臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第五一三號
原 告 乙○○訴訟代理人 蘇新竹律師
張清富律師被 告 丙○○
甲○○訴訟代理人 許世烜律師複 代理人 許安德利律師右當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國九十三年八月二十七日言詞辯論終結，判決如左：
主 文被告甲○○應自坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建物，即建號一七八０，門牌號碼台南市○○路○段○○○號二層樓房遷讓，將房屋交還原告及全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣叁拾萬零貳仟元供擔保後，得假執行。但被告甲○○如於第一項房屋遷讓交還前，以新台幣玖拾萬零伍仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將坐落台南市○○路○段○○○號房屋遷讓交還原告及共有人。
（二）請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建物，即建號一七八０，門牌號碼台南市○○路○段○○○號二層樓房（下稱系爭房屋）為原告與訴外人吳明正所共有，應有部分各二分之一，惟訴外人吳明正未經共有人原告同意，竟於民國九十二年八月十四日擅將系爭建物全部出租予被告，租期自同年九月十五日至次年九月十四日止，被告並進而於系爭房屋內裝潢改修後加以使用，顯屬無權占有而侵害原告之共有權利，原告為此提起本訴以為救濟。
（二）按「共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之」，民法第八百二十條第一項定有明文，又「共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力」，最高法院七十一年度台上字第四一九九號判決亦可資參引。經查：
⒈系爭房屋為原告與訴外人吳明正所共有，應有部分各二分之一等情，有土地及
建物登記謄本可稽，則揆諸上開說明，共有人吳明正如欲將共有房屋出租他人，理應獲原告同意復方得為之，否則難謂對原告已生效力，惟吳明正擅以自已名義，於九十二年八月十四日將系爭房屋出租予被告、租期一年，被告得加以改修裝潢等情，亦有租約書可資為証，嗣被告本於該等租賃關係，進而就系爭房屋加以裝修，亦有照片可資為憑，惟共有人之原告自始即不同意此等出租情事，該等租賃契約對於原告自屬無效。
⒉又訴外人吳明正固於租約成立後，逕將所收押租金半數寄予原告，惟原告既不
同意此等情事，爰委請蘇新竹律師以存証信函明確通知吳明正與被告不同意出租事宜、請求回復原狀、並退還押租金等，亦有存證信函可資為証，顯見原告確無同意出租之意，系爭租約概對原告不生效力。
（三）次按「各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求僅得為共有人全體之利益為之」、「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之」，民法八百二十一條、七百六十七條分別定有明文，查被告與共有人吳明正所訂租約既因未獲同意而對原告不生效力，其占有使用系爭房屋、並就系爭房屋裝修使用，對原告已無正當權源，而屬無權占有之情形，原告自得本於上開規定，請求被告回復系爭房屋之原狀後遷出，並將之交還共有人全體。
