臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度訴字第一八六七號
原 告 甲○○訴訟代理人 丁○○律師被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院（言詞辯論終結日：九十三年三月二日）判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾萬元，及自民國九十二年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾叁萬元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前，以新臺幣壹佰參拾萬元為原告供擔保後，得免假執行
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十七年十一月間，將其所有坐落在台南縣○○鄉○○段地號三七六地號土地全部及未辦理保存登記之地上建物門牌號碼為台南縣○○鄉○○路○○○號一棟（以下簡稱系爭房地），以新台幣（下同）三百三十萬元出售予原告，兩造約定由被告繳納增值稅並辦妥所有權移轉登記後，原告即承受被告於台南區中小企業銀行（以下簡稱台南企銀）之二百萬元抵押債務，餘款以現金支付，原告並於八十七年十二月間，支付被告價款一百三十萬元。嗣被告收受系爭價款後，遲不繳納土地增值稅，且拒不辦理所有權移轉登記，即於八十九年四月十日將系爭房地供其債權人吳明進抵債，並已辦畢所有權移轉登記予吳明進名下，致系爭房地無法辦理所有權移轉登記予原告，爰依買賣契約債務不履行之法律關係（民法第二百二十六條第一項），請求判令被告賠償其已支付之價金損害，計一百三十萬元。
（二）被告於台南企銀之二百萬元抵押債務，於原告承受該債務前，仍屬被告所負之債務，無權要求原告於承受該債務前，即應負擔利息。又被告支付一百三十萬元價款之利息，乃是被告未為移轉登記前，使用系爭價款所得之利益，當由被告支付。
（三）原告於八十七年十一月間，向被告購買系爭房地，兩造約定價款為三百三十萬元，除該不動產原設定之抵押權二百萬元，由原告承受之外，並於八十七年十二月十五日已付清價款一百三十萬元。被告於另刑事案中亦自認：「○○○鄉○○路○○○號房地給甲○○，我是所有權人，是在八十七年十一月間賣給」（台南地檢署八十九年度發查字第二六九號偵查卷⒐⒏偵查筆錄）等語無誤。兩造買賣當時曾約定，增值稅由被告負擔，此有兩造之父呂添進在場可證。嗣被告一直未能繳納增值稅，致本件不動產無法辦理所有權移轉登記。事後被告竟於八十九年四月十日，瞞著原告將該不動產轉售給訴外人吳明進，致本件買賣陷於給付不能，被告自應負損害賠償責任。
（四）被告抗辯：因原告無法繳納增值稅，伊乃代繳抵押債權二百萬元之利息，及原告已付一百三十萬元之利息（該一百三十萬元，係原告之岳父向滿州鄉農會貸款，代為原告支付價款者）云云。果如此，則本件買賣無法過戶，顯然可歸責於原告，豈有被告再為原告代繳利息之理，凡此殊悖常情。
（五）被告初稱：「我便通知原告趕快辦理土地登記，原告回答我說：台南中小銀行貸款要繳，他岳父那邊貸款也要錢，又要增值稅，原告他說：他要放棄土地登記」（被告⒓⒏答辯狀第五頁）。繼謂：「被告於八十八年十月間催告原告儘速辦理上開不動產之產權移轉登記並支付台南區中小企銀貸款二百萬元及農會一百三十萬元之 貸款（利息），但原告卻表示無法負擔上開款項，是以被告乃解除雙方上開不動產買賣契約」（被告⒈⒌答辯狀，答辯理由第六行）。前者指原告放棄買賣；後者謂原告表示無法支付款。二者情詞互異，足見被告所指不實。
（六）原告否認本件買賣契約業經解除，設如被告主張本件買賣契約已經解除，則被告究竟於何時催告原告履行契約，其證據何在？而其催告是否發生效力（增值稅由被告繳納）？又其於何時向原告表示解除契約？其證據又何在？是其空言主張，為無足取。
