臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第五四一號
原 告 財團法人台灣省台南縣私立黎明高級中學法定代理人 甲○○訴訟代理人 張永昌律師
丙○○被 告 乙○○訴訟代理人 向文英律師右當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國九十三年十二月十六日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴暨假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠聲明：被告應將座落台南縣麻豆鎮財團法人台灣省台南縣私立黎明高級中學尚智
館地下室遷讓交還予原告，並自民國九十三年一月一日起至交還前開地下室之日止，按月給付原告新台幣（下同）二十三萬五千元；原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡事實經過：被告前向原告承租校內尚智館之地下室（下稱系爭地下室）經營師生
消費福利社，依約租賃期間自八十九年九月一日起至九十二年八月三十一日止，共計三年，每月租金二十三萬五千元，嗣因該處為地下室，廚房設置未通過安全檢查，恐危及師生安全，原告考量再三，決定租期屆滿後不予續租，惟因被告一再央求給予時間搬遷，兩造遂協議被告應於九十二年十二月底前搬遷。惟屆期被告仍拒不搬遷，亦未依據協議按月給付水電費八萬元。茲因兩造間之租期已滿，另行協議之寬限期亦已屆至，被告自九十三年一月一日起即已無權占有系爭地下室，並導致原告受有相當於租金之損害，爰依據所有權之法律關係，請求被告返還系爭地下室。暨依據不當得利或侵權行為之法律關係，請求被告自無權占有之日起至返還地下室予原告之日止，按原訂租金即每月二十三萬五千元之賠償金予原告等語。
㈢被告雖辯稱：依據契約，其擁有提供全部便當、盒餐及餐飲之獨佔經營權，及兩
造如無不能溝通問題，被告有優先承租權云云。惟綜觀合約全文，並無獨佔之記載。原告為顧及學生選擇午餐權益，於學生反應被告製作之便當不佳時，提供其餘業者供學生選擇，乃當然之理，並無違約之處。另被告主張依合約所載，兩造於合約期滿，如無不能溝通之問題，原告同意被告有續租之優先權。然此優先權之前提，乃原告將福利社改由他人經營時被告方得主張，本件原告並非將福利社改由他人經營，係由校方收回自營，被告自不得主張優先權。何況，原告因租金及便當問題，加上地下室設置廚房烹煮食物，如發生火災，逃生不易，安全堪慮等，已與被告存有甚深歧見，顯有不能溝通之問題存在，續租已無實益，被告亦不得主張優先權。
㈣至被告辯稱：其於租賃前二年都有按約定於租期一開始先給付一年租金，後來因
為校方在第二年中開放向校外廠商訂購便當，所從第三年開始未給付租金，兩造同意改以便當錢扣抵云云。原告否認之，首先被告對於其有按期給付租金一事，應負舉證之責。再者，被告稱其與曾擔任原告董事會秘書一職之證人董溶溝通過後，雙方同意繼續以此種方式處理租金問題等語。然查董秘書並無權決定上開租金問題。再者，董秘書到任時間為九十一年十二月，距被告主張以便當錢扣抵之九十一年八月，已歷時四個月之久，顯見係被告片面拒絕給付租金，違約在先，非原告同意以便當錢抵付租金。且雙方如有達成以便當錢抵付租金之協議，被告理應按月與原告結算便當錢，以便扣抵租金，然期間原告未見被告有按月請款之單據，直到租期屆滿後，雙方為搬遷一事爭執不休，被告始提出一併計算。
㈤另被告以原告於租期屆滿後，曾向被告訂購便當，以此主張兩造間之租賃關係，
於屆滿後已成為不定期租賃云云。惟被告提出之訂購午餐統計表，充其量僅能證明原告學生有向被告訂購便當之事實，並非當然可證明原告同意被告續租。另參照最高法院四十七年台上字第八二０號判例意旨，定期租賃期滿之後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即為反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件。因此，被告以原告於租期屆滿後仍向其訂購便當抵付租金為由，主張兩造為不定期租賃似有誤解。
