臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度簡上字第一七五號
上 訴 人 乙○○上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求給付違約金事件，兩造對於民國九十二年八月二十五日本院新營簡易庭第一審判決（九十二年度營簡字第一三五號）各自提起上訴，經本院於九十三年三月二日言詞辯論終結，判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事 實
甲、上訴人乙○○方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、原判決違約金部分廢棄。
（二）、右廢棄部分，上訴人丙○○應給付上訴人乙○○新台幣（下同）三十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）、上訴人丙○○之上訴駁回。
二、陳述：上訴人丙○○於民國九十一年十二月五日與上訴人乙○○訂立房、店屋租賃契約書（以下簡稱系爭租賃契約），由上訴人丙○○向上訴人乙○○承租乙○○所有坐落台南縣○○鎮○○路○○○號一樓店面（以下簡稱系爭店面），其中第二十二條：油漆牆壁及看報處磁磚可釘（不可鑽透牆壁）不租時如有釘過或污損需全面油漆（包括走廊）ＩＣＩ貴珠漆純白色、磁磚凱聚一一四六及工資、清潔費等，依時價以現金換算支付，其他均不可釘，如有必要需經甲方（即上訴人乙○○）書面同意才可釘（並註明位置，口頭答應無效）違約時罰款三十萬元。
但上訴人丙○○租屋後，明知故犯，未取得上訴人乙○○書面同意任意在門框上（違約處）鑽洞裝設監視器（此在原審時其員工沈錦城已證述屬實）原審判決可填補修復費用二百元實難接受，修補後的瑕疵品價值已不如原品，且監視器並非在違約處釘不可，可釘在可釘處（油漆牆壁）與門框（違約處）只差一公分不會影響其功能，又雙方訂定契約書為互相約束保障，此乃誠信負責的基準，上訴人丙○○上開行為已違反租約第二十二條之約定，應罰款三十萬元。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片一張為證，並聲請訊問證人吳金盾、蔡育汶。
乙、上訴人丙○○方面：
一、聲明：求為判決：
（一）、原判決判命上訴人丙○○給付超過二萬六千三百八十元部分廢棄。
（二）、右開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴駁回。
（三）、上訴人乙○○之上訴駁回。
二、陳述：伊承租系爭店面有關回復原狀所需費用六萬一千三百元部分，伊幾經問及有經驗拆遷師父及油漆師父，二十幾坪的房子根本不需六萬一千三百元，況且發票可任由雙方協調灌水，而且據伊到現場觀察，上訴人乙○○不是恢復原狀，而且再增加整修裝璜，再承租他人使用，因此伊認為上訴人乙○○利用恢復原狀之名，大大整修要坑伊，伊相當不服，因此提出上訴書，承長官採納，給伊一次公平判決。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、上訴人乙○○起訴主張：上訴人丙○○於九十一年十二月五日，與上訴人乙○○簽訂系爭租賃契約，承租上訴人乙○○所有系爭店面，租賃期間為五年，即自九十一年十二月十五日起至九十六年十二月十四日止，租金每月三萬元，上訴人丙○○應於每月十五日前繳交。押租保證金為六萬元，水費部分由上訴人乙○○支付二百元，超過部分由上訴人丙○○負擔，電費則由上訴人丙○○自行負擔。又上訴人丙○○如於租賃期間提前終止租約，應賠償上訴人乙○○一個月之租金。
