臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度訴字第五二號
原 告 乙○○
甲○○○共 同訴訟代理人 施煜培律師
施承典律師被 告 丁○○兼訴訟代理人 丙○○右當事人間請求給付價金事件，本院（言詞辯論終結期日：民國九十二年九月十六日）判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰陸拾伍萬元，及自民國九十二年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行標的物拍定或變賣前，以新台幣貳佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決除供擔保金額外如主文所示。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十八年九月三十日訂立不動產買賣契約，買賣標的為台南縣○○鄉○○○段六二、、六二之二、六二之四、六二之六、六八地號土地及二八、
二九、三０建號即門牌台南縣楠西鄉興北八三之二號建物，原告已將上開六二、六二之四、六八地號土地及二八、二九、三０建號建物移轉登記予被告指定之訴外人張連進完畢，剩下之六二之二、六二之六地號土地，在被告指示拆除其上未保存登記建物後（農地上未保存登記建物拆除後始可辦理移轉登記），被告卻表示其不買了。原告為此起訴向被告表示解除契約，並請求訴外人張連進返還已移轉登記之土地與建物，被告亦反訴主張解除契約，並請求損害賠償，惟經本院九十年度訴字第六二七號判決認定兩造解除契約均不合法，故系爭契約目前應尚有效存在。
（二）系爭買賣契約價金總計為一千六百萬元，簽約時被告應給付之第一期款一百萬元已付清，第二期款被告等應承接原告以系爭買賣標的土地向銀行抵押之一千二百萬元借款及繳納借款債務人更名前之利息，被告此一義務尚未履行，原告暫保留此項請求。第三期款係於登記完畢後，買受人再付一百萬元，因尚有二筆土地未登記完畢，故被告僅先付三十五萬元。最後一期二百萬元價金，兩造原約定由新設立牧場共同經營合作之雞屎收入中慢慢抵充扣除，後雙方同意不再合作，改約定於八十九年一月間原告先行將土地、建物交付被告，被告則同時將二百萬元之尾款付清，詎被告屆時並未能給付二百萬元之尾款。
（三）被告目前除應承接銀行之貸款及繳納利息外，尚應給付之尾款共二百六十五萬元，其給付雖依雙方約定，各為登記完畢後及土地建物交付時，惟原告於上開民事判決後，即去函請求被告履行契約，配合辦理剩餘土地移轉登記及受領土地建物之交付，惟被告卻回函，仍執前揭民事判決所不採認之理由，表示要終止契約，亦即拒不履行契約。按「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。」民法第一百零一條第一項著有明文。被告拒不辦理移轉登記及受領給付，顯係以不正當之消極行為阻其尾款給付條件成就，應視為條件已成就，原告應得向被告請求給付尾款二百六十五萬元之給付。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於九十一年十二月十六日以台南郵局第三三五九號存證信函通知原告：原告遲延交付之土地、雞舍對被告已無利益，被告拒絕原告之遲延給付，且原告違約未於八十九年一月間將土地、雞舍交付被告，則被告依系爭買賣契約第十條後段、民法第二百五十四條、第二百五十五條、第二百五十六條規定，解除兩造之買賣契約。準此，原告請求被告給付買賣價金，顯無理由。
（二）原告違約在先，兩造已無法共同合作經營雞場，且原告目前仍繼續飼養雞隻，無權向被告請求給付買賣價金。
丙、本院依職權調閱本院九十年度訴字第六二七號解除契約損害賠償事件民事卷及九十二年度訴字第三０號返還價金等事件民事卷。
理 由
