臺灣臺南地方法院民事判決 九十三年度訴字第五八０號
原 告 乙○○訴訟代理人 莊美貴律師
凃嘉益律師被 告 甲○○訴訟代理人 蔡文斌律師
邱銘峰律師曾靖雯律師何冠慧律師右當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國九十三年十一月二十四日言詞辯論終結，判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告甲○○於民國八十三年八月十八日以每台分土地新台幣（下同）三百五十萬元之價格向原告購買坐落台南縣○○鄉○○○段二０二四之七地號土地（下稱系爭土地），關於所買賣土地面積被告甲○○要求依實際測量後面積計算，因買賣當時土地上尚種植有甘蔗作物，無法為土地面積之測量，雙方乃約定尾款留至甘蔗採收後申請鑑界完畢再為結算，並於不動產買賣契約書第三條第４項書立「尾款新台幣貳佰萬元整，應俟甘蔗採收後申請界址鑑定並按實測面積計算依照單價扣除後殘款全數一次付清，不得有誤。」之約定，並於八十三年十一月二十一日完成系爭土地之所有權移轉登記。嗣甘蔗收成後，被告甲○○對系爭土地進行鑑界測量後，發現附圖所示Ｂ、Ｃ部分土地遭占用，被告即表示就Ｂ、Ｃ部分土地不願購買，為此，雙方乃於八十四年四月一日就買賣範圍及價金作最後之結算，被告並依實際測量結果將Ｂ、Ｃ部分面積扣除後計算買賣價金，給付尾款予原告，此有附圖上所列扣除價金之計算方式可憑，故系爭土地上Ｂ、Ｃ部分之土地面積被告並未買受，至為明確。因此雙方就系爭土地原應依各自所有土地面積比例辦理登記為共有，始與事實相符，然因系爭土地於八十三年十一月二十一日已全部移轉登記為被告所有，且當時農業發展條例對於每宗耕地有不得分割及移轉為共有之限制，因此原告就Ｂ、Ｃ部分土地之權利，囿於當時法令之限制，遂無法依實際權利之比例，與被告就系爭土地辦理共有登記，被告乃承諾系爭土地任由原告永久使用。詎被告竟在未告知原告，亦未取得原告之同意情況下，逕自以所有權人身份對Ｃ部分土地上占用人提起訴訟請求交還Ｃ部分土地（案列本院九十二年簡上字第一四五號）。被告逕自以所有權人身分提起交還土地訴訟之舉，其否認系爭土地上Ｂ、Ｃ部分之土地是屬原告所有之意圖至明，被告此行為業已造成原告私法上之權利有受侵害之危險，實有提起本件訴訟以確認原告權利之必要。
（二）如前所述，系爭土地如附圖Ｂ、Ｃ部分兩造間並未成立買賣，依理被告應將該部分土地返還登記予原告，始符公平正義及交易習慣，惟礙於當時之法令限制，無法將該該部分土地依比例變更為分別共有之所有權登記，兩造始約定俟將來得分割或登記為共有時再辦理上開登記。此部分乃法令限制下不得不然之折衷方法，亦係當時特殊情況下僅有之可能方式，符合契約雙方當事人之真意，依契約自由原則尚難認有何與法令或公序良俗相違之處。因此，被告就該項契約對原告負有於得辦理分割登記或變更為分別共有之所有權登記時應協同為上開登記之義務。再按「以不能之給付為契約之標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第二百四十六條第一項定有明文。本件兩造為上開約定之當時，雖依當時之土地法第三十條之規定不得登記為共有，惟嗣後就該給付不能之情形仍非不得除去，兩造當時約定俟法令限制放寬後始完成上開登記，即屬當事人「預期於不能之情形除去後為給付」之情形，揆諸民法上開規定，兩造就該契約之約定應屬有效。系爭土地如附圖Ｂ、Ｃ部分礙於當時之法令無法辦理分割或變更為分別共有，已如前述，故雙方另行約定在將來完成上開登記前原告可無限期使用Ｂ、Ｃ部分土地，其真意乃為保障原告實質所有權人之地位及權益，依當時兩造之真意，原告仍屬Ｂ、Ｃ部分土地實質所有權人，被告承諾系爭土地任由原告永久使用，並非本於單獨所有權人之身份借予原告使用。五、按依土地法所為之登記有絕對效力，固為該法第四十三條所明定，惟此土地登記之公示與公信效力，係著重其登記對第三人之絕對效力，但雙方當事人間倘有特別約定時仍非不得援為抗辯之事由。本件系爭土地固以被告為登記名義人，惟雙方既就Ｂ、Ｃ部分土地未成立買賣，並有俟將來法令許可時辦理分割登記或變更為分別共有登記之約定，原告自得本於雙方契約對被告主張履行上開約定給付義務之請求。因之兩造間就系爭Ｂ、Ｃ部分土地成立「俟法令放寬許可時被告應協同辦理分割登記或依該面積比例變更為兩造分別共有」之契約，而農業發展條例就耕地不得移轉為共有之限制規定，已於八十九年一月二十六日立法修正刪除，兩造間上開契約給付不能之情形業已除去，原告自得本於雙方契約對被告主張履行上開約定給付義務之請求。
