臺灣臺南地方法院民事判決 92年度訴字第1158號原 告 乙○○
丙○○丁○○共 同訴訟代理人 甲○○被 告 子○○訴訟代理人 辛○○被 告 癸○○
庚○○丑○○兼上列三人共同訴訟代理人 壬○○ 住臺被 告 寅○○即鄭來
住臺法定代理人 戊○○ 住臺訴訟代理人 己○○ 住臺上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國95年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告寅○○應將如附圖所示編號乙其中坐落台南市○○區○○段
4、5、45、46、47、48地號土地，面積1217.25平方公尺土地、編號丙其中坐落台南市○○區○○段4、47、48地號土地，面積1
157.20平方公尺土地及編號丁其中坐落台南市○○區○○段47、48地號土地，面積750.38平方公尺土地返還原告及其他共有人。
被告子○○應將如附圖所示編號甲其中坐落台南市○○區○○段
4、47地號土地，面積632.82平方公尺土地，及編號己其中坐落台南市○○區○○段○○○號土地，面積579.02平方公尺土地返還原告及其他共有人。
被告癸○○、庚○○、丑○○、壬○○應將如附圖所示編號戊其中坐落台南市○○區○○段45、48地號土地，面積1622.31平方公尺土地返還原告及其他共有人。
被告寅○○應給付原告自92年1月1日起至返還如主文第一項所示土地止按每年118台斤計算之稻穀。被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○應給付原告自92年1月1日起至返還如主文第二項、第三項所示土地止按每年267台斤計算之稻穀。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告寅○○負擔百分之40，被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○負擔百分之37，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。前項爭議案件並非經調解、調處，不得起訴，為耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段所明定。查本件兩造間因如附表一、二所示耕地發生租佃爭議，業經台南市安南區公所調解及台南市政府調處均不成立，有調解及調處筆錄在卷可證，嗣經台南市政府將該事件移送本院處理，並經原告提起訴訟，業已符合上開要件，應予准許。
二、再按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條及第175條第2項分別定有明文。經查本件原告於民國92年7月16日提起本訴時，原以被告鄭來惡等6人為被告，惟被告鄭來惡於訴訟繫屬中93年1月30日死亡，其繼承人為寅○○，有鄭來惡之繼承系統表及戶籍謄本各1份附卷可稽，又被告寅○○業具狀聲明被告鄭來惡部分應由被告寅○○承受訴訟，並由本院送達繕本予被告，有送達證書附卷可憑，是本件訴訟原被告鄭來惡部分已由其繼承人寅○○合法承受訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠兩造間所簽訂之三七五租約無效：
⒈坐落於台南市○○區○○段4、5、45、46、47及48號土
地（下稱系爭土地），兩造依耕地三七五減租條例所成立之租約書，經原告向台南市安南區公所申請補發，發現其內容除承租人、承辦人及區長有蓋章外，出租人並無簽名或蓋章，顯然此種單方面之租約書應屬無效。
⒉依台灣省耕地租約登記辦法第2條第1項及第2項規定，
耕地租約之訂立、變更、終止或換訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起30日內，向當地鄉鎮市區公所申請，出租人或承租人不會同申請時，得由一方敘明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記，鄉鎮市區公所應通知他方於接到通知之日起20日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉鎮市區公所逕行登記。但本案原告自始未與被告等人訂立三七五租約，故原租約書上並無出租人簽名或蓋章。若被告等人有單獨提出申請登記，被告等人亦未曾收到區公所通知。又依台灣省耕地租約登記辦法第7條規定，耕地租約租期屆滿，如承租人願繼續承租，並有繼續耕作之事實者，應申請租約續訂登記，但原告曾查詢區公所，近十幾年來被告等人並無提出申請租約續訂登記，直到原告提出收回耕地時，被告才提出申請，綜上所述，原告主張本案之三七五耕地租約自始無效。
⒊另依司法院大法官第580號解釋，對所謂出租人之自任
耕作已放寬解釋，更指出耕地租約期滿時為收回耕地，必須補償承租人係屬違憲。既屬違憲，即表示該條例自始無效，自不受應自本解釋公布日起，至遲於屆滿2年時，失其效力之限制。