一、原告起訴主張：兩造於八十八年九月三十日訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買賣標的為台南縣○○鄉○○○段六二、、六二之二、六二之四、六二之六、六八地號土地及二八、二九、三０建號即門牌台南縣楠西鄉興北八三之二號建物，原告已將上開六二、六二之四、六八地號土地及二八、二九、三０建號建物移轉登記予被告指定之訴外人張連進完畢，剩下之系爭六二之二、六二之六地號土地，在被告指示拆除其上未保存登記建物後（農地上未保存登記建物拆除後始可辦理移轉登記），被告卻表示其不買了。原告為此起訴向被告表示解除契約，並請求訴外人張連進返還已移轉登記之土地與建物，被告亦反訴主張解除契約，並請求損害賠償，惟經本院九十年度訴字第六二七號判決認定兩造解除契約均不合法，故系爭買賣契約應尚有效存在。被告目前除依系爭買賣契約第二條應承接銀行之貸款及繳納利息外，尚應給付尾款共二百六十五萬元，原告於上開民事判決後，即去函請求被告履行契約，配合辦理剩餘土地移轉登記及受領土地、建物之交付，惟被告卻回函，仍執前揭民事判決所不採認之理由，表示要終止契約。被告拒不辦理移轉登記及受領給付，顯係以不正當之消極行為阻其尾款給付條件成就，依民法第一百零一條第一項規定應視為條件已成就，原告自得向被告請求給付尾款二百六十五萬元等情，爰依買賣價金給付請求權，求為命被告如數給付並加計法定遲延利息之判決。
二、被告則以：原告違約未於八十九年一月間將土地、雞舍交付被告，原告遲延交付之土地、雞舍對被告已無利益，被告自得拒絕原告之遲延給付，並依系爭買賣契約第十條後段、民法第二百五十四條、第二百五十五條、第二百五十六條規定，解除系爭買賣契約。被告已於九十一年十二月十六日以台南郵局第三三五九號存證信函向原告為解除契約之意思表示，原告請求被告給付買賣價金，顯無理由。
又原告違約在先，兩造已無法共同合作經營雞場，且原告目前仍繼續飼養雞隻，無權向被告請求給付買賣價金等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
（一）查兩造於八十八年九月三十日訂定系爭買賣契約，由被告向原告購買坐落台南縣○○鄉○○○段六二、六二之二、六二之四、六二之六、六八地號土地，及同段二八、二九、三０建號即門牌號碼台南縣楠西鄉興北八三之二號建物（雞舍），並約定買賣價金為一千六百萬元，簽約時先付一百萬元；第二次付款係買方承接賣方向銀行之一千二百萬元貸款，買方並自簽約日起一個月後開始繳納貸款利息；第三次付款係於登記完畢後再付一百萬元；最後之二百萬元則至新設立之牧場建築完畢，由新設立之牧場兩造共同經營合作雞屎收入平均分配抵充扣除至全數收訖為止。嗣原告已將前開六二、六二之四、六八地號土地及
二八、二九、三０建號建物依被告之指示移轉登記予其所指定具自耕能力之訴外人張連進，至系爭六二之二、六二之六地號土地部分適逢農業發展條例修正通過，有段期間無法申請取得自耕能力證明書，迄至八十九年三月中旬始得申請核發農業用地證明書，以辦理農地所有權移轉登記，惟之後被告一直未提出相關文件資料，迄仍未辦理所有權移轉登記。又兩造簽約後曾合意原告必須在八十九年一月間將上開土地、雞舍交付被告，然因原告未履行，被告乃行使同時履行抗辯權，是於八十九年三月之後被告並未配合原告辦理系爭六二之二、六二之六地號土地所有權移轉登記。被告雖曾於八十九年五月十一日寄送存證信函通知原告解除買賣契約，惟因被告於原告遲延給付時，未先定相當期限催告原告即逕行解除契約，是以被告所為解除買賣契約之意思表示並非合法，不生解除契約之效力。嗣原告因系爭買賣糾紛提起解除契約損害賠償之訴訟（本院九十年度訴字第六二七號，下稱前案訴訟），並以前案訴訟起訴狀繕本送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，惟該買賣糾紛係源於原告未依約於八十九年一月間將土地雞舍交付被告所引起，法院乃據以認定兩造各自所為解除系爭買賣契約之意思表示均不合法，不生解除契約之效力。而原告於前案訴訟終結後（九十一年十月二十一日宣判，兩造均未上訴而告確定）之九十一年十二月四日將其準備給付之事情（土地及牧場移轉登記相關文件已置於代書處，土地、雞舍可隨時交付被告占有）通知被告，但經被告於同年月十六日以台南郵局第三三五九號存證信函回覆略以：原告遲延交付之土地、雞舍對被告已無利益，被告拒絕原告之遲延給付，且原告違約未於八十九年一月間將土地、雞舍交付被告，被告依系爭買賣契約第十條後段、民法第二百五十四條、第二百五十五條、第二百五十六條規定，解除系爭買賣契約等語，而拒絕受領之事實，已據原告提出不動產買賣契約書、本院九十年度訴字第六二七號民事判決、存證信函、掛號函件收據影本、土地登記謄本及照片為證，且經本院依職權調取前開民事卷核閱無誤。被告雖辯稱：原告目前仍繼續飼養雞隻云云，並提出照片四幀為憑；惟查：依被告提出之照片所示（拍攝日期為九十一年六月十六日）：上開雞舍之雞糞已包裝成袋，現場僅殘留雞羽、給料、供水系統及死雞殘骸，足認原告於九十一年六月十六日後，就其先前所飼養之雞隻處理應已告一段落，經與原告提出之照片所示：其雞舍未飼養雞隻，且已清理完畢等情互核，可徵原告主張其於九十一年十月後未再於上開雞舍飼養雞隻乙情非虛。是依上開證據，堪信前開事實為真實。