㈥原告於租期屆滿之前，即一再告知被告不續租之意思，並由前任校長親自告知被
告不續租之意，嗣於同年九月中旬，被告仍拒不遷出，再由現任校長會同總務主任出面告知不續租之意，此經證人柯明山之到庭證述，被告對此亦不否認，故依法出租人即原告已即表示反對之意思，自不得僅因被告拒不遷出，仍為租賃物之使用收益逕視為租賃合約默示更新為不定期限繼續契約。況參照最高法院四十三年台上字第三六七號判例要旨，認為所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思表示而不表示者而言。本件原告於九月中旬即通知被告不續租之意思，自難謂非於相當時期表示反對之意思。更何況，原告除持續以口頭告知不續租之意思外，另於九十二年十一月二十五日特以書面通知被告應於十二月三十一日前自行遷移交接完竣等事項，可見原告於租約屆滿前、屆滿時、屆滿後，一直持續告知被告不願續租之意思，何來被告主張不定期租賃一事？㈦雖被告否認九十二年十一月二十六日收到原告書面通知函前，曾收受原告不續租
之表示，且辯稱：於收受之搬遷通知時，兩造已有默示更新契約等情。但被告曾於九十二年十二月初寄發陳情書予何神父等人，函中多有誇大不實或誹謗個人之敘述，該函第四頁亦自承原告總務主任曾帶校長到福利社找被告談，並明確表示地下室是避難處所不能作福利社，此與證人柯明山證述曾與甲○○校長在九十二年九月中旬向被告表示不續租之事實不謀而合。被告在該函亦提到學校家長會長改選後不久，新任董事會黃秘書、校長、黃敏正神父、柯主任等人亦曾找被告商談被告未付租金一事。查原告之家長會長改選時間是在九十二年十月初，可見，被告於租期屆滿後不久確曾陸續受原告不續租之表示，被告空言主張契約默示更新，實不可採。
㈧被告又以兩造曾簽訂協議書，故達成續租之協議云云。惟該紙協議書，係因租期
屆滿後，被告遲不搬遷，並找立委助理介入，最後原告同意被告延至九十二年十二月底前搬遷，兩造遂簽訂協議書並進行結算，原告之用意在於希望被告盡快遷出，並未改變當初期滿不續租之意思，此由協議書第五點內容均以計算至九十二年十二月為止即可證明。被告一再主張兩造間有續租之協議，但該紙協議書並無任何續租之文字記載，且被告傳訊之見證人及前任董事會秘書董溶之證詞，除證人曾碧珠有個人主觀臆測，不足採信外，並無任何證詞可以證明原告有續租之意思，由其餘證人之證詞更可知原告方面明確表示不願續租之意。另證人林榮宏自恃其法學背景，誤解兩造間之法律關係為不定期租賃關係，並企圖誤導原告為同樣之認定，立場有所偏頗，故其證詞不可採為不利原告之證據。
㈨兩造簽立之協議書，乃為結算雙方之帳目而生，因原告於九十二年十一月二十五
日交付被告通知書，已請被告於同年十二月三十一日自行搬遷及交接，自應於到期之前與被告結算清楚，並無任何同意被告續租之意，故協議書第五項，關於被告九十二年九月至十二月被告應付原告每月八萬元之記載，係協議當天所約定，該金額自當是水電費之補償金而非租金，如為租金，應無事後才約定之理？況且，若非只願讓被告待到年底，原告豈有捨二十萬元而就八萬元租金之理？㈩退萬步言，縱認兩造間已轉為不定期租賃關係，然依土地法第一百條第一款規定
，出租人有收回自住或重新建築時，得收回房屋。原告自得依據上開規定，將不適和經營福利社之地下室收回，原告已於九十三年二月間發函通知被告收回之意，應符合上開規定，故被告並無繼續占用之權至明。
二、被告則以：㈠聲明：原告之訴暨假執行聲請均駁回；如受不利判決，請准被告供擔保免為假執行。
㈡答辯內容：被告於八十九年八月間向原告承租系爭地下室經盒餐、餐飲及消費福
利社，約定全校師生之用餐均由被告承作，因當時每日便當數量可達一千八百個至二千個左右，故雙方約定每月租金二十三萬五千元（租金為二十萬元，三萬五千元則為補貼校方編制人員之薪資），租賃期間為三年，租期屆滿被告有續租優先權。被告因利潤可期，乃出資五百萬元整修地下室及購置新型設備。詎原告於租賃期間，違約將學生便當交由校外廠商承作，兩造經協議後，同意租金自便當錢中扣除。嗣租期屆滿，原告未向被告表示不續租之意思，被告亦繼續於系爭地下室經營福利社，至此兩造租賃契約已更新為不定期租賃關係。茲因兩造租賃契約迄今未合法終止，故原告請求被告遷讓系爭地下室，自屬於法未合。
