臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一二六號
上 訴 人 乙○被 上訴人 位聯有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十二年六月十日本院台南簡易庭九十二年度南簡字第四三九號第一審判決提起上訴，本院（言詞辯論終結日期：民國九十三年二月十七日）判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）肆拾捌萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：系爭土地最後終能以肆仟伍佰萬元成交，都是台南區中小企業銀行經理許峰銘所主控，並非被上訴人法定代理人甲○○所決定，蓋被上訴人早已停止繳息予台南區中小企業銀行，始由債權人台南區中小企業銀行的許峰銘經理代表被上訴人出面與上訴人接洽本件買賣。而由上訴人曾經多次與許峰銘經理洽談，進而達成本件買賣並訂約，被上訴人對此亦不表示反對觀之，依據一般習俗，應足認上訴人確已就本件買賣為居間行為，原審偏聽證人許峰銘之證詞，卻不說明不採信證人黃群傑、黃仙良、王山榮、鄭金海所為證詞之理由，顯有未洽。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出言詞辯論筆錄節本一份、名片一張、支票一張等為證，並聲請訊問證人王山榮、鄭金海。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人雖曾於九十年一月間，就被上訴人所有系爭塩埕段二九五七地號土地前來介紹買賣，然當時所言售價係伍仟陸佰萬元，買賣雙方因價錢談不攏而作罷，未再商議，事過一年後，係另由台南區中小企業銀行府城分行因設定抵押伍仟玖佰壹拾萬元的關係，直接覓買主談妥後，再由該銀行與被上訴人協商買賣一切事宜，並書立切結書以肆仟伍佰萬元成交，被上訴人並言明賣方不含仲介費用，雖買賣契約書上有上訴人以見證人地位簽名，但見證人不等於仲介人，況銀行經理許峰銘、行員傅信誠亦為見簽人，皆非仲介人，而該買賣能否成交，也要經過銀行股東會議通過，絕非銀行經理許峰銘或被上訴人所能片面決定，是上訴人之訴為無理由。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出台南區中小企業銀行九十年一月十九日複文表一份、電話通聯紀錄兩份等為證。
丙、本院依職權調閱本院台南簡易庭九十一年度南簡字第一二一八號案件全卷。理 由
一、本件上訴人起訴主張：渠於民國（下同）九十年一月間，因見台南市○區○○路○○號之工廠關閉並張貼出售啟事，即循該啟事所示之電話與被上訴人位聯有限公司（下稱位聯公司）之法定代理人甲○○接洽，上訴人向被上訴人要約稱：上訴人係以居間介紹房地買賣為業，若接案居間報告媒介訂約機會事成，則須按目前一般不動產買賣慣例，買賣雙方各付價金一分之佣金為酬勞等語，並經被上訴人法定代理人予以承諾，兩造業已達成居間契約之合意，被上訴人因而交付系爭廠房之土地房屋資料（即塩埕段二九五七地號土地，同段四一二八及六五六一建號房屋，下稱系爭不動產）予上訴人，雙方並將售價定為新台幣（下同）五千六百萬元，上訴人受委任後，即前往系爭工廠廠房大門，噴上上訴人名片之手機電話號碼。本件不動產居間媒介，嗣經三個階段才達成訂約完成買賣：⑴第一階段未成之經過：經上訴人多次接洽找到買主捷拓公司確定有意購買後，上訴人便在九十年七月間偕同第三人王山榮陪同前往夏林路七十號與被上訴人法定代理人見面，告稱找到買主捷拓公司有意購買，已有訂約機會，被上訴人法定代理人認可後遞給上訴人名片乙張，並依其個人身份委任居間，兩造再次達成居間契約，並告知上訴人該廠房曾向台南區中小企業銀行貸款及設定抵押五千九百八十萬元，因財務問題已停止繳息，所賣得價金，將全部還給銀行等語，上訴人提及期待之仲介費，被上訴人法定代理人則允諾稱將來事成，願按照慣例，以買賣價金百分之一為佣金，並承諾由其個人（即甲○○）身份給付等語，被上訴人法定代理人並要上訴人帶買主先往銀行協調，然由於房地產價格跌落，廠房售價金額已不敷清償貸款，故買賣廠房之同意權須先報經銀行認可，上訴人遂於九十年十月間依被上訴人之交待，帶買主捷拓公司人員到銀行會見經理許峰銘，被上訴人法定代理人亦前來，卻因買主殺價到五千萬元才願承購，不為被上訴人所接受，系爭買賣遂未成立。