臺灣臺南地方法院民事判決 九十一年度訴字第八一四號
原 告 世華聯合商業銀行股份有限公司法定代理人 甲○○兼法定代理人 乙○○右當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文確認原告與被告冠臺營造有限公司間就坐落台南市○區○○段五五之三四地號土地其上建號一二六五號即門牌號碼台南市○區○○路○○○巷○○號房屋之租賃關係不存在。
被告應將坐落台南市○區○○段五五之三四地號土地上建號一二六五號即門牌號碼台南市○區○○路○○○巷○○號房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣玖拾肆萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：請求判決
（一）確認原告與被告冠臺營造有限公司間就坐落台南市○區○○段五五之三四地號土地其上建物建號一二六五號即門牌號碼台南市○區○○里○○路○○○巷○○號房屋之租賃關係不存在。
（二）被告等應將坐落台南市○區○○段五五之三四地號土地上建物建號一二六五號即建物門牌號碼台南市○區○○里○○路○○○巷○○號房屋全部騰空遷讓返還原告。
（三）訴訟費用由被告連帶負擔。
（四）第二項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣被告乙○○於民國八十六年五月二十八日將其所有座落台南市○區○○段五五之三四地號，面積九七點三三平方公尺（下稱系爭土地）及其地上建物即台南市○區○○里○○路○○○巷○○號建物建號一二六五號（下稱系爭建物）所有權全部，設定新台幣（下同）一千零四十四萬元本金最高限額抵押權予原告擔保其借款，並出具切結書保證上開土地建物設定抵押權予原告時絕無任何租賃關係存在，原告遂同意借款。嗣因被告未按期清償借款，原告依法聲請法院查封拍賣上開土地建物，詎於第二次拍賣期日前，被告冠臺營造有限公司（下稱冠臺公司，代表人即係乙○○）於九十年十月十六日具狀陳稱伊自八十三年十二月十四日起即向債務人承租系爭建物，租期至一０九年十二月三十一日止，月租二千元，致使原告債權受影響。
（二）惟被告間之租賃契約應有不實（理由詳後）原告為此提起訴訟，請求確認租賃關係不存在。按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條第一項前段明定。次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張法律關係存在時，應由被告負舉證責任（最高法院四十二年度台上字第一七０號判例參照），被告等如主張有租賃關係存在，應由其負舉證責任。
（三）被告冠臺公司與被告乙○○間就系爭建物無租賃關係存在，理由如后：１、系爭土地及建物於法院定第一次最低拍賣價額達六百九十二萬元，被
告間所定租金每月僅二千元，且租約期間長達二十六年，與常情不合，又上開租約承租人冠臺公司之代表人即為提供系爭房地向原告借款之被告乙○○又依據土地及建物登記謄本所示，該筆房地被告乙○○於八十四年一月十日始登記取得所有權，被告冠臺公司竟具狀陳稱其自八十三年十二月十四日即開始承租系爭房地，此均顯見被告間之租賃契約應有不實。
２、緣被告乙○○於八十六年五月二十八日將所有系爭土地及系爭建物，所有權全部，設定抵押權予原告擔保借款，並於八十六年五月三十一日向原告出具切結書，聲明系爭土地與建物於設定抵押權予原告時，絕無任何租賃關係存在。是故，於八十六年五月間被告乙○○與其任負責人之被告冠臺公司間並無租賃關係存在，為被告乙○○所自承，應為真實。
３、另查， 鈞院九十年度執字第一一五六九號強制執行事件執行查封系爭土地及建物時，被告乙○○在場，並未聲明就系爭建物與被告冠臺公司間有租賃關係存在，亦未聲明系爭建物第二、三、四層樓為公司員工居住占有，有查封筆錄可稽。
