臺灣臺南地方法院民事判決 九十二年度重訴字第三一號
原告即反訴被告 甲○○訴 訟 代 理 人 詹俊平律師被告即反訴原告 乙○○
丁○○丙○○共同訴訟代理人 李汶哲律師
查明邦律師右一人複代理人 邱銘峯律師右當事人間請求給付價金事件，本院（言詞辯論終結日期：九十三年一月七日）判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟貳佰伍拾萬柒仟陸佰陸拾捌元，及自民國九十二年一月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：如主文第一項所示，並願供擔保請准宣告假執行。
（二）反訴部分：駁回反訴原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）本訴部分：
１、緣被告等於民國（下同）九十一年五月七日與原告訂立土地買賣契約，共同向原告購買坐落台南市○區○○段0000－0000、0000－0000、0000－0000、0000－0000、0000－0000地號五筆土地，買賣契約第二條約定買賣總價款為新台幣（下同）一億六千四百萬零二千五百四十元，其中包括預估之土地增值稅一千五百一十五萬元，有兩造之土地買賣契約書影本附狀可稽。原告並已將土地所有權移轉登記過戶予買方。但被告迄未將買賣價金付清。
２、按被告等除於訂約時給付原告訂金一百五十萬元外，另代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款一億三千萬元，及給付系爭土地承租戶之押金五十四萬元，代書費九萬三千四百七十一元，鑑界代辦費二萬四千元，塗銷抵押登記費一千五百元，另有原告同意支付交地延遲金二十萬元由買賣價金扣抵，又本件土地買賣應繳已由被告代繳之土地增值稅為一千三百八十二萬九千二百零九元，總計依約應由原告負擔得自總價金扣抵之金額合計為一億四千六百一十八萬八千一百八十元，買賣總價金結餘尾款計有一千七百八十一萬四千三百六十元，惟被告就尾款僅給付三百九十八萬五千九百零一元，尚有一千二百五十萬七千六百六十八元餘款迄今未給付。
３、但查兩造買賣契約書第三條第二款約定：倘實繳之土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣價款中扣除。本件土地買賣實繳之土地增值稅為一千三百八十二萬九千二百零九元，與契約第二條之預估增值稅減少一百三十二萬零七百九十一元，依契約書第三條第二款之約定，扣除該減少之土地增值稅，被告等應給付原告之買賣價金尾款應為一千六百四十九萬三千五百六十九元，但被告等就尾款部份僅給付三百九十八萬五千九百零一元，尚餘一千二百五十萬七千六百六十八元迄未給付，雖經屢催，均無結果。
４、查兩造訂立之買賣契約書第二條所載增值稅金額一千五百十五萬元，係原告向稅務人員查詢後，經稅務人員大約估算增值稅總金額約為三千零二十九萬零七百五十二元，減半後約為一千五百餘萬元，該估算資料，經賣方即原告傳真給被告乙○○之妻陳秋燕收，經雙方合意減半增值稅金額暫定為一千五百十五萬元，而後由被告撰寫買賣契約書，此為被告所不否認，並經證人李鎮昌結證在卷，有關增值稅約定契約書第三條第二款記載詳明，兩造於簽約時，雖就契約內容部份刪改，但刪改處則經雙方蓋章於其上，至於契約第三條第二款之約定，雙方均無爭議，其後，兩造雖就契約另有更正或補充，則另立同意書為之，其餘均無所更易，因此證人蔡玉萍之證言，全非實在，原告否認之。
５、增值稅減半後之金額估算雖約為一千五百餘萬元，但因尚需扣除減徵稅額及增繳之地價稅，因此，被告實際代繳之增值稅僅有一千三百八十二萬玖仟二百零九元，與契約第二條之預估增值稅減少一百三十二萬零七百九十一元，但被告仍自總價金中扣除一千五百十五萬元，被告因而獲取一百三十二萬零七百九十一元之利益。
６、買賣標的土地，雖由原告信託登記給予原告之女兒，並登載於土地登記簿上，此為被告所知悉，且有無終止信託，均不影響出賣人辦理所有權移轉登記之義務，因此訂立契約時，被告並無多此一舉，要求先行終止信託，再辦過戶登記，何況原告並無違約，已將系爭土地所有權移轉登記予被告所有，被告自應付清全部價金。