（四）被告丙○○意圖延滯訴訟，九十三年八月六日具狀表示，為減少與原告間之摩擦，已與出租人吳明正終止租約，改由其丈夫甲○○向吳明正承租吳明正就該房屋之持分二分之一之權利，租期自九十三年七月廿六日起至九十九年七月廿五日止。對於被告此種主張，原告依法追加丙○○之丈夫甲○○為被告，而被告甲○○係向吳明正承租，並未經原告同意，依最高法院七十一年台上字第四一九九號意旨，本件租約對原告應不生效力，即被告甲○○對原告屬於無權占有。原告仍依民法第七百六十七條規定請求，顯然原告請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款之規定，應為法之所許。且被告甲○○，依被告丙○○九十三年八月六日之書狀所載原即共同占用系爭房屋，則原告追加甲○○被告；亦不甚礙甲○○之妨禦及本案訴訟之終結，依上開法條第七款之規定，應無不合。再者，被告丙○○自認其夫甲○○承租二分之一，卻占有使用整棟房屋。姑不論連秀息變更承租人名義為被告甲○○是否屬實、被告等對原告約為無權占有則無疑義。
（五）次查，被告丙○○辯稱，吳明正將其應有部份出租，依民法第四百六十三條之一規定應為有效。惟民法第四百六十三條之一係指「權利出租」準用耕地出租，本件並非權利及耕地之出租，自無民法第四百六十三條之一之適用。至於被告連秀息又主張吳明正已依鈞院九十二年重訴字第二九０號請求分割共有物事件之確定判決向民事執行處聲請強制，原告無起訴必要等情。然鈞院上揭分割共有物事件，係判決變價分割，而由原告與吳明正就變賣價金各分得二分之一之而已，在該共有物被拍定前，仍無法否定原告為共有人之事實。系爭房屋尚未經拍定，從而原告本於共有人之地位提起本件訴訟，並無不法可言。被告丙○○稱原告無權起訴或係權利濫用，約不足採。
（六）案外人吳明正明知系爭房屋係與原告共有。竟在其提起分割共有物之訴訟中，故意將房屋出租予丙○○，又於租期將屆滿時，終止與丙○○之租約，改出租予丙○○丈夫即被告甲○○，租期定為六年。揆其用意無非企圖以此方式，壓低房屋將來之拍賣價格。按拍賣房屋若有第三人承租，則投標者必然意願不高，拍賣價格亦必低落，此乃眾所週知之事實。吳明正故意利用將房屋出租方式阻斷他人投標，自己再以人頭名義低價標得系爭房屋，顯然意圖損害原告至明（因原告住在台北、妻兒在國外，且無資金根本無法投標）。
（七）否認被告所主張系爭房屋於吳世和生前由吳世和保有管理使用權，於其死亡後由吳王清梅管理使用之事實。按系爭建物係原告與吳明正所共有，除有卷附土地及建物謄本可稽外，亦有吳明正寄給原告之台南郵局第十五支局第四一九號存證信函影本內吳明正表示原告與其共有可證。依上開存證信函內容顯示，出租及收取租金、押租金者均為共有人吳明正。且依土地法第四十三條所為之登記亦有絕對效力，無由被告任意否認之。足見被告之主張不足採。因原告不同意吳明正之出租行為，是本件租約依最高法院七十一年台上字第四一九九號判決意旨，對原告應不生效力，則被告自屬無權占有。
（八）次查本件共有物雖經吳明正請求判決分割，但被告原承租範圍係包含原告共有部份之整棟建物，且其使用範圍亦為全部建物，自不得以已由法院判決分割而主張其非無權占有。至於被告另主張其已裝潢損失數百萬元等，縱或有之，亦應由被告向其出租人請求賠償，而與原告無涉，併此敘明。
三、證據：提出土地及建物登記謄本、租約書、房屋稅繳納書各一份、裝修照片二張、存證信函三份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋在台南市，是原告之父親吳世和先生於民國000年間向他人所購買，與原告及原告之弟弟吳明正二人，登記為原告與吳明正共有，各持二分之一。
（二）原告000年生，吳世和生生於000年購買系爭房屋時，原告已經四十七歲早就在台北縣做醫生，不在台南市，吳世和先生從來未將系爭房屋交付予原告，系爭房屋一直由吳世和先生，繼而由吳世和先生之太太吳王清梅女士管理、出租及收租金，之後，吳王清梅女士再將其就房屋之管理權交付予吳明正先生，房屋之鑰匙，現在在吳明正先生手裡，原告手裡並無房屋之鑰匙。依被告所了解，系爭之門牌台南市○○路○段○○○號房屋原告之父親吳世和出責購買，而登記為原告及訴外人吳明正，但系爭房屋僅所有權登記予原告及訴外人吳明正兄弟二人，管理使用權仍為吳世和自己所保有。吳世和在九十一年二月九日去世，在他去世前二、三年公司，吳世和房屋出租予明樣公司，租金充為吳世和的收入。