臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度重訴字第一九四號
原 告 甲○○○訴訟代理人 詹俊平律師被 告 乙○○
丁○○丙○○共 同訴訟代理人 查名邦律師複代理人 李汶哲律師右當事人間請求給付價金事件，經本院於民國九十三年三月九日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸佰伍拾伍萬肆仟玖佰零貳元，及自民國九十二年五月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰壹拾捌萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如於執行標的物拍定、變賣前以新台幣陸佰伍拾伍萬肆仟玖佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六百五十五萬四千九百零二元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告等於民國（下同）九十一年五月七日與原告訂立土地買賣契約，共同向原告購買坐落台南市○區○○段0000－0000、0000－0000地號二筆土地（下簡稱系爭土地），買賣契約第二條約定買賣總價款為六千九百八十六萬六千零三十五元，其中包括預估之土地增值稅七百九十二萬元，有兩造之土地買賣契約書影本附狀可稽。原告並已將土地所有權移轉登記過戶予買方。但被告迄未將買賣價金付清。
（二）被告等除於訂約時給付原告訂金五十萬元外，另代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款及利息五千零十六萬三千零十四元，及支付代書費四萬七千一百一十四元，鑑界代辦費一萬零五百元，塗銷抵押登記費一千五百元，又本件土地買賣應繳已由被告代繳之土地增值稅為七百二十三萬七千四百五十一元，與兩造買賣契約書第二條所載預估之土地增值稅相差六十八萬二千五百四十九元，但買賣契約書第三條第二款約定：倘實繳之土地增值稅低於第二條估計之金額時，其減少之金額由買賣總價款款中扣除，被告又於九十一年十月給付原告四百六十六萬七千二百九十二元，核計被告尚有買賣價金尾款六百五十五萬六千六百十五元未給付，爰訴請被告給付。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、代書費部分同意以被告所主張之四萬八千八百二十七元計算，並減縮訴之聲明為六百五十五萬四千九百零二元。
２、兩造就系爭土地之買賣契約內容除書面契約外，並無其他任何口頭約定。本件買賣係由原告之夫林宗仁自九十年十月間開始與被告洽談，至九十年十二月間，被告雖表示願以每坪十二萬元之價格買受，經林宗仁告知原告，徵求原告之意見原告亦同意以每坪十二萬元出售簽約，但被告以渠等之帳戶無如此大筆資金，需經過一段時間透過資金作資金來源證明，故未立即簽立買賣契約，至九十一年四月間被告重提買賣事宜，原告之夫林宗仁以被告自九十年十二月間談好價錢後遲不簽約，使原告增付多期銀行利息，要求被告補貼利息，被告同意補貼原告利息八十九萬六千零三十五元，合計買賣總價為六千九百八十六萬六千零三十五元，原告之夫林宗仁將買賣總價及付款辦法通知原告，經原告同意後即由被告撰寫土地買賣契約書，先由被告蓋好印章後，將買賣契約書放在代書處，原告接獲通知後，才到代書處在契約書上蓋原告之印章，原告自始至終均未與被告見面談話，自無可能與被告作何其他口頭約定，被告謂兩造除書面契約外，另有其他口頭約定，並不實在。