㈡兩造間所簽訂之三七五租約已消滅：
⒈被告等人自71年起，一直積欠租金未付，直到91年12月
12日在台南市安南區公所召開耕地租佃調解委員會時，原告以被告積欠租金未繳為由，提出終止租約之要求，被告才同意清償積欠長達21年之租金，嗣並於同年底將之一併付給原告。惟原告於調解會議當時亦聲明租期屆滿將不再續租，故兩造租賃關係於91年12月31日因租期屆滿而消滅。
⒉退步言之，被告等人自71年起一直積欠租金未繳，倘若
原告每年為了催討租金而依法提起訴訟，以南安租字第494號租約每年租金700餘元、南安租字第495號租約每年租金1600餘元計，顯不符經濟效益，浪費司法資源。
是以原告於91年底提出不再續租之要求時，被告始清償積欠之租金，原告為蒐集被告積欠租金之證據，預防被告否認積欠租金，才於同年底收受租金，然則被告積欠租金長達21年仍是事實。則依據耕地三七五減租條例第17條第3項之規定，地租積欠既已達兩年之總額，出租人自得終止租約，無待於租期屆滿。
⒊按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承
租人應返還租賃物予原告，民法第450條第1項、第455條定有明文，兩造租賃關係既已消滅，被告自應返還系爭土地。
⒋又兩造租賃關係既已消滅，被告占用系爭土地而為使用
收益，係無法律上原因而受利益之不當得利，或因故意過失不法侵害他人權利之侵權行為。原告亦得本於所有權之地位，行使所有物返還請求權，並訴求相當於租金之賠償。
㈣被告就系爭耕地並未自任耕作，違反耕地三七五減租條例：
⒈南安租字第494號租約之耕地部分（包括系爭5、45、46、47地號）：
⑴此租約原承租人為鄭來惡，但因其於93年1月30日死亡，爰由繼承人寅○○承受訴訟，先予敘明。
⑵系爭5地號土地，共有人為乙○○、丙○○、丁○○
、黃美玲（被告壬○○之妻）、癸○○、壬○○、鄭同隆、丑○○、子○○、陳在等9人，該筆土地除南側極少部分由第三人鄭李珠鳳耕作外，絕大部分土地皆由共有人陳在耕作，且陳在於92、93、94年連續三年以其個人持有之權利範圍向安南區公所辦理休耕，連帶原告所出租之權利範圍亦無人耕作，從而，該承租人所承租該土地之權利範圍已連續三年不為耕作，違反三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款之規定。
⑶系爭45及46地號土地，共有人為乙○○、丙○○、吳
輝雄、黃美玲（被告壬○○之妻）、癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○、陳在等9人，其中45地號之北側部分及46地號之全部，數十年來均由第三人鄭李珠鳳耕作，近幾年來，地上物僅種植零星少量的蕃茄及絲瓜等作物。另45地號南側部分數十年來均由第三人林宿（癸○○之母）耕作，惟近十幾年來，未曾見到林宿及其家人從事耕作，且被告壬○○亦於庭訊時證實該部分土地近幾年來處於停耕狀態。本件勘測時，亦處於停耕狀態，未種植任何作物。綜上，可知承租人就此二筆土地並未自任耕作而轉租他人，違反三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款之規定。
⑷原西段47地號土地，共有人為乙○○、丙○○、吳輝
雄、鄭來惡（由寅○○繼承）等4人，其西側部分數十年來均由第三人林春梅耕作，本件起訴時尚種植檸檬及金桔等，惟勘測時僅剩稀疏幾棵果樹，其他空地雜草叢生。東側部分數十年來均由第三人戊○○耕作，起訴時地上原種植少數香蕉及花卉（天堂鳥），但現場雜亂無章，乏人管理，且地上有一間看似工寮，其內卻堆滿家庭廢棄物，訴訟期間地上亦每日焚燒雜物，按承租人應以原約定方式使用耕地，縱其得為耕地之特別改良，亦以保持耕地原有性質為要件，是承租人既違約將系爭耕地轉租他人耕作，又任由第三人在耕地上堆積廢棄物，致變更耕地原有性質，應屬違反租約。又林春梅雖為鄭來惡之二弟媳，戊○○雖為鄭來惡之長媳，但二人均非系爭耕地之承租人或共有人，亦非承租人之同居人，自不符承租人自任耕作之要件。綜上，承租人違反三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款、民法第432條第1項之規定甚明。
⑸綜上所述，可知被告承租之耕地，目前實際耕作者，
有些並非承租人本人或其家屬，顯然已違反耕地三七五減租條例第16條「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」之規定，及第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之規定，依現行條例及其他法律規定，原定租約全部無效（包括轉租及未轉租部分），無待於另為終止之表示，自得由出租人收回。
⒉南安租字第495號租約之耕地部分（包括原西段4、48地號）：
⑴此租約原承租人為子○○及鄭條根，但因鄭條根於86
