臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第三七二號
原 告 乙○○○訴訟代理人 郭俊廷律師複代理人 吳明澤律師被 告 甲○○右當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，經本院於中華民國九十三年四月五日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告應將其所有坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目：旱、面積九千一百一十六平方公尺、應有部分二分之一，移轉其中應有部分九三九九０分之一五０００予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：㈠緣坐落台南縣○○鄉○○○段○○○○○號、地目旱、面積０．九一一六公頃
土地（下稱系爭土地），屬一般農業區土地，其中應有部分二分之一，為訴外人林來福因繼承而所有。其餘應有部分二分之一，則為被告甲○○及訴外人吳松林各別出資取得，但約定以被告為登記名義人。並由被告及吳松林於民國七十二年十月七日另約定雙方應分配之持分比例為被告甲○○持分九三九九０分之三一九九五、吳松林持分九三九九０分之一五０００，此有二人於當日所簽訂之共有證明書可證，該證明書並載明等同出資購買等字句。蓋上情係因當時農地法律禁止分割，無法按二人各自取得之部分辦理分割及移轉登記。但吳松林對被告甲○○具有系爭土地九三九九０分之一五０００之權利移轉請求權，卻白紙黑字明示於共有證明書。
㈡其後，吳松林因資金調度，於七十七年三月九日將其購得之土地（即系爭土地
應有部分九三九九０分之一五０００）出賣予原告，並將其耕作使用之範圍交由原告耕作使用，此亦有吳松林所立切結書可證，及曾通知被告。原告向吳松林購得土地後，數日後又另向他人購買與系爭土地現使用範圍相鄰之同段一一四七之一地號（面積０．一六二七公頃、所有權全部）土地，期能將二筆相鄰農地合併使用。原告自吳松林處購得系爭土地後，與系爭土地共有人林來福及被告分管使用多年。惟因受限法令規定，農地不得分割，遲遲無法將系爭土地與相鄰土地辦理分割及合併等登記事宜。
㈢嗣因農業發展條例於八十九年一月二十六日修正公布，其中第十六條第一款規
定，因毗鄰關係亦得為分割合併。原告既於系爭土地尚有如主文所示之權利，再加計相鄰土地之面積，合計土地面積已達０．三一二七公頃，亦逾同條第十六條規定農地分割至少每宗每人面積０．二五公頃之限制。故即商請土地代書張智結出面與被告協商，辦理系爭土地移轉登記事宜，被告甲○○及訴外人吳松林均表明放心不會私吞系爭土地，亦同意由被告將系爭土地如主文所示之應有部分逕行移轉予原告，但因被告希望與系爭土地共有人林來福一併辦妥分割登記，及登記事宜要由代書吳文林辦理，原告及林來福亦同意。兩造及林來福遂將各人之印章、土地所有權狀及戶籍本等資料交由吳文林代書辦理，並向歸仁地政事務所提出送件申請。詎被告竟事後反悔，片面藉口拖延，且未配合土地移轉登記應補正事項，致未辦妥移轉登記。茲因原告與被告及吳松林三方間進行協議時，被告已口頭同意將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告，爰依據兩造間所成立口頭契約之法律關係，請求被告將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告。
㈣至被告辯稱：伊並未將系爭土地出賣予吳松林或原告，也未與吳松林共同持有
系爭土地，原告提出之共有證明書並非伊簽名。及其將相關文件交予代書係為辦理與共有人林來福之間土地分割及其所興建農舍變更事宜，與原告並無關連。又原告取得系爭土地已逾十五年故追訴時效已過，不得請求云云。惟查，原告係於七十七年三月九日向吳松林購買系爭土地，而吳松林則係於向原共有人林全桂購買系爭土地，兩造或吳松林與被告間本即無買賣關係存在。上開事實亦可由系爭土地共有人林來福於本院之證稱，原告向吳松林購買土地後，吳松林亦將占有使用之土地交付予原告占有使用迄今可證。吳松林與被告係分別向系爭土地前手即證人林來福之弟林全桂所購買，並已分管占有系爭地特定部位，此業由林來福及吳松林在鈞院結證屬實，可見吳松林就系爭土地有合法權源。至於被告辯稱共有證書並非其親自簽名乙節，但因文書之真正並非一定要立書人親自簽名，若以蓋章或由他人代簽名已足認同文書內所示權利義務關係，亦可佐證文書內所示權利義務關係。本件被告如未口頭同意將系爭土地移轉予原告，則其與系爭土地之共有人林來福在吳文林代書事務所辦完分割登記與原告何干？原告豈需將相鄰土地之所有權狀及印鑑證明一併送交吳代書辦理分割及合併事宜。再由當時承辦代書即證人張智結到庭證述之情節亦與原告陳述之事實相符。則被告在吳松林誠信捨棄十五年時效利益下，待上開農發條例修正公佈後亦同意系爭地直接過戶予原告，原告即得據此口頭契約請求被告履行契約。