（三）並聲明：⑴確認原告與被告間，就坐落台南縣○○鄉○○○段二０二四之七地號、地目旱、面積四四００平方公尺土地如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積，合計三百四十二平方公尺之買賣關係不存在；⑵被告應將前項土地移轉所有權登記予原告取得應有部分四四００分之三四二。
二、被告抗辯：
（一）被告所購買之系爭土地，係以每台分三百五十萬元總價一千五百八十萬元向原告購得，即購買之標的範圍是整筆二０二四之七號土地「全部」，此可從不動產買賣契約書第一條不動產買賣標示內註明，出賣之權利範圍為「全部」，原告所移轉之所有權，亦登記為「全部」可證。又系爭土地之所以要測量及鑑界，係依一般買賣之慣例，目的在確認面積是否為四四００平方公尺，土地四週之界址分別在何處，且因為當時地上種植甘蔗，故約定採收後鑑界測量及點交，此從系爭契約三條第四點載明「申請界址鑑定」自明。另訂約當時土地上Ｃ部分有原告祖先之墳墓，因原告保證可於八十三年十月十三日全部清理遷移清楚（包括石灰質料全部），雙方乃載明於不動產買賣契約書上第十一條後段。惟事後，原告與家屬商量之結果，不願意遷移墳墓，遂央求被告同意讓其祖先之墓地繼續占於此地上（即Ｃ部分土地）。嗣經測量結果系爭土地確為四四００平方公尺，然亦發現如附圖所示Ｂ部分之土地已被鋪設道路使用，且附圖所示Ｃ部分之土地上另有第三人之墳墓占用，原告既無法將該Ｂ、Ｃ部分之土地交付被告管理使用，雙方乃另於八十四年四月一日約定應依每台分三百五十萬元計算，減少買賣價金，即扣除原告未能交付被告使用之Ｂ部分被道路占用地，以及Ｃ部分原告之先人墳墓占用地等二部分面積之價金，被告則同意不要求原告乙○○之先人墳墓遷移，該墳墓所占用之Ｃ部分土地，任由原告永久使用，但被告從未表明Ｂ、Ｃ部分之土地不願買，故就系爭Ｂ、Ｃ二部分之土地，仍係一併以買賣為原因，移轉登記予被告等語。
（二）並聲明：駁回原告之訴。
三、按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位，有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言；又法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定，提起確認之訴，最高法院著有五十二年台上字第一二四０、一九二二號判例可循。本件原告主張兩造系爭土地如附圖Ｂ、Ｃ部分不在買賣範圍等語，惟被告所否認，是兩造間就系爭土地Ｂ、Ｃ部分所有權歸屬既有爭執，其法律關係不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，揆諸前開說明，原告據以提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
四、兩造不爭執事項：
（一）被告（買方）於八十三年八月十八日與原告（賣方）就坐落台南縣○○鄉○○○段二０二四之七地號土地訂立不動產買賣契約書，並於八十三年十一月二十一日完成所有權移轉登記予被告。嗣經實地鑑界測量結果，如附圖Ｂ部分面積二一一平方公尺為道路用地，Ｃ部分面積一三一平方公尺為墳墓用地，故於八十四年四月一日兩造約定將上開占用之Ｂ、Ｃ部分面積按原定售價計算金額（即一百二十三萬四千元），從尚未付清之一百五十萬元中扣除，被告僅再給付原告二十六萬六千元尾款完畢。被告並同時切結同意如附圖所示Ｃ部分目的任由原告永久使用。
（二）被告以所有權人之身分，對如附圖所示Ｃ部分土地占用人陳文獻等十二人訴請遷移墳墓交還土地，業經本院以九十一年度南簡字第二三八一號、九十二年度簡上字第一四五號民事判決被告勝訴確定在案。
五、本件爭執之要點在於：兩造就系爭土地之買賣範圍是否包括如附圖所示Ｂ、Ｃ部分？兩造於系爭土地鑑界測量後，約定將遭他人占用之如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積按原售價標準計算金額並從尾款扣除之舉，其真意為何？（亦即，究如原告所主張扣減買賣價金係將買賣範圍排除Ｂ、Ｃ部分，抑或如被告所主張因Ｂ、Ｃ部分為路地、墓地無法使用之瑕疵，始扣減尾款？）