７、被告雖於九十一年十月間電匯三百九十八萬五千九百零一元給原告，其餘尾款，被告則拒不給付，原告屢次催請給付，被告均置之不理，被告未付之尾款有一千二百多萬元，近乎總價款之十分之一，原告不可能未予催討，如果原告捨而不催討，即不可能提起訴訟，因此，被告之主張顯不合情理。何況證人謝明祥到庭結證曾與買方會算，並催請給付。會算內容即如前開第二項所載。
８、兩造間有關本件不動產所有權移轉之買賣契約，除依法以書面為之外，並無其他非書面之口頭約定，被告對於書面契約所載並無爭執，應無民法第九十八條適用餘地。
９、按兩造就系爭土地即坐落台南市○○段○○○○○○○○○○號等五筆土地之買賣，係自九十年十月開始，由原告甲○○與被告之父鍾文政洽談，至九十年十二月間兩造合意以每坪十二萬元成交，原擬於九十年十二月訂立契約，但被告藉故拖延，直到九十一年四月份被告又經仲介人向原告表示確定要購買系爭土地，原告原本不想將系爭土地出售予被告，因其於九十年十二月已談好價錢，約定九十年十二月即要訂立買賣契約，但竟食言，藉故拖延，時隔數月，才又表示願意購買，使原告增付多期貸款利息，原告認為買方欠缺誠信，後因買方表示願補償原告甲○○及其配偶林郭美珠共三百萬元，原告甲○○始同意以每坪十二萬元出售給被告，兩造就價金之支付、增值稅之繳納等細節談妥後，即由被告書立土地買賣契約書，買賣契約書上之買賣總價款，係由買方核算之金額，買方並將契約書，傳真給原告，原告僅就契約第五條第三款之內容加以修改，再由大北公司之職員謝明祥請仲介將修改後之買賣契約書拿去給買方，約經一星期左右，買方才通知賣方謂契約已寫好，兩造乃約定於九十一年五月七日在買方經營之公司蓋章，當日蓋章時，兩造合意就第三條第一款刪除數字，其餘契約內容未有爭議，即由原告甲○○及被告丙○○、丁○○、乙○○蓋章於契約上。至於甲○○之配偶林郭美珠部份，則由林郭美珠親自前往代書處蓋章。
、兩造之土地買賣契約書，係於兩造就買賣條件談妥後，由買方即被告託代書製作，此為兩造所不爭，並有證人李志平及李鎮昌結證在卷，代書書立本件買賣契約書時，原告（即賣方）並未在場參與，雖買方於代書撰寫契約書後，曾傳真給原告（即賣方），但原告僅就契約第五條第三款加以修改，其餘部份均未予更易，即將之送回給被告。買賣契約書既是買方委請代書撰寫，則代書必係就買方（即被告）委託內容書寫，而代書撰寫契約時，賣方（即原告）並未在場參與，且九十一年五月七日兩造在契約上蓋章時，既未再談及土地增值稅事宜（請見⒌⒖證人李志平證詞及⒏李鎮昌之證詞），因買賣條件在之前都已經講妥了，簽約當天只是去簽約而已（請見⒏李鎮昌證詞），因此，被告主張簽約時，被告欲將土地增值稅減半歸買方享有，原告大聲反對云云，顯然不實，因為，買賣契約書既是由被告指示代書撰寫，如兩造確有土地增值稅減半歸買方享有，則買方必定指示代書將該合意內容，載明於契約書內，如原告不同意，應會要求刪除，應不可能如被告所謂於簽約時，被告始欲將增值稅減半歸買方等詞句加入契約內，而原告大聲以我說話算話，反對列入云云，何況證人李志平、李鎮昌均證稱簽約時均未聽到兩造談及增值稅之問題，證人李鎮昌更證稱：買賣條件在之前都已經講妥了，簽約當天只去簽約而已。矧查買賣條件都是賣方甲○○與買方之父鍾文政洽談，洽談時，證人蔡玉萍、林慧雅均不在場，原告甲○○僅在蓋章簽約時，首次見到蔡玉萍及林慧雅（請見⒊⒍蔡玉萍證詞），但兩造在九十一年五月七日蓋章簽約時，既如證人即仲介李志平及李鎮昌證述，簽約時只是簽約而已，當天並未聽到兩造再談及增值稅問題，足見蔡玉萍及林慧雅均為附和被告（即賣方）而為不實之證詞，其證言應不可採信。
、又查證人蔡玉萍證稱：估計的金額一千五百十五萬元是全額的稅額沒有經過減半優惠（請見⒊⒍筆錄第三頁蔡玉萍證詞），證人林慧雅則稱合約書所估的增值稅額是指減半後的稅額。負責會計的蔡玉萍與做代書的林慧雅，證詞居然不一致，而林慧雅則是聽蔡玉萍及陳秋燕說的。而證人陳秋燕證稱：契約書的第二條增值稅新台幣一千五百十五萬元是指全額。訂約的意思是全額的增值稅不得低於一千五百一十五萬元，不足一千五百一十五萬元的部份，就是以一千一十五萬計算（請見⒎筆錄第六頁陳秋燕證詞），陳秋燕此一證述，適足證明原告起訴狀及前所提出之準備書狀之主張，並無不當，而被告之抗辯或反訴之主張係出於誤會，或因萌起貪念，欲藉故惡意「硬拗」，以謀減少價金，獲取不當利益。