（二）按遲延後之給付，於債權人無利益者，債權人得拒絕其給付，民法第二百三十二條前段固有明文規定。惟遲延後之給付，於債權人無利益之事實，應由債權人負舉證之責任（最高法院二十二年上字第二四五０號判例參照）。本件原告未依約於八十九年一月間將土地、雞舍交付被告，雖難辭其給付遲延之責，但其於系爭買賣契約有效存在之情形下，仍負有民法第三百四十八條第一項所定出賣人之義務，是其於九十一年十二月四日將其準備給付之事情（土地及牧場移轉登記相關文件已置於代書處，土地、雞舍可隨時交付被告占有）通知被告，係屬依約履行出賣人之義務，被告雖拒絕受領，但並未舉證證明原告遲延後之給付於其已無利益，是其拒絕受領該給付，於法尚有未合。再者，系爭買賣契約自客觀上觀察，並無非於一定時期為給付即不能達其契約目的之情形，且被告亦未舉證證明兩造有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要性有所認識，因之，被告於原告遲延給付時，仍應先定相當期限催告原告履行，若原告逾期不履行，始得解除契約。惟被告於原告遲延給付時，並未先定相當期限合法催告原告履行，且依民法第三百六十七條規定，買受人本有受領標的物之義務，因之原告於九十一年十二月四日將其準備給付之事情通知被告以代提出之際，原告給付遲延之狀態，已因滌除而告終了，反是被告拒絕受領，因未履行受領標的物之義務，而陷於給付遲延之狀態。是被告於給付遲延中，主張依系爭買賣契約第十條後段（「如乙方（原告）不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方（被告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除」）、民法第二百五十四條、第二百五十五條及第二百五十六條規定，解除系爭買賣契約，即非有據，不生解除契約之效力。
（三）次查，系爭買賣契約標的為坐落台南縣○○鄉○○○段六二、六二之二、六二之四、六二之六、六八地號土地，及同段二八、二九、三０建號即門牌號碼台南縣楠西鄉興北八三之二號建物，買賣價金為一千六百萬元，其二者係立於給付與對待給付之關係。而系爭買賣標的除系爭六二之二、六二之六地號土地尚未移轉登記外，其餘不動產均依被告之指示移轉登記予其所指定之訴外人張連進；至於買賣價金一千六百萬元，經扣除被告已支付之價金一百三十五萬元及被告應承接原告向銀行之貸款一千二百萬元，被告尚未給付之價金為二百六十五萬元，為兩造所不爭，且有不動產買賣契約書在卷足憑，應堪認定。本件參酌原告乙○○於前案審理中陳述：其向被告告知要把雞舍跟土地賣斷，不要再合作（雞糞），被告有同意，兩造並談到賣斷以後，尾款要付清等語（前案九十年十二月三十一日言詞辯論筆錄），被告丙○○於八十九年二月十七日以台南南門路郵局（十五支）第一二七號存證信函以「．．只要台端之妻甲○○○，將同段六二之二、六二之六號二筆土地，地上物全部拆除，將所有權移轉登記完畢，寄件人當立即付清」等語（見前案民事卷第五十八頁、第五十九頁），及被告於本案審理中陳稱：兩造已無法繼續共同投資雞場等情（見九十二年二月十八日言詞辯論筆錄），足認兩造對系爭買賣契約原約定第三次付款於登記完畢後付一百萬元，尾款二百萬元至新設立之牧場建築完畢，由新設立之牧場兩造共同經營合作雞屎收入平均分配抵充扣除至全數收訖為止，已變更為原告將系爭六二之二、六二之六地號土地所有權移轉登記與被告，並將土地、雞舍交付被告後，被告即負有付清價款之義務。因此，原告於系爭買賣契約有效存在之情形下，已將準備給付之事情通知被告，卻經被告無故拒絕受領，顯係以不正當行為阻止付款條件之成就，是依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就，則原告依兩造之約定，請求被告給付價金二百六十五萬元，顯非無據。
（四）從而，原告依系爭買賣契約，請求被告給付買賣價金二百六十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
（五）兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 張季芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 三十 日~B法院書記官 李榮杰