且依系爭買賣契約書第八條第三款第㈡目、第十五條第三款及土地買賣契約書第五條第三款第㈡目、第十一條第三款之約定，被告得對原告逕行解除契約並沒收原告已繳之土地及房屋價款。嗣被告於九十一年四月九日向本院提起訴請原告給付價金事件，原告仍拒絕給付，被告乃於同年九月九日以台南二六支郵局存證信函第七四九號通知原告解除系爭房屋及土地之買賣契約及沒收已付價款。是以系爭買賣契約既經被告於前揭日解除而消滅，被告嗣於同年九月二十五日將系爭房屋及土地所有權移轉登記與訴外人孫淑芬，自無給付不能之問題，原告據以請求債務不履行損害賠償，顯屬無據。次因原告未按約定履行契約給付價金，致被告於九十一年九月九日解除契約時已損失約二百萬元，因此，被告沒收原告已交付之價金合計一百六十萬元，並無違約金額過高之情事，原告請求酌減違約金，亦無理由等語，資為抗辯。
三、查原告與被告寶隆公司、乙○○於八十六年四月二日就系爭房屋、土地分別簽訂買賣契約，約定房屋價金二百六十萬元，土地價金三百萬元，原告已繳房屋價款七十四萬元，土地價款八十六萬元。嗣被告於九十一年八月二十六日將系爭房地以三百六十五萬元之價格出售與訴外人孫淑芳，並於九十一年九月二十五日移轉登記系爭房地所有權與該訴外人之事實，為兩造所不爭，且有原告提出之土地登記謄本、建物登記謄本及被告提出之不動產買賣合約書在卷足憑，自堪信為真實。
四、次查，兩造前於系爭房屋完工並取得使用執照後，被告是否有未依特約約定施工之情形（電氣開關箱、電信箱均裝置二處，冷熱水管未依設計圖連結成一系統，冷水管二個出口、幹管及熱水管出口與合約不符，被告截斷七支鋼筋重新配管致結構不安全）？原告是否得據以解除契約？而涉訟，經本院八十七年度訴字第一六六七號、台灣高等法院台南分院八十八年度上字第三一四號、最高法院九十一年度台上字第十七號民事裁判認定：系爭房屋之電氣開關箱及電信箱雖設置兩處，與變更設計圖不同，但係經原告同意，自無不合約定可言。又系爭房屋之冷熱水管均依變更設計圖施工，水管口徑無不合，冷水管已連結成一系統，但熱水管則未連結，惟依系爭買賣契約書第十五條違約罰則增定所約定「乙方（被告）若未按設計圖（室內部分）施工且於使用執照核發後三個月內未修改竣工，則視同違約」，但因原告於繳納完工驗收款，未依此約定通知被告限期補正，自不得據此主張解除契約。再系爭房屋樓版短向截斷鋼筋二支，長向則有六支截斷，雖會降低樓版結構極限強度致承載能力未能符合原設計需求，但不致影響原房屋之主結構安全性，是此項瑕疵，尚無減少房屋之品質或效用之瑕疵，而熱水管之瑕疵，甚易修補，因認本件瑕疵尚非重大，若解除契約，顯失公平，尚非法之所許等情，有前開民事裁判附卷可稽，又前述熱水管之瑕疵，已經證人陳燕飛於另案審理中結證：九十一年三月間其有去施工，熱水管部分已連結等語明確（本院九十一年度訴字第八五五號給付買賣價金事件九十一年六月二十八日言詞辯論筆錄可參），足認系爭房屋迄今雖仍有樓版短向截斷鋼筋二支，長向則有六支截斷之瑕疵，惟因該瑕疵並非重大，如解除契約顯失公平，故原告依民法第三百五十九條但書規定，尚不得主張解除契約。故被告依兩造之房屋買賣契約第八條、土地買賣契約第五條約定，於八十九年三月二十四日函催原告於文到後三日內向華南商業銀行東台南分行辦理房地抵押貸款對保手續，但經原告拒絕，嗣經被告提起請求給付買賣價金之訴（本院九十一年度訴字第八五五號），原告仍以系爭房屋有瑕疵為由而拒絕給付價金，有被告提出之律師事務所函、掛號郵件收件回執及台南二七郵局第一四一號存證信函在卷可按，且為原告所不爭，復經本院調閱本院九十一年度訴字第八五五號民事卷宗查明屬實，則被告於九十一年九月九日以原告未依約給付價金為由，依系爭房屋買賣契約第十五條、土地買賣契約第十一條約定，解除兩造之買賣契約是否合法？乃為本件應審究之重點。