３、兩造訂立之買賣契約書第二條所載增值稅金額七百九十二萬元，係經稅務人員大約估算增值稅總金額約為一千五百八十四萬元，減半後約為七百九十二萬元，被告同意減半後增值稅暫定為七百九十二萬元，故被告撰寫買賣契約書時，在第二條記載增值稅為七百九十二萬元，但因該七百九十二萬元係初估暫定之金額，確實金額尚需稅捐機關核算，始能確定實繳金額，因此被告書列契約書第三條第二款之約定，原告亦予同意。被告代繳之土地增值稅實際金額為七百二十三萬七千四百五十一元，與兩造買賣契約書第二條所載預估之增值稅金額相差六十八萬二千五百四十九元，但原告仍依買賣契約書第三條第二款之約定自買賣總額中扣除該減少之金額。
４、原告前往代書處蓋章時，曾閱讀被告所書立之土地買賣契約書，對於第三條第二款約定原告本不同意，因該條款中並無約定如實際繳納金額超過第二條估計金額時，雙方如何分攤，顯然契約書第三條第二款之約定並不公平，因此原告當場要求修改，經蔡代書電話聯絡，被告方面表示契約內容已與原告之夫林宗仁談妥，悉如契約書所載不同意修改，原告不得已只好簽名蓋章，此亦經證人陳秋燕在鈞院九十二年重訴字第三一號給付價金事件中證稱有接到代書電話但買方不同意修改。而原告之夫林宗仁在上開案件中亦到庭陳述否認除契約書所載內容外另有所謂增值稅減半歸屬之口頭約定，何況原告只委託林宗仁與被告洽談土地買賣價格問題，並未授權林宗仁與被告談增值稅減半問題，因增值稅繳納，法律已有規定，且林宗仁也僅就土地每坪價格告知原告，因此原告前往代書處簽名蓋章時，始知悉有第三條第二款之約定，認為不公平而表示異議，但因本件土地買賣洽談已經過甚久，原告不想再因故拖延所以雖有不滿意，也只好在契約契約書中簽名蓋章。惟林宗仁未口頭與被告約定所謂增值稅減半歸屬問題，原告亦未授權林宗仁與被告洽談此一問題，原告除兩造之土地買賣契約書所載內容，未與被告另有任何口頭約定，原告之夫林宗仁亦未與被告有任何口頭約定，原告尤未授權林宗仁與被告另作口頭約定。
５、兩造之土地買賣契約書，係於兩造就買賣條件談妥後，由買方即被告託代書製作，此為兩造所不爭，並有證人李志平及李鎮昌結證在卷，代書書立本件買賣契約書時，原告（即賣方）並未在場參與，雖買方於代書撰寫契約書後，曾傳真給原告（即賣方），但原告僅就契約第五條第三款加以修改，其餘部份均未予更易，即將之送回給被告。買賣契約書既是買方委請代書撰寫，則代書必係就買方（即被告）委託內容書寫，而代書撰寫契約時，賣方（即原告）並未在場參與，且九十一年五月七日兩造在契約上蓋章時，既未再談及土地增值稅事宜（請參見鈞院九十二年度重訴字第三一號⒌⒖證人李志平證詞及⒏李鎮昌之證詞），因買賣條件在之前都已經講妥了，簽約當天只是去簽約而已（請見同上⒏李鎮昌證詞），因此，被告主張簽約時，被告欲將土地增值稅減半歸買方享有列入，原告大聲反對云云，顯然不實，因為，買賣契約書既是由被告指示代書撰寫，如兩造確有土地增值稅減半歸買方享有，則買方必定指示代書將該合意內容，載明於契約書內，如林宗仁（即賣方）不同意，應會要求刪除，應不可能如被告所謂於簽約時，被告始欲將增值稅減半歸買方等詞句加入契約內，而原告之夫林宗仁大聲以我說話算話，反對列入云云，何況證人李志平、李鎮昌均證稱簽約時均未聽到兩造談及增值稅之問題，證人李鎮昌更證稱：買賣條件在之前都已經講妥了，簽約當天只去簽約而已。矧查買賣條件都是賣方林宗仁與買方之父鍾文政洽談，洽談時，證人蔡玉萍、林慧雅均不在場，原告之夫林宗仁僅在蓋章簽約時，首次見到蔡玉萍及林慧雅（請見鈞院九十二年度重訴字第三一號⒊⒍蔡玉萍證詞），但兩造在九十一年五月七日蓋章簽約時，既如證人即仲介李志平及李鎮昌證述，簽約時只是簽約而已，當天並未聽到兩造再談及增值稅問題，足見蔡玉萍及林慧雅均為附和被告（即賣方）而為不實之證詞，其證言應不可採信。
