臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度訴字第三七三號
原 告 丙○○被 告 文化特區公寓大厦管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○
甲○○右當事人間請求撤銷區分所有權人會議決議事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決：撤銷被告於民國（下同）九十一年一月十八日「文化特區公寓大廈」區分所有權人會議決議事項第二案所為管理費收取標準之決議。
二、陳述：㈠緣原告為「文化特區公寓大廈」區分所有權人，該社區計有住戶二○三人，九
十一年一月十八日被告召開「文化特區公寓大廈」第七次區分所有權人會議，實到人數有一○四人，已符開議人數，並無爭議，唯是日議決第二案管理費收取標準時，被告法定代理人於點數議決人數後，語調高亢宣稱；「贊成管理費以每坪新台幣（下同）五十五元為收取標準者，含委託書在內計有三十八票。
」在場住戶均皆明確聞意。
㈡查公寓大廈管理條例第二十九條第一項；「區分所有權人會議之決議除本條例
或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權比例過半數之同意行之。」由此法條觀之，提案之決議乃採「絕對多數原則」為之，其立法精神與旨趣，在謀社區絕大多數住戶之認同與期待，復兼顧民主制度之真諦，亦可免除日後擾嚷不休之惡因，是本件欲達致議題通過門檻，其票數應須有五十三票以上，始符法定方式，蓋「法律行為未依法定方式者無效。」民法第七十三條前段著有明文，是日區分所有權人會議針對議決事項第二案管理費收取標準所為之決議僅得三十八票，與法定票數五十三票差異懸殊，顯已不足，應屬無效。
㈢再被告與訴外人銘正保全管理股份有限公司負責人簡銘圳等謀日後便宜行事，
擅自更篡是次會議記錄，佯載；「經全体參與區分所有權人大會的住戶舉手表決通過．．」登載內容與事實䢛異，篡改事實灼然。渠等復為隱瞞其篡改會議記錄之不法非行，亦未依公寓大廈管理條例第三十二條及文化特區住戶規約第四條第八項之規定，將是次會議記錄送達各區分所有權人，致原告亦被矇蔽，矧是日會議當進行表決系爭提案時，原告亦未當場表示異議，揆諸前揭事實，為特援引民法第五十六條之規定，請求撤銷該決議。
㈣公寓大廈管理條例第二十五條第二項著有明文：「區分所有權人會議由區分所
有權人互推一人為召集人，召集人任期一年，連選得連任。」是條例施行細則亦載明：「本條例第二十五條第二項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。」本件繫案關係人廖淑玲，並未踐行前揭法定程序，竟自授召集人於九十一年一月十八日擅自召開第二屆第七次文化特區公寓大廈區分所有權人會議，換言之，未具區分所有權人會議召集人法定資格者，渠所召開之會議既缺正當性，亦乏正義性，是所為之決議更難認適法。
㈤為謀公寓大廈社區住戶祥和相處，社區穩定發展成長及廣大性戶殷切期待，兼
免日後扞格紛擾，舉凡涉及會議決議方式，均採「絕對多數原則」為之，公寓大廈管理條例第二十九條第一項及第三十一條第一項等條文所為之規定，即可自明。本件兩造及出庭作證證人對管理費收取標準每坪五十五元於會議中表決僅得三十八票，並未達出席人數一○四人之過半數，並不爭執，是案決議自始即未通過。會議記錄擅自更篡，佯載拍手通過，顯係記載不實，應予撤銷。
三、證據：提出會議紀錄一份，並聲請傳訊楊春能、宋斌宏、王銘恩、毛福成。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：㈠九十一年一月十八日之區分所有權人大會，當天確有一百零四位住戶簽到（含
委託書二十七份），在表決第二案調整管理費收費標準前，因為已進行了冗長的討論，凝聚了要調整管理費的共識，而且只針對每坪五十元及每坪五十五元的兩個收費方案進行表決，但因主席廖淑玲體諒住戶開會時間過長，所以宣佈休息十分鐘，導致有部分住戶先行離席回家。因而在正式表決時，主席是以實際在場之住戶（含委託書）進行表決，當時贊成每坪五十五元的住戶有三十八票，贊成每坪五十元的住戶有二十五票；兩者相加之票數合計為六十三票，已超過實際簽到出席住戶之半數，只是因為主席主持議事的經驗不足，直接進行是項議題之表決，而沒有先針對是否調漲管理費作確認表決之程序，所以在表決程序上確有瑕疵，但原告及其所舉列之四位證人並無當場聲明異議；事後銘正管理公司簡銘圳經理所製作的會議記錄，亦無作詳實之記載。所以才引發上述住戶的質疑，並據之為拒繳管理費之理由。
㈡原告曾對第三屆管理委員會聲請之支付命令聲明異議，遭敗訴判決，根據判決