⑵第二階段未成之經過：因上開不動產居間介紹未成，隔一段時間後，市面景氣仍低迷，房地產繼續跌落，上訴人試圖再促成本件買賣，自行前往銀行洽談，要求銀行再考慮減碼接受交易，以期早日收回呆帳，嗣經銀行答覆同意研商，上訴人除將訊息通知買主捷拓公司外，另偕同證人黃仙良於九十年十一月間共同前往夏林路七十號會見被上訴人法定代理人，當面再報告稱：銀行已同意折讓再減碼交易成功得收回放款，並已再聯絡到買主捷拓公司，訂約有望等語，上訴人再提及期待之佣金時，黃仙良先發言謂：最近已媒介完成另外乙案，曾向出賣人收取到二分佣金等語，被上訴人法定代理人立即回答稱：這案不要向渠收二分佣金，渠願以個人身份及位聯公司法定代理人身份同意給付一分為佣金，一分去向買主要等語，詎事後上訴人將買賣雙方約往銀行洽談時，買方以景氣不振為由，殺價以四千五百萬元才願承購，被上訴人法定代理人一時氣結，不願接受，買賣未成，後來聞及被上訴人因此埋怨居間人，並曾前往銀行表示怨言謂：不要上訴人介紹，若係上訴人介紹，他就不賣等語，惟被上訴人縱有言及其事，該語既非對上訴人當面表達，又未曾向上訴人為解除居間之表示，其表達對上訴人自不生效力。另被上訴人在上訴人（居間人）為報告及媒介後，行將成立之際，意圖拋開居間人，而自行與相對人另行洽商成立契約，使居間人功敗垂成，企圖使居間人不得請求報酬者，依民法第一０一條第一項之法理得視為「條件已成就」，應視為上訴人「居間」成功，而不失報酬請求權。再依最高法院五十八年台上字第二九二九號判例認委託人雖然得終止居間契約，然契約之終止，自不應使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則，仍應支付報酬，是被上訴人在上訴人進行居間報告媒介之後，意圖逃避佣金，故意用言詞來終止居間契約，依法亦屬未洽。⑶第三階段成功之經過：為繼續促成本件買賣成立，上訴人又在九十一年元月七日下午偕同黃仙良同往被上訴人法定代理人家中會談研商，被上訴人法定代理人提出兩點要求：要再提高價金三百萬元才願出售（即售價應訂為四千八百萬元）、要上訴人居間執行溝通達成目標，最後，經上訴人折衝，努力達成被上訴人指定上開要求後定案，才在九十一年三月十一日下午共同於台南區中小企業銀行完成簽約手續，訂立買賣契約當日，上訴人及黃仙良均在現場幫忙協調溝通技術上細節，上訴人並在雙方買賣契約書上簽字，作為媒介完成之證明。按居間契約，係諾成契約，成立方式無特別規定，因當事人意思合致而成立，不須有任何形式，本件被上訴人就系爭廠房如何委託上訴人居間，上訴人曾向被上訴人報告媒介訂約機會，並進而磋商協調，經歷數階段至買賣成立，可證雙方已成立居間契約，參酌最高法院五十二年台上字第二六七五號判例：「民法第五百六十五條所定之居間有二種情形：㈠為報告訂約機會之報告居間。㈡為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付」，而被上訴人「若為免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，則上訴人係以從事居間為業，被上訴人經上訴人介紹出售廠房得價四千八百萬元，被上訴人理應給付居間人因其報告媒介而達成訂約售價百分之一，即四十八萬元之佣金為報酬，且上訴人所遞交被上訴人之名片，既明示以居間為業，對於報酬本有所期待，故縱未約定報酬數額，依民法第五百六十六條第一項明定：如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬等語，今系爭廠房既然居間事成，爰訴請被上訴人給付本件酬金四十八萬元，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分五計算之法定遲延利息等語。