㈢原告雖否認兩造之租賃關係於屆滿後已變更為不定期租賃，陳稱：其於契約屆滿
前、契約屆滿時及契約屆滿後，均通知被告不續租云云。惟被告係於九十二年十一月二十六日始收受原告不續租之通知，之前未曾接獲任何口頭通知。況兩造合約於九十二年八月三十一日屆滿後，原告仍持續請被告提供九月份及十月份之便當，足證原告於原租期屆滿後，不但未為不續租之表示，反而仍續租予被告，請被告續為經營，及續讓原告以便當錢抵付租金，因此兩造間之租約應已默示更新。
㈣至原告以被告承租之地下室消防安全檢查未通過為由，不願將地下室續租予被告
云云。惟由兩造簽立之租賃契約書可知，原告租予被告之處所即為地下室，且提供予被告設置廚房供應便當、盒餐及合菜，被告有提供全校師生便當、盒餐、餐飲之獨佔經營權，及只要求地下室整修工程、電力設備不得影響建物結構安全及經營所需。如合約期滿無不可溝通之問題，原告無條件同意被告有續租之優先權等內容。但兩造之合約尚未期滿，原告即擅自將大部分餐盒交由外面廠商承包，片面違約在先，經協調，兩造始同意被告得以便當款抵付租金，如有餘款，原告仍應給付被告。因此，原告以上開事由作為不續租之理由，顯然有違合約精神，且為臨訟之藉口。
㈤又兩造租賃關係存續中，原告一再以不正當方法阻礙被告經營福利社，並擅自在
福利社張貼自九十三年一月一日起內部整修，暫停營業告示，要求廠商速與被告結算，已造成被告信譽受損。嗣立法委員陳道明及張蔡美的助理曾碧珠、林賢誓與林榮宏等人居中協調，兩造乃於九十二年十二月十九日達成協議，確認雙方已屬不定期租賃關係，被告有續為經營之權利，及雙方應於九十二年十二月底核算福利社款項。兩造之租金（含水電）九十二年八月底前為每月二十萬元，九月之後則降為每月八萬元。被告隨即依該協議扣除九十二年九月至十二月之租金三十二萬元後，向原告請領三十二萬五千九百六十五元，然原告不但拒絕支付，更於九十三年二月九日片面將大門鐵捲門斷電，福利社上鎖，造成被告存放於福利社之食品有過期腐壞之虞，損失甚大。被告因此委請律師發函原告協商處理，原告均置之不理。茲因，兩造間不定期租賃關係未合法終止，且原告尚有應給付被告之福利社款項未付，原告主張被告積欠之款項尚可供被告抵銷，及原告自九十三年二月起即未依約將租賃物交予被告使用收益，被告自斯時起就租金之給付亦得主張同時履行抗辯，故原告之請求顯無理由。
㈥另原告稱：兩造於九十二年十二月十九日協議時，已達成被告應於九十二年十二
月底前完成搬遷之合意。被告否認此事，由當日見證人即證人林榮宏、曾碧珠、林賢誓之證詞，亦能確認兩造當時並未達成上開協議，益徵兩造當時並無終止租約，或契約屆至不續租之事實。
三、本件經整理及證據調查，兩造對於兩列事實均不爭執：㈠被告曾向原告承租該校尚智館地下室，作為經營盒餐、餐飲及師生消費福利社。
兩造並簽訂租賃契約，租賃期間自八十九年九月一日起至九十二年八月三十一日屆滿（參見卷第二十九頁合約書及第二十頁筆錄）。
㈡被告於上開租期屆滿後，仍於原承租地下室繼續經營餐飲及福利社，被告亦於九
十二年九月、十月及十一月間陸續向原告訂購便當，訂購數量及金額如附卷請款表所載（參見卷三十頁之請款表及一七七頁筆錄）。
㈢兩造曾於九十二年十二月十九日，就租賃事宜進行協議，並簽訂協議書一紙（參見卷三十一頁）。
㈣兩造間之債務，經結算後，原告應再給付被告三十九萬四千三百七十六元（卷一０九、一一０及一七五頁筆錄）。
四、兩造爭執要點則為：㈠兩造間之租賃契約屆滿後，是否因默示更新而變為不定期租賃？㈡如為不定期租賃，則原告是否已合法終止該不定期租賃契約？㈢被告是否無權占有系爭地下室？及是否應自無權占有之日起按月賠償原告二十三
萬五千元？