年死亡，爰由繼承人癸○○、壬○○、庚○○、鄭欽明於91年申請辦理繼承承租。
⑵系爭4地號土地，共有人為乙○○、丙○○、丁○○
、黃美玲（被告壬○○之妻）、癸○○、庚○○、鄭欽明、子○○、鄭來惡（由寅○○繼承）等9人。其北側部分，數十年來均由第三人鄰地鎮安段1512、1517地號土地之地主耕作。其南側部分，由承租人鄭條和轉租予第三人鄭漢文耕作，本件起訴時尚種植草藥、絲瓜，並搭蓋工寮，嗣更於絲瓜棚架上搭起新發禮儀社之廣告看板，本件勘測時地上留有枯樹乾枝。從而，系爭土地現耕作人均為第三人，承租人違反三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款、民法第432條第1項之規定甚明。
⑶系爭48地號土地，共有人為乙○○、丙○○、丁○○
、鄭來惡（由寅○○繼承）等4人，其東北側部分與47地號東側部分合併使用，數十年來皆由第三人曾例玉耕作，使用情形如前述47地號東側部分。其西北側部分與47地號之西側部分合併使用，數十年來均由第三人林春梅耕作，使用情形如前述47地號之西側部分。其西南側部分與45地號南側部分合併使用，現由林宿耕作，使用情形如前述45地號南側部分。其東南側部分，現耕者為子○○，但子○○於台南市立第一幼稚園擔任工友多年，數十年來子○○及其家屬均未曾在該部分種植作物，任其荒蕪，至本件勘測時始整地清除雜草，子○○於94年5月退休後，始於該部分種植玉米及甘藷。從而，系爭土地承租人違反三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款之規定甚明。
⑷綜上，南安租字495號租約之承租人，分別違反三七
五減租條例第16條第1項、第17條第1項第4款、民法第432條第1項之規定；又因本租約原由鄭條根、鄭條和共同承租，依民法第828、829、830條第1項規定，公同共有係以公同關係為基礎，公同共有人間之權利義務具有不可分性，故原告依規定主張收回全部之出租耕地。
⒋被告應給付原告相當於租金之損害賠償部分：
依據台灣省各縣市私有耕地正產物收穫總量標準表，被告等人應賠償原告等人正產物稻穀、甘藷、甘蔗，分述之：
⑴稻穀部分：系爭第5、45、46、47地號土地全年收穫
總量分別為173.88、235.90、15.69、40.43台斤，合計465.90台斤，系爭第4、48地號土地全年收穫總量分別為295.87、748.59台斤，合計1044.46台斤。
⑵甘藷部分：原西段第5、45、46、47地號全年收穫總
量分別為844.01、1145.03、71.47、184.13台斤，合計2244.64台斤，原西段第4、48地號全年收穫總量分別為1436.13、3633.62台斤，合計5069.75台斤。
⑶甘蔗部分：因無甘蔗之收穫總量標準表等相關數據作
為計算依據，故依租約書原記載，以甘蔗收穫總量除以出租耕地總面積（不分等則）得其平均值為每甲39,000 台斤，即全年收穫量為每甲78,000台斤。面積單位改以公頃計算，則全年收穫量為每公頃80,419台斤，則以上述數據為標準，系爭第5、45、46、47地號全年收穫總量分別為3047.80、4134.82、242.38、
624.54台斤，合計8049.45台斤，原西段第4、48地號全年收穫總量分別為5185.98、3121.32台斤，合計18
307.30台斤。⒋被告應返還因土地徵收所獲補償部分：
⑴系爭4-1地號之徵收補償金部分：本筆土地原為南安
租字第495號租約之標的，嗣於91年經政府徵收，惟前已述及本筆土地之承租人子○○等均未在本筆土地耕作過，反由鄰地地主耕作，故原告主張被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○等五人應將其所收受91年政府徵收本筆土地之補償金依不當得利法則返還原告。
⑵原西段5-1地號之徵收補償金部分：本筆土地原為南
安租字第494號租約之標的，嗣於91年經政府徵收，惟本筆土地數十年一直由共有人陳在耕作，承租人鄭來惡未曾在本筆土地耕作過，故鄭來惡應將其所收受91年政府徵收本筆土地之補償金依不當得利法則返還原告。
㈤為此聲明：
⒈被告寅○○應將坐落於台南市○○區○○段5、45、46
、47號土地，交還原告乙○○、丙○○、丁○○及其他共有人，並自民國（下同）92年1月1日起至交還前開土地止，應按相當於台灣省各縣市私有耕地正產物收穫總量標準規定（每年甘蔗8,049台斤、稻穀466台斤、甘薯2,245台斤）之損害，賠償原告。
⒉被告寅○○應將84年及91年因政府徵收三七五耕地（原
西段5-1地號）而收受之不當得利新臺幣（下同）483,999元及18,852元返還原告乙○○、丙○○、丁○○。
⒊被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○應將坐