４、被告冠臺公司資本額僅三百萬元，惟被告冠臺公司承租營業用之房屋押租金竟高達二百萬元，以小額資本之公司而言，籌措資金猶謂不及，何能再以大筆現金支付公司承租營業場所之押租金。且觀被告冠臺公司各股東之出資額，洪金雨為一百萬元、洪中興為十萬元，曾建仁為二十萬元、王曾樁喜為二十萬元，以上四名股東出資額極少，卻願意另外各出具五十萬元作為公司承租營業場所之押租金，尤其其中三名股東所支付之押租金為其出資額之數倍，各股東支付押租金之數額又非比照出資額之比例計算，以上關於租賃契約押租金之約定皆與常情有悖。又查，一般租賃房屋其押租金數額，均在月租之二至三倍，顯見被告所陳亦與經驗法則不符。
５、被告乙○○一家六口自八十三年十二月十四日起即遷入系爭建物，有台南市警察局九十年十二月十一日南市警五行字第五七０一號函及被告乙○○戶籍資料可稽，足見租賃契約載明系爭建物全部由被告冠臺公司承租一事與事實不符，且被告乙○○於九十一年四月二十四日言詞辯論程序中自認其與家人居住占有系爭建物四樓，然被告乙○○與被告冠臺公司之間租賃契約卻載明承租系爭建物全部，其中二、三、四樓為公司八名臨時工住宿使用，租賃物之實際使用情形與租賃契約所載不符，是故，被告乙○○與被告冠臺公司之間租賃契約是否存在，即有可疑。
６、再觀被告提出之冠臺公司營利事業所得稅給算申報書，自八十四年公司設立以來，每年僱佣員工人數只有三人，年度薪資支出僅有二、三十萬元不等，可見被告所稱僱佣八名臨時工，並非事實。又被告曾鈴貴於九十一年五月十六日答辯狀中陳明系爭建物電費由其支付，可資佐證系爭建物係由其一家居住使用，按若如被告等所主張，系爭建物全部為被告冠臺公司租賃而占有使用，衡諸常情，應由被告冠臺公司自行繳納電費。
７、被告等提出被告乙○○綜合所得稅結算申報書、各類所得資料申報書 被告冠臺公司營利事業所得稅結算申報書、各類所得扣繳暨免扣繳憑
單，並無法說明被告乙○○與被告冠臺公司間確有實質之租賃關係， 亦無法證明被告冠臺公司占有系爭建物之全部，蓋所得稅法第十四條
第八項第四款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入 繳納所得稅，換言之，除查明財產使用情形為「無償」且「非供營業
使用」外，財產所有人一律須申報租賃收入，繳納所得稅，本件系爭房屋一樓於八十三年之際供被告冠臺公司營業用，依所得稅法上開規定，即使被告冠臺公司與房屋所有人乙○○間無租賃關係，被告曾鈴貴仍須申報租賃收入繳納所得稅，因之，不能以上開稅單申報租賃所得、支出而認為被告冠臺公司與乙○○間有租賃關係。況且，申繳所得稅係公法上之義務，若確無出租之事實，則不能以該等申報之單據 即認其有出租情事。
８、關於證人曾建仁、王曾樁喜、洪金雨、被告乙○○之陳述，多與事理
不合，茲臚列如后：①證人均供稱押租金係全部股東於公司以現金交與洪中興，大筆金錢
以現金交付已不合理，且依證人之陳述，交付押租金時乙○○亦在場，應可直接交付乙○○，故渠等所述先交給洪中興，再由洪中興交付乙○○，顯為配合被告已提出之押租金收據內容：「各支付新台幣伍拾萬元正，共計新台幣（下同）貳佰萬元正經由洪中興股東代表交於乙○○收到」，為臨訟編撰之詞，應不可採。添②證人王曾樁喜表示：「目前五十萬元還沒有還我，我不知道房子已
被拍賣，股東中也沒有人談過押租金如何處理。」，證人王曾樁喜所給付者為出資額數倍之金錢，既不算入對公司之出資，故其於出具後均不過問公司營運、承租房屋之情形，有違情理。添③證人曾建仁表示押租金為兩百五十萬元，亦與被告陳述之押租金數
目不符。添④被告乙○○表示：「收受兩百萬之後如何使用，現已忘記了。」
，對於押租金之運用語焉不詳，兩百萬元數額非小，被告無法交代金錢流向，實導因並無出租及押租金之事存在。添 ９、按查被告冠臺公司之股東共五人，除公司負責人乙○○及其配偶洪金
雨外，其餘三人洪中興、曾建仁、王曾樁喜為乙○○及洪金雨之兄弟姊妹三人於公司之出資額分別為十萬元、二十萬元、二十萬元，總計僅佔公司資本額六分之一，比例甚低，如謂渠等三人尚願無償再各出資五十萬元作為冠臺公司承租房屋之押租金，不但為渠等出資額數倍 又非屬股東之出資，不得享有股利分配權利，故證人等證稱出具五十萬元作為押租金，實與經驗法則有違，本案應無承租之事實。
