臺灣臺南地方法院民事判決 93年度訴字第1640號原 告 甲○○訴訟代理人 張天良律師被 告 戊○○
乙○○○何己○○丁○○兼上列三人訴訟代理人 丙○○ 住台南縣
身分證統上列當事人間請求拆屋交地等事件，經本院於民國94年6月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落台南縣○○鄉○○段246之45及246之46地號土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔三分之一；餘由被告丙○○、戊○○各負擔三分之一。
本判決於原告以新台幣參拾貳萬元供擔保，得假執行；但被告如於第一項占用土地交付前，以新台幣玖拾陸萬元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加原非當事人之人為當事者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。
本件原告起訴時主張門牌號碼台南縣柳營鄉太康村太康168號之1之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）為被告丙○○、戊○○與原告共有，系爭房屋無權占用原告所有之台南縣○○鄉○○段246之45及246之46地號土地（下稱系爭土地），乃訴請上開被告拆屋還地。嗣因知悉系爭房屋原為鄭朝全起造，並由被告丙○○、戊○○人與訴外人鄭劉碧繼承。鄭劉碧於民國83年間死亡，由乙○○○、丁○○、己○○及被告丙○○、戊○○繼承，系爭房屋應為被告丙○○、戊○○及乙○○○、丁○○、己○○公同共有及分別共有，乃追加乙○○○、丁○○及己○○為被告。經本院調查，鄭劉碧繼承系爭房屋（應有部分三分之一）後，雖贈與訴外人鄭功明，但因系爭房屋無法辦理移轉登記，不生物權移轉效力，鄭劉碧仍為共有人。鄭劉碧死後，被告五人為其繼承人，均未拋棄繼承，即已繼承鄭劉碧於系爭房屋應有部分。雖乙○○○、丁○○及己○○三人並未占有系爭房屋，僅為系爭房屋之共有人，但拆屋還地係以消滅房屋所有權為目的，並非單純事實行為，該處分行為自僅所有權人始能為之。故本件訴訟標的對於被告有合一確定之必要，因之，原告追加丁○○等三人為被告，當事人始為適格，自應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠分割前為台南縣○○鄉○○段246之12地號土地，原為訴外
人鄭功明、被告丙○○及戊○○等三人共有，三人於74年間協議分割該筆土地，由鄭功明取得246之45、246之46地號土地（下稱系爭土地），同段246之12、24 6之42、246之47、246之48、246之49及246之50地號土地由被告丙○○取得，其餘246之43、246之44地號土地由被告戊○○取得，且已辦妥分割登記。其後，鄭功明再將系爭土地出賣予原告，並於84年3月28日完成移轉登記，故系爭土地現由原告單獨所有，面積各為96平方公尺。惟上開246之12地號土地分割前，即有系爭房屋存在，係被告先父鄭朝全起造，鄭朝全去世後，由被告丙○○、戊○○及母親鄭劉碧共同繼承。嗣後鄭劉碧去世，故系爭房屋由被告五人繼承而為公同共有。
㈡而246之12地號土地經分割，系爭房屋大部分坐落於原告所
有之系爭土地上，嗣經地政機關進行測量，占用面積為140平方公尺，被告等人為系爭房屋共有人，但對於系爭土地並無占有權源，原告依據所有權之法律關係，自得請求被告拆屋還地。
㈢被告雖否認無權占用系爭土地云云。但原告為系爭房屋占用
系爭土地乙事，對被告丙○○、戊○○提起不當得利訴訟，經鈞院新營簡易庭以92年度營簡字第299號審理後，認定被告無權占有系爭土地，判決被告應給付原告新台幣（下同）180,000元，被告上訴後，雙方達成和解，被告願意給付原告130,000元。兩造係該案之當事人，應受上開判決及和解筆錄拘束，被告自不得主張有占有系爭土地之權源。且所謂不當得利金，是無法律上原因而受有利益，應支付受損害人款項，被告丙○○、戊○○既然與原告和解，願意給付不當得利金予原告，無異承認其就系爭土地無占用權源，自不得主張有地上權或租賃權。再者，法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果所為之判斷，除有違背法令之情形，或當事人提出之訴訟資料，足以推翻原判斷情形外，應解為同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得作相反之判斷或主張，以符合民事訴訟上之誠信原則。