、另查原告甲○○之配偶林郭美珠也將坐落台南市○○段0000－0000及0000－0000地號二筆土地出售給本件之被告乙○○等，林郭美珠係於九十一年五月七日下午前往代書事務所在買賣契約書上蓋章，林郭美珠蓋章之前，買方（即被告乙○○等）已在契約書上蓋章，林郭美珠先看契約內容，認為契約書上有關增值稅之約定不合理，對賣方不利，認為要修改，在場之蔡代書即以電話轉告買方，但買方說如果改一字，他們就不買了，後來就沒有改了。證人陳秋燕證稱當天蔡代書確有打電話給買方（請見鈞院重訴字第一九四號給付價金事件⒏⒋筆錄），但買方不同意修改，足證兩造之書面契約即為兩造之合意內容，除此之外，無任何口頭約定。
、證人蔡玉萍、林慧雅、李志平及李鎮昌雖均具結而為證言，但證人之具結，僅是刑法偽證處罰之要件，具結不能保證證言必為真實，否則，刑法又何必訂立偽證專章﹖因人性總有弱點，證人或因利益誘惑或因人情壓力，而違背良心，雖經具結，仍為虛偽陳述者，為數非鮮。本件證人蔡玉萍、林慧雅、李志平、李鎮昌之證言，互有矛盾，有者稱在雙方蓋章簽約時談及增值稅減半歸屬問題，有者稱蓋章簽約當天未談到此一問題，係在蓋章前有談到，但原告否認另有口頭約定。矧乎契約書係由被告託人撰寫，而部份證人竟稱兩造於蓋章簽約時，被告始欲將增值稅減半歸屬買方享有列入契約，實悖情理，應非實在。
、按交易習慣，如買賣雙方訂有買賣書面契約，必將雙方合意之契約內容，全部載明於書面契約內，應不可能將合意內容，一部份填載於契約書內，而另一部分則保留為口頭約定。本件被告聲稱本件之買賣兩造除訂有書面契約外，又就增值稅減半問題，另有口頭約定云云，顯違一般交易習慣，原告否認之。矧查本件買賣契約書係事先由買方撰寫，而後傳真給賣方，賣方僅就契約書第五條第三款內容加以修改，其餘均未更易，即交由仲介送回去給買方業經證人謝明祥結證。不久被告即通知原告前往蓋章簽約。被告撰寫契約書時，已就有關土地增值稅條款載明於第三條第二款內，該條項約定，於被告撰寫契約書時，內容即為如此，兩造於會面蓋章時，並未對該條項有任何爭議，亦未有修改更易，被告亦未主張該條項所載不實，顯見兩造就土地增值稅合意內容，即為土地買賣契約書所載，並無所謂另有口頭上之任何約定。
、證人謝明祥於⒐⒖到庭結證稱，試算增值稅的資料，是我們去稅捐處幫我們算的，增值稅試算表手寫金額、公式是稅捐處人員寫的，我到稅捐處拿這個試算表，後來回到我們公司，我就把這些試算增值稅的資料傳真給陳秋燕，一共傳真七張給陳秋燕，另外兩張是我老闆娘賣土地給被告的土地增稅資料，另外三張為原告當庭提出之市地重劃區負擔總費用證明書。謝明祥之證言及狀附相關證物均足以證明被告所舉之證人林慧雅及蔡玉萍之證言均非實在。
、我們只有提供九十二年九月二十六日辯論狀所附資料給被告，未再提供任何資料，故被告稱原告對其提供之資料有先後不一致情形，並不實在。
（二）反訴部分：查兩造之買賣契約書第二條約定買賣總價款一億六千四百零貳仟伍佰肆拾元，內含估計土地增值稅一千五百一十五萬。合約第三條二款約定‧‧‧倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除。按被告（反訴原告）繳納之土地增值稅為一千三百八十二萬九千二百零九元，與契約第二條之土地增值稅稅估計之金額一千五百十五萬元，相差一百三十二萬零七百九十一元，但反訴被告起訴時除扣除反訴原告實繳之土地增值稅一千三百八十二萬九千二百零九元外，併又扣除一百三十二萬零七百九十一元，合計自總價款中扣除了一千五百一十五萬元，原告（反訴被告）之起訴狀說明甚詳，原告（即反訴被告）並無獲取不當利益，因此，反訴原告之反訴顯無理由，被告（反訴原告）既不否認兩造買賣契約書第三條第二款之約定，益證其所謂另有口頭約定云云，應屬虛構，並不實在。
三、證據：提出①土地買賣契約書一份、②土地謄本五份、③土地增值稅估算單七份、④同意書三份、⑤土地增值稅繳款書五份為證，並聲請訊問證人謝明祥。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）本訴部分：駁回原告之訴。
（二）反訴部分：
１、反訴被告應給付反訴原告一百三十二萬零七百九十一元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
