臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度訴字第一三九四號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳崇善律師被 告 乙○○○○○○訴訟代理人 吳炳輝律師右當事人間請求侵權行為損害賠償等事件，經本院於民國九十三年三月二十三日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳拾壹萬伍仟元，及自民國九十一年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新台幣貳拾壹萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）九十一萬六千五百元，並自訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十一年十月十七日簽訂土地租賃契約，約定由原告將所有坐落台南縣○○鎮○○段三七九七之二地號土地內約一百坪土地出租予被告使用，雙方約定地上設備、鐵厝、電、水設備均由被告自理，租金則約定以被告自費之設備屆時全部歸原告取得，租約時間自八十一年十月十七日起至八十六年十二月三十一日止，被告承租土地後即著手建築廠房約六十一點八坪（下稱主建築物），以供從事鋁門窗加工場地使用，其後以被告為負責人之台聯鋁材行於八十三年六月八日正式核准設立，被告於此時增建三十六坪廠房及六坪事務所共約四十二坪（下稱第一次增建物），實已將原租賃範圍一百坪用盡，八十四年間被告因缺少資金轉向原告告貸，原告乃向銀行商議相關貸款細節，為順利辦理貸款，兩造乃書立第二份租賃契約，租期自八十四年七月一日至八十七年七月一日，租金書立為每月一千元，貸款通過後被告於八十五年間又進行第二次增建約六十坪（下稱第二次增建物），有關第二次增建物原告事先並不知情，況其增建已經超過一百坪之使用範圍，原告乃要求被告負責處理，經過雙方溝通，被告告知原告關於第二次增建物比照第一份租約將來所有權歸屬原告，原告則允諾至八十七年底租金全免，至八十八年雙方並未另外訂立書面租賃契約，僅以口頭約定每月租金五千元，原因是要適度補償被告建築第二次增建物之花費，是雙方對於將來第二次增建物所有權歸屬於原告並無爭執。
（二）八十九年一月一日兩造又簽訂第三份租賃契約，租賃期間自八十九年一月一日起至九十年十二月三十一日止，共計兩年，書立租金每月五千元，惟此係為貸款方便而書立之金額，實際租金係每月一萬五千元，依第三份租賃契約，租期於九十年十二月三十一日屆滿，詎到期後被告拒不將租賃標的交還，原告屢次催促，均置之不理，遲至九十一年五月份經原告以學甲郵局第四七號存證信函再次促其搬遷，被告方於六月中旬回覆搬遷完畢，惟被告於搬遷過程將屬於原告所有之房舍（原為被告第二次增建部分之鐵厝，約六十坪）亦一併拆除，被告侵害原告所有之建築物，使原告受有相當於該建物價值之損失。
（三）依兩造所訂立之第三份租賃契約第六條約定：乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止；另第十二條約定：乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。被告於租期屆滿後未即時搬遷，至五月中旬才搬遷完畢，依租賃契約之約定，被告應給付五個半月以一萬五千元五倍計算之違約金，計四十一萬二千五百元，另依十二條約定應支付原告所支付之第一審律師費五萬元。
（四）關於被告毀損房舍部分，原告依民法第一百八十四條第一項前段規定亦得請求被告賠償原告下列所受之損害：
１、關於第二次增建物鐵厝部分：由於該建物已不存在，且當時係由被告處理，原告並未留有任何資料，原告係依據一般建築此種建物之建物之價值即每坪八千元，以八折五折舊，以每坪六千八百元計算，六十坪共計四十萬八千元。
２、關於事務所及內部毀損：原告所請求者係第一次增建時所建之事務所，該事務所之內部裝潢有鋁門窗，客觀請求三萬元之損害賠償。
