臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第二七○一號
原 告 陳泳瑞即乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 李合法律師
趙培皓律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告本承租被告甲○○所有、坐落臺南市○區○○○段第四○一八號、四○一八
之一號土地，作為汽車保養廠之用，而該基地上建物廠房一座（以下稱為系爭建物）為原告自費所興建，門牌號碼為臺南市○區○○○路三段三一七號，而被告於民國八十七年四月四日要求原告將系爭建物售予被告，以求地上物及土地為同一所有人，但經登記公證為其所有後，被告卻分文未付，原告亦本於承租者身分暫時未要求其支付該新臺幣（下同）九十二萬五千九百元之買賣價金。今被告要求原告搬離原址，原告自亦不用委曲求全，據理請求支付該價金，但被告卻拒絕支付該價金，原告無奈，謹具狀請求被告給付前開買賣價金。
㈡對被告答辯所為陳述：
⑴被告答辯言該建物為原告無償處分給被告，憶當初原告花費上百萬元巨資興建，哪有可能隨意贈人，況且被告無憑無據，何出此言，實無可採。
⑵被告辯稱八十七年簽訂之建築改良物買賣契約，被告並無真意。按依公證法作
成之公證書，推定為真正。況且原告事後得知後，意思表示要求給付價金，則此買賣行為成立，被告不可否認其非真意。
⑶被告又言，此「非保存建物」未登記交付，自無交付價金義務，按「未保存之
建物」經申請過「建築執照」及「使用執照」，雖未經保存登記，但其仍為獨立之主物，非土地之成份，在判例實務上已認可交易之實體物，況且今經公證法公證，並履行交付，在物權變動上，已發生了效果，自無被告所言未經登記，即不履行支付價金之情事。況且被告正占有中，在出租使用收益，將來之不當得利及損害賠償，將高過於本建物之總價額等語。
㈢聲明：被告應給付原告九十二萬五千九百元。
二、被告則以：㈠「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事
人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」民法第三百四十五條明文之；又「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思必須一致，否則其契約即難謂已成立」（六十九年台上字第一七一○號判例，辯論意旨狀誤載為一七○號判例）故價金給付請球員應以買賣契約成立生效為前提，若當事人間並未就價金達成合意時，買賣契約並未成立，亦無價金給付之必要。
㈡緣原告於七十二年間，向被告承租坐落於臺南市○區○○○段○○○○號、四○
一八之一號土地（答辯狀誤載為中華東路三段三一七號），雙方約定他日原告於系爭土地上建築之建物，由被告取得權利或無償處分。後原告於該土地上興建房屋，經雙方協議，原告同意依原約定將系爭建物之所有權移轉予被告，故兩造於八十七年四月四日訂定之建築改良物買賣所有權移轉契約書，係為使被告依原約定取得系爭建物所有權而簽訂，實則雙方並未就買賣價金九十二萬五千九百元達成合意，亦未就系爭建物訂定買賣契約。
㈢再者，證人陳金田證稱「．．．七十二年，他（原告）向我租地作為契約保養廠
。當時有定契約，約定如要蓋建物，要以我們（指被告與證人陳金田）出具名義，如不租賃，地上物歸我們．．建物是在八十七年四月前，在出租處，原告同意我們辦理過戶，但要我們自行辦理，並負擔相關手續費用。原告當時承諾不須給付價金。．．．」而證人即辦理過戶之代書古世揚亦證稱略謂「買賣契約係公契，上面文字為我所寫。買賣契約上之條件是例稿，買賣價金九十二萬五千元，是我自行依據當時建物課稅現值記載，並非承買人告訴我．．．契稅、代書費用係陳金田支付。．．」核證人陳金田、古世揚之證詞與被告事實陳述部份，三者完全相符，間以原告亦自承未參與訂定系爭買賣契約，足證兩造確無就系爭建物訂定買賣價金九十二萬五千九百元，亦無買賣契約存在。原告之聲明洵屬無據。
㈣又查，如認被告應給付原告買賣價金，則依前述買賣契約價款交付方法係「登記
完成後交付」，目前該建物迄未為保存登記，被告亦未取得所有權登記，自亦無支付價金之義務。
㈤查原告於移轉系爭建物所有權予被告後，繼續向被告承租系爭土地及系爭建物，