租賃期間，上訴人丙○○除經上訴人乙○○書面同意，不得於油漆牆壁及看板處磁磚以外地方鑽釘，如有違約應給付罰款三十萬元。上訴人丙○○日後不租時，應將其向前手盤讓店面之裝潢拆除，個人物品亦應搬走。詎上訴人丙○○承租系爭店面後，於九十二年三月十四日即提前終止租約，但僅將物品搬走。尚有二月份之房租、電費及三月份之水費未付，又未將系爭店面回復原狀，及為在店內裝設監視器，未徵得上訴人乙○○同意，擅自在屋內之門框上鑽洞等情事。依據兩造上開約定，上訴人丙○○應給付上訴人乙○○提前終止租約之賠償金（即一個月之租金）三萬元、二月份租金三萬元、二月份之電費一萬五千五百六十六元及三月份應負擔之水費六百十四元（已扣除上訴人乙○○應負擔之二百元）。另上訴人丙○○未徵得上訴人乙○○同意，擅自在屋內之門框上鑽洞，應罰款三十萬元。又上訴人丙○○未將系爭店面回復原狀，經上訴人乙○○自行僱工拆除，花費六萬三千元，費用亦應由上訴人丙○○負擔，惟上訴人乙○○就此部分僅請求上訴人丙○○負擔六萬一千三百元。總計，上訴人乙○○得向上訴人丙○○請求給付四十三萬七千四百八十元，但因上訴人乙○○尚有押租保證金六萬元未返還上訴人丙○○，經扣除後，上訴人乙○○尚得請求上訴人丙○○給付三十七萬七千四百八十元。爰依據兩造間之租賃契約關係，請求上訴人丙○○給付上訴人乙○○三十七萬七千四百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息等語。（上訴人乙○○起訴請求上訴人丙○○應給付三十七萬七千四百八十元及法定遲延利息，原審僅判准其中七萬七千六百八十元及法定遲延利息，而駁回上訴人乙○○其餘請求部分，兩造均上訴，惟上訴人丙○○僅就其中回復原狀費用五萬一千三百元及法定遲延利息部分上訴，就其餘二萬六千三百八十元部分並未上訴，則就該二萬六千三百八十元部分已告確定，先予敘明）。
二、上訴人丙○○則以：有關拆除裝潢之費用，上訴人丙○○願負擔一萬元。上訴人丙○○只負責拆除裝潢，其他費用不應由上訴人丙○○負擔，而且上訴人乙○○所請求回復原狀之費用太高云云，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）、上訴人丙○○於九十一年十二月五日，與上訴人乙○○簽訂系爭租賃契約，
承租上訴人乙○○所有系爭店面，租賃期間為五年，即自九十一年十二月十五日起至九十六年十二月十四日止，租金每月三萬元，上訴人丙○○應於每月十五日前繳交。押租保證金為六萬元，水費部分由上訴人乙○○支付二百元，超過部分由上訴人丙○○負擔，電費則由上訴人丙○○自行負擔。又上訴人丙○○如於租賃期間提前終止租約，應賠償上訴人乙○○一個月之租金。租賃期間，上訴人丙○○除經上訴人乙○○書面同意，不得於油漆牆壁及看板處磁磚以外地方鑽釘，如有違約應給付罰款三十萬元。另上訴人丙○○日後不租時，應將其向前手盤讓店面之裝潢拆除，個人物品亦應搬走。上訴人丙○○於九十二年三月十四日提前終止租約。
（二）、上訴人丙○○應給付上訴人乙○○提前終止租約之賠償金三萬元、水費六百十四元、電費一萬五千五百六十六元及九十二年二月份租金三萬元。
（三）、系爭租賃契約第九條約定，房屋有改裝施設之必要時，上訴人丙○○取得上
訴人乙○○之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，上訴人丙○○於交還房屋時應負責回復原狀。
（四）、系爭租賃契約第十七條約定，租賃期滿遷出時，上訴人丙○○所有任何傢俱
雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑上訴人乙○○處理，上訴人丙○○決不異議。處理費用由上訴人丙○○支付。
（五）、系爭租賃契約第二十二條約定，油漆牆壁及看板處磁磚可釘（不可鑽透牆壁
），不租時如有釘過或污損需全面油漆（包括走廊）ＩＣＩ貴珠漆純白色、磁磚凱聚一一四六及工資、清潔費等，依時價以現金換算支付，其他均不可釘，如有必要需經上訴人乙○○書面同意才可釘（並註明位置，口頭答應無效），違約時罰款三十萬元。系爭房屋門框上有鑽二個洞，每個洞之直徑約零點五公分。
（六）、上訴人乙○○於九十二年二月二十日以新化中山路郵局第二六號存證信函通
知上訴人丙○○於九十二年二月二十三日以前將店內物品搬走，惟上訴人丙○○逾期並未搬走冷氣等物品。
四、得心證之理由：兩造爭執之處在於，上訴人乙○○所請求之回復原狀費用六萬一千三百元是否均應由上訴人丙○○負擔？該費用是否合理？兩造約定之違約金三十萬元是否過高？
（一）、上訴人乙○○主張上訴人丙○○終止租約後，未依約將店內裝潢拆除，經其
