臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第一二九四號
原 告 甲○○○訴訟代理人 林聯輝律師複 代理人 黃昭雄律師被 告 力富資產管理股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○
吳思穎丁○○右當事人間第三人異議之訴事件，經本院於民國九十三年六月二十五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：本院九十二年度執字第三一八七七號拍賣抵押物強制執行事件，就坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上建物即門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號房屋所為強制執行程序，予以撤銷。
貳、陳述：
一、坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號房屋，原係一建造數十年、已陳舊簡陋不堪之房屋，剩餘價值僅十四萬元左右，而相鄰同樣式之房屋，幾已拆除殆盡，唯獨上開建物，經原告承租後斥資新台幣（下同）一百萬餘元予以翻修，始有今日之面貌及價值，且原告每月均支付出租人黃文慶相當於土地租金一萬元。
二、上開房屋係因原告花費百萬餘元予以翻修始有今日之價值，且本件租賃關係在該未保存登記建物遭查封前即已存在，則原告自得排除本件強制執行之聲請，否則豈不變成原告代替債務人曾郁敦清償積欠被告之債務？是被告以對其債務人即基地所有權人曾郁敦之土地抵押權，聲請一併拍賣系爭房屋，原告自得依據強制執行法第十五條之規定，起訴主張撤銷對上開建物之強制執行程序。
參、證據：提出房屋租賃契約書一件、房屋現況照片四十四幀、翻修房屋之開支明細、收據各一份為證，並聲請傳訊證人黃文慶。
乙、被告方面：被告雖未於言詞辯論期日到場，惟據其於準備程序期日及提出之書狀所為聲明及陳述如左：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上之未保存登記建物，係於民國八十五年四月十一日債務人曾郁敦向原債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下簡稱臺灣中小企業銀行）辦理貸款時即已存在，且依本件抵押權設定契約書及其他特約事項中第六條記載：「本件擔保物中之土地及房屋之抵押權範圍，包括該土地之地上物、附屬建物及附屬該房屋之全部設備。」，則該未保存登記建物既係借款人曾郁敦所有且為抵押權效力所及，被告自有權於債務人曾郁敦不履行還款義務時將之合併拍賣。
二、上開不動產於八十八年四月十九日已由本院執全新字第一一○四號假扣押執行在案，而按強制執行法第五十一條第二款規定：「實施查封後，債務人就查封所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。」，原告前於九十三年六月十七日曾由林聯輝律師發函本公司，函文內說明：「因上開房屋雖非本人所有，惟曾經本人斥資修繕過，且已租用年餘，對之不無感情存在。」，故原告於查封後所為之占有行為，對債權人不生效力。又按民法第四百三十條、第四百三十一條分別規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」、「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」，故原告僅得對出租人提出修繕費用償還之請求，不得主張排除抵押權之行使。
三、被告以當初貸款照片比對今年六月初查訪現場所拍之照片，發現標的物之庭院增設鐵皮遮陽板，其它部分也有修繕過之跡象，然詢問過往鄰居表示，系爭建物僅有裝修但無拆除重建或翻建，核與原告所發之律師函說明所述相符，是原告主張系爭房屋為其所有，顯無理由。又原告曾於九十三年九月九日異議狀內表明「．．．係一直由異議人承租至今．．．」，復於九十三年十月一日異議狀內表明系爭房屋應為原告所有，另又多次告知被告只有修繕其屋，足見原告之主張先後多所矛盾。只因原告曾多次向被告表示欲以一百五十萬元左右之價格購買系爭建物，遭被告以低於市場行情甚多為由婉拒，詎料，原告卻以修繕之實主張房屋為其所有，其動機可議，且於法不符，為此，請求判決駁回原告之訴。
參、證據：提出房屋租賃契約、設定不動產抵押權報告表、切結書、台南市東南地政事務所他項權利證明書、抵押權設定契約書、其他特約事項、林聯輝律師綜合事務所函文、名片各一件、土地登記謄本三件、現場照片二幀、異議狀二件及本院八十九年度執助字第二五號拍賣公告一紙為證。
丙、本院依職權調閱本院九十二年度執字第三一八七七號、八十九年度執助字第二五號民事執行案卷。
理 由
一、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：被告即本院九十二年度執字第三一八七七號給付借款強制執行事件之債權人，聲請本院執行查封拍賣坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號之系爭未保存登記建物，係於數十年前興建、已簡陋不堪之房屋，經原告斥資僱工翻修始有今日之價值，原告每月並支付出租人黃文慶相當於土地租金一萬元，且本件租賃關係於系爭未保存登記建物查封前即已存在，則被告以該建物為債務人曾郁敦所有，聲請本院一併查封拍賣，顯係錯誤，為此訴請判決應將該部分之強制執行程序予以撤銷云云。被告則以：系爭未保存登記建物係債務人曾郁敦所有，且於債務人曾郁敦向原債權人臺灣中小企業銀行辦理貸款時即已存在，又依本件抵押權設定契約書及其他特約事項之約定，該未保存登記建物為本件抵押權效力所及，被告自有權於債務人曾郁敦不履行還款義務時將之併付拍賣；原告固然有翻修系爭建物之事實，但並不因此即取得該建物之所有權，原告僅得請求出租人償還所支出之有益費用，尚不得以此主張排除本件強制執行，故其提起本件訴訟欠缺法律上之權源等語，資為抗辯。