二、被上訴人則以：上訴人雖曾於九十年一月間，就被上訴人所有系爭塩埕段二九五七地號土地前來介紹買賣，然當時所言售價係伍仟陸佰萬元，買賣雙方因價錢談不攏而作罷，未再商議，事過一年後，係另由台南區中小企業銀行府城分行因設定抵押伍仟玖佰壹拾萬元的關係，直接覓買主談妥後，再由該銀行與被上訴人協商買賣一切事宜，並書立切結書以肆仟伍佰萬元成交，被上訴人並言明賣方不含仲介費用，雖買賣契約書上有上訴人以見證人地位簽名，但見證人不等於仲介人，況銀行經理許峰銘、行員傅信誠亦為見簽人，皆非仲介人，而該買賣能否成交，也要經過銀行股東會議通過，絕非銀行經理許峰銘或被上訴人所能片面決定，是兩造間自無居間契約關係存在，本件上訴人之訴為無理由等語，資為抗辯。
三、查本件有關上訴人主張：系爭不動產原為被上訴人位聯公司所有，於九十一年三月十一日簽立買賣契約出售予捷拓公司，且上訴人前曾於九十年間與被上訴人法定代理人洽談有關系爭不動產仲介買賣事宜，上訴人並曾介紹買主捷拓公司，但該次仲介並未成交等情，為兩造所不爭，固堪信為真實。惟本件兩造所爭執者，厥為：系爭不動產於九十一年三月間由被上訴人出售予捷拓公司，斯時上訴人與被上訴人間究有無居間契約存在，而使上訴人得向被上訴人請求給付本件居間報酬？茲分述如下：
（一）被上訴人雖不否認上訴人前曾於九十年間與被上訴人法定代理人洽談有關系爭不動產仲介買賣事宜，上訴人並曾介紹買主捷拓公司，但該次仲介並未成交等情無訛，然上開事實，並不足逕予推認系爭不動產於九十一年三月間由被上訴人出售予捷拓公司之際，上訴人與被上訴人間仍有居間契約關係存在，蓋上訴人亦不否認渠原先雖介紹買主捷拓公司但該次仲介並未成交在卷。故本件有關「系爭不動產於九十一年三月間由被上訴人出售予捷拓公司之際，上訴人與被上訴人間確有居間契約關係存在」一節，依據舉證責任分配之原則，本應由上訴人負舉證之責。就此，上訴人雖以傳訊證人鄭金海、王山榮為其證據方法。惟查：
①經本院傳訊證人鄭金海結果，到庭證稱：「（問：上訴人乙○何時介紹
你向被上訴人位聯有限公司購買？）最開始是民國九十年間」、「（問：九十年間介紹時，究竟買賣有無談成？）乙○有帶甲○○來到我的公司，總共談了二次，但是沒有談成，後來又過了一段時間，乙○透過台南中小企銀許經理又來找我，說該筆土地建物想要賣」、「（問：原先沒有談成，後來隔了多久才又談論買賣的事情？）最少隔了半年以上」、「（問：本件買賣是否由乙○仲介？）有關買方，確實是我委託乙○居間介紹，所以我有拿介紹費給乙○，我給他佣金三十萬元，但是扣掉稅金後，我實際給他二十七萬元」、「（問：你只談到買方，你是否知道賣方也算是由乙○仲介嗎？）這個部分我確實不清楚」、「（問：後來再談論買賣的過程，有無和甲○○接洽？還是只有和南企銀許經理接洽？）我是透過乙○和賣方談，我沒有直接和賣方談，後來因為賣方又要求提高買價三百萬元，為此，我曾經和南企銀許經理提過，為何要提高買價，許經理說賣方表示，一定要再加三百萬元才願意出售」等語在卷（見本院九十二年十二月十八日準備程序筆錄），是由證人鄭金海上開證詞觀之，上訴人原先帶同被上訴人法定代理人前來談論之買賣既未成交，而係相隔半年多以後，另由鄭金海委託上訴人與南企銀許經理接洽本件買賣之成交，鄭金海並不知悉被上訴人究有無委任上訴人為居間，鄭金海亦未曾與被上訴人法定代理人再接觸過，顯難認鄭金海之證詞足為有利於上訴人之認定甚明。
②又經本院傳訊證人王山榮結果，王山榮雖然證稱：「（問：你有和乙○