六、依據系爭不動產買賣契約書第一條：買賣不動產標示中，面積為四四００平方公尺，權利範圍『全部』，備註欄中註明買賣面積依照登記之規定；次依同契約第三條第四點前段及第十一條中段所載「尾款新台幣貳佰萬元整，應俟甘蔗採收後，申請界址鑑定，並按實測面積計算，依照單價扣除後殘款全數，一次付清不得有誤」、「乙方保證本買賣地，確實無租賃關係，但現為委託親屬楊金生代為管理耕種甘蔗，俟本期甘蔗採收後即時將該地點交甲方掌管，否則甲方受損時，其全部責任應皈由乙方負賠償之責任。又該地上祖先墳墓乙方保證於八十三年十月十三日全部清理遷移清楚不得有誤」等語，足認兩造之書面約定係購買土地之「全部」，僅因當時系爭土地上種有甘蔗，界址不明，須待甘蔗採收後再鑑界測量，並依據現地測量結果結算尾款，且原告同意遷移祖先墳墓（位於附圖Ｃ部分）交付土地等情，甚為明確。至原告陳稱：因鑑界後發現如附圖Ｂ、Ｃ部分遭人佔用作為墓地、路地，因此約定上開部分按原定售價標準扣減價金，故Ｂ、Ｃ部分排除於買賣範圍外云云，係屬主張兩造有於買賣契約之外另行合意之事項，自應就上開主張之事實負舉證責任。惟查：
（一）證人即系爭土地買賣契約之見證人、受託於被告辦理買賣登記之郭清漢於本院審理中結證稱：「（問：甲○○是向乙○○買全部之土地，還是一部分土地？你如何知道？）」系爭土地當初乙○○是將土地全部賣給甲○○，賣的價金是一千五百八十多萬元，土地面積約有四分多，每分賣三百五十萬元，共一千五百八十多萬元等語。」、「買受人（甲○○）在買受後尚未全部付清款完畢前，有申請地政事務所金鑑界，才發現系爭土地上有墓地和道路，因被占用之土地等於沒有用的土地，故後來經買賣雙方協議同意，按被占用的面積扣除每分三百五十萬元計算；複丈成果圖是地政事務所畫的，旁邊用鉛的字筆圈起來之部分則是伊寫的；買賣契約書之內容不是伊寫的，但簽約當時伊有在場，但契約書第三條第四點扣款部分之筆跡是伊寫的，該條是因鑑界測量後發現有被侵占，經買賣雙方同意扣款後才加註上去的；買時是買土地之全部，但經過測量後，發現有墓地占用部分等才扣款，因被占用部分等於是永久無法使用，所以才經雙方協議後扣款」等語（見本院卷第一０五頁至第一０九頁），核與兩造均不爭執真正之台南縣歸仁地政事務所複丈成果圖及不動產買賣契約書所載內容相符，是上開證詞不足以證明系爭土地之買賣有排除如附圖Ｂ、Ｃ部分之情事。
（二）參以兩造合意將附圖Ｂ、Ｃ部分面積按原定售價金額從尾款中扣除之際，由被告立具切結同意Ｃ部分任由原告永久使用一節以觀，倘如原告所主張扣款原因之真意係未買賣如附圖所示Ｂ、Ｃ部分屬實，則原告自可將該等部分所有權歸屬之重要約定見諸於白紙黑字，然而為何未見任何有關排除Ｂ、Ｃ部分買賣之隻字片語，反而明確載明被告同意任由原告「永久使用」之切結！顯見被告是基於所有權人之地位，立約同意將系爭土地一部分供原告永久使用無訛。再對照不動產買賣契約書就此部分僅於八十四年四月一日在第三條附款日期末行加註「乙方（即乙○○）同意將尾款中壹佰伍拾萬元正，再扣除被侵占部分一百二十三萬四千元後，殘款二十六萬六千元正全數即日收訖」，由乙○○於下方簽名，並未更改原約定買賣標的物之面積與權利範圍，亦足見被告所辯其係買受系爭土地全部，因有附圖一所示（Ｂ）部分鋪設道路，及（Ｃ）部分為原告作為先人墳墓之瑕疵，始為價金之扣減等情，堪可採信。此外，原告並無法舉出確切證據證明兩造於訂約之時、或鑑界測量後有將附圖Ｂ、Ｃ部分排除買賣範圍之情事，亦無任何證據證明兩造有「俟將來法令許可時辦理分割登記或變更為分別共有登記」之約定，則原告之主張尚不足採。
七、綜上所述，原告依兩造之約定，請求（一）確認原告與被告間，就坐落在台南縣○○鄉○○○段二０二四之七地號、地目旱、面積四四００平方公尺土地如附圖所示Ｂ、Ｃ部分面積，合計三百四十二平方公尺之買賣關係不存在。
（二）被告應將坐落在台南縣○○鄉○○○段二０二四七之七地號、地目旱、面積四四００平方公尺土地，移轉所有權登記予原告取得應有部分四四００分之三四二，於法無據，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十四 日
臺灣臺南地方法院民事第一庭
法 官 蔡雅惠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
法院書記官 黃富煜