３、增加之支出：被告搬遷時並未將租賃物清掃，在主建物內仍堆置有雜物，原告有加以清理之必要，因爰請求清理費一萬六千元，。
（五）綜上，被告合計應給付原告九十一萬六千五百元，爰訴請被告給付。
（六）對被告抗辯之陳述：
１、第二次增建物若無約定所有權歸屬於原告，原告豈有答應至八十七年底免收租金、八十八年僅收每月租金五千元以為相抵之理。
２、原告雖有將土地出售於訴外人陳海靜，惟於第三次租賃期間內尚未辦理所有權移轉登記，原告與訴外人陳海靜雙方僅有買賣契約，乃負擔行為，尚未為物權之移轉，亦無法定債之移轉之關係，原告僅係委託陳海靜處理收取租金事宜。
三、證據：提出租賃契約書三份、存證信函二份、主建物、第一次增建物及第三次增建物相關位置圖一紙、土地謄本一份、德泓聯合律師事務所收據一紙、不動產買賣契約書一份、台南縣學甲鎮調解委員會調解書一份及土地謄本一份為證。
貳、被告方面：
一、聲明：請求判決原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）被告對於與原告簽訂三份租賃契約書並為土地建物之興建，前後二次增建建物之事實並不否認，但對於原告所指違約應給付違約金及毀損房舍及關於律師費之支付應予賠償，則顯無理由。
（二）被告向原告承租土地時，曾約定使用面積一百坪，但因該土地為農地，依規定農地興建農舍有面積限制，乃先興建面積一百八十九平方公尺之建物，續再為第一次增建及第二次增建，而主建物及第一次增建建物因依租賃契約之約定歸原告所有，故被告並無拆遷權利，但第二次增建建物並無約定且為被告出資所建，被告即為所有權人，因租賃期限屆至有回復原狀之義務，被告自為拆除，並無損及原告權益，亦經原告起訴經鈞院新營簡易庭九十二年度營小字第六七號民事判決駁回確定在案，足見原告並無所謂房舍損失。
（三）又原告於八十九年間已將租賃土地出售予訴外人陳海靜，並諭有關租賃契約相關權利義務，包括租金及房屋點交等事宜均由陳海靜處理，被告乃將各期租金交付陳海靜，租賃期限屆至，因搬遷他處尚無著落，經陳海靜同意至九十一年四月三十日始搬遷完畢，此段期間原告既已將相關權利之行使由陳海靜行使，自無違約及違約金請求之根據，何況被告已將房屋點交完畢，原告亦無異詞徒因拆遷費索賠訴訟未果再為興訟，亦有違誠信原則。
（四）八十七年被告亦有支付租金，八十九年所簽訂之第三份租賃契約，承租範圍係主建物及第一次增建物，租金一萬五千元係由原告要求，被告並無意見。
三、證據：提出本院新營簡易庭九十二年度營小字第六七號民事判決一份、陳海靜立具之點交書一份，並聲請訊問證人陳海靜。
參、本院依職權調閱本院新營簡易庭九十二年營小字第六七號給付拆遷費事件全卷。理 由
一、原告起訴主張：被告於八十一年十月十七日向原告承租台南縣○○鎮○○段三七九七之二地號土地使用，雙方約定租賃期限自八十一年十月十七日起至八十六年十二月三十一日止，地上設備由被告自理，租金則以被告自費之設備屆時歸原告取得相抵，被告承租後即於土地上興建約六十一點八坪之門牌號碼台南縣○○鎮○○里○○路一之二號之合法主建物廠房，於八十三年間又增建三十六之廠房及六坪事務所共約四十二坪之第一次增建物，嗣因原告為順利向金融機構辦理貸款，乃於上開租期屆滿前即八十四年七月一日與被告另訂立第二份房屋租賃契約書，租期自八十四年七月一日至八十七年七月一日，租金書立為每月一千元，貸款通過後被告於八十五年間又進行第二次增建約六十坪，兩造約定第二次增建物比照第一份租約將來所有權歸屬原告，原告並同意至八十七年底租金全免，八十八年雙方未另外訂立書面租賃契約，以口頭約定每月租金五千元，之後於八十九年一月一日又訂立第三份房屋租賃契約書，租期自八十九年一月一日起至九十年十二月三十一日止，約定每月租金五千元（實際租金為一萬五千元），期滿除原告同意續租外，應即將租賃房屋遷空交還原告，如不即時遷讓交還房屋，原告每月得向被告請求按租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，又被告若有違約致損害原告權益時應賠償原告，原告因涉訴訟所繳納之律師費用應由被告負責賠償。詎租賃期限屆至後被告未依約遷讓交還房屋，遲至九十一年五月中旬始遷空完畢，且將原告所有之第二次增建物拆除，並毀損第一次增建之事務所，爰依租賃契約之約定訴請被告給付五個半月以租金一萬五千元五倍計算之違約金四十一萬二千五百元及原告因涉訟所支付之律師費五萬元，並依侵權行為之法律關係訴請被告賠償第二次增建物之損害四十萬八千元、事務所及內部毀損三萬元及清理費一萬六千元，共計九十一萬六千五百元等語。