書中之法院見解，本案之區分所有權人會議決議，只是表決程序有瑕疵，在未聲請撤銷判決確定前，不影響其效力。
㈢原告所主張之事實與證據不爭執之部份為：
⑴九十一年一月十八日第二屆第七次區分所有權人大會實際出席者為一○四戶
，對會議程序中討論議題之第二案：制訂文化特區管理服務費，每坪收費標準的議題，贊成每坪五十五元之收費標準的住戶含委託書確為三十八票。
⑵原告及其所舉列之四位證人均無當場聲明異議。
⑶被告於會後曾將是次之會議記錄公佈於各公佈欄及電梯之中。
㈣依據公寓大廈管理條例第二十九條第一項之規定：區分所有權人會議之決議除
本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。依照文化特區住戶規約第十一條第四項之規定：管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，所以文化特區調整管理費之決議僅需普通決議，而非公大廈管理條例第三十一條所規定之特別決議。九十一年一月十八日區分所有權人會議中第二案之討論議題贊成者三十八票是不爭的事實，但是否就因而絕對無效，此即有極大之爭議。因為公寓大廈管理條例的立法目的為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，參見其立法目的及其中之法條規定，社區管理是以住戶自治為原則；只要社區大部分的住戶都能接受，在不違反法令的強制規定下，凡事以和為貴，不是一有糾紛就必須透過法院來審理解決。
㈤在九十一年一月十八日區分所有權人會議結束後，第三屆委員會即依據該次會
議決議，擬定各戶之收費標準，並自九十一年一月一日開始施行新的收費標準，而十九間店面因沒有使用到大樓的公共設施，所以沿用舊制每戶收管理費一千元。新費率實施至今，除了所謂的鄉城人頭戶（五十號四樓之三周建國、五十號十樓之三蔡文賢、五十號十三樓之三蔡文賢）、法院查封戶約十五戶及五十二號五樓之五許齡文、五十二號十一樓之三蔡坤龍、五十二號十一樓之五丙○○、五十號四樓之二楊惠婷等四戶拒繳戶外，絕大多數的住戶均有正常繳費，已形成社區的一個繳費習慣，委員會方能據以維持社區的正常運作。若是原告認為九十一年一月十八日的收費決議不合法或是無效，他可以引用公寓大廈管理條例第二十五條之規定，連署區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一，以書面載明召集之目的及理由，請求召開臨時區分所有權人大會，只要其訴求正當、合法，想要得過出席半數以上的區分所有人認同來推翻上述之決議，並非難事；而非一直作體制外之抗爭，或是一直利用法院訴訟來彰顯其合理性。
㈥第三屆管理委員會針對上述住戶之抗爭，一直保持理性之溝通，但是並無任何
結果，為杜絕爭議，第三屆管理委員會曾決議在九十一年十一月二十二日召開第四屆第一次區分所有權人大會，來確認九十一年一月十八日會議每坪收費五十五元之決議，因出席人數不足而流會，改為座談會之方式為之，藉以凝聚社區住戶之共識。接著在九十一年十二月三十日召開第二次區分所有權人會議，經實際簽到區分所有權人六十人，三十九票（含委託書）表決同意追認九十一年一月十八日每坪收費五十五元之決議。
㈦原告主張被告與訴外人簡銘圳經理擅自改九十一年一月十八日之會議記錄，案經住戶王恩銘向台南地檢署提出偽造文書之告訴，獲不起訴處分。
㈧原告主張被告未依公寓大廈管理條例第三十二條及文化特區住戶規約第四條第
八之規定，將是次會議記錄送達各區分所有權人，但被告有將是次會議記錄公佈在社區各公告欄及電梯中亦是不爭的事實，而且被告之成員均為普通之住戶，僅憑一腔熱忱出來服務社區，如此苛求，未免過當。
㈨再則原告及其列舉的四位證人均未在九十一年一月十八日的會議中聲明異議，
只是一直以決議不合法來作為拒繳管理費之理由，公寓大廈管理條例第二十九條並未規定違反決議標準之法律效果，依照該法第一條第二項之規定，自可適用其他法律之規定。惟民法第五十六條第一項前段規定：「總會之召集或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表明異議者，不在此限。」參見其立法理由中亦有敘明，關於總會之召集程序或決議方法違法者，應非無效而為得訴請撤銷，但曾經出席總會並對召集程序或決議方法，未當場表示異議之社員，自無許其再行訟爭之理。按一般公寓大廈平時依照公寓大廈管理條例之規定有成立管理委員會者，自應受公寓大廈管理條例及住戶規約之規範，但若規範未明者，即應準用相關法律之規定。而公寓大廈之區分所有權人，人數眾多，意見難免紛歧，故以決議方式定其意思。就此而言區分所有權人之決議，性質上與社團總會相當。揆諸前揭事實，當時決議之方法只是有瑕疵，並非絕對無效；故民法第五十六條第一項之規定，於是次區分所有權人會議之召集、決議，應得準用。