６、又查證人蔡玉萍在鈞院重訴字第三一號審理中證稱：估計的金額一千五百十五萬元是全額的稅額沒有經過減半優惠（請見上開事件⒊⒍筆錄第三頁蔡玉萍證詞），證人林慧雅則稱合約書所估的增值稅額是指減半後的稅額。負責會計的蔡玉萍與做代書的林慧雅，證詞居然不一致，而林慧雅則是聽蔡玉萍及陳秋燕說的。而證人陳秋燕在鈞院九十二年度重訴字第三一號證稱：契約書的第二條增值稅新台幣一千五百十五萬元是指全額。訂約的意思是全額的增值稅不得低於一千五百一十五萬元，不足一千五百一十五萬元的部份，就是以一千一十五萬計算（請見上開案件⒎筆錄第六頁陳秋燕證詞），陳秋燕此一證述，適足證明買方與原告之夫林宗仁並無另外的口頭約定。
７、證人蔡玉萍證稱契約書上之增值稅金額，係其核算出來的且不否認有收到證人謝明祥所傳送之試算土地增值稅表、市地重劃區負擔總費用證明書等影本，惟其證稱不知買賣契約書所列的金額是全額或減半的金額云云，顯非實在，因被告於九十三年二月二十四日所提出之陳報狀附件三、四均係由證人蔡玉萍所核算，附件三所列之七筆土地增值稅稅額優惠等費用總額為七千一百零四萬六千零二十六元，該金額未有扣除重劃費用，及重劃後減徵百分之四十優惠稅額等之增值稅額，證人將之減半成為三千五百五十二萬三千三百六十三元，而附件四則係證人蔡玉萍將增值稅額減去重劃費用及重劃後減徵百分之四十後，再予減半，原告所附之土地增值稅試算表即以北安段五０－八八號土地之增值稅核算內容，應可證明證人蔡玉萍所謂其不知土地買賣契約書所載增值稅金額為減半之金額云云，顯非實在，企圖矇騙之心甚明。
８、按交易習慣，如買賣雙方訂有買賣書面契約，必將雙方合意之契約內容，全部載明於書面契約內，應不可能將合意內容，一部份填載於契約書內，而另一部分則保留為口頭約定。本件被告聲稱本件之買賣兩造除訂有書面契約外，又就增值稅減半問題，另有口頭約定云云，顯違一般交易習慣，原告否認之。矧查本件買賣契約書係事先由買方撰寫，而後傳真給賣方，賣方僅就契約書第五條第三款內容加以修改，其餘均未更易，即交由仲介送回去給買方業經證人謝明祥結證。不久被告即通知原告前往蓋章簽約。被告撰寫契約書時，已就有關土地增值稅條款載明於第三條第二款內，該條項約定，於被告撰寫契約書時，內容即為如此，兩造於會面蓋章時，並未對該條項有任何爭議，亦未有修改更易，被告亦未主張該條項所載不實，顯見兩造就土地增值稅合意內容，即為土地買賣契約書所載，並無所謂另有口頭上之任何約定。
三、證據：提出①土地買賣契約書一份、②土地增值稅繳款書五紙及移轉契約書一份、③土地增值稅試算表二份④同意書三份、⑤市地重劃費負擔總費用證明書三份五份為證，並聲請訊問證人林宗仁、謝明祥。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於九十年十月間透過北成不動產仲介公司李志平，欲購買台南市○○段0000－0000等七筆土地，其中0000－0000等五筆土地登記於訴外人林欣嫻（即原告之女）名下，另系爭土地則登記於原告名下，惟實際出賣人皆為訴外人林宗仁（即原告之配偶），雙方自九十年十月交涉買賣土地事宜時，即明知翌年二月起，土地增值稅將有減半之優惠，依一般契約買賣慣例及稅法規定，土地增值稅原應由賣方負擔，但本件買賣契約自洽談起，雙方即言明土地增值稅由買方（即被告）代繳，並在買賣總價金中扣除，並約明土地增值稅減半利益歸買方所有，亦即例如買賣價金為一千萬元，土地增值稅原為一百萬元，實施新制後只需繳交半數五十萬元，則買方先代繳五十萬元，此筆金額可從買賣價金中扣除，另減免之五十萬元部分，利益歸買方所有，買方亦得在買賣價金中扣除，故買方只需繳交價金九百萬元。
（二）本案所以發生爭執，肇因於九十一年五月七日簽約當日，實質出賣人林宗仁表示「土地增值稅減半利益歸屬買方」不需要明文寫在契約上，而被告等人誤信其言而未要求明文訂立在契約內，惟雙方於簽訂買賣契約時，確有關於土地增值稅減半利益歸屬於買方之約定，此請鈞院調閱另五筆土地所生爭議之案件（九十二重訴字第三十一號卷）即可判明事實真相。