九十年八月中旬，吳世和先生因病住入奇美醫院，因驟然入院，吳世和為保障其妻子的生活，乃將系爭房屋交由其妻吳王清梅 (原告之母）管理，將房屋鑰匙交給吳王清梅，並由吳王清梅出租收取租金，充為吳王清梅的生活費。九十一年二月九日吳世和先生去世，同年八月系爭房屋原承租人不再承租，因吳王清梅年歲已高，而且原告全家已經移民到紐西蘭（據了解原告當醫師，收入豐厚，且有雙重國籍），很少回到台南，吳王清梅乃委託訴外人吳明正管理系爭房屋，並由吳明正出面向明樣公司將房屋點交回來。從九十一年八月吳明正收回系爭房屋復至九十二年八月，一直未出租，直到九十二年九月，才由吳明正將系爭房屋出租予被告。因系爭房屋係由吳世和所購買取得所有權復，吳世和雖把所有權登記各一半在其兒子名下，但實際上仍有吳世和保有管理使用之權利。而吳世和於即將病逝前，將其對系爭房屋管理使用權利交給其妻吳王清梅女士（兩個兒子均無意見），吳王清梅女士又委託身在國內之吳明正管理房屋，因此，吳明正為受房屋管理權人吳王清梅女士所委託之人，為有權出租房屋之人。吳明正出租房屋予被告，實係吳王清梅出租房屋予被告，因吳王清梅為系爭房屋的管理使用權人，故被告就系爭房屋之租約為有效，原告不得主張對伊不生效力。
（三）查吳明正出租系爭房屋予被告時，因系爭房屋很簡陋，地基又下陷，若不收租金，則沒有錢整修系爭房屋，吳明正出租房屋予被告後，要求被告整修房屋，被告斥資數百萬元整理地基及修繕房屋。則房屋出租予被告，有利於原告。退一步言，若原告主張租約對伊無效為有理由，則被告斥資於系爭房屋及其基地之改良、修繕費用數百萬元，其中二分之一，即為原告無法律上原因受有利益，原告應返還該利益予被告。則原告主張收回房屋，係損人不利己之權利濫用行為（損失租金收益，卻無任何收獲，更須返還不當得利於被告），依法應為無效。
（四）無人居住之房屋，內部容易潮濕，容易腐蝕，房屋也應繳納房屋及地價稅，吳明正先生依據其管理權及共有人之身份，將系爭房屋出租予被告，全體共有人有租金之收入，可繳納房屋稅、地價稅，也可防止房屋之腐蝕，此行為係符合系爭房屋全體共有人之利益之行為，不得指吳明正先生之出租行為無效。
（五）原告並非房屋之出租人，並無依據租賃權，請求被告將租賃物（系爭房屋）交還原告之權限。原告要求被告應將整楝系爭房屋交還原告，非有理由。（最高法院三十七年上字第六七０三號判例參照）
（六）假設吳明正先生無權將系爭房屋整棟出租予被告之權限，惟吳明正先生也是系爭房屋共有人之一，有應有部分二分之一，其就其自己之應有部分二分之一之權利有出租之權利，吳明正先生至少就其應有部分二分之一有出租之權限（台灣高等法院台南分院九十二年上字第二四四號判決參照），原告要求被告將整棟之系爭房屋交還予原告‧非有理由。
（七）又回復共有物之請求權，應為全體人共有人之利益為之。共有人之一吳明正先生與被告之間有訂立租期一年之租賃契約，至少就其應有部分二分之一權利部分，該租賃契約有效，出租人吳明正先生應受拘束，原告就該部分也無權干涉或反對，原告要求將系爭整棟房屋交還予原告，違反共有人吳明正先生之利益，其在本案之要求，不得認為為全體之利益而為。吳明正先生也不同意原告要求被告將整棟房屋交付予原告（若強迫使被告將整棟房屋交出，共有人吳明正先生無租金可收，也使吳明正先生違反租約，對共有人吳明正先生不利），則原告之訴求，非有理由。
（八）吳明正先生己經依據鈞院九十二年重訴字第二九０號請求分割共有物事件之第一審確定判決聲請強制執行，執行案號為鈞院九十三年執字第二０六六一號，有執行案卷可稽，請調閱。等到該執行事件將系爭房屋拍賣分配價金時，本件糾紛自然消滅。又現在己經是七月，本件之租賃契約於九十三年九月十四日就到期，本件租賃九十三年九月十四日就消滅，原告無提起本案訴訟之要。
（九）請駁回原告之訴或暫時由雙方暫停訴訟，等到上開執行事件完結時，再按實情為適當之處理。
（十）依據吳明正先生謂，原告乙○○先生本人無提起本案訴訟之意思，本案之訴訟純係由原告之一位親戚唆使，原告乃提供印章而已，有關一切訴訟之事，均由該位親戚所包辦，請鈞院傳訊乙○○先生到庭，加以查問。