㈣另被告援引最高法院48年台上字第1065號及1457號判例，辯
稱有權占有系爭土地云云，然上開判例係以當事人間就土地及房屋之一有買賣關係為前提所為之判決，但本件鄭功明與被告間只有分割土地之法律關係，並無土地或房屋買賣關係，上開判例於本件訴訟並無適用。
㈤按法院賣土地時，若土地上有地上建物而不點交土地時，標
得人取得不動產權利移轉證書後，可另向民事庭提起訴訟，請求交付土地，不認定拍定人不得向民事庭訴求拆屋交地，此為法院現今一般見解。本件原告向鄭功明購買土地及地上建物時，不知鄭功明與其兄弟間有何分管契約，且縱使被告與鄭功明間確有分管契約存在，亦不得對抗原告。況本件情形，亦無適用台灣高等法院57年法律座談會意見之餘地，被告無權要求原告與其訂立地上權契約或主張有租賃權。
㈥爰聲明：被告應將坐落台南縣○○鄉○○段246之45及246之
46地號土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告；及原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋係62年間由被告先父鄭朝全自地自建，被告父親於
73年間去世後，遺留之土地（含分割前之246之12地號土地）暨系爭房屋等不動產由被告兄弟及母親三人繼承。訴外人鄭功明雖同為被告兄弟，但自幼出養予家族叔父，並無繼承權。被告母親繼承父親遺產後，將其繼承之不動產均贈與鄭功明，土地部分均已辦理移轉登記，系爭房屋則因為未辦保存登記建物，無法辦理登記，僅辦理房屋稅籍資料變更，故系爭房屋應為被告丙○○、戊○○及鄭功明三人公同共有。被告母親鄭劉碧去世前，名下已無任何財產可供繼承，被告之姊妹亦即被告乙○○○、何己○○與丁○○雖未拋棄繼承，應非系爭房屋之公同共有人，原告以被告丁○○三人為被告，於法不合。
㈡被告兄弟與鄭功明三人共有土地後，就分割前之246之12地
號土地，於74年間協議分割，由鄭功明取得系爭土地及246之50地號土地（嗣後已移轉登記予被告丙○○），系爭房屋則繼續與被告兄弟保持共有及約定分管範圍。鄭功明於84年間因向原告借款，無法清償，乃將系爭土地及系爭房屋三分之一售予原告，土地部分已辦妥移轉登記，系爭房屋原為鄭功明分管部分則出租予鄭功明，每月租金3,000元，參照最高法院48年台上字第1065號及1457號判例意旨，原告自應承受其前手鄭功明與被告間就系爭建物共有分管使用之協議，其請求被告拆屋還地，顯屬無據。況系爭房屋為被告父親所起造，並交予被告兄弟使用迄今，原告係於84年間因買賣而取得系爭建物坐落之基地，依民法第425之1規定之意旨被告占有使用系爭建物坐落之基地，自非無權占有。
㈢況依據台灣高等法院57年之法律座談會研究結果，「丙拍定
系爭建地時既明知地上建有房屋而予買受，足認其已同意容忍房屋所有人某甲設定地上權，某丙除得請求某甲與其設定地上權並給付租金外，不得請求拆屋還地」之意旨，被告繼承取得之系爭房屋固坐落於系爭土地上，惟此為原告向鄭功明買受前即已明知，原告仍向鄭功明買受，足見原告有容認被告繼續占有使用系爭土地之意，被告自非屬無權占有。
㈣至於原告前以被告無權占有系爭土地，向被告丙○○、戊○
○請求不當得利一事，經鈞院新營簡易庭審理後，判決被告兄弟應給付相當於租金之不當得利，被告兄弟不服該判決已提起上訴，於上訴審理中為息事寧人，且系爭房屋確有坐落系爭土地之事實，為補貼原告，才同意給付原告130, 000元，雙方並達成和解，原告再提起本件訴訟，顯無理由。又原告主張本件應受上開判決拘束云云，惟上開判決，並非確定判決，並無判決效力發生。且被告事後願意和解，無非係因確有使用系爭土地之事實，此與前開台灣高等法院57年法律座談會研究意旨相合，是否無權占有自非兩造重要爭點。爰答辯聲明：原告之訴駁回；及如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本件經審理及證據調查，兩造對於下列事實均不爭執：㈠分割前之台南縣○○鄉○○段246之12地號土地，原為鄭朝