添（四）退步而言，縱認被告冠臺公司與被告乙○○間租賃契約為真，惟被告冠臺
公司就系爭建物第二、三、四層樓並未占有，無民法第四百二十五條規定之適用，原告與被告冠臺公司間就系爭建物第二、三、四層樓無租賃關係存在。再說明如后：
１、按民法第四百二十五條之規定，租賃物所有權受讓人承受出租人與承租人間租賃關係，須租賃物所有權移轉時，出租人已將租賃物交付與承租人占有中，始有適用之餘地。查被告冠臺公司登記所在地僅為系爭建物一樓，足見就系爭建物第二、三、四樓，被告冠臺公司並未占有。又被告乙○○一家六口自八十三年十二月十四日起即遷入系爭建物，衡以系爭建物之面積大小，第二層樓面積約為七坪多；第三、四層樓之面積各約為十六坪多，系爭建物第二、三、四層樓應為被告乙○○一家六口所居住占有，被告等主張系爭建物第二、三、四層樓為八名臨時工使用，應舉證以實其說。又系爭建物之第二、三、四層樓既非承租人冠臺公司所占有，即無民法第四百二十五條之適用，故就系爭建物第二、三、四層樓，原告與被告冠臺公司間無租賃關係存在。
２、再退步言之，被告乙○○已自認居住系爭建物四樓，則被告冠臺公司並未占有四樓，即無民法第四百二十五條規定之適用，原告與被告冠臺公司間至少就系爭建物第四層樓，無租賃關係存在。
（五）綜上所述，被告冠臺公司與被告乙○○間既無租賃關係存在，被告冠臺公司亦未占有系爭建物第二、三、四層樓，自無民法第四百二十五條適用之餘地，是故，原告請求判決確認與被告冠臺公司間無租賃關係存在，應予准許。
（六）請求被告乙○○將系爭建物騰空遷讓返還部分：原告於九十一年二月七日承受系爭土地、建物，為系爭土地、建物之買受人，原所有權人即被告乙○○為出賣人，依民法第三百四十八條第一項之規定，出賣人負有交付系爭土地、建物與買受人之義務。原告依據上開規定請求被告乙○○將系爭建物騰空遷讓返還與原告，應予准許。
（七）請求被告冠臺公司將系爭建物騰空遷讓返還部分：原告於九十一年二月七日承受系爭土地及建物，取得權利移轉證書，九十一年三月十九日登記為所有權人，依據民法第七百六十七條之規定，自得對無權占有之人請求返還所有物。被告冠臺公司與原告間並無租賃關係存在，已如前述，被告冠臺公司占有系爭建物為無權占有，經寄發存證信函仍置之不理，原告自得本於民法第七百六十七條規定請求被告冠臺公司騰空遷讓系爭建物返還予原告。
三、證據：提出切結書一件、冠臺公司民事聲請狀一件、本院拍賣公告一件、土地及建物登記謄本二件、存證信函一件、本院民事執行處九十年六月十三日查封筆錄一件、冠臺公司公司執照、營利事業登記證、設立登記事項卡各一件、冠臺公司董事股東名單一件、被告戶籍謄本一件、租賃契約書一件、台南市警察局函一件、八十九年度營利事業所得稅結算申報書一件（以上均影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：請求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）冠臺營造有限公司原本於八十三年十二月十四日公司設立時，經股東同意，向法定代理人乙○○，承租坐落台南市○區○○里○○路○○○巷○○號，在承租之時乙○○（法定代理人）未與任何人發生債權、債務及抵押權之前，承租該不動產為公司營業所在地及臨時工住宿（八名）等使用範圍，該租賃在於乙○○不動產買賣合約民國八十三年十一月二十一日之後。
（二）本件因乙○○（公司法定代理人）之不動產，經台南地方法院民事執行處拍賣，冠臺公司為爭取租賃權益，以免公司遭破產而員工無法生計之下，將租賃文件補呈台南地方法院民事執行處，經該執行處准許本公司租賃存在。於民國九十年十月二十二日及民國九十年十一月十九日在拍賣通知附記均有詳細記載，而債權人世華聯合商業銀行股份有限公司，向台南地方法院提聲明異議，經台南地方法院民國九十年十二月十日，裁定駁回該債權人之聲明異議。
（三）綜上情形本公司依合法租賃程序，向台南地方法院補呈，業經民事執行處准許冠臺公司租賃存在，而債權人世華聯合商業銀行，為此乙節曾經向台南地方法院聲明異議，經裁定駁回，如今再提起告訴，顯明逼公司無法生存之路，員工無生計可走之居心，實在令人心寒，在本公司煎熬及無奈之下，請求鈞院維護租賃權益，以免員工無生計可走，並請求鈞院體恤民情為禱。