（十一）)原告之兄弟吳明正將系爭房屋出租予被告，吳明正將整棟房屋鑰匙交給被告，被告花了不少錢將整棟房屋修繕，將下陷之地基修補，被告將整棟房屋之租金交付吳明正，吳明正將租金二分之一寄予原告，原告不收，原告提起本案訴訟告被告，原告告被告之理由是吳明正無權將房屋出租，被告善意承租房屋，竟受訟累，始料未及（民間出租房屋之人，不一定是全部所有權人），被告丙○○為要減少與原告間之摩擦，已與出租人吳明正終止租約，改由被告之丈夫甲○○向吳明正承租吳明正就該房屋之持分二分之一之權利。
（十二）去年，被告向吳明正承租系爭房屋之目的是要在該處開商店，被告之丈夫已經在該處經營欣而美文具店，系爭房屋是一問店鋪而已，只有一座門出入，只有一個水錶、一個電錶、一個廁所，使用上不能將該棟房屋切開為兩部分使用，吳明正與原告問就該房屋又未實物切割，依目前之情形不能決定哪一部分屬於吳明正、哪一部分屬於吳明化所有，吳明正有說，就其整棟房屋有管理權，目前整棟房屋由被告丙○○之丈夫甲○○（新承租人）使用中。
（十三）租賃是倩權債務關係，並非物權關係，房屋之出租人不一定係房屋所有人（猶如買賣，出賣人不限於所有權人），吳明正就系爭房屋有管理權，其將房屋出租與被告之行為不得謂無效。假設吳明正無權將整棟房屋出租予被告，就系爭房屋應有部分之出租也應有效（民法第四六三條之一），且所準用者，為債編第五節，並非止於耕地之租賃。至於原告所援最高法院七十一年台上字第四一九九號判決係民法修正增訂第四六三條之一前之判決，不適用於本案。
（十四）不同意原告將甲○○追加為被告。
（十五）丙○○與原告之間未有租賃契約存在，現在丙○○也未占有系爭房屋，原告訴求丙○○遷屋，非有理由。
（十六）本件系爭房屋是店舖，並非一般之住宅，民間就店舖租賃訂契約書，訂租期為一年，通常於一年租期到屆時，會再續租，因為承租人為其營業，必會為房屋之造作及修飾投資不少金錢，此造作之投資，動輒往往上百萬元，非一年內之營業即可收回該投資，因之，一年租期屆至，都會續租，丙○○在此情形之下及相信吳明正就整棟房屋有管理權，乃與吳明正訂立租約，之後，原告以吳明正就就系爭房屋之持分僅二分之一為理由，反對租吝，將租金退回，要收回房屋，又提起本案訴訟。是租期又將於本年九月就屆滿，丙○○乃與吳明正終止租約，改由丈夫甲○○向吳明正承租吳明正就土地持分之權利，以期甲○○所經營公司能在系爭房屋繼續販賣文具，以免為修繕房屋所投資金錢白白受損，事不得已。甲○○、丙○○夫妻也願意按吳明正所收租金給付與原告，以免原告受損。
（十七）原告是一位醫師，法院拍賣房屋時，有資力可標買。原告所謂其無資力標買房屋一節，是客氣之話。
三、證據：租約書一份、台灣高等法院台南分院九十二年度上自第二四四號判決一份、相片一張、公司設立登記事項卡、營利事業登記證，並聲請訊問證人吳明正、吳王清梅。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第四款、第七款定有明文。本件原告起訴時，原僅列丙○○為被告，嗣於審判進行中，因被告丙○○抗辯已經與訴外人即系爭房屋之共有人吳明正終止租約，另由被告丙○○之夫甲○○向訴外人吳明正承租系爭房屋，原告因此追加甲○○為被告，核其訴之標的並未變更，且無礙於被告之防禦及訴訟之終結，應予准許，核先敘明。
二、原告起訴主張：系爭坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建物，即建號一七八０，門牌號碼台南市○○路○段○○○號二層樓房為原告與訴外人吳明正所共有，應有部分各二分之一，惟訴外人吳明正未經共有人原告同意，竟於九十二年八月十四日擅將系爭建物全部出租予被告，租期自同年九月十五日至次年九月十四日止，被告並進而於系爭房屋內裝潢改修後加以使用，顯屬無權占有而侵害原告之共有權利，為此提起本件訴訟。詎被告丙○○意圖延滯訴訟，九十三年八月六日具狀表示，為減少與原告間之摩擦，已與出租人吳明正終止租約，改由其丈夫甲○○向吳明正承租吳明正就該房屋之持分二分之一之權利，租期自九十三年七月廿六日起至九十九年七月廿五日止，然被告甲○○係向吳明正承租，並未經原告同意，依最高法院七十一年台上字第四一九九號意旨，本件租約對原告應不生效力，即被告甲○○對原告屬於無權占有，據此，本於民法第八百二十一條、第七百六十七條規定提起本訴，並聲明：被告等應自系爭房屋遷讓，將房屋交還予原告及共有人。