三、證據：提出土地登記謄本、共有證明書、切結書、地籍圖、台南縣歸仁地政事務所定期通知書，並聲請訊問證人林來福、吳松林、張智結及吳文林。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠系爭土地為被告合法購買，並擁有土地所有權狀，受到法律保障。至於原告提
出之共有證明書，並非被告本人親自簽名，該紙證明書記載被告與吳松林等同出資購買系爭土地一事，並無此事。原告既無法證明吳松林合法擁有系爭土地，為何要購買？況且，原告提出之切結書，並未經過被告之簽名，事先也不知道此事，及依據不動產交易法，此項交易不合法。又原告如有向吳松林購買土地，就應向吳松林催討，這才是做人基本原則。
㈡被告與吳松林、原告等人間並無土地買賣關係，亦無金錢往來，且擁有系爭土地所有權已超過十五年，如有任何糾紛均與被告無關。
㈢又被告為與系爭土地共有人林來福辦理分割，及被告於系爭土地上興建有農舍
，為辦裡變更等事宜，始交付所有權狀等登記資料予代書，並非要將系爭土地移轉予原告，才交付代書相關資料等語。
三、證據：提出土地登記謄本及照片四張。理 由
一、原告起訴主張：系爭土地應有部分二分之一，為訴外人林來福所有，其餘應有部分二分之一，則為被告及吳松林向前手購買而取得，但約定以被告為登記名義人，並由被告及吳松林書立共有證明書，載明二人應取得之比例為被告九三九九九０分之三一九九五、吳松林為九三九九０分之一五０００。而吳松林於七十七年三月九日將其於系爭土地之應有部分出賣原告。惟因受限法令規定，農地不得分割，故原告無法取得系爭土地之所有權登記，及將系爭土地與相鄰土地（亦為原告所有）辦理合併登記。嗣後農業發展條例業已修正，土地因毗鄰關係亦得為分割合併，原告乃商請代書張智結出面與被告及吳松林協商，經協議後，被告及吳松林均同意由被告將系爭土地如主文所示之應有部分逕行移轉予原告，但因被告希望與系爭土地共有人林來福一併辦妥分割登記，及登記事宜要由代書吳文林辦理，原告及林來福亦同意。兩造及林來福遂將各人之印章、土地所有權狀及戶籍本等資料交由代書辦理，並向歸仁地政事務所提出送件申請。詎被告事後反悔，不願配合土地移轉登記應補正事項，致未完成登記。茲因原告與被告及吳松林三方間進行協議時，被告業已口頭同意將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告，爰依據兩造間所成立之口頭契約之法律關係，請求被告將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告等語。
二、被告則辯稱：系爭土地為其合法購買，且擁有土地所有權狀，受到法律之保障。原告所提出之共有證明書，並非其本人親自簽名，故該紙證明書記載其與吳松林等同出資購買系爭土地一事，自非實在。又原告向吳松林購買系爭土地所簽訂之切結書，並未經過被告簽名，被告也不知道此事。及依據不動產交易法，此項交易不合法，原告如有向吳松林購買土地，應向吳松林催討，與被告無關。被告與吳松林或原告等人均無土地買賣關係，亦無金錢往來，且擁有系爭土地所有權已超過十五年，如有任何糾紛均與被告無關。又被告為與系爭土地共有人林來福辦理分割，及被告於系爭土地上興建有農舍，為辦裡變更等事宜，始交付所有權狀等登記資料予代書，亦與原告無關等語。
三、本件原告主張之上揭事實，業據提出與其所述相符之共有證明書、切結書、地籍圖騰本及土地登記謄本為證。惟被告除不否認系爭土地現登記為其與林來福共有，且應有部分各二分之一外，其餘事實均予否認，並以上情置辯。茲因原告係依據與被告成立之口頭契約，提起本件訴訟，請求被告將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告。而原告與被告為何有上開契約之成立，又與原告取得系爭土地之經過有關。爰就原告購買系爭土地之經過先予調查，再行審究兩造間有無上開契約之成立？經查：
㈠原告主張系爭土地應有部分二分之一，為吳松林及被告各自向前手購買，但約定