２、訴訟費用由反訴被告負擔。
３、反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本訴部分：
１、系爭土地買賣給付價金事件，原、被告雙方對於土地總價款，及雙方所約定由土地買賣價金中所得扣除之部分，皆無太大爭議，僅僅係總價款扣除剩餘一千七百八十一萬四千三百六十元價金，原、被告雙方就其餘扣除部分，有所爭論。
２、原告方面主張：一千七百八十一萬四千三百六十元價金，被告可依契約第三條第二款規定，扣除預估土地增值稅（一千五百十五萬元）與實繳土地增值稅（一千三百八十二萬九千二百零九元）之差價一百三十二萬零七百九十一元。再扣除被告已繳尾款三百九十八萬五千九百零一元。被告等尚須連帶給付原告一千二百五十萬七千六百六十八元。被告方面主張：除契約上約定兩項扣減數額外，雙方尚有口頭約定土地增值稅減半部分（非被告代替原告繳納部分），利益歸被告享有，故一千七百八十一萬四千三百六十元，被告可扣除：㈠土地增值稅減半部分一千三百八十二萬九千二百零九元。㈡依契約第三條第二款規定，扣除預估土地增值稅（一千五百十五萬元）與實繳土地增值稅（一千三百八十二萬九千二百零九元）之差價一百三十二萬零七百九十一元（惟此部份被告等於給付尾款時並未扣除，現於反訴中主張）。被告已支付一千七百八十一萬四千三百六十元扣除一千三百八十二萬九千二百零九元之尾款三百九十八萬五千一百五十一元。
３、系爭土地買賣，原、被告雙方於九十年十月間，即透過原告方面之仲介人李振昌牽線，雙方開始接觸，且自開始接觸至簽約為止到履約過程，雙方皆有土地增值稅減半利益歸屬於被告（買方）之共識，於此核先敘明。
４、原告方面於買賣之初，原本將買賣標的之七筆土地（涉及本案者，僅五筆土地），總面積共一千九百二十三點二一坪，要求每坪以十二萬五千元之價金賣出，然被告方面認為太貴，經雙方協商後，同意以每坪十二萬元價格計算。故係爭五筆土地買賣，面積共計四千四百六十點零二平方公尺，換算坪數約一千三百四十九點一五坪，故係爭五筆土地買賣價金共計一億六千一百餘萬元。然九十一年二月至四月間，土地增值稅減半優惠已開始實施，原告方面基於先前約定，減半利益歸屬於被告，認為被告方面享有優惠太多，遂由原告帶同仲介李振昌、李志平至被告公司辦公室，要求就原有價金外，再增加價金三百萬元，被告方面基於享有土地增值稅減半考量，口頭同意原告。故係爭五筆土地買賣總價款，方從一億六千一百餘萬元，調整成一億六千四百餘萬元。由土地買賣之最後定價，明顯可看出雙方在磋商買賣契約之際，早已有土地增值稅優惠減半歸屬被告之合意，否則被告方面豈能同意原告任意加價達三百萬元。此點，係雙方當事人意思表示真意（增值稅利益歸屬）之明證。
５、被告方面曾於九十一年十月二日傳真原告，將係爭土地買賣總價金扣除雙方同意部分，剩餘尾款共計三百九十八萬五千九百零一零一元，原告對此並無異議，被告遂於翌日將尾款匯給原告，原告收受尾款後，亦無任何質疑，直至九十二年才突然提起訴訟，要求被告給付剩餘價金一千二百餘萬元。顯見至九十一年底契約履約完成後約三個月，原告方面從未質疑被告方面尚有尾款未支付，原告亦同意按雙方口頭約定事項、契約等計算買賣價金。若依原告主張，九十一年十月初被告方面給付尾款後，原告早該主張尚有一大筆價金未支付，絕不可能拖延三、四個月後才突然提起訴訟。原告此舉，顯與經驗法則不符，亦可證明契約當事人之真意，係如同被告所主張，如此方符情理。
６、鈞院九十二年三月六日庭期時，證人蔡玉萍曾證稱：「兩造確有合意土地增值稅減半後的優惠利益應該歸買方享有，也就是買方幫賣方代繳一半的稅額後，優惠減半的部分還要再從買賣價金中扣除。因為當初買方有要求訂在契約中，但賣方說他講話算話，所以才沒有載明在契約中」。證人林慧雅亦證稱：「‧‧‧被告有提出修改，但原告說他是生意人說了就算。」。顯見原、被告雙方確有口頭約定、，土地增值稅減半部分，利益歸於被告，除代繳部分可扣抵總價金外，減半部分亦可扣抵總價金。被告曾在簽約當日要求明文定在契約中，但因原告強調他是老一輩的人，做生意一向說話算話，一諾即值千金云云，所以被告才勉強同意，未將該段文字寫明於契約中。