三、證據：提出台灣台南地方法院檢察署（以下簡稱台南地檢署）檢察官不起訴處分書、台灣高等法院台南分院檢察署處分書（均影本）及土地登記簿謄本各一份為證，並聲請訊問證人呂添進。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）緣八十五年六月初原告向被告表示欲購買原告所有系爭房地，雙方約定價金為三百三十萬元，且辦理產權移轉登記所需之全部費用均由原告負擔，而被告曾於八十五年三月間因支付房屋增建及裝潢費用以上開不動產設定抵押予台南企銀並用丈夫丙○○名義借貸二百萬元，原告乃表示上開貸款由其負責繳納，是以其只需支付被告尾款一百三十萬元，故雙方就上開不動產之買賣關係成立，原告亦搬進上開房屋居住。
（二）八十五年七月初，被告要原告依雙方前揭買賣關係之約定繳納台南企銀之貸款，原告即以其剛創業經濟不佳為由要被告先代為繳納，日後再與被告結算，被告基於姊弟情誼，乃暫時幫忙原告代繳貸款，怎知月復一月，年復一年，原告一直未繳納貸款，亦未支付尾款一百三十萬元，被告乃向原告表示若於八十七年年底前，原告不支付尾款及償還貸款，雙方之買賣契約就解除，原告須立即搬遷，原告遂在八十七年十二月十五日向其岳父借款一百三十萬元，交付予被告以支付尾款，但仍未償還貸款及辦理產權移轉登記，被告催促原告趕快辦理過戶，原告又以該一百三十萬元乃其岳父以土地抵押向農會貸款，其必需償還該筆貸款，要求被告先幫其代繳該筆貸款，被告因見被告新婚又生子，家計負擔不輕，基於手足之情，遂又同意代其繳納二筆貸款。然於八十八年十月間，被告因擔任會首之互助會遭會員倒會，被告經濟頓時發生問題，無力繳交中小企銀之貸款，乃多次催促原告趕快辦理過戶，但原告卻表示其無力負擔二筆貸款及支付過戶所需費用，其不要辦理不動產過戶了，亦即因原告無法履行雙方之約定致雙方買賣關係解除。另，由於被告無法繳納台南企銀之貸款，致遭該銀行催討，被告惟恐連累作為借款名義人之丈夫及擔任連帶保證人之父親，乃與互助會之會員商量，用上開不動產抵償被告積欠其會款，而會員吳明進願意承受上開不動產並繳納貸款，被告積欠其之會款則予以抵銷，被告方將上開不動產過戶予吳明進。
（三）按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除契約。」民法第二百五十四條定有明文。查，兩造之買賣契約於八十五年六月成立，被告隨即將上開不動產交付原告使用，惟原告卻遲遲未約給付款項及支付辦理過戶所需費用，雖經被告多次催促，原告僅於八十七年十二月十五日支付一百三十萬元，對於台南企銀貸款二百萬元及辦理過戶所需費用仍未支付，而被告於八十八年十月間催告原告儘速辦理上開不動產之產權移轉登記並支付台南企銀貸款二百萬元及農會一百三十萬元之貸款，但原告卻表示無法負擔上開款項，是以被告乃解除雙方上開不動產買賣契約，而雙方之買賣契約既已解除，被告將上開不動產移轉登記吳明進，自非屬給付不能之情事，原告自不得向被告請求損害賠償。
（四）次按「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求。」民法第二百六十條定有明文。查，因原告遲遲未能依約給付，致被告尚須代其繳納其八十五年七月起至八十八年十月止之貸款，共計七十八萬一千三百八十五元。又原告自八十五年六月即搬進上開不動產居住，因其遲遲未能依約給付，被告不得不解除雙方之買賣契約，而原告自八十五年六月遷入上開不動產居住，直至八十九年三月搬遷，共居住四十六個月，於上開期間原告未繳納貸款，亦未支付任何費用使用上開不動產，致被告無法將上開不動產出租他人使用，而受有相當於租金之損害，依上開不動產若出租他人，每月租金二萬元計，被告所受之損害為九十二萬元，依前揭法條之規定，被告自得向原告請求賠償上開損害。
（五）再按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」民法第三百三十四條第一項定有明文。查，被告曾代原告繳納其向岳父劉明城借貸之一百三十萬元貸款之部分金額，共計十九萬一千八百元，被告即得求原告返還之，而如前所述對於被告所受之前揭害（即代繳貸款之損害及相當於租金之損害），原告須均以金錢賠償之，則依前引法條之規定，就上開款項被告自得主張與原告請求之一百三十萬元為抵銷，被告顯無須再支付原告一百三十萬元。