五、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。故於定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃，在出租人方面係以有無即為表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，苟無即為表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院四十七年台上字第一八二０號判例意旨參照）。而所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言（四十三年台上字第三六七號判例意旨參照）。本件兩造間之租賃契約於九十二年八月三十一日屆滿後，被告仍繼續占有使用系爭地下室之事實，固為兩造所不爭執。惟原告陳稱：其於租賃契約期滿前、期滿時及期滿後，或口頭或書面向原告表示不續租意思，惟因兩造達成讓原告在九十二年十二月三十一日前搬遷之協議，被告始繼續占有使用系爭地下室乙情。則為被告所否認，辯稱：兩造契約嗣後已視為不定期租賃等語。茲因，系爭地下室由原告出租予被告，但租賃契約期滿後，被告仍繼續使用系爭地下室，兩造間之法律關係是否因此視為不定期租賃，揆諸上開判例意旨，端視原告於租賃期限屆滿後，對於被告之占有及使用，有無即為表示反對之意思而定。經查：
㈠原告陳稱其於租期屆滿之前及屆滿時，一再告知被告不續租之意思，並由前任校
長親自告知被告不續租之意乙情，雖經證人即原告總務主任柯明山到庭證稱：這件事本來是董事會在處理，後來因為租金發生爭議，董事會就請前任校長出面向被告為終止租約的意思，但是洽談中被告表示租約是到九十二年的八月三十一日，於是校長就同意讓被告承租到租期屆滿，被告也同意只租到九十二年八月三十一日，當時洽談時，有被告、我們的前校長林獻情及我們學校的法律顧問黃淑琳律師三人在場‧‧等語。惟證人柯明山任職於原告學校，與原告有利害關係，證詞本即難期公平，且洽談當時該證人並未在場，如何知悉洽談內容？及曾擔任原告法律顧問，並參與處理此事之律師黃淑琳亦到庭證稱：黎明中學在九十一年間因為當時的主任秘書陳柏志與校方有糾紛，我受方濟各會（為一天主教組織）委託擔任法律顧問，因為原告是天主教學校，所以我一併擔任該校法律顧問，又因為陳柏志跟被告是兄弟關係，所以校方與被告的糾紛我也一併處理，我本人並未親自與被告接觸過，只有校方提出問題時，有提供法律意見告知校方如何處理。（問：處理本件租賃關係之經過？）一開始的時候（約九十一年六、七月間），教會方面因為陳柏志個人有涉及捲款的事情，被告又是陳柏志的哥哥，故教會方面打算不願讓被告經營福利社，但是因為當時原告的校長林獻情不願意終止，而且又有被告與學校簽訂的租約，租期尚未屆滿，因此並未積極處理，一直到九十一年七、八月間，教會方面積極要求校方處理，當時的校長為求學校安定，且雙方有租約應該讓被告經營到租期屆滿，所以並未積極處理，後來在十一月十五日我會同董事長一同南下談及此事，當時的校長表示他壓力很大，而且母親生病，無心力處理，‧‧等語。由證人正黃淑琳之證詞可知，證人黃淑琳並未與被告接觸過，何來證人柯明山所述洽談之情？及當時原告前任校長林獻情不願意提前終止契約，後來繼任校長為求學校安定，亦未積極處理。亦無證人柯明山所言通知終止契約之情，柯明山之證詞顯與事實有所出入，不足採信。原告對於上開主張之事實，除證人柯明山之證詞外，並未提出其他相關事證供本院斟酌，而證人柯明山之證詞又有不可信之處，本院自難採信原告曾於租期屆滿前或屆滿時已告知被告不續租之情事。
㈡至原告陳稱：租期屆滿後，原告校長及總務主任於九月中旬當面告知被告不續租
，被告對此業已自認，有陳情書可證乙節。惟綜觀原告提出之陳情書（參見卷一四七頁），第四頁後段係載明：「好景不長，有一天總務主任柯明山帶著校長到福利社找我談，柯主任眼光非常不友善，劈頭就說『消防局說地下室是避難所不能作福利社』，我回說在一開始消防單位就檢查過，且提出改善事項並經覆檢完成，柯主任就帶著校長悻悻然離去‧‧等字句」。由上開記載，僅能證明原告校長及總務主任曾與被告洽談之事實，尚無從確認洽談時間為九月中旬，及原告有明確表達不續租之意，難認被告已有自認之事實。
㈢且縱使原告校長及總務主任曾於九月中旬向被告為不續租之意思表示，原告並引