落於台南市○○區○○段4、48號土地交還原告乙○○、丙○○、丁○○及其他共有人，並自92年1月1日起至交還前開土地止，應按相當於台灣省各縣市私有耕地正產物收穫總量標準規定（每年甘蔗18,307台斤、稻穀1,044台斤、甘薯5,070台斤）之損害，賠償原告。
⒋被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○另應將84年及91
年因政府徵收三七五耕地（系爭4-1地號土地）而收受之不當得利74, 799元及59,40元返還原告乙○○、丙○○、丁○○。被告子○○應將84年及91年因政府徵收三七五耕地（系爭4-1地號土地）而收受之不當得利74,799元及5,940元返還原告乙○○、丙○○、丁○○。
二、被告則抗辯：㈠兩造租賃契約自始有效：
⒈原告主張私有耕地租約書，未有出租人之簽章為無效一
則，該租約書是主辦機關安南區公所，依據「耕地三七五減租條例」規定，於48年9月18日核發的。而且租約初期20餘年，都由原告乙○○親自收取租金並無異議，可證租約書之效力，應無疑義。
⒉原告所指，全然不知遺留租產，即系爭土地訂有三七五
租約，直到民國84年政府南二高環線道路，通知領取土地微收補償金方知等等，完全不實之詞。查耕地三七五租約，係於48年訂立，原告乙○○於翌年，即49年親自前來收取三七五地租，證明當年則知情三七五租約存在。
⒊關於原告引用釋字580號解釋拒絕被告請求終止三七五
租約之補償金部分，查大法官會議解釋雖認為租佃契約終止要求補償地價三分之一違憲，與本案原告並無終止租佃契約之正當理由，被告等事實上仍繼續耕作且有繼續耕作之必要，且迄今耕地三七五減租條例仍在有效之實施期間，本件尚無排除適用之理由。
㈡兩造租賃契約尚未消滅：原告所指被告等積欠租金21年一
事，實與事實有所出入。因為之前10年（即71年至80年），原告應納政府稅費、田賦稅、曾文水庫灌溉工程受益費、水利會費等，每年都由被告等先行墊繳，而後轉充抵繳當年地租租金。而後之11年（81年至91年），因政府停征上述稅費，被告等曾有口頭通知原告代表人甲○○，雙方會算繳納應繳租金，因原告未來收取，而致延懸，殊非被告故意積欠。迨至91年12月12日，在安南區公所租佃爭議調解會席上，被告曾陳述上情，並表示有意願繼續承租，及清理未之地租租金，亦經原告代表同意收受（已於91年
12 月29日繳清）。又原告所指「在調解會上，原告以被告積欠租金為由，提出終止程約之要求，被告才同意清償積欠二十一年租金」等情，顯與事實不符。於安南區耕地租佃調解會時，原告亦自動表示同意收受未繳租金，經被告擬具租金計算表，交與原告訴訟代理人甲○○，傳真給原告等認可後，在本案租約期限未屆滿前之91年12月29日親自簽收清楚，所以本案已無積欠地租情形存在。原告主張終止租約，被告認為不當。
㈢系爭耕地仍為被告自任耕作：
⒈南安租字第494號租約之土地部分（包括原西段5、45、
46、47號）：⑴原告指稱承租人鄭來惡患病多年無法耕作，多年來分
別由其長媳戊○○、二弟婦林春梅、三弟婦鄭李珠鳳等三人管理使用等情亦與事實有所出入。查承租耕地為原西段5、45、46、47地號等四筆共0.100094公頃而己，而鄭來惡早於35年中購買坐落台南市溪心寮1-
1 、1-1326、1-1327地號，經90年地籍重測後更正○○○區○○段第4、47、48地號三筆，持分之所有權面積共0.186404公頃，土地位置皆與原告等三人出租之土地共有持分，（當時鄭來惡為一家長子，其弟均尚年幼，所以均登記鄭來惡名義，其實兄弟間共有財產至今尚未分割登記），所以鄭來惡二位弟婦耕作土地為自有耕地部分而非承租耕地。鄭來惡因病無法耕作，由其媳婦戊○○耕作，因同屬家中成員，應符合自任耕作要件。
⑵鄭來惡承租耕地0.100094公頃，但在共有土地中，鄭
來惡私有土地0.186404公頃在內，土地即相連同一位置內，鄭來惡耕作承租部份，弟媳林春梅、鄭李珠鳳二人即耕作私有地部份。因鄭來惡數年來體弱多病無力耕作，始由其媳婦戊○○接替耕作承租地部份，係合情合法。況且林春梅、鄭李珠鳳等二人，自始即耕作自有土地，與承租土地完全無關。
⑶關於系爭5、45、46等三筆土地共0.29545公頃，而陳
在個人持有權利範圍八分之三計算面積為0.110793公頃，而其實際耕作地點即全部集中在系爭5地號土地，究其原因乃源自60多年前購買時之位置維持迄今未曾變，而且被告等人父執輩於60多年前向原告祖上購買部份及承租之部份，亦相同照原地承接迄今從未變動，此乃耕作地雜亂原因，並非承租人事後變動，所以不能歸責於被告等人。另陳在辦理申報休耕面積是其持有權利範圍部份總額而已，從無超越其他共有人之權利面積。綜上可知系爭5地號土地部分，在原始承租交接耕地之前，該部份土地即由另一土地共有人陳在在耕作管理，所以不在承租地交接範圍內，並非被告鄭來惡未耕作。
⒉南安租字第495號租約之土地部分（包括系爭4、48地號土地）：
⑴原承租人鄭清風死亡後由鄭條根、子○○二人繼承後