三、證據：提出戶籍謄本一紙、會單五紙、倒會本票四紙、止會協議書及收款簽單一紙、土地登記資料六紙、台南企銀催款單二紙、存摺交易明細報表一份、匯款單十四紙（均為影本）為證，並聲請訊問證人丙○○。
丙、本院依職權調閱台南地檢署八十九年度偵字第一○五二六號偵查卷。理 由
一、本件原告主張：其於八十七年十一月間，向被告買受系爭房地，約定價金為三百三十萬元，即原告除應承擔被告於台南企銀二百萬元之貸款外，並應支付一百三十萬元價款，詎被告於八十七年十二月十五日收受一百三十萬元價金後，拒不辦理土地增值稅繳納及所有權移轉登記事宜，竟於八十九年一月二十七日將系爭房地轉賣予訴外人吳明進，並於同年四月十日辦妥移轉登記，則被告其對原告所負之移轉房地所有權債務已屬給付不能，爰依民法第二百二十六條第一項規定，請求被告給付一百三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告則以：其於八十五年間即將系爭房地賣予原告，約定一切稅負、費用均由原告負擔，原告亦遷入系爭房屋居住。原告本應承擔台南企銀貸款債務，惟原告以其剛創業經濟不佳為由要被告先代為繳納，日後再與被告結算，被告基於姊弟情誼，乃暫時幫原告代繳貸款，豈知原告一直未繳納貸款，亦未支付尾款一百三十萬元，直至八十七年十二月十五日原告始向其岳父借款一百三十萬元，交付予被告以支付尾款，但仍未償還貸款及辦理產權移轉登記，被告催促原告趕快辦理過戶，原告又以該一百三十萬元乃其岳父以土地抵押向農會貸款，其必需償還該筆貸款，要求被告先幫其代繳該筆貸款，被告基於手足之情，遂又同意代其農會貸款。然於八十八年十月間，被告因擔任會首之互助會遭會員倒會，被告經濟頓時發生問題，無力繳交台南企銀之貸款，乃多次催促原告趕快辦理，然原告以其無力負擔增值稅，要放棄此買賣，被告因此解除契約。被告於契約解除後，始將系爭不動產轉賣予吳明進，故被告並無債務不履行之情事。退步言，若被告須返還該一百三十萬元，則被告為原告墊繳台南企銀之抵押借款債務利息，共七十八萬一千三百八十五元，及代原告繳納其岳父所負之農會貸款利息計十九萬一千八百元，原告應返還予被告，又原告無權占用系爭不動產四十六個月，致被告受有相當於租金之損害，每月以二萬元計算，被告共受有九十二萬元相當於租金之損害，被告自得以前開債權對原告主張抵銷等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）原告主張與被告訂有系爭房地買賣契約，約定價款為三百三十萬元，由原告承受被告於台南企銀之二百萬元抵押債務，餘款以現金支付，原告已於八十七年十二月間給付被告一百三十萬元現金予被告，惟被告於八十九年四月十日將系爭房地移轉登記予訴外人吳明進。
（二）被告自八十五年七月起至八十八年十月止，繳納台南企銀貸款本息金額，共計七十八萬一千三百八十五元。又被告之夫丙○○曾以匯款繳納原告向其岳父劉明城借貸之一百三十萬元農會貸款本息，共計十九萬一千八百元。
四、本件兩造爭執之點為買賣日期為何？系爭房地買賣契約是否合法解除（此涉土地增值稅應由何人負擔）？被告所為之抵銷抗辯是否有理由？經查：
（一）原告主張其於八十七年十一月間向被告買受系爭房地一節，業經證人即兩造之父呂添進到庭證述明確，並經本院調閱台南地檢署八十九年度偵字第一○五二六號偵查卷，被告於偵查中供承其於八十七年十一月間賣系爭不動產予原告等語，被告雖抗辯稱於八十五年間，原告即透過父親呂添進前來洽談買賣云云，然已為證人呂添進所否認，被告復無法舉其他事證以實其說，自不能以被告於八十五年間即居住於系爭房屋即認原告於斯時買受房屋。是原告該部分之主張較為可信。