７、按依民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之詞句」。本件買賣契約，當事人之真意，買賣價金除扣除契約上明文所規定者外，尚有包括雙方口頭約定利益歸屬，或以同意書方式補充契約內容，顯見原被告間除契約外，另有其他關於契約內容變動之口頭及書面約定。探求當事人真意，原告顯已同意減半的土地增值稅，可由買賣總價金中扣除，故原告主張顯無理由。
８、本件系爭土地增值稅自始均由陳秋燕委員蔡玉萍代為核算，因原告所提供之土地重劃費用等相關資料先後不一致，導致蔡玉萍所概算之土地增值稅額有七千餘萬元、四千餘萬元、三千多萬元等不同數額。
（二）反訴部分：
１、緣反訴原告與反訴被告於九十一年五月七日訂立土地買賣契約，由反訴原告等三人共同向反訴被告購買座落於台南市○區○○段0000－0000、0000－0000、0000－0000、0000－0000、0000－0000之土地五筆，雙方約定土地買賣總價款為一億六千四百萬二千五百四十元，該總價經扣除雙方同意金額後，反訴原告尚須給付反訴被告一千七百八十一萬四千三百六十元，此為雙方所不爭執部分。
２、惟其餘土地買賣價金，反訴原告主張依雙方簽約時口頭約定，本件不動產買賣有關土地增值稅減半利益部分，其利益歸屬於反訴原告（此亦為本案本訴審理部分）。故在雙方不爭執土地價金部分一千七百八十一萬四千三百六十元，應再扣除一次土地增值稅減半之利益，即再扣除一千三百八十二萬九千二百零九元後，剩餘之價金三百九十八萬五千一百五十一元，依土地買賣契約第三條第二款：「‧‧‧倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除」之約定，反訴原告本可主張剩餘價款三百九十八萬五千一百五十一元可扣除雙方對於土地增值稅預估價（一千五百一十五萬元）與實繳值（一千三百八十二萬九千二百零九元）之差額一百三十二萬零七百九十一元，然反訴原告並未扣除上述差額一百三十二萬零七百九十一元，並且在九十一年十月三日與反訴被告校對尾款後，匯出本件土地買賣契約之尾款給反訴被告。
３、惟履約完成後，反訴被告竟不承認雙方當時有關土地增值稅利益歸屬口頭約定，提出本件訴訟。反訴原告為保障權益，要求反訴被告應返還反訴原告一百三十二萬零七百九十一元，請求權基礎除契約上請求權外，復依民法第一百七十九條不當得利規定主張。另參酌反訴被告在本訴中所提起訴狀頁三之扣款陳述，反訴被告亦承認反訴原告有此權利。
三、證據：提出①匯款單一份、②傳真一份、③同意書二份、④錄音帶及譯文一份⑤土地增值稅計算公式、⑥系爭土地增值稅計算單據二紙為證，並聲請訊問證人李志平、蔡玉萍、林慧雅、鍾文正、陳秋燕、李鎮昌。
理 由
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：被告於九十一年五月七日與原告訂立土地買賣契約，共同向原告購買坐落台南市○區○○段五○－八五、五○－二九六、五○－二九七、五○－
二九八、○○五○－八七地號等五筆土地，並約定該五筆土地買賣總價款為一億六千四百萬零二千五百四十元，內含預估之土地增值稅一千五百十五萬元。而被告除訂約時給付原告訂金一百五十萬元，另代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款一億三千萬元，及給付系爭土地承租戶之押金五十四萬元、代書費九萬三千四百七十一元、鑑界代辦費二萬四千元、塗銷抵押登記費一千五百元外，再扣除原告延遲交地之遲延金二十萬元，及已由被告代繳之土地增值稅一千三百八十二萬九千二百零九元（依買賣契約書第三條第二款約定，以一千五百十五萬元計）後，被告僅給付三百九十八萬五千九百零一元，尚有一千二百五十萬七千六百六十八元迄未給付。原告已將前開五筆土地登記予被告所有，然被告迄未將買賣價金付清，為此爰依土地買賣契約第二條之規定，請求被告給付剩餘之買賣價金一千二百五十萬七千六百六十八元及法定遲延利息等語。