，因鄭條根死亡，其繼承人即本案被告癸○○、鄭振正、庚○○、丑○○等四人，於91年10月17日向安南區公所申請繼承承租權，但原告主張已提出異議，因其申請並無正當權源乙則，被告等認其主張，顯有違反「耕地三七五減租條例」第17條第1項第1款之規定。查該條款明文規定「非有承租人死亡而無繼承人時，不得終止租約」，因此被告癸○○等四人係合法繼承人，申請繼承承租權，應符合規定。
⑵系爭4-1、4地號土地並非子○○不耕作，而是早自60
多年前，原告祖父輩之原始出租人協議出租給被告之長輩承租，在土地點交時該部份就未在交接範圍內，由此可證在原始承租之前，該部分土地鄰地地主在耕作管理。所以子○○自無不耕作之責任。
⑶有關系爭4地號南側部份，原告所指被告等人，因林
宿腳疾多年來沒有耕作，轉作訴外人鄭漢文耕作等情。因被告承租耕地耕作情形，曾於92年8月19日答辯狀陳述甚詳。即使林宿腳疾多年來行動不便，原告總不能據此論斷耕地就沒人耕作，殊不知尚有年青之子媳八人勞動力（即被告癸○○、壬○○、庚○○、鄭欽明等及其配偶等），足可耕作有餘，絕無多年沒人耕作情事，另子○○擔任幼稚園工友職務，尚有妻及子女成員數人，要耕耘約二分地（含自有）工作能力，仍然綽綽有餘，絕無轉租鄭漢文。是以原告所指情節，絕非事實。鄭漢文在空閒偶爾無代價幫忙農事工作，乃與子○○是叔姪情誼，從無轉租收成平分之事。子○○雖在幼稚園任職工友，仍在例假日下田耕作，其家人亦參與合作耕作，以利增加收入改善生活，從無荒廢農耕，尤其安南區公所租佃委員會91年11月
29 日爭議調解案件前往現場會勘：「承租人卻有耕作之事實」紀錄可據。以上種種事實可證原告指稱被告子○○十幾年來未實際從事農耕工作，係完全不符事實。
⑷被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○四人，在父親
鄭條根死亡後之承租耕地，均與母親林宿共同繼續合耕，並依照安南區公所公告通知辦理繼承繼續承租申請。
⒊關於原告請求相當於租金之損害賠償部分：
⑴本案乃屬租佃爭議而非占耕，依照耕地三七五減租條
例第26條規定，遵照法院判決結果處理，在未判決確定前應視為租期之延續處理較為合理。所以耕地收回與否，應依照判決結果處理，以符法制。又依台南市政府租佃調解會（92年5月2日），有提示「申請收回，申請續租案，待最後法院判決後再處理」，依上述提示，可證並非被告無故繼續占耕，而是等法院最後判決，在此期間之租金計算，應依租約書規定租額計算，以符公平。
⑵原告主張被告等應自92年1月1日起至交還租約土地之
日止，按相當於租約書規定租額實物（癸○○等四人每半年甘蔗7,038台斤，稻穀280台斤、甘藷1,985台、鄭來惡每半年甘蔗3,525台斤，稻穀140台斤、甘藷994台斤）賠償原告等情，與租約書規定應納租額實物，顯不相當。蓋依耕地租約書內容訂定之正產物、種類、收穫總量，係根據法令規定所定之主要作物：甘蔗、稻谷、甘藷三種作為每年循環或擇一輪作，並非指定每年同時全部種植三種作物，即收穫總量為指全年收穫總量，再以租率千分之三七五計算，即是全年份租額實物，原告主張被告賠償問題顯有誤解租約規定原意。又因安南區屬沿海鹽分地區稻穀品質產量約低劣，政府為改良鹽分地將耕地劃分三小區，分年輪流灌溉種稻，實施「三年輪作」制度，安南區公所配合當地耕作習慣及稻穀等主要正產品，訂定甘蔗、稻穀、甘藷三項作物（每年輪值一項作物），及其中收穫量、租率、租額，以供租佃雙方作為依據。但原告竟誤解原意主張一年賠償三項全部農產品，有違反農作物生長週期（甘蔗自種植至收穫需時十五個月以上），是以在判決確定前，應依租約訂定之稻穀租額（現在最普遍種植之作物）標準計繳耕地地租。因此原告之主張三種主要作物及其全年收穫總量為每年租額，是完全錯誤。
⒋關於原告請求被告返還政府徵收承租耕地補償金部分：
⑴被告子○○、癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、鄭
來惡等人，於84年、91年因政府微收三七五耕地興建道路發放承租人之耕地補償款，係台南市政府依平均地權條例第11條規定辦理發給者，屬被告等人合法收受款項，並非不當得利，所以原告之主張返還，誠無理由。
⑵原告請求可分為系爭第4-1地號土地計11,958元，由
子○○領取5,979元，其餘5,979元未領，乃因應領人癸○○、壬○○、庚○○、丑○○等四人，繼承鄭條根承租權尚未辦好登記，而由台南市政府暫存「台南市土地徵收補償費專戶」。另系爭第5-1地號土地徵收補償18,891元，由鄭來惡領取。上述徵地補償金，係經台南市政府以91年10月8日南市地權字第09114500800號函通知承租人等領款，但原告主張於91年11月19日申請調解在前，91年12月底被徵收在後，故要求被告等人該二筆所領補償金歸還原告等情，被告等認為不合法理，不同意歸還。
㈣為此聲明駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事實：㈠台灣省台南市私有耕地租約南安租字第494號耕地三七五