（四）又，在查封時冠臺營造有限公司之廣告在正大門，書記官及債權人親眼可見，但係當場書記官疏忽，未問及被告是否有租賃，查封現場冠臺營造有限公司營業場所在該不動產，是不爭之事實，奈因一般百姓不知將租賃呈報台南地方法院民事執行處審核，而平白喪失租賃權益，被告係有朋友告知再電話向民事執行處請教，獲民事執行處在電話告知可補呈租賃文件，亦合乎租賃條件，因公司．．．．．．營運有資產負債表、損益表住址同在該不動產，並每月依照稅捐稽徵處繳納稅捐，包括房屋租賃等項目有證物可稽，該租賃關係在債務人乙○○未與任何人發生債權、債務及抵押權之前，公司於八十三年十二月十四日公司設立時經全體股東同意，向乙○○承租該不動產租賃關係並未涉及抵押權，因租賃在先而貸款在後（抵押設定在後）租期至一０九年十二月三十一日。
（五）租賃時因押租保證金二百萬元正，在八十三年間利息均達二萬餘元，由於該保證金利息二萬餘元，故每月在租金較優先二千元，此一並無違反一般常理。
三、證據：提出不動產買賣合約書一件、經濟部公司執照一件、股東同意書一件、房屋租賃契約書一件、股東名單一件、公司資產負債表、損益表、扣繳憑單、租金收據七紙、押租保證金收據一紙、民事執行處拍賣通知一件、本院民事裁定一件電費收據三件（以上均影本）。
丙、本院依職權向本院調取九十年度執字第一一五六九號執行卷；向台灣電力股份有限公司南區營業處查明系爭建物係均一般住家或營業用電及調取該用電戶八十四年至八十九年之用電費用明細資料；向台南市稅捐稽徵處調取系爭土地及建物自八十三年起至九十年之地價稅及房屋稅繳款書；分別向合作金庫、台南市第七信用合作社、台南郵局及台灣銀行調取證人洪金雨、王曾椿喜之存款戶自八十三年十月至十二月間之往來明細資料；並訊問證人曾建仁、王曾椿喜、洪金雨。
理 由
一、本件原告起訴主張：被告乙○○於八十六年五月二十八日將其所有座落台南市○區○○段五五之三四地號，面積九七點三三平方公尺及其地上建物即台南市○區○○里○○路○○○巷○○號建物建號一二六五號所有權全部，設定一千零四十四萬元本金最高限額抵押權予原告擔保其借款，並出具切結書保證上開土地建物設定抵押權予原告時絕無任何租賃關係存在，原告遂同意借款。嗣因被告未按期清償借款，原告依法聲請法院查封拍賣上開土地建物，詎於第二次拍賣期日前，被告冠臺公司於九十年十月十六日具狀陳稱伊自八十三年十二月十四日起即向債務人承租系爭建物，租期至一０九年十二月三十一日止，月租二千元，致使原告債權受影響。惟被告間之租賃契約應有不實，原告為此提起訴訟，請求確認上開租賃關係不存在。又原告於九十一年二月七日承受系爭土地、建物，為系爭土地、建物之買受人，原所有權人即被告乙○○為出賣人，依民法第三百四十八條第一項之規定，出賣人負有交付系爭土地、建物與買受人之義務。原告依據上開規定，請求被告乙○○將系爭建物騰空遷讓返還與原告。再原告於九十一年二月七日承受系爭土地及建物，取得權利移轉證書，九十一年三月十九日登記為所有權人，依據民法第七百六十七條之規定，自得對無權占有之人請求返還所有物。被告冠臺公司與原告間並無租賃關係存在，已如前述，被告冠臺公司占有系爭建物為無權占有，經寄發存證信函仍置之不理，原告自得本於民法第七百六十七條規定請求被告冠臺公司騰空遷讓系爭建物返還予原告等情。
被告則以：冠臺公司原本於八十三年十二月十四日公司設立時，經股東同意，向法定代理人乙○○，承租坐落台南市○區○○里○○路○○○巷○○號，在承租之時被告乙○○（法定代理人）未與任何人發生債權、債務及抵押權之前，承租該不動產為公司營業所在地及臨時工住宿（八名）等使用範圍，該租賃在於乙○○不動產買賣合約八十三年十一月二十一日之後。且系爭不動產，經台南地方法院民事執行處拍賣，冠臺公司將租賃文件補呈台南地方法院民事執行處，經該執行處准許本公司租賃存在，並於九十年十月二十二日及九十年十一月十九日在拍賣通知附記均有詳細記載，而原告向台南地方法院提聲明異議，經台南地方法院以裁定駁回原告之聲明異議。又，在查封時冠臺營造有限公司之廣告在正大門，書記官及債權人親眼可見，但係當場書記官疏忽，未問及被告是否有租賃，查封現場冠臺司營業場所在該不動產，是不爭之事實，而冠臺公司承租系爭建物，每月依照稅捐稽徵處繳納稅捐，租賃時因押租保證金二百萬元正，在八十三年間利息均達二萬餘元，故每月在租金較優僅二千元，是系爭租賃關係確實存在等語，資為抗辯。