二、被告則以：被告並無違約情事，原告於八十九年間已將系爭土地出售與訴外人陳海靜，並將系爭租賃之相關權利義務，包括租金及房屋點交事宜交由陳海靜處理，系爭租賃契約屆期時，被告有徵得陳海靜之同意延緩搬遷期限至九十一年四月，被告已於九十一年四月十三日全部搬遷完畢點交予陳海靜，自無違約，又第二次增建物並未約定所有權歸屬原告，該增建物係由被告出資興建所有權係屬被告，被告為依約遷讓交還租賃物，將第二次增建物拆除並未侵害原告權利，另被告所拆除之事務所係第二次增建之事務所，亦屬被告所有，清理費部分已經鈞院新營簡易庭判決原告敗訴，原告又訴請賠償顯無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭之事實：
（一）被告於八十一年十月十七日向原告承租台南縣○○鎮○○段三七九七之二地號土地使用，雙方約定租賃期限自八十一年十月十七日起至八十六年十二月三十一日止，地上設備由被告自理，租金則以被告自費之設備屆時歸原告取得相抵，被告承租後即於土地上興建約六十一點八坪之門牌號碼台南縣○○鎮○○里○○路一之二號之合法主建物廠房（即二七建號、面積一八九平方公尺），於八十三年間又增建三十六之廠房及六坪事務所共約四十二坪之第一次增建物，嗣因原告為順利向金融機構辦理貸款，乃於上開租期屆滿前即八十四年七月一日與被告另訂立第二份房屋租賃契約書，租期自八十四年七月一日至八十七年七月一日，租金書立為每月一千元，貸款通過後被告於八十五年間又進行第二次增建約六十坪，八十九年一月一日又就門牌號碼台南縣○○鎮○○里○○路一至二號房屋訂立第三份房屋租賃契約，租期自八十九年一月一日起至九十年十二月三十一日止，約定每月租金五千元（實際租金為一萬五千元）。
（二）原告於八十九年三月七日與訴外人陳海靜簽訂不動產買賣契約將其所○○○鎮○○段○○○○○號（重測前學甲段三七九七之二地號）土地○○○鎮○○路一之二號農舍所有權全部出賣與陳海靜（契約名義人則以陳海靜之子陳群木簽立），並約定於九十年十二月三十一日鑑界交清買方，原告並應負責將土地上之合法農舍外之違建全部拆除。嗣因原告未依不動產買賣契約鑑界及拆除違建建物，原告與陳海靜曾於九十一年五月二十四日至台南縣學甲鎮調解委員會調解，經調解成立，原告同意於九十一年六月十五日前將上開土地上之違建物拆除。
（三）原告於調解成立後於九十一年六月間僱工將第一次增建物部分拆除遷移，花費七萬四千元，並於九十一年八月二十八日將上開土地及合法建物移轉登記與陳群木，嗣原告於九十一年十一月十二日對被告聲請支付命令請求被告支付上開拆除費用，經本院新營簡易庭九十二年度營小字第六七號小額判決原告之訴駁回確定在案。
四、兩造爭執之點：
（一）原告主張於租賃期限屆滿前已通知被告表明不續租，為被告所不爭，惟原告主張被告遲至九十一年五月中旬才搬遷完畢已構成違約之事實，為被告所否認，並辯稱：原告於八十九年三月間已將兩造間之租賃契約相關權利義務移轉給訴外人陳海靜，租賃期限屆滿時有徵得陳海靜之同意，可延緩至九十一年四月搬遷，被告並已於九十一年四月十三日搬遷點交房屋與陳海靜，並無違約等語。經查：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。被告所辯：租賃契約權利義務已移轉與陳海靜之有利於己之事實，為原告所否認，自應由被告負舉證之責，被告雖聲請訊問證人陳海靜為證，惟據證人陳海靜所證：「九十年四月開始租金是我去收的，因為土地還沒有登記，原告同意我去收租金補貼利息。（有無說租賃契約移轉給你？）沒有。」（參本院九十二年十二月三十日準備程序筆錄），是被告所辯原告已將租賃契約權利移轉與陳海靜，顯與事實不符，又被告於租賃期限屆滿前就延緩搬遷乙節有徵得證人陳海靜之同意，雖據證人陳海靜到庭證述屬實，惟就同意細節經本院詢以證人陳海靜，證人陳海靜陳稱：「伊係代表伊自己的意思同意」（參本院九十二年十月十三日準備程序筆錄）、「（原告有無跟你說，如果你同意，被告就可以緩期？）