以被告名義登記，二人另書立共有證明書，載明被告就系爭土地之應有部分為九三九九０分之三一九九五、吳松林之應有部分則為九三九九０分之一五０００乙節，業經提出共有證明書及土地登記謄本為證。被告雖自認共有證明書上之印章為其所有，然辯稱：共有證明書的簽名並非其簽名，土地是其獨自買的云云。惟文書之簽立，不以立約當事人親自簽名為必要，委由他人代簽亦無不可。故如有其他相關憑據，可資證明立書人業已同意文書之內容，自不得否認該文書之效力。
㈡經本院詢問系爭土地共有人林來福是否知悉系爭土地出賣之經過，其證稱：系爭
土地是我跟我弟弟林全桂（已於去年死亡）共有，每人持分二分之一，我弟弟在多年前將土地出賣，他賣土地時並沒有告知我，我一直到土地登記給被告才知道，我跟我弟弟共有時土地就已經分好，我耕作西半部，我弟弟耕作東半部。我弟弟要將土地移轉登記給買受人時，是將文件交給我弟媳去辦，我有聽我弟媳講土地是賣給二個人，其中一個是吳松林，另外一個人等到辦理登記才知道，而且我也有聽我弟弟說把土地賣給吳松林，至於賣得的價金我就不清楚。我弟弟土地出賣後，我有看見到被告在土地上蓋豬寮，另外還有看到吳松林在土地上耕作。甲○○目前仍使用系爭土地，至於另外一邊現在則是原告在使用，原告使用的時間也很久等語。證人林來福與兩造並無利害關係，又為系爭土地共有人，對系爭土地使用情況最是清楚。其對於林全桂出賣土地之經過既是直接聽聞林全桂及其配偶之陳述，而其陳述吳松林、被告及原告先後使用土地之情況，又為兩造所不否認，是其證詞自有可信之處。
㈢況且，被告若獨自向林全桂獨自購得系爭土地應有部分二分之一，其能使用之土
地範圍亦應相符。惟事實上，除林來福使用之面積約達系爭土地二分之一面積，被告使用之土地面積約為三分（係民間之俗稱，一分土地約為九六七平方公尺），原告則使用一分半之土地，兩造各自使用之土地範圍相加後始達系爭土地一半面積等情，均為林來福及兩造所不爭執。則原告果已買得系爭土地二分之一，豈會不知其使用範圍未達二分之一？又豈會對於吳松林及原告分別在系爭土地使用多年而不加聞問？再由被告果真單獨購買系爭土地，自會將移轉登記之事交予信賴之代書辦理，該代書若非聽聞被告及吳松林之陳述，豈會另書立共有證明書，並記載「‧‧該土地之持分甲○○持分九三九九０分之三一九九五取得、吳松林持分九三九九０分之一五０００取得等同出資共買，雖以本人（按即被告）名義登記為所有人甲○○‧‧」等文意。及甘冒偽造文書罪責，於共有證明書上盜蓋被告印章之理？本院綜合上開調查，足信系爭土地應為吳松林及被告分別向林全桂購買，並各自取得分管之土地，但僅以被告為登記名義人，被告及吳松林則另行書立共有證明書，證明二人實際應有之權利等事實。
㈣又原告因向吳松林購買系爭土地，而於吳松林原先所耕作使用之土地接續耕作使
用乙節，亦有原告提出之切結書，及證人林來福上開證詞可資佐證。且經證人吳松林證稱：土地是我先跟林全桂買，只有買一部分，後來林全桂又把剩餘部分賣給被告，當時因為不能分割無法登記，所以都沒有登記給我或者是被告。後來我因為未使用土地就把土地賣給原告，並且有跟原告一起簽立一份切結書。切結書是張智結代書寫的，簽名是我自己簽的。因為我要證明把土地賣給原告所以才會寫這份切結書。（問：何時出賣土地予原告？）已經很久了，不記得了，但是我賣給原告時，有把相關的證明文件都交給原告，並且寫這份切結書，以及將我原來使用的土地範圍交給原告使用。（問：對原告提出之共有證明書有何印象？）簽名都是我及被告親自簽的，是在代書那邊寫的，至於何位代書我不清楚，寫這份證明書是要證明我與被告就系爭土地的權利範圍，當時因為土地還是不能辦理登記，所以才寫這份證明書等語在卷。事證甚為明確，亦可認定為真實。
㈤原告因農業發展條例修正，為取得系爭土地之所有權登記，及與相鄰之同段一一
四七之一地號土地合併，乃委請代書張智結與吳松林及被告協調，並徵得被告同意將系爭土地如主文所示之應有部分逕行移轉予原告之事實，亦經證人張智結證稱：在九十二年間原告及其配偶來找我，希望我找被告辦理土地的過戶事宜，於是我就去找被告，被告表示同意辦理登記，但是希望找林來福一起辦理，於是我就去找林來福，林來福也表示同意分割，在協調過程中被告曾經親口對我表示，要我跟原告他們講不用擔心，他不會把土地吞掉，後來因為被告方面表示同意辦理移轉登記，但不願意讓我辦，要讓另一位代書吳文林辦理，所以才未由我處理等語在卷。被告雖不否認證人張智結與其接洽之事實，但陳稱：張智結是為了要辦理伊與林來福間土地分割登記，但是伊及林來福後來都沒有找他云云。惟證人張智結與被告並非熟識，若非受原告委託，豈會得知被告及林來福有分割土地之意思，而前往接洽之理？