二、按民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之法律地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。故確認法律關係成立不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。最高法院著有四十二年台上字第一０三一號判例可資參照。查本件被告間就系爭建物，於向原告設定抵押權之前，究竟有無租賃關係存在，影響及於該房屋及土地受強制執行拍賣時之拍賣效果，並使拍定取得系爭建物之原告因承租人主張民法第四百二十五條致系爭租賃關係之存在而無法點交取得系爭建物，致使原告之權利行使受有妨礙，則系爭房屋租賃關係是否確實存在，如不訴請確認，原告在私法上之法律地位所受侵害之危險，無法除去。故原告就被告間關於系爭房屋租賃關係存在與否提起確認之訴，以排除此項危險，與首揭法條規定並無不合，應予准許。
三、原告主張被告乙○○於八十六年五月二十八日向其借款，並以其所有之系爭土地及建物提供擔保設定抵押權，屆期因被告乙○○無法清償，原告乃向法院聲請就系爭土地及建物聲請強制執行，然經本院以九十年度執字第一一五六九號實施強制執行程序，嗣經迭次拍賣未能拍定，乃由原告於九十一年二月七日承受取得系爭土地及建物之所有權等事實，業據原告提出抵押權設定契約書、土地及建物登記簿謄本等件為證，復為被告所不爭，並經本院依職權調閱上開執行卷宗審核屬實，是原告此部分之主張，自堪信為真實。
四、原告又主張被告間就系爭房屋所訂立之租賃契約係通謀虛偽意思表示，應屬無效而不存在，惟為被告所否認。是本件兩造所爭執者，厥為被告間就系爭房屋之租賃契約是否係通謀虛偽意思表示而無效，經查：
（一）被告乙○○於八十六年五月二十八日將系爭土地及建物，設定一千零四十四萬元本金最高限額抵押權予原告擔保其借款，並出具切結書一紙予原告，保證上開土地絕無任何租賃關係存在之情事，有原告提出並為被告不爭執真正之切結書一紙在卷可稽。雖被告乙○○抗辯稱：伊並未看清文件的內容，原告也沒有告知租賃會影響抵押云云。然稽諸該以鉛字印就之切結書全文，不過寥寥四行數十個字而已，祇要稍加瀏覽即可明瞭聲明書記載之內容，毋庸勞神閱讀。而被告乙○○既在該切結書上簽名，自應推定被告乙○○已明瞭切結書之內容，原告自無須再負言詞陳明之義務。是被告上開抗辯，與常情有違，殊難採信。由此足證被告乙○○於八十六年五月二十八日就系爭建物設定抵押權予原告時，確曾明確表示系爭房屋無任何租賃關係至明。
（二）被告雖抗辯：被告冠臺公司原本於八十三年十二月十四日公司設立時，即經股東同意，向法定代理人即被告乙○○，承租系爭建物云云，固據其提出租賃契約書、股東同意書、公司資產負債表、損益表、扣繳憑單、租金收據、押租保證金等件為證。惟查，被告乙○○係於八十四年一月十日始登記取得系爭土地及建物之所有權，而被告竟於八十三年十二月十四日即訂立系爭租賃契約，且系爭租賃契約約定租賃期間長達二十六年，並參以系爭土地及建物於法院定第一次最低拍賣價額達六百九十二萬元，被告間所定租金每月僅二千元，均與常情不合，足見系爭租賃契約是否確實存在，已有可疑。又觀諸被告所提出之給付租金收據七紙（其給付日期分別為八十四年至九十年，每年之十二月三十一日），均為一式之十行紙，且依其紙張之印刷及紙面框外均印有「標準規定（２７．２ｘ３８．４）ｏｍ２８白打字紙」等字，可判斷應屬同一批紙張，再依其收據之內容均書寫為：「收據 茲收到冠臺營造有限公司壹年份租金收入為新台幣貳萬肆仟元正，確實無訛，特立此據，房屋坐落：台南市○○路○○○巷○○號，