（三）原告主張之其餘扣減金額事項，被告皆不爭執，惟就原告主張扣除之土地增值稅預估價額與實繳金額之價差及代書費二筆金額，被告答辯如下：
１、有關代書費部分：依契約第七條第二項約定，由雙方各自負擔半數，被告支付之代書費合計九萬七千六百五十三元，由被告負擔一半為四萬八千八百二十七元，是被告主張應扣除四萬八千八百二十七元。
２、土地增值稅部分：除契約上約定之扣減數額外，雙方尚有口頭約定土地增值稅減半部分（非被告代替原告繳納部分），利益歸被告享有，故六千九百八十六萬六千零三十五元，被告可扣除：㈠被告實際繳納之土地增值稅七百二十三萬七千四百五十一元（依契約第三條第二款規定差價部分，被告亦可主張扣除，惟為訴訟經濟計，暫不提出）。㈡土地增值稅減半部分七百二十三萬七千四百五十一元（被告原可主張依預估金額七百九十二萬元扣除，惟被告僅以實際繳納金額計算）。依此計算，被告並未積欠原告買賣價金尾款。
（四）系爭二筆土地（包括另案五筆土地）早於九十年十月間即由被告乙○○之父親鍾文政因李志平仲介之故而與訴外人林宗仁洽談，然因諸多細節未及談妥而多加磋商。買賣初期，林宗仁曾要求以每坪十四萬元之價格計算買賣價金，然因被告考慮價金過高而未予接受。嗣後，經雙方再次協商，林宗仁乃同意每坪十二萬元價格計算。而土地增值稅減半徵收之政策於九十二年二月一日開始實施後，林宗仁因認基於先前土地增值稅減半徵收利益歸於被告之合意，則被告享有太多利益，遂要求就原談妥價格外，全部七筆土地總價金再增加三百萬元，即原本另案之五筆土地全部面積四千四百六十點二平方公尺，換算為坪數為一千三百四十九點一五坪，總價金為一億六千一百餘萬元，而系爭二筆土地全部面積一千九百點零一平方公尺，約五百七十四點七五坪，總價金為六千八百九十七萬餘元。而再增加三百萬元之結果，則為系爭二紙買賣契約之最後確定價款，即另案五筆土地價金為一億六千四百萬零二千五百四十元，而本件系爭二筆土地總價金為六千九百八十六萬六千零三十五元。由此足見，雙方確有土地增值稅徵收減半利益歸被告之合意，否則被告豈有任渠等加價三百萬元之理，而上開情事亦有證人鍾文政於鈞院九十二年八月四日準備程序期日到庭結證屬實。
（五）又本件買賣係與另案五筆土地一起洽談，條件均相同乙節亦經證人鍾文政結證明確，而證人即本件土地買賣之仲介李志平、李鎮昌、陳秋燕等人於另案九十二年度重訴字第三一號事件中均曾到庭證稱兩造間確有土地增值稅減半徵收利益歸被告之合意，此外經辦代書即證人林慧雅、景德美會計事務所會計人員蔡玉萍亦曾分別到庭證稱訴外人林宗仁曾口頭允諾土地增值稅徵收減半之利益歸買方享有。由以上證人之證述，訴外人林宗仁與被告確有土地增值稅減半利益歸被告享有之合意，此亦經鈞院九十二年度重訴字第三一號判決所肯認。
（六）系爭土地之買賣過程及協商均由林宗仁出面，而本件買賣契約，僅係因系爭土地係登記在原告名下之故，方於正式簽約時由原告出名爾，亦經原告到庭自承在案，而林宗仁與被告確有土地增值稅減半徵收利益歸買方之協議，已如前述，是原告再設詞辯稱伊未授權林宗仁與被告洽談土地增值稅減半問題，非但無信，更係片面卸責之詞。雙方既有土地增值稅減半徵收之利益歸買方享有之合意，則被告主張就系爭土地買賣總價金應再扣除七百二十三萬七千四百五十一元，自屬有據。
三、證據：提出①匯款單一份、②土地買賣契約書一份、③服務收費明細表二份、④九十二年重訴字第起訴狀一份、⑤土地增值稅計算公式、⑥系爭土地增值稅計算單據二紙為證，並聲請訊問證人李志平、蔡玉萍、林慧雅、鍾文政、陳秋燕。
四、本院依職權調閱九十二年度重訴字第三一號給付買賣價金事件全卷。理 由