雙方約定租期自八十八年十一月十五日起至九十年十一月十五日止。被告於前開租賃契約租期屆滿後無意續約，併於九十年十月十一日以臺南郵局第六九四號存證信函通知原告。詎原告於租期屆滿後拒不遷離系爭房屋，經被告向鈞院聲請強制執行，至九十二年一月間原告始行遷出。原告於租期屆滿後未遷離系爭房屋而仍持續占用，直至九十二年一月間止始搬離，其間亦未再支付被告任何費用，原告因不當得利所獲得之利益計七十四萬五千元，被告已向原告訴請返還不當得利，現由鈞院新市簡易庭新簡字第一五八號審理中。
㈥承前所述，若鈞院認被告應給付原告本案之買賣價金，則被告依民法第三百三十
四條第一項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」主張與原告應返還之不當得利互為抵銷等語置辯。
㈦聲明：如主文所示。
三、本件原告主張兩造於八十七年四月四日簽訂買賣契約，由原告將系爭房屋以九十二萬五千九百元出售予被告，原告並已將系爭房屋交付與被告，惟被告並未依約給付買賣價金，遂依買賣契約之法律關係起訴請求等語。被告則以原告係於七十二年間向其承租土地作為興建汽車保養廠之用，其時雙方已經約定如原告興建地上物，應將所有權移轉予被告，嗣於八十七年四月四日之買賣契約，僅係為移轉系爭建物所有權而簽訂，雙方並無成立買賣契約之合意與真意；退一步言，縱認兩造間有買賣契約之存在，依契約所定買賣價款之交付須待登記完成後為之，而系爭建物並未辦理保存登記，自亦無法移轉登記，則價款給付之條件無法成就，原告不得請求給付價款；最後，系爭建物自移轉交付與被告後，原告仍繼續承租該建物，惟自九十年十一月十六日起至九十二年一月間止，原告無權占用系爭建物，受有相當於租金之不當得利，被告主張與原告之買賣價款請求權進行抵銷等語置辯。
四、原告主張兩造於八十七年四月四日，就系爭建物簽訂買賣契約，已提出公證書一份、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書一份（均為影本）作為所憑之證據，被告對於前開公證書、契約書之真正固均不爭執，然否認兩造間有買賣系爭建物之契約關係存在，辯稱該契約係原告為履行將系爭建物所有權移轉與被告之承諾而為。按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思必須一致，否則其契約即難謂已成立，最高法院著有六十九年臺上字第一七一○號判例可資參照，原告既係以買賣契約之法律關係，請求被告給付價金，而被告復辯稱並無與原告成立買賣契約之真意，則本件首應審究者，自為兩造間是否確有就系爭建物之買賣契約存在。經查，對於該買賣契約之成立過程，原告乃稱：「我於七十二年間向被告租地蓋鐵厝，租期到九十一年，被告於八十七年間因土地分割，將我的鐵厝所有權移轉為他所有。因所有權已移轉，雙方就以九十二年五千九百元價金作為買賣，約定我搬離時，被告要將價金給付給我」等語（九十二年四月七日言詞辯論筆錄），其中有關被告因土地分割，擅自將系爭建物所有權移轉之部份雖經被告否認，然兩造對於並無實際洽商、簽訂買賣契約之行為，則與一致之陳述。經訊問證人即辦理前開公證事務之代書古世揚，亦稱：「（契約）買賣價金九十二萬九千五百元是依據當時買賣建物課稅現值記載，並非承買人（指被告）告訴我的」（九十二年七月十日言詞辯論筆錄），明白表示系爭建物之買賣價金並非基於兩造之協議所定，與兩造前揭陳詞更屬相符，足認兩造於八十七年四月四日，並未就系爭建物之價金達成任何合意，更無實際簽訂買賣契約之行為。
五、兩造間既無買賣契約關係之存在，則原告基於該契約關係，請求被告給付價金，即屬無據。從而，原告請求被告應給付九十二萬五千九百元，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果並無影響，即無再予審酌之必要，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 七 月 二十四 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 吳坤芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 七 月 三十一 日~B法院書記官 陳信良