二、被告則以：兩造於協議買賣之過程均以總價內含土地增值稅為主軸議價，並以總價款扣除土地增值稅、代書費、鑑價代辦費、代償原告貸款等費用後之淨值屬原告所有，起初兩造合意以每坪十二萬元價格出售系爭五筆土地（面積共計四千四百六十點零二平方公尺，換算坪數約一千三百四十九點一五坪），則買賣價金共計一億六千一百多萬元，並言明土地增值稅因政府規定減半課徵之利益由買方（即被告）享有，亦即買方雖僅替賣方繳納減半的稅額，但另一半的部分還是要從買賣價金中扣除。原告並因此而要求於原有買賣總價額再加價三百萬元，被告基於土地增值稅減半優惠，同意原告之要求，以一億六千四百零二千五百四十元為最後定價，並於契約中明定買賣價金之總價額內含土地增值稅「一千五百十五萬元」。今被告已代原告實繳政府實施減半優惠後之土地增值稅金額為一千三百八十二萬九千二百零九元，依約應由原告負擔，而得自總價金扣抵，且因雙方約定土地增值稅減半之利益歸買方享有，是除扣除被告所實繳之土地增值稅額一千三百八十二萬九千二百零九元外，尚需再扣除一千三百八十二萬九千二百零九元，故尚僅餘三百九十八萬五千一百五十一元之尾款，被告業已將該尾款金額給付原告，是被告已繳清全部價金，原告之請求顯無理由等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於九十一年五月七日簽立土地買賣契約書，由被告買受原告所有之前開五筆土地，總價款一億六千四百萬零二千五百四十元，載明內含估計之土地增值稅一千五百十五萬元；上開土地業已移轉登記予被告所有。
（二）被告已給付之價金為：⑴訂金一百五十萬元，⑵代原告償還系爭土地之銀行抵押貸款一億三千萬元，⑶系爭土地承租戶之押金五十四萬元，⑷代書費九萬三千四百七十一元，⑸鑑界代辦費二萬四千元，⑹塗銷抵押登記費一千五百元，⑺扣除原告同意支付之延遲交地遲延金二十萬元，⑻被告代繳之土地增值稅一千三百八十二萬九千二百零九元，但依買賣契約書第三條第二款約定，以買賣契約明定估計之一千五百十五萬元計算，⑼三百九十八萬五千九百零一元。
四、按買受人對於出賣人，有交付價金之義務，又買賣標的物及其價金交付，除法律另有規定或契約另有訂定外，應同時交付之，民法第三百六十七條、第三百六十九條定有明文。原告主張被告尚積欠一千二百五十萬七千六百六十八元尾款未給付一節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者為（一）兩造有無合意土地增值稅減半課徵之利益歸買方即被告享有？（二）關於買賣契約明載總價金內含「估計土地增值稅一千五百十五萬元」之約定，所指為何（究係指全額或減半之金額）？經查：
（一）土地增值稅減半利益歸買方享有之約定部分：被告抗辯稱：原告於兩造簽署買賣契約時，有約定土地增值稅減半課徵之利益由買方享有，亦即土地增值稅減半之金額仍應自土地買賣總價金中扣除一節，業經證人即本件土地買賣仲介李志平證稱：賣方有同意土地土增值稅稅金減半的金額要給買方，也就是減半的利益歸屬買方，應該從買賣價金中扣除，從買賣價金扣除等語（見本院卷一三五、一三六頁）；又證人即同為本件買賣仲介李鎮昌亦到庭證述：「本件土地是我介紹買賣的，九十年的後半年以後開始談到買賣成交為止，大部分過程我都有參與，買賣的價格是以坪數，每坪十二萬元計算，增值稅是由賣方繳納，每坪十二萬元是包括出賣人應該要付的土地增值稅。‧‧‧政府在九十一年二月有實行增值減半徵收，‧‧‧當時賣方有答應減半的部分要給買方。這是已經談妥每坪十二萬元價金後，賣方有答應說增值稅的一半要給買方的意思是增值稅本來是賣方要付，減半後賣方只要付一半，這一半要給買方」等詞（見本院卷第一六六、一六七頁）。另證人即被告之父鍾文政到庭證陳：本件買賣本來原告每坪要賣十四萬元，買後來降為十二萬，仲介跟我說如果增值減半後，大約每坪十一萬多元，有比較便宜了，仲介極力促成，後來我再加三百萬元，增值稅問題有跟原告直接談過二、三次等語（見本院卷一五０、一五一頁）；證人即被告乙○○之妻陳秋燕亦證稱：本件買賣從九十年十月以後有陸續參與，有跟原告見面。九十一年一月時，原告來我們公司，談論本件土地買賣事宜，那時談每坪十二萬元，原告有答應增值稅減半要歸我們，九十一年三、 四間原告由二位李先生陪同至我們公司，因為那時要簽合約了，有明確講增值稅減半的利益歸買方等語（見本院卷一五二頁）。參以證人李鎮昌及李志平等二人與兩造並無任何親戚或僱佣關係，其等居間仲介本件買賣，對於兩造間洽談之買賣條件應十分清楚，且買方即被告始終在意本件土地增值稅額之問題，此亦可由證人即原告受僱人謝明祥證陳：仲介李鎮昌有要求賣方提供土地增值稅資料，並請稅捐處試算金額，買方有將資料傳真給買方陳秋燕等語為證（見本院卷一八六頁），因本件買賣價金內含土地增值稅，則土地增值稅應由誰負擔、負擔之金額為何，既為兩造買賣條件重要之點，而上開仲介人針對該重要之點就其耳聞親見之事實為具結證述，該二人所為證述應可採信，亦核與買方代表鍾文政、陳秋燕所述相符，堪認兩造就土地增值稅減半利益歸買方享有一事確有達成合意，原告片面否認有前開合意，然未能舉出任何反證以佐其說，尚不足採。