一、原告起訴主張：被告於九十一年五月七日與原告訂立土地買賣契約，共同向原告購買坐落台南市○區○○段五○－八八及五○－二九九地號二筆土地，並約定買賣總價款為六千九百八十六萬六千零三十五元，內含預估之土地增值稅七百九十二萬元。而被告除訂約時給付原告訂金五十萬元，另代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款及利息五千零十六萬三千零十四元，及支付代書費四萬八千八百二十七元、鑑界代辦費一萬零五百元、塗銷抵押登記費一千五百元外，再扣除已由被告代繳之土地增值稅七百二十三萬七千四百五十一元（依買賣契約書第三條第二款約定，以七百九十二萬元計），及被告於九十一年十月所給付之四百六十六萬七千二百九十二元後，被告僅給付六千三百三十一萬一千一百三十三元，尚有六百五十五萬四千九百零二元迄未給付。原告已將前開二筆土地登記予被告所有，然被告迄未將買賣價金付清，為此爰依土地買賣契約第二條之規定，請求被告給付剩餘之買賣價金六百五十五萬四千九百零二元及法定遲延利息等語。
二、被告則以：本件買賣係由原告之夫林宗仁與被告洽談，係與另案五筆土地一起洽談，因系爭二筆土地係登記在原告名義下，最後才以原告名義簽立契約書，被告與原告之夫林宗仁於協議買賣之過程均以總價內含土地增值稅為主軸議價，起初合意以每坪十二萬元價格出售，並言明土地增值稅因政府規定減半課徵之利益由買方（即被告）享有，亦即買方雖僅替賣方繳納減半的稅額，但另一半的部分還是要從買賣價金中扣除。原告之夫林宗仁並因此而要求於原有買賣總價額再加價三百萬元，被告基於土地增值稅減半優惠，同意原告之要求，以六千九百八十六萬六千零三十五元為最後定價，並於契約中明定買賣價金之總價額內含土地增值稅「七百九十二萬元」。今被告已代原告實繳政府實施減半優惠後之土地增值稅金額為七百二十三萬七千四百五十一元，依約應由原告負擔，而得自總價金扣抵，且因雙方約定土地增值稅減半之利益歸買方享有，是除扣除被告所實繳之土地增值稅額七百二十三萬七千四百五十一元外，尚需再扣除七百二十三萬七千四百五十一元，故尚僅餘四百六十六萬七千二百九十二元之尾款，被告業已將該尾款金額給付原告，是被告已繳清全部價金，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於九十一年五月七日簽立土地買賣契約書，由被告買受原告所有之前開二筆土地，總價款六千九百八十六萬六千零三十五元，載明內含估計之土地增值稅七百九十二萬元；上開土地業已移轉登記予被告所有。
（二）被告已給付之價金為：⑴訂金五十萬元，⑵代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款及利息五千零十六萬三千零十四元，⑶代書費四萬八千八百二十七元，⑷鑑界代辦費一萬零五百元，⑸塗銷抵押登記費一千五百元，⑹被告代繳之土地增值稅七百二十三萬七千四百五十一元，但依買賣契約書第三條第二款約定，以買賣契約明定估計之七百九十二萬元計算，⑺四百六十六萬七千二百九十二元。
四、按買受人對於出賣人，有交付價金之義務，又買賣標的物及其價金交付，除法律另有規定或契約另有訂定外，應同時交付之，民法第三百六十七條、第三百六十九條定有明文。原告主張被告尚積欠四百六十六萬七千二百九十二元尾款未給付乙節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為（一）兩造有無合意土地增值稅減半課徵之利益歸買方即被告享有？（二）被告是否已給付買賣價金完畢？經查：
（一）兩造有無合意土地增值稅減半課徵利益歸買方享有之約定部分：