三、查被告以本院八十九年度執助方字第二五號債權憑證為執行名義，向本院聲請就債務人即訴外人曾郁敦所有坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地為強制執行，經本院以九十二年度執字第三一八七七號受理，嗣被告以系爭坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上之未保存登記建物同屬曾郁敦所有，而聲請執行法院併予查封及拍賣，原告認其有足以排除強制執行之權利，乃於本件強制執行程序終結前，向本院對債權人即被告提起第三人異議之訴等事實，為兩造所不爭執，且經本院依職權調閱九十二年度執字第三一八七七號民事執行卷宗查核屬實，堪信為真實。
四、原告主張系爭未保存登記建物乃係屋齡數十年已破舊不堪之老屋，原告承租後自行斥資一百多萬元將房屋之內、外、上、下全部翻修，始有今日之新面貌及價值，原告自得依租賃契約之法律關係請求排除本件強制執行云云，為被告所否認，並辯稱上開未保存登記建物乃債務人曾郁敦所有，且為抵押權效力所及，原告並無排除強制執行之權力等語。經查：
（一）被告抗辯坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號之系爭未保存登記建物係債務人曾郁敦所有，且於債務人曾郁敦向原債權人臺灣中小企業銀行辦理抵押貸款時即已存在等情，業經提出土地登記簿謄本三紙、房屋租賃契約書、設定不動產抵押權報告表各一份及切結書二件為證，另原告亦稱：系爭建物之原始起造人應該是曾郁敦，但不是很確定，伊自九十二年三月一日起向訴外人黃文慶承租系爭房屋，黃文慶很久以前就向曾郁敦承租該房屋等語（見本院九十三年十二月十日準備程序筆錄、九十四年二月二日言詞辯論筆錄），可見原告對於系爭未保存登記建物為訴外人曾郁敦所有乙節，並未有所爭執；再觀諸訴外人曾郁敦向原債權人臺灣中小企業銀行辦理抵押貸款所書立之切結書中載明：「．．．前項不動產附連有後開增建建物未經保存登記，本人茲特聲明，願意將該未保存登記建物合併提供為貴行抵押，如遇貴行實行前項抵押權時，聽任貴行一併處分以抵償債務，絕無異議，恐口無憑，特立本切結書為據。」，是以，被告辯稱系爭未保存登記建物為訴外人曾郁敦所有，且為本件抵押權效力所及等語，應可採信。
（二）原告主張其向訴外人黃文慶承租上開建物時，該房屋已簡陋不堪，經其斥資百萬餘元僱工翻修後，始有今日之面貌等情，業據提出裝修房屋之開支明細、收據、裝修後之建物照片等為證，且被告對原告確曾翻修上開房屋亦不爭執，復參以證人黃文慶證述：伊是向曾郁敦的母親承租系爭建物，承租之後有稍作整修，但沒有花費太多錢，住了十幾年後，於九十二年三月間將系爭建物轉租給原告，該房屋屋齡老舊，不適合人居住等語，堪認系爭房屋確已興建多年，是原告主張其曾自行出資僱工將系爭建物予以翻修如現狀等情，堪以採信。然按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權，民法第八百一十一條定有明文。系爭房屋縱經原告僱工翻修，然其用以翻修系爭建物之建築材料，既因建築施工附合於訴外人曾郁敦所有之原有建物，而成該不動產之重要成分，已由訴外人曾郁敦取得所有權，並為抵押權效力所及，原告自不得再主張建築材料屬其所有，亦無疑義。準此，縱然原告確曾出資翻修系爭房屋，然亦無法因此而原始取得系爭房屋之所有權，原告就系爭房屋並無所有權可言，且依民法第九百四十條規定，占有不過係對於物有事實上管領之力，並非就執行標的物有足以排除強制執行之權利。
（三）再按「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，得於強制執行程序終結前，向執行法院對債權人提起異議之訴。」，強制執行法第十五條前段定有明文。又強制執行法第十五條所謂就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言，亦經最高法院著有四十四年台上字第七二一號判例足資參照。如第三人就執行標的物對債務人僅有債權請求權時，如租賃之承租人，而標的物為債務人所有時，債務人既有忍受強制執行之義務，第三人即債權請求權人，亦有忍受強制執行之義務，第三人並無依強制執行法第十五條規定提起第三人異議之訴之權利。而原告主張其對系爭建物有租賃關係存在，並無足以排除本件強制執行之權利，將來不論原告之租賃權是否能繼續存在，均不足以影響本件不動產拍賣之強制執行程序，是原告主張其就本件執行標的物有足以排除強制執行之權利，委無足採，被告抗辯系爭未保存登記建物為執行債務人曾郁敦所有，且為抵押權效力所及，應屬可信。
（四）末查原告與訴外人黃文慶簽訂之房屋租賃契約書第十九條雖記載：「房屋內外准許一切整修。」，然該契約書第六條亦約定：「房屋內外設施若非出租人同意不得擅自變更其加工裝飾，改造費用由承租人負擔，於其退租時回復原狀交還出租人。」，再依民法第四百三十一條之規定：「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」；準此，縱然原告於租賃關係存在期間曾自行出資僱工翻修租賃物，致增加租賃物之價值，然亦僅生於租賃關係終止後，原告能否就系爭房屋所增加之價值請求出租人償還有益費用之問題，而應由原告另行主張，要與本件第三人異議之訴無涉。
五、從而，原告依強制執行法第十五條規定，訴請將本院九十二年度執字第三一八七七號拍賣抵押物強制執行事件，就坐落台南市○○段二四一、二四一之一、二四一之二地號土地上建物即門牌號碼台南市○○路○段○○○巷○號房屋所為之強制執行程序予以撤銷，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經審酌於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敍明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 二 月 十六 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B審判長法 官 吳森豐~B 法 官 童來好~B 法 官 孫淑玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十四 年 二 月 十六 日
書 記 官 凌昇裕