五、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條定有明文。查系爭房屋有前述樓版短向截斷鋼筋二支，長向則有六支截斷之瑕疵，原告以被告提出之對待給付不完全，非依債務本旨為之，而拒絕自己之給付，雖非無據，惟依前揭規定意旨，原告亦僅能於因本件瑕疵所減少之價值或所需修補費用之範圍內，始得行使同時履行抗辯權而拒絕給付相當之價金。本件審酌系爭房屋降低樓版結構極限強度致承載能力未能符合原設計需求之瑕疵，並不影響原房屋之主結構安全性，惟原告拒絕依約辦理銀行貸款之房屋、土地價款金額各為一百八十萬元、二百十萬元，卻均將近房屋全部價款、土地全部價款之百分之七十，有被告提出之預定房屋、土地買賣契約書在卷足佐，足徵二者價值相去懸殊，因此原告據以行使同時履行抗辯權，客觀上顯失相當性，要難認為合法。準此，原告未依被告通知之期限向華南商業銀行東台南分行辦理房地抵押貸款對保手續，依系爭買賣契約原告本應於收到通知後七日內以現金一次付清全部貸款金額，惟原告並未為之，且其同時履行抗辯權之行使亦未合法，從而，被告於九十一年九月九日以原告未依約給付價金為由，依系爭房屋買賣契約第十五條、土地買賣契約第十一條約定，逕行解除兩造之買賣契約，洵非無據。本件兩造之買賣契約既經被告合法解除，被告嗣於九十一年九月二十五日將系爭房地所有權移轉登記與訴外人孫淑芳，自無民法第二百二十六條第一項所定給付不能之問題。從而，原告依前揭規定，請求被告賠償原告所受相當於已付價款之損害，即非有理。
六、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條定有明文。本件依兩造之房屋買賣契約第十五條第三款、土地買賣契約第十一條第三款約定，原告違約時，原告同意將已付款項由被告沒收，有上開買賣契約附卷可稽，從而，被告基此沒收原告已付房屋價款七十四萬元、土地價款八十六萬元，固非無據。惟觀前揭約定，並非定原告有不履行契約義務或不於適當時期履行時，被告除得請求原告支付違約金外，並得請求不履行之損害賠償，是核其性質，應係以確保契約之履行為目的，於原告不履行債務時應支付賠償性質之違約金之約定。原告依民法第二百五十二條規定，請求酌減違約金，要屬有據。茲參之兩造約定系爭房地買賣總價為五百六十萬元，而被告嗣於九十一年八月二十六日以三百六十五萬元之價格出售與訴外人孫淑芳，足認被告受有價差之損害，惟斟酌購屋者以其積蓄購買房屋，莫不審慎評估，精挑細選，希冀能獲得品質與安全兼顧之生活環境，以安其身家，是以建商於興建出售房屋之際，斷不能完全以利潤或施工便宜為考量，而違背購屋者之信賴。因之，原告行使同時履行抗辯權固未合法，惟原告既係因系爭房屋樓版短向截斷鋼筋二支，長向則有六支截斷，因有降低樓版結構極限強度致承載能力未能符合原設計需求之瑕疵，方拒絕給付價金，故被告就系爭買賣糾紛亦難全辭其咎等情，因認被告沒收原告支付之房地價金合計一百六十萬元，已將近買賣總價金百分之二十九之比例，顯有過高之情形，應予酌減至買賣價金百分之十二之比例，即房屋、土地之違約金應各為三十一萬二千元、三十六萬元，較為公允。因之，系爭違約金已經核減為前述金額，則被告受領超過上開部分之金額即房屋四十二萬八千元、土地五十萬元，雖原有法律上之原因，惟其後已不存在，核與民法第一百七十九條後段所定情形相當，是以原告依此請求被告寶隆公司、乙○○各返還四十二萬八千元、五十萬元之不當得利，即屬正當，應予准許。至逾此部分之請求，尚難准許。
七、末按受領人於受領時知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第一百八十二條第二項、第二百零三條有明文規定。準此，系爭違約金經本院核減後，被告於本判決宣判時起即得知其為無法律上之原因而受有前述利益，致原告受損害，因之，法定遲延利息之起算自應從本判決宣判日起算。從而，原告依不當得利之法律關係，請求被告寶隆公司、乙○○各應給付四十二萬八千元、五十萬元，及均自九十二年一月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十九 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 張季芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 二十九 日~B法院書記官 汪姿秀