１、被告抗辯稱：本件系爭二筆土地與九十二年重訴字第三一號事件中之五筆土地均係由原告之夫林宗仁出面一起洽談之買賣等語，為原告所不爭執，是該部分事實，自堪信為真實。又被告抗辯稱：原告之夫林宗仁與被告洽談買賣契約時，有與被告約定土地增值稅減半課徵之利益由買方享有，亦即土地增值稅減半之金額仍應自土地買賣總價金中扣除等語，業經證人即本件土地買賣仲介李志平於九十二年度重訴字第三一號給付價金事件中到庭證稱：賣方有同意土地土增值稅稅金減半的金額要給買方，也就是減半的利益歸屬買方，應該從買賣價金中扣除，從買賣價金扣除等語（見九十二年度重訴字第三一號卷一三五、一三六頁）；又證人即同為本件買賣仲介李鎮昌亦於九十二年重訴字第三一號事件審理時到庭證述：「本件土地是我介紹買賣的，九十年的後半年以後開始談到買賣成交為止，大部分過程我都有參與，買賣的價格是以坪數，每坪十二萬元計算，增值稅是由賣方繳納，每坪十二萬元是包括出賣人應該要付的土地增值稅。至於增值稅的金額我不知道，我知道政府在九十一年二月有實行增值稅減半徵收，‧‧‧當時賣方有答應減半的部分要給買方。這是已經談妥每坪十二萬元價金後，賣方有答應說增值稅的一半要給買方的意思是增值稅本來是賣方要付，減半後賣方只要付一半，這一半要給買方」等詞（見九十二年度重訴字第三一號卷第一六六、一六七頁）。另證人即被告之父鍾文政於九十二年重訴字第三一號事件審理時亦到庭證陳：本件買賣本來原告每坪要賣十四萬元，買後來降為十二萬，仲介跟我說如果增值減半後，大約每坪十一萬多元，有比較便宜了，仲介極力促成，後來我再加三百萬元，增值稅問題有跟原告直接談過二、三次等語（見九十二年度重訴字第三一號卷一五０、一五一頁）；證人即被告乙○○之妻陳秋燕亦證稱：本件買賣從九十年十月以後有陸續參與，有跟原告見面。九十一年一月時，原告來我們公司，談論本件土地買賣事宜，那時談每坪十二萬元，原告有答應增值稅減半要歸我們，九十一年三、四間原告由二位李先生陪同至我們公司，因為那時要簽合約了，有明確講增值稅減半的利益歸買方等語（見九十二年重訴字第三一號卷一五二頁）。參以證人李鎮昌及李志平等二人與兩造並無任何親戚或僱佣關係，其等居間仲介本件買賣，對於本件買賣條件之洽談應十分清楚，且買方即被告始終在意本件土地增值稅額之問題，此亦可由證人即原告受僱人謝明祥於九十二年重訴字第三一號審理時到庭證陳：仲介李鎮昌有要求賣方提供土地增值稅資料，並請稅捐處試算金額，買方有將資料傳真給買方陳秋燕等語為證（見九十二年度重訴字第三一號卷一八六頁），及於本院審理時亦到庭證述：九十一年一月底因買方要求一份增值稅金額，那時仲介提議我們去請稅務人員試算，所以我們去請稅務人員試算，試算是七筆土地一起算，之後將試算表四張及三張重劃費用負擔證明傳真給陳秋燕等語（見本院卷一四七頁）明顯可知，再審酌本件買賣價金既內含土地增值稅，則土地增值稅應由誰負擔、負擔之金額為何，自為兩造買賣條件重要之點，而上開仲介人針對該重要之點就其耳聞親見之事實為具結證述，該二人所為證述應可採信，亦核與買方代表鍾文政、陳秋燕所述相符，是參諸上開證人之證述，本院認被告抗辯：原告之夫林宗仁與被告洽談系爭土地之買賣時與被告有土地增值稅減半利益歸買方享有之合意存在等語，應堪採信，原告辯稱原告之夫林宗仁與被告間無上開合意存在，為無可採。
２、按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第一百零三條定有明文。原告雖主張原告只委託林宗仁與被告洽談土地買賣價格問題，並未授權林宗仁與被告談增值稅減半徵收利益之問題，亦未授權林宗仁與被告另作口頭約定，原告只見過土地買賣契約書，兩造之契約內容自應以契約書所載之內容為限云云，惟查，原告與被告間關於系爭二筆土地之買賣事宜，被告全權授權林宗仁處理，且本件買賣之全部洽談過程亦均係由林宗仁與被告進行，只是因為系爭土地係登記在原告名下，最後才由原告在買賣契約書上簽名等情，此為原告所不爭執，再參諸系爭買賣本亦由林宗仁直接簽立，係因代書要求林宗仁應出具原告之正式