僱工拆除，花費六萬三千元，因起訴時僅請求六萬一千三百元，故請求上訴人丙○○負擔六萬一千三百元乙節，業據上訴人乙○○提出系爭店面未拆除前、施工拆除中及拆除後之照片、估價單及統一發票為證。上訴人丙○○則辯稱：伊認為裝潢還很新，沒有拆除必要。且伊向前手頂讓店面時，並不包含裝潢在內，也沒有拆除之義務。另外，伊前手有給付五萬元給伊，請伊代為交付給上訴人乙○○，該五萬元即為拆除裝潢之費用，故伊不需拆除裝潢，上訴人乙○○請求伊給付拆除費用無理由，且上訴人乙○○請求之拆除費用過高云云。經查，
（１）、上訴人丙○○向其前手頂讓系爭店面經營超商時，係連同店內裝潢一併頂讓
乙節，業據證人謝智先於原審到庭證稱：盤讓的費用是十五萬元，包含店內所有器具、裝潢以及貨物之價格等語在卷。核與證人曾正助於原審到庭證稱：與被告（即上訴人丙○○）是朋友關係，我跟被告一起營業，被告經營超商，我經營電動玩具，跟前手盤的時候我也在現場，前手表示他一共花了六十萬元裝潢及買設備，另外還積欠廠商貨款五萬元未付，被告經過殺價之後，達成以十五萬元成交，其中前手拿五萬元，另外五萬元直接交給原告（即上訴人乙○○），以清償前手積欠原告的錢，五萬元則付給廠商貨款。被告盤點的範圍包含裝潢及店面所有電器及設備等語相符。況證人曾正助於原審另證稱：（問：被告承租系爭店面時有無約定到期要將裝潢拆除？）打租約當天我不在場，但是承租過程中我有在場，也有聽到原告要求被告日後不租時要將裝潢拆除，被告當時也表示同意等語。足認，上訴人丙○○向謝智先盤讓店面時，已包含店內裝潢，且於承租過程中，同意不租時要將裝潢拆除。另依據兩造簽訂之系爭租賃契約書第九條亦約定上訴人丙○○不租時，負有回復原狀之義務，故上訴人丙○○辯稱該裝潢與其無關，其無拆除義務，自不可採。
（２）、證人謝智先於原審證稱：盤讓費用是十五萬元，我因為還欠廠商貨款五萬元
，以及我因為提前與原告（即上訴人乙○○）解約，依約定要付違約金三萬元，及我另損害鐵捲門之費用、水電費及粉刷費用，經與原告商議，約定以五萬元計算。上開積欠的貨款以及要給原告的五萬元我都請被告（即上訴人丙○○）代為給付，所以被告最後只給我五萬元等語。顯見上訴人丙○○代證人謝智先交付之五萬元，為證人謝智先清償對於上訴人乙○○之其他債務，與裝潢費用無關。況該裝潢既已盤讓予上訴人丙○○，謝智先亦無再給付裝潢拆除費用之理。是上訴人丙○○辯稱上訴人乙○○請求之拆除費用應扣除五萬元，亦不可採。
（３）、系爭租賃契約書第九條、第十七條、第二十二條既分別約定，上訴人丙○○
於交還房屋時應負責回復原狀。租賃期滿遷出時，上訴人丙○○所有任何傢俱雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論，任憑上訴人乙○○處理，上訴人丙○○決不異議。處理費用由上訴人丙○○支付。油漆牆壁及看板處磁磚可釘（不可鑽透牆壁），不租時如有釘過或污損需全面油漆（包括走廊）ＩＣＩ貴珠漆純白色、磁磚凱聚一一四六及工資、清潔費等，依時價以現金換算支付。查上訴人丙○○曾在牆壁等處裝潢、鑽釘，且經上訴人乙○○於九十二年二月二十日以新化中山路郵局第二六號存證信函通知於九十二年二月二十三日以前將店內物品搬走，逾期並未搬走冷氣等物品，則上訴人乙○○於上訴人丙○○終止租約後，依上開約定，請求上訴人丙○○支付回復原狀費用、遺留物處理費、清潔費，自屬有據。
（４）、上訴人乙○○僱工拆除裝潢、拆除上訴人丙○○所裝設之水、電線路、看板
、重新油漆、拆除上訴人丙○○遺留之冷氣、換掉毀損之大理石、搬運拆除之物品、清潔店內之費用合計支出六萬三千元，業據上訴人乙○○提出系爭店面未拆除前、施工拆除中及拆除後之照片、估價單及統一發票為證，並經證人吳金盾於本院審理時證述實屬，應可採信。上訴人丙○○雖辯稱：上訴人乙○○請求之拆除費用過高云云，惟其表示不願負擔鑑定費用，復未舉證以實其說，其空言辯稱：拆除費用過高云云，尚不可採。故上訴人乙○○請求上訴人丙○○負擔裝潢拆除等費用六萬一千三百元，於法有據。
（二）、上訴人乙○○主張門框上有洞乙節，業經提出照片為證，且經原審會同兩造
至現場勘驗屬實，有原審勘驗筆錄供參，上訴人丙○○亦自承有在門框上鑽一個洞，可信為真正。且證人沈錦成於原審證稱：我以前是被告（即上訴人丙○○）員工，房屋門框上的鑽洞是被告鑽的，監視器原先裝在天花板，因為照不到，被告為了變動監視器位置，才在門上鑽洞，我當時人在現場，並在下方拉線。（問：系爭房屋門框原本有無洞？）無等語，可見該洞為上訴人丙○○承租系爭店面後所鑽，而非原有之狀態。