三、被告則以：㈠系爭房屋在台南市，是原告之父親吳世和先生於000年間向他人所購買，與原告及原告之弟弟吳明正二人，登記為原告與吳明正共有，各持二分之一。原告000年生，吳世和於八十九年購買系爭房屋時，原告已經四十七歲早就在台北縣做醫生，不在台南市，吳世和從來未將系爭房屋交付予原告，系爭房屋一直由吳世和，繼而由吳世和之太太吳王清梅管理、出租及收租金，之後，吳王清梅再將其就房屋之管理權交付予吳明正，房屋之鑰匙，現在在吳明正手裡，原告手裡並無房屋之鑰匙。則原告從來未反對系爭房屋由吳世和管理出租，也未反對吳世和之太太吳王清海管理出租，吳世和之太太吳玉清梅年歲已大，共有人之一吳明正住在台南市，吳王清梅女士將其管理房屋之權限移交予吳明正先生，此為分然之事。㈡且吳明正依據其管理權及共有人之身份，將系爭房屋出租予被告，全體共有人有租金之收入，可繳納房屋稅、地價稅，也可防止房屋之腐蝕，此行為係符合系爭房屋全體共有人之利益之行為，不得指吳明正之出租行為無效。㈢原告並非房屋之出租人，並無依據租賃權，請求被告將租賃物（系爭房屋）交還原告之權限。原告要求被告應將整棟系爭房屋交還原告，非有理由。（最高法院三十七年上字第六七０三號判例參照）㈣假設吳明正無權將系爭房屋整棟出租予被告之權限，惟吳明正也是系爭房屋共有人之一，有應有部分二分之一，其就其自己之應有部分二分之一之權利有出租之權利，吳明正先生至少就其應有部分二分之一有出租之權限（台灣高等法院台南分院九十二年上字第二四四號判決參照），原告要求被告將整棟之系爭房屋交還予原告‧非有理由。㈤吳明正己經依據鈞院九十二年重訴字第二九０號請求分割共有物事件之第一審確定判決聲請強制執行，執行案號為鈞院九十三年執字第二０六六一號，等到該執行事件將系爭房屋拍賣分配價金時，本件糾紛自然消滅等語，資為抗辯。
四、兩造不爭執之事實：
（一）坐落台南市○○段六○八、六○八之三地號土地上之建物，即建號一七八０，門牌號碼台南市○○路○段○○○號二層樓房為原告與訴外人吳明正所共有，應有部分各二分之一。
（二）訴外人吳明正於九十二年八月十四日將系爭建物全部出租予被告丙○○，租期自同年九月十五日至九十三年九月十四日止，作為開設欣而美文具行使用。
（三）本院民事執行處於九十三年七月二十七日至系爭房屋執行查封時，查封筆錄記載：所查封之房屋現出租予甲○○。
五、原告又主張：系爭房屋共有人吳明正出租系爭房屋予被告，係未經原告同意等語，為被告所否認，並以前揭情辭置辯，是本件兩造爭執要點為：㈠系爭房屋共有人吳明正出租系爭房屋，是否經原告同意？即訴外人吳明正是否有權出租系爭房屋？㈡原告提起本訴是否權利濫用？㈢原告非出租人，是否影響其請求返還房屋之權利？㈣被告與訴外人吳明正訂立之系爭租賃契約之標的為何？㈤系爭房屋已經判決變賣分割是否影響原告本於所有權請求排除侵害之主張？經查：
（一）關於訴外人吳明正出租系爭房屋是否經原告同意部分：⒈被告抗辯訴外人吳明正出租系爭房屋係經原告同意云云，固舉證人吳明正到場
證述，惟據證人吳明正陳稱：「當時購買房屋是我父親買的，贈送給我與原告，言明房屋出租作為我母親生活費，後來我父親過世，我大哥在台北，我媽媽就將鑰匙交給我處理，原本我是想父親的意思是要把租金作為母親的生活費，要給我媽媽，但媽媽不接受，說要讓我們兄弟平分，所以我才把租金的一半寄給原告，但原告過幾個月後又把租金支票寄回來」等語（見九十三年八月六日言詞辯論筆錄），僅足證明系爭房屋之所有權係原告受其父親贈與取得，及原告父親過世前房屋出租所得租金均由原告母親收取，並未指出原告於其父親過世後有明白表示同意將系爭房屋出租之意。且依證人證詞，系爭房屋於渠父親在世時，係由渠父母管理收取租金，俟渠父親過世後，渠母親即將房屋鑰匙交予渠即系爭房屋之共有人，並稱租金由渠兄弟平分，衡之常情，自有將系爭房屋交還系爭房屋之所有人即原告與其兄吳明正共同管理使用之意，被告抗辯：訴外人即原告母親吳王清梅係授權訴外人吳明正代為管理使用云云，自不足取。