ＰＳ：（０年一月一日至０年十二月三十一日止） 收款人：乙○○，中華民國０年十二月三十一日」（除八十四年十二月三十一日之收據將自民國八十三年十二月起至八十四年十二月份共計十三個月，寫在文中而有些微不同），且其字跡及書寫之筆觸及粗細均相同，按自八十三年至九十年長達七年，每年十二月三十一日給付租金時，均能取用同一式之十行紙，且書寫內容七年如一年，筆跡亦無變化，顯非可能，足見上開租金收據應臨訟始同時書寫甚明，是被告執此據為給付租金之證明，尚難憑採信為真正。準此，被告所提出之租賃契約書雖徒具契約上形式之意義，然被告間租金之支付既為虛偽，則難認被告間有實質之租賃關係存在。
（三）又查，兩造之租金約定為每月二千元，然參酌系爭建物位於台南市○○路，為四層樓之透天店面式住宅，每年須繳地價稅三千八百三十八元，房屋稅一萬二千八百七十九元，合計即一萬六千七百餘元，此經本院向台南市稅捐稽徵處調取系爭土地及建物自八十三年起至九十年之地價稅及房屋稅繳款書附卷可稽，而系爭建物自八十六年一月至八十九年十二月每月之電費，一樓約五百餘元、二樓一千六百餘元、三、四樓約二千二百元，亦經本院向台灣電力股份有限公司調取該用電戶八十四年至八十九年之用電費用明細資料可憑，而被告乙○○亦自承均由伊自付，並未向承租人被告冠臺公司收取，則系爭建物一二、三樓每月之電費即須支出三、四千元，則再計水費及地價、房屋稅等，被告乙○○每月即須負擔五千餘元，相較本件租金卻僅二千元，顯不成比例，已有可疑。雖被告乙○○又辯稱：租賃時因押租保證金二百萬元，在八十三年間利息均達二萬餘元，故每月在租金較優僅二千元云云。然經本院依職權隔離訊問證人即被告冠臺公司之股東曾建仁、王曾椿喜、洪金雨有關租賃契約及押租金之細節，證人即被告乙○○之胞兄曾建仁證稱：「八十三年十二月間被告法定代理人乙○○邀我投資，當時預定公司資本額為參佰萬，我出資二十萬，以現金交付，在八十三年十一月間交付，其他股東也都是以現金出資。當時是以乙○○的住家為營業場所，另外因承租房屋之需要，由股東各出五十萬元，共兩百五十萬元作為房子的押金，這些押金沒有列入公司的股份，我的五十萬元是在八十三年十二月間公司成立時以現金在公司交付予洪中興，當時四、五個人都同時交付，我交付五十萬元之後就沒有再過問了，其他股東也都是在同一天交付五十萬現金給洪中興。公司自八十三年營運至今，都沒有分到盈餘，公司實際上都是洪金雨和乙○○夫妻在營運，我和其他股東都是插乾股。當時約定租金每月二千元，另外加上押租金的利息，這是洪金雨夫妻提議的，他們夫妻原住四樓，因有臨時工需要休息，需要把整棟樓都租下來，所以才需要那麼多的押租金。」；證人即被告乙○○之胞姐王曾椿喜證稱：「八十三年十一月間我投資二十萬元，以現金交付，這筆錢我是自西門路的郵局提領的，我投資之後，有在公司幫忙記帳，沒有支領薪水，公司的營業場所在文賢路乙○○的房屋，當時約定以每月二千元承租，押租金全部二百萬元，每個股東出資五十萬元做為押金，因房子的租金較少，所以押金就多一點，五十萬元不算是我對公司的投資，八十三年十二月間我交付五十萬元現金予洪中興，這筆錢我也是自郵局提領，其他股東的五十萬元也是在十二月間在公司一起交付現金，當時並沒有約定二百萬元如何處理。目前五十萬元還沒有還我，我不知道房子已被拍賣，股東中也沒有人談過押租金如何處理。交付五十萬元時乙○○也在場，當時雖然大家同時在場，但錢還是先交給洪中興後再交給乙○○。公司有臨時工住在二、三樓，所以必須把整棟樓房租下來，公司的水電費由出租人自己支付，乙○○一家人住在四樓，這棟樓水錶只有一個，電錶有三個。因為乙○○是公司法定代理人，所以我們願意承租整棟樓，好讓他們可以看顧公司。」；證人即被告乙○○之配偶洪金雨亦證稱：「我投資冠臺公司壹佰萬元，這筆錢是八十三年十月份自七信等三家銀行提領後交給乙○○，另外交付現金五十萬元給乙○○作為押租金，錢也是從前開三家銀行提領，我們承租整棟大樓，我們住四樓，因公司有臨時工，需要休息，所以才承租整棟樓，我的工作是工務，薪水三、四萬元，王曾椿喜的薪水壹萬多元。