（二）原告陳稱：因被告執意要伊負擔土地增值稅六、七十萬元，伊負擔不起，被告始將房屋賣予他人，伊並未違約等語，被告亦自承其一再催促原告繳納土地增值稅始辦理過戶，惟原告不繳，伊始將房屋賣予第三人等情，足認被告於將系爭房地移轉登記於第三人吳明進之前，固有催促原告繳納增值稅以便辦理過戶之事，然原告認增值稅約定應由被告繳納，因此拒絕繳納，可知兩造係在堅持土地增值稅應由對方負擔之情況下，以致無法順利完成過戶。而關於增值稅係約定由何人負擔問題，被告雖舉證人丙○○證稱伊與原告洽談系爭買賣時，伊告知原告要「賣清」等語，但為被告所否認，查證人丙○○與被告為夫妻關係，嗣後又擔任被告訴訟代理人，其證言尚難期公正，而有偏頗之虞，此外被告迄未能舉出其他相關事證證明兩造確有約定土地增值稅由原告負擔，則被告在片面主張土地增值稅應由原告負擔，而原告未負擔之情況下，據以解除兩造買賣契約，自不合法。另被告復主張原告已同意放棄買賣，被告始將房地過戶他人云云，惟為原告所否認，並陳稱係因被告違反約定，要求伊付高達七、八十萬元之土地增值稅，伊負擔不起，並非要放棄系爭買賣等語，被告復未能舉證證明兩造確有合意解約之事實，則系爭買賣契約既未經合法解除，被告逕將系爭房地轉賣他人抵債，並完成移轉登記，自屬給付不能，依民法第二百二十六條第一項規定，自應賠償原告所受支付價金之損害。因之，原告請求被告賠償其已給付之價金一百三十萬元，自屬有理由，應予准許。至被告另提出倒會本票四紙、會單五紙、止會協議書、收款簽收單各一件及台南企銀催款單二紙等證據，僅能證明被告被倒會及經濟困頓之事實，尚無法證明原告有何違約情事，是被告此部分所辯，亦不足為信，
（三）關於被告抵銷抗辯：
１、被告主張其代原告繳納八十五年七月至八十八年十月止之台南企銀抵押借款債務利息，共計七十八萬一千三百八十五元，應予抵銷等語。惟查，原告係於八十七年十一月始向被告買受系爭房地，且係因可歸責於被告事由致未辦理移轉登記，已如前述，原告自無承擔該銀行貸款之義務，是於原告完成過戶及承擔銀行貸款債務之前，被告仍為債務人，對台南企銀自負有清償貸款本息之義務，被告就此部分，對原告並無債權存在，尚不能主張抵銷。
２、被告另抗辯原告無權占用系爭不動產四十六個月，其受有相當於租金之損害云云，原告固不否認其於八十五年間即居住於系爭房屋，然辯稱：係因被告無償借予伊使用，且被告亦自承因已將房屋賣予原告，故同意原告使用等語，則原告使用系爭房屋既經被告同意，則原告占有系爭房屋即有合法權源，被告抗辯原告無權占有，被告受有相當於租金之損害為由，請求原告賠償，並主張抵銷，亦屬無據。
３、被告主張為原告墊繳對其岳父之債務，固據提出匯款單十四紙及證人丙○○到庭證述屬實，惟查，依上開證據可知，代原告清償其岳父劉明誠於滿洲鄉農會債務之人為「丙○○」，並非被告，被告就此清償之部分，對原告並無債權存在，當不得以第三人丙○○對原告之債權為抵銷之主張。
五、綜上所述，兩造間之買賣契約既未經合法解除，被告復將系爭房地移轉予他人，已屬給付不能，此給付不能係可歸責於被告，則原告自得依債務不履行之法律關請求被告賠償其已支付之價金損害，另被告所為之抵銷抗辯，亦均不可採，則原告訴請被告給付一百三十萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即九十二年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，應予准許。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核合於法律之規定，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。
據上論斷，本件原告之訴，為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項，第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十六 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 蔡雅惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 十七 日~B法院書記官 黃富煜