（三）、按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人不履行債務時，
應支付之金錢；民法上之違約金有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀諸民法第二百五十條規定自明；而契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。如約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即為賠償額預定性違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。而當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條、第二百五十二條亦分別定有明文。然衡量違約金是否過高、是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年度台上字第八○七號判例意旨參照）。查系爭租賃契約第二十二條有關：油漆牆壁及看板處磁磚可釘（不可鑽透牆壁），．．．其他均不可訂釘，如有必要需經上訴人乙○○書面同意才可釘（並註明位置，口頭答應無效），違約時罰款三十萬元之約定，係因上訴人乙○○為警惕上訴人丙○○不可隨意在系爭店面油漆牆壁及磁磚看板處以外之處釘洞，始有高額之違約金約定，此為兩造所不爭執，是該違約金之約定應係屬懲罰性違約金之性質無訛。上訴人丙○○為裝設監視器，在約定不可釘之門框上鑽二個洞，每個洞之直徑約零點五公分，已如上述，上訴人丙○○既違反上開約定，在門框上鑽二個洞，則上訴人乙○○依上開約定請求上訴人丙○○給付違約金，自屬有據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。本院審酌上訴人丙○○在門框上僅鑽二個洞，且每個洞之直徑約零點五公分，如非細看不易發現，且該洞對於屋內外觀影響不大，亦不影響屋內之安全結構，僅需以樹脂稍加填補即足修復，顯然違約事由不嚴重，上訴人乙○○所受損害亦不大。是上訴人乙○○請求上訴人丙○○給付三十萬元之違約金顯然過高，本院認應以減至二百元為適當。
（四）、上訴人丙○○承租系爭店面後既有提前終止租約、未繳二月份租金、未清償
二月份水電費及未依約定將系爭店面回復原狀與違約鑽洞等情事。則上訴人乙○○依據兩造之租賃契約，請求上訴人丙○○給付提前終止租約之賠償金三萬元、二月份租金三萬元、水費六百十四元、電費一萬五千五百六十六元、回復原狀所需費用六萬一千三百元及違約金二百元，合計十三萬七千六百八十元，均屬正當。惟按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，即各得以其債務，與他方之債務，主張互相抵銷。本件上訴人乙○○訴請上訴人丙○○給付違約金等，因上訴人乙○○對上訴人丙○○亦負有種類相同、清償期業已屆至之債務即系爭租賃契約之押租保證金六萬元，是上訴人丙○○主張抵銷，自生抵銷之效力。經抵銷後，上訴人丙○○應再給付上訴人乙○○七萬七千六百八十元。
五、綜上所述，上訴人乙○○本於租賃契約之法律關係，請求上訴人丙○○給付七萬七千六百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。原審判命上訴人丙○○應給付上訴人乙○○七萬七千六百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年四月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回上訴人乙○○其餘請求，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦或舉證，核與判決結果無影響，無庸再予調查審認，附此說明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B審判長法 官 蔡美美~B 法 官 郭貞秀~B 法 官 蘇正賢右正本證明與原本無異不得上訴中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日~B 法院書記官 曾盈靜