全所有，並於其上起造系爭房屋，鄭朝全於73年間死亡，經繼承人協議分割，土地由被告丙○○、戊○○及訴外人鄭劉碧三人繼承，應有部分依序為983分之398、983分之293 及983分之292；房屋則由鄭劉碧、被告丙○○及戊○○三人共有，應有部分各三分之一。土地部分已辦妥繼承登記，房屋部分為未辦保存登記建物，無法辦理登記（參見卷52頁遺產分割協議書）。
㈡鄭劉碧於74年間將繼承之上開土地及房屋應有部分，贈與自
小出養他人之幼子鄭功明，土地部分已辦妥贈與登記，房屋部分同因無法辦理移轉登記，僅辦理房屋稅籍資料變更，由鄭功明及被告丙○○、戊○○為系爭房屋納稅義務人，各負擔三分之一稅額（參見卷53至55頁土地登記簿）。
㈢鄭功明因鄭劉碧之贈與，與被告丙○○及戊○○共有246 之
12地號土地。三人並於74年間協議分割，由鄭功明取得系爭土地，而系爭土地上坐落系爭房屋之位置及面積則如附圖所示（參見卷56至58頁分割登記資料、卷87至96頁台南縣鹽水地政事務所檢送分割異動測量成果圖、登記簿謄本；卷第9頁台南縣鹽水地政事務所前92年間經本院新營簡易庭囑託繪製之複丈成果圖）。
㈣鄭功明於84年間另與原告簽訂不動產買賣契約，將系爭土地
及系爭房屋應有部分售予原告。土地部分已完成移轉登記，房屋部分因無法辦理移轉登記，由原告於86年間訴請鄭功明將系爭房屋稅籍資料納稅義務人持分三分之一，變更為原告名義。經本院新營簡易庭以86年營簡字第428號審理後，准許原告請求，嗣後原告亦已完成系爭房屋稅籍資料之變更登記，為系爭房屋納稅義務人，持分則為三分之一（參見本院調閱86年度營簡字第428號房屋稅籍過戶卷宗及該卷所附不動產買賣合約書）。
㈤原告向鄭功明購得系爭土地及房屋應有部分三分之一後，隨
即與鄭功明簽訂房屋租賃契約書，將鄭功明原居住使用系爭房屋部分出租予鄭功明，租期自84年4月1日起至87年4月1日止，租金每月3,000元。嗣因鄭功明未依約繳納租金，原告乃於87年間對鄭功明及鄭沈秀霞（係鄭功明簽立租賃契約之保證人）訴請給付租金及終止租賃契約，經本院新營簡易庭以87年營簡字第151號審理後，判決原告勝訴（參見本院調閱87年營簡字第151號給付租金及終止租賃契約卷宗）。
㈥原告以系爭房屋三分之一為其所有，但為被告丙○○、戊○
○不法占有使用，對二人提起竊佔罪告訴，經台灣台南地方法院檢察署受理及偵查後，已為不起訴處分確定（參見本院調閱該署93年度營偵字第604號竊佔卷宗）。
㈦原告以被告丙○○、戊○○所有之系爭房屋，無權占用系爭
土地，對二人提起不當得利訴訟，請求被告賠償相當於租金之損失，經本院新營簡易庭以92年營簡字第299號審理後，判決原告勝訴，被告丙○○兄弟應給付原告180,000元，惟二人不服該判決，提起上訴後，由本院民事庭以93年度簡上字第84號受理，兩造於審理中已達成和解，由被告兄弟給付原告130,000元（參見本院調閱92年營簡字第299號及93年度簡上字第84號返還不當得利卷宗）。
㈧系爭房屋之使用現況，經本院會同兩造及鹽水地政事務所人
員會前往履勘，系爭房屋自鹽水地政事務所人員92年間前往勘測後，並未有增建或減少情形，房屋內客廳右方二間房間由丙○○占有使用，左側二間房間為戊○○占有使用，客廳後方左右各一間房間，則為原告占有使用（參見94年1月31日勘驗筆錄及原告提出之使用現況圖）。
㈨鄭劉碧於83年1月28日死亡，被告等為其繼承人，均未向本
院聲明拋棄或限定繼承（參見原告提出之繼承系統表、戶籍謄本、被告於94年3月24日言詞辯論筆錄、本院民事科查詢簡答表）。被告對於原告以鄭劉碧全體繼承人為被告提起本件訴訟，於審理中已表示不爭執（參見94年5月19日言詞辯論筆錄）。