房子於九十一年二月間經原告承受後，我們仍然每月支付兩千元的租金給乙○○，押租金沒有退還，五十萬元沒有列入股東對公司的投資，而是以私人的名義交付。五十萬元在公司交給洪中興，當時全部的股東都在場，乙○○也在場，沒有把錢交給乙○○是因為洪中興是見證人，所以大家都把錢交給他。」各等語在卷（均見本院九十一年七月三十一日言詞論筆錄），綜觀上開證人之證詞就系爭租賃契約及押租金給付等事項所為之陳述固稱一致，然證人分屬被告乙○○之兄姐、配偶，其證詞難免失之偏頗，已難盡信，且八十三年至今已有八餘年之事情，三名證人就當時情形之各項情節，竟能同等記憶內容而為一致陳述，其等證詞之真實性亦有可疑。且證人洪金雨、王曾椿喜證述其押租金五十萬元，及出資二十萬元（或一百萬元），分別提領至銀行、郵局等處，經依其等陳報之帳戶，分別向合作金庫、台南市第七信用合作社、台南郵局及台灣銀行調取證人洪金雨、王曾椿喜之存款戶自八十三年十月至十二月間之往來明細資料，查證結果，並無前揭資金之提領，此外，證人對於押租金及出資之來源亦未能提出證據以供查證，是以，上開證人之證詞，尚難採信為有利被告之證明。且參以，被告冠臺公司資本額僅三百萬元，惟被告冠臺公司承租營業用之房屋押租金竟高達二百萬元，以小額資本之公司而言，籌措資金猶謂不及，何能再以大筆現金支付公司承租營業場所之押租金。又觀被告冠臺公司各股東之出資額，洪金雨為一百萬元、洪中興為十萬元，曾建仁為二十萬元、王曾樁喜為二十萬元，以上四名股東出資額極少，卻願意另外各出具五十萬元作為公司承租營業場所之押租金，尤其其中三名股東所支付之押租金為其出資額之數倍，而證人亦均稱該二百萬元押租金之支付，並不列入其等對公司之出資股份比例，則各股東支付押租金之數額又非比照出資額之比例計算，以上關於租賃契約押租金之約定皆與常情有悖。況一般租賃房屋其押租金數額，均在月租之二至三倍，顯見被告所陳亦與經驗法則不符。而經本院質之被告乙○○對於押租金之運用語焉不詳，蓋二百萬元數額非小，被告乙○○無法交代金錢流向，亦不合常情。再參以，系爭建物於九十一年二月間經原告承受後，證人復繼續支付租金予被告曾鈴貴，且就其押租金二百萬元亦從未提及向如何取回一事，亦有違事理。綜參各情，按查被告冠臺公司之股東共五人，除公司負責人乙○○及其配偶洪金雨外，其餘三人洪中興、曾建仁、王曾樁喜為乙○○及洪金雨之兄弟姊妹三人於公司之出資額分別為十萬元、二十萬元、二十萬元，總計僅佔公司資本額六分之一，比例甚低，如謂其等三人尚願無償再各出資五十萬元作為冠臺公司承租房屋之押租金，不但為其等出資額數倍又非屬股東之出資，不得享有股利分配權利，故證人等證稱出具五十萬元作為押租金，實與經驗法則有悖，不足採信。
（四）被告固又提出被告乙○○綜合所得稅結算申報書、各類所得資料申報書、被告冠臺公司營利事業所得稅結算申報書、各類所得扣繳暨免扣繳憑單為據，欲證明其與被告間就系爭房屋有租賃關係存在。惟按所得稅法第十四條第八項第四款規定，將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入繳納所得稅，換言之，除查明財產使用情形為「無償」且「非供營業使用」外，財產所有人一律須申報租賃收入，繳納所得稅。查，本件系爭房屋一樓於八十三年之際供被告冠臺公司營業用，依所得稅法上開規定，即使被告冠臺公司與房屋所有人乙○○間無租賃關係，被告乙○○仍須申報租賃收入繳納所得稅，此乃稅法上之申報繳稅之公法上義務，被告等間就系爭建物是否有租賃關係存在，仍端視被告間在私法上是否有租賃契約之意思表示合致而定，因之，不能徒以履行其公法上義務所為之上開稅單申報租賃所得、支出，逕為認定被告冠臺公司與乙○○間有租賃關係存在。是被告執此為租賃關係存在之證明，亦顯無稽。
