臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第一一○七號
原 告 甲○○訴訟代理人 蔡文斌律師
邱銘峰律師曾靖雯律師何冠慧律師複 代理人 王盛鐸律師被 告 乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國九十三年十二月十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國八十八年八月三日透過仲介公司簽訂房屋租賃契約書，由原告將門牌
號碼臺南市○區○○路一段一七三號三樓之房屋（以下稱為系爭房屋），以每月新臺幣（下同）五萬元出租予被告，租賃期間自八十八年八月二十三日起至九十三年八月二十二日止，為期五年茲因租約已屆滿，原告不再續租，被告則因早就未付租金，且必不見面，屋內物品亦拒不遷出，爰依民法第四百五十五條前段、租約書第六條之約定及民法第七百六十七條之規定，請求被告返還系爭房屋。
㈡民法第四百四十三條第一項規定：「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租
於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部份轉租於他人。」同法第四百四十四條第一項規定：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。」本件被告雖將系爭房屋轉租予訴外人潘勝一，惟揆諸前揭條文之規範意旨，兩造間之租賃關係並不因被告將系爭房屋轉租第三人而有所改變，原告自得依據兩造租賃契約書之約定，向被告收取租金，並於租期屆滿後，請求被告返還租賃物，合先敘明。
㈢兩造於八十八年八月三日透過仲介公司簽訂房屋租賃契約書，由原告將位於臺南
市○區○○路一段一七三號三樓之房屋，以每月五萬元出租予被告作為店面使用，租賃期間自八十八年八月二十三日起至九十三年八月二十二日止為期五年。被告則於兩造租賃契約存續中，將系爭房屋轉租予訴外人潘勝一。原被告間之租賃已於九十三年八月二十二日屆滿，原告不再續租。期間被告積欠①九十一年四月二十三日起至九十一年十月二十二日止六個月共三十萬元之租金。②九十二年七月二十三日起至九十二年十月二十二日止三個月共十五萬元之租金。③九十二年十二月二十三日起至九十三年八月二十二日止，八個月共四十萬元之租金，以上合計八十五萬元之租金未付。且被告於租期屆滿後，未向原告返還租賃房屋，至今該屋仍大門深鎖，原告不得其門而入。
㈣被告依民法第四百二十一條第一項、第四百三十九條前段之規定，以及租約書第
二條第二款之約定，應繳清所積欠原告之租金，八十五五萬元扣除被告之押租金十萬元，被告尚應給付七十五萬元。
㈤被告於租期屆滿後，未曾向原告返還系爭房屋，該房屋至今仍大門深鎖，致原告
無法使用收益。依民法第四百五十五條前段及兩造房屋租賃契約書第六條之約定，被告於租約期滿後，應將系爭房屋按原狀遷空交還原告。又所謂「交還」，並非僅消極不使用系爭房屋而言，尚須積極將系爭房屋移轉於原告之實力支配下，始足當之，併此陳明。
㈥被告於租期屆滿後，未依約將系爭房屋交還原告。該屋目前仍大門深鎖，顯係處
於被告實力支配下，故彆告於租期屆滿後仍占有系爭房屋，應屬無權占有，依最高法院六十一年台上字第一六九五號判例，應返還原告相當於租金之不當得利，且依兩造租約書第五條第二款、第六條之約定，被告亦得請求按租金雙倍之違約金，原告聲請僅請求相當於租金之不當得利部份。
㈦聲明：①被告應自門牌號碼臺南市○區○○路一段一七三號三樓之房屋遷出，將
房屋交還原告。②被告應給付原告七十五萬元，及自九十三年八月二十三日起至右項房屋遷讓交還原告之日止，按月以五萬元計算之損害金。③原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告固自認有訂約向原告承租系爭房屋之事實，惟否認與原告間仍有租賃關係存在，辯稱伊承租系爭房屋一年後，即將該房屋盤讓與訴外人潘勝一，並告知原告，原告亦有向潘勝一收取租金，伊已非租賃契約之當事人。原告不應向潘勝一收取租金無著後，回頭再向伊請求租金等語。並聲明：如主文所示。
三、本件原告主張被告承租系爭房屋，未依約繳納租金，且於租期屆滿後未依約遷讓，請求被告返還系爭房屋並自租期屆滿之日起，給付相當於租金之不當得利。被告雖不爭執有與原告訂定租賃契約之事實，惟否認兩造間尚有租賃關係存在，並以前開情詞置辯，是本件為審究原告對被告有無返還租賃物及相當於租金不當得利之請求權，乃應兩造間於系爭房屋盤讓訴外人潘勝一後，是否仍有租賃契約關係存在。
四、查被告抗辯伊於承租期間，將系爭房屋盤讓予訴外人潘勝一經營，原告且曾向潘勝一收取租金等情，原告並不爭執，對照原告所主張被告欠繳租金之月份亦非連續，被告此部份抗辯應可認屬實，惟原告主張被告之「盤讓」係屬轉租行為，既未經原告同意，應認租賃關係仍存在於兩造之間等語。
㈠按民法第四百四十三條所謂轉租係指承租人與出租人間繼續其租賃關係而將租賃
物租與次承租人使用收益，次承租人支付租金與原承租人（即轉租人）之情形而言。本件被告雖於盤讓後，即將租賃物交付訴外人潘勝一使用收益，然被告既未向潘勝一收取租金，於言詞辯論時，復明白抗辯伊已非租賃契約當事人，足見被告交付租賃物與訴外人潘勝一，主觀上並非基於轉租之意思而為。
㈡原告雖主張被告與潘勝一間為轉租關係，並稱自己並未同意被告轉租。然原告至
少曾收受潘勝一所交付之九十一年十一月份至九十二年六月份、九十二年十一月份之租金，此對照原告所稱被告未繳租金之月份甚明，則原告一方面反對被告將系爭房屋全部轉租潘勝一，另方面又向潘勝一收取租金，行為與意思間顯然相互矛盾；再參酌原告所稱欠繳租金之月份，最早可回溯至九十一年四月，迄至九十三年八月原告與被告租約終期，二年四月期間共欠租十七個月份，乃遲至九十三年八月始向被告提起本訴請求給付租金，未積極向「承租人」即被告行使權利之客觀事實，被告所辯原告係因向訴外人潘勝一請求無著，方轉向被告請求之情，應屬可採，並可據此認為原告亦認訴外人潘勝一為請求租金、租賃物返還之優先對象。
㈢基於上述，被告既係本於退出與原告承租關係之意思，將系爭房屋盤讓與訴外人
潘勝一，原告復接受此事實，並直接向潘勝一收受租金，則被告於盤讓之時，已將系爭房屋之租賃契約關係轉由訴外人潘勝一承擔，原告且未反對之情，乃可認定。原告主張被告僅將系爭房屋轉租，租賃契約關係仍存在兩造間，乃不可採。
五、被告與原告就系爭房屋之租賃契約關係，既已由訴外人潘勝一承擔，則縱使原告所稱欠租、屆期未返還租賃物等情均屬事實，因此而生之給付租金、返還租賃物義務，亦應由盤讓後之承租人即訴外人潘勝一負擔。從而，原告基於租賃契約關係，請求被告返還系爭房屋、給付租金，乃無理由，應予駁回。
六、原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 一 月 五 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭~B法 官 吳坤芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 一 月 五 日~B法院書記官 陳信良