（二）買賣契約所載估計土地增值稅一千五百十五萬元，係指全額或減半的金額部分：
１、本件兩造間雖有約定增值稅減半之利益歸由買方（被告）享有，已如前述，惟兩造於買賣契約書第二條《買賣總價款》中除記載總價金金額外，尚載明「內含估計土地增值稅新台幣一千五百十五萬元」，並於第三條《付款方法》第二條中約定：「土地增值稅由甲方（即買方）代繳，該稅金俟後由應付款中扣除；倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除。」等詞，足見因本件買賣約定土地增值稅由買方代繳，並得由買賣總價款中扣除，則估計之土地增值稅金額多少，勢將影響買賣雙方對本件買賣價金金額之議定。
２、經查，被告就本件土地增值稅之計算及本件買賣契約書之擬定事宜，係委由稅務顧問蔡玉萍辦理，經證人蔡玉萍到庭結證稱：「增值稅的金額是經過多次核算估計的，‧‧‧估計的金額一千五百十五萬元是全額稅額，沒有經過減半優惠，雙方對此估計之金額沒有爭執，買方知道所估的金額並不是減半的金額。」（見本院卷五八頁）、「賣方陸續提供市地重劃區負擔總費用證明書等資料給陳秋燕小姐，陳秋燕再轉交給我而算出土地增值稅金額為一千五百十五萬元，我並依此數據寫在契約書上，買賣契約書所列是沒有減半之全額稅額，我有告訴買方代表陳秋燕估算之土地增值稅額一千五百十五萬元是『全額』，我也一直以為是全額。但直到九十一年十一、十二月間本件訴訟進行中被告訴代請我重新整理計算基礎時，我才發現當時我計算公式已經有除以二，但我訂約時告訴買方一千五百十五萬元係全額」等語（見本院九十三年一月七日言詞辯論筆錄），可見訂約當時，依被告所委請之會計人員估算土地增值稅額全額即為「一千五百十五萬元」，而買賣雙方所認識之土地增值稅全額亦為一千五百十五萬元，亦即契約所載買賣價金內含估計土地增值稅金額一千五百十五萬元為「全額」稅額，則無論買方（被告）所代繳之金額若干（縱使僅繳減半金額），買賣價金均應扣除全額「一千五百十五萬元」（此為兩造所認識買賣價金應扣除之金額），再參以兩造均不爭執本件土地（合計約一千三百四十九點一五坪）買賣係以每坪十二萬元計算，若依此標準計算，則土地的買賣總價應為一億六千一百八十九萬元（計算式：一三四九點一五坪乘以十二萬元＝000000000元），而買賣契約書訂定之總價為一億六千四百萬零二千五百四十元，再扣除總價金內含之一千五百十五萬元之土地增值稅，則每坪實際買賣價額僅約十一萬元〔計算式：（000000000－00000000）一三四九點一五＝十一萬元（四捨五入）〕，此亦與證人即買方代表鍾文政、陳秋燕、仲介李鎮昌所為證詞互核相符，由以上事證，均足可認定訂約時兩造所認識之土地增值稅額『全額』為一千五百十五萬元，兩造並基於買賣雙方所合意減半之利益歸由買方享有，將此『全額』之金額一千五百十五萬元載明於買賣契約中，並於買賣契約第三條明白規定：「土地增值稅由甲方（即買方）代繳，該稅金俟後由應付款中扣除；倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額時，其減少之金額由買賣總價款中扣除。」等語，以作為兩造扣除買賣價金之基礎無訛，否則，雙方何以未將口頭約定之「增值稅減半利益歸買方享有」形諸於契約文字中，反而將估計之增值稅「金額」明載於買賣總價款及付款方法等條文中！雖然兩造對土地增值稅額之估算（此估計稅額乃被告委請之會計人員所估算）與事後稅捐機關實際核課之稅額差距甚大（政府核課減半後稅額為一千三百八十二萬九千二百零九元），然仍不能改變兩造於訂約當時所共同認識並同意內含於買賣價金之估計增值稅全額為一千五百十五萬元之事實，換言之，兩造所合意之「減半利益歸買方享有」之「減半利益」係指估計一千五百十五萬元之一半，並非政府機關核課之土地增值稅全額之一半，如此認定始符合契約文字規範及兩造訂約之真意。
