臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第六五○號
原 告 台南京城大樓管理委員會法定代理人 姜義廣被 告 乙○○右當事人間請求給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣肆拾玖萬壹仟貳佰元，及自民國九十一年三月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹拾陸萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣壹佰肆拾貳萬陸仟陸佰捌拾元，及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並願供擔保請準宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告係台南京城大廈管理委員會，被告則為該大樓之區分所有權人，惟被告自八十年十一月一日起迄今均未繳交該大廈之管理費，總計自八十年十一月一日起至八十八年六月三十日止為期九十一個月，共欠繳該大樓之管理費九十三萬五千四百八十元【此時尚未召開大樓第一次區分所有權人會議，當時大樓管理費係按每坪每月四十元計收，被告所有房屋之坪數包含公共設施在內計為二百五十七坪（609.61㎡＋38.62㎡＋11314.81㎡×179/10000≒850.7651㎡≒257.36坪），每月應繳管理費一萬零二百八十元，九十一個月共計為九十三萬五千四百八十元】，另被告尚欠繳自八十八年七月一日起至九十一年二月二十八日止，為期三十二個月之該大樓管理費四十九萬一千二百元【此時被告所有房屋之管理費，應依八十八年六月二十五日區分所有權人會議所訂立之規約每月分別繳交三千九百元、三千三百五十元、二千五百元、三千一百元、二千五百元，合計每月為一萬五千三百五十元，三十二個月共計為四十九萬一千二百元】，以上合計積欠大樓管理費一百四十二萬六千六百八十元，雖迭經原告催繳，被告均置之不理，爰訴請被告如數給付，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
（二）被告雖辯稱渠自購買系爭房屋之後，就將該屋出租予台灣中小企業銀行開元分行，既然實際使用該屋者係該銀行，自應由該銀行繳交本件管理費云云。惟系爭房屋之所有權人既係被告，則依據公寓大廈管理條例之規定，自應由被告負責繳納本件管理費，被告所辯應不足採。
（三）原告管理委員會雖係於八十八年六月二十五日始經召開區分所有權人會議訂立規約，並議決成立大樓管理委員會，然依據民法第八百二十二條第一項所規定「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之」等語可知，於第一次區分所有權人會議尚未召開前、大樓管理規約尚未通過前、原告管理組織尚未成立前，被告身為系爭房屋區分所有權人仍有分擔管理費之義務，更何況被告於購買系爭房屋之初，於購屋契約書內業已與出賣人即建商京城建設股份有限公司約定被告願意預付管理費三個月，並願意遵守大廈管理規則，故被告對於管理委員會成立前之管理費，自仍有支付的義務。
三、證據：提出台南縣政府八十九年一月二十七日（八九）府工管字第一六一七八號公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本、八十八年六月二十五日台南京城大樓第一次住戶大會會議記錄、京城大樓公寓大廈規約及組織章程、京城大樓住戶公約施行細則、催告函及其回執、房屋買賣契約書各一份等為證。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前所到場所為之聲明、陳述如左：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告雖然確實並未繳交本件大樓管理費，但被告自從購買系爭房屋之後，就將該屋出租予台灣中小企業銀行開元分行，既然實際使用該屋者係該銀行，自應由該銀行繳交本件管理費，況原告既係遲至八十八年六月二十五日始召開區分所有權人會議並議決成立大樓管理委員會，自不得向被告收取自此之前的大樓管理費。
三、證據：提出租賃契約書一份為證。理 由
一、原告台南京城大樓管理委員會業於民國（下同）九十一年三月八日改選新任主任委員為姜義廣，有原告所提台南京城大廈區分所有權人會議記錄一份在卷可稽，原告起訴時誤植原告之法定代理人為原任主任委員甲○○，嗣於本件訴訟中請求更正其法定代理人為姜義廣，核無不合，應予准許。又原告於起訴時，原係訴請被告給付大廈管理費共計新台幣（下同）一百八十八萬八千零五十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息等語，嗣於言詞辯論程序中，減縮為訴請被告給付大廈管理費共計一百四十二萬六千六百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息等語，核屬減縮應受判決事項之聲明，依據民事訴訟第二百五十五條第一項第三款之規定，應予准許。再本件被告業經通知未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告係台南京城大廈管理委員會，被告則為該大樓之區分所有權人，惟被告自八十年十一月一日起迄今均未繳交該大廈之管理費，總計自八十年十一月一日起至八十八年六月三十日止為期九十一個月，共欠繳該大樓之管理費九十三萬五千四百八十元【此時尚未召開大樓第一次區分所有權人會議，當時大樓管理費係按每坪每月四十元計收，被告所有房屋之坪數包含公共設施在內計為二百五十七坪（ 609.61 ㎡＋ 38.62 ㎡＋ 11314.81 ㎡× 179/10000 ≒
850.7651 ㎡≒ 257.36 坪），每月應繳管理費一萬零二百八十元， 九十一個月共計為九十三萬五千四百八十元】，另被告尚欠繳自八十八年七月一日起至九十一年二月二十八日止，為期三十二個月之該大樓管理費四十九萬一千二百元【此時被告所有房屋之管理費，應依八十八年六月二十五日區分所有權人會議所訂立之規約每月分別繳交三千九百元、三千三百五十元、二千五百元、三千一百元、二千五百元，合計每月為一萬五千三百五十元，三十二個月共計為四十九萬一千二百元】，以上合計積欠大樓管理費一百四十二萬六千六百八十元，雖迭經原告催繳，被告均置之不理，爰訴請被告如數給付，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息等語。