四、本件經闡明後，兩造爭執要點則為：㈠被告無權占用系爭土地之事實，是否應受前案92年度營簡字
第299號判決理由認定之事實及93年度簡上字第84號和解效力之拘束，被告不得再主張有權占有？法院對此爭點亦不得為不同之認定？㈡被告所有之系爭房屋有無占用系爭土地合法權源？
五、關於被告是否無權占用系爭土地之重要爭點，被告及本院是否應受前案判決所理由認定之事實及和解效力拘束乙節：
㈠本件原告以其曾對被告丙○○、戊○○提起不當得利訴訟，
經本院新營簡易庭以92年營簡字第299號審理後，認定被告兄弟無權占有系爭土地。及兩造於上訴程序已達成和解，被告兄弟願給付原告不當得利金，無異承認對於系爭土地無占用權源，被告應受和解及法院判決之拘束，不得主張有占有系爭土地之權源云云。惟上開判決，並非確定判決，且審閱該不當得利卷宗及判決理由，係依據測量結果系爭房屋確屬坐落系爭土地上，及原告前為察看系爭房屋，遭戊○○辱罵之事實，認定被告兄弟無權占用系爭土地，對於系爭房屋坐落系爭土地之原因，及系爭土地或房屋如何分割、轉讓或出售等經過均未調查。本院就系爭房屋是否無權占用系爭土地，自有調查審認必要，不受該判決認定事實之拘束。至於兩造和解一事，經本院調閱93年度簡上字第84號返還不當得利卷宗，被告兄弟均未自認無權占有系爭土地，且二人於本院審理陳稱：因為共有之房屋確實坐落在原告土地上，才願意按占用部分補償原告，與原告和解，並非承認無權占用系爭土地等語。顯見，兩造和解係針對系爭房屋使用系爭土地之對價予以補償，尚不足認定被告兄弟已自認無權占用系爭土地。因此，被告於本件訴訟，仍得提出有權占用系爭土地之抗辯，本院經調查，如其抗辯可採，亦得為不同之認定。
六、被告是否無權占用系爭土地部分：㈠查系爭土地分割前，為246之12地號一部份，該土地暨其上
房屋均為鄭朝全所有，鄭朝全死後，由鄭劉碧及被告丙○○、戊○○三人繼承，土地部分已辦妥繼承分割登記，房屋部分雖協議應有部分各三分之一，但無法辦理登記。鄭劉碧嗣後將其繼承之不動產（土地及房屋之應有部分）均贈與鄭功明，土地部分已辦妥贈與登記，由鄭功明及被告丙○○、戊○○共有。房屋部分因無法辦理登記，不生物權移轉效力，仍為鄭劉碧所有，鄭功明因贈與行為而取得為系爭房屋應有部分三分之一之事實上處分權。嗣後鄭功明與被告丙○○、戊○○於74年間就共有土地協議分割，由鄭功明單獨取得系爭土地所有權，為兩造不爭之事實。
㈡按共有物之分割，經分割形成判決確定者即生共有關係終止
及各自取得分得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號判例參照）。承上說明，鄭功明與被告丙○○、戊○○就共有土地協議分割後，由鄭功明取得系爭土地，丙○○、戊○○已非系爭土地共有人，二人共有之系爭房屋自分割時起已無占用系爭土地之合法權源。鄭功明因被告兄弟為其兄長，系爭房屋又為父親遺留之祖厝，及其本身仍居住於系爭房屋內，對於丙○○、戊○○使用系爭土地，均未加以反對或要求給付代價，並與被告兄弟約定各自使用之範圍。顯見，鄭功明對丙○○、戊○○使用系爭土地一事，已有同意，雙方為使用借貸之關係。
㈢惟使用借貸關係，僅為債權關係，並非物權關係，基於債之
相對性原則，系爭土地使用借貸關係，僅拘束被告兄弟與鄭功明，不及於第三人。鄭功明嗣後已將系爭土地及房屋應有部分三分之一出售予原告（註：鄭功明出售僅為系爭房屋部分事實上處分權，原告買受亦僅事實上處分權而非所有權），並完成土地移轉登記，取得所有權，此時，原告已不受鄭功明與被告兄弟間使用借貸關係之拘束。被告兄弟如欲繼續合法占有系爭土地，需另與原告成立新的合意。然查，原告取得系爭土地後，被告均未與原告有何約定，僅原告將購得之房屋應有部分出租予鄭功明，與鄭功明間有租賃關係。對於被告兄弟居住於系爭房屋及占有使用系爭土地，則未提出任何主張或要求。顯見原告與被告間就系爭土地之使用，未有新的合意，亦即被告並無占有系爭土地之合法權源。
㈣雖被告辯稱：依最高法院48年台上字第1065號及1457號判例