⒉租約之成立，涉及租金、租賃期限及使用範圍，依證人吳明正證詞，證人於出
租系爭房屋予被告丙○○或被告甲○○前，並未將租約內容告知原告，已難認與被告間之租賃契約之簽訂係經原告之同意為之；復觀原告於被告丙○○與共有人吳明正簽訂租約初期即九十二年八月二十二日即以存證信函表明不同意之意思，且退還共有人吳明正交付之二分之一押租金七萬元，此有原告提出之存證信函附卷足參，益證原告並無同意訴外人吳明正將系爭房屋出租予被告使用。
⒊再按「受任人應自己處理委任事務。但經委任人之同意或另有習慣，或有不得
已之事由者，得使第三人代為處理」，為民法第五百三十七條所明定，本件縱依被告抗辯：原告及其兄吳明正有將系爭房屋委託原告之母吳王清梅代為管理、收益等情為真，則依前揭規定，受原告委任者，乃訴外人吳王清梅，並非訴外人吳明正，證人吳明正所為證詞並不足證明訴外人吳明正有經原告概括授權或同意渠處理系爭房屋出租事宜，被告抗辯：證人吳明正就系爭房屋之出租有管理權云云，並不足採。
⒋更何況被告甲○○係於原告提起本件訴訟請求被告丙○○遷讓房屋後才承租系
爭房屋，原告於起訴狀中既已明白表示並未同意訴外人乙○○出租系爭房屋，被告甲○○之承租未得原告同意，乃當然之事，被告甲○○抗辯：原告有同意或授權吳明正出租云云，要不可採。
（二）原告提起本訴是否權利濫用部分：⒈按民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，
若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院四十五年台上字第一○五號判例參照）。次按出租共有物之特定部分，依民法第八百二十條第一項規定，對其他共有人不生效力。所有權人對於其所有之土地，並非只限於建築之用，除建築之外，以其他方法為使用收益並無不可。系爭土地雖屬畸零地，被上訴人訴請收回，並無權利濫用之情事（最高法院八十二年度台上字第二八０號判決意旨參照）。⒉本件被告抗辯伊承租系爭房屋後因開挖地基、整修裝潢，所費不貲等語，固據
提出照片一張為證，足認原告本於所有權請求被告返還系爭房屋，有使被告喪失利益之虞，惟觀被告丙○○與訴外人吳明正之租約係於九十二年八月十四日簽訂，並約定租期自九十二年九月十五日起，而原告於接獲訴外人吳明正寄達之押租金後，隨即於九十二年八月二十二日以存證信函通知共有人乙○○，據此，已難認原告係以損害被告為主要目的。更何況系爭房屋因共有人即原告之兄吳明正向本院起訴請求裁判分割，業經本院於九十三年四月二十日判決變價分割確定，系爭租約之成立與否，衡情對於購買意願當有影響，則原告慮及拍賣價格為保障自身權益而提起本訴，自難認係以損害被告為主要目的，被告抗辯：原告係權利濫用云云，亦不足採。
（三）原告非出租人，是否影響其請求返還房屋之權利部分：租賃物返還請求權之行使，乃係基於債之關係，至行使所有物返還請求權，則係本於物權之作用，兩者所據之事實與原因關係，均不相同（最高法院六十年台抗字第二九六號判例意旨參照），本件原告起訴主張之訴訟標的，乃所有物返還請求權，並非租賃物返還請求權，被告辯稱：原告並非系爭租約之出租人，無依據租賃權請求返還系爭房屋之權限，容係對於訴訟標的有所誤會，應不足採。
（四）被告與訴外人吳明正訂立之系爭租賃契約之標的為何部分：⒈查系爭被告丙○○於九十二年八月十四日與訴外人吳明正簽訂之租約書記載：
「出租人吳明正為甲方，承租人丙○○為乙方，甲方將台南市○○路○段○○○號二層樓房出租予乙方」，已經明訂租賃標的係系爭房屋，被告丙○○抗辯：向訴外人吳明正承租者為系爭房屋之二分之一之出租權云云，自非可採。
⒉又按共有人對於共有物之應有部分與共有物之一部，為截然兩事。王甲前與被