三、證據：提出文化特區住戶規約及九十一年一月十八日第二屆第七次區分所有權人大會會議紀錄各一份、九十一年度南小字第一五五六號判決、區分所有權人會議簽到簿及委託書各一份、九十一年一月至九十二年二月各戶管理費、車位費及公共基金繳費明細、九十一年十一月二十二日第四屆第一次區分所有權人大會座談會會議紀錄、九十一年十二月三十日第四屆第二次區分所有權人大會會議紀錄、九十一年度偵字第九七三八號不起訴處分書，並聲請傳訊證人廖淑玲、陳海文、陳德治、蕭秀惠、王素招、簡銘圳。
理 由
一、原告起訴主張：原告為「文化特區公寓大廈」區分所有權人，該社區計有住戶二百零三人，九十一年一月十八日被告召開「文化特區公寓大廈」第七次區分所有權人會議，實到人數一百零四人，符合開議人數，惟是日議決第二案管理費收取標準時，被告法定代理人點數議決人數時，宣稱：「贊成管理費以每坪五十五元為收取標準者，含委託書在內計有三十八票。」。按公寓大廈管理條例第二十九條第一項係採絕對多數原則，上開議題通過門檻，其票數須有五十三票以上，始符合法定決議方法，上開管理費收取標準所為決議僅得三十八票，違反法律規定。又該日紀錄簡明圳擅自篡改會議紀錄，佯載：「經全體參與區分所有權人大會的住戶舉手表決通過．．．」，其登載內容與事實䢛異，且該次會議紀錄未依公寓大廈管理條例第三十二條及文化特區住戶規約第四條第八項之規定，送達各區分所有權人，致原告被矇蔽，爰依民法第五十六條之規定，提起本訴，請求判決如原告訴之聲明。
二、被告則以：當日確有一百零四位住戶簽到，第二案調整管理費收費標準，是針對每坪五十元及每坪五十五元兩個收費方案進行表決，因會議冗長，主席宣布休息十分鐘，致部分住戶先行離席，因而表決時，是以實際在場之住戶（含委託書）進行表決，贊成每坪五十五元者有三十八票，贊成每坪五十元者有二十五票，二者相加為六十三票，已逾實際簽到出席住戶之半數。原告及其所舉四位證人並無當場表示異議。且調整管理費之決議僅需普通決議，就系爭議題贊成者三十八票，是否就因而絕對無效，有極大爭議。公寓大廈管理條例第二十九條並未規定違反決議之法律效果，依該法第一條第二項規定，適用民法第五十六條第一項前段，關於總會之召集程序或決議方法違法者，應非無效而為得訴請撤銷，但曾經出席總會並對召集程序或決議方法，未當場表示異議之社員，自無許其再行訟爭之理。公寓大廈區分所有權人人數眾多，意見難免分岐，故以決議定其意思，就此而言，區分所有權人之決議，性質上與社團總會相當，民法第五十六條第一項之規定，應得準用等語置辯。
三、原告主張被告社區住戶有二百零三人，九十一年一月十八日召開「文化特區公寓大廈」第七次區分所有權人會議，實到人數一百零四人，會議中因有部分住戶離席，致就議題第二案即管理費收費標準應以每坪五十五元或每坪五十元進行表決時，贊成每坪五十五元者有三十八票，贊成每坪五十元者有二十五票等情，業據原告提出會議紀錄附卷，並為被告所是認，原告此部分主張堪可採信。至原告主張該次會議贊成以每坪五十五元為標準收取管理費者，僅三十八票，未達法定出席及決議之區分所有權人之人數，違反公寓大廈管理條例第二十九條第一項之規定，應予撤銷等情，則為被告否認，並以前揭情詞置辯。
四、按「區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，公寓大廈管理條例第二十九條第一項固定有明文。惟對於區分所有權人會議之召集程序或決議方法、決議內容，違反上開條例規定之法律效果，則未有明文規定。按公寓大廈之區分所有權人會議乃全體區分所有權人組成之最高意思機關，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議係屬多數區分所有權人意思表示一致之行為而發生一定私法上之效力，其性質與民法社團總會相同，法理上自得援用民法有關社團總會決議之相關規定，而類推適用民法第五十六條之規定（最高法院九十二年度台上字第九號判決意旨參照）。依民法第五十六條第一項「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」。