委託書，才於當天下午再由原告至代書事務所簽名等情，亦經在場簽約之證人陳秋燕、代書林慧雅到院證述（見本院卷一０六頁、一一二頁）明確，原告亦自承係林宗仁叫伊去代書事務所簽名（見本院卷八二頁），及徵之證人即代書林慧雅就簽約過程所證：原告至代書事務所簽約時，原對土地增值稅之核定有意見，經伊與買方之代理人陳秋燕聯絡表示所有內容均與林宗仁談妥之後，原告在未與林宗仁聯絡下，即簽名同意買賣等語（見本院卷一一三頁），均足見原告已有完全授權林宗仁處理本件買賣事宜，林宗仁就有關本件買賣所為之意思表示效力自均及於原告，應不限於書面契約所載之文字內容，而林宗仁與被告洽談系爭土地之買賣時確與被告有土地增值稅減半利益歸買方享有之合意存在，已如前述，該效力自應及於原告，原告主張伊係自行至代書事務所簽立契約，自不可能與被告有何增值稅減半利益歸買方享有之口頭約定，亦未授權林宗仁與被告為上開口頭約定，是兩造間應無上開合意存在云云，自非可採。
（二）被告是否已給付買賣價金完畢部分：
１、本件兩造間雖有約定增值稅減半之利益歸由買方（被告）享有，已如前述，惟兩造於買賣契約書第二條《買賣總價款》中除記載總價金金額外，尚載明「內含估計土地增值稅新台幣一千五百十五萬元」，並於第三條《付款方法》第二條中約定：「土地增值稅由甲方（即買方）代繳，該稅金俟後由應付款中扣除；倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除。」等詞，足見因本件買賣約定土地增值稅由買方代繳，並得由買賣總價款中扣除，則估計之土地增值稅金額多少，勢將影響買賣雙方對本件買賣價金金額之議定。
２、經查，被告就本件土地增值稅之計算及本件買賣契約書之擬定事宜，係委由稅務顧問蔡玉萍辦理，業經證人蔡玉萍於九十二年度重訴字第三一號事件審理時到庭結證稱：「增值稅的金額是經過多次核算估計的，‧‧‧估計的金額一千五百十五萬元是全額稅額，沒有經過減半優惠，雙方對此估計之金額沒有爭執，買方知道所估的金額並不是減半的金額。」（見九十二年重訴字第三一號卷五八頁）、「賣方陸續提供市地重劃區負擔總費用證明書等資料給陳秋燕小姐，陳秋燕再轉交給我而算出土地增值稅金額為一千五百十五萬元，我並依此數據寫在契約書上，買賣契約書所列是沒有減半之全額稅額，我有告訴買方代表陳秋燕估算之土地增值稅額一千五百十五萬元是『全額』，我也一直以為是全額。但直到九十一年十一、十二月間本件訴訟進行中被告訴代請我重新整理計算基礎時，我才發現當時我計算公式已經有除以二，但我訂約時告訴買方一千五百十五萬元係全額」等語（見九十二年重訴字第三一號卷九十三年一月七日言詞辯論筆錄），而本件系爭土地係與前開案件五筆土地一起洽談，土地增值稅亦係由證人蔡玉萍一起核算估計，情節自應相同，且證人蔡玉萍於本院審理時亦到庭為相同之結證，並證述當初估算時有告知買方之處理人陳秋燕，買賣契約書中所列之土地增值稅「七百九十二萬元」是「全額」等語明確（見本院卷一五０頁），可見訂約當時，依被告所委請之會計人員估算土地增值稅額全額即為「七百九十二萬元」，原告訴訟代理人雖以證人謝明祥所提出之土地增值稅試算表資料，質疑證人蔡玉萍之上開證述，並主張「七百九十二萬元」應係土地增值稅「半額」，然證人謝明祥並未參與本件買賣之洽談過程，且最後之「七百九十二萬元」金額，亦非證人謝明祥所核算出來的，則就買賣雙方就契約書中所列之土地增值稅金額係如何之認定，證人謝明祥自無從知悉，是原告以證人謝明祥所提出之資料質疑證人蔡玉萍之證述，自無可採，再徵諸證人蔡玉萍既係被告方面所委請之稅務顧問，衡情自會為委任人即買方為有利之計算，而有關買賣契約書所列之土地增值稅金額究係「全額」或「半額」涉及買賣價金之議定及買方應給付之金額計算，證人蔡玉萍自無可能故為不利於買方之證述，證人蔡玉萍之上開