沒有，但我認為土地已經賣給我，所以我才這樣說」等語，由證人陳海靜上開證詞可知，渠並未經原告授權，亦未曾聽聞原告同意被告緩期搬遷之情，是被告抗辯證人陳海靜有權代理原告同意云云，自無可採。又原告雖已將系爭土地及合法建物出賣與證人陳海靜，惟在系爭土地及建物所有權移轉登記前，所有權人仍為原告，且租賃契約當事人更係原告，非證人陳海靜，證人陳海靜事既未取得原告之授權，則證人陳海靜同意緩期搬遷之效力自不及於原告，被告所辯已徵得陳海靜之同意即得延緩搬遷云云，要無足採。
２、又原告主張被告係於九十一年五月中旬始搬遷完畢，被告則辯稱於九十一年四月十三日即已遷讓交還房屋，並提出點交書一份為證，惟查，被告所提出之點交書係由訴外人陳海靜所書立，並非原告所簽立，而陳海靜並非系爭租賃契約之當事人，亦未受讓租賃契約之權利義務，已如前述，是陳海靜所書立之點交書效力是否及於原告已非無疑，況證人陳海靜經原告訴訟代理人詢以：原告與證人申請調解時被告是否已搬遷完畢？依證人陳海靜所證：還沒有，當時還有一些模具放在裡面，並說模具是好幾十萬元買的....，被告有說模具要來自己搬等語（參本院九十二年十二月三十日準備程序筆錄）觀之，被告在原告與證人陳海靜就上開土地聲請調解時（即九十一年五月二十四日）尚未搬遷完畢，是被告以證人陳海靜所簽立之點交書辯稱已於九十一年四月十三日搬遷完畢，自無可採，原告主張被告係於九十一年五月十五日始搬遷完畢，應為可採。
３、依兩造所簽訂之第三份租賃契約書第二條約定：「租賃期限經甲（即原告）乙（即被告）洽訂為貳年即自民國八十九年一月一日起至九十年十二月三十一日止。」，又第六條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」等語觀之，系爭租賃契約係屬定期租賃契約，被告既未於租期屆滿時遷讓交還房屋與原告，遲至九十一年五月十五日始遷空交還原告，依兩造前開約定，即屬違約。從而，原告依兩造所簽訂之租賃契約，主張被告應負違約責任，給付違約金，於法有據，應予准許。
４、又原告雖本於租約第六條約定，請求被告在遷讓交還系爭房屋前，按月給付租金五倍之違約金，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，而租賃關係消滅後，出租人所得請求之利益，就一般常情而言，應即係其繼續出租所可取得之租金額，本件原告未能舉証証明其在租期屆滿後，除可能之租金利益外，尚有其他之利益，則其請求以五倍租金計算之違約金，本院認尚屬過高，應予核減為二倍，即屬相當，是原告應得請求被告按每月租金一萬五千元二倍給付遲延五個半月之違約金共計十六萬五千元，原告在此範圍內請求，應予准許，至其超過部分，尚無理由，應予駁回。
５、再依兩造所簽訂之租賃契約書第十二條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」，本件被告已有違約，已如前述，原告因被告之違約提起本件委任陳崇善律師為訴訟代理人，已支出律師費五萬元，有原告提出之收據一紙在卷可稽，復為被告所不爭，則原告依前開約定，請求被告賠償律師費五萬元，自屬有據，應予准許。
（二）原告主張第二次增建物所有權歸屬原告，被告於九十一年五月中旬搬遷時，將第二次增建物拆除已損害原告之所有權，應依侵權行為之法律關係，負損害賠償責任，被告則辯稱：第二次增建物係被告出資興建，所有權歸屬被告等語。經查：