租約（下稱494號租約），租賃土地重測前為台南市○○區○○○段1-4、1-1 324、1-1325、1-1326地號，出租人為原告乙○○、丙○○、丁○○，承租人為鄭來惡。台灣省台南市私有耕地租約南安租字第495號耕地三七五租約（下稱系爭495號租約），租賃土地重測前為台南市○○區○○○段1-1、1-1327地號，出租人為乙○○、丙○○、丁○○，承租人為子○○、鄭條根。
㈡上開租約均約定：租賃期間自48年9月17日至54年9月16日
，並由台南市政府核定依照減租條例第20條規定自72年9月17日起至78年9月16日續訂租約六年。租率依正產物收穫總量千分之三七五為最高額，其原低於千分之三七五者，從其原有約定之規定計算。應納地租繳納實物，南安租字第494號租約載明地租為繳納實物甘蔗3,525台斤、稻穀140台斤及甘薯994台斤，另南安租字第495號租約載明地租為繳納實物甘蔗7,038台斤、稻穀280台斤及甘薯1,985台斤，被告就上開租約，曾以系爭494號租約地租為稻穀118台斤、系爭495號租約地租267台斤計算，於91年12月29日繳納地租至91年12月31日止。
㈢上開土地重測後地段、地號、面積及共有人均詳如附表一、附表二所載。
㈣鄭來惡已於93年1月30日死亡，由寅○○繼承。鄭條根已
於86年間死亡，由癸○○、壬○○、庚○○、丑○○四人繼承並於91年10月17日向台南市安南區公所辦理繼承系爭495號租約。
㈤坐落於台南市○○區○○段4-1、5-1地號土地，91年10月
間經台南市政府為開闢4-11-20M第九期都市○○道路而徵收，上揭二筆土地部分訂有三七五租約，出租人均為乙○○、丙○○、丁○○，4-1地號承租人為鄭條根、子○○各2 分之1，5 -1地號承租人為鄭來惡，上開承租人均得領取佃農3分之1地價補償費，子○○部分業於91年11月28日領取5,940元，鄭來惡部分業於92年1月22日領取18,852元，鄭條根部分尚存於台南市土地征收補償費保管專戶待領。
㈥系爭土地如附圖所示編號甲部分，由被告子○○占用系爭
4、47地號土地面積為632.82平方公尺；系爭土地如附圖所示編號乙部分，由訴外人鄭李珠鳳占用系爭4、5、45、
46、47、48地號土地面積為1217.25平方公尺；系爭土地如附圖所示編號丙部分，由訴外人林春梅占用系爭4、47、48地號土地面積為1157.20平方公尺；系爭土地如附圖所示編號丁部分，由被告寅○○占用系爭47、48地號土地面積為750.38平方公尺；系爭土地如附圖所示編號戊部分，由被告癸○○、庚○○、丑○○、壬○○占用系爭45、48地號土地面積為1622.31平方公尺；系爭土地如附圖所示編號己部分，由被告子○○占用系爭48地號土地面積為
579.02平方公尺。
四、得心證之理由：本件所應審究者，乃㈠被告就承租之系爭土地是否自任耕作？㈡原告請求被告應將系爭土地交還原告及其他共有人是否有據？㈢原告請求損害賠償是否有據？㈣原告請求被告返還系爭4-1、5-1地號土地之徵收費用，有無理由？茲查：
㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。另耕地租賃，以支付地租而耕作他人之農地為要件。所謂耕作，指目的在定期（按季、按年）收穫而施人工於他人之土地以栽培農作物而言。又所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。最高法院84年度台上字第530號判決可資參照。次按所謂原定租約無效，係指全部租約無效，如同一租約內有多筆土地，承租人就其中一筆或數筆不自任耕作，原訂租約全部為無效；另承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，最高法院85年度台上字第2397號及92年度台上字第2494號分別著有判決以資參照。經查：
⒈本件被告寅○○辯稱：系爭5地號土地由訴外人即共有
人陳在耕作，系爭45、46地號土地由訴外人即鄭來惡之弟媳鄭李珠鳳，系爭47地號土地由訴外人即鄭來惡弟媳林春梅耕作。上揭土地因鄭來惡為共有人之一，鄭來惡弟媳鄭李珠鳳乃耕作鄭來惡之持分，鄭來惡承租部分由其長媳耕作等語。（見本院卷一第169、237、239頁言詞辯論筆錄）。被告子○○、鄭正祥、壬○○、庚○○及丑○○辯稱：系爭4地號土地由訴外人鄭漢文無條件協助耕作，系爭48地號土地訴外人戊○○、林春梅耕作之部分乃被告子○○之應有部分等語。（見本院卷一95、239頁）。依上揭被告自承系爭土地之耕作情形觀之，則系爭土地部分非由承租人親自耕作自明。再者，被告子○○於幼稚園任職工友，被告壬○○從事塑膠製作行業，被告鄭正祥賣麵，被告丑○○從事車床行業等情，業據被告自承在卷（本院卷一72頁）。被告庚○○於