證述，應為可信，是依證人蔡玉萍之證詞可知，買賣雙方於簽立系爭土地買賣契約書時所認識之土地增值稅全額應為七百九十二萬元，亦即契約所載買賣價金內含估計土地增值稅金額七百九十二萬元為「全額」稅額，則無論買方（被告）所代繳之金額若干（縱使僅繳減半金額），買賣價金均應扣除全額「七百九十二萬元」（此為兩造所認識買賣價金應扣除之金額），兩造並基於買賣雙方所合意減半之利益歸由買方享有，將此『全額』之金額七百九十二萬元載明於買賣契約中，並於買賣契約第三條明白規定：「土地增值稅由甲方（即買方）代繳，該稅金俟後由應付款中扣除；倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除。」等語，以作為兩造扣除買賣價金之基礎無訛，否則，雙方何以未將口頭約定之「增值稅減半利益歸買方享有」形諸於契約文字中，反而將估計之增值稅「金額」明載於買賣總價款及付款方法等條文中！雖然兩造對土地增值稅額之估算（此估計稅額乃被告委請之會計人員所估算）與事後稅捐機關實際核課之稅額差距甚大（政府核課減半後稅額為七百二十三萬七千四百五十一元），然仍不能改變兩造於訂約當時所共同認識並同意內含於買賣價金之估計增值稅全額為七百九十二萬元之事實，換言之，兩造所合意之「減半利益歸買方享有」之「減半利益」係指估計七百九十二萬元之一半，並非政府機關核課之土地增值稅全額之一半，如此認定始符合契約文字規範及兩造訂約之真意。
３、綜上，兩造所簽訂之買賣契約書所約定代繳之土地增值稅金額「全額」既估計為七百九十二萬元，並作為扣除買賣價金之基礎，再依買賣契約第三條規定意旨，被告無論代繳之稅額若干，均以七百九十二萬元計算，應從買賣總價金中扣除，則本件被告代原告繳納之土地增值稅額為七百二十三萬七千四百五十一元，雖低於七百九十二萬元，然原告仍主張將買賣價金扣除七百九十二萬元，應屬可採，被告抗辯：除扣除實繳之七百二十三萬七千四百五十一元外，應再扣除七百二十三萬七千四百五十一元，並不可採。從而，本件被告已給付之價金應係⑴訂金五十萬元，⑵代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款及利息五千零十六萬三千零十四元，⑶代書費四萬八千八百二十七元，⑷鑑界代辦費一萬零五百元，⑸塗銷抵押登記費一千五百元，⑹土地增值稅七百九十二萬元，⑺四百六十六萬七千二百九十二元，合計六千三百三十一萬一千一百三十三元，而本件買賣總價款為六千九百八十六萬六千零三十五元，則原告主張被告尚積欠價金六百五十五萬四千九百零二元，自為可採，被告抗辯已給付價金完畢，為無可採。
五、綜上所述，原告主張被告尚欠價金六百五十五萬四千九百零二元，應為可採，則原告依買賣之法律關係，訴請被告給付價金六百五十五萬四千九百零二元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年五月二十四起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、又本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、兩造均原告陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、八十五條第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十三 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 童來好右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 三 月 二十三 日~B法院書記官 陳美蓉