（五）至被告冠臺公司提出其公司執照，證明該公司確實設址在系爭房屋所在地。惟該公司執照，僅能證明冠臺公司在該址營業，並未能證明其與被告曾鈴貴間就系爭建物確有租賃關係存在，是該證據自不足以作為被告間有租賃關係存在之認定。又參以，系爭建物經本院民事執行處於九十年卜鈅十三日以九十年度執字第一一五六九號強制執行事件執行查封時，被告曾鈴貴在場，並未聲明就系爭建物與被告冠臺公司間有租賃關係存在，亦未聲明系爭建物第二、三、四層樓為公司員工居住占有，有該日之查封筆錄附於上開執行卷可稽。被告雖復抗辯：伊已將租賃文件補呈台南地方法院民事執行處，經該執行處准許本公司租賃存在，並於九十年十月二十二日及九十年十一月十九日在拍賣通知附記均有詳細記載，而原告向台南地方法院提聲明異議，經台南地方法院以裁定駁回原告之聲明異議云云，固提出民事裁定影本一件為證。惟按執行法院於實施強制執行程序，僅為執行名義形式上之審查，並不為實體上之判斷，是以，被告冠臺公司向本院民事執行處提出租賃之聲明，執行處乃僅於拍賣公告第六項記載：「第三人冠臺公司於九十年十月十六日具狀陳稱伊自八十三年十二月十四日向債務人承租系爭建物，租期至一０九年十二月三十一日止，月租二千元等語，應買應自行查證，拍定後不點交。」，依上開記載乃附記冠臺公司具狀之內容，並非審認系爭租賃關係是否存在，是駁回原告聲明異議之裁定理由即明白論駁：「苟債權人認債務人當初設定抵押出具切結書不實或上開租賃契約有偽造情事，亦非執行法院所逕行認定該事實。」，準此，執行法院就本件所為之執行行為，既不生實體法上審認之效果，則被告執此為租賃關係存在之抗辯，容有誤會，殊非可取。
（六）據上以觀，被告間簽訂系爭租賃契約，顯為虛偽之意思表示，二人間應無實際租賃關係存在之事實至明。則被告間既通謀訂立房屋租賃契約書，是該房屋租賃契約書，形式上縱堪認為真正，亦不能認為該契約書之內容亦屬真實，是原告主張被告間所訂立之系爭房屋租賃契約乃被告通謀而為之虛偽意思表示，依民法第八十七條之規定為無效，應可認定。
五、綜上所述，本件原告主張被告間就系爭房屋之租賃關係不存在，為可採信，被告所辯，均無可取。則原告雖於九十一年二月間承受取得系爭建物，惟被告冠臺公司與被告乙○○間之租賃契約因通謀虛偽意思表示無效而租賃關係不存在，迭如前述，被告冠臺公司自無民法第四百二十五條適用之餘地，是故，原告請求判決確認與被告冠臺公司間就坐落台南市○區○○段五五之三四地號土地其上建號一二六五號即門牌號碼台南市○區○○路○○○巷○○號房屋之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法七百六十七條定有明文。查原告於九十一年二月七日承受系爭土地及建物，取得權利移轉證書，九十一年三月十九日登記為所有權人，有權利移轉證明書及土地登記謄本附卷可參。又查被告冠臺公司與原告間並無租賃關係存在，已如前述，此外，被告冠臺公司復未舉出有何占有系爭土地及建物之合法權源，則被告冠臺公司占有系爭建物應為無權占有，從而，原告本於民法第七百六十七條之規定，請求被告冠臺公司騰空遷讓系爭建物返還予原告，自屬有據，應予准許。
七、末按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條第一項定有明文。查原告於九十一年二月七日承受系爭土地及建物，為系爭土地及建物之買受人，原所有權人即被告乙○○為出賣人，依民法第三百四十八條第一項之規定，自負有交付系爭土地及建物與買受人即原告之義務。
從而，原告依據上開規定，請求被告乙○○將系爭建物騰空遷讓返還與原告，洵屬正當，亦應予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、原告就主文第二項請求被告遷讓交還系爭土地及建物部分，陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不當，爰酌定相當擔保金額而宣告之。
十、結論：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十三 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 蔡 美 美右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十三 日~B法院書記官 杜 孟 珍