用四十三年台上字第三六七號判例意旨後段關於「本件被上訴人表示反對續租之意思與租期屆滿之日相距僅十日，在一般觀念上，自難指為非於相當時期內表示反對之意思。」之記載，認為其於九月中旬即告知被告不續租，已於相當時期為意思表示云云。惟判例係就個案予以審酌，故該判例意旨係認為所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般觀念出租人於租期屆滿後，相當時期內，能表示反對意思而不表示者而言。就該個案，間隔十日應屬相當時期，而非泛指十日即為相當時期。因此出租人是否已於相當時期為通知，應視個案情形認定。就本件而言，被告承租處所為原告校內地下室，且於校內經營福利社，營業時間均配合學校作息為主，原告於租期屆滿後，並無路途或時間上限制，隨時可向被告為不續租之意。其若於遲至九月中旬始對被告為不續租之通知，已於相當時期能表示反對之意思而不為反對。
㈣況證人柯明山雖證稱：‧‧，因為租期屆滿，被告仍不願搬遷，於是我跟現任校
長在九月中旬親自告知被告租期屆滿，不續租的意思等語。證人甲○○亦證稱：‧‧，因為校務繁忙，所以福利社事情我是交給秘書董溶負責，‧‧，之後董溶在九十二年九月中旬離開後，於是就由我跟柯主任親自到地下室找被告洽談（正確時間記不得），當時是由柯主任向被告表示地下室不適合營業，而且我們也不希望讓他繼續經營，打算由學校收回自營。（問：原告聽了以後做何表示？）忘記了。（問：你當時在場有無作任何表示？）不記得了，之後都是總務科在處理‧‧等語。惟證人柯明山先前之證詞，經本院調查並非實在，是其就此部分證詞是否可採已有疑問。而證人甲○○雖與證人柯明山共同處理此事，但其對於何時洽談記憶不清，僅知悉在原董事會秘書離職之後，亦難認原告係在九月中旬與被告洽談。再者，證人甲○○雖證稱總務主任當時已告知被告不續租之意，但卻對被告聽聞後，作何反應，或其個人當時有作何表示，竟答稱不記得。何以僅對有利原告部分有記憶，卻對被告當時之反應，及其個人有無為任何表示均不復記憶，其證詞顯有偏袒原告之情，亦不足採。
㈤再參以證人黃淑琳對於本院詢問其處理本件租賃糾紛經過時，復證稱：‧‧，後
來在租期屆滿前，當時的主任秘書董溶發現被告對學生很照顧，將此事報告給教會，教會也不再堅持要提前終止校方與被告的租賃關係，但是要求校方就與被告的租賃關係要有妥適的處理，如有簽約的話，契約也應該要清楚，所以在原租約屆滿前，校方的意思是打算租期屆滿之後要繼續與被告續約，而非終止等語。而證人董溶亦證稱：‧‧，後來被告方面就表示要討論下年度續租一事，而且租金不應該用二十萬來算，我就跟學校反應請總務方面好好跟被告洽談，總務方面表示會擬合約，至於有沒有擬我就不清楚，之後我就離職了等語。上開證人原為原告法律顧問及董事會秘書，均參與協調本件租賃糾紛，對於兩造爭議最是清楚，證詞應有可信之處。由上開證人證詞可知，原告方面因被告對校內學生頗為照顧，故校方係打算租期屆滿後繼續與被告續約。及原告總務科方面於董溶離職前，對於續約一事，亦表示會擬合約之情。若無他故，何以原告短短數日，突又變更原意，不願與被告續約？是本院綜合上開調查，認原告陳稱已於九月中旬通知被告不續租之意，亦非可信。
㈥至原告另稱：該校董事會黃秘書曾於九十二年十一月十二日以口頭告知終止合作
，及該校於九十二年十一月二十五日再以書面通知被告不續租，被告則於翌日收受該通知乙情，固有通知函（參見卷七十八頁）為證，上情亦為被告所不否認。惟兩造間之租賃契約於九十二年八月三十一日即已屆滿，但被告遲至十一月中旬及下旬始分別對被告為不續租之通知，依前開說明，被告所承租為原告校內地下室，且係經營餐廳及福利社，隨時均可告知被告不續租，不受路途或時間限制，因此，原告雖對被告為不續租之意思表示，但其所為之反對意思顯非於相當時期內為之。
㈦另原告陳稱：租期屆滿後，因被告遲不搬遷，經協議後達成被告應於九十二年十
二月三十一日搬遷，並簽訂協議書云云。惟原告所稱上開協議，已為被告否認在案。嗣經本院審閱該紙協議書（參見卷三十一頁），並無被告應於九十二年十二月三十一日搬遷之相關記載。而製作該協議書之人即原告董事會秘書丙○○，對本院詢問協商過程時，亦未提及當日曾討論搬遷一事，及證稱：‧‧我之前為了處理與被告間的租約問題，就先寫好這份協議書，‧‧，後來因為之前被告有向學校請款，雙方面還有債務未處理，於是就先處理債務的問題。因為我們之前已經通知被告讓他做到九十二年十二月三十一日，所以我就把從九十一年六月到十二月的債務做一個整理等語。（參見卷一０五至一０九頁筆錄）。及當日曾參與協商之見證人曾碧珠、林賢誓與林榮宏人，對於本院詢問協商當時有無提及搬遷一事，均證稱：沒有等語。是原告陳稱兩造因達成被告應於九十二年十二月三十一日搬遷，始簽訂該協議書，應非事實。