90 年間有一南榮企業社營利所得，此有稅務電子閘門財產所得調件明細表1份在卷可查。綜上顯見被告既另有非關農業之職業，其就上揭土地，均未實際參與就作物為種植、採收、澆水、施肥、除草、噴藥及管理等農事，而非為耕作之主體（參照最高法院84年度台上字第755號判決）。又「承租人應自任耕作」，解釋上固非指必由承租人「本人」親自耕作，其因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作。最高法院83年度台上字第2297號著有判決可參。本件被告固辯稱其弟媳鄭李鳳珠乃耕作鄭來惡之持分，鄭來惡承租部分由其長媳耕作乙節，惟鄭來惡所承租系爭4、5、45、46、47地號土地中，僅就其中系爭47號土地有應有部分6分之3所有權存在，惟訴外人鄭李珠鳳耕作之範圍係系爭4、5、45、46、47地號土地，訴外人林春梅耕作之範圍乃系爭4、47、48地號土地等情，有台南市安南地政事務所複丈成果圖1份在卷可稽，且訴外人鄭李珠鳳及林春梅所耕作之範圍大部分包括鄭來惡所承租之系爭土地而未有所有權之範疇範疇，從而，被告辯稱鄭來惡弟媳鄭李珠鳳乃耕作鄭來惡之持分，鄭來惡承租部分由其長媳耕作云云，亦未足採信。
⒉原告訴訟代理人甲○○前曾與證人鄭漢文以電話聯繫，
證人鄭漢文於通話中曾答以：子○○沒空，請我幫他做（田），反正我有空，我幫他做還賠錢。子○○喜歡草藥，我就種植草藥，他喜歡就自己去採收，我出工，他出地，我負責種植，他負責採收，反正我很無聊等語。
有電話譯文一份在卷可稽。嗣證人鄭漢文固到庭證述上揭電話譯文有部分非其所陳述云云。惟查，本院當庭勘驗上揭電話通聯錄音內容，並連續播放錄音帶結果，原告訴訟代理人甲○○與證人鄭漢文之對答順暢，談話內容均為一問一答，證人鄭漢文亦均切合原告訴訟代理人甲○○之問題為回答，從而證人鄭漢文臨訟翻異，陳述部分回答為伊所為，部分則非云云，與連續播放錄音內容及結果不符，顯係維護被告而不足採信。
⒊台南區安南區公所於91年11月29日勘查系爭土地時，系
爭土地上除種植有少部分甘薯及零星之果樹外，其餘部分土地均荒蕪而未種植，有台南區安南區公所92年12月24日南安民字第0920032494號函1份及相片5幀在卷可按。惟系爭土地面積廣大，卻僅種植少部分甘薯及零星之果樹，依系爭土地耕作之範圍、農作物之數量等耕作現況觀之，顯與耕地三七五減租條例之制定目的乃為扶植自耕農之農地使用政策、改良農民生活之基本國策，以為合理分配農業資源之政策迥異。況台南區安南區公所勘查時系爭土地上農作物之耕作人為何？尚未能僅憑相片5幀而為認定。從而，被告固辯稱台南區安南區公所勘查系爭土地結果有耕作情形云云，惟依上揭函覆所載及台南市安南區公所調解及台南市政府調處紀錄，均未足為有利於被告之認定。
⒋又鄭條根於86年間死亡，其繼承人即被告癸○○、庚○
○、丑○○、壬○○卻遲至91年10月17日始向台南市安南區公所辦理繼承系爭495號租約。惟查被告癸○○、庚○○、丑○○、壬○○於86年間鄭條根死亡後，即已辦畢系爭4、5、45、46號土地所有權繼承登記，有土地登記謄本1份可稽，苟被告癸○○、庚○○、丑○○、壬○○確實明知其繼承系爭495號租約租賃權，實無遲至兩造就系爭495號租約發生租佃爭議後方向台南市安南區公所辦理繼承系爭495號租約之理，從而其縱耕作如附圖所示戊部分其中系爭45、48地號土地面積為1622.3 1平方公尺，難謂其非本於所有權而為耕作之意思。
⒌綜上，被告不自任耕作任令系爭土地部分由他人耕作或
荒蕪應可認定，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定及首揭說明，兩造所訂租約應歸於無效，其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部歸於無效。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項分別定有明文。又按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回（最高法院73年度台上字第112號判決意旨參照）。請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第941條規定為間接占有人，不失為現在占有人，借用人依其自己之使用目的而占有，則係直接占有人，並非貸與人之占有輔助人。最高法院90年度台上字第2217號判決可資參照。系爭土地如附圖所示編號甲部分，由被告子○○占用系爭4、47地號土地面積為632.82平方公尺；系爭土地如附圖所示編號乙部分，由訴外人鄭李珠鳳占用系爭4、5、45、46、47、48地號土地面積1217.25平方公尺；系爭土地如附圖所示編號丙部分，由訴外人林春梅占用系爭4、47、4 8地號土地面積1157.20平方公尺；系爭土地如附圖所示編號丁部分，由被告寅○○占用系爭47、48地號土地面積為750.38平方公尺；系爭土地如附圖所示編號戊部分，由被告癸○○、庚○○、丑○○、壬○○占用系爭45、48地號土地面積為1622.31平方公尺；系爭土地如附圖所示編號己部分，由被告子○○占用系爭48地號土地面積為579.02平方公尺等情，業經本院於94年8月5日勘驗屬實，並經台南市安南地政事務所製有如附圖所示複丈成果圖1份，且為兩造所不爭執。