一起去找過被上訴人位聯有限公司，有無這回事嗎？）有。這個個案主要是乙○所爭取來的，因為業主以前就有請乙○仲介過廠房，所以這次業主又找他。時間大約是九十一年間，我有載乙○去被上訴人法定代理人甲○○那裡，有聽到甲○○說要乙○趕快幫忙找買主」、「（問：後來有無找到買主？）因為廠房很大，不容易找買主，但後來乙○有找到捷拓公司也就是鄭金海所經營的公司來購買，但因為鄭金海原先所出的價錢太低差太多，所以根本不可能成交，後來是由南企銀許經理幫忙從中協調，找許經理也是被上訴人位聯有限公司叫乙○去找的，後來銀行開會決定作成呆帳折讓，然後降低出售價格，然後才能促成本件的成交」、「（問：原先雙方的買價與賣價，差額約多少？）他不是委任我，所以我不需要去記」、「（問：原先談論仲介的過程，有無發生不愉快，因而被上訴人位聯有限公司不願意再交由乙○來仲介買賣的情事？）確實有。因為業主認為買價太低，所以不高興。但是業主可以不賣，可是最後業主為何還要賣呢」等語在卷（見本院九十二年十二月十八日準備程序筆錄），然證人王山榮既自稱渠知悉本件原先係因鄭金海原所出的價錢低太多，所以根本不可能成交，甚至知悉係被上訴人叫上訴人去找南企銀許經理的，後來因銀行開會決定作成呆帳折讓，然後降低出售價格，然後才能促成本件的成交，怎會不知原先雙方的買價與賣價其差額多大？已可見證人王山榮之證詞係閃爍其詞。更何況經本院依職權調閱上訴人前曾訴請被上訴人法定代理人甲○○給付本件仲介費用之本院台南簡易庭九十一年度南簡字第一二一八號案卷（該案上訴人起訴遭敗訴判決後並未提起上訴）結果，證人王山榮曾於該案中證稱：之前，原告（即本件上訴人）就已受被告（即本件被上訴人法定代理人）父親委託仲介該塊土地‧‧‧‧‧‧該塊土地買賣過程我沒有參與，但是我有介紹別人買賣該塊土地，但因土地價錢太高，均沒有談成，至於與捷拓公司（即本件買賣最後成交之買主）之買賣，我完全沒有參與等語綦詳（見該案九十一年十月二十二日言詞辯論筆錄），是證人王山榮原先既於另案中證稱渠完全沒有參與本件買賣等語，乃嗣於本院做證時竟改口聲稱渠知悉本件原先係因鄭金海原所出的價錢低太多，所以根本不可能成交，甚至知悉係被上訴人叫上訴人去找南企銀許經理的，後來因銀行開會決定作成呆帳折讓，然後降低出售價格，然後才能促成本件的成交等語，其證詞顯難再予採信，是證人王山榮上開證詞，實亦不足為有利於上訴人之認定。
（二）更何況本件有關被上訴人一再抗辯稱：系爭不動產於第二次與買主捷拓公司接洽時，因雙方講話有摩擦，且與上訴人亦生爭執，所以沒有再繼續洽談等情，業據證人即當時處理本件之台南區中小企業銀行總務經理許峰銘於原審到庭證稱：「當時是原告（即上訴人）來銀行找我們，說有買主要買，原告（即上訴人）是專門在介紹土地，以前就有認識，但是本件是原告（即上訴人）主動來找我們的，我就馬上請買賣雙方到銀行來洽談，但是原告（即上訴人）只有來找我一次，他有特別要求我們銀行不可以讓被告（即被上訴人）知道這是他介紹的，因為原告（即上訴人）與被告（即被上訴人）有吵架，如果讓被告（即被上訴人）知道就談不成這筆交易，之前洽談有關價錢的事宜都是透過我來協調轉達，是後來快要成交時才請買賣雙方來銀行洽談，我與買主不認識，都是透過原告（即上訴人）去轉達買主的，被告（即被上訴人）方面都是我在接洽的。之前他們是否有談過，有無談成我不知道，從我開始接手到成交大約二個月的時間」、「‧‧‧‧本件一開始是原告（即上訴人）要求我不要讓被告（即被上訴人）知道該件是原告（即上訴人）介紹的，但是後來被告（即被上訴人）不知道從何處得到消息，知道是原告（即上訴人）介紹，就聲稱如果是原告（即上訴人）介紹，就不要賣土地，我在中間費盡口舌要求被告（即被上訴人）出來蓋章買賣，我一開始不知道兩造有何爭執，後來開了好幾次庭，我才瞭解在我介入之前，兩造有發生爭吵」等語綦詳（見原審卷五一頁至五二頁），另陪同上訴人斡旋本件土地買賣之證人黃仙良，於原審到庭作證時，就第二次九十年十一月捷拓公司與被上訴人洽談買賣，因買主殺價，被上訴人法定代理人很生氣一節，亦為相同之陳述（見原審卷五六頁），此外，再參酌上訴人所聲請傳訊之證人王山榮亦到庭證稱：「（問：原先談論仲介的過程，有無發生不愉快，因而被上訴人位聯有限公司不願意再交由乙○來仲介買賣的情事？）確實有，因為業主認為買價太低，所以不高興‧‧‧‧」等語在卷（見本院九十二年十二月十八日準備程序筆錄），應堪認被上訴人與買主捷拓公司及上訴人，於第二次洽談買賣時確實已經產生嚴重爭執無訛。