㈧綜上調查，兩造間之租賃契約於九十二年八月三十一日屆滿後，被告仍繼續占有
使用系爭地下室，原告如不欲與被告續約，自應於相當期限內向被告為不續租之意思表示。惟其怠為通知，遲至九十二年十一月十二日及同年十一月二十六日始以口頭或書面向被告表達不續租之意，顯係能於相當時期能對被告為不續租之意思表示，卻未表示，揆諸上開法條規定及判例意旨，應認兩造間就系爭地下室之法律關係，於租賃契約屆滿後，已視為不定期限之租賃契約。原告事後所為不續租之意思表示，已不足影響該契約。
六、次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，終止契約時，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第四百五十條第二項、第三項參照。上開但書之規定，其立法理由在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及。又土地法為民法之特別法，土地法規定，出租人收回房屋時，非有該法第一百條所列各款情形之一，出租人不得收回。因此，於不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款之事由請求返還房屋者，仍應依民法第四百五十條第三項但書規定，向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在。
七、承上所述，兩造間之租賃關係於租期屆滿後，經本院上開調查，已視為不定期限租賃契約。依上開說明，原告欲終止兩造間之租賃契約，除需符合土地法第一百條之情形外，尚需依據民法第四百五十條第三項但書規定，向承租人先期通知。本件原告主張其欲將地下室收回自營福利社，且以九十三年二月間之發函（參見卷一二三頁函）為通知被告收回之意思，及提出律師函為證。被告則否認兩造間之租賃關係業經合法終止。惟暫不論原告終止契約之原因，係因收回地下室自營，或為將福利社交由他人營業。但就原告為終止兩造租約而通知被告一事，由原告提出之通知函，於主旨欄係載明：「為代函覆乙○○先生委請黃正彥大律師來函等事宜」。並非通知被告終止契約，而係因被告前為兩造租賃糾紛，曾委由黃正彥律師對原告發律師函，原告為函覆該律師函始以該函回覆。再經本院審閱該函文說明欄之內容，係陳稱兩造間之租約於九十二年八月三十一日屆滿，原告方面無意續約，因被告再三請求，原告始同意被告延至九十二年十二月三十一日搬遷等事宜，並未提及欲終止兩造間不定期限租賃契約之意思，亦無明確之終止時間，難認該函已為終止契約之通知，及已依據民法第四百五十條第三項規定，定相當期間先期通知，是原告上開所謂終止租約之意思表示，於法未合，自不生終止之效力。
八、綜上所陳，兩造原簽訂之租賃契約雖於九十二年八月三十一日屆滿，但原告於租賃契約期滿後，對於被告繼續占有使用系爭地下室之事實，未即表示反對之意思依據民法第四百五十一條之規定，兩造間之法律關係已視為不定期租賃契約，原告於數月後再向被告表示不續租之意思，已不足影響兩造之關係。又原告對於兩造間之不定期租賃契約，並未合法終止，被告自有占有使用該地下室之合法權源。從而，原告主張被告無權占有使用系爭地下室，並依據所有權之法律關係請求被告返還系爭地下室，暨依據侵權行或不當得利之法律關係，請求被告自九十三年一月一日起至返還系爭地下室之日止，按月給付賠償金二十三萬五千元，均屬無據，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘就有無不定期租賃關係存在所為之攻擊、防禦或舉證，核與判決結果無影響，不再予以論述，附此敘明。
十、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十 日
臺灣臺南地方法院民事第四庭~B法 官 許蕙蘭右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 三十一 日~B法院書記官 鄭吉裕