被告寅○○任令系爭土地如附圖所示編號乙部分，由訴外人鄭李珠鳳占用系爭4、5、45、46、47、48地號土地面積為1217.25平方公尺；另系爭土地如附圖所示編號丙部分，由訴外人林春梅占用系爭4、47、4 8地號土地面積為1157.20平方公尺等情既經認定，從而被告寅○○依民法第941條規定即為間接占有人。兩造間系爭土地租賃契約無效既經認定，從而原告被告寅○○應將如附圖所示編號乙其中坐落台南市○○區○○段4、5、45、46、47、48地號土地，面積1217.25平方公尺土地、編號丙其中坐落台南市○○區○○段4.47.48地號土地，面積1157.20平方公尺土地及編號丁其中坐落台南市○○區○○段47、48地號土地，面積750.38平方公尺土地返還原告及其他共有人。被告子○○應將如附圖所示編號甲其中坐落台南市○○區○○段4、47地號土地，面積632.82平方公尺土地，及編號己其中坐落台南市○○區○○段○○○號土地，面積
579.02平方公尺土地返還原告及其他共有人。被告癸○○、庚○○、丑○○壬○○應將如附圖所示編號戊其中坐落台南市○○區○○段45、48地號土地，面積1622.31平方公尺土地返還原告及其他共有人部分，為有理由，應予准許，逾此部分請求則屬無據，應予駁回。
㈢按無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得
而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。民法第113條定有明文。又契約無效，乃法律上當然且確定的不生效力，其當事人於行為當時，知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。最高法院49年台上字第1597號判例可資參照。兩造間就系爭租約地租曾於91年間以南安租字第494號租約約定每年地租稻穀118台斤，南安租字第495號租約約定每年地租稻穀267台斤，以每台斤7.5元折算85年度至91年度間現金租金，被告並於91年12月29日繳納計算至91年12月31日之上揭租金，且經原告收受，為兩造所不爭執，並有租金計算表1份附卷可佐，從而，兩造間就系爭南安租字第494號租約地租為每年稻穀118台斤，南安租字第495號租約每年地租稻穀267台斤，應可認定。
原告請求被告寅○○應給付原告自92年1月1日起至交還上開土地止按每年稻穀118台斤計算之損害；被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○、子○○應給付原告自92年1月1日起至交還上開土地止，按每年稻穀267台斤計算之損害，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
㈣坐落於台南市○○區○○段4-1、5-1地號土地，91年間經
台南市政府為開闢4-11-20M第九期都市○○道路而徵收，上揭二筆土地部分訂有三七五租約，出租人均為乙○○、丙○○、丁○○，4-1地號承租人為鄭條根、子○○各2分之1，5-1地號承租人為鄭來惡，上開承租人均得領取佃農3分之1地價補償費，子○○部分業於91年11月28日領取5,940元，鄭來惡部分業於92年1月22日領取18,852元，鄭條根部分尚存於台南市土地征收補償費保管專戶待領等情，固為兩造所不爭執。惟上揭土地徵收時間乃91年10月間，而原告後於91年11月19日始因系爭土地租約爭議向台南市安南區公所申請調解，況審酌被告亦給付至91年12月31日租金等情，從而91年10月間徵收上揭土地之前，被告仍係合法承租人應可認定，其本於承租人資格，受領佃農3分之1地價補償費，難謂有何不當得利而應負返還原告責任可言。從而，原告請求被告寅○○應將84年及91年因政府徵收三七五耕地（原西段5-1地號）而收受之不當得利483,999 元及18,852元返還原告乙○○、丙○○、丁○○。
被告癸○○、壬○○、庚○○、丑○○另應將84年及91年因政府徵收三七五耕地（系爭4-1地號土地）而收受之不當得利74,799元及59,40元返還原告乙○○、丙○○、丁○○。被告子○○應將84年及91年因政府徵收三七五耕地（系爭4-1地號土地）而收受之不當得利74,799元及5,940元返還原告乙○○、丙○○、丁○○，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法或舉證，經審核後於本件判斷之結果不生影響，爰不逐一論述。又本件經本院審酌原告請求返還土地及給付不當得利部分請求無理由及被告敗訴之情形，認命由兩造比例負擔訴訟費用為妥適，均併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 12 日
民事第三庭 法 官 黃莉莉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 9 月 12 日
書記官 陳美萍