上訴人成立之租賃契約，其標的物果為上開共有土地內特定之一部，即非可與出租共有物之應有部分同視（最高法院七十五年度台上字第二二四０號判決意旨參照），本件被告甲○○提出與訴外人吳明正於九十三年七月二十六日簽訂之租約書第一條雖記載：本租約之標的為出租人吳明正就門牌台南市○○路○段○○○號房屋（包括基地）之應有部分二分之一之權利，惟租約書第六條復記載：「因出租人吳明正與該房屋共有人乙○○就該房屋（包括基地）尚未實物分割，吳明正、乙○○各得使用之位置尚未確定，出租人吳明正本日將本件房屋全棟交付予承租人甲○○使用」等語，足知被告甲○○承租使用之標的仍係系爭房屋之全部，其範圍既屬特定，依前揭說明，即非可與承租共有物之應有部分同視，被告抗辯：係承租訴外人吳明正就系爭房屋應有部分二分之一權利云云，委不足採。
⒊更何況「共有土地如未經分管或分割者，即無特定部分可言，共有人自不能以
其所有之持分面積出租於他人。」（最高法院五十九年度台上字第三一四八號判決意旨參照），故被告抗辯：承租應有部分而對系爭房屋全部有使用之權利云云，益不足採。
（五）系爭房屋已經判決變賣分割是否影響原告本於所有權請求排除侵害之主張部分：
另按分別共有之共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分，因此分別共有之各共有人，得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利（最高法院八十三年度台上字第二四五六號判決意旨參照）。本件原告與共有人吳明正間請求分割共有物事件，業經本院以九十二年度重訴字第二九０號判決變價分割確定，雖吳明正已持該確定判決向本院民事執行處聲請執行拍賣，惟在該共有物被拍定前，仍無法否定原告為共有人之事實，依前揭說明，原告仍得按其應有部分比例，對於共有物之全部行使權利，據此，原告原告本於共有人之地位請求排除侵害，依法核無不合，被告抗辯：係爭房屋已經判決變價分割，原告起訴無實益云云，並不足採。
六、按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力（最高法院八十五年度台上字第二一三九號判決意旨參照）。又按各共有人對於無權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，依民法第八百二十一條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決（最高法院三十七年上字第六七０三號判例意旨參照）。本件訴外人將系爭房屋全部出租予被告丙○○或甲○○，並未經原告同意或授權訴外人吳明正為之，則被告與訴外人吳明正間之租賃契約，對於原告不生效力，原告本於所有權人之地位，請求被告遷讓交還系爭房屋，自屬有據。惟被告丙○○已於九十三年七月二十六日與訴外人吳明正合意終止租約，有租約書一份附卷可稽，且系爭房屋經被告承租後，係開設「欣而美文具行」販賣文具使用，並非住家，有被告提出之照片一張附卷可參，欣而美企業有限公司之代表人即被告甲○○，亦有被告提出之營利事業登記證附卷可憑，據此，足認被告甲○○係系爭房屋之承租人，目前房屋亦由被告甲○○占有使用，至於被告丙○○則已脫離承租人之地位。
七、從而，原告本於共有人地位，依民法第八百二十一條、七百六十七條請求被告甲○○應將系爭房屋遷讓交還予原告及其他共有人，為有理由，應予准許。其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
九、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項、第三項，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 九 月 十 日
臺灣臺南地方法院民事第二庭~B法 官 李杭倫右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十三 年 九 月 十 日~B法院書記官 鄭佩玉