意旨及民法第425之1規定，有占有系爭土地權源云云。然48年台上字第1065號判例，係指共有人間就共有物為分割或分管協議後，共有人將其應有部分讓與第三人，該分割或分管對第三人仍繼續存在而言。上開判例適用於本件糾紛，僅為鄭功明與被告兄弟就系爭房屋約定分管使用之範圍後，原告受讓系爭房屋後該分管約定有無拘束原告，與被告兄弟是否有權占用系爭土地無關。被告以此抗辯有權占有系爭土地，應有誤會。
㈤至48年台上1457號判例意旨及民法425條之1規定，係針對土
地及房屋同屬一人情形下，因房屋及土地為各別不動產，得單獨為交易標的，但房屋性質上又不能與土地分離，故於土地及房屋同時或先後將讓與不同人時，為兼顧經濟效益及契約當事人權益，推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，土地及房屋受讓人間則為租賃之法律關係。於本件情形，鄭功明因受鄭劉碧處贈與，而取得系爭土地所有權，但就建物部分，僅取得應有部分三分之一事實上處分權。其日後售予原告亦僅上開範圍，不及於系爭房屋所有權，並無土地及建物原同屬一人所有，而同時或先後受讓不同人之情形，自與該判例意旨及民法425條之1規定情形不同，不能適用。
被告以上開判例及法條抗辯有權占用系爭土地之權源，亦非可信。
㈤被告另以：依台灣高等法院57年之法律座談會研究結果之意
旨，系爭房屋坐落於系爭土地之事實，此為原告向鄭功明買受前即已明知，原告仍向鄭功明買受，足見原告有容認被告繼續占有使用系爭土地之意，被告自非無權占有云云。原告雖否認購買系爭土地時知悉土地上有房屋，惟經本院調閱86年度營簡字第428號房屋稅籍過戶卷宗及87年營簡字第151號給付租金及終止租賃契約卷宗，原告於84年3月8日與鄭功明簽訂之不動產買賣合約書，不動產標示已包含系爭土地上建築物所有權全部。且原告買受系爭土地時，隨即將原為鄭功明占有使用部分，與鄭功明簽訂租賃契約，顯見原告向鄭功明買受系爭土地時明知有房屋存在之事實。
㈥然契約自由原則及意思自由原則均為民法重要基本原則，當
事人有無契約約定及意思表示為何，應詳加探求，非單以客觀事實即予擬制。如因買受人買受土地時已知悉土地上有建物存在而予買受，即推認買受人有同意房屋使用系爭土地，已違背意思自由原則，及任意擬制當事人間之契約關係。再者，此舉亦將減低承買人買受土地上有他人建物存在之意願，而影響社會交易及經濟利益。何況，原告購買系爭土地後，雖知悉土地上有房屋存在，卻未對被告兄弟為任何主張，但嗣後已於92年間以被告兄弟無權占有系爭土地為由，對二人提起返還不當得利訴訟，足徵原告並無同意被告兄弟占有系爭土地之意思。因之，被告單以原告買受時已知悉土地上有建物存在，即認原告已同意被告兄弟占有使用系爭土地，而有占有權源，應非可採。兩造就系爭土地之占有使用並無任何約定存在，被告所有之系爭房屋卻坐落於系爭土地上，自屬無權占有系爭土地。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。查原告所有之系爭土地，坐落被告共有之系爭房屋，為兩造不爭之事實。而系爭房屋坐落系爭土地之初雖有合法權源，但經本院上開調查，其占有之權源已因系爭土地之分割，及其後買賣讓與等行為而不存在，自已無權占有系爭土地上。原告為排除土地上之無權占有，訴請系爭房屋全體共有人拆除房屋及返還土地，自屬有理。從而，原告依據物上請求權之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示A部分面積140平方公尺之建物拆除，並將土地返還原告，即有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保，請求假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項但書、第2項、第390條第2項、第392條第2項、第3項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 6 月 27 日
民事第四庭 法 官 許蕙蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 094 年 6 月 27 日
書記官 謝文心