準此，益徵證人許峰銘證稱：上訴人曾向許峰銘表示，勿讓被上訴人知悉係上訴人介紹本件買賣等語，確屬真實。從而，自難認系爭不動產於九十一年三月間由被上訴人出售予捷拓公司時，上訴人與被上訴人間仍有居間契約關係存在，否則，豈有「勿讓被上訴人知悉係上訴人介紹本件買賣」之理？（三）按民法第五百六十五條規定，稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，準此，居間人得向委託人請求給付報酬，自應以其與委託人間成立居間契約為前提。而據上述本件買賣交涉過程、兩造之陳述及證人之證詞觀之，既已足認被上訴人法定代理人甲○○確曾於九十年間委託上訴人代為仲介出售系爭不動產，且上訴人自承當初之約定係以介紹事成後按買賣價金百分之一計算佣金，並非僅報告訂約之機會即可領取報酬，是本件當初之約定，應係上訴人須為訂約之媒介並完成訂約，始得領取報酬。然上述居間關係，既因第二次協商破裂，該契約即因目的無法達成而終了，且上訴人亦知悉此情，乃於與台南中小企業銀行接洽時，告知許峰銘經理勿向被上訴人提及係由上訴人介紹本件買賣，可知本件兩造居間契約於九十年十一月間洽談破裂終了後，於兩造無其他約定再委由上訴人居間仲介買賣，自不得僅因嗣後買賣另於九十一年三月成立，而使上訴人得向被上訴人收取本件仲介費用。
（四）上訴人雖又舉最高法院五十二年台上字第二六七五號判例、五十八年台上字第二九二九號判例之見解，認為被上訴人仍應給付本件仲介報酬。惟查：最高法院五十二年台上字第二六七五號判例意旨所指涉之事實，乃賣方委託第三人轉託仲介人洽詢買主，並曾簽立書面約定報酬，而事後該買賣亦成立，是仲介人僅報告買主即已有效果，賣方自應給付報酬；而最高法院五十八年台上字第二九二九號判例意旨所指涉之事實，乃賣方先係約定將土地委任受任人全權處理土地承領、繳交地價及出售事宜，土地售價超過部分由受任人自行收取，嗣因知悉受任人與買方所談價格超過原先售價甚多，方終止委任契約，自行與買主接洽買賣。是上開二則判例所指涉之事實，顯與本件事實相去甚遠，蓋本件被上訴人原先雖曾委由上訴人代尋買主，然當時係約定以買賣契約成立始以買賣價金比例計算報酬，非僅報告訂約機會即可領取報酬。更何況兩造間原所成立之居間契約關係，嗣既因被上訴人與買主洽談破裂並與上訴人發生爭執，而使被上訴人委由上訴人媒介訂約之契約因目的不能達成而終了，上訴人本人亦知悉該情事，則上訴人嗣後為想促成買賣，主動尋找銀行，並因銀行經理許峰銘介入與被上訴人協調，最後被上訴人始與原買主捷拓公司成立買賣，顯非被上訴人欲免支付報酬，先終止契約後再自行洽詢原買主而締約甚明。是上開判例所適用者與本件事實並不相同，上訴人援引上開判例意旨，認被上訴人應給付報酬，自無足採，併此敘明。
四、綜上所述，被上訴人位聯公司雖曾於九十年間約定由上訴人媒介訂約，然於第二次買賣協商破裂後，被上訴人法定代理人與上訴人發生嚴重爭吵，被上訴人委由上訴人媒介訂約之目的已不能達成而終了，上訴人亦知該情事，並曾告知許峰銘上情，是上訴人自不得僅因嗣後被上訴人係與原買主捷拓公司訂約成立之事實，而要求被上訴人應給付訂約媒介之報酬，從而，本件上訴人請求被上訴人給付報酬四十八萬元，並加給自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，自屬無據，其訴應予駁回。原審法院本於同上理由，認為上訴人本件請求為無理由，而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、兩造其餘主張及所提證據，與本院上開論斷無涉或無違，爰不予一一贅述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B審判長法官 李文賢~B 法官 王國忠~B 法官 王金龍本判決不得上訴。
右正本證明與原本無異。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二 日~B法院書記官 黃富煜