況原告前與吳松林買賣系爭土地時，即由證人張智結辦理，其對於原告買賣系爭土地經過知之甚詳。故原告接續請託證人張智結處理系爭土地移轉登記及相鄰土地合併登記事宜，亦符常情。再由另名代書吳文林到庭證稱：去年的時候（詳細日期不清楚），先是原告打電話告知我有土地登記的事要請我辦，並且告訴我被告及林來福也會把相關資料交給我一起辦，原告當時就有告訴我甲○○的土地是他的，要辦理過戶登記，之後甲○○及林來福就先後來找我，並且各自攜帶土地所有權狀、印鑑、戶籍謄本讓我辦理土地登記的事宜，他們來的時候，都有提到甲○○與林來福要先辦理分割登記，分割登記完之後，甲○○還要把他的部分再移轉一部分給原告。（問：甲○○有無告知你為何還要將一部分移轉登記給原告？）他有告訴我，那一部分是原告跟別人買的，但是登記在甲○○的名下。（問：有無見過卷附的共有證明書及切結書？）有看過，印象中好像是原告乙○○○來找我時有影印一份給我看。（問：甲○○與林來福有無談及如何分割及被告何部分要移轉登記給原告？）有提到，他們二人及原告都已經有協調過，而且協調好了，東邊的部分有甲○○的房子，所以分給甲○○所有，西邊的部分是林來福種果樹，要分給林來福，另外西北角的土地要跟甲○○的部分加起來才有二分之一，所以該部分也分割給甲○○，然後甲○○要再把西北角部分約一分半的土地移轉登記給原告，所以才會將土地登記的資料都交給我，後來原告就來找我，問被告跟林來福有無將資料拿來，我告知有，原告就再拿土地權狀（一一四七之一地號）、印鑑證明等資料給我，請我在甲○○將系爭土地西北角移轉登記給原告之後，將該部份土地與原告另所有之一一四七之一地號土地辦理合併登記，我接受三者的委託之後，就前往地政機關調地籍圖，並且將三方協調的結果畫在圖上（即今日庭呈的圖），請三方來看，三方都對這個圖沒有意見，於是我就向地政機關先提出分割登記的申請，並且請被告與林來福補印鑑證明，而且要在分割圖上簽章表示同意，但是只有林來福有把印鑑證明拿來，甲○○則沒有拿來，後來因為逾期未補正，被地政駁回等語。亦與證人張智結證述內容大致相符。再參以證人吳文林當庭繪製兩造及林來福間所協議關於系爭土地如何分割之方案，適與系爭土地現使用現況均相符（參見卷附證人吳文林所繪製之圖）。更足徵原告上開主張之事實應可採信。
四、按契約之成立，以當事人間意思合致為要件，並不拘泥於契約訂立之形式（例如書面或口頭），故當事人間如就契約之締結業經合意成立，雙方均應受該契約之拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔（最高法院十九年上字第九八五號判例參照）。本件被告既於去年間，對於原告請求其將系爭土地如
主文所示之應有部分移轉登記予原告之意思表示，以口頭向證人張智結及吳文林表示同意，並經張智結及吳文林告知原告等事實，業經本院查明屬實，已如前述。揆諸上開判例意旨，兩造間即有口頭契約之成立，被告自不得任意反悔。被告以不相關之事由，怠於配合辦理登記，致原告無法取得系爭土地應有之權利。從而，原告本於兩造間之契約關係，請求被告應將系爭土地如主文所示之應有部分移轉登記予原告，自有理由，應予准許。
五、至於被告辯稱：其與吳松林及原告並無土地買賣關係，並且擁有系爭土地所有權已超過十五年追訴權，如有任何糾紛均與被告無關云云。惟吳松林向其前手林全桂買受系爭土地，或原告向其前手吳松林買受系爭土地雖均逾十五年，期間未見吳松林或原告各向出賣人請求履行所有權移轉登記之義務，或有請求權罹於時效之問題，然此抗辯權僅存在於吳松林與林全桂或原告與吳松林間，與被告均無任何關係。本件原告係依據與被告成立之契約關係，提起訴訟，而上開契約成立之正確日期雖無法確定，但由上開證人之證詞可知悉兩造協議成立之時間均在去年（即九十二年）間，縱以最不利於原告之方式即自九十二年一月一日作為請求權可行使之日期，則原告於九十三年一月二十日向本院提起本件訴訟，其請求權顯未罹於時效。故被告上開辯解，自不足採。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦或舉證核與判決結果無影響，自不予論述附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 四 月 十九 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 許蕙蘭右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 四 月 十九 日~B法院書記官 鄭吉裕