（三）綜上所述，兩造雖有達成土地增值稅減半之利益歸被告享有之合意，然因兩造所簽訂之買賣契約書所約定被告代繳之土地增值稅金額「全額」估計為一千五百十五萬元，作為扣除買賣價金之基礎，再依買賣契約第三條規定意旨，被告無論代繳之稅額若干，均以一千五百十五萬元計算，應從買賣總價金中扣除，則本件被告代原告繳納之土地增值稅額為一千三百八十二萬九千二百零九元，雖低於一千五百十五萬元，然原告仍主張將買賣價金扣除一千五百十五萬元一節，應屬可採。被告抗辯應除扣除實繳之一千三百八十二萬九千二百零九元外，應再扣除一千三百八十二萬九千二百零九元云云，並不可採。因之，本件原告主張被告尚欠買賣價金一千二百五十萬七千六百六十八元（即總價款扣掉前述兩造均不爭執之已付金額外，再扣除一千五百十五萬元，尚餘一千二百五十萬七千六百六十八元），被告應給付價金一千二百五十萬七千六百六十八元，為有理由，應予准許。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：兩造簽署土地買賣契約時，雙方有口頭合意將土地增值稅減半利益歸買方享有，買方所欠餘款一千七百八十一萬四千三百六十元，尚須再扣除增值稅減半利益即一千三百八十二萬九千二百零九元，則所剩尾款為三百九十八萬五千一百五十一元，依買賣契約第三條第二款約定，反訴原告本得自該尾款中再扣除預估稅款與實繳稅款之差額一百三十二萬零七百九十一元，惟反訴原告未予扣除，為此，依不當得利之法律關係，請求反訴被告返還一百三十二萬零七百九十一元。反訴被告則以：伊已將反訴原告實際繳納土地增值稅與契約中預估之差額一百三十二萬零七百九十一元從買賣總金中扣除（總計扣除一千五百十五萬元，即一千八三百八十二萬九千二百零九元加一百三十二萬零七百九十一元＝一千五百十五萬元），故反訴原告之請求無理由等語，以資抗辯。
二、反訴原告主張其代反訴被告繳納土地增值稅一千三百八十二萬九千二百零元，依雙方口約定，買賣價金除應扣除一千三百八十二萬九千二百零元外，應再扣除一千三百八十二萬九千二百零元，另外依買賣契約第三條第二款約定後段，倘實繳土地增值稅低於第二條之估計金額（一千五百十五萬元）時，其減少之金額即一百三十二萬零七百九十一元，仍由買賣總價款中扣除，亦即除上開應扣金額外，還須再扣除一百三十二萬零七百九十一元，惟反訴原告給付價金時未將該一百三十二萬零七百九十一元差額從買賣價金中扣除，乃依不當得利之法律關係請求反訴被告返還之等情，為反訴被告所否認，查本件兩造雖有合意增值稅減半利益歸買方享有，然兩造所合意之減半利益為一千五百十五萬元之一半，亦即縱使反訴原告實繳之土地增值稅少於一千五百十五萬元，亦以一千五百十五萬元作為買賣價金扣除標準，業經本院認定如本訴理由欄所載，反訴原告尚有如本訴訴之聲明所載之買賣價金未給付，則其主張其溢付價金一百三十二萬零七百九十一元，顯不足採，故反訴被告並無不當得利可言，從而反訴原告請求反訴被告返還一百三十二萬零七百九十一元，即屬無據，不應准許。
參、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、假執行宣告：本件本訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。反訴部分，因反訴原告之訴無理由，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
伍、結論：本件原告之訴為有理由；反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、八十五條第一項、第三百九十條第二項、判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 二十 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 蔡雅惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 一 月 二十七 日~B法院書記官 黃富煜