五、被告住戶規約第四條第六項明定「區分所有權人會議討論之事項，除公寓大廈管理條例有特別規定者外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之」，所定決議標準與公寓大廈管理條例第二十九條第一項就普通決議之規定相同。經查，「文化特區公寓大廈」第七次區分所有權人會議，就第二案管理費收費標準進行表決時，原出席之區分所有權人一百零四人，因嗣後部分出席住戶離去，致就系爭第二議題表決時，贊成以每坪五十五元為收費標準者僅有三十八票，已見前述。則贊成之區分所有權人既未逾當日出席會議區分所有權人之過半數，被告以上開議案以每坪五十五元之收費標準達成決議，其決議方法顯然違反被告住戶規約及公寓大廈管理條例第二十九條第一項之規定，原告主張上開決議方法違法，固洵屬有據。惟民法第五十六條第一項但書既明定，出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，其依同條項前段請求撤銷決議，應受限制，即不得再於事後以召集程序或決議方法，違反法令或章程，訴請撤銷決議。本件原告已自認於上開議題表決時在場，並未當場表示異議等語，復經證人即該次會議主席即被告前任法定代理人廖淑玲及參與會議之區分所有權人楊春能、王素招等證述在卷（見九十二年三月二十七日、四月二十四日言詞辯論筆錄），是原告對於贊成以每坪五十五元定管理費收費標準僅三十八票之決議方法，明知而未當場表示異議，自不得再以該決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。又「文化特區公寓大廈」第七次區分所有權人會議於九十一年一月十八日召開，原告遲至九十二年二月二十五日始提起本件撤銷之訴，亦遲誤民法第五十六條第一項前段所定三個月之法定期間。原告雖主張因認為決議不成立，始未當場異議，且被告嗣後未將會議紀錄送達各區分所有權人云云，惟上開主張尚非得據為請求撤銷決議之法律上理由，況被告雖未送達會議紀錄予各區分所有權人，惟已將會議紀錄公告於布告欄及走道、電梯等處所，且自九十一年一月起即以決議之每坪五十五元向各區分所有權人收取管理費，亦為原告所是認，是原告主張因其主觀上認為決議不成立，致未當場表示異議及因會議紀錄未送達致未於法定期間請求撤銷云云，委無可採。
六、原告嗣又以本件區分所有權人會議之召集程序違反公寓大廈管理條例第二十五條第二項及該條例施行細則第八條第一項之規定，主張召集程序不合法云云。惟由公寓大廈管理條例第二十五條第二項所定「有下列情形之一者，應召開臨時會議：一發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。二經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」，該條項係規定應召開臨時會之特定情形，非指區分所有權人會議之召集必需依該條款所定之方式為之，而施行細則第八條第一項所定「本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效。」，係針對無召集人之情況下所定召集人之推選方法。本件被告住戶規約第四條第一項已明定區分所有權人會議由管理委員會主任委員擔任召集人，並依公寓大廈管理條例第二十五條第二項定召集臨時會之特定情形，其第二項復明定「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人，但有急迫情事須召開臨時會者，得於公告欄公告之；公告日期不得少於二日」，既經規約明定，被告區分所有權人會議之召集自應依規約所定為之。經查，證人楊春能於九十二年三月二十七日審理時證述其為被告前任主任委員，證人廖淑玲復證述因前任主委請辭，其係九十一年一月十八日始被推選為主任委員主持會議等語，則被告既經選任管理委員及主任委員，區分所有權人會議原則上應由主任委員召集，而在有規約第四條第一項第一、二款之特定情形（與公寓大廈管理條例第二十五條第二項相當）時，始召集臨時會議，從而，原告以系爭會議召集程序違反公寓大廈管理條例第二十五條第二項及同條例施行細則第八條第一項之規定，主張召集程序違法，尚無可採。原告復未提出系爭會議究係依如何之方式召集，尚不足以認定其召集程序有何違反法令或章程（即住戶規約）情事，況揆諸民法第五十六條第一項之規定，請求法院撤銷決議，不論主張召集程序或決議方法違反法令或章程，均受該條所定決議後三個月除斥期間及但書所定未當場表示異議者，不得再請求撤銷決議之限制，是原告此部分主張，亦無足採，併此說明。
七、從而，原告訴請撤銷被告於九十一年一月十八日第七次區分所有權人會議就第二案管理費收取標準之決議，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證無一一論述必要，併此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 五 月 八 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B法 官 林逸梅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 五 月 八 日~B法院書記官 魏芝雯