三、被告雖未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前所到場所為之陳述，其對於未繳納該大樓管理費一事，固不否認，惟辯稱：渠自購買系爭房屋之後，就將該屋出租予台灣中小企業銀行開元分行，既然實際使用該屋者係該銀行，自應由該銀行繳交本件管理費，況原告既係遲至八十八年六月二十五日始召開區分所有權人會議並議決成立大樓管理委員會，自不得向被告收取自此之前的大樓管理費等語，並求為判決原告之訴駁回等語。
四、查本件有關原告主張渠係台南京城大廈管理委員會，被告則為該大樓之區分所有權人，惟被告欠繳自八十八年七月一日起至九十一年二月二十八日止，為期三十二個月之該大樓管理費四十九萬一千二百元【此時被告所有房屋之管理費，應依八十八年六月二十五日區分所有權人會議所訂立之規約每月分別繳交三千九百元、三千三百五十元、二千五百元、三千一百元、二千五百元，合計每月為一萬五千三百五十元，三十二個月共計為四十九萬一千二百元】等情，業據原告提出與其所述相符之台南縣政府八十九年一月二十七日（八九）府工管字第一六一七八號公寓大廈管理組織報備證明、建物登記謄本、八十八年六月二十五日台南京城大樓第一次住戶大會會議記錄、京城大樓公寓大廈規約及組織章程、京城大樓住戶公約施行細則、催告函及其回執各一份等為證，且為被告所不否認，應堪信為真實。被告雖辯稱：渠自購買系爭房屋之後，就將該屋出租予台灣中小企業銀行開元分行，既然實際使用該屋者係該銀行，自應由該銀行繳交本件管理費云云。惟按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用，已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條定有明文，本件被告既係原告所管理大廈之區分所有權人，自有依區分所有權人會議之決議繳納管理費之義務，不得以伊未參加住戶大會、伊未進住該大廈或伊已將該屋出租他人為由，主張伊可不繳管理費，是被告上開抗辯即非可採。又原告既以存證信函請求被告給付包含此部分在內之管理費而不獲置理，則本件原告訴請被告給付此部分之管理費即四十九萬一千二百元，並加給自九十一年三月二十七日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，自屬有據，應予准許。
五、原告雖另主張被告尚應給付自八十年十一月一日起至八十八年六月三十日止，為期九十一個月之欠繳管理費九十三萬五千四百八十元【此時尚未召開大樓第一次區分所有權人會議，當時大樓管理費係按每坪每月四十元計收，被告所有房屋之坪數包含公共設施在內計為二百五十七坪（609.61㎡＋38.62㎡＋11314.81㎡×179/10000≒850.7651㎡≒257.36坪），每月應繳管理費一萬零二百八十元，九十一個月共計為九十三萬五千四百八十元】，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息云云。惟查：
①原告既自承原告管理委員會係於八十八年六月二十五日區分所有權人會議中，
始經議決成立大樓管理委員會並訂立上開規約在卷，是原告既係於八十八年六月二十五日始經區分所有權人會議議決成立管理委員會，則原告本於其乃系爭房屋公寓大樓管理委員會之身分，依據公寓大廈管理條例之規定向被告請求給付大樓管理費，自應以訂立規約並成立管理組織以後所發生之大樓管理費為限，乃本件原告竟訴請被告給付第一次區分所有權人會議尚未召開前、大樓管理規約尚未通過前、原告管理組織尚未成立前之管理費（即自八十年十一月一日起至八十八年六月三十日止，為期九十一個月之欠繳管理費九十三萬五千四百八十元），已難認原告此部分之主張為可採。
②原告雖又主張依據民法第八百二十二條第一項所規定「共有物之管理費及其他
負擔，除契約另有訂定外，應由各共有人按其應有部分分擔之」等語，亦可知於第一次區分所有權人會議尚未召開前、大樓管理規約尚未通過前、原告管理組織尚未成立前，被告身為系爭房屋區分所有權人仍有分擔管理費之義務云云。惟依據民法第八百二十二條第一項規定，被告縱應負擔共有物之管理費，亦應由其他共有人對本件被告請求上開費用之負擔，仍不得由本件原告對被告為上開費用負擔之請求。蓋法律為因應建築物區分所有權朝向團體色彩發展，乃創設以集會功能之多數決方式解決共同事務之機制，亦即由二個或二個以上當事人，平行協同之意思表示相互合致而成立之合同行為，以具有同一內容之平行協同複數意思表示為其成立要素，各意思表示只有一個方向，經會商後均趨於一致，即屬多數人間利益的共同促成，始有拘束全體住戶之效力，所以，在依據集會功能之多數決方式解決共同事務之機制尚未創設之前，殊無強命特定共有人服從其他共有人意志之理，否則，公寓大廈管理條例即無詳細規定管理委員會之組織、執掌、決議方式、決議內容之必要。準此，本件原告以其身為大樓管理委員會訴請被告給付第一次區分所有權人會議尚未召開前、大樓管理規約尚未通過前、原告管理組織尚未成立前之管理費，自屬無據。
③原告雖再主張：被告於購買系爭房屋之初，於購屋契約書內業已與出賣人即建
商京城建設股份有限公司約定被告願意預付管理費三個月，並願意遵守大廈管理規則，故被告自有支付此部份管理費之義務云云。惟查：被告縱使確有簽訂上述條款內容之契約書，亦係被告與建商之間的約定，原告既非該契約之當事人，仍不得據該約定向被告為本件之請求，原告此部分之主張自非可採。
六、綜上所述，原告訴請被告給付本件管理費壹佰肆拾貳萬陸仟陸佰捌拾元，及自訴狀繕本送達翌日起之法定遲延利息，就其訴請被告給付四十九萬一千二百元，並加給自九十一年三月二十七日（起訴狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 五 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 王金龍右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決正本送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 五 日~B法院書記官 張淑珍