１、按未辦保存登記之建物，其所有權係屬原始起造人所有（最高法院七十三年台上字第四○四六號判決參照）。被告抗辯：第二次增建物係由伊出資興建之事實，為原告所不爭，又第二次增建物與合法主建物並未相連，並有獨立之出入口，此為原告提出之增建物相關位置圖在卷可參，是第二次增建物係一獨立之建物，堪可認定，而被告既為第二增建物之原始起造人，依法自為該第二次增建物之所有權人，原告雖主張兩造於租賃契約書有約定租期屆滿後，地上設備歸原告所有云云，然為被告所否認，而觀之兩造所簽立之第一份租賃契約書第五條雖有乙方（即被告）自費之地上設備屆時全部歸甲方（即原告）取得之約定，惟該租賃契約所約定之範圍係一百坪之土地範圍內，且該租賃契約於第二份租賃契約簽立時，即應已失其效力，而該第二次增建物，係於第二份租賃契約期限中所興建，此為兩造所不爭，就有關增建物所有權歸屬並無其他約定，原告亦未能明確舉證證明兩造確有達成第二次增建物所有權屆時亦歸原告所有之合意，是原告上開主張，已難儘採，況縱如原告所述兩造確有上開合意，然系爭第二次增建物為未保存登記之建物，因不能為移轉登記而不能為所有權之讓與，僅能為事實上處分權之讓與，故原始起造人即被告仍為系爭第二次增建物之所有權人，且系爭第二次增建物遭被告拆除前均在被告占有使用中，原告亦無從取得事實上處分權，是原告主張系爭第二次增建物所有權歸屬原告，被告將之拆除已侵害原告所有權云云，要無足取。
２、又關於侵權行為賠償損害之請求權，以實際上受有損害為成立要件，若無損害亦無賠償之可言。查系爭第二次增建物為未保存登記之違建建物，此為兩造所不爭，而依原告與訴外人陳海靜所簽訂之不動產買賣契約書所約定，原告應於九十年十二月三十一日拆除，此有原告所提出之不動產契約書在卷可考，且依原告與訴外人陳海靜於九十一年五月間至台南縣學甲鎮調解委員會所成立之調解內容，原告亦負有拆除之義務，依上可知，系爭第二次增建物終須拆除，被告逕為拆除並未增加原告之損害，實難認原告因而受有損害，是原告主張被告依侵權行為之法律關係，得請求被告賠償第二次增建物所有權之損害，實無足採。
（三）原告主張被告拆除屬於原告所有之第一次增建事務所，爰請求被告賠償三萬元，被告則辯稱：原告所指之事務所係屬第二次增建物，所有權屬被告等語。經查：原告就其所主張之事務所係屬第一次增建物部分，並未能舉證，是有關事務所部分，即應以被告所自認為第二次增建物論斷，而原告所主張之事務所既屬第二次增建物，則其所有權，依前所述，應屬被告所有，又該事務所亦非合法建物係屬違建部分，亦為原告所不爭（參本院九十三年三月二十三日言詞辯論筆錄），依前所述本亦屬原告必須拆除之部分，亦難謂原告受有何損害，是原告該部分之請求，亦無理由。
（四）有關原告主張清理費一萬六千元部分，原告係主張清理合法主建物內部之雜物所為之支出，經核與本院新營簡易庭九十二營小字第六七號事件所請求者係之第一次增建物拆除費應有不同，雖可認定非重複起訴，惟被告否認原告有該項支出，自應由原告先負舉證之責，原告既未能舉證確有上開支出，自難認受有一萬六千元之損害，是原告依侵權行為之法律關係，訴請被告賠償，亦屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依租賃契約及侵權行為之法律關係，訴請被告給付九十一萬六千五百元，並自訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，在二十一萬五千元（000000+50000=215000） 及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即九十一年十一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。至其餘部分之請求，均屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，因所命給付之金額未逾五十萬元，本院爰依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，就其敗訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核於判決結果無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 六 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 童來好右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 四 月 六 日~B法院書記官 卓春成